發(fā)布時間：2023-06-16 16:25:09
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟(jì)行為，這對企業(yè)達(dá)成預(yù)定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和戰(zhàn)略至關(guān)重要。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日趨多樣化，有通過內(nèi)部的債權(quán)和股權(quán)融資、預(yù)售融資以及共同開發(fā)融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進(jìn)行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風(fēng)險相應(yīng)增大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關(guān)企業(yè)以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。可見，在融資過程中加強(qiáng)財務(wù)管理意義重大。
2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強(qiáng)財務(wù)管理的意義
1.能夠降低融資風(fēng)險。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕趶氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應(yīng)用科學(xué)、有效的財務(wù)管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規(guī)劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。
2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營管理活動的過程中需要進(jìn)行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進(jìn)行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)財務(wù)管理，可以對融資額度的可能性進(jìn)行評估。然后可根據(jù)融資所要達(dá)成的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務(wù)管理工作還可以對所籌集的資金進(jìn)行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財務(wù)風(fēng)險
1.資金鏈斷裂風(fēng)險。在實(shí)際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因?yàn)槿谫Y困難而帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進(jìn)而給財務(wù)也帶來了巨大的風(fēng)險，企業(yè)在競價買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃等各個環(huán)節(jié)中都需要強(qiáng)大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現(xiàn)差池就會影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。（2）因不合理融資而造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資和高利率融資，而這無疑會給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險。
2.成本控制風(fēng)險。融資作為一種經(jīng)濟(jì)行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費(fèi)用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強(qiáng)財務(wù)管理，進(jìn)而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與核心競爭力，還會因?yàn)槭艿匠杀镜母鞣N不確定因素的影響而面臨成本進(jìn)一步增加的風(fēng)險。
3.投資風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常都比較長，并且整個開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開發(fā)前都將關(guān)注焦點(diǎn)放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析活動，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風(fēng)險。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務(wù)，這種模式必然會導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險。如在最終的銷售過程中，因?yàn)檎?、市場等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，給企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。
4、加強(qiáng)財務(wù)管理的建議
1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財務(wù)管理工作，首先就要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對整個項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算外，還要做好財務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項(xiàng)目投資決策時的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)都是有計劃和有原則的進(jìn)行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來說，就是財務(wù)部門要建立財務(wù)預(yù)算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險評估，對資金流動中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康、有序地進(jìn)行。
2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)因?yàn)槠涮厥庑?，?dǎo)致整個開發(fā)過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項(xiàng)目在開發(fā)過程中缺乏對資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進(jìn)而造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時甚至可能造成開發(fā)的項(xiàng)目不能按時完工。因此，必須加強(qiáng)對資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。
3.及時分散風(fēng)險。首先，要做好投資的區(qū)域性分散工作，將房地產(chǎn)投資從一個區(qū)域分散到多個區(qū)域，如可將只在一個區(qū)域從事開發(fā)項(xiàng)目的工作轉(zhuǎn)變?yōu)樵诙鄠€區(qū)域均進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，從而可以有效避免因一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內(nèi)的市場或政策波動而帶來的損失。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資方式；房地產(chǎn)行業(yè)
在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用不容忽視。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷攀升，人們對房地產(chǎn)行業(yè)有了更高的要求和關(guān)注度。房地產(chǎn)金融也就是在房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求之下逐步發(fā)展起來的，商業(yè)銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛參與了對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入。由此，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的聯(lián)系便愈發(fā)緊密，而金融泡沫也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)在人們生活當(dāng)中的重要性，展開房地產(chǎn)金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。
1房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特點(diǎn)
1.1房地產(chǎn)與金融的關(guān)系
眾所周知，房地產(chǎn)的發(fā)展要依靠金融業(yè)提供的充足資金。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，每一個環(huán)節(jié)都要用到不少的資金。所以除了開發(fā)商要有雄厚的資金基礎(chǔ)之外，金融機(jī)構(gòu)參與投資也是非常重要的。通過房地產(chǎn)的良好發(fā)展，金融業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤收益，將房地產(chǎn)作為抵押品，比貨幣的有更穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也是金融機(jī)構(gòu)鐘情房地產(chǎn)投資的最大原因。
1.2房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵
在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和消費(fèi)的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務(wù)等，統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融也是房地產(chǎn)和金融行業(yè)在長期發(fā)展融合之后所產(chǎn)生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金，支持房地產(chǎn)的良好發(fā)展和健康的資金循環(huán)。1.3房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融有保值增值性強(qiáng)、資金流量大和輪轉(zhuǎn)周期長的幾個特點(diǎn)。房地產(chǎn)的抗通貨膨脹能力較強(qiáng)，這一特點(diǎn)也讓其有了較大的穩(wěn)定性。房產(chǎn)是生活必需品，也具有金融性質(zhì)，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目便需要大量的資金注入。房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計到銷售需要的時間周期較長，如果消費(fèi)者是分期付款，付款期限便長達(dá)幾十年，這讓房地產(chǎn)周期有了輪轉(zhuǎn)周期長的特點(diǎn)。
2房地產(chǎn)金融的風(fēng)險
金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)籌集資金、清算等過程中，由于環(huán)境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，主要有以下方面：
2.1融資渠道單一
對于西方發(fā)達(dá)國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過各項(xiàng)基金金融融資，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量眾多，多數(shù)資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。
2.2市場監(jiān)管不到位
房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，國家的政策和規(guī)范也會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大影響。一些地區(qū)過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區(qū)的政府采取縱容態(tài)度，監(jiān)管不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫更嚴(yán)重，同時加重了房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。
2.3信貸規(guī)模增長過快
我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方發(fā)達(dá)國家相比起步較晚，飛速發(fā)展的過程中，風(fēng)險性也逐漸加重。人口增長和城市化進(jìn)程的逐步深化，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房產(chǎn)價格有了較大的提升，很多地區(qū)出現(xiàn)了炒房熱潮。各大金融機(jī)構(gòu)面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產(chǎn)當(dāng)中，信貸規(guī)模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進(jìn)一步加重。
2.險識別應(yīng)對體制不完善
當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險識別和應(yīng)對體系缺乏完善，還沒有能力準(zhǔn)確識別和應(yīng)對各類風(fēng)險。對于市場上來講，如果出現(xiàn)泡沫破滅，銀行將會出現(xiàn)大量壞賬，房地產(chǎn)經(jīng)營將難以為繼；信用上，因?yàn)閷杩钊说膶徍瞬灰?guī)范，會出現(xiàn)房屋難以銷售，開發(fā)商可能會因?yàn)橘r錢而無法償還貸款。
3房地產(chǎn)金融的解決對策
3.1擴(kuò)大融資渠道
由于融資渠道單一，造成了風(fēng)險集中的情況出現(xiàn)。針對這一點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)開發(fā)多元化的融資渠道，通過多遠(yuǎn)話的融資方式，轉(zhuǎn)變當(dāng)前融資渠道單一的局面。另外，可以加強(qiáng)推動房地產(chǎn)貸款的證券化，通過對房地產(chǎn)信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關(guān)注，把流動性不高的房地產(chǎn)投資變?yōu)橘Y本市場當(dāng)中的證券資產(chǎn)，同時加強(qiáng)信托的管理機(jī)制，推進(jìn)信息公開化，推動房地產(chǎn)信托投資基金在我國的良好發(fā)展。
3.2完善法規(guī)政策
房地產(chǎn)是和人們生活有緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，不過當(dāng)前有大量的投機(jī)性需求出現(xiàn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供小于求，所以，政府需要制定相關(guān)管控措施，來抑制房地產(chǎn)當(dāng)中的投機(jī)性需求，達(dá)到控制房價的目的；通過出臺相關(guān)法律政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)金融市場參與者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的軌道上進(jìn)一步發(fā)展。
3.3控制信貸規(guī)模
通過政府的力量，控制信貸規(guī)模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結(jié)合房地產(chǎn)信貸，對不良貸款和盲目投資進(jìn)行篩選和規(guī)避。
3.4完善發(fā)展與監(jiān)管機(jī)制
想要解決房地產(chǎn)金融發(fā)展當(dāng)中的問題，除了要進(jìn)一步完善相關(guān)法律條例之外，還需要建立起長期穩(wěn)定發(fā)展的機(jī)制。想要達(dá)成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃。另一方面，展開房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調(diào)控，保證供需平衡，準(zhǔn)確預(yù)測發(fā)展態(tài)勢，合理引導(dǎo)投資。
4結(jié)束語
通過上述分析，我們可以看出房地產(chǎn)金融對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。想要房地產(chǎn)金融有牢固的發(fā)展基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)行業(yè)有足夠的保障力，就需要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體狀況，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新性，保證其質(zhì)量的可靠性，通過多遠(yuǎn)化的發(fā)展方式，達(dá)到房地產(chǎn)金融長期、穩(wěn)固的進(jìn)步和發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：調(diào)控政策 房地產(chǎn) 投資 問題 措施
隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監(jiān)管的放松、信息技術(shù)以及金融工具的創(chuàng)新，房地產(chǎn)自身得到了很大程度上的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也正逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道，很大程度的推動了我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列的宏觀調(diào)控的政策措施。過去的房地產(chǎn)投資決策受到國家宏觀調(diào)控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調(diào)控政策兩種方式之間的協(xié)調(diào)性，一是政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)直接產(chǎn)生的影響，二是通過對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向作用影響到房地產(chǎn)的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調(diào)控的措施，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展帶來了機(jī)遇；另一方面，國家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營也產(chǎn)生了很多的不利影響，尤其是對房地產(chǎn)投資的財務(wù)方面帶來了一定的風(fēng)險。在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的投資趨于理性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平明顯增加。以前的財務(wù)預(yù)警機(jī)制已經(jīng)不再適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析。因此根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊背景，對房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀與可能導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，找出可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，并對這些指標(biāo)進(jìn)行分類。然后依據(jù)財務(wù)預(yù)警理論，財務(wù)風(fēng)險影響因素進(jìn)行分析，建立健全適合調(diào)控政策下運(yùn)行的投資和財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題
（一）調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險
產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動過程中的財務(wù)風(fēng)險，在不同的經(jīng)濟(jì)活動階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個階段，在每個階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險。第一是融資的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動減少；第二是投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??；第三是資金回籠時產(chǎn)生的風(fēng)險，當(dāng)國家實(shí)施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時，產(chǎn)品的銷售就會存在困難；第四是收益風(fēng)險，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風(fēng)險。
（二）現(xiàn)有的財務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策
近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財務(wù)預(yù)警是在國外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對稱，經(jīng)營者在信息編報方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。
（三）調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響
國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會的正常有序發(fā)展，同時也會造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會出現(xiàn)滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的措施
（一）加強(qiáng)對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低財務(wù)風(fēng)險
對于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權(quán)融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場需求情況的前提下進(jìn)行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯位的現(xiàn)象。
（二）建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財務(wù)預(yù)警機(jī)制
要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預(yù)測企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，都會影響到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，在進(jìn)行財務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時都必須將它們考慮在內(nèi)。財務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經(jīng)營策略的調(diào)整。
（三）多做市場調(diào)研，了解政策的動態(tài)影響
企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動態(tài)影響，同時也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足多個行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險很大程度上來源于財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強(qiáng)對于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產(chǎn)品實(shí)行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
三、結(jié)束語
總之，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險的分析和規(guī)避。加強(qiáng)對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險預(yù)警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 宏觀經(jīng)濟(jì)
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)與我國國民經(jīng)濟(jì)以及人民居住l件的改善有著密不可分的關(guān)系。它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是實(shí)現(xiàn)人民群眾“居者有其屋”的物質(zhì)基礎(chǔ)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年的超高速增長，目前已步入了穩(wěn)定發(fā)展階段。商品住房作為一種耐用品和投資品，其所在行業(yè)發(fā)展的動因是不斷加速的城市化步伐和消費(fèi)者消費(fèi)模式上的升級和轉(zhuǎn)變。從長遠(yuǎn)看，土地成本不斷抬升的趨勢、房價上漲趨于理性以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成直接的影響。在微觀層面上，房地產(chǎn)企業(yè)之間的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭、利潤下降和競爭日趨激烈也是本行業(yè)亟待解決的問題。國家有必要在土地供給、投融資優(yōu)惠以及購房貸款等方面出臺更為有利的措施，解決制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各種因素，以市場化的方式來進(jìn)行宏觀政策管理，為可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展概況
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是以商品房以及其他類型的房產(chǎn)資源作為指向性目標(biāo)，在房產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)領(lǐng)域進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動關(guān)系。它是生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系在房地產(chǎn)上的結(jié)合和體現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是對世界最新發(fā)展觀念和趨勢的一種順應(yīng)。所謂可持續(xù)發(fā)展，是指發(fā)展要有前瞻性，既要滿足當(dāng)前發(fā)展需要，又為后世留有余地。這種新型的發(fā)展觀念于上世紀(jì)八十年代出現(xiàn)，并由于與社會的發(fā)展現(xiàn)實(shí)和困惑不謀而合而受到廣泛的認(rèn)同和踐行。可持續(xù)發(fā)展觀對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、良性發(fā)展也是意義重大的。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈條綿長，涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)據(jù)估計有四十余個。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要支撐力量。2017年一季度，我國的經(jīng)濟(jì)增長率為6.9%左右，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過了七個點(diǎn)。因此，我們必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，在滿足我國居民合理的住房需求時，有效利用資源和保護(hù)環(huán)境，為后人的發(fā)展留下更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析
2017年一季度，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了6.9%的增長。根據(jù)4月18日國家統(tǒng)計局的一季度統(tǒng)計數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)是繼信息技術(shù)業(yè)、服務(wù)業(yè)和運(yùn)輸業(yè)之外增長率最快的行業(yè)，達(dá)到7.8%，高出國民經(jīng)濟(jì)增長率近一個百分點(diǎn)。綜合分析，一季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速的回升是投資、消費(fèi)與出口共同作用的結(jié)果，其中房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用不容忽視。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)占比為31%。
受到一些地區(qū)和城市商品房銷售順暢的作用，與土地及房地產(chǎn)相涉的稅種都獲得了十個點(diǎn)以上的增長幅度，其中土地增值稅達(dá)26.1 %，房產(chǎn)稅達(dá)到13.5%。一季度的國家財政收入收入也實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性的高速增長，一般公共預(yù)算收入為4.4萬億元人民幣，同比增長14.1%。這里面部分歸功于房地產(chǎn)銷售快速增長。一季度，土地出讓收入同比增長29.9%，達(dá)到近萬億元大關(guān)。土地價格呈現(xiàn)出綜合地價持續(xù)溫和增長，住宅地價較快增長以及熱點(diǎn)城市住宅地價增速趨緩的特點(diǎn)。
四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略路徑選擇
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要成員，它是實(shí)現(xiàn)社會再生產(chǎn)的一個經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，為社會再生產(chǎn)的順利開展提供了土地和房屋等的基本資源。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動因素，其涉及到的直接或者間接的經(jīng)濟(jì)利益與經(jīng)濟(jì)增長具有正相關(guān)性。房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的占比非常高，并且把相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)、裝備制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)整合在一個經(jīng)濟(jì)生態(tài)中。
（一）建立暢通的多樣化融資渠道
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是資本密集型的產(chǎn)業(yè)門類，土地與資金的最優(yōu)化組合是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的一雙翅膀。融資渠道的有效性及效率對于房地產(chǎn)行業(yè)的生存與發(fā)展有著極大的影響。融資渠道和方式不僅為房地產(chǎn)行業(yè)供給了金融血液，而且它體現(xiàn)了資本與該行業(yè)的有效的配比關(guān)系。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴以銀行借貸為主要形式的間接融資形式。在國家宏觀信貸政策趨嚴(yán)的嚴(yán)峻形式下，極易放到房地產(chǎn)整個行業(yè)的金融風(fēng)險，出現(xiàn)大量企業(yè)資金鏈斷裂或者資金無法維繼的風(fēng)險。
（二）重視風(fēng)險管理
風(fēng)險管理是系統(tǒng)工程，企業(yè)一定要從市場定位、品質(zhì)定位和房產(chǎn)環(huán)境定位等各方面全面加強(qiáng)風(fēng)險管理，降低各種風(fēng)險對企業(yè)發(fā)展存在的潛在危險，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險管理時，一定要遵循可持續(xù)的發(fā)展觀，以科學(xué)的專家論證和準(zhǔn)確的市場調(diào)研以及對項(xiàng)目的可行性研究等方式，進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險管控。在實(shí)施風(fēng)險管理時，企業(yè)要在各個層面上落實(shí)責(zé)任主體和權(quán)責(zé)，采用可靠的風(fēng)險管理手段和技術(shù)，提高風(fēng)險管理的水平和效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)管理水平。
（三）實(shí)現(xiàn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)化
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了品牌化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展階段，大的房地產(chǎn)商主導(dǎo)了這一過程。標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計與生產(chǎn)，可以有效減少物件的損耗，縮短建設(shè)周期，節(jié)約大量資金。最為重要的是，標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)方式可以最大程度地保障商品房的優(yōu)秀品質(zhì)。在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的過程中，制定標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo)文件是前提條件。房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在標(biāo)準(zhǔn)化文件和流程的指引下，實(shí)現(xiàn)對成本的目標(biāo)管理，有效控制資金投入，提供優(yōu)秀的工程管理能力，推動可持續(xù)性發(fā)展。
五、結(jié)語
總之，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的不二選擇。為此，我們必須因勢利導(dǎo)，在拓寬融資渠道、進(jìn)行風(fēng)險管理和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等方面苦下功夫。
參考文獻(xiàn)：
[1]焦艷玲.對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的思考[J].科技經(jīng)濟(jì)市場，2015，（07）.
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險分析；財務(wù)比率；模型分析
中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點(diǎn)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時，對于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強(qiáng)，也很難接到收益較大的項(xiàng)目。在2008金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，如果增強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的抵御能力，如何將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財務(wù)風(fēng)險的可能性才是重中之重。
2 保利地產(chǎn)基本狀況
2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。
2.2 保利地產(chǎn)基本財務(wù)狀況
從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴(kuò)大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴(kuò)大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險的能力。
從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。
從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因?yàn)槭袌龅墓┻^于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。
從主要財務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)之前的大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費(fèi)用增加，特別是財務(wù)費(fèi)用。
2.3 財務(wù)比率指標(biāo)分析
財務(wù)比率指標(biāo)可以反映財務(wù)風(fēng)險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。
2.3.1 償債能力
2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足?，F(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風(fēng)險。
2.3.2 資本結(jié)構(gòu)
保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務(wù)的風(fēng)險。
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負(fù)債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。
2.3.3 總資產(chǎn)的收益率
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費(fèi)用利潤率和主營業(yè)務(wù)利潤率都是下降趨勢，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時候花費(fèi)的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力就被削弱。
2.3.4 營運(yùn)能力
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險增大。
2.4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的總體評價
綜合保利地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時看不到財務(wù)危機(jī)，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運(yùn)能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個優(yōu)勢地位，就必須提高財務(wù)風(fēng)險的意識，分析財務(wù)風(fēng)險上升的原因，在日常的財務(wù)活動和經(jīng)營活動中加強(qiáng)管理和防范，及時的調(diào)整策略。
3 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因
3.1 宏觀政策
3.1.1 宏觀調(diào)控
2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時取消新購置土地資格。
2011年，“新國八條”，加強(qiáng)對閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。
2012年，繼續(xù)促使房價回到正常，落實(shí)安居工程。
2013年，“新國五條”，打擊投資投機(jī)性購房。
2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會。
因?yàn)檫@些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢被削弱了，所以保利在購進(jìn)土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風(fēng)險加大等。
3.1.2 稅收政策
我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時，個人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實(shí)際最后都是房價的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴(kuò)大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產(chǎn)的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動，財務(wù)風(fēng)險增大。
3.2 行業(yè)形勢
3.2.1 市場競爭激烈
因?yàn)榻甑纳鐣陌l(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對這么多強(qiáng)勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。
3.2.2 市場需求
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范，才能使實(shí)際盈利和預(yù)期盈利相差不遠(yuǎn)。
3.3 內(nèi)部原因
（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢下，財務(wù)風(fēng)險會不斷的加劇，對此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。
（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對資金的依賴程度高，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險加劇。
4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范的建議
4.1 決策者財務(wù)風(fēng)險意識需加強(qiáng)
企業(yè)決策者對財務(wù)風(fēng)險的重視程度直接影響整個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競爭激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。
4.2 財務(wù)人員的風(fēng)險管理能力
財務(wù)人員要對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識必須提高，順應(yīng)社會發(fā)展的要求，將財務(wù)風(fēng)險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務(wù)風(fēng)險狀態(tài)進(jìn)行及時的監(jiān)控和防范，也要及時和客觀的將保利地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務(wù)風(fēng)險的防范措施。
4.3 保障償債能力
從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實(shí)現(xiàn)。
4.4 海外融資
保利地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，高速發(fā)展和高負(fù)債是分不開的。保利地產(chǎn)的融資渠道一直在國內(nèi)，近年來國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，國家宏觀調(diào)控政策多，保利地產(chǎn)的資金的流動性也較以前不好。與此同時，保利最大的競爭對手萬科已經(jīng)在海外融資的道路上，萬科的海外融資降低了萬科的融資成本。對此，保利地產(chǎn)也應(yīng)該加快拓寬融資渠道的步伐，以此來降低融資成本。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)危機(jī)；處理；控制；措施
房地產(chǎn)公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃管理，以及相關(guān)中介服務(wù)和其他經(jīng)濟(jì)活動的獨(dú)立部門。在一個整體宏觀經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以驅(qū)動建材、建筑、機(jī)械、冶金、機(jī)械、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量社會就業(yè)機(jī)會，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，有資金投入量大、開發(fā)周期長，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響較大的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式具有較大的特殊性：不僅資產(chǎn)負(fù)債率較高，而且投資回收周期長。房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程實(shí)際上是大量的資金的運(yùn)作過程，涉及金融風(fēng)險復(fù)雜而多樣，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著比較大的財務(wù)風(fēng)險。如何規(guī)避和防范風(fēng)險因素，盡早發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)危機(jī)，使企業(yè)盡快消除發(fā)展過程中的潛在風(fēng)險，構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的房地產(chǎn)是一種重要的方法。
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)是指企業(yè)的現(xiàn)金流量不能滿足企業(yè)的需求，如無法支付到期貸款或借款、不能足額按進(jìn)度支付合同約定的工程款項(xiàng)或工資薪金，總之是企業(yè)的現(xiàn)金流無法支撐企業(yè)的正常經(jīng)營要求。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的認(rèn)識，從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的內(nèi)容和特點(diǎn)可以了解，我們認(rèn)為，相對于其他企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)危機(jī)主要產(chǎn)生自資金流入環(huán)節(jié)?？赡軙?yàn)檎咴?，或企業(yè)產(chǎn)品不能迎合市場，導(dǎo)致實(shí)際銷售收入沒有達(dá)到預(yù)期，而同時房地產(chǎn)企業(yè)過度運(yùn)用財務(wù)杠桿，在高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，信貸資金被回收。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)一旦發(fā)生，對上下游的金融行業(yè)、制造業(yè)等，都將造成極大的影響。地區(qū)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。因此相對而言，發(fā)展以制造業(yè)升級為經(jīng)濟(jì)支柱的新型工業(yè)化道路，也確實(shí)是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認(rèn)為，制造業(yè)升級可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè)，成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè)，無疑是片面而書本化的。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)風(fēng)險分析
2.1 政策性風(fēng)險
把政策性風(fēng)險放在首位，基于我國不完全市場經(jīng)濟(jì)的大背景。有形的手經(jīng)濟(jì)生活中依然起著巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個傳統(tǒng)的、有較高利潤率的行業(yè)。我國連續(xù)十余年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、房價只漲不跌的歷史，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)可能忽略了危機(jī)的逼近，而且使大量資金從制造業(yè)及其他行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，民企、央企，都要來分一杯羹，這使國家認(rèn)識到了整個行業(yè)的不健康，導(dǎo)致了調(diào)控的到來。雖然對近期、中長期的房地場行業(yè)走勢市場有著很多不同的預(yù)測和判斷，但近兩年，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的到來，證明了房價不可能永遠(yuǎn)居高不下，只漲不跌。政策性風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響就是收入的劇減，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的危機(jī)也來自現(xiàn)金流的枯竭。限購政策恰恰打中了這一要害，有房產(chǎn)在手的、較富有的客戶被限制購買；而無房產(chǎn)的年輕人面對高房價卻望房興嘆。同時，銀行信貸政策的收緊，對房地產(chǎn)行業(yè)是二次精確打擊，房地場行業(yè)從銀行信貸行業(yè)眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監(jiān)會明確的限制房地場行業(yè)的融資方式，數(shù)種傳統(tǒng)的融資渠道被政策限制，導(dǎo)致企業(yè)從市場取得資金越來越困難，成本越來越高，最終必將影響到企業(yè)資金鏈的安全。
2.2 經(jīng)營性風(fēng)險
在過去十年，在房地場行業(yè)景氣的大前提下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險相對來說是較小的。房地產(chǎn)企業(yè)只需重復(fù)做幾件事：買地、土地抵押取得貸款、開發(fā)、銷售、資金回籠、再買地……，在那個階段，房地場市場一片繁榮，房子一開盤幾乎都銷售一空，快速的資金回流和較高的利潤率保證了企業(yè)再投資的資金來源。在現(xiàn)今的環(huán)境下，經(jīng)營風(fēng)險來自于以下方面：一、產(chǎn)品風(fēng)險。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場整體供大于求的前提下，產(chǎn)品設(shè)計的重要性得以突出，房地產(chǎn)商突然發(fā)現(xiàn)，客戶的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來客戶排隊購買的熱情了，在這種情況下，產(chǎn)品設(shè)計的失敗將使企業(yè)付出沉重代價。二、投資風(fēng)險。如果企業(yè)能產(chǎn)生合理的現(xiàn)金流和利潤，擁有部分剩余的資金，就會產(chǎn)生新的投資想法。而面對通貨膨脹和較大的市場風(fēng)險，如果沒有良好的市場調(diào)查，惡性競爭、強(qiáng)行上馬新項(xiàng)目，如新投資的項(xiàng)目不能趕上進(jìn)度，不能達(dá)到預(yù)期收益，極易造成投資失敗，對于一般規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一兩個項(xiàng)目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財務(wù)杠桿風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，而資金缺口不是上一個項(xiàng)目的利潤可以完全解決的，必然主要靠負(fù)債來解決。雖然負(fù)債融資的可以在一定程度上，能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，財務(wù)杠桿系數(shù)越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)更加突出。但債務(wù)比率的上升，會使房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險增加。而目前市場利率在高位徘徊，據(jù)觀察，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本遠(yuǎn)高于銀行基準(zhǔn)利率，達(dá)到了9%到15%，如果企業(yè)經(jīng)營不能達(dá)到預(yù)期的的收益率，高利率會給企業(yè)帶來較大的償付風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)風(fēng)險處理
3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化
房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，資金管理應(yīng)該更側(cè)重于集中式的管理的企業(yè)模式?？梢苑乐蛊髽I(yè)支付危機(jī)發(fā)生，保持資本流動平衡?？赏ㄟ^資本流動的有效管理以及控制企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的內(nèi)部資金、流動，而且有效地監(jiān)控組織經(jīng)費(fèi)使用。集團(tuán)總部使用資金池，整合、合理調(diào)整統(tǒng)籌安排資金使用，從而加強(qiáng)內(nèi)部資本集約管理，優(yōu)化資本分配，不僅可對從屬企業(yè)資金調(diào)度實(shí)時監(jiān)控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團(tuán)作為一個整體，而且可以滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加速資金周轉(zhuǎn)效率，因?yàn)橛写笠?guī)模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環(huán)，改善整個集團(tuán)的資金使用效率，同時確保資金的安全。
3.2 多種融資渠道、創(chuàng)新融資方法、分散風(fēng)險
通過多種渠道融資，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造相對安全的企業(yè)資金鏈?？梢詫⒎康禺a(chǎn)資金鏈和目前資本市場對接，通過建立房地產(chǎn)資金的內(nèi)部和外部循環(huán)系統(tǒng)。在企業(yè)需要資金時，可迅速取得融資，有資金閑置時，可以進(jìn)入外部循環(huán)系統(tǒng)，以減少企業(yè)財務(wù)成本?？芍贫ㄏ嚓P(guān)風(fēng)險分散，確保資金鏈的安全的預(yù)警措施。同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須對其資金鏈管理進(jìn)行研究并尋找更適合自身發(fā)展的企業(yè)融資、投資模式。隨著我國金融市場的不斷開放，新的融資渠道和新的資金不斷進(jìn)入市場，在目前的資本市場中，除了日益激烈的市場競爭，還有可以減少借款企業(yè)成本，低風(fēng)險的融資手段。這需要財務(wù)人員有敏銳的嗅覺，嘗試新的融資方法。合理的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，避免銀行利率上升或準(zhǔn)備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發(fā)揮。企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部和外部的融資相結(jié)合，多元化融資，積極拓寬資金來源，將成為企業(yè)化解財務(wù)危機(jī)的重要手段。
3.3 加強(qiáng)收益分配管理和投資控制，建立預(yù)警機(jī)制
當(dāng)企業(yè)處于相對穩(wěn)定的和成熟的階段，收入分配政策應(yīng)是適當(dāng)減少，使企業(yè)保持一定的現(xiàn)金儲備。在市場方向不明朗的前提下，精簡投資項(xiàng)目，對新項(xiàng)目做全面的投資收益分析、市場調(diào)查、根據(jù)市場好惡設(shè)計不同的、差異化的住宅產(chǎn)品。建立一套財務(wù)危機(jī)的早期診斷和預(yù)警機(jī)制，將危機(jī)消滅在萌芽階段，對企業(yè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。它有助于對危機(jī)產(chǎn)生的深層原因進(jìn)行分析。我們可以通過設(shè)置，觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)信號控制預(yù)測。這些敏感財務(wù)指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、開發(fā)項(xiàng)目收益率、現(xiàn)金流量、資金實(shí)際成本等、并采取適當(dāng)?shù)拇胧?，在財?wù)危機(jī)積累、危機(jī)全面爆發(fā)前，作出判斷和應(yīng)對。
4 結(jié)論
我國房地產(chǎn)企業(yè)受來自企業(yè)內(nèi)部和外部內(nèi)外風(fēng)險的影響，排除風(fēng)險的關(guān)鍵在于預(yù)判并主動處理風(fēng)險，并加以控制。與此同時，加大分析投入能力和應(yīng)急處理，可事先通過分析財務(wù)指標(biāo)和控制開發(fā)等項(xiàng)環(huán)節(jié)風(fēng)險分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險發(fā)生，促進(jìn)其持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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世界各地在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中幾乎都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，為此，各國專家們對房地產(chǎn)泡沫的成因、過程和影響，特別是房地產(chǎn)與金融市場的聯(lián)動關(guān)系做了大量深入的研究。
研究表明，風(fēng)險比較高是房地產(chǎn)行業(yè)天然的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，而且受土地市場嚴(yán)格約束，所以供給的調(diào)整相對缺乏彈性。當(dāng)房地產(chǎn)價格趨高時，會刺激供給方的投資，但是，房產(chǎn)建成時的市場形勢可能和投入時差異很大。如果此時市場價格已經(jīng)趨降，那么供給的增加會進(jìn)一步拉動價格向下，形成負(fù)反饋。經(jīng)驗(yàn)表明，供給方很難對將來的市場作準(zhǔn)確的判斷，甚至當(dāng)前的信息也往往難以準(zhǔn)確、及時地獲取。原因在于房地產(chǎn)的供給與其他行業(yè)產(chǎn)品不同，異質(zhì)性很強(qiáng)，有地域性的差異和資本結(jié)構(gòu)的差異；另外，房地產(chǎn)不存在中心交易市場，交易相對不頻繁，交易成本高；價格是由雙邊談判決定的，缺乏可用的信息和透明度。另外一個風(fēng)險在于，房地產(chǎn)市場并沒有像股票市場一樣完備對沖，如遠(yuǎn)期和沽空機(jī)制，缺少短期套利手段來避免長期的風(fēng)險。
房地產(chǎn)行業(yè)的另外一個最重要的特點(diǎn)是與金融業(yè)天然的密切聯(lián)系，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模決定的。如果不通過融資，房地產(chǎn)很難做出規(guī)模；而一旦房地產(chǎn)進(jìn)行了某種形式的融資，開發(fā)商和投資者就共同承擔(dān)了風(fēng)險。融資越大，上面所說的負(fù)反饋效應(yīng)就越大。而如果融資渠道單一，風(fēng)險就會很集中。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)主要是通過銀行貸款時，一般情況下會以房地產(chǎn)作為抵押，這種融資方式會進(jìn)一步放大風(fēng)險：房地產(chǎn)價格越高，開發(fā)商的賬面資產(chǎn)值就越高，則其還款能力越強(qiáng)；銀行的資產(chǎn)負(fù)債組合中的價值也越高，也就有能力、也有意愿借款出去，包括開發(fā)貸款和住房按揭貸款，兩者的結(jié)合極易引起信貸膨脹。更多的資源將持續(xù)向房地產(chǎn)集中，一旦房地產(chǎn)價格下跌，上面的邏輯也將隨之倒行而引起惡性循環(huán)：隨著開發(fā)商的資產(chǎn)貶值，銀行的資產(chǎn)亦隨之貶值，經(jīng)營風(fēng)險增加，銀行會緊縮貸款（包括開發(fā)商和住戶的抵押貸款），需求進(jìn)一步不足，價格進(jìn)一步走低。
所以，據(jù)此推論，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題，一定是出在兩個環(huán)節(jié)：1．開發(fā)商對市場的預(yù)測及開發(fā)的項(xiàng)目失誤（即沒有看住市場）；2銀行向這樣的項(xiàng)目貸了款（即沒有看住自己的錢）。以往房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時的表征一般如下：房地產(chǎn)價格在短短數(shù)年內(nèi)急速上漲，然后在某個頂點(diǎn)開始更加急速地滑落。而在此之前銀行資產(chǎn)已過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中，從而造成銀行資產(chǎn)組合中房地產(chǎn)資產(chǎn)比例及抵押貸款比率過高。另外，對房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑公司以及對與房地產(chǎn)有關(guān)的非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資都很寬松也對市場起到了推波助瀾的作用，但資金鏈條最后還是上溯到銀行系統(tǒng)。毫無疑問的結(jié)論是，過度集中會帶來較高的風(fēng)險。
現(xiàn)在的問題是，為什么會有過度集中？深入的研究表明，原因主要如下：
----房地產(chǎn)周期比較長容易造成危險的短視。而市場暢旺，特別是房地產(chǎn)價格持續(xù)多年上升后，房地產(chǎn)貸款的回報和還款記錄非常好，會使人產(chǎn)生一種錯覺，即市場會繼續(xù)向好。另外價格上升，使得貸款額／價值之比下降。風(fēng)險被低估的同時，風(fēng)險管理的力度就會減弱。
----房地產(chǎn)市場的不完全信息及缺乏相應(yīng)的分析系統(tǒng)，精確計算房地產(chǎn)項(xiàng)目的貼現(xiàn)值，要有賴于租金、貼現(xiàn)率、預(yù)期通貨膨脹、貶值損失和空置率等指標(biāo)，但這些指標(biāo)不容易得到的同時，也不容易證實(shí)。而且，只要抵押品的“價值”超過貸款額，銀行就不會注意項(xiàng)目的細(xì)節(jié)。但如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下降，極可能造成抵押品價值低于貸款額，從經(jīng)濟(jì)角度來看，借款者可能因此不還錢。另外銀行借給非房地產(chǎn)系統(tǒng)的貸款（以房地產(chǎn)抵押），也會從另一個側(cè)面造成對房地產(chǎn)的過度貸款。
----不當(dāng)激勵或者道德風(fēng)險?？陀^上說，由于許多開發(fā)商在自有資金率很低的情況下，主要是依靠高杠桿式的融資來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，加上信息不對稱的普遍存在，實(shí)際上開發(fā)商通過銀行借款的風(fēng)險比通過股市募資的風(fēng)險要高，但最終這種風(fēng)險會轉(zhuǎn)嫁到銀行。
----有時是由于擴(kuò)張性的貨幣政策所致，或者是過多的外來資本注入，這兩種情形在亞洲地區(qū)較普遍存在。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險管理；策略
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)的騰飛作出了重要貢獻(xiàn)，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的社會環(huán)境和市場環(huán)境復(fù)雜，同時有涉及行業(yè)廣泛，項(xiàng)目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產(chǎn)在整個經(jīng)營過程中面臨著不可捉摸的風(fēng)險。最近幾年，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，國家經(jīng)濟(jì)政策和行政法規(guī)的變化，必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險。雖然目前大多房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)了風(fēng)險管理方法，但是風(fēng)險管理涵蓋面窄，系統(tǒng)性科學(xué)性嚴(yán)密性都不強(qiáng)，不能及時對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險金進(jìn)行識別和控制，給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運(yùn)營及整個開發(fā)過程中的風(fēng)險，建立科學(xué)嚴(yán)密系統(tǒng)的風(fēng)險管理體系，以保證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。
一房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部外部和內(nèi)部外部風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險
1投資決策風(fēng)險。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)設(shè)計階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發(fā)周期，造成通過決策所產(chǎn)生的結(jié)果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風(fēng)險。
2項(xiàng)目管理風(fēng)險。項(xiàng)目管理風(fēng)險是由管理者管理不善而對企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經(jīng)營管理能力，員工缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能。還有由于相關(guān)人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。
3財務(wù)風(fēng)險。通常來說企業(yè)投資負(fù)債比率越大，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險就越高。如果企業(yè)不能及時獲得足夠的現(xiàn)金來按月或者按年償還銀行債務(wù)本息，或者是房地產(chǎn)商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業(yè)面臨著財務(wù)風(fēng)險，可能使企業(yè)無法獲得預(yù)期的收益。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險
1政策性風(fēng)險。在房地產(chǎn)的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費(fèi)政策，金融政策，低價政策，價格決策，住房政策，環(huán)境保護(hù)政策等均會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，給房地產(chǎn)投資者帶來不可預(yù)料的風(fēng)險。
2市場供求風(fēng)險。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產(chǎn)商必須根據(jù)不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。
3金融風(fēng)險。金融風(fēng)險主要指包括利率在內(nèi)的銀行貸款政策變動風(fēng)險和信用風(fēng)險等。銀行貸款政策的細(xì)微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。
二 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理應(yīng)該做到“三控”
（一）控制投資決策風(fēng)險
為控制投資決策風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要把目光放長遠(yuǎn)，建立完善的風(fēng)險組織體系，設(shè)置專門的風(fēng)險策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監(jiān)控行業(yè)最新動向，掌握國家政策動態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)時刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的最前端，觀察每個企業(yè)的最新動向；房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能既關(guān)注行業(yè)動向，做好產(chǎn)品銷售對象有效的規(guī)避風(fēng)險，盡可能的降低投資和決策的風(fēng)險。
同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立風(fēng)險管理文化。企業(yè)應(yīng)大力培育風(fēng)險管理文化，確立樹立正確的風(fēng)險管理理念，提高員工的風(fēng)險意識，使風(fēng)險管理意識融入到員工的行動，從而促使促進(jìn)企業(yè)建立嚴(yán)密、科學(xué)、系統(tǒng)的風(fēng)險管理機(jī)制。
（二）控制項(xiàng)目實(shí)施階段管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化項(xiàng)目管理風(fēng)險意識，編制項(xiàng)目質(zhì)量保證、開發(fā)進(jìn)度計劃。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目活動之初就應(yīng)該形成風(fēng)險意識，進(jìn)行有組織的項(xiàng)目風(fēng)險計劃工作。以下是建設(shè)項(xiàng)目中因該注意的風(fēng)險隱患。
1 控制房地產(chǎn)的質(zhì)量風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性特點(diǎn), 制定綜合質(zhì)量指標(biāo),量化并具體工程質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面指標(biāo),建立綜合質(zhì)量管理體系。對從房地產(chǎn)的規(guī)劃、選址、設(shè)計、招標(biāo)、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、全過程的質(zhì)量監(jiān)控和質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)各利益主體的關(guān)系，全面提高房地產(chǎn)建筑的整體質(zhì)量。
2 控制房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前，應(yīng)該在認(rèn)真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項(xiàng)目管理體系。工程項(xiàng)目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運(yùn)用成本、設(shè)計、物業(yè)、銷售等相關(guān)部門的資源，科學(xué)合理的設(shè)計規(guī)劃從施工管理機(jī)構(gòu)組織、標(biāo)段劃分和施工平面布置到招標(biāo)采購計劃、關(guān)鍵線路計劃、成本目標(biāo)等重要環(huán)節(jié)。同時，工程項(xiàng)目管理部門要對工程建設(shè)進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)控，根據(jù)具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度達(dá)到企業(yè)的要求。
（三）控制財務(wù)風(fēng)險
1 豐富融資渠道，擴(kuò)展融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，由向銀行貸款轉(zhuǎn)向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實(shí)施信托計劃，進(jìn)行企業(yè)股權(quán)融資，典當(dāng)，資產(chǎn)證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財務(wù)費(fèi)用，將財務(wù)風(fēng)險盡量控制在可以承受的范圍之內(nèi)，為企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展做準(zhǔn)備。
2. 對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風(fēng)險。企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營會增加股東的收益，增加企業(yè)的財政壓力。而且企業(yè)負(fù)債比例的上升，會逐步增大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本的構(gòu)成比例，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，堅持適度的負(fù)債經(jīng)營，盡可能降低財務(wù)風(fēng)險。
3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量巨大，對企業(yè)的運(yùn)營及其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對資金的管理，加強(qiáng)對財務(wù)的監(jiān)控，制定科學(xué)的現(xiàn)金使用計劃，科學(xué)安排資金的調(diào)度，保證為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供必要的現(xiàn)金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對應(yīng)收賬款的管理。
4完善并加強(qiáng)內(nèi)部審計。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就成為制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計工作。在內(nèi)部審計工作中將過程控制和主動控制結(jié)合起來，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險管理，認(rèn)真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內(nèi)部審計對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評估和防范作用，即使處理風(fēng)險隱患，保證企業(yè)的合法權(quán)益，發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營的最大優(yōu)勢。此外，還要重視事后審計，促進(jìn)財務(wù)收支審計向管理審計、經(jīng)濟(jì)效益審計、內(nèi)部控制制度審計、專項(xiàng)審計等方向發(fā)展，以便綜合評價各生產(chǎn)力要素的利用程度，實(shí)現(xiàn)資源的組合優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價。
結(jié)語：
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中時刻面臨著多種多樣的風(fēng)險，從外部的國家政策性風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、金融風(fēng)險，到房地產(chǎn)內(nèi)部的投資決策風(fēng)險、項(xiàng)目管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，都對房地產(chǎn)企業(yè)的生存產(chǎn)生極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成敗不僅關(guān)系到自身的利益，還對影響著一般消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)平時不注意防范風(fēng)險，當(dāng)風(fēng)險來臨時，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)密的風(fēng)險管理體系，防范外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
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