發(fā)布時(shí)間：2023-02-28 15:51:16
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)發(fā)展樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞 ： 房地產(chǎn)；發(fā)展形勢；分析研究；地產(chǎn)行業(yè)
Abstract: in the current China's real estate industry, accurate grasp the trend of development and the development of the situation, to enhance the market control ability and decision-making ability, plays very important role. This paper will discuss in this part, a detailed analysis of the main real estate development current situation, the development and construction of the basic direction, are discussed in detail, and strive to from a practical point of view, enhance the overall market control ability, and make positive contribution to the cause of progress.
Keywords: real estate; development situation; analysis and research; real estate industry
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言
房地產(chǎn)行業(yè)，是相關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及綜合國力提升的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)，房地產(chǎn)的企業(yè)則是我國相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的主要組成部分，而在此項(xiàng)行業(yè)當(dāng)中，競爭大、市場的變化莫測，同時(shí)，在實(shí)踐的操作當(dāng)中，所需要的實(shí)際的資金也比較的大、占用的土地資源也較多，而其中的一些問題，也正是當(dāng)前我國社會(huì)所共同關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題，所以，如何很好的掌握我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展的主要形勢，對(duì)于促進(jìn)并且加快此項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)步以及發(fā)展來講，有著不可替代的作用和意義。分析我國當(dāng)前的房地產(chǎn)的形勢，需要從實(shí)際的角度出發(fā)，深入的對(duì)每一個(gè)具體的影響因素進(jìn)行研究，并且針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)進(jìn)行深層次的了解，而這一點(diǎn)，對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長以及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧來講，也是有著極其重要的意義。
我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及主要面臨的問題
我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了許多年的發(fā)展和建設(shè)之后，現(xiàn)在已經(jīng)有了相當(dāng)規(guī)模以及數(shù)量的地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)，競爭也是具備了一定的規(guī)模，開發(fā)以及建設(shè)的力度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況等，也是和以往相比有了相當(dāng)大的進(jìn)步和提升。但是，就目前而言，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，還是存在有一定的問題急需要進(jìn)行改進(jìn)和解決。首先，房地產(chǎn)是一個(gè)非常典型的資金密集類型的企業(yè)，有著投入高并且回報(bào)高等特點(diǎn)，但是，我國現(xiàn)前的一些房地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模和實(shí)力都難以應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，在地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)中，整體性的開發(fā)能力較低的情況比較的明顯和突出，和當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資源密集類型的特征以及實(shí)際的狀況相比較而言，極為不符合。同時(shí)，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)之最，企業(yè)的負(fù)債率往往會(huì)比較的高，而這一特點(diǎn)和現(xiàn)狀，又會(huì)進(jìn)一步的導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)變得比較大，一些資金不足以及資金短缺的情況會(huì)被放大，這一點(diǎn)，也就進(jìn)一步的制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和前進(jìn)，在有些時(shí)候甚至?xí)l(fā)一連串的連鎖反應(yīng)，對(duì)于市場來講極為不利。同時(shí)，在現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，信用較差，也是一個(gè)面臨的主要問題，許多房地產(chǎn)的企業(yè)和商家，往往僅僅重視短期之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，卻忽視了很好的樹立一種品牌的效應(yīng)以及企業(yè)信用的增長，這部分企業(yè)一般的來講都是缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和發(fā)展的具體以計(jì)劃，一些地產(chǎn)建筑的面積縮水以及價(jià)格性的欺詐等等現(xiàn)象可謂是層出不窮，而這一點(diǎn)，也是給我國的地產(chǎn)和行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展和前進(jìn)帶來了極大的不利影響，需要在實(shí)踐的操作當(dāng)中引起足夠程度的重視并且進(jìn)行有效的改進(jìn)和解決。
我國房地產(chǎn)發(fā)展的特征
根據(jù)上文的詳細(xì)闡述和分析，可以對(duì)我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的主要現(xiàn)狀以及存在的一些重點(diǎn)的問題，有著明晰的了解和掌握。接下來，將針對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展過程當(dāng)中的一些特征，進(jìn)行細(xì)致的闡述，力求更進(jìn)一步的為實(shí)際的工作等做出理論參考。
就現(xiàn)階段而言，我國的區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)的發(fā)展以及建設(shè)，主要是以區(qū)域性的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為核心和重點(diǎn)，并且圍繞著這一點(diǎn)內(nèi)容，來開展一系列的工作?，F(xiàn)在，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，隨著產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)，人們都涌入到了這一區(qū)域當(dāng)中，而這一現(xiàn)狀也是帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步的提升以及住宅、產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)等的發(fā)展，而同樣的，區(qū)域類型的產(chǎn)業(yè)，也是需要房地產(chǎn)的，其在發(fā)展以及建設(shè)的過程當(dāng)中，需要有大量的廠房以及土地等，只有產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)，得到了進(jìn)一步的發(fā)展和提升，才能夠在實(shí)際意義之上有住宅的建設(shè)以及相關(guān)地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，而最終的情況，則是為其中的商業(yè)地產(chǎn)，提供更加廣闊的發(fā)展以及建設(shè)的空間、為商業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)，提供堅(jiān)實(shí)的發(fā)展以及建設(shè)的基礎(chǔ)，而這一點(diǎn)，也正是我國目前階段當(dāng)中的房地產(chǎn)行業(yè)的總體性的特征，明晰這一點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)于很好的掌控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢，有著不可替代的作用和意義。相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，一般的來講，是主要的生產(chǎn)類型，而生產(chǎn)，則更多的是第三類型的產(chǎn)業(yè)，住宅的建設(shè)以及發(fā)展，則是很好的銜接地產(chǎn)以及商業(yè)之間的橋梁和樞紐，同時(shí)，也是很好的聚集人群的一種新型的方式，從行業(yè)自身的角度和實(shí)際的特點(diǎn)來進(jìn)行分析的話，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，要想維持一種持久并且穩(wěn)定的發(fā)展以及建設(shè)，核心的內(nèi)容之一，就是需要不斷的促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，進(jìn)而合理的帶動(dòng)富裕以及資產(chǎn)的提升，最終，則會(huì)進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的全面建設(shè)以及健康協(xié)調(diào)的發(fā)展。
我國房地產(chǎn)發(fā)展的形勢研究
明確我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要現(xiàn)狀、實(shí)際面臨的相關(guān)問題以及發(fā)展的特征，對(duì)于掌控房地產(chǎn)發(fā)展的形勢來講，尤為重要。我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)，正在面臨著一系列的改革，相關(guān)的政策和措施不斷的施行，力求穩(wěn)定住房價(jià)，力求其區(qū)域合理化。在近些年以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的一些民營經(jīng)濟(jì)，正在不斷的發(fā)展和壯大過程當(dāng)中，并且也是逐漸的成為了房地產(chǎn)行業(yè)之中建設(shè)以及相關(guān)投資不斷增長的主力軍。一些市場的機(jī)制不斷的完善、相關(guān)的體系建設(shè)不斷的落實(shí)，也是更好的帶動(dòng)了現(xiàn)前的房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及進(jìn)步。另外一個(gè)方面來講，我國的房地產(chǎn)，正在逐漸的走向法制化以及正規(guī)化，并且，也只有這樣，只有通過這樣的方式，才能夠更進(jìn)一步的推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，治理現(xiàn)今市場的競爭較為混亂的情況，并且以此為基礎(chǔ)和前提，進(jìn)一步的推動(dòng)地產(chǎn)的企業(yè)走上更加光明的未來。另外一個(gè)方面一些地產(chǎn)的企業(yè)，也更加的注重自身品牌的價(jià)值以及專業(yè)化的服務(wù)，更多的服務(wù)正在不斷的落實(shí)以及完善過程當(dāng)中，開發(fā)的模式當(dāng)中，將會(huì)有更多的創(chuàng)新，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)也會(huì)隨之得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，這一點(diǎn)對(duì)于我國當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)行業(yè)來講，尤為重要，不僅可以逐漸的加強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)，還可以更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長以及價(jià)值的提升，是未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。
結(jié)束語
綜上所述，根據(jù)對(duì)現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)并且深入的研究以及分析，從實(shí)際的角度出發(fā)，層層的深入，針對(duì)其中的發(fā)展建設(shè)的現(xiàn)狀、存在的主要問題、發(fā)展的實(shí)際特征以及建設(shè)的形勢等，都進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，力求更進(jìn)一步的推動(dòng)此項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展，為房地產(chǎn)事業(yè)更上一步臺(tái)階做出積極的貢獻(xiàn)，同時(shí)，也為了更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)水平的提升、幫助地產(chǎn)企業(yè)更好的樹立自身的品牌以及服務(wù)的價(jià)值，做出努力。
參考文獻(xiàn)
劉猛化.淺議現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要問題以及改革的具體途徑【M】.現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)資訊，2011.10
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展
近些年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)廣大購房者的購房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢，因而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要通過服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問題
（一）法律監(jiān)管制度的不完善
在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺(tái)時(shí)間較久，或者很多制度不配套，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一些新問題缺乏針對(duì)性的管理依據(jù)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)申報(bào)尚不規(guī)范
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)主要記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項(xiàng)目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項(xiàng)目手冊(cè)》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤動(dòng)態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場項(xiàng)目數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)了解房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營方面相關(guān)數(shù)據(jù)。
監(jiān)管部門雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報(bào)報(bào)表、提供相關(guān)資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)，但在實(shí)施《項(xiàng)目手冊(cè)》過程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時(shí)填報(bào)的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)項(xiàng)目綜合備案時(shí)提交項(xiàng)目手冊(cè)，由于項(xiàng)目綜合備案已經(jīng)在項(xiàng)目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生時(shí)間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握項(xiàng)目開況。同時(shí)，由于項(xiàng)目手冊(cè)已實(shí)施多年，手冊(cè)要求申報(bào)內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)程不符，需進(jìn)行調(diào)整。
（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房承擔(dān)保修責(zé)任，造成損失的還需承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責(zé)任，但隨著時(shí)間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問題進(jìn)行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時(shí)間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問題。對(duì)于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進(jìn)行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責(zé)任外，對(duì)未履行好保修責(zé)任的企業(yè)并無可處罰的措施。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場管理亟待加強(qiáng)
房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了很多的問題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機(jī)構(gòu)之間的無序竟?fàn)帲焕诜康禺a(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費(fèi)、吃差價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)中介機(jī)構(gòu)難以信任，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。
（五）商品房買賣合同中存在的問題
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個(gè)新的發(fā)展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對(duì)精裝修方面內(nèi)容并無明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者通過簽訂補(bǔ)充合同的方式對(duì)精裝修內(nèi)容進(jìn)行約定。容易造成購房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標(biāo)準(zhǔn)、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時(shí)，也因?yàn)楹贤瑮l款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對(duì)策與思路
針對(duì)上述問題，筆者對(duì)不同城市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。
（一）進(jìn)一步完善住房保障法律制度。
由于目前缺失全國統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機(jī)。各級(jí)人大以及地方政府應(yīng)當(dāng)制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。
我們認(rèn)為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信聲明和法律風(fēng)險(xiǎn)提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信信息體系。
（二）繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)監(jiān)管。
在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實(shí)際，繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)的監(jiān)管。
首先要對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的內(nèi)容進(jìn)行完善：根據(jù)項(xiàng)目情況和市場形勢數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應(yīng)的表格和報(bào)送時(shí)間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)表格具體內(nèi)容的進(jìn)行規(guī)定，通過對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)邏輯性和準(zhǔn)確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息收集、處理體系。
其次，建立完善的處罰機(jī)制。將是否完成項(xiàng)目手冊(cè)備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)在外地開發(fā)項(xiàng)目情況也納入項(xiàng)目手冊(cè)填報(bào)內(nèi)容，在資質(zhì)申報(bào)中以填報(bào)后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績?yōu)闇?zhǔn)。對(duì)嚴(yán)重違反項(xiàng)目手冊(cè)相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。
（三）強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。
各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要?jiǎng)?chuàng)新監(jiān)管手段，強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。
建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問題納入企業(yè)信用體系中。對(duì)比較嚴(yán)重的售后保修問題通過網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強(qiáng)輿論對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。
進(jìn)一步完善保修金制度。建立預(yù)先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對(duì)于項(xiàng)目公司來說更為有效，畢竟經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟(jì)利益，才能有效起到監(jiān)督作用。
（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，建立準(zhǔn)入與淘汰機(jī)制。
房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入資質(zhì)。如北京2004年新出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機(jī)構(gòu)預(yù)存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門檻。另一方面，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。
（五）完善和細(xì)化商品房買賣合同。
聯(lián)合各管理部門，針對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范備案的問題，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責(zé)任，減少因?yàn)楹贤灰?guī)范帶來的交易糾紛。
為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價(jià)位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細(xì)地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來，增強(qiáng)精裝修商品房合同補(bǔ)充文本的規(guī)范程度。
結(jié)語
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國的房地產(chǎn)市場會(huì)在各級(jí)各類監(jiān)管部門強(qiáng)化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 楊秀攀. 住房保障監(jiān)管法律制度的完善[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)土地開發(fā)成本
房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。
1我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
1.1地價(jià)“只漲不跌”
按照中國幾千年來的傳統(tǒng)觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財(cái)富。到了現(xiàn)代，對(duì)一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財(cái)富。這樣的思維導(dǎo)致我國商品房價(jià)格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達(dá)10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價(jià)、商品房價(jià)格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財(cái)富。
1.2開發(fā)商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當(dāng)然，它的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配中，農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財(cái)政稅收增長的希望過多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個(gè)“噴嚏”，地方財(cái)收就會(huì)“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車上，開發(fā)商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。
1.3面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實(shí)行房改的時(shí)候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達(dá)每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價(jià)的提高幅度有多大，即使單位售價(jià)毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加
隨著當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相應(yīng)增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運(yùn)作成本，形成了市場銷售價(jià)格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運(yùn)作比較困難的實(shí)際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價(jià)位。買一套房子對(duì)于普通家庭來說本就是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)，新開發(fā)好的商品房價(jià)位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價(jià)格越高的怪圈。
當(dāng)然，我國的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀遠(yuǎn)不只上述這些問題，當(dāng)所有的問題交織在一起，牽一發(fā)而動(dòng)全身時(shí)，則不僅會(huì)使決策者們一時(shí)摸不著頭緒，即使在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，也是令學(xué)者們頗感頭痛的難題了。2我國房地產(chǎn)市場改革的方向
首先我們需要明確的一個(gè)概念是，為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題，目前不管是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式，既有市場調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。
2.1讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用
房地產(chǎn)市場確實(shí)是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調(diào)節(jié)的理由。相對(duì)于市場調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域而言，加強(qiáng)政府在社會(huì)領(lǐng)域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對(duì)于政府在房地產(chǎn)市場運(yùn)行的微觀領(lǐng)域過度干預(yù)和管制所引起的低效率而言，其對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則更富有效率。如果我們能夠認(rèn)定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應(yīng)該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復(fù)雜，則進(jìn)行市場取向的經(jīng)濟(jì)改革解決這些問題的效率也就越高。
明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
2.2解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面
明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，它使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當(dāng)前的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，對(duì)市場需求、百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好應(yīng)重點(diǎn)考慮。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場的實(shí)際需要出發(fā)，從市場需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，將會(huì)大大提高其實(shí)施成本和難度，最終的政策結(jié)果與原定的政策目標(biāo)之間將會(huì)出現(xiàn)越來越大的偏差。
3我國房地產(chǎn)市場應(yīng)采取的政策取向
目前推行的“住房供應(yīng)體系”和“經(jīng)濟(jì)適用房”有關(guān)政策認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵。這一政策的出臺(tái)，無疑在很大程度上出于對(duì)房價(jià)過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價(jià)過高，居民承受能力不足的原因卻非常復(fù)雜，并非單純地通過貼補(bǔ)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟(jì)適用房政策就能解決。此外，住房供應(yīng)體系中所提出的中國城鎮(zhèn)居民各類住房的比例是否科學(xué)合理，也是一個(gè)尚需討論的問題。
房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)則包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)服務(wù)的各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、金融服務(wù)、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。本文所說的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅指其狹義部分。
我國房地產(chǎn)中介市場服務(wù)的主要業(yè)務(wù)范圍包括:(l)提供房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策與業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢服務(wù)；(2)提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)市場分析等信息服務(wù)；(3)提供房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究服務(wù)；(4)提供商品房經(jīng)紀(jì)及租賃服務(wù)；(5)提供代辦房地產(chǎn)過戶、備案、登記、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)與代領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書服務(wù)。
二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的規(guī)模特征
首先，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡。地區(qū)間房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡，直接到房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務(wù)業(yè)規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了內(nèi)陸地區(qū)。
其次，中介企業(yè)絕對(duì)數(shù)童多，相對(duì)規(guī)模小。多種原因促使了我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的迅速膨脹。然而，就相對(duì)規(guī)模而言，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，這主要表現(xiàn)在：一是奉行市場化經(jīng)營原則的中介企業(yè)受到資金、專業(yè)技術(shù)的限制，規(guī)模普追偏小。一是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發(fā)展階段，專業(yè)分工不夠細(xì)致，企業(yè)缺乏駕馭市場與組織業(yè)務(wù)的才能。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場機(jī)制的日趨完善，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化會(huì)有更高要求，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)專業(yè)化的中介商會(huì)更加依賴。
（二）房地產(chǎn)中介市場的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
首先，體系結(jié)構(gòu)徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設(shè)立的房地產(chǎn)交易中心(市場)基于信息來源、業(yè)務(wù)爭取、專業(yè)人才、專門技術(shù)等優(yōu)勢，有能力開展多功能和多方位的服務(wù)以外，其他中介企業(yè)一般只能從事某項(xiàng)單一的服務(wù)業(yè)務(wù)。這種體系結(jié)構(gòu)的缺陷表現(xiàn)為多個(gè)服務(wù)業(yè)各自為戰(zhàn)、相互割裂、業(yè)務(wù)缺乏創(chuàng)新，存在某些服務(wù)領(lǐng)域欠缺和一些常規(guī)惡性競爭并存的現(xiàn)象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產(chǎn)中介市場體系結(jié)構(gòu)形成于由行業(yè)發(fā)展、行政管理和技術(shù)創(chuàng)新等構(gòu)成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務(wù)業(yè)低水平發(fā)展的一種反映。
其次，地域性特征突出。我國的房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強(qiáng)的地域性。在一個(gè)地區(qū)同時(shí)存在多家同類企業(yè)競爭局面，這些房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外聯(lián)絡(luò)不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報(bào)、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個(gè)地區(qū)或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。
最后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以生產(chǎn)型和數(shù)量型為主。我國房地產(chǎn)投資需求在很長時(shí)間內(nèi)的增長速度一直快于消費(fèi)需求的增長速度，這直接引起了房地產(chǎn)供求雙方對(duì)中介服務(wù)播求意識(shí)上的差別。另一方面，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的發(fā)展還是以數(shù)量為主，質(zhì)量不高，介入產(chǎn)業(yè)的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數(shù)房地產(chǎn)信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務(wù)范圍窄，業(yè)務(wù)主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機(jī)構(gòu)能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質(zhì)量、高層次的服務(wù)。
三、入世后房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的對(duì)策建議
（一）政府要堅(jiān)持扶持和開放并重，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展
加入世貿(mào)組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進(jìn)本國產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是要保護(hù)和扶持本國的幼稚產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就是一個(gè)應(yīng)該被政府扶持的產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該充分利用WTO的規(guī)則，促進(jìn)它的發(fā)展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:
首先，建立健全行業(yè)法規(guī)，優(yōu)化市場競爭環(huán)境。使房地產(chǎn)中介規(guī)范化，盡快建立和健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律、法規(guī)，是房地產(chǎn)市場對(duì)其提出的客觀要求和中介業(yè)本身規(guī)范發(fā)展的必然要求，同時(shí)也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準(zhǔn)則和游戲規(guī)則操作，讓國外公司進(jìn)入后有規(guī)可據(jù)，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機(jī)制。不過法規(guī)的完善過程中應(yīng)掌握兩個(gè)準(zhǔn)則:一必須強(qiáng)調(diào)絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國的行業(yè)法規(guī)，甚至更應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)等和公平。二充分利用國門互開的條件，學(xué)習(xí)國外經(jīng)營，以期以較高起點(diǎn)縮短我國行業(yè)法制建設(shè)完善的歷程。
其次，確立房地產(chǎn)中介合理的開放模式，運(yùn)用服務(wù)貧易壁壘控制開放度。在國際貿(mào)易實(shí)踐中，服務(wù)貿(mào)易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當(dāng)前我國該行業(yè)存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿(mào)組織，各個(gè)國家都會(huì)采用各種形式的服務(wù)貿(mào)易壁壘限制外國行業(yè)的進(jìn)入和保護(hù)本國行業(yè)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，主要保護(hù)方式為選擇開業(yè)權(quán)限制、就業(yè)限制。入世后外資中介進(jìn)入我國基本不存在行業(yè)限制，加入WIO后這種直接限定外資進(jìn)入的規(guī)定將更不復(fù)存在。但基于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性，開業(yè)權(quán)可以通過行業(yè)管理?xiàng)l件加以限制。根據(jù)我國當(dāng)前法規(guī)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最佳的壁壘措施主要表現(xiàn)在對(duì)個(gè)人執(zhí)業(yè)資格許可、機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可和設(shè)立條件限制上。
（二）房地產(chǎn)中介企業(yè)要借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，苦練內(nèi)功，走創(chuàng)新之路
房地產(chǎn)中介企業(yè)是房地產(chǎn)中介市場的微觀主體，加入WIO對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響無疑是十分巨大的，面對(duì)入世后外國房地產(chǎn)中介企業(yè)的大舉進(jìn)入，我們的中介企業(yè)只有全方位地提高自己的素質(zhì)，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認(rèn)為以下幾方面是值得重視的。
首先，要走向國際化和規(guī)范化。企業(yè)走向國際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出客觀要求。為了適應(yīng)環(huán)境的國際化，在越來越多的行業(yè)，國內(nèi)企業(yè)相繼進(jìn)入外市場。中國房地產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級(jí)發(fā)展階段，但面臨國際和國內(nèi)的市場競爭，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業(yè)內(nèi)外要求和條件的國際化目標(biāo)。筆者認(rèn)為，對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發(fā)展遠(yuǎn)景，以應(yīng)對(duì)中國加入WTo之后本行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)要注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新。中介機(jī)構(gòu)的大量增加必然導(dǎo)致行業(yè)之間的激烈競爭，單憑傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)品種，我國中介機(jī)構(gòu)將很難面向經(jīng)濟(jì)全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導(dǎo)，以技術(shù)為基礎(chǔ)來創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，尋找市場新的空白點(diǎn)。當(dāng)前人們提到的樓宇轉(zhuǎn)按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業(yè)務(wù)范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務(wù)，并統(tǒng)一對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，它既能發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人靈活機(jī)動(dòng)、熱情服務(wù)的優(yōu)勢，有利于公平競爭，又能體現(xiàn)大公司規(guī)范、誠信的品牌形象。而房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營和“網(wǎng)上中介城”的發(fā)展則是對(duì)信息技術(shù)和經(jīng)營模式的。
最后，企業(yè)要重視人才，合理利用人才。服務(wù)是中介企業(yè)的生命線，而房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)則決定了中介業(yè)的未來發(fā)展。而我國房地產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個(gè)不利的條件迫使各個(gè)企業(yè)在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身?xiàng)l件，有效地開發(fā)人力資源，實(shí)行有效的激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境，形成一套獨(dú)特的經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)系統(tǒng)，從而精心打造出一支“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的精英隊(duì)伍”。
參考文獻(xiàn)：
1、廖俊平、方建國主編:《房地產(chǎn)中介實(shí)務(wù)》，廣州經(jīng)濟(jì)出版社，2001年版。
2、張圣翠，趙維加:《國際服務(wù)貿(mào)易法》，上海三聯(lián)出版社，2000年版。
3、陳憲:《國際服務(wù)貿(mào)易—原理、政策、產(chǎn)業(yè)》，立信會(huì)計(jì)出版社，2000年版。
4、顧經(jīng)儀，侯放:《WTO法律規(guī)則與中國服務(wù)貿(mào)易》，上海財(cái)經(jīng)出版社，2004年版。
一、房地產(chǎn)開發(fā)融資市場
我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項(xiàng)來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來源總計(jì)21986.1億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴較多。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到1.7萬億元。
2006年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個(gè)百分點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達(dá)到國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。
我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達(dá)到10.37億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點(diǎn)，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計(jì)劃。當(dāng)年債券融資達(dá)到5.61億元，在當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為0.03％。
2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個(gè)，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。
1998年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢?，一段時(shí)間以來外商對(duì)我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對(duì)我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。
我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策，居民個(gè)人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個(gè)人購房貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
與此同時(shí)，我國住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個(gè)人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達(dá)到4002.6億元。
二、房地產(chǎn)金融存在的問題
我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來自銀行，加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場波動(dòng)的牽連，承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對(duì)銀行體系的調(diào)控有可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。
近年來，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
當(dāng)前，假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。
銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過少、注冊(cè)資金不到位等問題，造成其對(duì)銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較低。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專戶，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢?，對(duì)于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。土地市場價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景
我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。
一是建立和完善房地產(chǎn)金融市場。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級(jí)市場。在這個(gè)市場上交易的工具更多的是住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運(yùn)行，為市場服務(wù)的各種專業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對(duì)地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場，也要有分擔(dān)一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財(cái)政金融.2006，02.
[2]李松青等.中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、問題及政策建議[J].陜西農(nóng)業(yè)科，2005，01.
[3]張?jiān)?柳洪斌.我國實(shí)行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.
[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創(chuàng)新研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001.
[關(guān)鍵詞] 地產(chǎn)商業(yè)商業(yè)建筑營銷
一、關(guān)于策劃
策劃是中國改革開放后實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的熱門話題,隨著改革開放的深入,由原來政府部門統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成了市場經(jīng)濟(jì),無論是企業(yè)還是個(gè)人,如果不積極與市場靠攏,主動(dòng)參與市場,就很難適應(yīng),終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業(yè)的各種競爭程度,為了在自由競爭中取得成功,行業(yè)或個(gè)人隨時(shí)都要關(guān)注市場的各種變化并了解熟悉發(fā)現(xiàn)掌握在市場競爭中領(lǐng)先的方式方法,在此基礎(chǔ)上找到取勝的良計(jì)妙策,然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。
人們對(duì)策劃含義的理解多樣:一種認(rèn)為策劃就是對(duì)某件事某種項(xiàng)目有何計(jì)劃打算用什么計(jì)謀采取何種謀策、劃策,然后綜合實(shí)施運(yùn)行。也有的認(rèn)為策劃是通過與生產(chǎn)管理的緊密協(xié)調(diào),對(duì)廣告營銷、公共新聞等的綜合運(yùn)用,使某件事某種項(xiàng)目達(dá)到較好的效果。
策劃是整合科學(xué)策劃,是通過全新的理念和思路,對(duì)生產(chǎn)力的各種要素資源重新整合,使之產(chǎn)生1+1>2甚至原子裂變式的市場效應(yīng)或者經(jīng)濟(jì)效益,策劃是全部生產(chǎn)力要素的綜合,甚至是經(jīng)濟(jì)因素與政治因素社會(huì)因素,以及其他多種因素的綜合。歸納起來,策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程,是建立在有效地整合多種學(xué)科,經(jīng)濟(jì)學(xué)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、管理學(xué)、廣告學(xué)等基礎(chǔ)上的一門復(fù)合性科學(xué)交叉的邊緣科學(xué)。
二、房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)資金需求量動(dòng)輒幾千萬甚至幾億元,一個(gè)項(xiàng)目的成與敗,往往決定了一個(gè)公司的命運(yùn),故任何開發(fā)商在做項(xiàng)目時(shí),都是慎之又慎的,需要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行大量的調(diào)研評(píng)估,于是一個(gè)新興的房地產(chǎn)策劃業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生了,可以說房地產(chǎn)策劃隨著房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生。所謂房地產(chǎn)策劃就是在深入研究和理解區(qū)域房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上,對(duì)某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體的評(píng)估、設(shè)計(jì)、包裝,使之領(lǐng)先于市場潮流,符合于目標(biāo)客戶口味的一種行為過程,隨著房地產(chǎn)業(yè)從賣方市場過渡到買方市場,房地產(chǎn)策劃由于與房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系,跟隨市場一起成長,也逐步邁向成熟,所以順著房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)可以摸索到房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡。
首先,在產(chǎn)品觀念時(shí)代,策劃找感覺。房地產(chǎn)剛剛走向市場化,開發(fā)商手里有資金、土地,開發(fā)什么項(xiàng)目呢?這時(shí)的策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或同幾個(gè)專家一起討論,市場調(diào)研沒有受到絲毫的重視,主觀臆斷色彩十分濃郁,每個(gè)人都憑著自己的感覺。感覺找對(duì)了,項(xiàng)目也能獲得成功,感覺找不對(duì),就難講了,我國的空置房一直居高不下,恐怕就和感覺型策劃有很大關(guān)系推銷觀念時(shí)代策劃找賣點(diǎn)在很長的一段時(shí)間里,策劃的含義僅僅是廣告策劃而已,廣告公司即為房地產(chǎn)策劃專家,其最鮮明的特點(diǎn)是借助以往的平面推廣經(jīng)驗(yàn),再尋找一個(gè)項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的區(qū)別點(diǎn),即賣點(diǎn)來進(jìn)行宣傳推廣。并且,這一時(shí)期賣點(diǎn)的定位還主要以地段,價(jià)格等最基本的房地產(chǎn)要素來體現(xiàn)。
其次,在準(zhǔn)營銷觀念時(shí)代,策劃找概念。隨著注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨,產(chǎn)品的同質(zhì)性引發(fā)了房地產(chǎn)市場的概念之戰(zhàn),以附加意義上的概念炒作來增加項(xiàng)目的標(biāo)新立異成為時(shí)尚,同時(shí)消費(fèi)者的潛在需求也引起了較大的關(guān)注,市場的空白點(diǎn)成為策劃關(guān)注的焦點(diǎn),一時(shí)間環(huán)保住宅,綠色住宅,智能住宅,種種概念鋪天蓋地,應(yīng)該說這是種進(jìn)步,策劃不再是賣點(diǎn)的雜燴,而是統(tǒng)一概念下的多個(gè)層次。
再次,營銷觀念時(shí)代,策劃找需求。競爭的壓力,積壓樓盤的現(xiàn)實(shí),使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身轉(zhuǎn)而也要看消費(fèi)者的臉色了,消費(fèi)者關(guān)心什么,注重什么,那項(xiàng)目就傾向于什么,消費(fèi)者遠(yuǎn)比開發(fā)商和經(jīng)銷商們想像得要成熟得多,他們不再會(huì)為了某種概念的暗示而追求一種時(shí)尚,因?yàn)榉课莓吘共皇强诩t,于是開發(fā)商們開始生產(chǎn)你所能夠出售的東西,而不是出售你能夠生產(chǎn)的東西發(fā)現(xiàn)欲望,并滿足它們,而發(fā)現(xiàn)欲望的責(zé)任,就落在了策劃身上。在此有人還將賣點(diǎn)、概念、造勢奉若法寶的時(shí)候,另有一些策劃人卻轉(zhuǎn)而去研究市場,分析消費(fèi)者的真正需求,于是市場便出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象:一方面,有些樓盤叫好不叫座,另一方面,一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火。
最后,在社會(huì)營銷觀念時(shí)代,策劃找平衡。最近幾年提出這樣的問題,一個(gè)在服務(wù)和滿足個(gè)體消費(fèi)者需要方面干得很出色的企業(yè),是否必定也能滿足廣大消費(fèi)者在社會(huì)的長期利益呢?市場的營銷觀念回避了消費(fèi)者需要,消費(fèi)者利益和長期社會(huì)福利之間隱含的沖突,對(duì)此,社會(huì)營銷觀念要營銷者在制訂營銷政策時(shí)能權(quán)衡三方面的利益,即公司利潤、消費(fèi)者需要的滿足和社會(huì)利益,房地產(chǎn)作為特殊的產(chǎn)品,它的社會(huì)性尤其突出,當(dāng)有一天,不但小區(qū)建得如此漂亮而且周圍環(huán)境也改造得如此優(yōu)美,那說明市場已到了社會(huì)營銷階段,這時(shí)的策劃就不但要研究目標(biāo)市場了,而是要縱觀全局在個(gè)體消費(fèi)者和社會(huì)消費(fèi)者之間,在樓盤與城市建設(shè)之間找一種平衡。
三、我國房地產(chǎn)策劃業(yè)的現(xiàn)狀問題與若干探討
由于房地產(chǎn)策劃扮演的角色顯得越來越重要,各種各樣從事房地產(chǎn)策劃的公司如雨后春筍般地涌現(xiàn),其水平也參差不齊,這些公司根據(jù)其從事的范圍可以分為以下四種:房地產(chǎn)包裝廣告類策劃公司,如廣告公司、新聞媒體。房地產(chǎn)銷售策劃類公司,如房地產(chǎn)公司、顧問公司。房地產(chǎn)全程策劃公司,如各種咨詢,顧問類公司。房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃公司,不僅限于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行策劃,還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身進(jìn)行策劃,即將產(chǎn)品和企業(yè)視為整體進(jìn)行策劃。目前,從事房地產(chǎn)策劃的公司如同目前的房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣,在全國范圍內(nèi)遍地開花,呈現(xiàn)出一種散、亂、差、的局面,與房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣,也出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象,實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)策劃公司則主要從事戰(zhàn)略策劃和全程策劃,而廣大多數(shù)房地產(chǎn)公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發(fā)商的素質(zhì)有關(guān),有的開發(fā)商素質(zhì)高,一開始就注重前期策劃,產(chǎn)品適銷對(duì)路,自然就有市場,下一輪的開發(fā)又注重戰(zhàn)略策劃,從而又形成企業(yè)品牌,就在房地產(chǎn)市場上越做越大。另一方面有的開發(fā)商不懂市場,盲目投資,在項(xiàng)目都施工了好幾層樓的時(shí)候甚至已完工開始銷售的時(shí)候才想到策劃,馬上請(qǐng)策劃師把脈,實(shí)際上,在這個(gè)時(shí)候已經(jīng)是病入膏肓,無藥可救,最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作業(yè)水平參差不齊,但絕大多數(shù)是僅僅處于做做市場調(diào)研,然后進(jìn)行包裝廣告形象類的炒作,其市場調(diào)研也是主要是為了在銷售過程中有針對(duì)性的定價(jià),其調(diào)研范圍非常局限,所以從事的策劃主要是銷售策劃,稱不上前期策劃,也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是處于概念+營銷階段,如目前房地產(chǎn)市場上頻繁出現(xiàn)的區(qū)位概念,圍繞地段優(yōu)勢炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星級(jí)的家、運(yùn)動(dòng)就在家門口等。炒品質(zhì)概念,物業(yè)品質(zhì)概念較為實(shí)在,可有的夸夸其談,甚至電話線上網(wǎng)變成寬帶上網(wǎng)等。銷售策劃地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品,而不是概念,決不能盲目跟風(fēng),概念推廣也不是不重要,但是要看如何去整合,要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際壯況,對(duì)目標(biāo)客戶的摸底和目標(biāo)客戶心態(tài)分析,為此要進(jìn)行艱苦細(xì)致的調(diào)查和客觀科學(xué)的分析整理。
房地產(chǎn)策劃公司在當(dāng)今激烈的市場競爭中要想站穩(wěn)腳跟,與房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣,也需要進(jìn)行戰(zhàn)略策劃,需要對(duì)企業(yè)自身進(jìn)行定位,確定自己在時(shí)間,空間,行業(yè)三維座標(biāo)系上的位置,根據(jù)各個(gè)企業(yè)的特性為企業(yè)量身訂造,提出一套企業(yè)發(fā)展近、中、遠(yuǎn)期有機(jī)結(jié)合的策略思路,明確企業(yè)的核心能力和階段性目標(biāo)與突破點(diǎn),進(jìn)行市場組合,整合各種資源,使企業(yè)內(nèi)外部協(xié)調(diào)一致地推動(dòng)企業(yè)或項(xiàng)目向目標(biāo)前進(jìn)。
由于每一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能滿足所有消費(fèi)者的需求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有以市場上的部分特定顧客為其服務(wù)對(duì)象,才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢提供更有效的產(chǎn)品和服務(wù),因而明智的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)率先制定一個(gè)進(jìn)攻的目標(biāo),再對(duì)目標(biāo)范圍內(nèi)消費(fèi)者的需求詳加分析,根據(jù)某一分類標(biāo)準(zhǔn)將市場細(xì)分化,并從中選出有一定規(guī)模和發(fā)展前景,符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)和能力的細(xì)分市場作為企業(yè)的目標(biāo)市場。但只是確定了目標(biāo)市場是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,因?yàn)槠髽I(yè)這時(shí)還是一廂情愿的階段,選中的目標(biāo)市場也許恰恰存在多家企業(yè)的競爭,如何讓目標(biāo)顧客也同樣以你的產(chǎn)品作為他們購買目標(biāo)才是真正的關(guān)鍵。為此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需分析競爭對(duì)手情況,挖掘自己的競爭優(yōu)勢,與消費(fèi)者需求的最佳結(jié)合點(diǎn),從而將產(chǎn)品定位在目標(biāo)消費(fèi)者所偏愛的位置上,并通過一系列營銷活動(dòng)向目標(biāo)消費(fèi)者傳達(dá)這一定位信息,讓消費(fèi)者注意到品牌并感覺到它就是所需要的市場細(xì)分和目標(biāo)市場選擇。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；三大戰(zhàn)略
濱海漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，西距天津市區(qū)60千米，南瀕渤海灣北接寧河縣，總面積441.5萬平方千米，城區(qū)面積20多萬平方千米。漢沽分河?xùn)|、河西兩個(gè)居住區(qū)，河?xùn)|區(qū)是商業(yè)繁華區(qū)，河西區(qū)以居住為主。自2010年濱海新區(qū)第一屆政府、濱海新區(qū)第一屆人大掛牌成立以來，漢沽區(qū)已從兩年之前的工業(yè)型郊區(qū)逐漸成為濱海新區(qū)“一軸一帶三區(qū)”規(guī)劃建設(shè)的三個(gè)行政中心之一，是三個(gè)城區(qū)當(dāng)中真正可以實(shí)現(xiàn)沿海生活居住的城區(qū)。
一、濱海漢沽房地產(chǎn)現(xiàn)狀和態(tài)勢
隨著濱海新區(qū)的掛牌成立，漢沽區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)正在逐步加快，老城區(qū)大規(guī)模整體改造已全面展開。從有關(guān)部門了解到，2011年底漢沽完成建設(shè)保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房4萬方米500套，限價(jià)商品住房11萬平方米1600套。維修公產(chǎn)房3萬平方米。以置換和實(shí)物還遷方式改造舊房8000平方米，改善住房條件130戶。此外，目前樓市開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀來看，過去冷清的局面被打破，各類開發(fā)商爭相進(jìn)駐，備受關(guān)注的中新生態(tài)城項(xiàng)目更是為該區(qū)樓市增添了不少吸引力，比如泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)、新加坡吉寶集團(tuán)、天津津?yàn)I發(fā)展、天房集團(tuán)等知名房地產(chǎn)企業(yè)的相繼涌入豐富了樓市產(chǎn)品項(xiàng)目，已經(jīng)建成的有海悅藍(lán)庭、海尚豪庭、溫馨家園、藍(lán)月灣、天潤城等30多個(gè)項(xiàng)目，提升了樓市整體品質(zhì)。伴隨著眾多新盤、大盤的陸續(xù)啟動(dòng)，由房地產(chǎn)開發(fā)商增設(shè)的配套建設(shè)，如購物中心、商業(yè)街、休閑會(huì)所等也有所增長，再次提升城區(qū)綜合能力。
在“三區(qū)合一”政策出臺(tái)前二手房售價(jià)為4500-6000元/平米，一手房存量少，于漢沽區(qū)的在售或即將上市的樓盤很少。而2011年底的調(diào)查結(jié)果顯示，城區(qū)二手房價(jià)格為7500-8000元/平米左右，對(duì)于新房的調(diào)查結(jié)果顯示，存量房增多，在漢沽區(qū)的在售或預(yù)售的樓盤很多，城區(qū)內(nèi)10家地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)平均為8000元。“中心生態(tài)城”內(nèi)的普遍較高，根據(jù)4月底的房價(jià)顯示，“嘉銘紅樹灣”平均房價(jià)11800元/平米，“季景華庭”平均房價(jià)12000元/平米，“萬通生態(tài)城新新家園”平均房價(jià)11500元/平米，“世貿(mào)濕地公園”平均房價(jià)12000元/平米。據(jù)二手房交易人員估計(jì)，今年城區(qū)房價(jià)還會(huì)有所上漲。
二、基于可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃理念
筆者在河?xùn)|、河西兩個(gè)城區(qū)的四個(gè)小區(qū)（河?xùn)|：藍(lán)月灣、金谷里、星海馨苑，河西：二方塊、八仙里、九方塊）以及楊家泊村、西孟村進(jìn)行的一份問卷調(diào)查結(jié)果顯示，75%的居民對(duì)房價(jià)沒有過分憂慮，有10%的人認(rèn)為房價(jià)是合理的。在小城區(qū)中居民能夠如此淡定的面對(duì)房價(jià)及上漲問題，原因是多方面的， 但是所有的原因都源于一個(gè)規(guī)劃理念—可持續(xù)發(fā)展。
濱海漢沽的三大定位是海濱休閑旅游區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、生態(tài)型現(xiàn)代化海濱城市，三大戰(zhàn)略是生態(tài)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、旅游新區(qū)，在三大戰(zhàn)略和三大定位的指引之下，房地產(chǎn)的戰(zhàn)略和定位就突出顯現(xiàn)出來。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)的谷建芬教授將該區(qū)房地產(chǎn)戰(zhàn)略總結(jié)為“借題發(fā)揮，乘勢而上”，定位為“臨海建居，休閑旅游”。下面以這三大定位為參考因素，分析該區(qū)房地產(chǎn)在多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的可持續(xù)發(fā)展。
1、地理位置得天獨(dú)厚
漢沽臨海，具有路海兼容的資源特征。特別是形成元寶型的地域空間格局，更有利于形成立體縱橫、資源節(jié)約的空間布局。之前，漢沽因距離天津市中心相對(duì)較遠(yuǎn)而發(fā)展緩慢，如今，地處河北省曹妃甸港與天津新港中間地帶的漢沽，恰巧成為溝通連接兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展體的黃金節(jié)點(diǎn)，為形成天津“大三角”城市群之一提供了絕佳的條件。
依照《濱海新區(qū)漢沽分區(qū)規(guī)劃》，漢沽將在未來10年內(nèi)，重點(diǎn)打造“一帶一環(huán)兩區(qū)”的產(chǎn)業(yè)格局：“一環(huán)”是指濱海休閑旅游帶和大田—茶淀—楊家泊濱海農(nóng)業(yè)旅游休閑帶；“一帶”是指以津漢快速路為軸的沿海產(chǎn)業(yè)帶；“兩區(qū)”是指“茶淀牌”玫瑰香葡萄園區(qū)、楊家泊水產(chǎn)養(yǎng)殖園區(qū)兩個(gè)特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)。
在如此得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢下，漢沽已吸引國內(nèi)外多家房地產(chǎn)開發(fā)商前來投資，休閑、旅游、食品、養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)等已經(jīng)成為漢沽特色產(chǎn)業(yè)。下文將會(huì)詳細(xì)介紹，在此不加贅述。
2、 城區(qū)發(fā)展吸引多方購房者
近幾年，漢沽的城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，城市規(guī)模和城市人口增長加快，隨著開發(fā)區(qū)的建立，外來人員在開發(fā)區(qū)長期工作，購房數(shù)量不斷增加，需求量不斷擴(kuò)大。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，預(yù)計(jì)到2020年，漢沽人口將由現(xiàn)在的20萬左右上升達(dá)到40萬至80萬人，也就是說在未來10年之內(nèi)，該區(qū)人口將至少翻一至兩倍，這預(yù)示了龐大的潛在住房需求，決定了房地產(chǎn)將在一定時(shí)期內(nèi)供小于求。
大環(huán)境作用下，漢沽市場格局也隨之發(fā)生變化。一級(jí)市場的提升帶動(dòng)了二手房市場的快速發(fā)展，改變了本地消費(fèi)者的投資理念，漢沽房地產(chǎn)市場面臨重新洗牌，專業(yè)化、細(xì)分化的市場服務(wù)已經(jīng)成為未來走勢。與此同時(shí)，市場的進(jìn)步吸引了更多輻射圈層群體的關(guān)注，據(jù)漢沽房地產(chǎn)市場從業(yè)人員介紹，目前，來自北京、唐山等地的購房人群占到比重的一半以上，本地消費(fèi)者以不再是主要購房者。
3、 旅游定位凸顯區(qū)域特色
漢沽區(qū)功能定位為建設(shè)海濱休閑旅游區(qū)，漢沽旅游業(yè)正在融入京津冀旅游圈，加快形成城鎮(zhèn)一體、點(diǎn)線結(jié)合、陸海連通的旅游業(yè)發(fā)展格局，成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)的國際旅游目的地以及特色鮮明的“生態(tài)宜居新城”。在此方針指導(dǎo)下已經(jīng)建成多個(gè)旅游區(qū)。
航母主題公園是最早建成的旅游項(xiàng)目，現(xiàn)位于八卦攤，周圍配套設(shè)施齊全，包括假日酒店、人工死海、餐飲燒烤等服務(wù)，房屋建筑多為海濱式風(fēng)格，簡約大方，凸顯生態(tài)特色吸引游客留宿，并且多次舉辦大型綜合晚會(huì)，吸引各方游客。
濱海“鯉魚門”項(xiàng)目是濱海新區(qū)中心漁港的重點(diǎn)配套項(xiàng)目，“海味、海景、海鮮”是鯉魚門的最大特色，充分發(fā)揮了該區(qū)臨海的優(yōu)勢，規(guī)劃用地97000平方米，總建筑面積47930平方米。此項(xiàng)目與澳大利亞陳工集團(tuán)簽署工作備忘錄，在周邊建面積達(dá)20000平方米的物流集散中心，計(jì)劃明年開通航線，使區(qū)域多元化發(fā)展。定位中高端的30萬平米住宅項(xiàng)目計(jì)劃也會(huì)在明年啟動(dòng)。
4、生態(tài)型現(xiàn)代海濱城市
漢沽城區(qū)總體規(guī)劃確定向東南海岸拓展是新城發(fā)展的主導(dǎo)方向，南接中心漁港，西臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是向海洋發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃總用地面積約10.77平方公里，規(guī)劃居住人口10萬，就業(yè)人口3.8萬，規(guī)劃總建筑面積740萬，規(guī)劃居住建筑面積525萬，規(guī)劃公建建筑面積約250萬平方米，規(guī)劃公建有漢沽區(qū)政府、人大禮堂、圖書館、展覽館、博物館、影劇院等，規(guī)劃建設(shè)成為一座低密度、生態(tài)宜居型、綜合性居住區(qū)，集行政辦公、科教文化、醫(yī)療衛(wèi)生等于一體，成為城市區(qū)級(jí)行政文化中心的定位。
隨著人們從“住得下”到“住得好”的觀念轉(zhuǎn)變，購房者對(duì)于住宅的關(guān)注程度也在不斷細(xì)化，延伸至環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)等多個(gè)方面。這在某種程度上促進(jìn)了漢沽房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步細(xì)分和開發(fā)商之間的良性競爭，使住宅品質(zhì)創(chuàng)新成為今后房地長發(fā)展的重點(diǎn)之一。從目前市場現(xiàn)狀來看，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)具備了小高層、高層、洋房、別墅等各種物業(yè)形態(tài)。住宅總體朝著生態(tài)型發(fā)展，比如，中新合作的大型地產(chǎn)項(xiàng)目“中新生態(tài)城”內(nèi)的房屋均采用綠色生態(tài)環(huán)保技術(shù)，生活用水采用太陽能加熱，社區(qū)的路燈采用風(fēng)力和太陽能。還有海悅藍(lán)庭，該小區(qū)內(nèi)的物業(yè)全部采用電子監(jiān)控，甚至對(duì)于業(yè)主的來客都有熟悉度識(shí)別。
5、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)
在濱海漢沽的規(guī)劃色的提出了一谷兩片區(qū)，一谷是優(yōu)谷，包括創(chuàng)新谷和智慧谷，兩區(qū)包括睡區(qū)和動(dòng)區(qū)。
創(chuàng)新谷當(dāng)中不僅包括展覽中心，還包括商業(yè)中心等等，創(chuàng)新谷作為東擴(kuò)區(qū)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的領(lǐng)軍地，以信息傳遞為媒介，倡導(dǎo)現(xiàn)代與科技，100米-500米寬的中央綠帶作為開放式的自然空間為人們提供能夠自由發(fā)揮創(chuàng)意激情的環(huán)境。在智慧谷板塊包括假日酒店綜合性場所，科技與生態(tài)化的建筑選材，多種多樣的建筑形式，處處體現(xiàn)該地塊的獨(dú)特性與可持續(xù)性。80-140米寬度不等的生態(tài)濕地以緩坡的形式貫穿整個(gè)智慧谷。
動(dòng)區(qū)主要以高層住宅開發(fā)為主體，建筑形式簡潔現(xiàn)代、生活配套齊全、綠化成系統(tǒng)，按照計(jì)劃該區(qū)域也是優(yōu)先啟動(dòng)的片區(qū)。睡區(qū)是一個(gè)安靜的居住核心區(qū)，開發(fā)形式以四至六層洋房為主，與居住區(qū)無關(guān)的大量機(jī)動(dòng)車交通從疏解，不規(guī)則卻有著肌理性，有商場、銀行、餐飲等配套服務(wù)設(shè)施。
漢沽東擴(kuò)區(qū)項(xiàng)目為漢沽區(qū)乃至整個(gè)濱海新區(qū)提供源源不斷的后續(xù)動(dòng)力，政府授權(quán)天房集團(tuán)進(jìn)行一級(jí)土地整理，規(guī)劃總工地10.77萬平方公里，總投資近百億，分兩期啟動(dòng)，一期占地約4.53平方公里，目前累計(jì)投資達(dá)兩億元，已經(jīng)完成部分余村的拆遷和一平方公里的置換工作，計(jì)劃今年5-6月份投入使用，該項(xiàng)目也是東擴(kuò)區(qū)首先啟動(dòng)的項(xiàng)目，一座濱海宜居生態(tài)新城將在建成，屹立在濱海之濱。
6、拆遷工作開展順利
前文提到，居民普遍對(duì)房價(jià)問題持不反感態(tài)度。其實(shí)，這與漢沽的整體規(guī)劃改造是息息相關(guān)的，上述區(qū)域定位介紹中提到，目前已完成大部分周邊農(nóng)村的拆遷工作。與其他地區(qū)頻繁出現(xiàn)拆遷糾紛不同的是，漢沽區(qū)的人民，尤其是周邊農(nóng)民和漁民都盼望拆遷，因?yàn)檠a(bǔ)償條件中充分考慮沿海、農(nóng)村居民的日后生計(jì)問題，并提供經(jīng)濟(jì)保障房，居民在得到高額的人口和住房補(bǔ)貼后可以廉價(jià)購買集中建造的經(jīng)濟(jì)適用房，從而解決住房問題，而且原村委會(huì)過渡為小區(qū)居委會(huì)，繼續(xù)為居民服務(wù)，解決工作問題。目前，茶淀、楊家泊、大田的拆遷計(jì)劃也將陸續(xù)啟動(dòng)。
三、深化房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的建議
房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定是有目共睹的，國家已經(jīng)出臺(tái)很多保障性措施，但是實(shí)際效果卻不盡理想，要想保證國家政策的貫徹實(shí)行、保持當(dāng)前的生機(jī)和活力就要在漢沽這片土地采取現(xiàn)行政策和規(guī)劃有效結(jié)合的方法，根據(jù)區(qū)域特色推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1、結(jié)合舊城改造，建設(shè)特色城區(qū)
漢沽不僅是海岸城市，更是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，比如說茶淀的玫瑰香葡萄、漢沽漁民的叉、還有版畫、刻字，這些都是漢沽的資源，在拆老房建新區(qū)的過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)保留老城的特色，建設(shè)若干個(gè)彰顯老漢沽風(fēng)格的小區(qū)，這樣不僅可以弘揚(yáng)漢沽文化，而且可以提升漢沽的房地產(chǎn)市場價(jià)值，最終提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
2、開發(fā)滿足不同需求的住宅
目前我國房地產(chǎn)市場存在銷售困境的問題，這是大家有目共睹的。在房地產(chǎn)市場尋找一些被忽視的發(fā)展空間。一些細(xì)分市場住宅，比如老年公寓、針對(duì)不同年齡階層、不同職業(yè)人員的住宅，這點(diǎn)是需要該區(qū)在未來整個(gè)房地產(chǎn)市場升級(jí)和深化過程當(dāng)中去關(guān)注的一個(gè)方面[1]。
2、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略
比如，旅游產(chǎn)業(yè)園。從世界整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局來看，旅游度假主題是經(jīng)久不衰的，是適宜未來發(fā)展趨勢的。旅游行業(yè)是綠色行業(yè)，利用旅游產(chǎn)業(yè)鏈給客戶提供的是一種夢幻式與自然結(jié)合的全方位服務(wù)，旅游本身是體驗(yàn)的過程，必須提供一種令消費(fèi)者回味無窮的產(chǎn)品，這種旅游產(chǎn)品才是有生命力的，比如說迪士尼、成都的國色天香，這都是以此為關(guān)注點(diǎn)的，在漢沽要加快鯉魚門、航母主題公園還有中心漁港的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并以此為軸開發(fā)新的旅游產(chǎn)業(yè)園，形成環(huán)形網(wǎng)絡(luò)，加快旅游園區(qū)整體發(fā)展。
四、結(jié)論
濱海漢沽房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是國家政策扶持和區(qū)域合理定位兩大因素相結(jié)合的產(chǎn)物，收入、政策、經(jīng)濟(jì)等諸多要素共同促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。在今后，漢沽要繼續(xù)以“濱海新區(qū)”為依托，合理進(jìn)行戰(zhàn)略部署，實(shí)行房地產(chǎn)和其他項(xiàng)目協(xié)調(diào)配合，相互促進(jìn)，使濱海漢沽整體產(chǎn)業(yè)鏈不斷擴(kuò)大，從而帶動(dòng)整個(gè)津京冀產(chǎn)業(yè)鏈乃至全國大范圍地區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
