序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的應(yīng)用與實(shí)踐方法分析

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)以及投入資金多等特點(diǎn)，且面臨著相對(duì)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有獨(dú)特的性質(zhì)，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)巨大，因而只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，才能對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理主要包括兩部分內(nèi)容，即損益預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)算。因此本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的應(yīng)用與實(shí)踐方法做了詳細(xì)的分析與闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理；應(yīng)用；實(shí)踐方法

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理是核心的部分，作為一項(xiàng)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，企業(yè)預(yù)算包括的內(nèi)容主要有：財(cái)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算以及經(jīng)營(yíng)預(yù)算等。而在資本預(yù)算以及經(jīng)營(yíng)預(yù)算的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)預(yù)算的工作則是安排現(xiàn)金流，并預(yù)計(jì)一定時(shí)期末企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表以及一定時(shí)期內(nèi)的損益表。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理作用

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的活動(dòng)中，獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益是其根本目的，因而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)時(shí)必須將傳統(tǒng)管理職能的局限性打破，并將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看做是一個(gè)整體，這樣才能有效地提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)這種方式，有關(guān)從屬單位、經(jīng)營(yíng)管理部門以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能將子目標(biāo)完美的結(jié)合起來(lái)，從而使得經(jīng)營(yíng)者的管理行為以及投資者的決策戰(zhàn)略能夠始終保持一致。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將所屬單位的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來(lái)，這樣一來(lái)整個(gè)企業(yè)才能達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益以及管理效率的目的。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和決策經(jīng)營(yíng)的前提下，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場(chǎng)需求，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理情況

（一）損益預(yù)算

在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算以及費(fèi)用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗(yàn)收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計(jì)量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗(yàn)收商品房時(shí)，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過(guò)成本管理部門、工程部門、營(yíng)銷部門等的通力合作，財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費(fèi)預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項(xiàng)目管理存在一定的關(guān)系。

（二）現(xiàn)金流量預(yù)算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對(duì)資金進(jìn)行集中強(qiáng)化管理。通常現(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對(duì)銷售回款，市場(chǎng)環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個(gè)，一是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，二是可以預(yù)計(jì)的企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過(guò)程中，由于財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面，很多部門認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算管理僅是財(cái)務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問(wèn)題。

（二）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財(cái)務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時(shí)，客觀性不足，且沒(méi)有對(duì)企業(yè)明年的財(cái)務(wù)狀況以及計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實(shí)際經(jīng)營(yíng)情r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強(qiáng)的執(zhí)行力度。

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，存在較多的不確定因素，而開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)則是最重要的一點(diǎn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，由于套用了以往的財(cái)務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問(wèn)題，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐方法

（一）合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，如果項(xiàng)目預(yù)算存在問(wèn)題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對(duì)其進(jìn)行整理分析，以便對(duì)整體項(xiàng)目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算的目的。另外各個(gè)部門也需要加強(qiáng)監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來(lái)，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強(qiáng)化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算

在財(cái)務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費(fèi)、建安工程費(fèi)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)、綜合地價(jià)等多個(gè)方面，而通過(guò)預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐工作中，需要不斷強(qiáng)化各部門的配合度，同時(shí)對(duì)現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強(qiáng)化，這樣才能確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。

（三）提高財(cái)務(wù)預(yù)算的考核程度

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開(kāi)一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而這是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過(guò)程中，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化管理，就需要切實(shí)落實(shí)好經(jīng)營(yíng)策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過(guò)程中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算考核程度，增強(qiáng)預(yù)算的約束力以及控制力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實(shí)際工作中，特別是針對(duì)建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實(shí)和開(kāi)展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理需不斷優(yōu)化執(zhí)行與監(jiān)督，即通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，在項(xiàng)目實(shí)施前，對(duì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行制定，并對(duì)各項(xiàng)工作加強(qiáng)控制。而在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理能有效監(jiān)督各項(xiàng)工作，還能及時(shí)找出問(wèn)題并加以解決，以便將資產(chǎn)支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。而在項(xiàng)目實(shí)施之后，財(cái)務(wù)預(yù)算管理還能對(duì)其進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)，并找出和分析錯(cuò)誤的原因，以避免其再次發(fā)生在下一個(gè)項(xiàng)目中。

五、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須以現(xiàn)金流控制為主線，構(gòu)建一個(gè)完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，加強(qiáng)執(zhí)行和考核財(cái)務(wù)預(yù)算，督促各個(gè)職能部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通，這樣才能順利實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的目標(biāo)。

（作者單位：青島城市發(fā)展集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變研究

[摘 要]近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得較大進(jìn)步，各行各業(yè)迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間。而作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體之一的房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中具有一定獨(dú)立性，經(jīng)營(yíng)者在加大投資力度的過(guò)程中，以追求收益最大化為目標(biāo)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在沒(méi)有充分利用土地資源的現(xiàn)象，不僅造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，也將嚴(yán)重影響該行業(yè)領(lǐng)域的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，本文積極進(jìn)行新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變研究，以期促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]新時(shí)期；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；策略；轉(zhuǎn)變

0 引 言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過(guò)程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營(yíng)者在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國(guó)未來(lái)的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因

1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵

空間集聚是城市發(fā)展過(guò)程中的本質(zhì)，也就是說(shuō)城市在建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過(guò)程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國(guó)基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過(guò)程中，需要對(duì)相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對(duì)城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項(xiàng)資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國(guó)的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價(jià)格較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。

1.2 我國(guó)未來(lái)的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用

我國(guó)人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，節(jié)約土地資源勢(shì)在必行。房地產(chǎn)是對(duì)土地資源利用相對(duì)較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過(guò)程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過(guò)程中對(duì)土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對(duì)耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動(dòng)態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過(guò)程中，政府可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對(duì)提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過(guò)程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的土地利用問(wèn)題

首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來(lái)越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房?jī)r(jià)過(guò)高造成的，同時(shí)現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場(chǎng)建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過(guò)量。其次，土地利用效益較低。近年來(lái)，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，一種重要的方式就是土地成片開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開(kāi)發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過(guò)程中迎來(lái)了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，由于現(xiàn)階段我國(guó)的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動(dòng)收入，人們?cè)诶猛恋氐倪^(guò)程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對(duì)較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過(guò)程中，還能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時(shí)，這也是我國(guó)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過(guò)程中，通過(guò)招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過(guò)多地設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒(méi)有得到充分利用，土地資源的功能無(wú)法得到充分的發(fā)揮。

3 新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中土地集約利用的策略

3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

新時(shí)期，我國(guó)必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過(guò)程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無(wú)償、無(wú)限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過(guò)程中，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，而政府在這一過(guò)程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面對(duì)的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都能夠有效降低。在投資過(guò)程中加強(qiáng)針對(duì)性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，各企業(yè)之間的有效競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項(xiàng)目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國(guó)家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的過(guò)程中所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測(cè)該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時(shí)找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的人力、物力和財(cái)力等資源，及時(shí)開(kāi)辟并占領(lǐng)全新的市場(chǎng)，將自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分發(fā)揮的同時(shí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計(jì)和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié) 語(yǔ)

近年來(lái)，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國(guó)各行各業(yè)都迎來(lái)了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國(guó)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對(duì)土地資源的合理利用。然而，我國(guó)是人口大國(guó)，在發(fā)展過(guò)程中，必須注重對(duì)各項(xiàng)資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)也是高收益的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然，它還有很多的不確定性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的成敗與否，盈利多少都是這些不確定性起了大作用。所以，為了房地產(chǎn)行業(yè)安全有效的發(fā)展，必須要做出大量的資料搜集，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況和各種影響因素做出準(zhǔn)確的判斷，爭(zhēng)取利益最大化的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特征

不確定性。風(fēng)險(xiǎn)事件到底發(fā)不發(fā)生，何時(shí)何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。

可測(cè)性。風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，似乎人們拿它沒(méi)轍，但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險(xiǎn)概率理論對(duì)特定時(shí)段內(nèi)部分風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計(jì)和判斷。再通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險(xiǎn)決策更加科學(xué)合理。

綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個(gè)因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)方面和其他過(guò)程也風(fēng)險(xiǎn)不斷。

損失性。擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)或大或小的損失。這種損失有由于管理者對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財(cái)務(wù)部門無(wú)能力防止所致或無(wú)法預(yù)計(jì)造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。

二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身和其周圍環(huán)境的復(fù)雜性、人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的滯后性及財(cái)務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)有高風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不充分的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點(diǎn)。但將我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與之相比較則相差甚遠(yuǎn)，所以在這樣一個(gè)環(huán)境下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

高投入的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一旦決定投資就意味著要進(jìn)行巨額投資，而款項(xiàng)則要只能又借貸、預(yù)售樓盤等融資方法來(lái)籌集，進(jìn)行邊投資邊開(kāi)發(fā)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常面臨著能否按時(shí)間籌集資金來(lái)使工程如期完成的風(fēng)險(xiǎn)。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

位置固定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的難度以及復(fù)雜度大大增強(qiáng)。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價(jià)值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會(huì)由于朝向、樓層、面積不同等問(wèn)題而存在賣家或租金不同。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

提高投資商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)、品牌、管理、質(zhì)量、營(yíng)銷、機(jī)遇以及人才等方面出發(fā)，樹(shù)立防范各方面經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，積極主動(dòng)地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的方法來(lái)減小損失。所以，有防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險(xiǎn)防范管理的目標(biāo)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范管理是專門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的。這個(gè)目標(biāo)要求管理者對(duì)企業(yè)客觀面臨的風(fēng)險(xiǎn)由一定認(rèn)識(shí)，對(duì)處理風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)并揭曉風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險(xiǎn)，就要減少風(fēng)險(xiǎn)因素。減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險(xiǎn)事故。發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故就會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)損失，為了減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的人力、物力財(cái)力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一旦風(fēng)險(xiǎn)事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對(duì)策盡量減小其帶來(lái)的損失。在現(xiàn)實(shí)事件中在風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生時(shí)就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴(kuò)大。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，是企業(yè)針對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和推斷，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生進(jìn)度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險(xiǎn)，并開(kāi)始采用辦法來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。建立開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前狀況，針對(duì)國(guó)情對(duì)癥下藥來(lái)建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個(gè)是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個(gè)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)提前通過(guò)信息網(wǎng)中的連接信息來(lái)分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的程度。

完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險(xiǎn)措施，這是掌控風(fēng)險(xiǎn)最有效最簡(jiǎn)單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的所有損失。第二，分散風(fēng)險(xiǎn)措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可以涉及各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對(duì)多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，再根據(jù)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的不同特性應(yīng)用不同的營(yíng)銷策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)策略，當(dāng)幾個(gè)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合時(shí)，從而形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。當(dāng)然聯(lián)合的各個(gè)企業(yè)要各有所長(zhǎng)，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候分?jǐn)偅瑏?lái)達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)措施，改變風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的載體來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)上，要實(shí)行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過(guò)大會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動(dòng)，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過(guò)程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實(shí)施適度擴(kuò)張與適度緊縮相結(jié)合，在實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見(jiàn)的手”和“看得見(jiàn)的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時(shí)，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時(shí)也要增強(qiáng)普法宣傳，增強(qiáng)民眾知法守法的意識(shí)。規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為。此外還要通過(guò)法律法規(guī)來(lái)打擊房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的違法行為，同時(shí)加強(qiáng)價(jià)格管理，防止太高的商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造一個(gè)合理公平的環(huán)境。

總之，為了使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)決策更加科學(xué)合理，增強(qiáng)工程開(kāi)發(fā)的效益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估系統(tǒng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的分析

【摘要】從古到今，房子是人們生活過(guò)程中不可缺少的物品，而房地產(chǎn)作為一種順應(yīng)時(shí)代的產(chǎn)物，已經(jīng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，本文為了加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理方面，做出了以下幾點(diǎn)分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng) 管理

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會(huì)中，房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中存在非常多的問(wèn)題，本文會(huì)通過(guò)分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)營(yíng)與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

（一）在工程設(shè)計(jì)上的管理問(wèn)題

我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門制定出可以通過(guò)設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會(huì)太過(guò)于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會(huì)有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會(huì)用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對(duì)于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。

（二）預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力不高

我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)并沒(méi)有過(guò)多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會(huì)很多投資都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)等多種類型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中無(wú)法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。

（三）對(duì)于工程造價(jià)的掌控

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤(rùn)，而想要獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒(méi)有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來(lái)輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)問(wèn)題，那么在未來(lái)的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會(huì)存在很大問(wèn)題。一個(gè)計(jì)劃中如果沒(méi)有良好的成本控制能力，那么未來(lái)在利潤(rùn)的獲取上也將沒(méi)有優(yōu)異的成果。

二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變

（一）建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而消費(fèi)者也從原來(lái)的懵懵懂懂變得略有了解，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會(huì)在未來(lái)的市場(chǎng)中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來(lái)打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛(ài)，在市場(chǎng)中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。

（二）工程造價(jià)的控制

在建筑的過(guò)程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過(guò)程中的成本，成本對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過(guò)程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開(kāi)展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場(chǎng)情況，場(chǎng)地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問(wèn)題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來(lái)獲得較大的利潤(rùn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)

風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤(rùn)的提升。在初期建設(shè)的過(guò)程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對(duì)消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購(gòu)買保險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以通過(guò)與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無(wú)疑是非?？煽康模m然會(huì)增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的飛速發(fā)展下，未來(lái)會(huì)有很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的機(jī)遇，需求與競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營(yíng)與管理，累積更多的經(jīng)營(yíng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:高職房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)踐探索

摘 要：新加坡共和理工學(xué)院的問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)模式具有良好的教學(xué)效果。筆者學(xué)校借鑒這一手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行了問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)方法改革的實(shí)踐探索，詳見(jiàn)本文。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué) 教學(xué)方法 實(shí)踐

問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，以真實(shí)事例或問(wèn)題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，促使他們生動(dòng)活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點(diǎn)，每個(gè)專業(yè)的學(xué)生在3年的時(shí)間內(nèi)要修完30個(gè)學(xué)科，每個(gè)學(xué)科設(shè)置成16個(gè)問(wèn)題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門學(xué)科時(shí)就要解決這16個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期為16周，每周解決1個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期完成5個(gè)學(xué)科。通過(guò)實(shí)施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行了問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門專業(yè)基礎(chǔ)課程，通過(guò)該門課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門課程會(huì)安排在大一，作為各門專業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運(yùn)用得較多的有任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程作為理論性較強(qiáng)的先導(dǎo)性課程，同時(shí)又涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)面臨大量的未知知識(shí)，從而使完成任務(wù)和項(xiàng)目變得不現(xiàn)實(shí)，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法，問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強(qiáng)的學(xué)科。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實(shí)世界的真實(shí)環(huán)境中去感受、去體驗(yàn)（即通過(guò)獲取直接經(jīng)驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽(tīng)別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗(yàn)的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問(wèn)題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評(píng)價(jià)。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中運(yùn)用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時(shí)還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強(qiáng)調(diào)知識(shí)傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識(shí)灌輸對(duì)象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)施

通過(guò)對(duì)新加坡共和理工學(xué)院?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實(shí)施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以八大問(wèn)題來(lái)統(tǒng)領(lǐng)該門課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃課時(shí)為72學(xué)時(shí)，筆者將該門課程設(shè)計(jì)成8個(gè)真實(shí)的問(wèn)題：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

（3）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，政府如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開(kāi)展可行性研究工作的實(shí)施方案是什么，如何做好此項(xiàng)工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何獲得開(kāi)發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對(duì)要解決的問(wèn)題，設(shè)置有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)情境

在該門課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實(shí)情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動(dòng)性。

以問(wèn)題（2）為例，針對(duì)“政府如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)”，設(shè)置真實(shí)事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時(shí)，提取最近或具有代表性的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策（如“國(guó)五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運(yùn)用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問(wèn)題時(shí)，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實(shí)問(wèn)題中具體采用了哪些政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)供給與需求、對(duì)房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)施

（1）分組。通過(guò)分組學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)所強(qiáng)調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時(shí)間，在本門課程開(kāi)始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過(guò)程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問(wèn)題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開(kāi)。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門課程的編排，一天解決一個(gè)問(wèn)題，亦即實(shí)現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的72個(gè)學(xué)時(shí)安排在9天，每周安排1天，每天解決1個(gè)問(wèn)題，1天作為機(jī)動(dòng)。

①第一階段，每一輪會(huì)議和第一次自由討論或獨(dú)立探索。每天教學(xué)活動(dòng)開(kāi)始時(shí)，由教師召開(kāi)第一次會(huì)議，第一次會(huì)議主要解決的問(wèn)題為：教師問(wèn)題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實(shí)際任務(wù)，會(huì)議時(shí)間一般為1小時(shí)。

會(huì)議一完，進(jìn)入自由討論時(shí)段或獨(dú)立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開(kāi)始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問(wèn)題的核心議題。自由討論時(shí)段一般為1～2小時(shí)。

以第二個(gè)問(wèn)題的教學(xué)開(kāi)展為例。教師在第一輪會(huì)議中真實(shí)的情境和真實(shí)的問(wèn)題。準(zhǔn)備“國(guó)五條”或“國(guó)六條”方案，然后針對(duì)“國(guó)五條”問(wèn)題：“國(guó)五條”分別運(yùn)用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策？這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問(wèn)題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問(wèn)題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會(huì)議完成后的自由討論或獨(dú)立探索時(shí)間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開(kāi)學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來(lái)源于圖書館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問(wèn)題的相關(guān)資料，形成對(duì)問(wèn)題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場(chǎng)反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時(shí)，教師要隨時(shí)了解小組討論的動(dòng)態(tài)，及時(shí)解決學(xué)生在該階段中的疑問(wèn)。

②第二階段，第二輪會(huì)議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會(huì)議。第二輪會(huì)議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問(wèn)題的方案。會(huì)議之后，進(jìn)入自由討論時(shí)段，該段時(shí)間為2～2.5小時(shí)。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問(wèn)題，閱讀和剖析資料，在取得共識(shí)的前提下，制定更精細(xì)的解決問(wèn)題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會(huì)議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過(guò)提問(wèn)了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評(píng)價(jià)。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補(bǔ)充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評(píng)價(jià)。采用問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評(píng)價(jià)方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的特點(diǎn)，課程的評(píng)價(jià)方法為：小組成員互評(píng)占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報(bào)占15%，過(guò)程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)體會(huì)

1.實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)是一個(gè)先難后易的過(guò)程

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中實(shí)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問(wèn)題的解決中，前兩個(gè)問(wèn)題的實(shí)施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程在大一開(kāi)設(shè)，學(xué)生對(duì)專業(yè)知識(shí)的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對(duì)該種情況，教師可在第二階段的會(huì)議中增加基本概念與知識(shí)的集中講解時(shí)間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個(gè)原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程而“搭便車”的情況。針對(duì)該種情況，教師對(duì)每個(gè)小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個(gè)問(wèn)題的學(xué)習(xí)中，教師要對(duì)學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們?cè)谧灾鲗W(xué)習(xí)過(guò)程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對(duì)問(wèn)題（1）和問(wèn)題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識(shí)，同時(shí)通過(guò)前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個(gè)問(wèn)題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補(bǔ)充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報(bào)后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見(jiàn)，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因?yàn)檎n堂的時(shí)間有限，學(xué)生對(duì)問(wèn)題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對(duì)問(wèn)題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過(guò)進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識(shí)量，形成更好的解答問(wèn)題的角度，這是對(duì)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問(wèn)題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對(duì)學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時(shí)的評(píng)價(jià)，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過(guò)實(shí)踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問(wèn)題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問(wèn)題

1.收獲

在問(wèn)題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對(duì)基本概念的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要通過(guò)小組成員的討論，學(xué)生形成解決問(wèn)題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時(shí)，在該種教學(xué)方法下，強(qiáng)調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作的真實(shí)情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問(wèn)題

（1）充足的信息資源。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過(guò)程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來(lái)滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時(shí)查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強(qiáng)的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實(shí)案例資料。

（2）合理的師生配比。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測(cè)、了解學(xué)生對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開(kāi)展討論與交流，通過(guò)對(duì)話幫助學(xué)生分析所面對(duì)的問(wèn)題，最終讓學(xué)生自主解決問(wèn)題。

在該門課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時(shí)解決在該過(guò)程中學(xué)生存在的問(wèn)題。同時(shí)，老師還要對(duì)課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級(jí)的學(xué)生人數(shù)不宜過(guò)多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過(guò)25人，從而有條件實(shí)行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽(tīng)為主，而問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來(lái)適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無(wú)疑是最為缺乏的。

（作者單位：重慶城市管理職業(yè)學(xué)院）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

【摘要】隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也要逐步走向世界舞臺(tái).所以，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是值得深思的問(wèn)題.本文主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的研究，并結(jié)合其在經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)其所面臨的問(wèn)題，從而提出相關(guān)性的合理建議.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；市場(chǎng)定位

引言

目前，我國(guó)政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實(shí)際呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì).這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的利潤(rùn)仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)進(jìn)行研究時(shí)，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)定位入手，不管是從理論還是實(shí)踐中，對(duì)于提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益都有很大的促進(jìn)作用.

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的相關(guān)理論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，在此基礎(chǔ)上來(lái)選擇合適的市場(chǎng)目標(biāo)，確定相應(yīng)的消費(fèi)群體，劃分項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)等級(jí)，確定項(xiàng)目的建設(shè)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等.這一概念是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的市場(chǎng)定位衍生而來(lái)的.下面將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的相關(guān)理論進(jìn)行詳細(xì)的介紹.

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：

（1）明確開(kāi)發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎(chǔ)上來(lái)明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理念，確定企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，以便更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，樹(shù)立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)進(jìn)行全局考察，確定最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的開(kāi)發(fā)類型，科學(xué)合理的對(duì)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用.

（3）選擇目標(biāo)客戶.企業(yè)要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，了解他們的消費(fèi)需求，初定確定此次項(xiàng)目的目標(biāo)人群，為今后進(jìn)行項(xiàng)目的價(jià)格確定創(chuàng)造前提條件.

（4）進(jìn)行初步項(xiàng)目設(shè)計(jì).企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在地區(qū)的實(shí)際情況以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)的初步設(shè)計(jì).同時(shí)，企業(yè)要委托相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行初步的設(shè)計(jì)，更好的將建筑的風(fēng)格、形式、標(biāo)準(zhǔn)、戶型等內(nèi)容確定下來(lái).

（5）評(píng)估租售價(jià)格.企業(yè)要采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ瑢?duì)比同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎(chǔ)上來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估.

（6）選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)間.企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)以及所獲取的利益之間的關(guān)系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資的資金流動(dòng)量，制定一套切實(shí)可行的項(xiàng)目營(yíng)銷方案，為項(xiàng)目的入市選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行.

2、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位在實(shí)際中存在的問(wèn)題

2.1 與市場(chǎng)定位的理論和原則相偏離

一些房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，把注意力主要放在了對(duì)“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)定位真正的理論和原則背道而馳.將沒(méi)有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的買點(diǎn)所在，將還沒(méi)有批準(zhǔn)建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來(lái)對(duì)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行了炒作.從某個(gè)角度來(lái)講，危害到了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展.

2.2 缺少規(guī)范的市場(chǎng)定位工作的主體

目前我國(guó)的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位工作時(shí)，往往會(huì)委托與其企業(yè)相關(guān)聯(lián)的咨詢企業(yè)來(lái)完成，市場(chǎng)定位工作過(guò)于形式化，不符合科學(xué)公正的要求.此外，市場(chǎng)定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標(biāo)消費(fèi)群或判斷市場(chǎng)需求出現(xiàn)偏差

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，了解消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求.在實(shí)際中，往往因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的市場(chǎng)調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當(dāng)，導(dǎo)致不能明確的確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的目標(biāo)消費(fèi)群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益.

2.4 差異化策略運(yùn)用不當(dāng)

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認(rèn)可關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤(rùn)源泉源于差異化”的觀點(diǎn)，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場(chǎng)上的差異.但是在實(shí)際進(jìn)行市場(chǎng)定位的時(shí)候，對(duì)于差異化常常會(huì)發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍?xí)慣.

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工位的相關(guān)建議

（1）采用正確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進(jìn)行分析、判斷，以便更好的掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費(fèi)需求、居住環(huán)境等，建設(shè)更好的物業(yè)性小區(qū)管理.

（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問(wèn)題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)必須要考慮的問(wèn)題.這三者指導(dǎo)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標(biāo)分別是項(xiàng)目的功能配置、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本以及項(xiàng)目的租售價(jià)格等.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三個(gè)問(wèn)題必須進(jìn)行重點(diǎn)研究分析.

（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機(jī)制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)為宗旨進(jìn)行專業(yè)化的管理，對(duì)他們進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn).

（4）充分了解當(dāng)?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目差異化問(wèn)題合理解決.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，不能只是參考當(dāng)?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風(fēng)格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制，更不能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨(dú)有的文化特征，保持獨(dú)樹(shù)一幟的企業(yè)風(fēng)格.

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展重要的推動(dòng)力，它不但促進(jìn)了我國(guó)城市的現(xiàn)代化建設(shè)，還吸引了大量的國(guó)內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè).所以，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位進(jìn)行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開(kāi)發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于人為原因而失誤的因素，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由于具有投資大、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的存在太多不確定因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有社會(huì)政策和治安風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)、貨幣政策引起的風(fēng)險(xiǎn)等。文章針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，提出了一定的規(guī)避措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由于具有投資大、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的存在太多不確定因素。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不重視管理特別是風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過(guò)程。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.社會(huì)政策和治安風(fēng)險(xiǎn)

政府政策的出臺(tái)，其目的都是積極的，但是對(duì)于房地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻可能成為風(fēng)險(xiǎn)的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全局性的。

另外，社會(huì)治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。社會(huì)治安關(guān)系到人們的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，只有社會(huì)治安狀況良好，人們才能安居樂(lè)業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)才能有更好的保障。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)的供求關(guān)系變化的不確定性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在一般情況下，市場(chǎng)供大于求會(huì)致使房產(chǎn)價(jià)格下降，求大于供也會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格上升。這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

房地產(chǎn)不能移動(dòng)，位置固定，是真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動(dòng)差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性和個(gè)別性市場(chǎng)，也必然增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)在市場(chǎng)的變化中處于不利地位。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開(kāi)發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金和售價(jià)便越不確定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也越大。

3.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)不周或其他內(nèi)部因素而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。投資者由于主觀上對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯(cuò)誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點(diǎn)的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個(gè)選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯(cuò)誤的選擇便將對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，經(jīng)營(yíng)凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時(shí)，貨幣貶值，建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)被大幅度的提高，對(duì)于周期較長(zhǎng)的正在建設(shè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。銀行利率的變動(dòng)也可能會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)帶來(lái)?yè)p失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會(huì)直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動(dòng)還影響到社會(huì)的購(gòu)買力，影響社會(huì)總資金的供給，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

1.及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對(duì)投資后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測(cè)，然后再進(jìn)行合理的投資。通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)查和充分的市場(chǎng)研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)的走向做出合理的估計(jì)，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過(guò)環(huán)境分析，對(duì)國(guó)家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國(guó)家或政府的支持。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制

選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)太大的自己所無(wú)法承擔(dān)的項(xiàng)目作出放棄的決定。放棄是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也放棄了利潤(rùn)，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)各種合理合法措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。一是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)，若投資后發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，則可由保險(xiǎn)公司提供補(bǔ)償，還可通過(guò)購(gòu)買其他各種保險(xiǎn)，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移該保險(xiǎn)公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人；三是財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過(guò)尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險(xiǎn)損失、財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。

4.風(fēng)險(xiǎn)分散

不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對(duì)象中去，既開(kāi)發(fā)住宅，又經(jīng)營(yíng)寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個(gè)項(xiàng)目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時(shí)減少個(gè)別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)與管理分析

摘要：近年來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍，油然而生。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，在產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其競(jìng)爭(zhēng)壓力也日益巨大。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)和管理是保證其搶占市場(chǎng)、在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)利于不敗之地的必然要求。本文從這一背景出發(fā)，著重探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題給予切實(shí)有效的解決措施，旨在為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供必要的理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；管理；策略分析

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開(kāi)發(fā)商對(duì)其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購(gòu)與庫(kù)存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對(duì)施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對(duì)相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過(guò)程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。

2.財(cái)務(wù)部門

財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的資金支配報(bào)表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計(jì)劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個(gè)款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品——樓房推向市場(chǎng)，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價(jià)格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對(duì)企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，建立行之有效的激勵(lì)體系等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門分工十分明確，其經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程就是各個(gè)部門相互協(xié)作的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個(gè)職能部門的管理，同時(shí)還要不斷強(qiáng)化各個(gè)部門的協(xié)作意識(shí)，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中管理過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，這些問(wèn)題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時(shí)也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個(gè)方面：

1.觀念上的危機(jī)

觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題的根源所在，這種根源性問(wèn)題主要包括三方面的內(nèi)容：

第一、被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。這種市場(chǎng)意識(shí)認(rèn)為，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場(chǎng)體制并不完善，許多開(kāi)發(fā)公司在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無(wú)用武之地，只好被動(dòng)的等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握不準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。

第二、盲目的市場(chǎng)意識(shí)。這種意識(shí)認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。這種經(jīng)濟(jì)意識(shí)認(rèn)為：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，這種意識(shí)只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，專心于市場(chǎng)漏洞，無(wú)心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其人、財(cái)、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，其社會(huì)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。這些問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題，因?yàn)?，資源配置不合理往往會(huì)導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)由于市場(chǎng)擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險(xiǎn)。

3.部門協(xié)調(diào)能力差

部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成敗的關(guān)鍵，同時(shí)也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個(gè)部門之間缺乏協(xié)作意識(shí)和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個(gè)部門的辦事效率大大降低同時(shí)也大大削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問(wèn)題的有效途徑。

1.更新經(jīng)營(yíng)管理理念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時(shí)刻以市場(chǎng)為中心，時(shí)刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動(dòng)為主動(dòng)，變狹隘為開(kāi)闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營(yíng)管理理念與市場(chǎng)相一致，與時(shí)代相契合。

2.合理配置企業(yè)資源

設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時(shí)也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵(lì)以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門人員之間的交流，引入同級(jí)別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)意識(shí)的注入和培養(yǎng)，定時(shí)對(duì)換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個(gè)人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個(gè)部門要加強(qiáng)與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)和管理目的，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”課程的教學(xué)分析

摘要：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，有助于培養(yǎng)實(shí)踐能力強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)人員。針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”這門課在教學(xué)過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，從教師授課、案例教學(xué)、發(fā)揮學(xué)生主觀能動(dòng)性和增加實(shí)踐環(huán)節(jié)等方面提出建議，希望能夠提高該課程教學(xué)效果，達(dá)到教學(xué)目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理；教學(xué)問(wèn)題；實(shí)踐

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于20世紀(jì)改革開(kāi)放后的90年代，二十多年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的不斷發(fā)展和具有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展起來(lái)。在過(guò)去的二十多年當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)解決了部分住房需求問(wèn)題，改善了許多居民的住房環(huán)境，并且在拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了很大的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

然而，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一系列的社會(huì)問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)過(guò)高，超過(guò)了居民的支付能力；對(duì)銀行資金依賴過(guò)大，使得整個(gè)銀行資金被房地產(chǎn)業(yè)綁架；受到政府行為的影響過(guò)大等。這些問(wèn)題引起了整個(gè)社會(huì)的關(guān)注，由此政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控力度也在不斷增大，國(guó)家的多次調(diào)控政策使得房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈、盈利能力遭遇到了很大的挑戰(zhàn)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于粗放階段，對(duì)資源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造過(guò)程和使用過(guò)程對(duì)能源的消耗等。因?yàn)槿狈夹g(shù)創(chuàng)新能力和資源集約能力，對(duì)資本市場(chǎng)的依賴特別大，并且抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)的能力也非常弱，再加上房地產(chǎn)業(yè)自身固有的特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)難以支撐自身的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，如何在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低風(fēng)險(xiǎn)，降低政策因素的影響，就依賴于素質(zhì)較高的房地產(chǎn)人才。

一、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理” 課程教學(xué)的目的

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”這門課程的內(nèi)容包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，包括市場(chǎng)調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理等。許多工程管理專業(yè)的畢業(yè)生會(huì)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者施工單位、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)就業(yè)，而這些工作都是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此我國(guó)許多高校工程管理專業(yè)中會(huì)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)這門課程設(shè)置為必修課程。這門課與其他課程有一定交叉，需要有其他課程作為先導(dǎo)，因此“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”一般都在大三和大四開(kāi)設(shè)。

另外，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”是房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證書的四門考試課程之一，如果學(xué)生能夠在大學(xué)期間就能將這門課程掌握好，那么今后無(wú)論是在工作方面，還是在考試方面都能得心應(yīng)手得多。

這門課程涉及范圍廣，包含房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員所必須掌握的知識(shí)點(diǎn)和內(nèi)容。工程管理專業(yè)的學(xué)生掌握“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”這門課可以了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程，成為滿足社會(huì)需要的專業(yè)技術(shù)人才，能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

二、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”課程教學(xué)過(guò)程中存在的問(wèn)題

結(jié)合筆者的教學(xué)實(shí)踐以及從學(xué)生方面獲得的反饋，本文認(rèn)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”課程現(xiàn)在教學(xué)過(guò)程中存在如下幾個(gè)問(wèn)題：

1.課程的交叉性、重復(fù)性太高

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”這門課程所包含的的內(nèi)容太廣，交叉性、重復(fù)性較高。本課程內(nèi)容包括決策階段、項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段、建設(shè)實(shí)施階段、銷售出租和服務(wù)階段等四個(gè)階段。[1]這些內(nèi)容當(dāng)中與其他的課程有一定重疊和交叉，如市場(chǎng)營(yíng)銷、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理等。[2]也正因?yàn)槿绱耍瑢W(xué)生在學(xué)習(xí)的時(shí)候，會(huì)覺(jué)得一些內(nèi)容是已經(jīng)學(xué)習(xí)過(guò)的。比如房地產(chǎn)決策中部分內(nèi)容與工程造價(jià)課程、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析以及概率分析重合；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與市場(chǎng)營(yíng)銷重合；房地產(chǎn)投融資與財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目融資、建設(shè)管理內(nèi)容與項(xiàng)目管理重合等等。由于這些內(nèi)容具有重復(fù)性，學(xué)生已經(jīng)學(xué)過(guò)，或者在同時(shí)上的其他課程當(dāng)中會(huì)得到更加系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，這樣便失去了學(xué)習(xí)本課程的興趣，不愿意投入時(shí)間和精力。而事實(shí)上，除了這些交叉或重復(fù)的內(nèi)容，還是有許多內(nèi)容是本課程獨(dú)有的，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程、如何獲得土地使用權(quán)等等。因此要結(jié)合房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，加入大量的案例并開(kāi)展實(shí)踐活動(dòng)，否則就達(dá)不到教學(xué)目的。

2.教材的滯后性

現(xiàn)在政府為了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從房?jī)r(jià)、土地、信貸、稅收等方面陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，因而教材本身很容易存在一定的滯后性，在內(nèi)容上不能反映行業(yè)最新的發(fā)展動(dòng)態(tài)。例如2011年1月21日《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式頒布，2011年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止，房地產(chǎn)估價(jià)師考試所用教材也已經(jīng)修改過(guò)來(lái)了，但很多教材仍然沒(méi)有更新過(guò)來(lái)，還在沿用以前房屋拆遷的說(shuō)法。如果教師沒(méi)有關(guān)注這些內(nèi)容的話，就可能會(huì)向?qū)W生傳遞過(guò)時(shí)的信息。這樣對(duì)教師就有一定的要求，需要教師經(jīng)常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策的變化。

3.教學(xué)過(guò)程中缺乏實(shí)踐活動(dòng)

這樣會(huì)影響學(xué)生學(xué)習(xí)積極性。學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高的另外一個(gè)原因是，本教程教材理論性、概念性的內(nèi)容很多，需要記憶的內(nèi)容很多，與一些其他工程施工類的課程區(qū)別很大。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的實(shí)踐性非常強(qiáng)，例如土地使用權(quán)的獲得、開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程、五證的領(lǐng)取等等，這些都是教材上不可能講清楚的。教材中的內(nèi)容多是一些條條框框的東西，如果教師在授課的過(guò)程中只是照本宣科，介紹理論知識(shí)，而不聯(lián)系實(shí)際的話，就會(huì)使得教學(xué)過(guò)程十分枯燥，無(wú)法激發(fā)學(xué)生興趣，教學(xué)效果就不可能理想。

三、提高“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”課程教學(xué)效果的措施

針對(duì)上述影響教學(xué)效果的問(wèn)題，本文從以下幾個(gè)方面提出建議，希望可以提高教學(xué)效果，達(dá)到教學(xué)目的。

1.教師授課的過(guò)程中要分清主次，重點(diǎn)突出

教學(xué)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于那些重復(fù)性、交叉性高的內(nèi)容，學(xué)習(xí)先導(dǎo)課程以及對(duì)先導(dǎo)課程的掌握程度也影響到學(xué)生對(duì)本課程的學(xué)習(xí)效果。要檢驗(yàn)這些內(nèi)容是否被學(xué)生掌握，可以采用提問(wèn)的方式考查學(xué)生對(duì)相關(guān)知識(shí)點(diǎn)的掌握情況。若掌握得好，回答問(wèn)題也會(huì)很好，那么就可以跳過(guò)；如果掌握得不夠好，或者有些內(nèi)容已經(jīng)遺忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目與本課程在時(shí)間上可能是并列的，例如工程經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)課程安排在同一個(gè)學(xué)期，那就要注意在講到相關(guān)課程內(nèi)容的時(shí)候，要詢問(wèn)是否已經(jīng)講過(guò)了，哪些內(nèi)容還沒(méi)有講到。簡(jiǎn)而言之，對(duì)已經(jīng)在別的科目中講過(guò)并且學(xué)生已經(jīng)掌握的內(nèi)容，可以簡(jiǎn)單帶過(guò)；對(duì)沒(méi)有講過(guò)的，又或者是講過(guò)了但是學(xué)生掌握不牢的，可以在本課程中講一遍。強(qiáng)化本課程所獨(dú)有的知識(shí)點(diǎn)，對(duì)交叉性的知識(shí)點(diǎn)則視情況突出重點(diǎn)即可。本課程理論教學(xué)32學(xué)時(shí)，圖1是對(duì)于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”主要章節(jié)及對(duì)應(yīng)學(xué)時(shí)的分配。

2.案例教學(xué)

案例教學(xué)的特點(diǎn)就是形象和生動(dòng)。教師導(dǎo)入有代表性和針對(duì)性的案例，為學(xué)生創(chuàng)造一種問(wèn)題環(huán)境，指導(dǎo)學(xué)生對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論，使得學(xué)生在問(wèn)題的討論當(dāng)中理解如何將理論應(yīng)用于實(shí)踐中進(jìn)而更好地掌握理論知識(shí)。例如在“房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃”這一部分內(nèi)容中，要闡述清楚房地產(chǎn)策劃的特點(diǎn)，可以介紹廣東順德碧桂園在20世紀(jì)90年代的系列策劃創(chuàng)新；在介紹“房地產(chǎn)項(xiàng)目定位”內(nèi)容時(shí)，可以介紹萬(wàn)科以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品模式，通過(guò)客戶細(xì)分，擴(kuò)大客戶群，延伸了其產(chǎn)品線；另外可以引入上海湯臣一品項(xiàng)目和市場(chǎng)定位失敗的案例。通過(guò)案例的導(dǎo)入，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行討論，最后由教師進(jìn)行總結(jié)，讓學(xué)生在案例學(xué)習(xí)中理解和掌握相關(guān)知識(shí)點(diǎn)。

3.發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性

房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)受到政府政策的調(diào)控，金融方面的調(diào)控政策在不斷更新，因此房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀不可能及時(shí)地反映在教材中。基于這一現(xiàn)狀，教師應(yīng)持續(xù)關(guān)注行業(yè)動(dòng)向，并在講課的過(guò)程中融入最新的資訊。此外，教師還可以發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性，只提出教材中哪些內(nèi)容不合時(shí)宜，給學(xué)生布置作業(yè)，讓學(xué)生在課后進(jìn)行資料收集和調(diào)研，下次課由學(xué)生來(lái)講解最新政策或者稅制情況，并對(duì)未來(lái)的政策走向做預(yù)測(cè)；還可以在課堂上組織專題討論，針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些熱點(diǎn)事件和熱點(diǎn)問(wèn)題，如城中村的問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房的走向等，組織專題討論，[3]通過(guò)提高學(xué)生參與度達(dá)到提高教學(xué)效果的目的。

4.增加課程實(shí)踐性

（1）學(xué)校自己增加實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)。例如可以請(qǐng)房地產(chǎn)企業(yè)中的一些從業(yè)人員來(lái)給學(xué)生上課，開(kāi)一些專題講座，每月1～2次；還可以給學(xué)生增加實(shí)踐環(huán)節(jié)，例如在本科目中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告能綜合反映許多教學(xué)內(nèi)容的知識(shí)點(diǎn)，在前述32學(xué)時(shí)理論環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上可在學(xué)期末增加1～2周的課程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，給學(xué)生布置任務(wù)，劃定一塊或者幾塊地皮，給出一些土地的基本信息，讓學(xué)生分組來(lái)做市場(chǎng)調(diào)研，編制一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

（2）多讓學(xué)生參與一些實(shí)踐性的活動(dòng)?？梢詭W(xué)生去房地產(chǎn)企業(yè)的銷售案場(chǎng)去參觀，鼓勵(lì)學(xué)生利用課余時(shí)間去房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)實(shí)習(xí)。如果學(xué)?；蛘呓處煴旧碛羞@方面資源的話，也可以介紹感興趣的學(xué)生到相關(guān)的企業(yè)參觀、實(shí)習(xí)。只有增加實(shí)踐環(huán)節(jié)，才能培養(yǎng)出能滿足社會(huì)需要的房地產(chǎn)人才。

四、結(jié)語(yǔ)

除了采用以上提出的幾種教學(xué)方法之外，教師也要提高對(duì)自己的要求。房地產(chǎn)業(yè)變化較大，需要教師關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，盡可能參與到房地產(chǎn)業(yè)實(shí)踐活動(dòng)中。只有教師自己將理論與實(shí)際結(jié)合起來(lái)，才能在教學(xué)中向?qū)W生傳遞準(zhǔn)確的信息。教師還要根據(jù)教材內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際做好課件，適當(dāng)增加多媒體教學(xué)，以多種方式結(jié)合，才能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，達(dá)到提高教學(xué)效果的目的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題與對(duì)策

【摘要】 負(fù)債經(jīng)營(yíng)是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很重要的一種經(jīng)營(yíng)方式，負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的利益，但同時(shí)也存在很多問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大、資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等方面進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策。旨在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)解決負(fù)債經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題，使之能夠健康持續(xù)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營(yíng) 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵從資本經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營(yíng)，還可以得到利息報(bào)酬；對(duì)于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)是一種借入資本，通過(guò)它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)方式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也存在著很多的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2％，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒(méi)有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過(guò)高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問(wèn)題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的治理措施

1、應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

（1）企業(yè)應(yīng)牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在目前經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)屬于自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，企業(yè)必須獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范，否則在風(fēng)險(xiǎn)臨頭時(shí)，企業(yè)毫無(wú)準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會(huì)遭致大敗。企業(yè)為了將總體風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍，總是要權(quán)衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系。如果經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，必須通過(guò)降低負(fù)債比率來(lái)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略，處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時(shí)，投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本，并經(jīng)受收益率大幅度變動(dòng)的沖擊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，抵抗不利經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力相應(yīng)減弱，或者說(shuō)同樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)企業(yè)帶來(lái)更大的損害和危機(jī)。

（2）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、防范預(yù)警機(jī)制。首先應(yīng)建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)機(jī)制。通過(guò)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理來(lái)控制投資風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)按市場(chǎng)需要組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財(cái)務(wù)危機(jī)，把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)應(yīng)全面、及時(shí)地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范，制定適合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案，通過(guò)合理的籌資結(jié)構(gòu)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:高職院?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程的教學(xué)改革探討

摘 要：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課。通過(guò)分析該課程存在的不足，探討高職院校應(yīng)從課程目標(biāo)、課程體系、教學(xué)方法、實(shí)踐實(shí)訓(xùn)等方面對(duì)該課程進(jìn)行教學(xué)改革。

關(guān)鍵詞：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》；課程目標(biāo)；課程體系

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位日益突顯，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)一線高素質(zhì)應(yīng)用人才的市場(chǎng)需求增加。為此，國(guó)內(nèi)不少高職院校紛紛開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)，培養(yǎng)適合房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才，服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求。而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)專門人才的一個(gè)專業(yè)方向，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》 課程是其中一門非常重要的專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程的學(xué)習(xí)，有利于培養(yǎng)高職學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、投資決策分析的能力，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個(gè)層面的工作，對(duì)于拓寬學(xué)生就業(yè)渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.課程地位不明確，教學(xué)重點(diǎn)不突出?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》作為一門專業(yè)課程，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的教學(xué)計(jì)劃中本課程地位不明確，目標(biāo)不清晰，涉及內(nèi)容龐雜，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的獲取、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理等。課程內(nèi)容面面俱到但不深入。并且該課程的內(nèi)容和其他課程有所交叉?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程的建設(shè)階段管理，與《工程項(xiàng)目管理》課程內(nèi)容沖突；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程中的物業(yè)管理與《物業(yè)管理》課程交叉；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷與《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程內(nèi)容交叉。因此，在該課程的教學(xué)中容易出現(xiàn)重復(fù)講授、教學(xué)過(guò)程中重點(diǎn)不突出問(wèn)題。

2.教學(xué)模式基本上以教師為中心、單一課堂教學(xué)模式為主。在目前的教學(xué)方法上仍然以教師為主導(dǎo)。通過(guò)教師的講解在一定程度上可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)該課程思路清晰，掌握大量的知識(shí)和信息，少走彎路。但學(xué)生只是被動(dòng)地接受知識(shí)，對(duì)習(xí)題、作業(yè)等能夠得心應(yīng)手，但碰到實(shí)際應(yīng)用問(wèn)題卻無(wú)法解決，難以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，阻礙其創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的發(fā)展。因此，展開(kāi)教學(xué)模式與教學(xué)方法方面的研究對(duì)發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性作用突出。

3.實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》是一門應(yīng)用性較強(qiáng)的課程，需要培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際解決問(wèn)題的能力。這就必須使教學(xué)面向?qū)嵺`。但在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》教學(xué)過(guò)程中，普遍存在以課堂理論教學(xué)為主，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善，與企業(yè)的合作不夠緊密。導(dǎo)致學(xué)生理論知識(shí)夠用，感性認(rèn)識(shí)不足。因此，探討實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教學(xué)作為本課程教學(xué)環(huán)節(jié)的作用也有其必要性。

二、解決思路

1.確立課程目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)人才應(yīng)用特點(diǎn)，著手研究高職院校應(yīng)用型人才培養(yǎng)目標(biāo)和業(yè)務(wù)要求，在該課程體系中要以素質(zhì)為基礎(chǔ)，以能力為中心，以實(shí)用為目的，立足培養(yǎng)應(yīng)用型人才，滿足學(xué)生就業(yè)和社會(huì)需要?；A(chǔ)理論知識(shí)以“必需、夠用”為度，突出能力和素質(zhì)培養(yǎng)，使學(xué)生不僅掌握與職業(yè)能力相關(guān)的必需、夠用的理論與實(shí)踐知識(shí)，而且還具備一個(gè)房地產(chǎn)人才應(yīng)有的綜合素質(zhì)。該課程也應(yīng)成為學(xué)生學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價(jià)》、《工程招投標(biāo)》、《房地產(chǎn)金融》等課程的基礎(chǔ)課程。

2.建立基于“工作過(guò)程系統(tǒng)化”的課程體系開(kāi)發(fā)模式。本課程以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主線安排工作內(nèi)容，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)劃分為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、土地使用權(quán)的獲取、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理七個(gè)學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生以最接近工作實(shí)際的方式開(kāi)展學(xué)習(xí)，真正掌握實(shí)際工作所需的能力，真正做到學(xué)以致用。各個(gè)學(xué)習(xí)情境采用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)、行動(dòng)導(dǎo)向”的教學(xué)方法，融知識(shí)、方法、素質(zhì)培養(yǎng)于一體，提高學(xué)生的分析能力、判斷能力、問(wèn)題解決能力，從而提高學(xué)生的綜合職業(yè)能力。（下轉(zhuǎn)252頁(yè)）

（上接250頁(yè)）

3.強(qiáng)化課程設(shè)計(jì)、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)教學(xué)，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)的教學(xué)理念。在實(shí)踐教學(xué)中，使“實(shí)踐性”教學(xué)與“理論性”教學(xué)的比例接近1∶1。在整個(gè)實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，密切與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介公司的合作，建立穩(wěn)定的融“教學(xué)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、技能鑒定和技術(shù)服務(wù)”、“五位一體”的重點(diǎn)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地。如可以提供更多的機(jī)會(huì)讓學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作過(guò)程，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作等，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)，以強(qiáng)化學(xué)生綜合運(yùn)用知識(shí)能力、策劃能力、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力、文獻(xiàn)檢索能力和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析能力的培養(yǎng)。

4.教學(xué)方法靈活多樣，注重學(xué)生應(yīng)用性能力培養(yǎng)。在教學(xué)過(guò)程中，制定一套能引導(dǎo)學(xué)生積極思維、自主學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮教與學(xué)兩方面的積極性的新的教學(xué)方法。在理論教學(xué)中，可以運(yùn)用項(xiàng)目式教學(xué)、情景教學(xué)等方法，讓學(xué)生在完成某項(xiàng)任務(wù)的同時(shí)提高相關(guān)技能；同時(shí)配合案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力。如我校準(zhǔn)備建設(shè)一個(gè)水利培訓(xùn)樓，具體的項(xiàng)目方案還在探討中。針對(duì)這一項(xiàng)目，在教學(xué)中就可以讓學(xué)生分組自主設(shè)計(jì)一個(gè)可行性研究報(bào)告，將理論知識(shí)用于實(shí)踐，避免單一的理論講授為主，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)效果。

著眼于培養(yǎng)高技能應(yīng)用型人才的目標(biāo)，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》這門課程的改革任重道遠(yuǎn)。在教學(xué)過(guò)程中，教師在課程內(nèi)容體系、教學(xué)方法、實(shí)踐環(huán)節(jié)等方面需加以改進(jìn)，同時(shí)應(yīng)掌握中國(guó)房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，與理論相結(jié)合，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充教材以外的知識(shí)，才能讓學(xué)生系統(tǒng)地運(yùn)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)知識(shí)于實(shí)踐，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)與管理分析

摘要：近年來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍，油然而生。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，在產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其競(jìng)爭(zhēng)壓力也日益巨大。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)和管理是保證其搶占市場(chǎng)、在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)利于不敗之地的必然要求。本文從這一背景出發(fā)，著重探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題給予切實(shí)有效的解決措施，旨在為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供必要的理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；管理；策略分析

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開(kāi)發(fā)商對(duì)其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購(gòu)與庫(kù)存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對(duì)施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對(duì)相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過(guò)程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。

2.財(cái)務(wù)部門

財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的資金支配報(bào)表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計(jì)劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個(gè)款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場(chǎng)，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價(jià)格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對(duì)企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，建立行之有效的激勵(lì)體系等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門分工十分明確，其經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程就是各個(gè)部門相互協(xié)作的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個(gè)職能部門的管理，同時(shí)還要不斷強(qiáng)化各個(gè)部門的協(xié)作意識(shí)，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中管理過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，這些問(wèn)題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時(shí)也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個(gè)方面：

1.觀念上的危機(jī)

觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題的根源所在，這種根源性問(wèn)題主要包括三方面的內(nèi)容：

第一、被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。這種市場(chǎng)意識(shí)認(rèn)為，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場(chǎng)體制并不完善，許多開(kāi)發(fā)公司在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無(wú)用武之地，只好被動(dòng)的等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握不準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。

第二、盲目的市場(chǎng)意識(shí)。這種意識(shí)認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。這種經(jīng)濟(jì)意識(shí)認(rèn)為：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，這種意識(shí)只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，專心于市場(chǎng)漏洞，無(wú)心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其人、財(cái)、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，其社會(huì)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。這些問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題，因?yàn)?，資源配置不合理往往會(huì)導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)由于市場(chǎng)擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險(xiǎn)。

3.部門協(xié)調(diào)能力差

部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成敗的關(guān)鍵，同時(shí)也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個(gè)部門之間缺乏協(xié)作意識(shí)和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個(gè)部門的辦事效率大大降低同時(shí)也大大削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問(wèn)題的有效途徑。

1.更新經(jīng)營(yíng)管理理念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時(shí)刻以市場(chǎng)為中心，時(shí)刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動(dòng)為主動(dòng)，變狹隘為開(kāi)闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營(yíng)管理理念與市場(chǎng)相一致，與時(shí)代相契合。

2.合理配置企業(yè)資源

設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時(shí)也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵(lì)以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門人員之間的交流，引入同級(jí)別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)意識(shí)的注入和培養(yǎng)，定時(shí)對(duì)換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個(gè)人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個(gè)部門要加強(qiáng)與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)和管理目的，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與防范

[摘 要]近幾年,盡管受到金融危機(jī)的影響,盡管國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)扔持續(xù)升溫。因此,仍有大量投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中區(qū)。由于房地產(chǎn)具有的種種特性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)伴隨著多種風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)這一過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,并對(duì)其中占主要地位的幾種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體詳細(xì)的分析,最后,結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,提出風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn) 防范 對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀及主要問(wèn)題

1. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱,隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲,人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注越來(lái)越密切,畢竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展地過(guò)于快速,以致出現(xiàn)了一種不正常的發(fā)展軌跡和一股房地產(chǎn)熱。自1998年以來(lái),房地產(chǎn)每年開(kāi)發(fā)投資額平局增長(zhǎng)率為22.6%,而國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均價(jià)增長(zhǎng)率為12.9%,由圖1可見(jiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了GDP的增長(zhǎng),帶來(lái)了房地產(chǎn)增速過(guò)快、發(fā)展過(guò)熱的局面。商品房每年新開(kāi)工面積平均以19.6%的增速增長(zhǎng),具體見(jiàn)圖2所示。

為了調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列政策和法規(guī),以降低房?jī)r(jià),限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),控制房地產(chǎn)業(yè)的不正常發(fā)展。盡管國(guó)家進(jìn)行了大力度的調(diào)控,房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象仍然存在。2010年5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%,環(huán)比上漲0.2%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為105.07,比4月份回落0.59點(diǎn),比去年同期提高9.13點(diǎn),見(jiàn)圖3所示。商品房空置面積分類指數(shù)為103.48,比4月份提高1.70點(diǎn),比去年同期提高14.43點(diǎn)。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,我們可以看出,目前我國(guó)商品房房?jī)r(jià)仍然過(guò)高,商品房空置率也在增加,房?jī)r(jià)與空置率之間處于一種不平衡的關(guān)系。房?jī)r(jià)產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng),連續(xù)幾年超過(guò)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng),每年商品房新開(kāi)工面積也以極快的速度增加。這些現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越熱,繼而帶來(lái)一些問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)業(yè)的不正?？焖侔l(fā)展必會(huì)引起國(guó)家的重視,為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行,國(guó)家會(huì)采取嚴(yán)厲的措施來(lái)打壓房?jī)r(jià)、調(diào)控市場(chǎng)。其次,炒房團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生,這些群體利用手中閑置資金,在大中城市大量購(gòu)置房屋,再轉(zhuǎn)手以高價(jià)賣出,賺取其中差額,達(dá)到投機(jī)的目的。炒房團(tuán)的存在進(jìn)一步導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的居高不下。再次,房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致普通消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買,銀行貸款無(wú)力償還。另外,投資者為了獲取更多的利益,大量投資開(kāi)發(fā),這可能會(huì)帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)鏈斷裂的后果。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素

1. 主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)與一般商品相比,具有位置固定性、品質(zhì)差異性、需求普遍性、供給稀缺性、使用的耐久性和用途的多樣性等特點(diǎn),而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大等特點(diǎn)。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)往往會(huì)遇到營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理方面的問(wèn)題。這些,會(huì)給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的不確定性,而這些不確定性會(huì)帶來(lái)很高的風(fēng)險(xiǎn)。另外,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)狀也會(huì)帶來(lái)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)?；谑袌?chǎng)調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,我們可以識(shí)別到以下幾類風(fēng)險(xiǎn)。

(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的政策風(fēng)險(xiǎn)主要有政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、住房政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全局性的。

(2)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性因素,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者遭受損失的可能性。包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用變化的風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

(3)自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有不能移動(dòng)、施工時(shí)間長(zhǎng)、露天作業(yè)等特點(diǎn),決定了其受自然因素的影響比一般項(xiàng)目大很多。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的自然風(fēng)險(xiǎn)有火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)狀況風(fēng)險(xiǎn)等。

(4)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中,主要有策劃風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)如果處理得不好,就可能導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程前功盡棄,造成投資者的巨大損失。

2. 風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程,存在許許多多的不確定因素,對(duì)所有的影響因素進(jìn)行具體分析不大可能也沒(méi)有必要,現(xiàn)選取幾個(gè)對(duì)結(jié)果影響較大的風(fēng)險(xiǎn)影響因素,結(jié)合現(xiàn)階段的具體行業(yè)情況分析。

(1)政策因素。政策因素中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的是房地產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和稅收政策。2010年上半年,國(guó)家推出的政策文件有:《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào))、《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、《中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)民政部、中華人民共和國(guó)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》、《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》等等。由這些文件可以看出,國(guó)家正在積極地在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常發(fā)展,使其能穩(wěn)定、合理、有序地發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)投資商和經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),頻繁的出臺(tái)的抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的政策會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)方式、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、開(kāi)發(fā)規(guī)模選擇的改變,也會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本、投資回收期限、實(shí)際利潤(rùn)等的變化,可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離本來(lái)的意圖或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo),甚至可能導(dǎo)致虧損。

(2)市場(chǎng)供求。現(xiàn)階段,市場(chǎng)對(duì)住房的需求的確大于供給,以上海為例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)了0.85%,2008年人口數(shù)比2007年增長(zhǎng)了0.96%,2008年末達(dá)到了1321.7萬(wàn)人。可見(jiàn),上海是人口呈現(xiàn)加速度的增長(zhǎng)。每年都有大量外來(lái)人員進(jìn)入上海工作或?qū)W習(xí),因而產(chǎn)生大量對(duì)于住宅的需求,而上海本地人對(duì)住房的需求也是有增無(wú)減,因此,可以說(shuō),市場(chǎng)上對(duì)于住房的需求是極大的,房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。而事實(shí)上,許多開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤并不能滿足人們的住房需求,高房?jī)r(jià)使得大多數(shù)人望而卻步、“望房興嘆”,而買房子的很多都是炒房團(tuán)或投機(jī)者。這導(dǎo)致了另一種供求不平衡現(xiàn)象:一般收入的人需要的是中低檔的、有能力負(fù)擔(dān)的自住房,而開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出的樓盤房?jī)r(jià)太高,買不起;開(kāi)發(fā)商建造的住宅吸引來(lái)的不是住房的需求者而是投機(jī)者,只買不住,并抬高房?jī)r(jià),轉(zhuǎn)手賣出,造成空置率升高和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升,從而致使普通人更加買不起房。這一現(xiàn)象的存在對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)也是一種風(fēng)險(xiǎn)。

(3)融資。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)規(guī)模大、周期長(zhǎng)的活動(dòng),需要大量的資金的連續(xù)注入,如果資金鏈中斷,就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程不能正常進(jìn)行,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就無(wú)從談起了,也就無(wú)法保證資金的流動(dòng)。因此,融資活動(dòng)是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行的基石。資金的來(lái)源的渠道主要有自籌資金、銀行貸款、外商投資、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。自籌資金來(lái)源安全、使用成本低,因而,使用自籌資金風(fēng)險(xiǎn)很小。但是,自籌資金數(shù)量有限,只能用于項(xiàng)目前期的費(fèi)用支付,分析近十年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源(見(jiàn)表)可知,其在所有資金來(lái)源中所占的平均比重不超過(guò)30%。銀行貸款具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),但是銀行貸款的限制條件很多,并且受利率影響較大,具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)測(cè)算,國(guó)內(nèi)銀行貸款占融資金額的平均比重為21%。利用外資和外商直接投資在融資金額中所占比重較小,分別為3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的資金來(lái)源于其他融資渠道,包括發(fā)行債券、股票和其他金融工具。這類融資方式比較靈活,沒(méi)有沉重的利息負(fù)擔(dān),使用期限限制不大,可以有效地保障資金的周轉(zhuǎn)。但這種融資方式相應(yīng)地存在一定的風(fēng)險(xiǎn),不僅僅有財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn),還涉及公司形象等問(wèn)題。

(4)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。與宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)一樣,房地產(chǎn)業(yè)也存在這樣一種周期性的波動(dòng)規(guī)律,稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是由供給與需求的周期性波動(dòng)造成的(見(jiàn)圖4)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期大致分為四個(gè)階段,繁榮階段、衰退階段、蕭條階段、復(fù)蘇階段。因此,對(duì)于投資者而言,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)其開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的影響說(shuō)到底就是開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)選擇的問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng),可能無(wú)法帶來(lái)預(yù)期的效益,甚至可能有所損失。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn),其中政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn),投資者不易進(jìn)行判斷和控制;另一類是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),這是易于控制與防范的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上提出的各種風(fēng)險(xiǎn),結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,提出一些風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。

1. 做好全面的市場(chǎng)調(diào)研,以盡量避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的失誤

在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前,進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,找準(zhǔn)切入點(diǎn),正確選擇項(xiàng)目的目標(biāo)定位并確定目標(biāo)群體。調(diào)查項(xiàng)目所處的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、文化環(huán)境,發(fā)現(xiàn)并分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素,尋找應(yīng)對(duì)策略,盡量回避或轉(zhuǎn)移一些風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于無(wú)法回避的風(fēng)險(xiǎn),制定詳盡的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)控制措施。完備、全面、細(xì)致的開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研能有效地規(guī)避和認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn),達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的目的。

2. 進(jìn)行區(qū)域化、多樣化投資,以分散風(fēng)險(xiǎn)

由于各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)供給與需求存在差異,因此,各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)也存在差異,有些地區(qū)處于繁榮期的同時(shí)一些地區(qū)可能正處于房地產(chǎn)衰退期,這為跨區(qū)域的投資策略提供了可能和前提?？鐓^(qū)域的投資策略可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響,同時(shí)可以減少地方性的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。另外,不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)及收益也有很大的區(qū)別,投資者可以采用組合投資策略,同時(shí)投資于不同類型的房地產(chǎn),既能夠獲得可觀的收益,又能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用這兩種策略可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散的目的。

3. 購(gòu)買適當(dāng)保險(xiǎn),以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以預(yù)測(cè)損失并且損失程度適當(dāng)?shù)囊恍╋L(fēng)險(xiǎn),可以購(gòu)買保險(xiǎn),通過(guò)向保險(xiǎn)公司支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)用的方式,將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。投保人繳納了保險(xiǎn)費(fèi)后,如果發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失,保險(xiǎn)公司必須分?jǐn)倱p失,給投保人以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在這一過(guò)程中,可以購(gòu)買的保險(xiǎn)有建筑安裝工程保險(xiǎn)、貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)、工程第三者責(zé)任保險(xiǎn)、合同保證保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)等。盡管只有限定范圍的風(fēng)險(xiǎn)可以購(gòu)買保險(xiǎn),但這一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式還是能夠及時(shí)、有效地控制一部分風(fēng)險(xiǎn)的。

4. 簽訂必要的合同文件,以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)簽訂正當(dāng)、合法的合同,可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給簽訂合同的另一方,達(dá)到減少自身風(fēng)險(xiǎn)的目的。某些無(wú)法通過(guò)投保方式控制的風(fēng)險(xiǎn),也可以通過(guò)合同條款的擬定來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)其的控制管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,常見(jiàn)的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。

5. 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于不同的融資方式伴隨著不同程度的風(fēng)險(xiǎn),因此,合理地選擇融資模式,選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)。首先,拓寬融資渠道,選擇多種融資方式,實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源分散化。其次,計(jì)算各種融資方式的資本成本,并估計(jì)其風(fēng)險(xiǎn)大小。再次,結(jié)合不同融資渠道,平衡各種融資方式的風(fēng)險(xiǎn),提出多種融資方案。最后,選擇資本成本低、風(fēng)險(xiǎn)小的融資方案作為最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)具備低資本成本、最大程度地融得資金、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。

6. 縮短開(kāi)發(fā)周期,以降低市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期是帶來(lái)許多潛在風(fēng)險(xiǎn)的根源,開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng),對(duì)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)形式變化就越難調(diào)整,就越無(wú)能為力。因此,縮短開(kāi)發(fā)周期也是一個(gè)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法。當(dāng)然,縮短開(kāi)發(fā)期并不意味著工程質(zhì)量的相應(yīng)“縮水”,也不意味著以耗費(fèi)更多的成本為代價(jià)?？s短開(kāi)發(fā)期要求引進(jìn)更高效率的技術(shù)、設(shè)備等,加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)人員的培訓(xùn)與教育,加強(qiáng)項(xiàng)目管理,保證工程質(zhì)量,并在此基礎(chǔ)上合理地控制成本。

四、結(jié)語(yǔ)

目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期,國(guó)家正在積極調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這一時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目面對(duì)著多種壓力與挑戰(zhàn),投資者要能夠識(shí)別出各種風(fēng)險(xiǎn),并時(shí)刻關(guān)注各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素,尤其要特別注意國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)用各種風(fēng)險(xiǎn)防范措施,做好風(fēng)險(xiǎn)的防御應(yīng)對(duì)工作,及時(shí)、合理地管理和控制各種風(fēng)險(xiǎn),從而保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)地發(fā)展,進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中。因而，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，進(jìn)而提出防范對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)未知將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分析及防范，從根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的各個(gè)因素變化及影響進(jìn)行分析，或者說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資效果明顯變化的因素，并進(jìn)行控制，以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)依次分為政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等四類。

1．政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失，近兩年國(guó)家加大房地產(chǎn)的調(diào)控政策，從國(guó)家和各地區(qū)的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)、銷售的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定房地產(chǎn)業(yè)的興衰。產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大，一方面國(guó)家通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策來(lái)鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)是支持的對(duì)象，則它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位會(huì)得到提高，國(guó)家會(huì)增加這方面的資金投入，從而給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)更多的收益，反之，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失，例如2010年1月國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)“國(guó)十一條”，到2010年4月的“國(guó)十條”，再到2010年“9.29新政”，一年三波調(diào)控，一波緊似一波，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大壓力；另一方面國(guó)家對(duì)不同的房地產(chǎn)支持力度的變化，會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，給房地產(chǎn)業(yè)不同領(lǐng)域的投資者帶來(lái)不同的影響，如2011年1月國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，1月25日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。研究國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。（2）金融政策。國(guó)家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失。當(dāng)政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱、采用緊縮信貸的政策時(shí)，會(huì)導(dǎo)致在建的項(xiàng)目由于資金短缺而停工，擬建的項(xiàng)目因?yàn)榛I集不到足夠的資金而推遲，這會(huì)給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)很大的損失，如2011年1月27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征營(yíng)業(yè)稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。同時(shí)，如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而降息，則會(huì)給房地產(chǎn)商帶來(lái)額外的利潤(rùn)。（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風(fēng)險(xiǎn)損失，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢(shì)。

2．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等)變動(dòng),造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)，如2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，央行以每月一次的頻率，在過(guò)去一季度里先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)，這也是央行自去年以來(lái)準(zhǔn)備金率的第十次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)20.5％的歷史高位。據(jù)估算，上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3600多億元。從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi),市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大,消費(fèi)者的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性,使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)的短缺,這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益隨開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同而異。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。同時(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在年內(nèi)的推出時(shí)機(jī)也同開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān),如一般住宅項(xiàng)目最好在年底推出,以適應(yīng)國(guó)人喜歡年終集中消費(fèi)的習(xí)慣。當(dāng)然,不同類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)時(shí)間的敏感程度也有所差別。

3．建造風(fēng)險(xiǎn)。建造風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。開(kāi)發(fā)商采用的招標(biāo)模式有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)等三種。招投標(biāo)時(shí)要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等；如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒(méi)有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會(huì)大幅增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都可能導(dǎo)致工期拖延。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī)；另一方面，工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金的利息支出，增加管理費(fèi)。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過(guò)程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。

4．銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否獲利的一個(gè)關(guān)鍵階段，銷售時(shí)機(jī)的選擇、銷售價(jià)格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會(huì)影響銷售效果和最后盈利。房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷售方式。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)很敏感，如果價(jià)格過(guò)高，可能導(dǎo)致房屋銷售量降低，難以及時(shí)收回投資而造成風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的銷售方式有自己營(yíng)銷和營(yíng)銷兩種，如果自己營(yíng)銷，可能缺乏專業(yè)的營(yíng)銷技術(shù)和人才，但營(yíng)銷又可能因?yàn)橘M(fèi)用過(guò)高而增加成本。營(yíng)銷廣告可以充分運(yùn)用報(bào)刊、廣播、電視、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌等多種方式進(jìn)行宣傳，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的效果。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1．重視可行性分析。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中最關(guān)鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于房地產(chǎn)一旦開(kāi)始進(jìn)行，所面臨的是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者要在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，由房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)、確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型并做出各種預(yù)測(cè)，為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。對(duì)這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計(jì)及可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否。

2．建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺(jué)、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來(lái)衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過(guò)信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

3．重視工程質(zhì)量。房地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品，既關(guān)系到用戶的使用價(jià)值，又關(guān)系到用戶的生命安全。因而，重視工程質(zhì)量，對(duì)保證產(chǎn)品質(zhì)量、保障用戶使用價(jià)值和生命安全具有重要意義。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，質(zhì)量管理需要一批專業(yè)質(zhì)量人才。質(zhì)量人才要具備參與房地產(chǎn)工程質(zhì)量工作總體策劃的能力，能具體負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和幫助解決實(shí)際質(zhì)量問(wèn)題，這就要求他們既懂技術(shù)又懂管理。對(duì)反映項(xiàng)目質(zhì)量的材料、環(huán)境、配套設(shè)施實(shí)行全方位、全過(guò)程管理，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，逐步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種安全設(shè)施。在工程施工中，要建立項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的組織保證。在工程招標(biāo)過(guò)程中實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的原則，擇優(yōu)錄用符合條件并具有較高信譽(yù)和實(shí)力的施工單位，從而確保工程的施工質(zhì)量和施工安全。在工程建設(shè)項(xiàng)目施工中，施工項(xiàng)目部要明確工程的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和施工人員的責(zé)任義務(wù)，定期召開(kāi)工程質(zhì)量會(huì)議和安全專題會(huì)議，從思想上高度重視工程質(zhì)量，深刻認(rèn)識(shí)“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”、“質(zhì)量重于泰山”的含義。在施工過(guò)程中，要全面貫徹質(zhì)量保證體系，多方位、大力度保證施工質(zhì)量和施工安全。

4．創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方法。（1）實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時(shí)已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）實(shí)行貸款購(gòu)房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買住房的貸款及其擔(dān)保，購(gòu)房者提供全部房屋價(jià)款的20%~30%作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購(gòu)房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。（3）預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過(guò)預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就能采取這種措施，會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，增加安全性，但是，預(yù)售價(jià)一般要比工程完工后的最終售價(jià)低，造成一些損失。投資者取得的收益會(huì)因其風(fēng)險(xiǎn)的降低而減少。因此，在投資決策時(shí)，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文:經(jīng)營(yíng)決策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的意義

【摘要】本文擬通過(guò)對(duì)A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)策略制定過(guò)程的分析，論證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的制定對(duì)企業(yè)本身的生存與發(fā)展所具有的重要戰(zhàn)略意義。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)營(yíng)策略 戰(zhàn)略意義

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國(guó)人均收入的不斷提高，百姓對(duì)住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代。面對(duì)數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和總體需求比較固定的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為如何在市場(chǎng)中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營(yíng)策略。而許多公司正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)策略制定存在重大的失誤，無(wú)法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場(chǎng)淘汰。

在制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略之前，首先必須從以下兩個(gè)方面對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。

一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)

供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價(jià)格信號(hào)和整合市場(chǎng)需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商?？傊欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策理念

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營(yíng)成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶。為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，要切合市場(chǎng)需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場(chǎng)的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之源。

2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理

企業(yè)信譽(yù)是一個(gè)企業(yè)獲得社會(huì)公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對(duì)企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會(huì)公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購(gòu)買一套房屋，因此，在市場(chǎng)不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見(jiàn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，購(gòu)房者會(huì)極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。

3、樹(shù)立終身服務(wù)觀念

從實(shí)際銷售看，一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見(jiàn)對(duì)后期銷售的影響很大。如果說(shuō)一名顧客對(duì)一件普通商品的滿意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)大約會(huì)分別傳給10和25個(gè)受眾，則受一名購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房子的滿意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)影響的聽(tīng)眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。

4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個(gè)基本觀點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來(lái)的，質(zhì)量要從源頭抓起?？紤]到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒(méi)有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從根本上杜絕失誤。

5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹(shù)立社會(huì)責(zé)任

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長(zhǎng)期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤(rùn)觀和社會(huì)責(zé)任觀。企業(yè)的社會(huì)責(zé)任包括:為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。例如國(guó)內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬(wàn)科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤(rùn)時(shí)，卻提出一句著名的口號(hào)――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬(wàn)科公司在中國(guó)地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個(gè)缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長(zhǎng)久俘虜消費(fèi)者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營(yíng)決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會(huì)的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)策略制定過(guò)程的分析

A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長(zhǎng)中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對(duì)日益增長(zhǎng)的土地價(jià)格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時(shí)，其本身競(jìng)爭(zhēng)力極弱，可以說(shuō)不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。

該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。

1、2006年上海房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況

去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)行情受到一定影響，但從整體情況來(lái)看，上海房產(chǎn)市場(chǎng)新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。去年滬上多個(gè)熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)住宅銷售市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。

“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場(chǎng)步入適應(yīng)調(diào)整時(shí)期”是2006年二手房市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢(shì)上保持量縮價(jià)下跌的態(tài)勢(shì)。

在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。

去年商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。

總體來(lái)說(shuō)，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何則更多的是感性方面的預(yù)測(cè)，判斷未來(lái)樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢(shì)。預(yù)計(jì)今年的政策無(wú)論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會(huì)在今年發(fā)力，未來(lái)5年上海將形成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來(lái)自本地，更有國(guó)際需求。在價(jià)格方面，2007年樓市無(wú)論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。

2、市場(chǎng)總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。全市平均地價(jià)水平較低。

3、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶需求最新調(diào)查

根據(jù)調(diào)查，未來(lái)一年消費(fèi)者購(gòu)房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，其主要原因是其區(qū)域的總體房?jī)r(jià)的性價(jià)比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來(lái)一年房?jī)r(jià)接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價(jià)在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購(gòu)買意向。有50%以上的客戶會(huì)選擇購(gòu)買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國(guó)內(nèi)成功人士的青睞。購(gòu)房者在未來(lái)一年購(gòu)房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價(jià)格和地段。

4、高端住宅市場(chǎng)供求情況分析

高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量開(kāi)始放大，且市場(chǎng)需求量也有很大的增長(zhǎng)，從1999年的7.1%市場(chǎng)份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。

2006年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的措施具體落實(shí)，對(duì)高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價(jià)樓盤的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房?jī)r(jià)仍居高不下。由此可見(jiàn)，在未來(lái)幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長(zhǎng)還將持續(xù)。

近日來(lái)，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在靜安、長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。

近幾年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)高價(jià)位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價(jià)位樓盤經(jīng)過(guò)多年的激烈發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)已不再是簡(jiǎn)單的地段和部分產(chǎn)品要素的競(jìng)爭(zhēng)，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營(yíng)銷企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會(huì)從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來(lái)作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來(lái)看：全市高價(jià)位樓盤的價(jià)格相對(duì)比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價(jià)格最高，景觀是支持豪宅價(jià)格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國(guó)路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場(chǎng)輻射區(qū)域版塊等，也是高價(jià)位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來(lái)細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營(yíng)業(yè)主居多，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)以本區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來(lái)人士居多，他們注重未來(lái)發(fā)展大環(huán)境和增值空間。

5、上海市寫字樓市場(chǎng)研究

市場(chǎng)概述：受2002年-2004年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的高漲及投資寫字樓市場(chǎng)所產(chǎn)生的高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量自2006年開(kāi)始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長(zhǎng)；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國(guó)加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長(zhǎng)、絕大多數(shù)寫字樓都已提價(jià)的情況下，寫字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲高潮。

從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，各個(gè)區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。

市場(chǎng)空置率分析：2006年一季度對(duì)辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。

市場(chǎng)租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個(gè)季度上升后繼續(xù)保持長(zhǎng)勢(shì)。

未來(lái)市場(chǎng)展望：上海甲級(jí)寫字樓供求緊張趨勢(shì)依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)還將新上市400萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。

6、市場(chǎng)亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)

繼去年年末甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢(shì)后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場(chǎng)青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級(jí)辦公樓分庭抗禮之勢(shì)。

其領(lǐng)軍代表包括近來(lái)頗受關(guān)注的“八號(hào)橋”創(chuàng)意時(shí)尚工業(yè)園區(qū)。

“八號(hào)橋”位于建國(guó)中路8-10號(hào)，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動(dòng)器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。

2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時(shí)尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對(duì)上海汽車制動(dòng)器公司生產(chǎn)場(chǎng)地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號(hào)橋”。

“八號(hào)橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號(hào)橋”。

經(jīng)過(guò)一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開(kāi)工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見(jiàn)的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開(kāi)展各種時(shí)尚展覽活動(dòng)。

目前，“八號(hào)橋”已成為各類設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來(lái)自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國(guó)ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國(guó)際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)?！鞍颂?hào)橋”已成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)中首個(gè)以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)雖有一定的市場(chǎng)需求，但對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。

首先，舊廠房的改造無(wú)須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長(zhǎng)避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。

其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類似且超越“八號(hào)橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。

通過(guò)以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，并經(jīng)過(guò)實(shí)踐取得成功。

最后，通過(guò)深入了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過(guò)運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。

四、結(jié)束語(yǔ)

A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略是一個(gè)成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊?，作為一個(gè)企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營(yíng)策略下手，方可收到事半功倍的效果。