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房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

發(fā)布時間:2022-03-05 04:46:31

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房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

一、房地產(chǎn)投資基金概述

當(dāng)下,資本投資房地產(chǎn)的主要方式有三種,分別是土地或項目資源的獲取(含公開市場招拍掛拿地、合資合作開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓或項目收購)、項目投融資(注資參股、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金)以及經(jīng)營性物業(yè)收購。目前,國內(nèi)私募基金(PE)行業(yè)發(fā)展較快,但多投資于證券市場和風(fēng)險創(chuàng)投(VC),房地產(chǎn)投資基金則相對較少,如中城投資、穩(wěn)盛投資、榮盛泰發(fā)、凱思達(dá)資產(chǎn)管理、鼎暉房地產(chǎn)基金等,多為房地產(chǎn)業(yè)資本的延伸。房地產(chǎn)投資基金為房地產(chǎn)與金融的復(fù)合,從未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看,房地產(chǎn)投資基金將會具有較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)投資基金主要分為兩類:股權(quán)投資基金和信托投資基金(RESTs)。股權(quán)投資基金多采用私募形式,信托投資基金則多為公募上市。收購和持有經(jīng)營性物業(yè)(資產(chǎn))的RESTs目前有法律、資金進(jìn)入、稅務(wù)、政策等障礙,時機與條件仍不成熟,其可操作的主要業(yè)務(wù)包括股權(quán)投資類、信托融資類、資產(chǎn)并購類、不良資產(chǎn)類以及抵押貸款支持證券(MBS)。房地產(chǎn)投資基金主要的組織形式有公司式、契約式、信托式、合伙式、組合式,可根據(jù)不同的情況加以靈活選擇。為房地產(chǎn)項目設(shè)立的配對信托為債權(quán)融資和股權(quán)投資,兩者有一定的區(qū)別。債權(quán)融資相對期限較短,本息收益固定有保障,風(fēng)險較低,在當(dāng)前房地產(chǎn)資金鏈偏緊的情況下,房地產(chǎn)信托年化收益率已達(dá)15%-20%。股權(quán)投資則時間相對較長,風(fēng)險較高,獲利退出的途徑有利潤分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。信托融資和股權(quán)投資已成為房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下房企重要的資金來源渠道。下文將重點論述房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。

二、發(fā)展房地產(chǎn)私募基金的意義

長期以來,房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)偏緊,而需求卻十分旺盛。有擴張戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)志o張,但社會上的閑散資金卻十分充分。如果能將大部分閑散資金從購買領(lǐng)域引導(dǎo)至開發(fā)領(lǐng)域,則房地產(chǎn)市場有望化解供需嚴(yán)重失衡的痼疾。樓市調(diào)控實施以來,銀行信貸收緊、信托融資受限、銷售回款放緩令房企資金鏈普遍吃緊,各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新渠道的出現(xiàn)主要是為緩解房企的資金壓力。此外,大量社會資本需要投資出口,房地產(chǎn)私募基金將是社會資本分享房地產(chǎn)業(yè)成長成果的重要途徑。如果大量社會資本進(jìn)入商品房市場,則會形成龐大需求,無疑將推高房價,而將這些資金投入前期開發(fā)階段,則將大幅增加供應(yīng),緩解樓市供需緊張。今后房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路是引導(dǎo)社會資本投向房地產(chǎn)的供給端,從僅僅壓制需求逐步向增加有效供給轉(zhuǎn)變。從樓市長遠(yuǎn)發(fā)展看,調(diào)控應(yīng)更加重視擴大有效供給。因此,地方政府不僅要增加土地供給,還要積極引導(dǎo)社會資本,尤其是投資商品房領(lǐng)域的資本,介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展現(xiàn)狀

目前,國內(nèi)的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類:以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資、高和投資等為代表的獨立私募房地產(chǎn)投資基金;由房地產(chǎn)企業(yè)基金管理公司發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金,如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金等。前者熟悉資本運作,基金運作經(jīng)驗較為豐富;后者對房地產(chǎn)行業(yè)較為熟悉,具備豐富的業(yè)內(nèi)資源,但在基金管理方面較為薄弱,仍處于初期發(fā)展階段。私募房地產(chǎn)投資基金在資金投向上也有一定的分歧,商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設(shè)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等細(xì)分行業(yè),均吸引了私募房地產(chǎn)投資基金的關(guān)注。無論是開發(fā)商直接組建的基金公司、PE(私募股權(quán)投資)領(lǐng)域擴展而來的人民幣基金,還是地產(chǎn)或金融高管的創(chuàng)業(yè)型基金,其融資渠道都主要有三類:私募、私人銀行平臺、公司理財渠道。如負(fù)責(zé)金地集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)盛投資管理有限公司,其2009年在香港成立,由金地全資持有。穩(wěn)盛投資目前的業(yè)務(wù)包括與瑞銀集團(tuán)共同募集的瑞銀金地中國房地產(chǎn)開發(fā)美元基金、與平安信托合作的100億元投資計劃;此外,穩(wěn)盛投資還籌劃成立人民幣基金。與數(shù)年前外資地產(chǎn)基金的大量涌入不同,目前境內(nèi)的房地產(chǎn)基金一般都采用人民幣募資。與境內(nèi)基金相比,外資基金基本沒有競爭優(yōu)勢,因為外匯結(jié)算非常復(fù)雜,資金審批程序較為繁瑣。外資房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢在于對項目的盡職調(diào)查與投資后管理都更為嚴(yán)格,例如投資后管理會安排專人在項目上全程跟蹤,對外打款超過一定額度時,要求必須商議決定。當(dāng)前,房地產(chǎn)股權(quán)信托需在銀監(jiān)會前置報備,滿足“四三二”的要求,即四證齊全、30%自有資金、二級開發(fā)資質(zhì)。從組織形式看,房地產(chǎn)私募基金較多采用有限合伙制架構(gòu),開發(fā)商(普通合伙人)收取募資額的2%-3%作為基本管理費,利潤則與LP(有限合伙人,基金投資者)二八分成。因涉及融資杠桿,銀行對由基金參股或控股的房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款較為謹(jǐn)慎?;鹜顿Y者較為關(guān)注的項目贏利指標(biāo)包括總投資回報率、銷售凈利潤率、財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)、股本投資獲利倍數(shù)等。

四、房地產(chǎn)私募基金發(fā)展存在的主要問題

由開發(fā)商成立的基金管理公司,容易使人質(zhì)疑其將利潤高的項目留給自己,而將風(fēng)險高的項目留給客戶。此外,如何控制關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險也是社會普遍關(guān)注的問題。如果是房地產(chǎn)基金投資開發(fā)商自有的房地產(chǎn)項目,則項目資質(zhì)、盡職調(diào)查、風(fēng)險評估、合同條款等都存在潛在的風(fēng)險因素。對于這些情況,房地產(chǎn)基金的LP未必能充分知曉,構(gòu)成了潛在的信息不對稱風(fēng)險。能夠吸引足夠的LP加盟,是房地產(chǎn)基金募集成功的前提;能夠吸引成熟的投資人,更是行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。目前,房地產(chǎn)基金募資的對象范圍非常狹窄,國內(nèi)房地產(chǎn)基金的LP主要是民營企業(yè)主與民營企業(yè),專業(yè)投資機構(gòu)進(jìn)入市場的情況較少。當(dāng)下,房地產(chǎn)基金多采取“4+1”或“3+2”(即投資4年或3年,分紅1年或2年)的退出模式,投資人往往傾向于快進(jìn)快出,這也是募資的一大障礙。在拓展客戶渠道方面,房地產(chǎn)基金尋找LP時,主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構(gòu)等。這些中介銷售渠道往往也更傾向于期限短、回報高的項目,從而盡快實現(xiàn)自身的利益訴求,但這對房地產(chǎn)基金自身的發(fā)展而言卻并無裨益。美國房地產(chǎn)基金的募集與運作模式值得參考和借鑒。與一般的美式PE類似,美國私募房地產(chǎn)基金多采取合伙制形式,由基金管理公司作為GP,聯(lián)合房地產(chǎn)商進(jìn)行項目投資,但LP來源一般都是大學(xué)基金、養(yǎng)老基金等傳統(tǒng)投資機構(gòu),項目存續(xù)期很長。一般而言,基金存續(xù)期長約10年,投資期一般為3年,持有期約為7至8年。

五、房地產(chǎn)私募基金的運作與管理

房地產(chǎn)私募基金項目主要包括兩方面。一是基金的發(fā)起與設(shè)立:提出有吸引力的基金方案與運作計劃,與機構(gòu)投資者和高凈值家庭投資人聯(lián)系,募集資金。二是基金的運作與管理:項目篩選與論證、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計與談判、簽約、投資落地后的管理,獲利退出安排等。尤其是當(dāng)基金管理公司籌資渠道廣、募集能力強時,多采取以項目找資金的方式。房地產(chǎn)私募基金注重投資方向、投資策略與投資標(biāo)準(zhǔn)。在總體策略上,其以財務(wù)性投資、專業(yè)化系列化投資、穩(wěn)健投資、參股投資為主。項目特點包括項目區(qū)位、規(guī)模、開發(fā)周期、土地成本、贏利空間、政府扶持度等。股東背景包括開發(fā)經(jīng)驗、資金實力、項目資源、與當(dāng)?shù)卣P(guān)系等。管理團(tuán)隊因素包括開發(fā)管理能力、專業(yè)化水平、公司治理水平等。投資組合包括行業(yè)組合、行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品組合與區(qū)域布局等。在具體操作上,除直接操盤外,可適度介入企業(yè)的開發(fā)管理,對產(chǎn)品、營銷、運營管理等方面提出意見與建議。房地產(chǎn)私募基金的運作與管理主要分為三個階段:前期階段、實施階段和退出階段。在前期階段,要作盡職調(diào)查,全面詳細(xì)地設(shè)計投資策劃;在實施階段,要認(rèn)真跟蹤投資企業(yè)或項目的發(fā)展動態(tài),尤其是關(guān)鍵節(jié)點,并對企業(yè)經(jīng)營管理或項目運作中的重大事項或重大問題進(jìn)行監(jiān)督,及時溝通情況、處理和解決問題,必要時行駛投資人的權(quán)力;在獲利退出階段,進(jìn)行利潤分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓出售(含股權(quán)回購)、上市等,同時對企業(yè)或項目投資進(jìn)行總結(jié)與評價。

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