發(fā)布時間：2022-05-28 10:55:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產工程管理論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘 要：房地產工程關系千家萬戶、社稷民生，必須嚴格做好工程管理及成本控制。房地產工程建設是一項投資額巨大、建設周期長、技術復雜的工作，決定著房地產企業(yè)經濟效益，筆者從多年房地產工程管理角度出l，對房地產工程進行工程管理及成本控制，只有這樣才能保證房地產工程的質量和安全，提升效益。
關鍵詞：房地產工程；管理；控制；對策
一、房地產工程管理對策
房地產工程關系千家萬戶、社稷民生，必須嚴格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地產工程管理工作，必須要從以下幾個方面入手：
一是要提升房地產工程管理者的管理水平，要建立完善的成本控制體系，準確的定位成本控制管理目標，需要提升管理者的管理能力和職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)工作能力，養(yǎng)成職業(yè)道德，房地產企業(yè)需要定期對企業(yè)的相關人員進行業(yè)務培訓，讓其了解和詳細掌握管理中的發(fā)展動態(tài)，除了必要的能力培訓，還要加強對企業(yè)人員的職業(yè)道德培養(yǎng)，加強員工的法律觀念，增強其法律意識。企業(yè)可以建立人才管理系統(tǒng)，針對不同人才的管理能力進行分類登記和考核，統(tǒng)一進行管理。針對不同崗位的管理要求進行管理課程的教育，針對性的提升員工的工作能力，增強企業(yè)整體管理能力和綜合職業(yè)素質文化建設。
第一是要切實提升房地產工程質量。加強工程施工質量是房地產工程管理的重點內容，也是整個建筑工程質量的保障的重要環(huán)節(jié)。一是要對工程建筑材料進行試驗、檢驗，保證建筑材料的質量性能符合工程的要求。第二是加強房地產工程施工過程的質量管理和控制。加強工程施工過程中的質量管理主要從工程人員的工程質量、工程機械設備的工作性能、工程建筑材料以及應對不可抗力因素的措施等入手，尤其是對隱蔽性的工程質量要加強監(jiān)督、監(jiān)測。第三是提高房地產工程施工工藝。在工程過程中采取科學的工藝技術對提升工程質量具有重要的作用，同時也可以提高工程效率。
三是要提高工程進度及建設效率。第一，要編制合理的工程計劃。房地產企業(yè)在工程的前期應該與有關工程單位進行有效的溝通，對房地產工程整體進行統(tǒng)一規(guī)劃，制定出具體的工程方案，從整體上協(xié)調不同工程部門之間的關系，保障工程單位之間的有效配合與銜接，實現(xiàn)資源的最大利用；第二要提高工程圖紙的質量與設計工藝。在工程中經常會出現(xiàn)因為設計圖紙與實際工程環(huán)境的不符而導致工程方案更改的現(xiàn)象，因為設計圖紙變更會給工程進度帶來巨大的影響，因此要加強設計圖紙的質量，盡可能避免因為設計圖紙的因素而導致設計變更的出現(xiàn)。
二、房地產工程成本控制措施分析
1.房地產工程前的成本控制措施
（1）要在招投標過程中對低價中標企業(yè)進行分析和評估。有時客觀存在承包工程的單位為了順利招投標而故意壓低投標價格，承包單位壓低競標價格一方面是由于市場競爭較為激烈，另一方面可能是出于承包單位是為了提高在后續(xù)工程招投標中標的可能性，這可能存在逆向選擇問題和道德風險。這樣的情況就非常需要房地產開發(fā)企業(yè)對低價競標的企業(yè)進行評估，要了解承包企業(yè)的資信和資金狀況，不能僅僅以低價作為選定承包企業(yè)唯一的因素。
（2）要多措并舉對施工方案進行規(guī)劃設計。房地產開發(fā)企業(yè)可以采用招投標和方案設計競賽等方式來提高方案規(guī)劃設計的質量和進度，可以縮短方案設計需要的時間，提高方案設計的質量和水平。房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)已經批準的設計任務書和投資預算書中的要點要求進行原始的設計，采用合理科學的設計標準并不斷的完善設計標準，盡量減少設計不當，質量不高，效率低下等問題給房地產開發(fā)企業(yè)帶來的損失。
2.房地產工程中的成本控制措施
（1）要加強房地產工程變更和索賠控制。在房地產工程的具體工程過程中，常常會有這樣或那樣的因素導致工程局部設計變更、材料變更、工程工藝變更等，這些變更或多或少都會給工程成本造成一定的影響，因此，施工單位必須嚴格審批需變更工程，有效控制工程成本增加。
（2）要加強房地產工程造價的動態(tài)控制。加強工程造價的動態(tài)控制需要對租賃設備、購買材料、工人工資、工程設計變更、隱蔽工程等動態(tài)因素都有很充分的了解。在具體的工程過程中，如遇到上述因素的變動，工程造價人員應該為企業(yè)認真審核原預算報價，同時對變更內容進行補充預算，另外還需要對價格進行核定和辦理簽證，把握好工程過程中每一處細微的動態(tài)因素。
3.房地產工程竣工結算階段
一定要重視重點工程決算的審計工作，主要核算工程企業(yè)多算重復計算及不合理不應由房地產企業(yè)承擔的成本，應主動控制工程企業(yè)計算報價，防止工程企業(yè)不斷增大虛報高估部分，可采用超額審計費由工程企業(yè)承擔。除此之外，要注重動態(tài)成本管理。市場是千變萬化的，工程開發(fā)過程中存在很多不可預見的因素，為了能更好地控制工程成本，必須對動態(tài)成本進行有效管理，實時反映和預測工程完工時的整體成本，降低工程風險。
三、結語
房地產工程是不僅僅事關經濟發(fā)展，決定著房地產企業(yè)經濟效益，更涉及社稷民生，必須引起高度重視。做好房地產工程的管理與成本控制有助于更好地推進房地產工程的開發(fā)及運營。工程管理與成本控制作為兩種有效手段，能夠極大的影響房產開發(fā)工程的工程質量與經濟收益。工程管理的科學與否、成本控制能力的強弱直接關系房產工程的狀態(tài)，科學的工程管理模式，能夠有效地保證房地產建設開發(fā)工程的工程質量，保證工程建設的有序進行，加快工程建設的建設速度，減少開發(fā)周期，從而建設出高質量的住房，有助于企業(yè)自身的健康發(fā)展，而且在一定程度上，節(jié)縮小了房地產企業(yè)的資金支出，節(jié)約了建設成本，保證了資金鏈的穩(wěn)定性，保證了房地產工程的穩(wěn)定進行。成本控制則通過有效的手段降低房地產企業(yè)的額外的支出，在保證工程質量的前提下，最大限度的縮小企業(yè)的資金投入，控制開發(fā)成本，從而使房地產企業(yè)獲得最大的利潤收益，同時又能在保證房地產企業(yè)正當利潤收入的前提下，降低房價，減少購房者的經濟壓力，達到一種雙贏的狀態(tài)。從工程管理與成本控制兩個方面入手能夠有效地保證房地產企業(yè)健康發(fā)展，改善生存環(huán)境。
摘 要：隨著社會科學技術的不斷進步，市場逐漸向著網(wǎng)絡化和同質化的方向發(fā)展，傳統(tǒng)的企業(yè)管理模式已經不能適應現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的需要，精細化管理模式逐漸成為企業(yè)提升市場綜合競爭力的重要方式。特別是當前面臨激烈競爭的房地產行業(yè)，本文在結合房地產項目特點和企業(yè)工程管理現(xiàn)狀的基礎上，分析了精細化管理的重要性，重點探究了精細化管理的主要內容，并提出了精細化管理在房地產企業(yè)工程管理中的應用。
關鍵詞：精細化管理；房地產工程；應用
隨著我國經濟的快速發(fā)展，城市化建設的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動了房地產行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，地產項目的投資種類不斷增多，施工規(guī)模也越來越大，技術施工難度也不斷的加大，影響施工項目管理的因素也越來越多，并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下，房地產行業(yè)引進了精細化管理的觀念，并得到了廣泛的應用，它能夠有效的降低企業(yè)建設施工的成本，提高建筑施工的質量，縮短建筑施工的工期，增強企業(yè)建設的標準化程度，提升企業(yè)的社會效益和經濟效益。在下文中將對其進行詳細的講述。
1 房地產項目工程的主要特點
1.1 房地產建設項目對質量的要求比較高
近年來，我國的房地產行業(yè)競爭越來越激烈，人們對房屋質量要求也不斷的提高，在項目施工過程中，質量受很多因素的影響和制約，一旦施工中出現(xiàn)質量問題，不僅會增加房屋建設的成本，還會拖延施工的進度。而且，房屋質量的優(yōu)劣也直接關系到人們的生命和財產安全，政府為此也出臺了一系列的法律法規(guī)，涉及的內容非常的廣泛，包含：地質勘察、設計、建造施工等各階段。
1.2 房地產項目的投資成本比較難以控制，開發(fā)的風險性比較大
一般來講，房地產開發(fā)建造的過程也是投資成本費用逐漸形成的過程。房地產建設規(guī)模比較大、施工周期比較長、建造施工的成本使用環(huán)節(jié)比較多，受外部因素的影響比較大，在進行項目成本控制的時候，難度系數(shù)比較大。在后期施工的過程中存在很高的風險，對風險性管理的要求也比較高。
1.3 房地產項目對工作人員的素質和專業(yè)程度要求比較高
當前，社會化分工方式越來越明顯，房地產項目開發(fā)的組織功能越來越多，涉及的內容也越來越廣泛，因此，在建設開發(fā)的時候，要根據(jù)市場開發(fā)的要求，對項目的投資情況進行系統(tǒng)的分析，做好項目市場調研工作，高質量的完成工程建設以及市場營銷工作，這就對工作人員提出了更高的要求。
1.4 房地產開發(fā)項目的系統(tǒng)性和程序性比較明顯
在房地產開發(fā)之前，需要做大量的前期準備工作，其中包含的內容有：項目投資策劃、項目設計、項目施工、項目竣工以及驗收，每下一階段工作的開展都需要完成上一項工作后才能夠進行，每個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系都非常的密切，因此，需要對其進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，嚴格按照順序有條理的進行開發(fā)建設，確保工程順利完工。
2 房地產精細化管理的優(yōu)勢
在房地產行業(yè)中，精細化管理屬于一種全新的管理模式，與其他的管理模式相比，具有以下幾方面的優(yōu)勢：
（1）房地產精細化管理的操作比較規(guī)范。精細化的管理操作是企業(yè)中每個員工在工作的時候都要嚴格遵守的規(guī)范，這種管理方式能夠使企業(yè)的運轉更加的規(guī)范化和標準化。
（2）精細化的管理能夠使工程項目的分析工作更加全面。在進行項目分析的時候，精細化管理能夠運用高科技手段，針對項目中存在的問題進行全方位、多層次的分析。
（3）精細化的管理能夠促使房地產企業(yè)的發(fā)展更加的規(guī)范。在企業(yè)的發(fā)展的規(guī)劃管理中主要涉及兩方面的內容：一方面是根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際情況，設定企業(yè)發(fā)展的近期和長期目標，目標內容主要有：企業(yè)的發(fā)展的管理模式、企業(yè)在發(fā)展過程中將取得的利潤、企業(yè)的文化等；另一方面是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標，制定具體的實施方案。
（4）精細化的管理能夠強化企業(yè)對項目工程的有效控制。企業(yè)在運轉的過程中，按照精細化的控制方式進行，能夠有效的減少項目工程中出現(xiàn)失誤的情況，提高企業(yè)管理的有效性。
（5）精細化的管理能夠有效的提高企業(yè)項目資金核算的準確性。房地產企業(yè)在進行項目建設的時候，會涉及很多方面的資金內容，采用精細化的管理方式，能夠減少資金出現(xiàn)漏洞的情況。
3 房地產工程項目精細化管理需要控制的主要問題
3.1 房地產項目在進行工程建設施工的時候，很難實現(xiàn)標準化的生產
我們知道，房地產建設涉及的項目內容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會嚴重影響工程的進度，并且不同區(qū)域的房地產開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。
3.2 流程管理在房地產建設施工中占據(jù)重要的位置
房地產建設項目管理的好壞，能夠對企業(yè)的興衰成敗產生直接性的影響，在進行建設的過程中，要嚴格按照施工流程一步步的完成建設任務。所以，由建筑產品的特殊性決定了房地產項目建設流程的重要性，根據(jù)項目施工的實際情況，嚴格按照流程進行施工，能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產行業(yè)引進精細化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質量，將風險控制在最低的范圍內，還能降低項目建設的實際成本，提高企業(yè)的市場競爭力。
4 在房地產項目管理中應用精細化管理的措施
4.1 房地產項目精細化管理要按照以人為本的管理方式進行
在進行項目管理的過程中，堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項目工作的時候，圍繞人進行組織，并充分調動人們的積極性和主動性，同時項目管理人員也要組織開展管理以及經營實踐活動，在實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的基礎上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項目工程的管理人員來講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對較高的企業(yè)管理境界。總結來說，管理就是對企業(yè)員工的工作行為進行有效的控制，在堅持管理以人為本的同時，確保每位員工都能夠嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實到實處，進而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。
4.2 企業(yè)要對精細化管理的實際情況進行不斷的完善
根據(jù)房地產建設的實際情況我們知道，房地產建設的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項目開始規(guī)劃設計到最后的竣工驗收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時間，在這期間會發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價格，就需要選擇上市的最佳時機，這就導致房地產在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動的情況會經常出現(xiàn)，這些都會在一定程度上影響精細化管理的有效實施，我們知道精細化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。
4.3 設立階段性目標、對項目進行分解落實
在房地產項目中，企業(yè)要想完善精細化管理方面的內容，就需要根據(jù)管理的實際情況設立目標并進行落實和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點內容：
（1）建立明確的精細化管理目標體系，把企業(yè)制定的相關計劃以及分派的考核任務下達到相關部分，對不同的崗位、專業(yè)進行量化，逐步實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展目標。
（2）不斷重視目標激勵發(fā)揮的作用，對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務的員工或者部分，進行獎勵，讓員工感受到企業(yè)對他們的重視，進而更好的對企業(yè)實行精細化管理。
（3）建立企業(yè)管理的雙向機制。該內容就需要強化員工對精細化管理的認同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻。
4.4 在項目管理中應用精細化管理就要實行柔性管理，提高實效性
精細化管理中的柔性管理最顯著的特點是進行企業(yè)管理的時候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個員工內在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強調的是內在的重要性，更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細化管理的實施。
5 結 語
隨著房地產企業(yè)工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業(yè)管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統(tǒng)性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過程，促進企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。
【摘 要】房地產企業(yè)進行工程管理的主要目的就是實現(xiàn)組織安排的合理性及計劃性。但是，很多企業(yè)還在使用比較落后的管理模式，為更好地促進房地產企業(yè)的發(fā)展，對房地產企業(yè)幾種常見的管理模式進行了仔細的分析，對房地產工程管理的重要性進行了敘述，并提出了一些改進的措施。
【P鍵詞】房地產；管理模式；措施；分析
1 引言
工程管理在房地產企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務，核心的任務就是為工程使用及建設增值，具體來講就是可以確保工程建設的安全性、提高工程的質量，有利于對投資、成本以及進度進行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環(huán)保及節(jié)能，降低工程運營的成本，還有利于進行工程的維護工作等[1]。房地產的工程管理工作是個系統(tǒng)且復雜的過程，通常風險比較高、投資額巨大、生產的周期普遍很長。管理的過程中涉及建設、施工、監(jiān)理、設計等諸多單位，需要多方進行協(xié)調。論文將針對房地產企業(yè)的工程管理模式做出系統(tǒng)的研究。
2 房地產企業(yè)常見的工程管理模式
①項目管理進行委托的模式[2]。在國際上房地產企業(yè)作為業(yè)主，項目管理委托的模式主要有三種：房地產企業(yè)自行進行管理；房地產企業(yè)委托項目管理的咨詢公司來承擔全部的房地產項目管理的任務；房地產企業(yè)委托項目的管理咨詢公司和房地產人員一起進行項目的管理工作，房地產企業(yè)從事項目管理的人員在項目管理咨詢公司委托派遣的項目經理領導下開展工作。
②設計任務進行委托的模式。這種模式主要分兩種情況：房地產企業(yè)委托一個設計單位或者委托多個設計單位組成設計的聯(lián)合體作為總負責的單位，這個總負責的單位可以再委托其他與其配合的單位來完成總的項目管理工作；房地產企業(yè)不委托設計總負責的單位，平行地將工作委托給很多設計的單位來進行設計的工作。
③項目總承包模式[3]。所謂的項目總承包模式指的是房地產企業(yè)可以把設備采購、勘察、設計、施工等一起發(fā)包給一個總承包的單位，也可以將其中的一項或多個項目發(fā)包給一個總承包的單位。但是，若是按照規(guī)定必須只能由一個單位予以完成的工程，不能肢解發(fā)包。具體主要分兩種形式：設計-施工總承包以及設計采購施工總承包。設計-施工總承包指的是工程的總承包依據(jù)合同的約定，承擔設計及施工任務，并全面地對所承包的造價、工期、安全以及質量負責；設計采購施工總承包指的是依據(jù)合同約定，承擔工程項目的試運行服務、施工、采購以及設計等工作，并全面地對造價、工期、安全及質量負責。項目的總承包模式就是通過施工及設計的組織集成，使施工和設計巧妙的聯(lián)系，為建設項目增值。
④施工的任務進行委托的模式[4]。這種模式主要有以下幾種方式：房地產企業(yè)委托一個施工單位或者多個施工單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，根據(jù)需要這個總的施工單位再將工作委托其他單位配合施工；房地產企業(yè)委托一個施工的單位或者多個施工的單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，房地產企業(yè)另外再委托施工的單位作為分包來完成施工的工作；房地產企業(yè)既不委托施工的總的承包單位，也不委托總的承包管理單位，而是平行地委托很多個施工的單位來開展工作。
⑤物資采購模式。物資采購在國際上主要分三種：房地產企業(yè)自行進行采購；房地產企業(yè)和承包商約定某些物資作為指定的供應商；承包商自行進行采購。
3 房地產企業(yè)工程管理的重要性
①在整個建設項目過程中，工程管理是非常關鍵的工作。建設工程全壽命的周期包括決策的階段、實施的階段以及使用運營的階段，從建設項目一開始，編制項目的建議書、編制可行性的研究報告、編制設計方面的任務書、初步技術的設計、施工圖的設計，到最后的施工驗收以及保修等諸多環(huán)節(jié)，都屬于工程管理的范圍。所以說，工程管理工作是非常重要且關鍵的工作，從始至終，任務重大。
②將施工過程中各種復雜的關系進行了疏通，確保了各項工作順利地開展。一個工程項目參與的單位是非常多的，建設及管理的任務也是非常多的，像土建方面的設計、勘察、工程的施工、工藝的設計、設備的安裝、物資的供應、工程的監(jiān)理、業(yè)主方的管理、政府部門的監(jiān)督及管理等，這些錯綜復雜的關系融合在一起，其工作的任務、性質以及利益都不一樣，就會形成不同的項目管理工作。房地產企業(yè)是人力資源、知識以及物資資源總的集成者，也是整個工程項目的組織者。通過工程管理工作，可以將這些代表不同利益的單位進行聯(lián)合，在溝通的過程中，將很多問題解決，工程管理人員對這種復雜的關系進行梳理，促進參與單位之間良好地相處，確保項目的順利開展及實施。
③在整個工程中，工程管理工作是一個基礎性的綜合管理工作。工程管理工作是對工程現(xiàn)場進行的綜合管理，每一個環(huán)節(jié)、每個工序都與施工建設相互聯(lián)系。在第一線進行管理，其工作是綜合且復雜的，對管理人員的要求非常嚴格，需要對施工現(xiàn)場每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督及檢查，確保施工管理的質量及效率。因為工作之間環(huán)環(huán)相扣，一個工序做不好就影響下一道工序的實施，所以在工程管理過程中一定要嚴格把控質量關，確保每一個工序都順利地開展，確保質量的前提下，盡量縮短工期，提高工程建設的效率。
4 房地a企業(yè)工程管理改進的措施
①對優(yōu)秀的設計、勘察及施工單位進行選擇[5]。工程建設要想保住其質量，非常關鍵的一個要素就是要選擇好的參與單位，一個好的勘察單位可以提供準確的勘察報告，對施工的現(xiàn)場做出精確的勘察工作，對地下的管線、網(wǎng)線等都能很好地標記，為下一步施工打下好的基礎；一個好的設計單位可以對房屋進行精確設計，將房屋的結構進行優(yōu)化，避免不必要的浪費，不但節(jié)約了工程的造價還保證了工程的質量；一個好的施工單位從開始到最后的驗收都保質保量，保障了人們生命安全的同時，也保障了國家的安全及穩(wěn)步發(fā)展。
②選擇創(chuàng)新性的工程管理模式[6]。房地產企業(yè)在管理方面要盡量做到標準化管理，公司總部要對公司整個管理的流程及規(guī)章制度有個明確的規(guī)定，對項目施工的整個過程有個全面的掌控；盡量選擇矩陣式的管理模式，做到分公司的領導以及公司的管理人員都可以對施工的項目進行監(jiān)督及引導；合理地對施工的總承包等單位進行選擇，選擇好的監(jiān)理等單位加強監(jiān)督工作，全面地促進房地產企業(yè)的發(fā)展。建立起公司戰(zhàn)略方面的合作庫，工程的各參與方也盡量從伙伴庫里面進行選擇，并不斷地增加伙伴庫的戰(zhàn)略伙伴。伴隨市場占有率的擴大及公司規(guī)模的擴大，要和優(yōu)良的供貨商進行合作，并相應地生產出適合本企業(yè)的產品。
③建立起高效且合理的管理方面的模式。雖然高效地進行管理是一個廣泛的概念，但是可具體到每個環(huán)節(jié)并進行分類管理。比如，對隊伍的管理、材料的管理、資源等諸多方面的管理；材料的管理方面可以加強對比，選擇優(yōu)質的材料，對數(shù)量及其質量進行嚴格的把關，對材料供應的速度及質量進行提高，加快工程的進度，提高工程的效率，節(jié)約工程的成本。
5 結語
房地產企業(yè)的工程管理工作是一個周期很長且綜合性很強很復雜的工作，所以在施工的每個環(huán)節(jié)都要做好工程的管理工作。房地產企業(yè)要努力提高公司的經營理念，提升管理水平，對工程進行全方位的監(jiān)督及控制，提升施工隊伍的綜合素質，促進房地產企業(yè)健康快速地發(fā)展。
摘 要：本文對房地產行業(yè)目前開發(fā)項目工程管理中的問題進行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；工程管理
前言
房地產開發(fā)項目的工程管理，將會對房地產企業(yè)的經濟效益產生根本影響，有效的工程管理將會提高房地產的綜合競爭力、經濟效益及員工的向心力。
1.工程管理基本模式及特點
1.1工程管理的類型
目前房地產行業(yè)的開發(fā)項目工程管理模式的類型較為多樣化，現(xiàn)代房地產工程管理模式是將一般工程管理的模式與房地產行業(yè)的特點進行結合，所形成的一種特殊的項目工程管理模式，現(xiàn)在房地產開發(fā)項目管理模式的類型主要有以下幾種：（1）設計――招標――建造DBB模式；（2）設計――建造DB模式；（3）設計――采購――施工總承包EPC模式；（4）項目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）項目管理承包PMC模式；（7）設計――管理DM模式；（8）建造――運營――一覺BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。
1.2模式比較分析及管理特點
在不同的房地產開發(fā)項目管理中，將會應用到不同類型的工程管理模式，因此房地產開發(fā)項目管理還有較大的優(yōu)化空間。目前房地產開發(fā)項目工程管理的主要特點主要有三種，一是具有明確的階段劃分及嚴格的目標限制；二是在實際工作過程，房地產相關工作人員素質差別較大，因此在管理時協(xié)調與溝通的難度性較大；三是由于房地產管理涉及不同的部門，所以管理的跨度較大。
2.開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施
2.1優(yōu)化項目管理組織架構
在房地產項目開發(fā)管理的過程中，一個成熟的房地產開發(fā)集團應對戰(zhàn)略控制與操作控制予以同等的重視程度，這是因為這兩種控制策略的側重點和優(yōu)點不同，在實際運用當中，應將兩者綜合運用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地產開發(fā)集團常用的管控模式，一般房地產集團將會有自己的子公司，那么在管理過程中，應合理定位母公司與子公司中各部門的工作職能，統(tǒng)一管理框架，此外還應通過預算管理控制與對子公司戰(zhàn)略項目審核等方式，將子公司與母公司之間的項目工程管理界面和職能進行明確的界定與劃分，并將集團母公司與子公司之間的權責體系建立完整。
2.2優(yōu)化管理流程
就目前而言，房地產開發(fā)項目從流程上，主要包括業(yè)務流程、管理流程、支持流程這三種主要的流程模塊，管理流程體系的優(yōu)化完善過程可以看成是一個封閉的環(huán)形，這個封閉的環(huán)形由流程策劃、設計、實施、控制等系統(tǒng)構成。通過對房地產價值產業(yè)鏈進行分析后，需要優(yōu)化的流程主要有決策、總體策劃、采購、設計、工程管理以及營銷等流程，具體的優(yōu)化管理流程也是主要從這幾個環(huán)節(jié)進行入手：（1）決策流程。決策流程是對項目進行初步的評審，進行競標、談判等的準備工作，并對簽約環(huán)節(jié)進行準備。（2）項目總體策劃流程。項目總體策劃流程的內容主要包括提出產品概念、項目分期、項目資金計劃、項目經濟測算。（3）設計流程。設計流程的內容分為方案設計流程、施工圖設計流程、設計、初步設計流程和設計交底流程。（4）采購流程。采購流程包括甲供材料核價流程、乙供材料核價流程以及材料設備驗收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工單位選擇流程、工程項目移交流程、工程量收方簽證流程、工程竣工結算流程。（6）營銷流程。營銷流程包括產品策劃流程、營銷策劃流程、銷售策劃管理流程、開盤前推廣流程、月度推廣流程、銷售管理流程。
3.開發(fā)項目工程管理的實施
（1）開發(fā)項目實施的具體內容。目前，房地產開發(fā)項目工程管理的實施內容主要有開發(fā)項目決策的管理、目標實施過程的管理、項目計劃的管理、項目成果管理。
（2）開發(fā)項目管理目標體系的建立。開發(fā)項目管理目標提體系主要由項目融資、項目質量、項目進度、成本控制、費用控制、銷售目標等體系構成，通過建立完善的目頌逑擔可以對整個房地產開發(fā)項目進行預控制，實現(xiàn)目標管理，當發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)管理過程中出現(xiàn)偏差時，可以及時將其對目標工程管理所產生的影響進行評價，并將發(fā)生的偏差及時糾正過來，同時，還可以對目標進行審查，對開發(fā)項目工程管理的實施效果進行有效評價。
（3）開發(fā)項目目標成果管理。當房地產開發(fā)過程當中的有關細節(jié)方面的內容全部完成之后，項目管理人員應對本房地產開發(fā)項目的成果進行綜合評定，主要對項目的投資決策，以及項目實施過程中各環(huán)節(jié)的完成情況進行分析，并對該房地產開發(fā)項目工程管理實施的全過程進行全新的評價。此外，應對影響房地產開發(fā)項目的預見風險因素、房地產開發(fā)項目工程實施管理過程中采取的有關應對措施的合理性進行新一輪的評估，同時，還應對房地產開發(fā)項目管理的目標結果進行有效管理，這是因為對目標結果進行管理，可以對房地產集團項目管理過程心中所涉及到的一些問題進行更進一步的拓展和深化，這樣不僅可以對房地產開發(fā)項目工程管理實施過程中的優(yōu)缺點進行總結，還可以對房地產企業(yè)日后的項目決策及管理提供真實的參考依據(jù)，有利于房地產企業(yè)吸取管理過程中的經驗和教訓，提高公司決策和管理的水平。
（4）房地產開發(fā)項目管理目標實施過程管理。在房地產開發(fā)項目管理目標實施過程的管理當中，各階段的負責人應按照PDCA流程規(guī)范，對房地產開發(fā)項目工程管理優(yōu)化目標進行管理。
4.加強房地產開發(fā)項目工程管理的措施
4.1健全房地產開發(fā)項目工程管理的體制
當前房地產行業(yè)競爭激烈，要想穩(wěn)步的生存發(fā)展，保證自身經濟利益，就必須健全工程管理體制。建立健全的房地產開發(fā)項目管理體制，要首先對房地產項目管理機構及各管理部門進行優(yōu)化配置，并根據(jù)房地產開發(fā)項目工程管理的實際工作需求合理分配各工作人員的工作內容，以滿足房地產開發(fā)項目工程管理過程中各部門所需要的具體工作。
4.2加強房地產開發(fā)項目工程管理前期的準備工作
加強房地產開發(fā)項目工程管理前期的準備工作，主要分為設計階段與規(guī)劃階段，在設計階段，應將市場需求作為設計的出發(fā)點，綜合生態(tài)、經濟、性能等多方面因素進行設計，對進行全方位的協(xié)調與平衡，防止因不停變更所導致的材料浪費及人工浪費，此外，還應對前期、中期、事后等過程進行管理，保持管理的一致性。
4.3建立并完善工程管理的責任和獎懲機制
要想保證房地產開發(fā)項目工程管體系長期維持下去，首先，應制定出有效的工程管理責任制度，并將責任具體落實到個人；其次，應建立工程績效管理系統(tǒng)，完善獎懲機制，在管理過程當中做到準確、客觀，以保證工程管理可以順利進行：最后，加強建設項目的施工管理，對工程管理的有關人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性進行全面管理，有效的提高房地產開發(fā)項目的經濟效益，以保證房地產開發(fā)項目企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
5.結束語
隨著房地產市場競爭的加劇，對開發(fā)項目工程管理進行優(yōu)化已經成為企業(yè)提高項目利潤、拓展應力空間的一種主要的手段，在對房地產開發(fā)項目工程管理進行優(yōu)化時，應綜合房地產項目的特點，選擇適當?shù)墓芾眢w制，以提高項目建設的經濟利益及公司員工的管理水平，實現(xiàn)企業(yè)經濟利益最大化，保證其可持續(xù)發(fā)展。
摘要：在工程管理審計工作中，不僅要從管理、質量、安全三方面進行合理的內部審計檢查工作，還要根據(jù)審計結果對其提出嚴格的改善建議，以幫助房地產公司工程獲得較高的管理效益。
關鍵詞：房地產 工程管理 審計操作
內部審計主要是工程在管理、質量、安全三方面的審計工作，在管理方面，不僅包括公司的內部管理，還包括建設施工單位以及監(jiān)管單位的管理要求。在質量方面，主要對一些質量控制文件進行檢查，特別對一些品牌、部分現(xiàn)場施工情況進行檢查，以促進質量監(jiān)控行為的規(guī)范性。在安全方面，主要是利用安全技術的交底、安全施工方案等對現(xiàn)場進行核對，并針對現(xiàn)場存在的問題提出合理建議。
一、管理工作范圍的審計
（一）企業(yè)內部工程管理
企業(yè)內部工程管理主要包括集團公司的工程管理對現(xiàn)場管理和現(xiàn)場內部管理。對現(xiàn)場工程情況管理，主要是加強集團工程質量、安全、文明體系建設，不僅包括工程各個階段的檢查內容，還包括公司內的培訓情況以及相關推廣等。在開展集團制度檢查工作期間，要了解該公司工程管理文件的實際情況，以保證在制度上落實審計情況。對現(xiàn)場工程內部管理的審計，首先，要對現(xiàn)場工程人員的分工情況以及任務分配等情況有針對性的考察、分析，并對其多方面進行審計。一般情況下，各個項目的公司工程都會存在管理制度，對各個工程進行全方位組織、檢查，加強與各個部門的有效配合，以保證能夠對各個因素進行控制。在企業(yè)內部管理審計工作中，要從內部控制角度上進行分析，針對檢查出的控制漏洞，降低內部消耗，分析管理不到位的主要原因，并提出相關建議促進效益的積極提高。
（二）對方單位的管理
對對方單位進行管理，建設單位現(xiàn)場工程要對施工現(xiàn)場的質量、進度、安全等各個方面進行監(jiān)督、管理，并針對工程成本控制提出相應的建議。在施工項目開始之前，都會簽訂相應的合同，因此，監(jiān)理人員就要對其合同要求進行全面審核，并按照合同約定的要求辦事。在現(xiàn)場施工中，由于單位缺乏合同思維，在相互接觸期間，還要按照合同的要求進行監(jiān)督管理。根據(jù)合同和圖紙管理對方單位，并對人員、質量、進度等方面進行合理監(jiān)督，以保證能夠對現(xiàn)場情況進行控制。對于一些個別事件，要采取相關措施對其制止。利用合同與圖紙管理，不僅促進管理權力的不斷強化，還能降低工程成本。根據(jù)施工單位的組織設計、方案、進度、檢查程度，檢查是否完善，在經過監(jiān)理單位、建設單位審批后，保證手續(xù)的齊全性。在開工之前，設計技術交底與圖紙會審工作應按照組織以及各個方面的簽字完成后共同參與。無論是分包單位還是總包單位，都要在施工前期對施工人員進行書面形式的技術交底、文字質量說明以及相關的工藝操作等的，并使監(jiān)理單位在監(jiān)督期間。一般情況下，還要對工程工序進行控制，并復核檢查，在沒有得到監(jiān)理單位審批后，施工單位是不可以進行下一階段施工的。如果工程在建設過程中存在任何形式的變更以及業(yè)務增減等情況，都需要設計單位的認可，并保證變更要求的嚴格性。如果在施工期間發(fā)生一些質量事故，就要及時上報，并一起分析該事故的主要原因，保證后期對其復核檢查。在施工現(xiàn)場，監(jiān)理單位都要定期進行會議開展，針對其中存在的問題共同研究，以保證能夠提出合理的意見予以解決。
二、質量工作范圍的審計
（一）內部資料的檢查
根據(jù)內部資料進行檢查，主要針對內部的指令單、聯(lián)系單以及設計變更情況確定出一定的變更內容，并針對審批過的內容與相關情況進行現(xiàn)場審核，從而促進變更執(zhí)行情況的合理檢查。根據(jù)公司內部的一些質量要求，對一定的質量范圍進行抽查，對各個樣本分析比較，最后再次檢查實際的執(zhí)行情況。在內部調查與質量檢查過程中，能夠對現(xiàn)場存在的質量不嚴、監(jiān)督不夠等情況進行分析，并利用相關措施對其整改，以保證檢查結果的準確性。
（二）外部資料的檢查
根據(jù)外部資料進行檢查，通過現(xiàn)場施工資料與監(jiān)管單位資料，對現(xiàn)場施工質量情況進行全面了解。施工單位資料主要包括：鋼筋、管材以及電纜是否滿足其質量條件，材料送檢報告是否完整，隱蔽工程以及混凝土澆筑驗收情況是否一致等相關情況。針對監(jiān)理單位的相關資料，主要對監(jiān)理日志、施工單位的具體情況、等情況進行檢查。針對這種調查情況，不僅能對一些單位的質量情況進行了解，還能真實反映出工程質量管理情況。
三、安全工作范圍的審計
（一）現(xiàn)場資源的完整性
保證現(xiàn)場資源的完整性，建設單位、施工單位以及監(jiān)理單位要準確收集出一些資料，能夠全面反映出的施工現(xiàn)場的安全生產情況，并明確出各個施工人員的責任，以保證在建設單位中以及生產中形成一定的安全意識。根據(jù)對內部資料的了解，還能根據(jù)一些安全措施的要求，對文件資料進行評價。特別是現(xiàn)場施工的核查表、危險控制措施以及各個零件驗收表等。
（二）重視安全保障措施
根據(jù)相關規(guī)定，相關單位應明確自身應承擔的責任，并促進其安全性，所以，在安全審計工作中，要重點關注各項安全措施以及各種安全文明標識等。對于一些施工安全方案，提出的各項措施在檢查期間要利用突擊檢查、夜間檢查的方式。對監(jiān)理單位、監(jiān)理日志等一些整改情況，要制定出安全措施，并抽查出現(xiàn)場的安全漏洞。
四、審計結果的分析
在對審計結果進行分析期間，首先，要注意到各項資料是否齊全。對現(xiàn)場出現(xiàn)的一些問題，要在底稿上對其記錄并確認。對于一些工程類事件，還要從多個角度上進行分析，并針對存在的各項問題研究其產生的原因。對于一些有爭議的事件，不僅要在現(xiàn)場與工程人員進行合理交流，還要與高級管理人員進行溝通，保證在聽取相關意見后，判斷出公司的管理目標。針對一些重大事件，要求責任方對其反饋，并針對審計缺失情況，主動發(fā)現(xiàn)審計單位產生問題的真實性與完整性。這樣不僅能保證審計分析結論的可靠性，也不會發(fā)生推翻審計結果的現(xiàn)象。工程管理作為房地產公司的主要環(huán)節(jié)，不僅涉及更多部門，還具有更廣泛的范圍，所以，針對各個部門中存在的問題，并對其充分協(xié)調，這樣才能保證分析結論的準確性。
五、改善建議
為管理工作提供相關建議主要在管理制度制定層次上，并針對制度缺失與存在的控制漏洞提出合理、有效的解決建議。改善性意見的存在要與公司的戰(zhàn)略性保持一致，所以，建立完善的制度體系，能夠在較大程度上降低其風險。其中，改善建議主要包括以下幾種類型。
其一，認知型建議，主要對一些溝通不順暢的事件，對工程現(xiàn)場情況以及工程人員的不信任提出相關建議。認知型建議是根據(jù)公司的現(xiàn)有體制框架形成的，因此，必要找尋其中存在的認知點，并保證在管理層與基層存在較大聯(lián)系。
其二，督促型建議，主要督促一些已經發(fā)現(xiàn)的問題，并對后期的整改情況以及整改范圍等提出相應要求，不僅要明確出整改的責任主體，還要被一些審計單位認可。同時，還要針對后期的跟蹤情況提出合適的反饋意見。
其三，教育型建議，教育型建議的體現(xiàn)必須要滿足員工的基本要求，保證在管理層次滿足實際的培訓效果，而不是將其停留在形式。
其四，獎懲型建議，如果涉及一些個人、部門利益，要按照公司的相關規(guī)定，給出一定的獎勵與懲罰。該建議針對獎懲行為，必須要針對管理層的相關意見，得到相關部門與個人的認可。
六、結束語
在工程管理審計工作中，不僅要進行造價審計，還要實現(xiàn)現(xiàn)場管理、工程質量以及安全工作，以保證管理效益得到積極提升。而且，工程管理審計工作在工程造價工作中也是一種檢查，在現(xiàn)場工程管理審計工作中，不僅能發(fā)現(xiàn)其中存在的不足以及質量缺陷等問題，還能對工程造價核減情況進行合理復核。
摘要：房地產開發(fā)項目工程管理的核心任務就是對工程相關方進行組織，協(xié)調并平衡各方力量，使其共同協(xié)作完成項目既定目標，這個時候，溝通管理就顯得異常重要。文章介紹了房地產開發(fā)項目工程管理中的溝通對象，闡述了溝通管理的特點，并在分析當前房地產開發(fā)項目工程溝通管理存在問題的基礎上提出了幾點有效管理措施。
中 關鍵詞：工程管理 房地產開發(fā) 運用
作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復雜工作。房地產開發(fā)企業(yè)應將當代房地產的開發(fā)管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業(yè)化管理當作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產開發(fā)項目工程的管理，推動房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
1、房地產開發(fā)項目工程管理概述
1.1房地產開發(fā)項目工程管理的重要意義
由于房地產開發(fā)項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。房地產開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發(fā)項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發(fā)項目的完整性。房地產開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。
1.2房地產開發(fā)項目工程管理的具體內容
房地產開發(fā)項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯(lián)標準工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產開發(fā)項目的質量監(jiān)理、房地產開發(fā)項目的配合協(xié)調管理工作、工程驗收的管理幾個方面：
1.2.1房地產開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內容是房地產開發(fā)項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。
1.2.2房地產開發(fā)項目的質量監(jiān)理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現(xiàn)場施工做到嚴格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質量問題要及時的嚴查落實。
1.2.3房地產開發(fā)項目的配合協(xié)調管理工作。由于房地產開發(fā)項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。
1.2.4工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。
2、房地產工程管理中存在的問題
2.1 前期欠缺準備
房地產開發(fā)企業(yè)，他們更多關注的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境、周邊配套，考慮的是所開發(fā)項目的商業(yè)價值，而建筑施工單位，他們往往只負責施工工作，而對工程前期的準備事項缺乏了解和重視。許多房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現(xiàn)，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。而開發(fā)商往往希望盡早動工建設，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發(fā)現(xiàn)施工缺乏細節(jié)的設計依據(jù)，邊施工邊修改，形成產品后，有較多遺憾或者是給未來的業(yè)主留下隱患。
2.2 中期漠視施工許可規(guī)定
不論是房地產開發(fā)商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點開工，同時，也為了早日完成而不斷提高工程的進度，導致很多房地產開發(fā)商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國家相關規(guī)定對于施工標準的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個工程的進度。
3、房地產開發(fā)中加強工程管理的有效措施
3.1 規(guī)劃管理
房地產開發(fā)在施工之前，有一系列的手續(xù)工作需要得到國家相關單位的批準后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規(guī)劃管理工作。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進完成。房地產開發(fā)商需要結合市場行情，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點，同時，要進行市場調查，了解預期消費者的需求，合理規(guī)劃所要開發(fā)的產品；與國家規(guī)劃部門溝通好，尋找政策保障。
3.2 施工管理
合同管理：房地產開發(fā)商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規(guī)格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產生矛盾，而延誤工程。
質量檢查：施工中要有專門負責工程監(jiān)理的隊伍，而工程監(jiān)理要嚴格依據(jù)國家相關規(guī)定，保障工程質量的合格，不論是技術標準還是工程進度，都要進行科學的控制監(jiān)理，杜絕急功近利的躍進行為，從而保證工程的質量符合國家質量標準。
工期控制：所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學知識以及自然氣候這兩大方面的因素，計算工程中各個小項目的具體工期。這個工期不僅密切關系著開發(fā)商和施工單位的利益，更影響著房產消費者的切身利益。
成本控制：工程的建造必須要在已有成本預算的范圍內展開，成本控制對開發(fā)商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導致整個工程進度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續(xù)下去。
安全控制：房地產的開發(fā)，工程的施工，要保證兩個安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標等環(huán)境污染；二是要做好充分的防護措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發(fā)商與施工隊伍都必須遵照國家的相關規(guī)定，來展開整個工程項目的建設，保證建筑全程的兩個安全。
4、結束語
雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養(yǎng)技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
【摘要】面對新形勢，房地產開發(fā)企業(yè)如何搞好工程管理，是企業(yè)生存的根本，是提升核心競爭力的關鍵。文章從目前房地產項目工程管理中存在的主要問題入手，分析了房地產項目工程管理的主要問題，提出了提高房地產項目工程管理水平的應對措施。
【關鍵詞】房地產項目；工程管理；存在問題；應對措施
1 工程管理概括
工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本。只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義。由此可見，我國的房地產開發(fā)企業(yè)必須要提高對工程管理工作的認識，更新房地產開發(fā)理念，以此促進企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
2 現(xiàn)階段房地產項目工程管理新出現(xiàn)的問題
2.1 項目管理日益復雜
國家經濟的不斷發(fā)展，管理環(huán)境變化越來越大對房地產企業(yè)而言，可變因素逐步增多，這就使項目工程管理的預見性和可見性差，眾多建設項目的技術要求也越來越嚴格。為適應環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2 管理多方合作
房地產企業(yè)不同其他企業(yè)，主要依靠勞動力的投入形成，附加值較低，人員流動大，房地產企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不齊。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業(yè)分工較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3 委托監(jiān)理問題
房地產開發(fā)基本上多用于業(yè)主方項目管理與委托監(jiān)理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。并且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂，建設項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。
2.4 對工程驗收及備案管理不到位
對于開發(fā)企業(yè)而言。工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越早辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產項目工程管理存在的主要問題
成本、質量、進度和安全做好這四大關鍵任務，使其貫穿于工程管理的全過程。運作一個成功的房地產建設項目就顯得順理成章、得心應手了。
3.1 成本問題
房地產開發(fā)總的來說也屬于商業(yè)行為，資金投入間接性升值的一個過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。
3.2 質量問題
施工質量控制發(fā)揮著這工程管理工作的重點，是確立房地產品牌形象的保證。質量不好，業(yè)主也不會購買。房屋的銷售情況就不會好。房地產開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協(xié)調、督促設計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。
3.3 進度問題
如何做到項目實施的全過程，這就要把房地產進度控制貫穿于項目的實施階段。對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
3.4安全問題
沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產項目工程管理的應對措施
4.1 熟悉合同內容
熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加混合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2 嚴格審批施工組織設計及優(yōu)化施工方案
優(yōu)秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質量的優(yōu)劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設計中的錯誤，避免施工中進行修改造成不必要的浪費。
4.3 嚴把設備、材料價格關
引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產品的市場定位。在保證產品質量的前提下，正確的確定產品品質，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況。建立設備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作
對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規(guī)定。消除質量隱患。預防質量通病。
4.5 創(chuàng)建“平安工地”
編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產演練工作；定期召開安全生產專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“平安工地”活動能夠取得實效。
5 結束語
城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，使得建筑工程的密度逐漸增大，也就使得投資商對工程建設過程的管理有了更加嚴格的要求。工程建設優(yōu)秀的、科學的管理，有利于節(jié)約建設過程的成本，實現(xiàn)投資商的利益最大化。企業(yè)集團對房地產項目工程管理的有效控制，也是自身綜合實力的體現(xiàn)。
摘要：房地產工程管理是為了使房地產工程按計劃、順利、高效進行而對房地產工程進行的管理工作，房地產工程管理是房地產開發(fā)項目成功完成的必要保障，也是提升房地產開發(fā)效率和開發(fā)質量的必要環(huán)節(jié)。文章在調查我國當前房地產工程管理現(xiàn)狀的基礎上，對房地產工程管理的有效途徑進行了分析。
關鍵詞：房地產工程 管理 有效途徑
隨著我國城市化進程的不斷加快，我國的房地產開發(fā)項目也變得越來越多。同時，大量的案例也表明，科學的房地產工程管理工作可以在很大程度上提升房地產項目的投資效益，保證房地產施工的質量，并保障了人民的生命財產安全，也對我國的經濟發(fā)展起到了良好的推動作用，而房地產工程管理不力則會造成房地產工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經濟建設。
1、影響房地產企業(yè)工程質量的原因
房地產行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關基礎建設項目的施工建設。飛速增長的項目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標，那么就很可能出現(xiàn)很多項目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進行質量監(jiān)督工作。
首先，不同的監(jiān)理人員的技術水平也不盡相同，這就導致工程質量的控制難度更大。例如在工程設計方面，部分設計人員設計草率，設計圖紙?zhí)^粗糙，細節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內部結構之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節(jié)方面處理錯誤，并且作為技術人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質量和圖紙質量的把關失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質量隱患。
其次，直接參與工程建設的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業(yè)素質不高，相關的技術水準落后，無法深入了解設計圖紙的內容，沒有足夠的責任心。很多房地產企業(yè)再進行日常經營的時候，過度注重房地產項目的開發(fā)，卻忽略了房地產開發(fā)項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。
最后，房地產的工程建設因為太過復雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產品生產和控制相關的生產設備以及生產流水線，此外由于不同人的經驗和感官之間存在差異，所以對于質量檢測的控制也不盡相同，沒有一個恒定的質量標準。房地產的工程項目建設完工之后，無法通過常用的對產品進行拆卸來檢驗內部構造質量是否存在問題的方式來進行房地產工程項目質量的檢測，所以房地產項目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2、提高房地產工程管理的有效途徑
2.1強化房地產工程管理意識
提高房地產工程管理效率的根本措施，就是提高工程的管理意識。房地產工程企業(yè)要想在建筑行業(yè)市場中站穩(wěn)腳步，就必須正確認識工程管理的重要性，提高企業(yè)職工的施工管理意識，推動企業(yè)的自身發(fā)展；開展職工強化培訓工作，通過普及現(xiàn)代化管理知識，從而提高企業(yè)人員的管理意識以及管理工作的重視。房地產工程企業(yè)還應大力宣傳工程管理工作，提高建筑企業(yè)工程項目的管理水平，為管理制度能夠更好的實施創(chuàng)造一個良好的內部工作環(huán)境。
2.2不斷深化對房地產合同及檔案的管理
合同及檔案在房地產工程建設中占據(jù)著非常大的作用，它是工程項目進展狀況的具體表現(xiàn)，也是房地產工程順利進行的重要依據(jù)。對于房地產建設企業(yè)來說，做好檔案以及合同的管理，需要對合同進行細致的分類并且進行核算和統(tǒng)計，對于每一個合同都要保管妥當，明確每一筆賬目，以免后來發(fā)生不必要的糾紛。對于合同檔案的管理需要有責任心和細致的人來進行，適當?shù)目梢詫Ψ康禺a工程的進度做登記，可以為以后的工序提供必要的憑證，房地產公司對于這些材料都應定期檢查，進行核查，保證記錄的真實完整性。
2.3提高企業(yè)人員素質，加強項目質量管理
房地產開發(fā)企業(yè)需要通過加強項目質量管理來保證工程項目管理質量，諸如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等對建筑房地產工程質量都有很大的影響。因而質量管理包含了較多的內容，需要對多個學科，對項內容進行學習，如學習工程的新材料和新工藝等。而房地產行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術能力和道德素質等綜合能力。從而進一步實現(xiàn)對項目質量的控制。提高企業(yè)的競爭力，促進企業(yè)發(fā)展，使項目的管理更加成功。
2.4成本預測
根據(jù)市場物價信息，以及同類建設所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個房地產開發(fā)企業(yè)，所追求的是如何用最小的成本，來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決，一是成本不變而價值增大，例如，在一棟房屋的開發(fā)上，假設原計劃全為住宅，然而通過市場分析，該處具有商業(yè)潛力，那么適當?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店，這就增大了它的價值，又如在土地的使用上，原計劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過市場調查，該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個賣點，那么適當修建高層將容積率提高到2.0，那么相對該土地而言，它的成本未變而價值增大了；另一方面是成本降低，價值不變，例如，一棟多層房屋，原計劃為長螺桿樁基，通過地質分析與荷載計算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時調整為天然條基，該棟房屋價值不變，然而成本減少利潤自然就增大。成本的預測發(fā)生在項目的決策階段，它要求我們對一個項目進行仔細的市場調查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對本地區(qū)同類型房屋進行調查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應對方案，克服盲目性。
2.5構建質量與安全管理體系，建立合理的考核機制
安全管理與質量管理之間相互約束、相互影響。要想加強管理力度，就必須將質量管理和安全管理相統(tǒng)一，以質量推動安全、以安全保證質量。為了確保房地產工程項目的質量，就必須構建出具有可操作性、系統(tǒng)性較強的保障體系，有效控制質量以及安全。在工程質量以及安全能夠完全確保的情況下，可以嘗試縮短工期，提高經濟效益，但是不能因此而忽視質量以及安全。最后，要建立有效的考核機制，以有利于提高建筑質量，確保施工的順利開展。
3、結束語
房地產企業(yè)作為一個專業(yè)多、工種多的行業(yè)，只有借助科學的方法進行管理，才能保證整個項目施工的順利進行，才能實現(xiàn)預期的質量目標。當前，房地產企業(yè)正在逐漸由資金密集的行業(yè)轉型為資金密集和人才密集的行業(yè)，所以，相對于之前，現(xiàn)在的房地產企業(yè)的項目管理所包含的范圍更加的廣闊，這就意味著企業(yè)需要在保證了資金和成本控制的同時，還需要加強提高管理團隊的素質，以此保證房地產工程的質量控制的成功。
[摘 要] 房地產開發(fā)項目要獲得良性發(fā)展，工程管理是關鍵。建筑工程管理是一個動態(tài)過程，要從規(guī)劃設計到竣工結算全過程、全方位實施科學管理。本文在分析房地產開發(fā)項目工程管理常見問題的基礎上，就做好全方位的建筑工程管理的幾個方面提出見解。
[關鍵詞] 建筑工程 管理 全方位
引言
目前，管理科學已被廣泛應用于各行各業(yè)，其目的是實現(xiàn)資源的有效利用、合理配置。房地產開發(fā)項目也不例外，科學的管理是其發(fā)展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發(fā)揮著關鍵性的作用，為此，必須科學合理做好全方位工程管理，以促進房地產建設的良性健康發(fā)展。
一、 建筑工程管理中存在的問題
建筑工程管理是房地產開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設計階段準備不充分，一些房地產開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節(jié)點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產品相互破壞現(xiàn)象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎。企業(yè)要對項目管理部門及機構進行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。
三、 全方位建筑工程管理的五個方面
1. 完善規(guī)劃管理
房地產開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發(fā)商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。
2. 加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。
3. 建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發(fā)項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學全面的系統(tǒng)分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數(shù)，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4. 建立統(tǒng)一安全與質量管理體系
安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。
5. 建立有效的考核機制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
四、 結語
我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設過程中不斷改進。房地產開發(fā)企業(yè)應繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規(guī)劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。
【摘要】近幾年來，隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)也得到了快速發(fā)展。但與此同時，從房地產開發(fā)項目工程管理現(xiàn)狀來看，其中還存在不少問題。文章立足于房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，重點分析了進一步完善房地產開發(fā)項目工程管理現(xiàn)狀的措施。
【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目工程；工程管理；問題；措施
房地產行業(yè)的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產企業(yè)重視起工程管理工作。房地產開發(fā)項目工程管理水平的提高，有利于工程項目經濟效益的提升，更能讓房地產企業(yè)綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產開發(fā)項目實施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。強化工程管理，提升工程管理工作的科學度，才能讓房地產開發(fā)項目獲得最大的經濟效益與社會效益。
一、房地產開發(fā)項目工程管理存在問題
在當前的房地產開發(fā)項目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產項目工程質量。例如，房地產開發(fā)項目工程施工許可規(guī)定落實不足；房地產開發(fā)項目工程的準備工作不到位；房地產開發(fā)項目工程的驗收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產開發(fā)項目工程管理中存在的問題展開幾點分析：
（一）房地產開發(fā)項目工程施工許可規(guī)定落實不足
在激烈的行業(yè)競爭中，房地產企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經濟利益的實現(xiàn)。大多數(shù)房地產企業(yè)管理者每開發(fā)一個房地產工程項目，都希望在最短的時間內完成，從而獲得自己應得的利益。這也就使得許多房地產施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產項目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產工程的施工會被強制停止，無論是施工單位還是房地產企業(yè)，都會遭受經濟上的處罰。房地產企業(yè)對于施工許問規(guī)定的忽視，不僅會影響施工進度，損害企業(yè)的經濟效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。
（二）房地產開發(fā)項目工程的準備工作不到位
在開發(fā)房地產項目工程時，項目開發(fā)人員需要對開發(fā)地的地段價值進行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎設施建設程度。許多房地產企業(yè)對于項目的開發(fā)力度不足，沒有做好工程施工前的準備工作。比如，房地產企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術資料不足，為了趕工期盲目加快施工進度，最終會因為準備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產開發(fā)項目施工開始之前，沒有細致地了解工程管線事務，也沒有就管線工程進行多方商討。技術信息的缺乏，會使工程完工后出現(xiàn)使用問題，給社會大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產開發(fā)項目工程的驗收工作不合格
工程的驗收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗收工作的質量對工程的整體質量有重要影響。一些工程管理意識不強的房地產企業(yè)認為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒有主動驗收工程的意識，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時間內得到屬于自己的經濟效益，房地產企業(yè)大多期望快速完成工程驗收工作。這就會造成房地產企業(yè)對工程驗收工作重視力度不足，檢查不仔細的問題產生。直到工程驗收完成，還缺少許多驗收資料，使工程其它驗收手續(xù)不能及時辦理，使房地產不能按時交付到消費者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產工程驗收工作更加復雜，對工程效益的實現(xiàn)影響更大。
二、房地產開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施
房地產開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產項目工程開發(fā)中的管理；重視房地產項目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產項目工程開發(fā)中的管理
房地產項目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個階段的管理工作，對于房地產項目開發(fā)成功率有直接影響。做好項目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產項目工程開發(fā)的成功率。項目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設可行性就越高。要促進工程建設可行性的提高，需要做到以下幾點：
首先，房地產企業(yè)要安排營銷部做好市場調查工作，調查的內容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營銷部的市場調查結果，組織各個部門對調查結果進行討論與分析，從施工技術與經濟價值角度去確定房地產項目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時，要對建筑戶型的要求等級進行規(guī)劃，確定具體建設的規(guī)劃與數(shù)量。
其次，做好房地產開發(fā)過程中各個部門的交流工作。房地產項目開發(fā)者要深入了解房地產行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學習地域規(guī)劃的專業(yè)知識，從而在項目內部建立起嚴格的建設與施工規(guī)定。在此為指導，在多個部門的交流中開發(fā)出項目工程的總體規(guī)劃。
最后，要按照國家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標工作。呈現(xiàn)最合理的設計方案，針對項目工程方案進行競標。在競標過程中，房地產企業(yè)要特別關注建筑的布局合理性、實用性以及美觀性。綜合考慮經濟、外觀、實用、安全等多個因素做出最合理的選擇，才能保障房地產開發(fā)項目工程的有效落實。
（二）重視房地產項目工程施工中的管理
房地產項目工程的管理內容十分龐雜，管理的時間很長，影響巨大。工程管理工作目標是否實現(xiàn)，直接關系著工程價值能否實現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產項目工程的始終，嚴格按照國家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產開發(fā)與建設工作，才能讓工程管理工作得以嚴格化。
首先，要重視房地產項目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權利與義務簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護房地產企業(yè)實施項目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質量等因素敲定具體合作內容，給項目工程的順利實施提供保障。
其次，要重視房地產項目工程的質量管理工作。工程質量管理是工程管理必不可少的一部分，質量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產項目工程管理中，管理者要建立全局意識，重視工程質量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進行協(xié)調，建立一個質量管理團隊，集結各個方面的力量來保障質量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質量管理工作人員的管理責任，確保工程管理者以法律為標準要求工程施工質量。特別要關注房地產施工的關鍵程序以及重點部分，加強技術質量檢驗。只有前一個環(huán)節(jié)的施工質量達標，才能實施下一個施工步驟。除此之外，要加大對施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強自我監(jiān)督意識，在技術與質量上提供保障，做好工程驗收工，促進房地產開發(fā)項目工程經濟利益的最終實現(xiàn)。
三、結束語
綜上所述，社會經濟的快速發(fā)展，給房地產行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機會，也讓社會大眾加大了對房地產行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產開發(fā)項目工程管理工作，是房地產行業(yè)滿足社會大眾需求的重要手段，也是提高房地產企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的管理工作進行提升，才能讓房地產開發(fā)項目的工程管理在整體上得以提升，服務于社會發(fā)展。
摘要：本文主要就房地產工程質量管理方面存在的問題進行分析，并且作者結合自身實際工作經驗，就其問題提出相應的解決對策，僅供參考。
關鍵詞：房地產工程；質量管理；問題
前言
房地產可稱為不動產，其是房屋和土地財產的統(tǒng)稱，涉及范圍有： 土地資源與建筑物、于土地資源和建筑物上附著且不能分開的部分以及各種附帶的權益等。房地產項目十分特殊，其不僅具備大宗商品的共同性質，還具備提供個人發(fā)展平臺的特殊性質。因此，于開發(fā)商、施工方、消費者而言，房地產工程項目的質量優(yōu)劣具備十分重要的意義。隨著市場競爭力的不斷加強，對房地產工程項目的質量管理水平進行相應的提高至關重要。
一、房地產工程項目在質量管理方面存在的相關問題
1） 沒有充分地對規(guī)劃與設計工作的管理進行優(yōu)化。規(guī)劃與設計工作的管理是否到位直接影響著房地產工程項目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設計工作時，必須對房地產行業(yè)中既定的操作流程進行嚴格的遵循。然而，在實際的操作過程中，由于較多的因素，導致在對項目進行規(guī)劃與設計時，市場的定位、產品的策劃、配套的項目設施以及目標客戶群并未達到理想的精準度與深刻度，沒有對設計采取有效的優(yōu)化措施。比方說： 在對立面進行操作時，沒有給空調的安裝預留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應的空間；相關消防所用的管道暴露于大堂中；對井道進行設置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產市場的逐漸飽和與空間需求特點的日益變化，功能性的質量缺陷難以贏得市場認可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。
2） 缺乏對工程實施過程中質量的全面管理。在對相關工程項目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質量的意識較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應的問題，然后再采取補救工作。舉例說明： 部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進行合作時，交接不暢的情況時有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應的園林施工方不能夠進行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期；此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對工程項目質量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明： 對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當相關分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進行工序的交接工作，導致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴重，從而增加了管理的難度與協(xié)調的成本。
3） 缺乏健全的質量管理體制。房地產工程項目在質量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質量管理體制息息相關。房地產企業(yè)忽視了工程項目的質量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項目的質量安全。缺乏健全的質量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導致施工成本的增加，嚴重影響了房地產企業(yè)的經濟效益與社會效益。
二、房地產工程項目在質量管理方面的有效應對措施
1） 對工程項目前期的規(guī)劃與設計力度進行加強。就目前我國房地產工程的質量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質量管理，在進行施工之前，房地產企業(yè)必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調查的工作，從而對工程項目的整體風險進行預測；其次，依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實可靠的基礎。
2） 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質量進行監(jiān)督管理，保證良好的施工質量。相對而言，房地產工程較為復雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關人員要嚴格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質量，全方位提升工程項目的質量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質量標準，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質上對工程項目的質量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質量的管理，保證質量達標，當不達標的設備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質量檢查，直至質量達標后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設，對施工現(xiàn)場進行實時監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并且進行及時積極的解決。
3） 加強對工程項目竣工后的質量管理。對工程項目竣工后的質量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質量管理工作的順利實施，對質量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預防后續(xù)的工程質量問題。當工程結束后，必須將國家質量檢驗標準作為相關的依據(jù)，驗收與認定整個項目的質量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進行更正，確保質量的達標。此外，還要建立健全質量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關質量的信息，便于對今后工程建設工作的指導。
4） 增強施工人員的質量與安全意識。對房地產工程項目的質量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質進行大幅度提升，幫助其樹立質量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進行相應的提高，促使施工人員在進行操作時能夠對所有的新技術與新設備進行充分良好的應用，落實提高房地產工程項目質量的管理。
結語
綜上可知，文章主要分析了房地產工程項目在質量管理中所存在的問題，提出了有效的應對措施。隨著我國經濟的不斷發(fā)展，房地產企業(yè)發(fā)揮著至關重要的推動作用，因此，其質量與安全問題對于廣大民眾來說具備極其重要的現(xiàn)實意義，密切聯(lián)系著民眾的切身利益。房地產工程項目的質量管理涉獵較為廣泛，建設單位要改變自身的管理思維及管理模式，提升工程項目在質量管理方面的水平能夠推動房地產企業(yè)的經濟效益的不斷增加，將質量作為核心思想的管理模式也是現(xiàn)代房地產企業(yè)能夠生存發(fā)展的必備條件。
引言：隨著人民生活水平的不斷提高，中國房地產的不斷發(fā)展，房地產住宅項目精裝修越來越普及。積極推廣裝修一次到位，避免二次裝修造成的破壞、浪費和擾民等現(xiàn)象，精裝修房較之毛坯房有替代性的優(yōu)勢，業(yè)主、開發(fā)商以及國家都可以從中獲利，而且精裝修房有助于裝修行業(yè)的健康有序發(fā)展。但隨著房地產企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，管理難度也越來越大，加上小業(yè)主維權意識逐步加強，現(xiàn)在針對精裝修住宅的投訴也是逐年增加，目前精裝修樓盤投訴量約占整個房屋投訴的30%，如處理不好，反而會嚴重影響開發(fā)商的信譽。因此，房地產項目的精裝修管理必須引起開發(fā)商的充分重視。
1、房地產住宅精裝修的概念
房地產住宅精裝修是指房屋在最終交付業(yè)主之前，開發(fā)商對樓盤房屋內部進行的裝飾裝修，比如：吊頂、墻面粉刷、墻地磚鋪貼、地板、門窗、櫥柜、潔具等整體裝飾安裝工程。交房入住時，購房者僅需配備部分家用電器和日常生活用品即可，就是通常說的拎包入住模式。
2、房地產住宅精裝修項目的特點
對于精裝修樓盤來說，它與傳統(tǒng)的毛坯房相比，更符合市場需求，可以一次性解決購房者二次裝修的困擾，利于裝飾裝修質量的整體把控，利于縮短裝飾裝修的周期。然而大批量精裝修不但需要工業(yè)化裝修所需要的全局調度管理、合理組織施工工序的能力，還需具備小批量住宅裝修所必須面對的繁瑣細節(jié)問題，房地產項目的精裝修管理涉及到產品的全部環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段我國的管理水平與市場實際需求還存在一定的差距。
3、房地產住宅精裝修工程的管理
3.1裝修設計階段管理
精裝修樓盤的裝飾裝修關系到整個樓盤的銷售與交付，裝修設計圖紙的明確和定位將會對整個裝飾裝修工程產生重大的影響。所以，任何工程項目的管理，首先都是要加強對設計的管理。帶精裝修的住宅，主體設計方案確定后應及時組織裝修圖紙的繪制。裝修設計對住宅套內的平面布置、水電末端進行優(yōu)化，并提出相應的裝修設計優(yōu)化方案，主體及裝修設計方對方案進行相互補充，逐步完善，并按精裝修圖紙深化水電氣的點位圖。重點要解決各專業(yè)的銜接問題，避免土建、裝修相互脫節(jié)，從實用、美觀、經濟、方便施工等方面綜合考量，使室內空間布局更為合理。
3.2裝修材料階段管理
精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質，通常大的開發(fā)商都會與行業(yè)內知名品牌簽訂戰(zhàn)略合作關系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個賣點，同時大批量的采購又可以滿足開發(fā)商的利潤最大化。這就對材料申報的節(jié)點以及現(xiàn)場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現(xiàn)場施工的節(jié)奏，在相應的施工節(jié)點前要保證相關材料到場；另一方面到現(xiàn)場的材料品質真?zhèn)伪鎰e、完整性保存對現(xiàn)場工程師的專業(yè)能力是個考驗。對于零星的一些材料，或是甲供材供貨影響工期的材料，開發(fā)商一般會委派施工單位乙供。
3.3裝修施工階段管理
3.3.1場地移交管理
現(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調是精裝修管理的難點。裝修是在主體結構的基礎上進行加工的，主體結構的好壞，直接影響著裝修后的成果。場地移交管理可以避免在工程實施過程中出現(xiàn)扯皮推諉現(xiàn)場。
土建移交精裝修采取的步驟：
1）第一階段由土建單位自檢，土建單位按國家規(guī)范，合同的質量要求及圖紙進行自我檢查，檢查并整改完畢，整改時間根據(jù)工期要求確定；
2）第二階段由裝修單位檢查，檢查出來的問題如屬于土建范圍的必須要求按時整改完成，否則委托其它單位整改，費用根據(jù)合同條款從相關責任單位工程款中扣除；
3）第三階段由開發(fā)商主持，經土建及裝修單位協(xié)調，共同制定移交計劃。如果土建單位施工質量較好，進度較快，最后一次性整體移交，避免出現(xiàn)穿插作業(yè)及成品保護的一系列問題。如果土建確實無法一次性移交，建議根據(jù)實際進度分棟分層移交，移交數(shù)量應能滿足裝修單位流水施工。
場地移交檢查的重點主要有以下幾個方面：
1）室內結構樓板、墻面無穿透性裂縫和滲漏水缺陷；
2）室內天花結構板平整度誤差不大于8mm，梁底兩端高差不超過8mm，模板接縫處應磨平；
3）墻面必須彈出結構1米線基準點且定位準確。墻體砌筑、批蕩完成，基層無空鼓、開裂、起灰等質量缺陷；
4）陽臺、衛(wèi)生間防水施工完畢且驗收合格；
5）對于精裝修施工易破壞而業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等等。
裝修單位進場前還需現(xiàn)場管理人員協(xié)調其與土建單位的相關事宜，如水電費用、垃圾清運、垂直運輸及裝修現(xiàn)場加工場地的安排等，并要求雙方簽訂相關協(xié)議。
3.3.2施工進度管理和質量控制
裝修單位進場后，組織總包、裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節(jié)點。裝修單位根據(jù)關鍵節(jié)點深化后排出裝修進度計劃。同時組織裝修設計院進行圖紙會審，對有疑問或可以優(yōu)化的地方提出會審意見，由設計院系統(tǒng)回復后形成文本文件，為以后因圖紙不明而造成的工程結算提供依據(jù)。
精裝修樓盤的裝修工程在進行大面積施工前，應先做樣板間，以檢查裝飾效果、施工工藝、施工質量及施工過程可能存在的問題。樣板間施工完畢后，經各有關部門驗收合格后，方可進行大面積施工。每個班組進場前都須進行現(xiàn)場交底，未進場交底的不能進場施工。針對業(yè)主集中投訴的質量問題進行重點把控，如裂縫問題是常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不同材質結合處的裂縫等；滲漏問題，鋁合金門窗交界面、陽臺、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關注，嚴格審查防水工程施工工藝，按施工工藝要求監(jiān)督控制防水施工全過程，施工完成后， 進行48小時閉水試驗，確認無滲漏后才能進入下道工序；確保各個細部使用的材料合格、安全，檢驗結果符合有關規(guī)定，表面平整、線條順直、接縫嚴密、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。要及時對正在施工的部位及工序進行定時檢查或不定期抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。對員工要進行不同程度的培訓，重視員工的質量意識和技能水平。
精裝修住宅不僅可節(jié)省建筑材料，減少建筑垃圾，降低環(huán)境污染，還有利于新技術、新材料、新工藝、新設備的應用普及，促進資源節(jié)約利用。工業(yè)化精裝修的優(yōu)勢在于保證住宅質量和性能、保證工期、成本系統(tǒng)化降低、節(jié)能環(huán)保。隨著精裝修住宅的不斷發(fā)展，精裝修質量的控制措施在很多方面亟待解決。
3.4加強成品保護及竣工驗收
施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，不重視成品保護，結果往往花費相當大的精力和財力去處理由于成品保護不周而造成的損壞。成品保護是精裝修管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。
另外，新房住進去沒幾天，地板出現(xiàn)縫隙，衛(wèi)生間開始滲水，墻體有裂縫，瓷磚空鼓，這些都是被“精裝修”的外衣包裹了的質量問題，有鑒于此，驗收就顯得格外重要。在一些隱蔽工程，主體工程完成前，及時根據(jù)國家有關裝修施工及驗收規(guī)范對在工程施工過程中已完成的分項分部工程，積極協(xié)調有關單位進行全面檢查驗收，嚴把驗收關。對不符合驗收標準和存在隱患的要堅決進行返工處理，認真把好裝修工程質量控制的每一關，確保質量管理目標的全面實現(xiàn)。
房地產項目的精裝修管理不是技術問題，而是管理問題。房地產開發(fā)商應從設計招標、材料采購、施工工藝工序等方面進行預防，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質量管理體系。房屋精裝修前景可觀，精裝修無礙購房者的“個性化”裝修，目前人們都趨于“輕裝修，重裝飾”的全新消費理念，精裝修房必將取代毛坯房成為市場的主力軍。實踐證明，以上措施對加強精裝修樓盤裝飾裝修工程的管理非常有效，希望能為業(yè)界同仁提供有意義的借鑒。
【摘要】當前我國的房地產企業(yè)的競爭日趨激烈，房地產是國民經濟產業(yè)中的重要經濟力量，在競爭不斷加大的過程中，產業(yè)集中度也在逐漸增加，在這一過程中房地產異地開發(fā)已經成為了企業(yè)生存和發(fā)展的重要趨勢。房地產的項目工程管理在異地管理這一方式上已經成了現(xiàn)階段發(fā)展的一個特點，基于此，本文則主要就房地產異地項目工程管理的理論進行分析，并對房地產企業(yè)的異地項目信息化建設中的問題加以分析，結合實際探索相應的管理方法。希望通過此次的理論研究對實際操作起到一定指導作用。
【關鍵詞】房地產；異地管理；項目工程
0.引言
房地產的開發(fā)項目工程管理是開發(fā)建設過程中的重要管理內容，在異地管理上則顯得更為突出。由于在區(qū)域的職能部門規(guī)則上存在著差異，并且管理的半徑逐漸增大，在施工的整體環(huán)境上也有著不同，所以在異地項目工程的實際管理過程中有著諸多難點。加強房地產企業(yè)的異地項目工程管理的方法理論研究，能夠從一定程度上指導實踐，從而進一步為異地房地產項目工程管理提供有利條件。
1.房地產工程項目管理的作用及要素分析
1.1房地產工程項目管理的要素分析
房地產工程項目的管理控制有著諸多要素，管理的主要對象就是對房地產項目進行的系統(tǒng)綜合控制，從而形成通過總體到細節(jié)的一個嚴密多維控制體系，從管理的對象上主要有項目結構的各層次單元以及各生產要素和實施過程內容等。在房地產項目控制的內容上主要有進度控制，也就是能全面反映項目實施進展的綜合指標；還有是質量控制，這是對項目實施的各項任務及技術活動的各要素進行的科學控制過程；再者就是投資控制，也就是在多種措施實施下進行對工程項目實施的監(jiān)督及控制，保障投資目標的最大化實現(xiàn)。除此之外還有安全和環(huán)境保護控制以及合同控制等[1]。
1.2房地產工程項目管理的主要作用分析
房地產工程項目管理自身有著重要的作用發(fā)揮，對項目的進度以及成本和技術等采取的一系列措施方法，能夠對計劃意圖得到有效的貫徹，借助管理控制職能可及時的對計劃執(zhí)行情況進行掌握，而后在根據(jù)所反饋的信息采取措施，對計劃的實現(xiàn)能有所保證。另外還有補充計劃不足的作用，還能夠和其它的管理職能相結合，從而形成完整的系統(tǒng)體系。為能對項目進行有效控制，在項目機構的設置及人員配備等條件下，要給予正確的指導，如此才能使得項目在實施過程中成為一個有機整體。
2.房地產工程項目異地管理現(xiàn)狀問題及優(yōu)化方法探究
2.1房地產工程項目異地管理現(xiàn)狀問題分析
從現(xiàn)階段我國的房地產工程項目異地管理的情況來看，還有諸多環(huán)節(jié)需要進一步的完善，管理中還存在著一些不合理的問題。主要體現(xiàn)在和時代的發(fā)展沒有得到充分的契合，成本管理觀念還是按照以往的思維模式進行實施的。有些房地產的企業(yè)在異地開發(fā)項目上認識成本管理主要是將其控制在預算的范疇就可以，但從成本管理的實際發(fā)展宗旨來看，其主要是促進經濟效益的最大化，但在實際中的某項成本之處比預算要高而獲得的收益能夠得到增加，就能將這一項目的成本超支作為是成本的節(jié)約范疇[2]。
還有就是對項目的規(guī)劃設計沒有創(chuàng)新，盲目的搬抄異地項目設計，有的甚至是將沿海城市的項目規(guī)劃設計在內陸進行應用。由于受到消費習慣以及地域文化差異的影響，就造成了房子的滯銷，從而在管理的成本不斷上升，這樣就對企業(yè)的風險大大的增加了。另外就是沒有妥善的將成本和質量的關系處理好，往往是對生產的質優(yōu)價廉強調的較多，但在具體的實施過程中有著很大的難度，主要就是兩者的關系一般是呈現(xiàn)出正向關系的，再加上異地開發(fā)的項目工程的質量很大程度上是取決于產品的定位，倘若是原材料的價格在上升，那么在對成本降低的時候就會帶來質量上的問題[3]。
2.2優(yōu)化房地產工程項目異地管理的方法探究
針對以上的相關問題，要結合實際對房地產的異地項目工程管理在方法上進行有效優(yōu)化，管理方法要從多個角度進行考慮，首先要能構建一個全過程目標成本管理的制度，房地產企業(yè)要能夠針對投資估算在成本管理部門的支持下實施項目開發(fā)目標成本的編制[4]。將其作為是成本的控制基礎，然后在得到了企業(yè)的決策層認可之后按照成本管理的部門制定的成本控制責任書將目標進行合理的分解。從成本管理部門的主要職責上來看，主要有分析、編制、檢查等一系列的責任管理制度。在管理制度的制定上要能夠對項目責任成本的實際執(zhí)行和動態(tài)成本變動狀況要能全面的反映。
另外要對成本的管理機制和目標管理進一步的強化，最為基礎的就是要能夠制定出較為詳細的成本管理目標，在項目實施前要能在目標成本上進行系統(tǒng)化的編制，并要對工程成本進行目標的分解，將職責的權限和崗位成本等加以明確。結合目標的實際情況完成度來進行獎懲。對一些有著先進思想的管理手段要能充分的利用，將項目的管理采取動態(tài)式的方式進行管理，并要及時將工程的所有指標得到完整準確的反映[5]。再者就是要能夠在成本控制的保障措施上進行切實做好，異地房地產的項目進行開發(fā)過程中，要和實際的情況相結合，主要就是制定內部的成本管理制度，以及相關的激勵機制和監(jiān)督機制。將這些機制和成本控制得到有效結合，從而來對成本管理的工作進行有效推動和促進。
房地產工程項目的異地管理要從多方面進行管理，系統(tǒng)化的體現(xiàn)出管理的程序化，在投資開發(fā)決策的階段要對項目實施可行性的研究，并要對當?shù)氐挠绊懸蛩剡M行詳細的分析，要能充分的對當?shù)氐慕洕l(fā)展環(huán)境有一個相對深入的了解，并對工程的投資風險加以準確評估。而在進行規(guī)范性的經濟技術設計時最大化的將工程造價進行降低，這就需要房地產企業(yè)的異地開發(fā)過程中要能對整個的設計都要積極的參與，這對經濟和功能等各方面都能得到了解和考慮，從而保障了設計管理的質量。
房地產的項目異地施工過程中要能夠對進度表進行高效的編制，從而來確保工程項目和預期時間期限以及質量等都能夠得到有效保證，還要在房地產商方面要能夠遵循相關的公平性原則，并及時的對其進行處理[6]。還有就是在工程項目完工結算的階段，這是管理控制的末期階段，最為主要的就是要能夠對結算的審核程序進行加強完善，從先后順序的排列上主要是監(jiān)理、工程部、設計部等。項目的成本控制還要 能夠對數(shù)據(jù)進行詳細的分析總結，在數(shù)據(jù)考核工程項目的實際盈利基礎上來為企業(yè)的數(shù)據(jù)進行積累，這對以后的測算工作將會起到很重要的理論依據(jù)。
3.結語
總而言之，在將來的房地產企業(yè)的異地項目管理上，隨著信息技術的不斷發(fā)展，其在促進管理效率上將發(fā)揮很大的作用，通過工程管理信息系統(tǒng)來對企業(yè)的增長穩(wěn)定的保持，進而來提升企業(yè)的應變能力以及在市場上的綜合競爭能力。
【摘要】本文首先介紹了房地產工程管理的內容，然后分析了房地產工程管理出現(xiàn)的問題，最后提出了加強房地產工程管理的方法和措施。房地產工程管理的根本目的就是要進行合理的有計劃的安排組織工程建設的整個過程，本文以下進行了詳細的探析。
【關鍵詞】工程管理; 房地產; 有效方法
房地產工程管理對于房地產企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進行，保證施工質量，提高企業(yè)效益的有效措施。
一、房地產工程管理的主要內容
房地產工程管理的范圍和內容，從流程上看，包括前期準備，工程的技術、計劃、質量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護等，核心是對工程進行組織和調控。房地產企業(yè)應當履行其管理職能，對工程項目進行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關的標注和規(guī)范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統(tǒng)運行進行有計劃的協(xié)調、組織和控制，保證整個工程能夠順利進行。加強房地產工程管理，對實現(xiàn)工程預期的目標和效益具有非常重要的作用。
另一方面，房地產工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產工程管理人員要有較高的綜合素質，還要在實際工作中通過不斷的學習，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責任心和事業(yè)心;良好的身體素質;扎實的基礎理論知識;豐富的工作經歷和實際經驗;能夠充分熟悉和掌握房地產工程管理相關的規(guī)程和法律;對關鍵和重要的條文能夠進行深刻的理解和認識，具備較高的工程驗收和監(jiān)測方面的專業(yè)知識;同時，還要有較強的工作協(xié)調能力，能夠正確處理單位和個人之間的關系，具有較強的判斷識別能力;針對工程管理中出現(xiàn)的問題能夠進行妥善處理。
二、房地產工程管理出現(xiàn)的問題
1、對于開發(fā)前期的準備工作遠遠不足
大多數(shù)房地產開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準備工作，更不要說是詳細的計劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因為準備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費者的期望不對口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因為建造房與周圍環(huán)境和城市不符合，造成無法賣出房子。
2、 項目缺乏長遠規(guī)劃
許多房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現(xiàn)，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。
3、完工時驗收以及各種管理不嚴謹
為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環(huán)節(jié)，但是房地產開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個公司出現(xiàn)了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。
三、加強房地產工程管理的方法和措施
1、 完善規(guī)劃管理
房地產開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)定頻頻。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發(fā)商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。
2、 加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽訂工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。
3、 加強對于工程項目的成本管理
在房地產開發(fā)工程中的項目成本管理， 是所有投資者都關注的焦點， 也是直接決定房地產開發(fā)企業(yè)獲得經濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產開發(fā)工程項目在招投標、設計、施工以及后期的驗收、養(yǎng)護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環(huán)節(jié)中，應該注意，必須要使用科學、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質量方面的控制。
對于項目成本管理的重點部分來說， 是房地產開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產開發(fā)企業(yè)在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發(fā)，結合工程各個環(huán)節(jié)進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入;在進行施工階段時， 將成本控制的重點放在對工程的設計變更上， 因為一旦涉及到設計變更， 就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設計變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設備的質量與數(shù)量，避免由于材料的浪費造成的成本增加;嚴格控制工期等等。
4、建立統(tǒng)一安全與質量管理體系
安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。
5、 加強房地產開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產開發(fā)項目的管理;房地產企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調溝通機制。
6、 建立有效的考核機制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
總之，在房地產工程的開發(fā)與建設中， 房地產開發(fā)企業(yè)只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經濟效益。
摘 要：為了滿足城市化背景下房地產行業(yè)對于工程管理專業(yè)綜合性人才的強烈需求，論文考慮全面設計房地產類課程。論文通過對房地產企業(yè)人員和在校學生的調研，切實分析社會需求，結合我校的工程管理專業(yè)課程開設情況，從專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課和專業(yè)競賽六個部分，對工程管理專業(yè)房地產類課程及其教學內容設置進行了研究，以完善我校的工程管理專業(yè)教學體系，培養(yǎng)出適應社會需求的復合型人才。
關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計
1引言
房地產是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產企業(yè)都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務能力、優(yōu)秀的協(xié)調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業(yè)課程設置情況，改善房地產類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應社會強大需求的房地產行業(yè)復合型人才。
2國內外房地產類課程設置現(xiàn)狀
2.1 國外房地產類課程設置現(xiàn)狀
國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發(fā)達國家已經發(fā)展得比較成熟。而且，房地產專業(yè)教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業(yè)，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業(yè)通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產類專業(yè)設置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務社會。
2.2 國內房地產類課程設置現(xiàn)狀
對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發(fā)類，包括房地產開發(fā)與經營、房地產開發(fā)概論等課程；房地產經濟學類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產相關法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業(yè)開設的房地產類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發(fā)，且課時較少，因此學生無法系統(tǒng)地學習房地產類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。
通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我?，F(xiàn)狀以及調研數(shù)據(jù)資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。
3 房地產類人才培養(yǎng)的調研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業(yè)人員和在校學生進行了問卷調研，以發(fā)現(xiàn)房地產類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。
3.1 房地產企業(yè)調研
為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業(yè)經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業(yè)對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業(yè)管理人員。調研結果發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業(yè)知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規(guī)、房地產策劃、房地產開發(fā)與經營、房地產估價、物業(yè)管理等課程。
3.2 在校學生調研
學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡途徑偶爾關注，因此高?？赏ㄟ^開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業(yè)高速發(fā)展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力?？傊?，在學生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學校應當設計系統(tǒng)的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。
4 工程管理專業(yè)中房地產類課程及其教學內容設計
4.1 工程管理專業(yè)中房地產類課程設置
結合房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內外課程設置的現(xiàn)狀以及對房地產企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學生的調研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業(yè)房地產類課程教學內容設計
1.專業(yè)基礎課
《城市規(guī)劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。
《房地產制度與法規(guī)》主要內容包括：房地產法律規(guī)范概述、房地產開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發(fā)法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業(yè)服務法律與制度等。
2.專業(yè)必修課
《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發(fā)項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
《房地產經營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業(yè)融資、房地產開發(fā)項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發(fā)與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。
《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規(guī)、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環(huán)境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產市場營銷戰(zhàn)略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。
《物業(yè)管理》主要教學內容包括：物業(yè)管理的產生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務，物業(yè)綜合管理服務，物業(yè)經營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務質量，物業(yè)管理資金等。
3.專業(yè)選修課
《房地產經濟學》通過對房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內容。
《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業(yè)課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。
《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經濟與房地產投資戰(zhàn)略、房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現(xiàn)狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質，及時把握住機遇。
《國內房地產企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產企業(yè)所需要的各類人才，從房地產企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學生通過了解房地產企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結合人力資源結構，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。
5 結論
論文在分析國內外房地產類課程設置現(xiàn)狀的基礎上，結合對房地產企業(yè)和在校學生的調研結果，從理論和實踐層面設計了滿足社會需求的房地產類課程，包括六類課程：專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課和專業(yè)競賽。詳細設計了每類課程的教學內容，并且避免了各門課程內容之間的重復和交叉，從而完善了工程管理專業(yè)房地產類人才的培養(yǎng)體系，為我校工程管理專業(yè)房地產類課程的設置提供了借鑒意義，以期培養(yǎng)適應社會需求的房地產類復合型人才。
