發(fā)布時(shí)間：2023-04-18 17:48:27
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過?。蝗珖?guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
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在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，由于房地產(chǎn)屬于核心地位，并且此行業(yè)會(huì)帶動(dòng)周邊其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對(duì)我國(guó)銀行金融體系有很大的影響，其中房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率影響極大，嚴(yán)重會(huì)直接干擾到我國(guó)銀行金融體系而造成整個(gè)體系無法正常的運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)泡沫消失的時(shí)候，房地產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志，其價(jià)值不斷減少，會(huì)大大降低人們的消費(fèi)能力而造成建筑業(yè)不景氣，從而使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)增大。目前銀行熱衷于擴(kuò)充信貸，之所以金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)集中在銀行，其主要原因有：
(一)信息不對(duì)稱房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不完全
缺乏相對(duì)應(yīng)的分析系統(tǒng)。若想精準(zhǔn)的計(jì)算房地產(chǎn)、項(xiàng)目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預(yù)期通貨膨脹、貶值預(yù)算等指標(biāo)，但是這些指標(biāo)很難得到證實(shí)，且存在信息不充分的情況，就算是在市場(chǎng)最好的階段，銀行也無法準(zhǔn)確估計(jì)出房地產(chǎn)的具體價(jià)值，而造成當(dāng)前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值及過去價(jià)值，并非變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值差距較大，所以銀行很可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(二)風(fēng)險(xiǎn)短視問題
由于房地產(chǎn)的周期相對(duì)比較長(zhǎng)，極易造成短視的問題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷興旺，尤其是在價(jià)格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報(bào)都十分良好，會(huì)使大部分人認(rèn)為市場(chǎng)還會(huì)保持良好狀態(tài)。價(jià)格的不斷攀升也造成了貸款額與價(jià)值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過貸款額，銀行基本不會(huì)注意其它細(xì)節(jié)問題。大的經(jīng)濟(jì)問題很少發(fā)生，從而導(dǎo)致銀行低估沖擊風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)情況，銀行高層普遍會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂觀預(yù)期信息而忽略了早期警告信號(hào)，從而造成金融風(fēng)險(xiǎn)。
(三)監(jiān)督管理不完善
當(dāng)銀行金融自由逐漸成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的時(shí)候，管理部門或許會(huì)對(duì)應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對(duì)于銀行來說，高風(fēng)險(xiǎn)策略會(huì)在一定程度上對(duì)銀行產(chǎn)生利益，利益的增長(zhǎng)掩蓋了銀行風(fēng)險(xiǎn)。銀行部門的不斷發(fā)展與壯大，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ芾聿块T的責(zé)任就變得更大。從利益的角度來說，監(jiān)管部門采取拖延糾正的措施也許會(huì)是更好的選擇，但是今天的損失會(huì)在未來某一天變成現(xiàn)實(shí)，到那時(shí)就會(huì)產(chǎn)生更大的影響。
二、銀行金融對(duì)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會(huì)對(duì)銀行金融造成很大影響，如果不能進(jìn)行及時(shí)解決，很有可能會(huì)出現(xiàn)更大的問題，甚至是爆發(fā)金融危機(jī)，與此同時(shí)，銀行的政策也會(huì)對(duì)房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時(shí)間內(nèi)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格泡沫會(huì)形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時(shí)需要銀行和政府才采取一定措施。
(一)完善健全的金融市場(chǎng)房地產(chǎn)
想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)。在金融市場(chǎng)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為相對(duì)比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場(chǎng)對(duì)分散風(fēng)險(xiǎn)具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來的影響。
(二)拓寬金融渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)
拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)分散開，中國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以，要降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)合理的分散，讓更多民眾和機(jī)構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時(shí)收益更多，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴(kuò)大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預(yù)警機(jī)制
為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問題，相關(guān)部門應(yīng)該制定完善的泡沫預(yù)警機(jī)制。通過對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律的觀察以及宏觀形勢(shì)的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)指標(biāo)，并且對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標(biāo)選擇大致上看可以分為房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等三類，其中每一大類又分為許多具體指標(biāo)，通過對(duì)這些指標(biāo)的測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過熱，有關(guān)部門可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對(duì)投資者的教育力度，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，改變以往的預(yù)期，從而化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為房產(chǎn)價(jià)格上漲的最主要原因
就是房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應(yīng)該依據(jù)國(guó)家的法律政策，建立完善的信貸標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)家庭的實(shí)際情況，包括人口數(shù)、購(gòu)買面積、購(gòu)買套數(shù)等進(jìn)行差異化標(biāo)準(zhǔn)，在滿足居民基本住房需求的同時(shí)也應(yīng)該控制購(gòu)房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行與有關(guān)部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)貸款資金流向進(jìn)行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實(shí)際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為。
(五)擴(kuò)大物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成擴(kuò)大
物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成，需要銀行等有關(guān)部門創(chuàng)造和開發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志，以此來替代房產(chǎn)標(biāo)志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價(jià)值。
(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要
市場(chǎng)以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對(duì)房產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購(gòu)房和需求購(gòu)房等方面獲得最大收益。
(七)完善銀行內(nèi)部機(jī)制
由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候把握好尺度，對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機(jī)制，強(qiáng)化銀行管理制度。一方面，建立相對(duì)比較完善的個(gè)人信用制度，建設(shè)個(gè)人信用體系，提高個(gè)人信用評(píng)估環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，主要包含：個(gè)人信用監(jiān)控、個(gè)人信用登記、風(fēng)險(xiǎn)管理制度、評(píng)估制度以及預(yù)警制度，通過建立這些制度，真實(shí)的反應(yīng)信用情況，以便于銀行查詢，對(duì)貸款人的情況進(jìn)行正確判斷，緩解銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款時(shí)，需要對(duì)企業(yè)貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)需要貸款的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，包含企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、信用記錄、開發(fā)資格等。與此同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)，挪用借款等問題。并且對(duì)擁有不良記錄、存在管理問題以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較薄弱的企業(yè)，進(jìn)行嚴(yán)格控制發(fā)貸金額。
(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管
現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導(dǎo)地位，銀行金融形勢(shì)逐漸更新與變化，促使金融市場(chǎng)逐漸變得復(fù)雜化，所以就需要我們不斷加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應(yīng)該采取不同措施，亦或是對(duì)于不同時(shí)期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)泡沫。
(九)完善和規(guī)范中介服務(wù)
對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)進(jìn)行完善與規(guī)范，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心化發(fā)展以及中介服務(wù)的誠(chéng)信體系建設(shè)，因此，可以建立相應(yīng)的評(píng)估體系、信用評(píng)級(jí)、地產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款咨詢等機(jī)構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機(jī)制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過度依賴銀行貸款的問題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔(dān)銀行和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進(jìn)行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場(chǎng)配置作用，最大限度的分散風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，例如過熱問題，相關(guān)部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購(gòu)房首付等政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大速度與規(guī)模。
三、結(jié)束語
事實(shí)證明，我國(guó)1992年至1994年、1999年至2001年這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用舉足輕重。根據(jù)建設(shè)部測(cè)算，1998年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，1999年也在1個(gè)百分點(diǎn)以上。在發(fā)達(dá)國(guó)家GDP比重中，房地產(chǎn)增加值都在10％左右，而我國(guó)2001年GDP比重中，房地產(chǎn)增加值僅為3％左右。因此只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)一步發(fā)展。正常的合乎價(jià)值規(guī)律的房地產(chǎn)升溫是好事，但不可否認(rèn)，這其中有偏離價(jià)值規(guī)律的不正常升溫，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起我們的關(guān)注和警惕。
一、房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累
在迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中有一種值得關(guān)注的虛熱現(xiàn)象，并正在累聚風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)為一是商品房搶購(gòu)者中有相當(dāng)一部分投資者正在變成投機(jī)者。從杭州樓盤開買看，一些大老板特別是溫州、臺(tái)州一些個(gè)私老板，不看價(jià)格、不看結(jié)構(gòu)、不看朝向，往往一出手就是一個(gè)樓層全拿下。等一段時(shí)間后，他們?cè)俑邇r(jià)拋出，而真正需要居住的購(gòu)房者買不到商品房，或買不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買下30套商品房，僅一年就賺了600多萬元。這種投機(jī)者一多，表面上看商品房不斷地賣出去，而需求仍然沒有減少，容易造成需求趨旺及價(jià)格飛漲的假象，使得樓市越來越偏離市場(chǎng)需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現(xiàn)在漲到每平方米10000元以上，臺(tái)州市商業(yè)街6年前以立地4層35萬元價(jià)格買入的營(yíng)業(yè)房，現(xiàn)已上漲1至2倍。這些投機(jī)炒房者被杭州市民稱為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產(chǎn)異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現(xiàn)象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2002年上半年，房地產(chǎn)投資增幅達(dá)32.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅，其中10多個(gè)省高出20％以上。這導(dǎo)致了商品房空置率繼續(xù)上升。到去年7月止，我國(guó)商品房空置總量已達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占?jí)嘿Y金超過2500億元。三是價(jià)格飛漲偏離價(jià)值規(guī)律。有些地方的圈地已經(jīng)失去理智，杭州近郊地塊已經(jīng)從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。就是杭州市的商品房房?jī)r(jià)，據(jù)杭州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)直接負(fù)責(zé)商品房交易備案和登記的部門提供的統(tǒng)計(jì)表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價(jià)漲幅為31％，這超出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和市民承受能力。四是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足。目前浙江大部分房地產(chǎn)開發(fā)商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達(dá)70％，，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：
假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；
假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；
假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。
通過分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。
對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱的趨勢(shì)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。
則當(dāng)處于該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。
而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：
（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財(cái)政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。
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論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范
1 美國(guó)次貸危機(jī)
2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過購(gòu)買美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國(guó)次貸危機(jī)無疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無法滿足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來防范風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國(guó)自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。
論文摘 要：隨著我國(guó)住房抵押貸款余額的進(jìn)一步增加，商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以急需推動(dòng)住房抵押貸款證券化的實(shí)施。文章結(jié)合次貸危機(jī)分析了美國(guó)住房抵押貸款的證券化模式，指出我國(guó)可以借鑒美國(guó)模式。但是需要從次貸危機(jī)中吸取一定的教訓(xùn)，使得我國(guó)住房抵押貸款證券化更好地發(fā)展。
一、引言
20世紀(jì)70年代以來，資產(chǎn)證券化以其能夠降低發(fā)行主體的融資成本，爭(zhēng)強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，提高資本市場(chǎng)的配置效率和滿足投資者的特殊需求等優(yōu)勢(shì)，在世界各國(guó)很快得以實(shí)施和普及。資產(chǎn)證券化以住房抵押貸款證券化為源頭。住房抵押貸款在以美國(guó)為首的西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展迅速。它深刻改變了美國(guó)等許多國(guó)家金融業(yè)的發(fā)展歷程，引發(fā)出一系列的制度創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。近幾年來，住房抵押貸款的證券化也備受我國(guó)學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，成為一項(xiàng)在我國(guó)呼之欲出的金融創(chuàng)新。然而就在大家積極肯定并提出以美國(guó)房貸抵押貸款證券化為學(xué)習(xí)榜樣的時(shí)候，一場(chǎng)自2006年年底開始的次級(jí)住房抵押貸款債券危機(jī)（簡(jiǎn)稱次貸危機(jī)）席卷了美國(guó)市場(chǎng)，并最終傳染到整個(gè)國(guó)際金融市場(chǎng)，并引發(fā)國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩。這無疑給我國(guó)住房抵押貸款的證券化敲響了警鐘，我們不得不審視美國(guó)住房抵押貸款證券化制度和這場(chǎng)次貸危機(jī)的起因，并且從中得到啟示，為我國(guó)推進(jìn)抵押貸款證券化工作提供建議。
二、美國(guó)住房抵押貸款證券化及次貸危機(jī)的產(chǎn)生
（一）美國(guó)住房抵押貸款證券化
美國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，其制度經(jīng)歷了一個(gè)從不完善到完善的過程，尤其是20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條之后，美國(guó)在防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面采取了一系列的措施，逐步建立健全了一整套的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移的體制。其中在風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)癱和轉(zhuǎn)嫁方面，最突出的就是建立了房地產(chǎn)抵押貸款的證券化制度。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國(guó)已經(jīng)建立起了規(guī)模龐大的房地產(chǎn)抵押貸款證券化的一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)。它打破了房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的隔閡，形成了全國(guó)性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。
美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化結(jié)構(gòu)包括一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)指的是房地產(chǎn)抵押貸款的形成和擔(dān)保市場(chǎng)。它主要包括借款人、貸款機(jī)構(gòu)以及信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)特殊目的機(jī)構(gòu)（spv）對(duì)抵押貸款進(jìn)行打包并發(fā)行抵押支持證券（mortgage backed securities， mbs），并在投資者之間流通的市場(chǎng)。主要包括特殊目的機(jī)構(gòu)、各種投資者、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所和證券承銷商等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)證券化基本操作步驟主要包括：資產(chǎn)池（asset pooling）的組建，設(shè)置特殊目的機(jī)構(gòu)（special purpose vehicle, spv），信用增級(jí)（credit enhancement），信用評(píng)級(jí)（credit rating）及債券發(fā)行，發(fā)起人支付資產(chǎn)的價(jià)款，資產(chǎn)管理與回收資產(chǎn)收益和還本付息等。
在組建資產(chǎn)池的過程中，發(fā)起人對(duì)抵押貸款證券化的融資需求進(jìn)行分析，確定其證券化的目標(biāo)。然后對(duì)能夠證券化的資產(chǎn)進(jìn)行清理估算，根據(jù)證券化的目標(biāo)確定資產(chǎn)數(shù)量，最后將這些資產(chǎn)匯集組建資產(chǎn)池。在美國(guó)，資產(chǎn)池的標(biāo)的資產(chǎn)分為三個(gè)等級(jí)，即優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)、另類a級(jí)（alt-a）抵押貸款和次級(jí)抵押貸款。其中次級(jí)抵押貸款指的是償付額占收入的比例（dti）大于55%和抵押貸款占房產(chǎn)價(jià)值比例（ltv）大于85%的貸款。當(dāng)dti小于55%和ltv小于85%的貸款為優(yōu)質(zhì)抵押貸款。另類a級(jí)抵押貸款是介于兩者之間的灰色等級(jí)貸款，主要區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)借款人提供的收入證明等。2003年以前，美國(guó)住房抵押貸款超過60%是優(yōu)質(zhì)抵押貸款。截至2006年，美國(guó)次級(jí)抵押貸款為6000億美元，當(dāng)年美國(guó)房貸中有21%是次級(jí)抵押貸款。這種由銀行或投資公司向信用較差的客戶發(fā)放的次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)大，一旦發(fā)生拖欠、違約或者取消抵押品贖回權(quán)，都會(huì)給貸款機(jī)構(gòu)造成損失。并且由于風(fēng)險(xiǎn)傳染性，它容易引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
設(shè)置特殊目的機(jī)構(gòu)是為了保證資產(chǎn)證券化交易的順利進(jìn)行。其主要作用是按照“真實(shí)出售”的標(biāo)準(zhǔn)，從貸款機(jī)構(gòu)處購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)并為其擔(dān)保，組建資產(chǎn)池，并通過信用增級(jí)（credit enhancement）手段為其進(jìn)行信用增級(jí)，并且聘請(qǐng)專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為增級(jí)后的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)級(jí)并選擇證券承銷商發(fā)行抵押支持債券。信用增級(jí)即為了達(dá)到投資者和發(fā)行人需要達(dá)到的信用等級(jí)而采取一系列能使得證券化后的資產(chǎn)信用等級(jí)提高的措施。信用增級(jí)的手段主要包括銀行開立信用證、保險(xiǎn)公司提供保險(xiǎn)、原始權(quán)益人提供超額抵押和建立差額賬戶等。在美國(guó)，為配合次級(jí)抵押貸款的證券化，建立的特殊目的機(jī)構(gòu)包括：政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（government national mortgage association，俗稱吉利美）、聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（federal national mortgage association，俗稱房利美）和美國(guó)聯(lián)邦住房貸款抵押公司（federal home loan mortgage corporation）三家。正是因?yàn)橛辛诉@三家政府機(jī)構(gòu)的信用擔(dān)保，投資者才會(huì)對(duì)mbs產(chǎn)生如此濃厚的興趣，并且使得次級(jí)住房抵押貸款證券發(fā)展如此迅速。
（二）美國(guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生
雖然美國(guó)貸款資產(chǎn)證券化得到長(zhǎng)足的發(fā)展，給金融市場(chǎng)帶來活力，但是同樣是資產(chǎn)證券化給它帶來了金融動(dòng)蕩和危機(jī)。這就是2006年下半年開始的發(fā)源于美國(guó)，后迅速傳遍國(guó)際金融市場(chǎng)的美國(guó)次貸危機(jī)。有學(xué)者說這次次貸危機(jī)造成的損失不亞于1998年的亞洲金融風(fēng)暴。它的產(chǎn)生并非資產(chǎn)證券化本生的制度缺陷，其根源有以下幾點(diǎn)：
首先表現(xiàn)為住房抵押貸款放款政策過于寬松。2001年到2005年為美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮時(shí)期。由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅以及“911事件”的沖擊，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退境地。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)采取連續(xù)降息的方式。自此，美國(guó)進(jìn)入一個(gè)連續(xù)降息周期。這直接導(dǎo)致了美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民收入水平的提高，以及對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高的預(yù)期，美國(guó)居民購(gòu)房欲望異常強(qiáng)烈，紛紛貸款買房，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款急劇上升。2003年以前，優(yōu)質(zhì)抵押貸款幾近飽和狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)抵押貸款占比超過60%。于是出于對(duì)利益的沖動(dòng)以及房地產(chǎn)行業(yè)的過度樂觀預(yù)期，金融機(jī)構(gòu)為了招徠客戶，為低等級(jí)信用客戶開發(fā)了所謂alt-a貸款和次級(jí)抵押貸款。并且金融機(jī)構(gòu)盡量降低放款標(biāo)準(zhǔn)，降低借款者初期償債負(fù)擔(dān)。次級(jí)抵押貸款中突出就是大量的可調(diào)整利率抵押貸款（adjustable rate mortgage, arm），即根據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)不斷調(diào)整的抵押貸款。其突出特點(diǎn)是在借款頭幾年按照低于市場(chǎng)利率的固定利率付息或者不付息，在后來則按照浮動(dòng)的市場(chǎng)利率付息，并且這個(gè)浮動(dòng)利率一般高于市場(chǎng)利率。因?yàn)樯暾?qǐng)次級(jí)抵押貸款的借款人通常是低收入階層，他們往往不能承受較高的首付，而且在貸款初期，他們往往不能承受較高的本息支付，因此這種抵押貸款特別受到借款人的歡迎。因?yàn)樗麄冾A(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷上漲，只要他們?cè)陂_始時(shí)候少支付本息，就算在后來也無法承受較高的利率的情況下，他們會(huì)出售房地產(chǎn)或者進(jìn)行再融資（refinance），從而償還貸款。
這種貸款在期初或者利率不斷下降和房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的時(shí)候，通常不會(huì)出現(xiàn)問題。但是一旦市場(chǎng)利率不斷上漲，房地產(chǎn)價(jià)格不斷走低的時(shí)候，往往容易出現(xiàn)問題。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候購(gòu)房者難以承受調(diào)整過后的利率，并且進(jìn)行再融資的困難加大，這時(shí)容易發(fā)生違約事件。美國(guó)自2004年6月到2006年6月，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，有通貨膨脹跡象，所以美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息。在加息的影響下，2006年初，美國(guó)房地產(chǎn)開始降溫，在2007年年初，房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，這成為導(dǎo)火索，直接導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生。
其次表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用缺失。資產(chǎn)證券化的發(fā)展，使得房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)更加易于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將抵押貸款賣給投資銀行或者其它特殊目的機(jī)構(gòu)類似實(shí)體，特殊目的機(jī)構(gòu)又將貸款打包并據(jù)此發(fā)行債券，將債券賣給對(duì)沖基金、共同基金、保險(xiǎn)基金以及其它投資者，成功實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和分?jǐn)?，并且房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)能夠從中獲得一筆可觀的手續(xù)費(fèi)收入。所以房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)樂于不顧后果，放松貸款條件，甚至于不需要借款者提供任何形式的收入和資產(chǎn)證明文件，也不考慮其真是償還能力，有的還縱容借款人弄虛作假。并且特殊目的機(jī)構(gòu)擁有強(qiáng)大的政府信用做擔(dān)保，出于利益的沖動(dòng)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)往往人為提高了部分次貸債券的等級(jí)。有數(shù)據(jù)顯示，在2007年2月，美國(guó)貸款就已經(jīng)對(duì)次貸問題表示憂慮。并且2007年2月到7月就有新世紀(jì)金融公司和一些西方對(duì)沖基金，如瑞士銀行旗下的狄龍里德資本管理基金、美國(guó)知名的貝爾斯登資產(chǎn)管理公司，先后陷入困境。但是知道2007年7月，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)才開始調(diào)低部分債券的信用評(píng)級(jí)。彼得·莫里奇也曾經(jīng)撰文感嘆美國(guó)銀行和債券信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信淪喪。
三、對(duì)我國(guó)房貸資產(chǎn)證券化的啟示
目前，我國(guó)抵押貸款已經(jīng)達(dá)到3萬億，占銀行貸款余額比例超過20%，已經(jīng)達(dá)到容易產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的臨界值。不能否認(rèn)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化是分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效方式。所以我國(guó)有必要大力推行貸款證券化，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)證券化。但是，從美國(guó)的例子來看，資產(chǎn)證券化也并非一個(gè)完全有效的方法。然而，我們更不能因噎廢食，不能因?yàn)槊绹?guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生，而抵制證券化。相反，我們應(yīng)該認(rèn)真研究次貸危機(jī)，并且從中吸取教訓(xùn)。由第二部分可知，引發(fā)這次次貸危機(jī)的根本原因在于證券化過程中，資產(chǎn)池的組建以及信用增級(jí)和評(píng)級(jí)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題。為了使得我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化健康快速發(fā)展，提高金融市場(chǎng)的運(yùn)行效率，我們可以從美國(guó)次貸危機(jī)中吸取如下一些教訓(xùn)。
第一，在組建資產(chǎn)池的過程中，應(yīng)該注意標(biāo)的資產(chǎn)的質(zhì)量。在我國(guó)，標(biāo)的資產(chǎn)即商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款。出于風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，特殊目的機(jī)構(gòu)必須對(duì)擬證券化的資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)。優(yōu)質(zhì)的證券資產(chǎn)才能列入證券化的范圍，堅(jiān)決排除質(zhì)量較差的信貸資產(chǎn)。具體措施可以有：建立健全信用評(píng)級(jí)制度和征信體系，即設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)收集和匯總與個(gè)人或企業(yè)信用有關(guān)的信息。完善房地產(chǎn)評(píng)估體系，即制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，明確房地產(chǎn)評(píng)估的主要依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容；建立健全房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管體制；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和評(píng)估人員的資格認(rèn)證制度?？傊?，嚴(yán)格把好資產(chǎn)池的質(zhì)量關(guān)就是把好了源頭關(guān)。
第二，嚴(yán)防房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)過程中的信用缺失現(xiàn)象。主要指嚴(yán)防商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大貸款規(guī)模而采取漠視借款人收入、資產(chǎn)證明等文件的法律效應(yīng)和真實(shí)性，漠視借款人的真是償還能力，甚至于和借款人串通好弄虛作假的行為。具體措施包括：加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管，杜絕弄虛作假現(xiàn)象，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)抵押貸款的房貸規(guī)模，控制房貸占貸款規(guī)模的比重。對(duì)于嚴(yán)防信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用缺失現(xiàn)象具體措施包括：加快征信體系建設(shè)步伐，建立健全的征信體系。提高信用評(píng)級(jí)方法和手段，不能盲目相信特殊目的機(jī)構(gòu)和其它信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目自信。
最后，加強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)教育。不可否認(rèn)，美次貸危機(jī)的另一個(gè)原因就是投資者對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的盲目自信，過分最求高收益，缺乏必要風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)，滋長(zhǎng)了房貸創(chuàng)造人和特殊目的機(jī)構(gòu)大量發(fā)行低質(zhì)量的抵押支持證券的氣焰。所以要加強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)教育，提高投資者綜合素質(zhì)。而這點(diǎn)，從我國(guó)目前資本市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，更加顯得迫切。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融市場(chǎng)
1 引言
自從1998年住房制度改革后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于住房的市場(chǎng)化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年以超過7%的速度增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長(zhǎng)[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國(guó)家的財(cái)政收入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了金融市場(chǎng)的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系程度。以避免對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。
一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展及二者相互作用對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)中普遍存在如下問題：金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī)；房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定加大國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)？如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問題，就要科學(xué)、合理的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系。
因此，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題提供一些實(shí)證支持。
2 研究的設(shè)計(jì)
2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)
本文選擇的模型區(qū)域?yàn)檫|寧省沈陽市。主要原因有以下幾個(gè)方面：
第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國(guó)家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對(duì)沈陽市的研究對(duì)遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。
第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來，其房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展迅猛，具備了對(duì)二者市場(chǎng)進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。
第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時(shí)代大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市未來的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對(duì)于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系研究對(duì)規(guī)避金融危機(jī)以及對(duì)沈陽市未來的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。
2.2 指標(biāo)選取依據(jù)
如何來選取指標(biāo)來代表房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)研究的成敗起著決定性作用。本文對(duì)指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則：
第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的功能定義來選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價(jià)證券買賣，資金供給者和需求者融通資金的場(chǎng)所或過程。根據(jù)金融市場(chǎng)的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行歸納選取。如《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國(guó)商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價(jià)證券）來表征金融市場(chǎng)的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國(guó)商品房的交易額和金融機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場(chǎng)的表征指標(biāo)[2]-[3]。
第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準(zhǔn)確的收集，因此將代表金融市場(chǎng)發(fā)展的證券交易額這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替[4]-[5]。
根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實(shí)際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)作為表征金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為貸款合計(jì)。
2.3 數(shù)據(jù)來源說明
在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的研究中，有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個(gè)，經(jīng)過對(duì)數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對(duì)，確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見表2-1。
2.4 模型選取依據(jù)
根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計(jì)為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS在平面直角坐標(biāo)系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，得到散點(diǎn)圖2-1。
圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)散點(diǎn)圖
從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢(shì)，說明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對(duì)變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS軟件來對(duì)兩個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。
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3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究
3.1 相關(guān)分析
運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS計(jì)算出銷售總額和貸款合計(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。
根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：Pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，P=0.024
3.2 回歸分析
通過上述的相關(guān)分析，我們計(jì)算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時(shí)觀察散點(diǎn)圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢(shì)。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，以貸款合計(jì)為自變量，以銷售總額為因變量，進(jìn)行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（Model Summary）：表示相關(guān)系數(shù)(R)=0.891，判定系數(shù)(R Square，R2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%，即運(yùn)用該曲線模型，自變量X(貸款合計(jì))可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。
方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(Regression mean Square)=3.591，剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187，F(xiàn)=19.213，P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對(duì)應(yīng)的P值的大小。由于P=0.007
回歸分析系數(shù)分析(Coefficients)：表示常數(shù)項(xiàng) (Constant)= 3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(Std. Error)=0，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(Beta)=0.410， t檢驗(yàn)的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計(jì))的t值所對(duì)應(yīng)的P值的大小。由于P=0，所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。
圖2-2貸款合計(jì)與銷售總額擬合曲線圖
根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運(yùn)用SPSS進(jìn)行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2。
3.3 研究結(jié)果
通過實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計(jì)與類指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%，銷售總額變動(dòng)的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動(dòng)解釋；F檢驗(yàn)與T檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個(gè)模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會(huì)隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)2003-2009年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售總額與代表金融市場(chǎng)的貸款合計(jì)隨著時(shí)間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，并且該趨勢(shì)符合類似指數(shù)曲線的波動(dòng)走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)幅度較小，其變動(dòng)也對(duì)房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動(dòng)。從指標(biāo)的代表的市場(chǎng)角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈依賴性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。
4 結(jié)論與建議
本文通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析。揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有一定程度上的相關(guān)性。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)市成是資金密集型市場(chǎng)，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營(yíng)者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場(chǎng)給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，使得金融市場(chǎng)特別青睞房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在未來的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對(duì)本文所得到的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：
第一、積極鼓勵(lì)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)日益膨脹的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款批準(zhǔn)的審核力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理，完善個(gè)人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度等[6]。通過調(diào)控金融機(jī)構(gòu)相關(guān)貸款來有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。應(yīng)該加強(qiáng)多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場(chǎng)。
第三、建立住房抵押貸款次級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系起來，積聚社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，建立起不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的次級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于放貸金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)資金來源，有效地把貸款風(fēng)險(xiǎn)向證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險(xiǎn)分散給廣大投資者。對(duì)于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的新型投資方式。
參考文獻(xiàn)
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[3]李陽.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析[D].廈門大學(xué)碩士論文，2006.
[4]沈陽市統(tǒng)計(jì)局.沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒[M].沈陽市統(tǒng)計(jì)局出版，2001-2007.
內(nèi)容摘要：隨著人們對(duì)住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對(duì)我國(guó)進(jìn)一步深化住房制度改革，提高住房市場(chǎng)有效需求，培養(yǎng)我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產(chǎn)抵押貸款證券化中發(fā)揮最大作用這一中心思想，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況構(gòu)建一個(gè)可行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過程中的行為選擇。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為
我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化流程設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)施的過程，就是房地產(chǎn)抵押貸款的收益與風(fēng)險(xiǎn)在各主體間重新分配的過程，所以有必要對(duì)證券化的流程進(jìn)行一個(gè)合理的設(shè)計(jì)，使各個(gè)主體在證券化過程中獲得均衡的收益與風(fēng)險(xiǎn)。
在制度框架不同的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的程序各自不同，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，可以采用這樣的一個(gè)基本程序
政府行為的選擇
抵押貸款證券化作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新活動(dòng)，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場(chǎng)秩序與規(guī)則?？紤]到制度變遷中政府往往具有強(qiáng)制力優(yōu)勢(shì)，因此抵押貸款證券化需要政府的協(xié)調(diào)。筆者認(rèn)為，政府行為應(yīng)該主要從以下幾個(gè)方面入手：
（一）完善制度環(huán)境
1.積極規(guī)范、完善和擴(kuò)大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。針對(duì)目前我國(guó)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上存在的主要問題，政府可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)調(diào)整：
針對(duì)貸款方式單一、缺乏靈活性的問題，應(yīng)給予商業(yè)銀行更大的自，鼓勵(lì)其以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新和豐富個(gè)人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況。針對(duì)不同市場(chǎng)制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個(gè)性化服務(wù)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模。
人民銀行應(yīng)對(duì)抵押貸款實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、利率、分期付款計(jì)劃、貸款條件、保險(xiǎn)服務(wù)、貸款管理等標(biāo)準(zhǔn)化，為抵押貸款支持證券在二級(jí)市場(chǎng)上的順利推行創(chuàng)造一個(gè)規(guī)范化的操作環(huán)境。
針對(duì)住房消費(fèi)市場(chǎng)上嚴(yán)重的供需不平衡的問題，應(yīng)著重解決中低收入家庭的住房問題，建立和健全住房保障供應(yīng)體系，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。為鼓勵(lì)商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)向中低收入家庭提供貸款，可以對(duì)住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率、財(cái)政貼息，政府也可以成立專門機(jī)構(gòu)為低收入家庭提供擔(dān)保。
針對(duì)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)參與者單一的問題，應(yīng)努力推動(dòng)住房金融體系的建設(shè)，例如加強(qiáng)我國(guó)政策性的住房?jī)?chǔ)蓄銀行的建設(shè)。
為了積極培育住房市場(chǎng)，還應(yīng)加強(qiáng)住宅產(chǎn)權(quán)管理，進(jìn)行全國(guó)住宅信息系統(tǒng)建設(shè)。另外，為了防止市場(chǎng)失靈，政府也應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的能力。
2.加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發(fā)起人出售貸款方式的合法性，權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，破產(chǎn)隔離對(duì)抵押人權(quán)益的影響、以及特設(shè)信托機(jī)構(gòu)的法律管轄等方面，都對(duì)傳統(tǒng)的法律規(guī)范提出了挑戰(zhàn)。針對(duì)有關(guān)抵押貸款能否轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移的方式、原債務(wù)人的知情權(quán)問題以及真實(shí)出售的法律問題等，有必要對(duì)現(xiàn)行法律必須給予適當(dāng)?shù)男抻?，才能為我?guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供法律支持和保障。我國(guó)政府在推進(jìn)住房抵押貸款證券化時(shí)，可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善和修訂《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《公司法》、《證券法》和《信托法》，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關(guān)制度方面，一方面，應(yīng)盡快完善與抵押貸款支持證券相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；另一方面，為了增強(qiáng)抵押擔(dān)保證券的吸引力，我國(guó)可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上稅收制度的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行稅收優(yōu)惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對(duì)投資者的吸引力。
3.建立特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內(nèi)容之一，根據(jù)我國(guó)的實(shí)踐來看，以信托公司作為載體的資產(chǎn)證券化方案遇到的障礙會(huì)相對(duì)小些。因?yàn)樵谀壳拔覈?guó)的法律環(huán)境和金融制度下，信托公司所特有的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制完全符合資產(chǎn)證券化運(yùn)行機(jī)制的本質(zhì)要求，因此，SPV采取信托模式應(yīng)該是目前我國(guó)資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實(shí)選擇。
但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)抵押貸款證券化長(zhǎng)久發(fā)展的角度看，政府發(fā)起設(shè)立的SPV也應(yīng)占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評(píng)級(jí)較高，融資成本較低，而且在抵押市場(chǎng)上可以充當(dāng)“最后貸款人”的角色。這對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的交易程序，有效的定價(jià)機(jī)制和統(tǒng)一的清算體系均將產(chǎn)生不可低估的影響。在美國(guó)、加拿大和我國(guó)香港地區(qū)，抵押二級(jí)市場(chǎng)都是由政府發(fā)起設(shè)立的公司推動(dòng)的，這體現(xiàn)了政府對(duì)住宅金融市場(chǎng)的干預(yù)與扶持。但SPV不是政府的行政機(jī)構(gòu)，必須遵循市場(chǎng)運(yùn)作的原則，這種將政府扶持與市場(chǎng)原則有機(jī)結(jié)合的方式有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙重目標(biāo)。
（二）完善信用環(huán)境
1.充分發(fā)揮政府信用增級(jí)的功能。信用增級(jí)可以分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩類，內(nèi)部信用增級(jí)的方式有超額抵押、建立現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶等。外部信用增級(jí)主要通過金融擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)。除此之外，還可以選擇資信度高的商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司充當(dāng)擔(dān)保人，并與其簽訂擔(dān)保協(xié)議。
對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)，是實(shí)行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵，而以什么方式提供信用擔(dān)保，則是信用增級(jí)的核心。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，住房抵押貸款證券化的擔(dān)保方式主要有政府擔(dān)保、企業(yè)擔(dān)保和個(gè)人擔(dān)保等。
在我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化，政府擔(dān)保也可以發(fā)揮重要作用：政府信譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)，由政府來進(jìn)行信用增級(jí)，能增強(qiáng)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的安全感，提高他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，消除惜貸心理。
政府提供信用增級(jí)，能促進(jìn)中低收入家庭的住房消費(fèi)。為中低收入者提供抵押貸款的擔(dān)保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費(fèi)的供需矛盾的目標(biāo)相一致。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，信用基礎(chǔ)薄弱且信用制度滯后。政府采用擔(dān)保的方式來進(jìn)行信用增級(jí)，其示范作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擔(dān)保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔(dān)保，表明了政府推動(dòng)住房金融市場(chǎng)的決心，促使更多的貸款機(jī)構(gòu)和商業(yè)性保險(xiǎn)公司放心大膽地積極參與住房貸款業(yè)務(wù)。
政府擔(dān)保減少了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。政府擔(dān)保進(jìn)入保險(xiǎn)市場(chǎng)，可以將社會(huì)上信用風(fēng)險(xiǎn)高的那一部分購(gòu)房者（中低收入家庭）從商業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)中分離出來，實(shí)質(zhì)是降低了金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)，有利于商業(yè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化操作。政府同時(shí)在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮信用增級(jí)的功能，可以使我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)得到進(jìn)一步完善。
政府提供信用增級(jí)，最大的一個(gè)問題應(yīng)該是資金來源問題。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的情況，我國(guó)政府也可以通過財(cái)政預(yù)算撥付、收取保險(xiǎn)費(fèi)以及存儲(chǔ)準(zhǔn)備金等手段來解決擔(dān)保賠償所需的資金問題。2.建立信用評(píng)估體系。我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)還處于起步階段，個(gè)人信用制度的欠缺已經(jīng)成了抵押貸款證券化發(fā)展的巨大障礙。在我國(guó)信用評(píng)估體系的建設(shè)的起步階段，政府推動(dòng)可以發(fā)揮極大作用：
制定和實(shí)施有關(guān)法律。目前的問題是我國(guó)法律法規(guī)涉及個(gè)人征信方面的有關(guān)立法相對(duì)滯后，至今只有一部《征信管理?xiàng)l例》，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應(yīng)該強(qiáng)化政府這一外部強(qiáng)制力的作用，對(duì)《擔(dān)保法》、《合同法》、《貸款通則》等涉及個(gè)人信用方面的條款作必要的修改和完善；對(duì)保護(hù)個(gè)人隱私也應(yīng)作全面的規(guī)定，盡快出臺(tái)關(guān)于信用數(shù)據(jù)開放和使用的法律法規(guī)?？傊?，政府應(yīng)該建立一系列違約懲罰機(jī)制，規(guī)定信用資料的傳播范圍，保護(hù)公民的合法權(quán)益等，最終目的是建立起一個(gè)安全高效的個(gè)人信用評(píng)估體系。
發(fā)揮政府作用，推動(dòng)信用評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。據(jù)報(bào)道，我國(guó)自1987年在沈陽成立首家信用評(píng)級(jí)公司以來，至今約有信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1200多家，其中60％為信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，35％為開展信用調(diào)查、信用評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)管理等咨詢公司，5％為專門從事信用征集、評(píng)級(jí)和管理的信用中介機(jī)構(gòu)。顯然，總體上我國(guó)目前的信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)無論質(zhì)量、數(shù)量都不能滿足全國(guó)性個(gè)人信用評(píng)估體系建設(shè)的需要，僅僅依靠市場(chǎng)的力量來推動(dòng)個(gè)人信用制度建設(shè)也是不可行的。應(yīng)該發(fā)揮政府在監(jiān)督管理和環(huán)境創(chuàng)造上的優(yōu)勢(shì)，完善個(gè)人存款實(shí)名制，建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，建立個(gè)人基本賬戶制度，建立個(gè)人破產(chǎn)制度等。用法律的形式對(duì)個(gè)人賬戶體系、個(gè)人信用的記錄和移交、個(gè)人信用檔案的管理，個(gè)人信用級(jí)別的評(píng)定、披露和使用，個(gè)人信用主客體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定；同時(shí)明確個(gè)人信用評(píng)估各機(jī)構(gòu)的職責(zé)，使個(gè)人信用制度在法律的框架范圍內(nèi)合理運(yùn)行，規(guī)范發(fā)展。
建立科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)估管理系統(tǒng)。科學(xué)的信用信息管理系統(tǒng)是個(gè)人信用評(píng)估體系建立的基礎(chǔ)。我國(guó)目前個(gè)人信息非常分散，可以由政府出面建立個(gè)人信用評(píng)估管理系統(tǒng)。由政府將各部門的個(gè)人信息進(jìn)行匯總，以個(gè)人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評(píng)定個(gè)人信用等級(jí)。通過將信用評(píng)分結(jié)果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個(gè)科學(xué)、準(zhǔn)確和有效的信息系統(tǒng)。
總之，個(gè)人信用評(píng)估體系是房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ)之一，我國(guó)政府應(yīng)吸收、借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在信用制度建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立具有我國(guó)特色的信用評(píng)估體系,從而保障我國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（三）完善金融環(huán)境
目前，我國(guó)還沒有建立起一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待進(jìn)一步明確。在我國(guó)抵押貸款證券化試點(diǎn)工作已經(jīng)正式啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將會(huì)更加活躍，但也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。目前來看，抵押貸款證券化過程中以下幾個(gè)有關(guān)金融改革與監(jiān)管的問題顯得尤為重要：
逐步實(shí)現(xiàn)從“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是全球金融業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，也是抵押貸款證券化帶來的必然結(jié)果。但是，分業(yè)經(jīng)營(yíng)是我國(guó)在證券市場(chǎng)發(fā)展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運(yùn)作中，關(guān)于“分業(yè)”還是“混業(yè)”的問題就不可避免了?！盎鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)”可以擴(kuò)大整個(gè)金融業(yè)的資源利用效率，提高金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)的相互促進(jìn)和發(fā)展。但分業(yè)經(jīng)營(yíng)卻又利于金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。從我國(guó)實(shí)踐來看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業(yè)拆借市場(chǎng)，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場(chǎng)的通道。2000年2月，中國(guó)人民銀行和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，允許符合條件的證券公司以自營(yíng)股票和證券投資基金作質(zhì)押向商業(yè)銀行貸款，在一定程度上打通了商業(yè)銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布并開始實(shí)施《商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司試點(diǎn)管理辦法》。按照規(guī)定，我國(guó)商業(yè)銀行可直接出資設(shè)立基金管理公司。銀行將借此進(jìn)入證券市場(chǎng)。這一切現(xiàn)實(shí)說明，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，原來的規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)我國(guó)目前的形勢(shì)發(fā)展。
我國(guó)能否順利實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵取決于金融風(fēng)險(xiǎn)是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)又依賴于完善的金融監(jiān)管制度。因此，政府有必要進(jìn)一步健全和完善我國(guó)金融監(jiān)管，逐步實(shí)現(xiàn)由“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的重大轉(zhuǎn)變。
