發(fā)布時(shí)間：2022-06-29 16:52:25
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合我省實(shí)際，制定本條例。
第二條 凡在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本條例。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市建設(shè)和舊區(qū)改造。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)主管全省的城市房屋拆遷工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或人民政府授權(quán)的部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷主管部門(mén)）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。
第二章 拆遷管理
第五條 單位或者個(gè)人需要拆遷房屋的，應(yīng)當(dāng)持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案等，向被拆除房屋所在地的市、縣房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。
個(gè)人拆除自有房屋的，必須持有房屋所有權(quán)證和土地使用證以及市、縣規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的文件。
第六條 拆遷人在報(bào)送拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供完成拆遷補(bǔ)償安置任務(wù)的資金證明，并接受房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。
第七條 房屋拆遷申請(qǐng)人依照本條例規(guī)定提交有關(guān)文件和資料后，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)提出審查意見(jiàn)，凡符合本條例規(guī)定的，發(fā)給房屋拆遷許可證；不符合本條例規(guī)定的，不予核發(fā)，并書(shū)面告知理由。
第八條 房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷安置地點(diǎn)、戶(hù)型等進(jìn)行實(shí)地查核。安置用房應(yīng)具備公共交通、入學(xué)、就醫(yī)、日常生活等條件。安置用房質(zhì)量不合格的，不予核發(fā)房屋拆遷許可證。
第九條 房屋拆遷主管部門(mén)受理房屋拆遷申請(qǐng)并審查同意后，應(yīng)當(dāng)立即通知當(dāng)?shù)毓?、?guī)劃、城建、土地、工商行政、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等有關(guān)部門(mén)和鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處，在建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的房屋拆遷范圍內(nèi)自接到通知之日起封戶(hù)，暫停辦理房屋使用性質(zhì)變更、修建裝修、移轉(zhuǎn)、分割、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利和居民入戶(hù)、分戶(hù)等手續(xù)，暫停辦理工商企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)注冊(cè)登記。
第十條 拆遷人可以實(shí)施自行拆遷，也可以委托拆遷。
實(shí)施自行拆遷的拆遷人，在拆遷自有房屋時(shí)必須經(jīng)房屋拆遷主管部門(mén)審核批準(zhǔn)。
臨時(shí)機(jī)構(gòu)不得作為拆遷人實(shí)施拆遷。
接受委托拆遷的單位必須取得房屋拆遷資格證書(shū)。房屋拆遷單位資格管理辦法由省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。
實(shí)行委托拆遷的當(dāng)事人之間必須簽訂委托拆遷協(xié)議，并報(bào)房屋拆遷主管部門(mén)備案。
第十一條 房屋拆遷主管部門(mén)不得充任拆遷人或接受拆遷委托，也不得設(shè)立房屋拆遷公司。
第十二條 房屋拆遷主管部門(mén)自房屋拆遷許可證發(fā)放之日起5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將建設(shè)項(xiàng)目的名稱(chēng)、拆遷許可證批準(zhǔn)文號(hào)、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、過(guò)渡期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。
拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起滿(mǎn)3個(gè)月不實(shí)施拆遷的，房屋拆遷許可證自行作廢，拆遷封戶(hù)自行解除。對(duì)被拆遷人所造成的損失，由拆遷人負(fù)責(zé)賠償。
第十三條 拆遷人實(shí)施房屋拆遷不得超越拆遷范圍和拆遷期限。確需變更拆遷范圍或延長(zhǎng)拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在距批準(zhǔn)的拆遷期限到期15日前辦理延期、變更手續(xù)。房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到延期、變更拆遷申請(qǐng)10日內(nèi)給予答復(fù)。
第十四條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限內(nèi)，依照本條例的規(guī)定就補(bǔ)償安置等問(wèn)題簽訂房屋拆遷書(shū)面協(xié)議，并報(bào)批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門(mén)備案。
第十五條 拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)及安置用房面積、拆遷過(guò)渡方式及過(guò)渡期限等發(fā)生爭(zhēng)議，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議或者拆遷當(dāng)事人一方拒絕商談拆遷安置事宜，拆遷當(dāng)事人要求裁決的，必須提出書(shū)面裁決申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門(mén)進(jìn)行裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。
裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出書(shū)面裁決，情況復(fù)雜案件不得超過(guò)3個(gè)月。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書(shū)之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。
第十六條 在房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)拆遷人和被拆遷人雙方雖達(dá)成協(xié)議，但被拆遷人拒絕搬遷或者在本條例第十五條第一款裁決規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人拒絕搬遷的，由縣級(jí)以上地方人民政府作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不搬遷的，縣級(jí)以上地方人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷或者由房屋拆遷主管部門(mén)直接申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
第十七條 拆遷人轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，原拆遷補(bǔ)償協(xié)議載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
拆遷人轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后15日內(nèi)到房屋拆遷主管部門(mén)辦理拆遷變更手續(xù)。
第十八條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在安置用房交付使用之日起3個(gè)月內(nèi)，憑國(guó)家和省規(guī)定的有關(guān)證件、資料到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、國(guó)土管理部門(mén)辦理安置用房產(chǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)登記手續(xù)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十九條 拆遷領(lǐng)館房屋、軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及涉僑、港、澳、臺(tái)胞的房屋，法律法規(guī)另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。
第三章 拆遷補(bǔ)償安置
第二十條 對(duì)被拆除房屋面積和使用性質(zhì)的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證、公房租用憑證記載為準(zhǔn)。拆遷由住宅改為營(yíng)業(yè)用房的，還應(yīng)審驗(yàn)拆遷封戶(hù)前規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的文件和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等有關(guān)證明材料。
第二十一條 拆遷補(bǔ)償形式，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。被拆遷房屋所有人有權(quán)選擇補(bǔ)償形式。
拆遷補(bǔ)償安置的面積按照被拆除房屋及其附屬物的建筑面積計(jì)算。
拆除違法建筑一律不作補(bǔ)償。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十二條 作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)胤课菔袌?chǎng)指導(dǎo)價(jià)格為基準(zhǔn)，由拆遷人與被拆遷房屋所有人雙方協(xié)商議定。房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況確定，并定期公布。
第二十三條 實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房的建筑面積與被拆除房屋相等建筑面積部分，由拆遷人與被拆除房屋所有人按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)結(jié)算差價(jià)。
安置用房的建筑面積超過(guò)被拆除房屋建筑面積部分，由被拆除房屋所有人按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)或按縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。
安置用房不足被拆除房屋建筑面積部分，由拆遷人按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。
第二十四條 對(duì)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造的原則確定。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過(guò)渡期限和過(guò)渡費(fèi)用。
第二十五條 拆除出租的房屋，只對(duì)被拆除房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置。
拆除按政府定價(jià)租金出租的公有房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可以由被拆除房屋所有人按有關(guān)規(guī)定出售給被拆除房屋使用人后拆遷；被拆除房屋所有人不同意出售的，由所有人對(duì)使用人進(jìn)行安置。
上述房屋的拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷引起原租賃合同條款變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同條款作相應(yīng)修改。
第二十六條 對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。抵押人不能清償債務(wù)的，只能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后實(shí)施拆遷。
第二十七條 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第二十八條 拆遷人應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)。
在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的不付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
搬家補(bǔ)助費(fèi)由拆遷人按實(shí)際搬遷費(fèi)用一次性付給；需要過(guò)渡的，付給兩次搬家補(bǔ)助費(fèi)。
第二十九條 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)參照被拆除房屋及其附屬物使用面積的同區(qū)位、同類(lèi)型住房的市場(chǎng)租金額確定。
實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過(guò)渡期限不超過(guò)18個(gè)月，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)給予45日的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第三十條 拆除非住宅房屋的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)含生產(chǎn)設(shè)備拆卸、搬運(yùn)、安裝補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)，其中生產(chǎn)設(shè)備拆卸、搬運(yùn)、安裝補(bǔ)助費(fèi)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一次付給；停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)由市、縣人民政府制定。
第三十一條 因拆遷人的責(zé)任使被拆遷人延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人，從逾期之月起，逾期不足6個(gè)月的，按月增加0．5倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期6個(gè)月以上1年以下的，按月增加1倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期1年以上的，按月增加2倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過(guò)渡的被拆遷人，從逾期之月起應(yīng)按月付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期1年以上的，按月增加1倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
非住宅房屋超過(guò)過(guò)渡期限1年以上的，每年加發(fā)停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)1次。
第三十二條 因城市房屋拆遷發(fā)生的被拆遷人戶(hù)口遷移及電話(huà)、水電氣、閉路電視遷裝等費(fèi)用，由拆遷人按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償或者補(bǔ)助被拆遷人。
第四章 法律責(zé)任
第三十三條 違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷或者委托未取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷的，予以警告，責(zé)令停止拆遷；對(duì)擅自拆遷的，按拆除建筑面積處以10萬(wàn)元至50萬(wàn)元罰款；對(duì)委托單位和接受委托單位按拆除建筑面分別處以5萬(wàn)元至20萬(wàn)元罰款；對(duì)被拆遷人造成損失的，責(zé)任方應(yīng)予賠償。
第三十四條 違反本條例規(guī)定，擅自降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)；擅自延長(zhǎng)拆遷期限、過(guò)渡期限或變更拆遷范圍；建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓未辦理拆遷變更手續(xù)的；予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以5萬(wàn)元至10萬(wàn)元的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定，擴(kuò)大或者縮小補(bǔ)償、補(bǔ)助、安置范圍的，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元至3萬(wàn)元的罰款。
第三十六條 違反本條例規(guī)定，拆遷人無(wú)正當(dāng)理由不按規(guī)定辦理安置用房產(chǎn)權(quán)登記的，對(duì)拆遷人予以警告，責(zé)令限期辦理，并可處以1萬(wàn)元至3萬(wàn)元的罰款。
第三十七條 房屋拆遷主管部門(mén)違反本條例規(guī)定，充任拆遷人、接受委托拆遷、設(shè)立房屋拆遷公司、給臨時(shí)機(jī)構(gòu)發(fā)放拆遷資格證的，由上級(jí)行政主管部門(mén)沒(méi)收非法所得，并可處以非法所得1至3倍罰款。
第三十八條 當(dāng)事人對(duì)具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第三十九條 阻礙房屋拆遷工作人員執(zhí)行公務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 房屋拆遷主管部門(mén)及其工作人員在履行職責(zé)時(shí)有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等違紀(jì)行為的，由有關(guān)部門(mén)依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附則
第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷安置管理，保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)工作的順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況制定本條例。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物和對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置的，均適用本條例。
第三條 本條例所稱(chēng)拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位或個(gè)人。
本條例所稱(chēng)被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市改造和建設(shè)。
第五條 拆遷人必須依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人必須履行本條例規(guī)定的義務(wù)，服從城市建設(shè)的需要，在規(guī)定搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
第六條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷安置工作的領(lǐng)導(dǎo)。縣以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)或者縣以上人民政府授權(quán)的部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷主管部門(mén)），主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷安置工作。
第七條 縣以上人民政府對(duì)在城市房屋拆遷安置工作中有突出貢獻(xiàn)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。
第二章 拆遷管理
第八條 任何單位或者個(gè)人需要拆遷城市房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件以及拆遷計(jì)劃和拆遷安置方案，向當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)房屋拆遷主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，取得房屋拆遷許可證后，方可按本條例的有關(guān)規(guī)定實(shí)施拆遷。
實(shí)施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限。
第九條 縣以上人民政府或者其城市規(guī)劃主管部門(mén)確定拆遷范圍后，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將拆遷范圍及時(shí)通知有關(guān)的公安、工商及其他部門(mén)暫停辦理拆遷范圍內(nèi)的以下事項(xiàng)：
（一）戶(hù)口遷入、分戶(hù)手續(xù)；
（二）核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（三）房屋所有權(quán)和使用權(quán)的變更手續(xù)。
本條例規(guī)定的暫停辦理的期限為十二個(gè)月。
第十條 在本條例第九條規(guī)定的暫停期限內(nèi)，因出生、結(jié)（離）婚、轉(zhuǎn)業(yè)（復(fù)員）等原因確需在拆遷范圍內(nèi)入戶(hù)或者分戶(hù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。
第十一條 房屋拆遷可以由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織統(tǒng)一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷安置或者委托拆遷安置，有條件的城市和城市中實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一拆遷。
自行拆遷安置的，拆遷人必須向當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可以實(shí)施拆遷安置工作。
委托拆遷安置的，拆遷人必須委托具有拆遷資格的拆遷安置單位承辦。
房屋拆遷主管部門(mén)不得接受委托拆遷安置。
拆遷安置承辦單位的管理，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 房屋拆遷主管部門(mén)在房屋拆遷許可證核發(fā)后五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等有關(guān)事項(xiàng)以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。
第十三條 在房屋拆遷主管部門(mén)公布的搬遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人依照本條例的規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂由省房屋拆遷主管部門(mén)統(tǒng)一印制的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》。
《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》應(yīng)當(dāng)明確拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額；安置用房面積和安置地點(diǎn)；搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；擴(kuò)大面積安置費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。
第十四條 《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》簽訂后，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其副本送交當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)備案。協(xié)議雙方也可以到當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)辦理公證。《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》由拆遷人和被拆遷人分別保存，作為拆遷人和被拆遷人拆遷與安置的憑證。
拆除依法代管房屋，其《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。
第十五條 拆遷人與被拆遷人因補(bǔ)償、安置等問(wèn)題在搬遷期限內(nèi)未達(dá)成協(xié)議而沒(méi)有簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》的，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已按裁決給被拆遷人作了安置或者提供了臨時(shí)住處的，不停止拆遷的實(shí)施。
第十六條 到達(dá)房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷截止日期，或者到達(dá)根據(jù)本條例第十五條第一款規(guī)定作出裁決的搬遷截止日期，被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕搬遷的，縣以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不搬遷的，由縣以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆除。
第十七條 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，到達(dá)房屋拆遷主管部門(mén)公布的搬遷截止日期，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并到公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第十八條 拆遷人在公布的搬遷期限內(nèi)或者在被拆遷人接到裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)，不得對(duì)未搬遷住戶(hù)實(shí)施停止供水、供電、供熱以及停止供應(yīng)煤氣等影響正常生活的行為。
第十九條 法律、法規(guī)對(duì)拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
第二十條 房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋拆遷、安置活動(dòng)進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和資料。檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密。
第二十一條 房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷安置檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)檔案資料的管理。
第三章 拆遷補(bǔ)償
第二十二條 拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人的補(bǔ)償可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。
拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償。
拆除違章建筑，超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償；但核發(fā)證照已明確不予補(bǔ)償?shù)某狻?/p>
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。
作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合房屋成新計(jì)算。
第二十三條 拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，按照下列規(guī)定予以補(bǔ)償：
（一）拆遷人應(yīng)當(dāng)按原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建或者由產(chǎn)權(quán)單位自建，建后產(chǎn)權(quán)仍屬原房屋所有人，拆遷人負(fù)擔(dān)其全部費(fèi)用；
（二）拆遷人按照房屋重置價(jià)格給予補(bǔ)償；
（三）縣以上人民政府按照城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排。
本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的補(bǔ)償形式可以由雙方當(dāng)事人協(xié)議確定。
拆除私有用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補(bǔ)償辦法由省人民政府另行規(guī)定。
第二十四條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，原則上償還的建筑面積不得少于原拆除房屋建筑面積，差價(jià)結(jié)算辦法按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）償還建筑面積與原面積相等，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；
（二）償還建筑面積大于原面積，其等量部分，按照本條第（一）項(xiàng)執(zhí)行，其超過(guò)部分按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；
（三）償還建筑面積小于原面積，其等量部分，按照本條例第（一）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行，其不足部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。
拆遷國(guó)有非住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，其結(jié)算差價(jià)問(wèn)題，由省人民政府另行規(guī)定。
第二十五條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的國(guó)有和集體所有住宅房屋，其償還面積與原面積相等時(shí)，互不結(jié)算差價(jià)；其償還面積大于或小于原面積時(shí)，其超出或者不足原面積部分，按照房屋重置價(jià)格結(jié)算。
第二十六條 拆除有合法證照的私有住宅房屋，對(duì)被拆遷房屋所有人按照下列規(guī)定補(bǔ)償：
（一）不要產(chǎn)權(quán)需要安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照原房屋重置價(jià)格結(jié)合成新補(bǔ)償；
（二）不要產(chǎn)權(quán)也不需要安置的，拆遷人按照縣以上人民政府規(guī)定的市場(chǎng)交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原房屋作價(jià)收買(mǎi)；
（三）要求償還產(chǎn)權(quán)的，新舊房屋均按照縣以上人民政府規(guī)定的市場(chǎng)交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算差價(jià)。
第二十七條 拆除出租的房屋，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。因拆遷引起變動(dòng)原租賃合同條款的，該合同條款應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改。
第二十八條 拆除享受?chē)?guó)家或者單位補(bǔ)貼個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或建造的房屋，拆遷人按照有關(guān)各方的投資比例予以分別補(bǔ)償。
第二十九條 拆除產(chǎn)權(quán)不明或者無(wú)合法繼承人的私有房屋，由拆遷人報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)調(diào)查登記、攝影備案、評(píng)估價(jià)格后，由拆遷人按照規(guī)定將補(bǔ)償費(fèi)如數(shù)交房屋拆遷主管部門(mén)代為儲(chǔ)存。
第三十條 拆除沒(méi)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門(mén)公布的搬遷期限內(nèi)未達(dá)成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照本條例第十七條的規(guī)定實(shí)施拆遷。
拆除沒(méi)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新建立抵押權(quán)或者清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。
第三十一條 拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起被拆遷人經(jīng)濟(jì)損失的，由拆遷人給被拆遷人以適當(dāng)補(bǔ)助。具體補(bǔ)助辦法及標(biāo)準(zhǔn)由縣以上人民政府規(guī)定。
第三十二條 被拆除房屋使用人搬遷時(shí)，由拆遷人付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)提前搬遷的可給予獎(jiǎng)勵(lì)。
在規(guī)定的搬遷過(guò)渡期限內(nèi)，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；需要過(guò)冬的還應(yīng)當(dāng)付給越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)。
拆遷人未能按照規(guī)定日期組織被拆除房屋使用人回遷的，應(yīng)當(dāng)向被拆除房屋使用人加發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，需要越冬的應(yīng)當(dāng)加發(fā)越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)。
越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照市、縣人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
第四章 拆遷安置
第三十三條 拆遷人對(duì)應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋使用人依照本條例的規(guī)定給予安置。
被拆除房屋使用人，分為被拆除非住宅房屋使用人和被拆除住宅房屋使用人。
被拆除非住宅房屋使用人必須具有該非住宅房屋所有權(quán)證照或者租賃手續(xù)。其中需要作為工商用房安置的，還必須具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
被拆除住宅房屋使用人必須具有該住宅房屋的所有權(quán)證照或者租賃手續(xù)、以及拆遷范圍內(nèi)的正式戶(hù)口和糧食關(guān)系。
第三十四條 拆遷人安置被拆除房屋使用人的新建回遷用房，必須符合《吉林省民用建筑標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定。
第三十五條 被拆除房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造，以及盡可能方便居民生活的原則確定。
拆遷人對(duì)于從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加安置面積。具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府制定。
第三十六條 拆除非住宅房屋，原則上按照原建筑面積安置。
第三十七條 拆除住宅房屋，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原面積）安置；可以實(shí)行房屋安置，也可以實(shí)行貨幣安置。
對(duì)按照原面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可以適當(dāng)增加安置面積。
安置方式和增加安置面積的具體辦法，由市（州）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況規(guī)定，并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第三十八條 《吉林省城市建設(shè)管理?xiàng)l例》頒布前自建但無(wú)房屋證照的獨(dú)立住宅房屋，其使用人具有城市戶(hù)口、糧食關(guān)系，又確無(wú)其他住處的，拆除時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)后，由拆遷人給予有償安置。具體安置標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市（州）人民政府規(guī)定。
第三十九條 住宅房屋兼作營(yíng)業(yè)房屋的，拆遷時(shí)按照住宅房屋安置。
第五章 法律責(zé)任
第四十條 對(duì)違反本條例第八條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷房屋或者超越房屋拆遷許可證規(guī)定范圍拆遷房屋的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，并對(duì)非法拆遷的單位或者個(gè)人處以拆除房屋建筑面積的建設(shè)成本1至2倍的罰款。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
對(duì)其中符合拆遷條件的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令補(bǔ)辦房屋拆遷許可證。
第四十一條 對(duì)違反本條例第十一條第三款規(guī)定，委托未取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，并對(duì)拆遷人處以拆遷委托費(fèi)1至2倍的罰款。
第四十二條 對(duì)違反本條例第三十二條第二款、第三款規(guī)定，拆遷人未向被拆遷人支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用和未能在規(guī)定日期內(nèi)組織回遷的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并對(duì)拆遷人處以應(yīng)當(dāng)支付費(fèi)用5至10倍的罰款。
第四十三條 對(duì)違反本條例第三十四條規(guī)定的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令限期按照規(guī)定予以調(diào)整；逾期不調(diào)整的，房屋拆遷主管部門(mén)依照縣以上人民政府規(guī)定處理。
對(duì)未按照規(guī)定的安置面積標(biāo)準(zhǔn)安置的，責(zé)令拆遷人限期改正，并處以不足面積建設(shè)成本1至2倍的罰款。
第四十四條 違反本條例規(guī)定給被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十五條 對(duì)妨礙房屋拆遷主管部門(mén)工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十六條 房屋拆遷主管部門(mén)工作人員與拆遷安置活動(dòng)有關(guān)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條 被處罰的當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，或直接向人民法院起訴。當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附 則
一、第四十二條第（一）項(xiàng)修改為：“違反第八條第一款規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷房屋的，責(zé)令其停止拆遷，給被拆遷人造成損失的，責(zé)令拆遷人賠償被拆遷人的損失。對(duì)其中符合拆遷條件的，責(zé)令其補(bǔ)辦房屋拆遷許可證，并處拆遷人五千元至一萬(wàn)元的罰款；對(duì)不符合拆遷條件的，處拆遷人一萬(wàn)元至三萬(wàn)元的罰款。”
二、第四十二條第（二）項(xiàng)修改為：“違反第八條第二款規(guī)定，不按房屋拆遷許可證范圍拆遷，超過(guò)拆遷期限，責(zé)令其改正。給被拆遷人造成損失的，由拆遷人負(fù)責(zé)賠償被拆遷人的經(jīng)濟(jì)損失，并處拆遷人五千元至一萬(wàn)元的罰款?！?/p>
三、第四十二條第（三）項(xiàng)修改為：“違反第九條規(guī)定，委托未取得拆遷資格證書(shū)的單位進(jìn)行拆遷的，予以警告責(zé)令其停止拆遷，賠償被拆遷人經(jīng)濟(jì)損失，并對(duì)委托方處一萬(wàn)元至二萬(wàn)元的罰款?！?/p>
四、第四十二條第（六）項(xiàng)修改為：“違反第十二條規(guī)定，拆遷人或被委托取得拆遷資格證書(shū)的單位未按該條各項(xiàng)規(guī)定做好拆遷前各項(xiàng)工作擅自拆遷的，責(zé)令其停止拆遷。”
五、第四十二條第（七）項(xiàng)修改為：“違反第十三條規(guī)定，拆遷工作人員不經(jīng)培訓(xùn)并未取得《拆遷工作崗位合格證》上崗工作的，責(zé)令下崗培訓(xùn)?！?/p>
六、第四十二條第（八）項(xiàng)修改為：“違反第十四條規(guī)定，在搬遷期限內(nèi)擅自停止供水、供電、供熱、供煤氣的，責(zé)令限期恢復(fù)，給被拆遷人造成損失的，應(yīng)依法予以補(bǔ)償；被拆遷人損壞、拆除拆遷房屋公有設(shè)施的，應(yīng)依法予以賠償。”
七、第四十二條第（九）項(xiàng)修改為：“違反第三十條規(guī)定，拆遷人不向被拆遷人支付搬遷過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)、越冬補(bǔ)助費(fèi)的，責(zé)令其限期改正，并處拆遷人五千元至一萬(wàn)元罰款?！?/p>
八、第四十四條第（十）項(xiàng)修改為：“違反第三十三條、第三十四條、第三十六條規(guī)定，新建拆遷安置房屋面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令其調(diào)整，對(duì)未按規(guī)定安置的，責(zé)令其停業(yè)整頓，并對(duì)拆遷人處以一萬(wàn)元至二萬(wàn)元的罰款?！?/p>
九、第四十二條第（十一）項(xiàng)修改為：“違反第三十七條、第三十八條規(guī)定，拆遷人不按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行安置的，責(zé)令其限期改正，并對(duì)拆遷人處以五千元至一萬(wàn)元的罰款?！?/p>
十、第四十二條第（十二）項(xiàng)修改為：“違反第三十九條規(guī)定，拆遷人不按規(guī)定對(duì)無(wú)力交納擴(kuò)大面積費(fèi)的被拆除住宅房屋使用人進(jìn)行安置，或安置房屋的使用面積少于24平方米的，責(zé)令其重新安置，并處拆遷人五千元至一萬(wàn)元的罰款?！?/p>
十一、第四十二條第（十三）項(xiàng)修改為：“違反第四十條規(guī)定，在回遷按置中弄虛作假，不向市房屋拆遷管理部門(mén)報(bào)告預(yù)分方案，不張榜公布分配結(jié)果的，責(zé)令其限期改正或重新分配。”
十二、第四十二條第（十四）項(xiàng)修改為：“違反第四十一條規(guī)定，在回遷安置過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定濫收費(fèi)的，責(zé)令退回濫收的費(fèi)用?！?/p>
一、政府應(yīng)該從城市房屋拆遷的實(shí)施程序中完全脫離出來(lái)
城市拆遷是一種民事活動(dòng)。是被拆遷人通過(guò)放棄被拆遷房屋及其附屬物，以貨幣形式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式而取得拆遷補(bǔ)償；拆遷人通過(guò)對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權(quán)利的活動(dòng)?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定了“縣級(jí)以上地方人民政府是負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?！本褪钦f(shuō)城市拆遷工作已由原來(lái)的政府行為，轉(zhuǎn)為民事行為，是拆遷人與被拆遷人雙方的民事活動(dòng)。政府在城市房屋拆遷活動(dòng)中的法律地位不再是領(lǐng)導(dǎo)者，而是監(jiān)督者、管理者。因此，政府必須從城市房屋拆遷的實(shí)施程序中脫離出來(lái)，行使好“三種權(quán)利”，即：拆遷計(jì)劃?rùn)?quán)，監(jiān)督管理權(quán)，行政執(zhí)法權(quán)。再不能既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，又當(dāng)“裁判員”，切實(shí)履行依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人各方合法權(quán)益的職能，使城市房屋拆遷完全按照市場(chǎng)規(guī)則來(lái)運(yùn)作。
二、拆遷管理部門(mén)應(yīng)該從宏觀上加強(qiáng)對(duì)拆遷規(guī)模的計(jì)劃與控制
城市房屋拆遷是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到城市建設(shè)規(guī)劃，城盤(pán)區(qū)域發(fā)展，城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，居民安居樂(lè)業(yè)，城市社會(huì)穩(wěn)定等重大問(wèn)題。因此，城市房屋拆遷必須按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，堅(jiān)持符合城市規(guī)劃的原則。規(guī)劃是城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)的生命線(xiàn)，也是城市房屋拆遷的生命線(xiàn)；規(guī)劃是制定拆遷計(jì)劃的依據(jù)，拆遷計(jì)劃又是實(shí)施規(guī)劃的前奏曲。如果拆遷計(jì)劃缺乏科學(xué)性，不按規(guī)劃定計(jì)劃，必然導(dǎo)致拆遷工作濫而無(wú)序，難而無(wú)策。
三、制定和完善拆遷補(bǔ)償安置政策是當(dāng)務(wù)之急
現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)實(shí)施一年的多了，有些地方拆遷仍按原條例辦事，補(bǔ)償安置政策還是以前的，引發(fā)了不少上訪(fǎng)、圍攻、堵門(mén)、堵塞交通等事件。因此，當(dāng)前當(dāng)務(wù)之急是盡快制定或完善既切合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和社會(huì)發(fā)展的要求，又符合現(xiàn)行條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置政策。既要防止拆遷人為牟取暴利而任意壓低拆遷補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，又要防止被拆遷人漫天要價(jià)，胡攪蠻纏。眾所周知房屋拆遷受損失、受影響最大的是被拆遷人。因此，希望相關(guān)部門(mén)在制定拆遷安置政策時(shí)，盡可能在政策上給被拆遷人一個(gè)寬松的補(bǔ)償安置的選擇方案，如貨幣補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換，城鎮(zhèn)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等。不能采取單一性或類(lèi)似于單一性補(bǔ)償、安置方案。沒(méi)有挑選余地的補(bǔ)償、安置方案，會(huì)使城市房屋拆遷工作陷入困境。
四、拆遷人要注意準(zhǔn)確定位自己
城市拆遷本身是民事活動(dòng)，民事活動(dòng)中的拆遷當(dāng)事人法律地位是平等的。集中表現(xiàn)在：1、享有平等的保護(hù)自己民事權(quán)益不受侵犯的權(quán)利；2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權(quán)利；3、各自都有不服拆遷管理行政行為，并提訟的權(quán)利；4、各自都有權(quán)放棄或處分自己權(quán)利；5、都有遵守拆遷法律、法規(guī)和拆遷期限的義務(wù)；6、都有接受拆遷行政管理部門(mén)依法管理、監(jiān)督的義務(wù)；7、都有履行拆遷合同約定的義務(wù)；8、都有履行法院對(duì)拆遷糾紛所作的已發(fā)生法律效力的判決、裁定的義務(wù)?？傊疬w人無(wú)論是手握大權(quán)的政府機(jī)關(guān)，還是腰纏億元的開(kāi)發(fā)商，在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商或拆遷人在拆遷中不能準(zhǔn)確的定位自己，故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協(xié)商，而是把申請(qǐng)行政強(qiáng)拆或申請(qǐng)法院強(qiáng)拆放在前提，有的該測(cè)算補(bǔ)給被拆遷人的，而漏算、少算、甚至故意不算。這結(jié)真讓人們百思不得其解。
五、要注意加強(qiáng)拆遷隊(duì)伍素質(zhì)的培養(yǎng)和教育
從當(dāng)前拆遷市場(chǎng)來(lái)看，能勝任城市拆遷工作的拆遷企業(yè)還為數(shù)不多，他們除了機(jī)構(gòu)的功能不健全，自有資金缺乏，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等原因外，主要還是隊(duì)伍不適應(yīng)拆遷工作市場(chǎng)化運(yùn)作的要求，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員明顯缺少，尤其缺少能熟練掌握與拆遷相關(guān)的法律、法規(guī)、政策以及其他拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的人，缺少有一定社會(huì)閱歷、工作經(jīng)歷，且知識(shí)淵博的、資深的、善做思想工作的人。
城市房屋拆遷工作是做人的工作，是危險(xiǎn)性很大的工作，是利益沖突最突出的工作，因此，建議城市房屋拆遷管理部門(mén)不僅要嚴(yán)格房屋拆遷許可證的頒發(fā)，還要加強(qiáng)對(duì)拆遷人員的資格培訓(xùn)，盡快培養(yǎng)一批能掌握拆遷政策法規(guī)、熟悉拆遷業(yè)務(wù)、接受群眾監(jiān)督、遵守職業(yè)道德的拆遷業(yè)務(wù)骨干充實(shí)到拆遷隊(duì)伍中去，實(shí)行無(wú)證不上崗的制約機(jī)制。版權(quán)所有
關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷；補(bǔ)償；國(guó)有土地
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）07-0174-02
近年來(lái)，在社會(huì)民生領(lǐng)域很少有一個(gè)話(huà)題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭(zhēng)論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房?jī)r(jià)、交通、城市環(huán)境、治安等民生問(wèn)題。然而，無(wú)論是拆遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見(jiàn)都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶(hù)”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶(hù)”到成都唐福珍以自焚對(duì)抗強(qiáng)拆事件，都凸顯出2001年頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)于當(dāng)前的形勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過(guò)對(duì)40多個(gè)典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評(píng)估等方面的專(zhuān)家論證，2011年1月21日國(guó)務(wù)院正式實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，引起社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》具有以下幾大特點(diǎn)：
第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準(zhǔn)確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說(shuō)，拆遷不是一個(gè)法律概念，而是一個(gè)事實(shí)行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個(gè)方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人經(jīng)申請(qǐng)并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對(duì)被拆遷人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在這種意義上，城市房屋拆遷應(yīng)該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)受民事法律調(diào)整。政府在其中只負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督以及服務(wù)職能 [1]。
征收是國(guó)家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國(guó)家行為，即國(guó)家因?yàn)楣怖娴男枰?，通過(guò)公正補(bǔ)償，依法強(qiáng)制性地改變土地、房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個(gè)人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會(huì)導(dǎo)致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實(shí)施征收，公共權(quán)力勢(shì)必強(qiáng)行干預(yù)拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財(cái)產(chǎn)征收領(lǐng)域的運(yùn)用，切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。
第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問(wèn)題是公共利益的界定問(wèn)題，中國(guó)《憲法》明確規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”。因此，無(wú)論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。
然而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并沒(méi)有對(duì)“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無(wú)限放大。為公共利益與為商業(yè)開(kāi)發(fā)而實(shí)施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項(xiàng)目打著公共利益的旗號(hào)申請(qǐng)拆遷許可。據(jù)16個(gè)?。▍^(qū)、市）國(guó)土部門(mén)對(duì)各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的調(diào)查，在東部省會(huì)城市的項(xiàng)目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應(yīng)為政府部門(mén)主導(dǎo)，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當(dāng)事人自己協(xié)商解決，政府不應(yīng)該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開(kāi)來(lái)，必須準(zhǔn)確地界定公共利益。
“公共利益”是一個(gè)不確定的法律概念，在不同時(shí)期，不同環(huán)境下對(duì)公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國(guó)的國(guó)情。在中國(guó)現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》以列舉加概括的模式對(duì)公共利益進(jìn)行明確界定：因國(guó)防、外交需要和由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實(shí)行房屋征收。這種以分類(lèi)的形式對(duì)公共利益的外延進(jìn)行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使公共利益的征收和商業(yè)開(kāi)發(fā)徹底分開(kāi)，控制了國(guó)家征收權(quán)的濫用。
第三，公平、合理的補(bǔ)償?？v觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對(duì)征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償公平性的爭(zhēng)議上。雖然《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償做出一些規(guī)定，但是在實(shí)踐中存在很多問(wèn)題。該條例明確規(guī)定要給予補(bǔ)償，但卻沒(méi)有規(guī)定具體的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對(duì)房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償，對(duì)土地使用權(quán)損失卻沒(méi)有考慮，補(bǔ)償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補(bǔ)償方式，但在實(shí)踐中，基本上以貨幣補(bǔ)償為主 [5]。房屋的價(jià)格評(píng)估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。拆遷補(bǔ)償款由政府支出，補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補(bǔ)償價(jià)格難以保證公平、合理，現(xiàn)實(shí)中很多被拆遷者拿到了補(bǔ)償款，卻買(mǎi)不到類(lèi)似地段類(lèi)似的房屋。
為了保護(hù)被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補(bǔ)償。針對(duì)房屋征收實(shí)踐中存在的主要矛盾，《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》就補(bǔ)償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，明確征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)以及政府的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。老《條例》對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，而新《條例》的補(bǔ)償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價(jià)值差價(jià)；對(duì)于因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補(bǔ)償原則，即對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。由于被征收人對(duì)土地并不擁有所有權(quán)，所以在過(guò)去的貨幣補(bǔ)償中往往“只補(bǔ)房不補(bǔ)地”，不能完全體現(xiàn)房屋價(jià)值。而現(xiàn)在以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，意味著補(bǔ)償當(dāng)中包括對(duì)房屋價(jià)值和土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償，保障了被征收人的利益。
第四，由行政強(qiáng)拆到司法強(qiáng)拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過(guò)程中的強(qiáng)制搬遷是社會(huì)各界普遍關(guān)注的另一熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)此問(wèn)題目前有兩個(gè)方面的觀點(diǎn)：一是認(rèn)為政府作為房屋征收主體，不應(yīng)有行政強(qiáng)拆權(quán)，只能依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷，建議取消行政強(qiáng)拆制度。二是認(rèn)為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強(qiáng)拆權(quán)，但應(yīng)當(dāng)對(duì)行政強(qiáng)拆的條件和程序作出嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。該條例并沒(méi)有對(duì)“相關(guān)部門(mén)”做出詳細(xì)規(guī)定，在實(shí)踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國(guó)土、房管等政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達(dá)到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對(duì)被拆遷人進(jìn)行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)益，導(dǎo)致一些惡性事件的發(fā)生。
《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》將房屋的強(qiáng)制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請(qǐng)實(shí)行強(qiáng)制搬遷，實(shí)現(xiàn)了由行政強(qiáng)拆到司法強(qiáng)拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進(jìn)步 [6]。同時(shí)還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強(qiáng)對(duì)基層政府征收補(bǔ)償活動(dòng)的制約，有利于減少在房屋征收與補(bǔ)償中的矛盾。
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拆遷補(bǔ)償是指房屋征收部門(mén)自身或者委托房屋征收實(shí)施單位依照我國(guó)集體土地和國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在征收國(guó)家集體土地上單位、個(gè)人的房屋時(shí)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行立項(xiàng)評(píng)審，給予所有權(quán)人安置和遷移損失補(bǔ)償。
要根據(jù)淮安當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)匾?guī)定對(duì)被拆遷做拆遷安置的相應(yīng)補(bǔ)償。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三章拆遷補(bǔ)償與安置，第二十三條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
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一、純商業(yè)拆遷是否適用本條例？
根據(jù)“征房條例”規(guī)定，本條例規(guī)定是只針對(duì)公共利益，相對(duì)于舊條例，縮小了適用范圍，因?yàn)榕f條例是允許商業(yè)拆遷的。另根據(jù)《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》規(guī)定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應(yīng)當(dāng)采取措施，加強(qiáng)建筑物維護(hù)管理，延長(zhǎng)建筑物使用壽命。對(duì)符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！本褪钦f(shuō)，自2009年開(kāi)始非公共利益政府不能決定拆除。
二、補(bǔ)償范圍是否包括土地使用權(quán)？
這個(gè)在舊條例中沒(méi)有規(guī)定，只有個(gè)批復(fù)，是《國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)北京市人民政府法制辦公室關(guān)于城市私有房屋拆遷補(bǔ)償適用法律問(wèn)題的請(qǐng)示的答復(fù)》（2002年1月24日，國(guó)法秘函〔2002〕15號(hào)）規(guī)定，“一、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償問(wèn)題。根據(jù)法不溯及既往的原則，1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法實(shí)施之前拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定。二、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行后至2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例施行前，拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償問(wèn)題?，F(xiàn)行土地管理法第五十八條規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。……北京市人民政府作出上述規(guī)定，將土地使用權(quán)補(bǔ)償因素納入補(bǔ)償范疇，不存在法律問(wèn)題。因此，北京市可以依照上述規(guī)定對(duì)被拆除的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。三、關(guān)于2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例施行后，拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償問(wèn)題?！?001年11月1日以后實(shí)施的拆遷，貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。今后，對(duì)被拆除房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行?！备鶕?jù)這個(gè)批復(fù)的意見(jiàn)，現(xiàn)行的一般做法是“地隨房走，地不計(jì)價(jià)”。但我們認(rèn)為，這明顯與物權(quán)法土地法相矛盾。
物權(quán)法第一百二十一條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！保谝话偎氖藯l規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國(guó)有土地使用權(quán)的對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”。
目前我國(guó)也有地方對(duì)房屋所使用的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹１热?，重慶市采取的做法就是適當(dāng)補(bǔ)償原則。根據(jù)《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于城市房屋拆遷中土地補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2003〕113號(hào)）“因城市建設(shè)收回土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)根據(jù)其取得土地使用權(quán)的成本（出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等）和投入等因素考慮補(bǔ)償。”那么具體對(duì)土地使用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算？目前尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)法律原理，我們認(rèn)為法治政府必須建立和保護(hù)行政相對(duì)人的合理利益。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有使用和收益的權(quán)利。而土地增值利益屬于用益物權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得的收益，因此收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)按收回時(shí)（征收決定生效時(shí)）的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并退還。有了這樣的認(rèn)識(shí)后，一個(gè)更為復(fù)雜的補(bǔ)償問(wèn)題實(shí)際上也解決了，就是“房地分家”的補(bǔ)償問(wèn)題。實(shí)踐中，有些地方政府圖省事經(jīng)常毛地出讓?zhuān)Y(jié)果地上房屋和其他附著物尚未補(bǔ)償，土地使用權(quán)已幾易其主，政府征收時(shí)出現(xiàn)房主之外，地權(quán)另有其人的情況。這樣的案例在實(shí)踐中已經(jīng)大量涌現(xiàn)，但目前尚無(wú)具體且明確的先例可循。那么，我們認(rèn)為前述方法可以作為解決辦法的參考。
三、“城中村”改造適用何種程序？
所謂“城中村”是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍，農(nóng)業(yè)用地通過(guò)征用所剩余很少或者已經(jīng)沒(méi)有，但以住宅用地仍為集體所有性質(zhì)土地為特征，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份已經(jīng)或者即將轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸?，滯后于時(shí)展游離于現(xiàn)代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落?！俺侵写濉庇袕V義和狹義之分。從狹義上說(shuō)，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。從廣義上說(shuō)，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區(qū)內(nèi)尚有待改造的“城中村”12個(gè)，計(jì)劃在2012年前基本完成。
“城中村”改造的程序我們認(rèn)為應(yīng)分兩步走，即先將集體土地征為國(guó)有，再將國(guó)有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱(chēng)三項(xiàng)改造，即城中村、棚戶(hù)區(qū)、危舊房）造視為公共利益。目前，我國(guó)還沒(méi)有集體土地拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)為國(guó)有，再按國(guó)有土地房屋來(lái)進(jìn)行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進(jìn)行補(bǔ)償，這種模式有司法解釋的依據(jù)，最高法院2005行他字第5號(hào)批復(fù)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征用后，原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍然享有所有權(quán)，房屋所在地被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參考拆遷條例規(guī)定對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置補(bǔ)償（實(shí)際上城市已無(wú)安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采用的就是這種模式；第三種叫協(xié)商法，即互相商量補(bǔ)償，“按平算數(shù)”。
四、房地產(chǎn)管理工作中市轄區(qū)政府的責(zé)任及作用？
在房地產(chǎn)管理中我們聽(tīng)到最多的就是市縣政府，基本上沒(méi)有聽(tīng)到說(shuō)過(guò)區(qū)政府，這次征房條例也是如此。部分學(xué)者們的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該包括區(qū)級(jí)政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區(qū)的盟、旗則不搞拆遷了。我們認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對(duì)外行使相關(guān)管理職能的只能是市縣政府。理由是《國(guó)家土地管理局對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》（1991國(guó)土函字第71號(hào)）、《國(guó)家土地管理局關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》（1993年4月1日）兩次文件均規(guī)定“國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)墒小⒖h人民政府負(fù)責(zé)。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國(guó)各級(jí)市；所指‘縣’，不包括市轄區(qū)。”而且按照政府設(shè)置的規(guī)定，區(qū)級(jí)政府原則上不單獨(dú)設(shè)立規(guī)劃管理部門(mén)，征地條例也明確是市縣人民政府負(fù)責(zé)本區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動(dòng)中依據(jù)《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》（78號(hào)令）第三條“征地補(bǔ)償安置工作在市人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由市土地行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)實(shí)施。市計(jì)劃、勞動(dòng)、民政、公安、糧食、規(guī)劃等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同市土地行政主管部門(mén)做好征地工作。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)協(xié)助做好征地補(bǔ)償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號(hào)令）第六條“成都市房產(chǎn)管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負(fù)責(zé)錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)五城區(qū)）內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作；其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)管理本區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助辦理被拆遷人的戶(hù)口遷移、學(xué)生轉(zhuǎn)學(xué)、電話(huà)移機(jī)、有線(xiàn)電視遷裝和水、電、氣供應(yīng)等有關(guān)事宜，除按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負(fù)擔(dān)。國(guó)土部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作”明確規(guī)定，區(qū)級(jí)政府基本上是配合義務(wù)，從政府組織法來(lái)說(shuō)并無(wú)不妥之處，但所有對(duì)外文件應(yīng)當(dāng)按照法律和行政法規(guī)規(guī)定的程序處理。
五、征房條例實(shí)施后原88號(hào)令的廢止問(wèn)題？
由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號(hào)令）系根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《四川省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《成都市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》制定，根據(jù)《立法法》“下位法違反上位法規(guī)定的應(yīng)予以改變或者撤銷(xiāo)”的規(guī)定，前述條例連同88號(hào)令均不再適用。
六、征地與征房的區(qū)別與聯(lián)系？
如果說(shuō)有聯(lián)系，那么房地合一就是其中最重要的聯(lián)系，因?yàn)橹两窨萍荚侔l(fā)達(dá)也不能建造空中樓閣。所以，房產(chǎn)和地產(chǎn)我們通稱(chēng)房地產(chǎn)，這也是我們有時(shí)混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國(guó)外區(qū)別不大，幾乎世界所有國(guó)家都實(shí)行的是土地私有制，房地事實(shí)上也是合一的，只有我國(guó)法律制度上實(shí)行房地合一，但城市建設(shè)用地所有權(quán)歸屬?lài)?guó)家，房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人只有使用權(quán)且實(shí)行多頭管理。因此，在中國(guó)征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區(qū)別：
一是適用的法律程序不同。國(guó)家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國(guó)家建設(shè)征收土地的規(guī)定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。
二是適用范圍不同。征地適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
三是法律后果不同。征地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，征房導(dǎo)致的法律后果是房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價(jià)調(diào)整或者價(jià)值的交換。
四是補(bǔ)償范圍不同。征地一般補(bǔ)償有4項(xiàng)，即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上費(fèi)（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實(shí)質(zhì)補(bǔ)償只有其中一項(xiàng)，即地上費(fèi)，細(xì)化為房屋及地上建筑物補(bǔ)償，過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)償，營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。一句話(huà)，征地既補(bǔ)“磚頭”（土地及建筑），也補(bǔ)“人頭”（人員安置），而征房只補(bǔ)“磚頭”。
征房的程序?yàn)椋?/p>
（一）公布補(bǔ)償方案。房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。
（二）公布修正補(bǔ)償方案。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。
（三）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，必要時(shí)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論。
（四）落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用。
（五）處理無(wú)證建筑。
（六）作出征收決定并公告。
（七）組織調(diào)查登記，公告調(diào)查結(jié)果。
（八）給予補(bǔ)償。
（九）對(duì)違約者提訟。
（十）對(duì)“釘子戶(hù)”作出補(bǔ)償決定并公告。
（十一）申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。
征地的程序?yàn)椋?/p>
（一）征地通告。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民：征地范圍、面積、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補(bǔ)償范圍。
（二）征詢(xún)村民意見(jiàn)。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局會(huì)同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢(xún)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，有不同意見(jiàn)的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會(huì)或村民提出的意見(jiàn)分別處理并協(xié)調(diào)解決。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、補(bǔ)償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對(duì)人有權(quán)提出聽(tīng)證申請(qǐng)，并依法組織聽(tīng)證。國(guó)土資源局應(yīng)將村民對(duì)征收土地的意見(jiàn)和聽(tīng)證的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。
（三）地籍調(diào)查和地上附著物登記。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局會(huì)同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實(shí)地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類(lèi)、數(shù)量、規(guī)格等，并由國(guó)土資源局現(xiàn)場(chǎng)填制調(diào)查表一式三份，由國(guó)土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無(wú)誤后簽字。國(guó)土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。
（四）擬訂“一書(shū)四方案”組卷上報(bào)審批。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局根據(jù)征詢(xún)、聽(tīng)證、調(diào)查、登記情況，按照審批機(jī)關(guān)對(duì)報(bào)批材料的要求擬訂“一書(shū)四方案”即：“建設(shè)用地說(shuō)明書(shū)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案?！辈⒔M卷向有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)報(bào)批。
（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省或國(guó)務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)在被征地所在村進(jìn)行征用土地公告。征用土地公告的內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；征用土地的所有權(quán)人、位置、地類(lèi)和面積；征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。
（六）征地補(bǔ)償安置方案公告?？h或市級(jí)國(guó)土資源局根據(jù)省或國(guó)務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。征地補(bǔ)償、安置方案公告內(nèi)容：被征用土地的位置、地類(lèi)、面積；地上附著物和青苗的種類(lèi)、數(shù)量；需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向縣或市級(jí)國(guó)土資源局提出?？h或市級(jí)國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。
（七）報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案。縣或市級(jí)國(guó)土資源局將公告后的土地補(bǔ)償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見(jiàn)及采納情況報(bào)市、縣人民政府審批。
（八）批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案。
市、縣政府將征求意見(jiàn)后的征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)批準(zhǔn)后，并報(bào)省國(guó)土資源廳備案，并交由市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織實(shí)施。
（九）土地補(bǔ)償?shù)怯?。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(shū)(土地承包合同)到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。
（十）實(shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地。按規(guī)定支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)，被征地單位和個(gè)人按期交付土地。
七、“村轉(zhuǎn)居”后集體土地是否自動(dòng)轉(zhuǎn)為國(guó)有？
一、有關(guān)拆遷的立法價(jià)值取向存在偏差
法律的危機(jī)源于法律價(jià)值的危機(jī)。法律應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人之間保持中立的地位，法律的首選價(jià)值應(yīng)該是公平，如果法律的天平偏向任何一方，那么只能說(shuō)法律的價(jià)值取向出現(xiàn)了偏差。我國(guó)目前對(duì)拆遷的規(guī)定大都見(jiàn)于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及各地方根據(jù)該條例制定的地方性法規(guī)?！稐l例》第十五條：“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行?！薄段錆h市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第十八條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)，由市或有關(guān)區(qū)人民政府責(zé)成房屋拆遷管理部門(mén)組織強(qiáng)制拆遷，有關(guān)部門(mén)應(yīng)積極協(xié)助；或者由作出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷?！薄墩憬〕鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十六條：“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行?！薄短K州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同樣做出了上述規(guī)定。從以上的規(guī)定中可以總結(jié)出同一個(gè)原則：拆遷安置協(xié)議訂立后，被拆遷人未在搬遷期限內(nèi)搬遷的，拆遷人可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
根據(jù)上述規(guī)定，強(qiáng)制拆遷的前提是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的訂立的程序是否合法、內(nèi)容是否侵害了被拆遷人的權(quán)益都不是法院考慮的范圍。顯然，這樣的規(guī)定不能保護(hù)處于弱勢(shì)地位的被拆遷人的利益，因?yàn)楫?dāng)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議訂立后，拆遷人若不履行，卻實(shí)施了強(qiáng)制拆遷，被拆遷人既喪失了原有的房屋又沒(méi)有得到合理的安置，使得被拆遷人完全處于被控制的地位，同時(shí)也沒(méi)有了同拆遷人討價(jià)的“資本”。
這樣的規(guī)定，缺少對(duì)被拆遷人基本權(quán)利的保護(hù)，在此條件下的先予執(zhí)行是對(duì)被拆遷人權(quán)利的剝奪，這與合同法上的同時(shí)履行抗辯權(quán)是相違背的，與民事合同的原則是相沖突的。立法價(jià)值取向的偏差使法律失去了其原有的目的和作用，阻礙了法治的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。
二、法律的實(shí)體規(guī)范不科學(xué)
（一）下位法與上位法矛盾
1.《條例》與《憲法》相矛盾。《憲法》是國(guó)家的根本大法，任何法律的制定和實(shí)施都不得與其相抵觸?！稇椃ā返谑龡l規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。”第三十九條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”第三十三條第三款：“國(guó)家尊重和保障人權(quán)。”然而《條例》的規(guī)定似乎有違背《憲法》的嫌疑，經(jīng)過(guò)公權(quán)力主體的授權(quán)，拆遷人以被拆遷人不能接受的價(jià)格拆除被拆遷人的房屋，實(shí)施強(qiáng)制拆遷，強(qiáng)行進(jìn)入被拆遷人的住宅等等的行為。這些規(guī)定與《憲法》的立法精神是相違背的。
2.《條例》與《立法法》相矛盾。我國(guó)《立法法》第八條“法律保留事項(xiàng)”和第六款規(guī)定的相當(dāng)清楚：對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收只能由法律規(guī)定。國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷?！贝艘?guī)定涉及到對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的征收，然而，該條例只是行政法規(guī)，在沒(méi)有得到任何法律授權(quán)的情況下規(guī)定對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收是違背《立法法》規(guī)定的，顯然是立法越位。
3.《條例》與《物權(quán)法》相矛盾。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)了對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)。”第六十四條規(guī)定：“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)?！钡诹鶙l規(guī)定：“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！薄段餀?quán)法》作為基本法律其效力高于行政法規(guī)，《條例》的規(guī)定顯然與之相沖突。
（二）現(xiàn)行法規(guī)未區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷
公益拆遷，顧名思義，是為了公共利益而實(shí)施的拆遷，其性質(zhì)是行政征收，實(shí)質(zhì)是國(guó)家在給予補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上強(qiáng)行剝奪公民的私有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，公民在正當(dāng)?shù)暮戏ǖ某绦蛳拢@得公正的補(bǔ)償后，有服從的義務(wù)。當(dāng)個(gè)人利益與公共利益沖突時(shí)，個(gè)人利益要讓位于公共利益。商業(yè)拆遷建立在平等主體的當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，建立的是一種民事關(guān)系，拆遷人與被拆遷人基于平等協(xié)商達(dá)成的是否拆遷、如何安置補(bǔ)償為內(nèi)容的拆遷協(xié)議后進(jìn)行的拆遷行為。
《條例》第二條的適用范圍只將城市區(qū)劃內(nèi)的國(guó)有土地納入了調(diào)整范圍，卻沒(méi)有明確區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷。在我國(guó)目前的拆遷實(shí)踐中大多為商業(yè)拆遷，在商業(yè)拆遷中法律關(guān)系的主體應(yīng)該是拆遷人和被拆遷人，他們之間形成的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該是平等的民事主體間的民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)受到民事合同的相關(guān)法律的調(diào)整，行政行為不應(yīng)滲入其中。由于沒(méi)有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷，給政府權(quán)力的介入提供了制度空間，使得原本通過(guò)私權(quán)利主體平等協(xié)商或提交司法途徑解決的爭(zhēng)議，容易受到政府權(quán)力的干預(yù)和侵害。
正因?yàn)椤肮怖妗钡慕缍ú淮_定性，在拆遷過(guò)程中，“公共利益”濫用成為主要的現(xiàn)象。公權(quán)力主體往往打著“公共利益”的幌子實(shí)施商業(yè)拆遷，在“公共利益”的“掩護(hù)”下實(shí)施的拆遷嚴(yán)重侵害了被拆遷人的利益，因此導(dǎo)致了一系列的暴力拆遷的悲劇。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊寅.《公共利益的程序主義考量》.《法學(xué)》2004年第10期
