發(fā)布時間：2023-07-13 16:43:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)如何融資樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性
（一）一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險
由于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，在其發(fā)展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應(yīng)的財務(wù)管理工作是萬萬不行的。房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作，通過科學(xué)規(guī)范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。
（二）實施科學(xué)的融資決策的需要
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環(huán)節(jié)。財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)所做的財務(wù)預(yù)算能夠正確的評估融資規(guī)模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學(xué)的融資決策。這樣以來，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，就能夠根據(jù)實際需要進行融資，避免出現(xiàn)融資不足或者融資過剩的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成困擾，提高了融資決策的科學(xué)性和透明性。
（三）減少房地產(chǎn)行業(yè)融資成本、提高資金使用效率的重要措施
房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據(jù)行業(yè)自身發(fā)展的需要，以年度財務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)的資金現(xiàn)狀，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。財務(wù)管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理工作中的若干問題
（一）財務(wù)管理人員缺乏管理意識
目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)十分火熱，使得房地產(chǎn)企業(yè)集團迅速發(fā)展和擴張，所以，相應(yīng)的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作還沒有正確的認(rèn)識，得不到人員的高度重視，所以，財務(wù)管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規(guī)范化、科學(xué)化的管理，也就沒辦法規(guī)避融資過程中存在的財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)管理效果不明顯。
（二）財務(wù)管理方法不完整
方法是實現(xiàn)目標(biāo)的重要保證。在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作中，由于財務(wù)管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現(xiàn)的各種風(fēng)險，無法根據(jù)不同情況的需要進行有效的管理，財務(wù)管理方法不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)。這樣一來，由于財務(wù)管理方法的不完整，使得財務(wù)管理工作質(zhì)量得不到保證，房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的風(fēng)險也就會大大增加。
（三）財務(wù)預(yù)算不合理
財務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理首先要進行的工作。合理的財務(wù)預(yù)算能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟進行正確的評估和預(yù)測，從而確定融資規(guī)模，根據(jù)預(yù)算進行科學(xué)、合理的融資，避免出現(xiàn)判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務(wù)管理中，由于對財務(wù)管理的不重視，沒有專業(yè)的財務(wù)管理人員進行融資前的財務(wù)預(yù)算，使得財務(wù)預(yù)算不合理，與市場狀況、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展不相適應(yīng)，無法實現(xiàn)財務(wù)管理的積極作用。
（四）缺乏對財務(wù)成本的管理
財務(wù)管理工作中一個重要環(huán)節(jié)就是對財務(wù)成本的管理。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了對財務(wù)成本的管理，在對材料成本和設(shè)備成本的管理中，沒有形成系統(tǒng)的管理體系和相關(guān)獎懲制度，使財務(wù)管理人員在工作中缺乏積極性，嚴(yán)重影響了財務(wù)管理質(zhì)量。
三、加強房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的有效措施
（一）加強對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)
提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理水平的首要任務(wù)，就是要提高財務(wù)管理人員素質(zhì)。在實際工作中，可以定期開設(shè)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)班，通過對財務(wù)管理人員進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，使其明確施財務(wù)管理要點，提高對財務(wù)管理重要性的認(rèn)識，加強責(zé)任心，學(xué)習(xí)更加有效的融資方法和相關(guān)融資知識。在對財務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)培養(yǎng)的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中保證財務(wù)管理工作科學(xué)、規(guī)范的進行。通過加強對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從源頭上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理問題。
（二）完善財務(wù)管理方法，對融資進行規(guī)范管理
針對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理方法過于單一這一現(xiàn)象，必須完善財務(wù)管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環(huán)節(jié)，結(jié)合實際情況，根據(jù)不同的需要使用相適應(yīng)的管理辦法，切實提高財務(wù)管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應(yīng)當(dāng)適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（三）合理編制財務(wù)預(yù)算，制訂科學(xué)的融資決策
在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程的財務(wù)管理中，財務(wù)管理人員要運用自己的專業(yè)知識，結(jié)合實踐經(jīng)驗和房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展情況，準(zhǔn)確把握企業(yè)內(nèi)部資金收入和支出的情況，根據(jù)實際情況進行合理的財務(wù)預(yù)算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業(yè)財務(wù)管理，實施科學(xué)的融資決策，并按照預(yù)算進行融資，提高財務(wù)管理水平。
（四）加強對財務(wù)成本的管理，運用多元化的融資模式
建立健全財務(wù)成本管理體系，加強對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)成本的管理，這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的需要，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環(huán)節(jié)的成本需要，注意收入與支出間的關(guān)系，通過合理的管理方法加強對財務(wù)成本的有效管理，才能保證融資過程中的[dylW.NETT專業(yè)提供教學(xué)和醫(yī)學(xué)寫作的服 務(wù)，歡迎光臨DYlW.NeT]財務(wù)管理水平，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)的融資效果。以目前中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據(jù)國內(nèi)外環(huán)境的變化及時作出調(diào)整，運用多元化的融資模式應(yīng)對外部環(huán)境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。萬科通過銀行貸款、經(jīng)營性負(fù)債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權(quán)證以外的幾乎所有可用的股權(quán)融資模式，形成了自身雄厚的實力。
四、結(jié)束語
總之，市場經(jīng)濟的改革，要求我們要加大對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理問題的關(guān)注，通過提高財務(wù)管理水平，以保證融資的質(zhì)量，這是國家經(jīng)濟發(fā)展的要求，更是房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的重要保障。
參考文獻：
[1]羅月芬.房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題及解決措施[J].企業(yè)導(dǎo)報，2012，24：84
【關(guān)鍵詞】后金融危機；房地產(chǎn)；融資戰(zhàn)略
2008年，次貸危機引爆全球金融危機，給全球金融體系帶來了巨大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在金融危機爆發(fā)后，其所處的市場環(huán)境也隨之發(fā)生了巨大的變化。
外資金融機構(gòu)在金融危機中遭受巨大損失，為了保存自身力量不得不將大部分資金撤離出我國樓市。我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也因遭受金融危機的沖擊出現(xiàn)了減速，國內(nèi)失業(yè)率上升，職工薪酬下降，一些在金融危機中遭受沖擊較小的投資與私募基金在中、小城市的房地產(chǎn)市場抄底房地產(chǎn)推動房市價格，直接導(dǎo)致了居民對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的消費意愿下降。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金、市場等全方位的風(fēng)險，但是機會仍然存在。在美國金融危機爆發(fā)之時，中國房地產(chǎn)市場本身就已經(jīng)開始了調(diào)整，美國金融危機使我國房市的調(diào)整幅度進一步加大。房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟增長的重要支柱，房市的起伏與房地產(chǎn)融資以及相關(guān)政策的變動密不可分。因此，剖析中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與問題，對其應(yīng)采取的融資戰(zhàn)略進行定位，是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式有借款、發(fā)行股票債券、預(yù)收定金以及吸收投資等。本文選取我國房地產(chǎn)板塊112家公司作為樣本，通過采集相關(guān)數(shù)據(jù)對其融資模式與結(jié)構(gòu)進行分析，計算得出整個房地產(chǎn)板塊07年至09年的資金來源見表1，以及房地產(chǎn)板塊上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析見表2。
表1 2007―2009年我國房地產(chǎn)板塊資金來源
年
份 合計
（萬元） 對外借款* 股票籌資 定金預(yù)收款 其他*
金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例
2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%
2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%
2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%
對外借款*：包括短期借款與長期借款。
其他*：包括債券以及吸收投資。
從表1中可以發(fā)現(xiàn)，對外借款是房地產(chǎn)企業(yè)募集資金的主要渠道，三年在房企的資金募集總額中對外借款所占據(jù)的比重均在40%以上，其次是定金預(yù)收款，連續(xù)三年的比重平均值也在30%以上，股票籌資也是房地產(chǎn)企業(yè)募集資金的一個重要渠道。
表2 我國房地產(chǎn)板塊上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析
N 均值 最大值 最小值 中值
對外借款融資百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%
2008 112 42% 86% 0% 46%
2009 112 37% 86% 0% 37%
股票籌資融資百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%
2008 112 39% 100% 7% 34%
2009 112 33% 100% 6% 24%
定金預(yù)收款融資百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%
2008 112 18% 70% 0% 11%
2009 112 26% 69% 0% 24
其他融資百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%
2008 112 1% 19% 0% 0%
2009 112 4% 51% 0% 0%
112家上市公司股票籌資的融資百分比呈逐年下降趨勢，下降幅度較小。同時連續(xù)三年均存在股票籌資融資百分比為100%的上市公司，這就說明有企業(yè)的融資額全部來自于股票的發(fā)行。
從表2中可以看出，112家上市企業(yè)的定金預(yù)收款在企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中的地位有所上升，同時在某些企業(yè)內(nèi)，定金預(yù)收款已成為其主要的資金來源。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題
1、融資市場格局朝多元化發(fā)展，但主要來源仍是銀行信貸資金。
近幾年為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風(fēng)險，同時也為了配合宏觀經(jīng)濟的整體調(diào)控，我國政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，一些房地產(chǎn)金融創(chuàng)新迅速發(fā)展起來，但房地產(chǎn)項目的開發(fā)和資金運轉(zhuǎn)大部分仍然來自于銀行信貸，如此一來房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險輕易轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)。
2、完備的房地產(chǎn)融資體系尚未形成，融資多方面受限。
與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，我國房地產(chǎn)金融體系存在著不完備性。就一級市場而言只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求，僅有的數(shù)家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。二級市場也還處在萌芽階段，中國的房地產(chǎn)金融體系并不完備。
房地產(chǎn)行業(yè)的融資在多方面受到了限制。首先是銀行信貸，央行不斷調(diào)整房地產(chǎn)的信貸政策以求規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，并要求商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。其次是房地產(chǎn)信托，由于信托的私密性要求受托人對委托人、受益人以及處理信托事務(wù)的情況和資料負(fù)有依法保密的義務(wù)，同時信托的私募性要求不得公開宣傳，使得這種融資方式目前并未被普遍接受。第三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資，許多房地產(chǎn)企業(yè)受國內(nèi)上市的高門檻阻攔不可能在證券市場上進行股權(quán)融資和公開交易。其他房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的融資渠道像信貸資產(chǎn)證券化、固定貸款利率等房貸產(chǎn)品目前發(fā)展也尚未成熟，無法彌補主要由銀行貸款的限制帶來的資金缺口。
3、部分房地產(chǎn)商投機運作，利用炒房團規(guī)避高額稅收。
在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，為了迅速融通資金房企不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。一方面炒房團以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。另一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)通過與炒房團操盤手簽署工程承包合同，再以建筑安裝費用收回墊付的首付在開發(fā)施工中進行轉(zhuǎn)包，做高建筑安裝成本借以逃避高額稅收。
遭遇全球金融危機的沖擊，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨資金短缺的困境，如果不能更好地借助于各種房地產(chǎn)金融工具，廣開籌資渠道，則時刻都會面臨財務(wù)危機可能。如何合理有效地融資并適度降低融資風(fēng)險，已是我國房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫的一大課題。
三、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集性的行業(yè)，如果不借助于各種融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)將寸步難行。在融資渠道多元化的建設(shè)上，需要進行大膽的路徑探索，除傳統(tǒng)的方法(自有資金、銀行貸款、定金與預(yù)收款) 外，還可以通過以下途徑進行資金籌集：
1、賣方信貸
賣方信貸也稱開發(fā)商委托貼息委托貸款，是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦金融機構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險，即風(fēng)險承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。同時，開發(fā)商的這種行為是對金融投資工具多元化的一種嘗試。[1]這種融資模式下開發(fā)商投入一定的預(yù)定資金做委托貸款便可獲得幾乎沒有成本的銷售融資。
2、房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司對該信托房地產(chǎn)進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。 [2]
房地產(chǎn)信托可以進行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，在不同層次上為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，解決其他渠道難以解決的一些問題。不但可以降低整體的運營成本，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用。同時可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品，擴大市場供需雙方的選擇空間。相對于其他任何方式，信托只需備案而不需要央行的批準(zhǔn)，簡潔方便。
3、階段性股權(quán)融資
階段性股權(quán)融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的一種方式。它不會增加負(fù)債率，但也有其缺陷，股東較多的情況未因為管理權(quán)的爭奪使得項目操作的難度增大，在不具備管理權(quán)權(quán)威投資者情況下會因為需要由第三方專業(yè)公司運作增加成本。
4、IPO(首次公開募股)
IPO對房地產(chǎn)企業(yè)而言是發(fā)展機遇，上市已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的一條重要的融資之道，但是房地產(chǎn)公司的上市之路并不如理想的簡單。對于未上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，從表面上看雖然是一種最為經(jīng)濟的選擇，但正是因為上市的門檻高，道路坎坷，只有少數(shù)房產(chǎn)巨頭才具備走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企業(yè)必須另覓途徑，借殼上市成為了他們的最佳選擇。
借殼上市程序相比IPO要簡單得多，它避開了IPO 對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求，也避開了IPO排隊等待審批的程序，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計劃，而一個完整的IPO 上市計劃預(yù)計最快也要耗3～5年的時間，在這種情況下，借殼上市成為了欠缺IPO能力的房地產(chǎn)商們的首選。[3]雖然借殼上市比IPO要簡單很多，但是從買殼到實現(xiàn)融資也有一個過程，不可急于求成，房企要在經(jīng)營中規(guī)范自己的企業(yè)行為，為自身樹立良好的市場形象。
5、房地產(chǎn)抵押貸款證券化
房地產(chǎn)抵押貸款證券化是指以住房抵押貸款債權(quán)為基礎(chǔ)，由金融機構(gòu)或特別目的證券機構(gòu)SPV對住房等房地產(chǎn)抵押貸款進行包裝組合和信用增級后，將在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者。它的意在于徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借貸者之間建立了更有效的融資渠道和經(jīng)濟關(guān)系。[4]
我國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化尚處于初級階段，存在巨大風(fēng)險，需要謹(jǐn)慎對待，要想達到發(fā)達國家完善的融資環(huán)境，還需要經(jīng)歷一段漫長的時間。在借鑒國外經(jīng)驗的同時，應(yīng)該創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風(fēng)險防范體系，為住房抵押貸款的證券化創(chuàng)造一個寬松的宏觀政策環(huán)境，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，完善相應(yīng)的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，并建立相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款證券保險制度，使以房地產(chǎn)貸款債權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險得到最大程度的合理控制。
除了上述的賣方信貸、房地產(chǎn)信托、IPO、借殼上市以及房地產(chǎn)抵押貸款證券化的融資方式外，還有合作開發(fā)、回租回買融資、租賃融資等多種方式，同時通過合理定價，加快銷售、加速資金周轉(zhuǎn)以改善資金鏈，對大多數(shù)企業(yè)而言也是一種較為明智的做法。在目前的宏觀大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源渠道正在迅速實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變。為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須對比融資成本和可行性，認(rèn)真研究策略，實現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。
參考文獻：
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[4]曹建元.房地產(chǎn)金融教程[M].上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.
本文為教育廳課題《經(jīng)濟危機、自由現(xiàn)金流量與企業(yè)投資行為研究》（課題編號：09C537）。
作者簡介：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè); 融資
中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3309(2010)03-0046-03
2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊?？梢哉f2008年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的顯現(xiàn)和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說。
2008~2009年,我國政府為了應(yīng)對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動的總稱。
眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設(shè)階段和銷售階段。這3個階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點,所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。
(一)融資方式
我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀(jì)80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。房地產(chǎn)融資方式主要是:
1.以銀行信貸為主
在我國房地產(chǎn)金融市場上,由于歷史的原因,房地產(chǎn)信貸占了絕大部分比例。如下表所示:
其中占房地產(chǎn)融資比重57%的私募債權(quán)絕大部分直接來源于銀行,占房地產(chǎn)融資比重40%的私募股權(quán)中的大部分直接或間接來源于銀行。許多公開報道也指出,我國70%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自銀行。這些巨大的銀行資金對我國房地產(chǎn)市場起到了良好的促進作用,特別是在企業(yè)開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。但是我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識到,這種房地產(chǎn)開發(fā)所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優(yōu)的結(jié)構(gòu)模式。主要在于以下幾個原因:
(1)對于開發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的十幾年間,房地產(chǎn)市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調(diào)控房地產(chǎn)的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。這種情況的出現(xiàn)也逼迫開發(fā)商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。
(2)對于銀行而言,至少存在著以下兩種風(fēng)險:
第一,呆壞賬風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于存在著開發(fā)周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風(fēng)險行業(yè)。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現(xiàn)違約甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應(yīng)的增加了。由于我國目前的證券市場并不發(fā)達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風(fēng)險,而只能將風(fēng)險集中在自己身上。
第二,成本增加風(fēng)險。在中國幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)資信良莠不齊,開發(fā)水平也有很大的差別,在我國還沒有發(fā)達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業(yè)的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題?，F(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實際情況和以往經(jīng)驗來進行評估,這勢必會增加銀行的經(jīng)營成本。
(3)對于政府而言,如果大量的房地產(chǎn)融資都是來源于銀行系統(tǒng),必然會增加對房地產(chǎn)調(diào)控的難度。尤其是在個人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下,會使得政府在調(diào)控的時候左右為難,也會使調(diào)控政策加大成本,并延長政策的顯現(xiàn)時間。如果大量的房地產(chǎn)融資都來源于銀行系統(tǒng),會增加整個銀行系統(tǒng)的風(fēng)險。銀行系統(tǒng)是一個國家經(jīng)濟、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問題,那么整個國家的經(jīng)濟將有很大的風(fēng)險。
總而言之,房地產(chǎn)由于其特殊性,如果融資過度依賴于銀行系統(tǒng),風(fēng)險還是存在的。
2.企業(yè)上市融資為輔
我國的資本市場開展的比較晚,到現(xiàn)在不過近20年的時間。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后,隨著房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的增加,證監(jiān)會等部門出于對投資者的保護,曾一度停止了對房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的審批工作。再之后,伴隨著我國商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開了。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資――用融來的錢買地――再用買來的地融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做推高土地價格的一種重要因素。
房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產(chǎn)成功在香港市場上市。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模,都無法與銀行貸款相比較。
3.個別企業(yè)能夠涉及到其他融資方式
除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業(yè)使用過如債券、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、典當(dāng)融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。
(二)中小企業(yè)融資困難
隨著全球金融危機對我國國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊,中小企業(yè)的日子非常難過,特別是對于資金需求量較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個問題。近年來,國家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,沒有從根本上解決問題。
二、適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式及發(fā)展方向
鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應(yīng)該大力推進房地產(chǎn)企業(yè)直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風(fēng)險,保持金融體系的平穩(wěn)運行。筆者認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。
1.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)
房地產(chǎn)信托投資基金起源于美國市場,雖然中途經(jīng)歷了一段低谷,但現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為美國房地產(chǎn)市場上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國家和地區(qū)的重視,在我國香港周邊的主要金融市場,像日本、新加坡等地都已經(jīng)開始發(fā)展REITs交易。REITs的發(fā)展主要得益于其兩大明顯優(yōu)勢:
第一是其自身優(yōu)勢,包括以下幾個方面:REITs本身具有很高的流動性和變現(xiàn)性;REITs使資金專業(yè)化經(jīng)營管理;REITs能加速房地產(chǎn)的資本積累;REITs使投資人的投資風(fēng)險分散;健全的REITs流程監(jiān)控機制能充分發(fā)揮市場機制。
第二是REITs的運用在商業(yè)地產(chǎn)上有以下幾種不可替代的優(yōu)勢:可以融資的物業(yè)范圍(下轉(zhuǎn)50頁)(上接47頁)廣;可融資金額巨大,資金來源豐富;分散房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險;融資總額相對較高;融資方式靈活;可選擇長期獲益;節(jié)稅;提高企業(yè)的知名度;有助于企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化。
2.債券
長期以來,我國的資本市場發(fā)展極不平衡,在一個成熟的市場經(jīng)濟中,企業(yè)債券應(yīng)該作為市場經(jīng)濟的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國的債券市場規(guī)模還非常有限,而且以國債為主?？上驳氖亲渣h的十七大報告中提出“強調(diào)優(yōu)化資本市場結(jié)構(gòu),多渠道提高融資比例”后,國務(wù)院及其他相關(guān)部門多次強調(diào)了發(fā)展債券市場的重要性。今后的債券市場應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場之一。
債券的優(yōu)點主要有:(1)不會有失去公司控制權(quán)的危險。(2)債券利息可以在稅前扣除,節(jié)省成本。(3)債券方式比較靈活,有長期、短期、可轉(zhuǎn)換債等。
三、結(jié)束語
改革開放30多年來,我國經(jīng)濟增長取得了顯著成效,人民生活質(zhì)量大幅提高。特別是近十年來,隨著改革開放的不斷深入,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高。我國的房地產(chǎn)市場必然還將高速發(fā)展一段時期,房地產(chǎn)企業(yè)也必然將迎來一個高速發(fā)展的機遇。但是我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識到,在機遇的背后,房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將成為一個突出的矛盾,融資難仍將成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個重要瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極從自身企業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向出發(fā),克服困難,了解成熟市場的發(fā)展?fàn)顩r,學(xué)習(xí)外國的先進經(jīng)驗,抓住政策調(diào)整的有利時機,不斷創(chuàng)新,努力突破這一發(fā)展瓶頸,為我國房地產(chǎn)和金融市場的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。
參考文獻:
關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺；風(fēng)險外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中圖分類號：F832.4 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構(gòu)之間共同的風(fēng)險敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險能力大幅提升，在經(jīng)營機制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會造成局部性風(fēng)險，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。
就當(dāng)前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關(guān)注金融機構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強對地方融資平臺貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防控。經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險更多地集中在地方融資平臺和房地產(chǎn)市場中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺的信貸風(fēng)險現(xiàn)狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺三者之間風(fēng)險傳導(dǎo)的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。
二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風(fēng)險的潛在傳導(dǎo)機制
近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時，我們也必須清醒地認(rèn)識到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動，將對銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴(yán)重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負(fù)債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。
（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴張，各個商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個重要的經(jīng)營領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結(jié)果?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴張的現(xiàn)象。從金融機構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。
除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各?。ㄖ陛犑校┓康禺a(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的?。ㄖ陛犑校┚鶃碜陨鲜鋈蟀蹇欤ㄒ姳?），而且這五個?。ㄖ陛犑校┑姆康禺a(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點容易造成風(fēng)險的迅速蔓延和擴散，對房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經(jīng)濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟下行，房價大幅下跌，金融機構(gòu)將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點目標(biāo)，客戶授信集中度風(fēng)險日益顯現(xiàn)。
（二）地方融資平臺貸款風(fēng)險狀況
近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經(jīng)濟復(fù)蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負(fù)債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報告》別指出，地方政府隱性負(fù)債問題不容忽視，地方融資平臺風(fēng)險值得關(guān)注。
作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計署對地方政府債務(wù)的審計結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設(shè)立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規(guī)模大、政府財力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點，是信貸營銷的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風(fēng)險意識。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險敞口過度集中的風(fēng)險，使得地方融資平臺的風(fēng)險被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴(yán)重威脅。
隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務(wù)的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負(fù)債使地方政府負(fù)擔(dān)著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴(yán)峻的債務(wù)償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經(jīng)營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負(fù)債面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險。一方面，地方政府投融資平臺經(jīng)營的項目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟周期的波動，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實現(xiàn)，地方政府投融資平臺貸款的違約風(fēng)險將進一步上升。
（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風(fēng)險的潛在傳導(dǎo)機制
從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款風(fēng)險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機構(gòu)之間通過銀行間市場相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺兩個中心點。
進一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設(shè)提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計署的審計結(jié)果，到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億，占所有負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導(dǎo)致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價格來實現(xiàn)儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產(chǎn)價格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產(chǎn)價格之間相互推動、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺貸款的風(fēng)險狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構(gòu)成威脅。
因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動將直接影響我國當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺――的貸款質(zhì)量，進而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴張。由于房地產(chǎn)抵押價值的上升以及信貸風(fēng)險的下降，各金融機構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進行重點投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設(shè)。地方投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產(chǎn)價格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷深入，金融機構(gòu)的共同風(fēng)險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個主體，其風(fēng)險狀況一旦惡化，將對各金融機構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟很容易受到宏觀經(jīng)濟波動、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟下行或者政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟不利時，房地產(chǎn)需求會發(fā)生變化，市場預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨著逆轉(zhuǎn)的危險。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟進入下行期，市場需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺貸款，各金融機構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風(fēng)險，金融市場將出現(xiàn)流動性嚴(yán)重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險（圖4右半部分）。
綜上所述，通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與系統(tǒng)性風(fēng)險之間傳導(dǎo)機制的分析可以看出，當(dāng)前我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的關(guān)鍵點在于如何對金融體系的共同風(fēng)險暴露加強監(jiān)管，即如何設(shè)計有效的政策工具，對具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴(yán)格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟波動而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。
三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議
近年來，為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的潛在風(fēng)險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對金融機構(gòu)的共同風(fēng)險敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的風(fēng)險現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。
（一）進一步加強對房地產(chǎn)金融支持的嚴(yán)格監(jiān)管，重點防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險
由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中儼然成為我國當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，我國金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個方面進一步強化對房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：
1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測指標(biāo)體系，合理評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的預(yù)警機制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識別和評估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險狀況。在不斷改進的過程中，測試風(fēng)險因素更加全面，測試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測試過程的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。然而，壓力測試中的情景假設(shè)僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預(yù)測。因此，我國金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測數(shù)據(jù)來判斷未來風(fēng)險的發(fā)展趨勢，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實施抵御風(fēng)險的各種應(yīng)急方案和行動計劃。
2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價格的走勢，及時、動態(tài)地調(diào)整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會助長房地產(chǎn)信貸的擴張，進一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險變化趨勢的前提下，通過動態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進一步完善LTV的調(diào)整機制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價格變動及房地產(chǎn)信貸增長的形勢，及時調(diào)整LTV上限，對具有投資、投機性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴(yán)格的LTV上限。
3. 動態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機構(gòu)的運營狀況及抗風(fēng)險水平，有差別地實行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長過快、金融機構(gòu)風(fēng)險敞口趨于集中的形勢下，應(yīng)及時設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險。在具體實施過程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個體三個層面出發(fā)，有差別地進行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險狀況以及金融機構(gòu)的運營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。
4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對房地產(chǎn)開發(fā)商進行評級分類，通過保守估計和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動態(tài)確定各級開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險，嚴(yán)防大額授信集中度風(fēng)險，并在把握風(fēng)險收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質(zhì)的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態(tài)調(diào)整。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴(yán)格的利率風(fēng)險定價，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。
（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度
地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控是我國空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內(nèi)容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動投融資平臺主體的規(guī)范和可持續(xù)運營。
1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數(shù)據(jù)庫及風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺貸款風(fēng)險的早期預(yù)警機制。地方融資平臺貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險的監(jiān)測和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風(fēng)險，實時掌握風(fēng)險動態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國地方融資平臺運行的現(xiàn)狀，建立一套相對完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺的風(fēng)險程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風(fēng)險的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準(zhǔn)備。
2. 適時調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產(chǎn)收費權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價值比（LTV）等指標(biāo)，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺貸款風(fēng)險預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價值比具有較好的可控可測性質(zhì)，是地方融資平臺金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風(fēng)險。
3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財政收支結(jié)余情況、財政負(fù)債情況、預(yù)計經(jīng)濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據(jù)不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴(yán)格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風(fēng)險控制。
注：
①結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構(gòu)。
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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般的資金來源情況
首先，不僅是房地產(chǎn)，大多數(shù)企業(yè)都會有自有資金，它包括了各個合伙人即股東們的注冊資本和留存利潤等，一個企業(yè)想要建立起來，必須要有初建的資本，所以自有資金是必不可少的。其次則是從外借入的資金。由于企業(yè)在剛建立是自有資金一般都不夠一個大企業(yè)的消耗，所以不可避免要向銀行等金融機構(gòu)進行貸款等。最后則是客戶購房的收取的房款了。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題分析
近些年來，我國的經(jīng)濟在迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速崛起，現(xiàn)在大多數(shù)人"談房色變"，各個地方區(qū)域房價的不斷飆升都顯示著房地產(chǎn)行業(yè)的巨大影響力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理在國家的政策和規(guī)定下逐步得到規(guī)范，但是目前來說仍然存在著一些問題。
（一）缺乏較為完善的資金預(yù)算制度
不管在任何行業(yè)任何企業(yè)，有一個完整的資金預(yù)算是非常重要的，特別是對于房地產(chǎn)這種資金流動比較大的行業(yè)更是無法缺少的。一個完善的資金預(yù)算制度則要求強的執(zhí)行力度，而不是僅僅把制度建立起來就擺在那里。資金預(yù)算可以說是整個企業(yè)資金管理的第一步，往往也是最重要的一步，如果缺乏資金預(yù)算的話，則容易導(dǎo)致資金的使用缺乏相應(yīng)的控制，使得資金使用時出現(xiàn)超支或者不夠的情況。
（二）融資的方式太過于單一
我們都知道，大多數(shù)企業(yè)如果資金不夠的話都會選擇向銀行借貸這種方式來進行融資，而房地產(chǎn)行業(yè)呢由于缺乏一些必要的條件，也不能通過發(fā)行企業(yè)債券或者發(fā)行股票這些方式來進行融資，所以向銀行借貸幾乎是房地產(chǎn)行業(yè)融資的唯一來源。再加上國家政策的一些調(diào)控改變和銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的提高等等，這些情況對房地產(chǎn)行業(yè)來說就限制了資金的使用率，同時也提高了資金的實際使用成本。
（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開發(fā)項目往往遍及全國各地，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用的項目承包責(zé)任制則會導(dǎo)致資金分散，資金不夠集中就容易出現(xiàn)各種資金對不上賬的問題。再加上很多開發(fā)企業(yè)對項目資金管理的重視程度不大，使得很多分散的資金無法集中管理，資金過于分散就造成資金管理難度的增加，所以這里就缺乏一個具體的對分散資金的管理策略。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理這方面存在的問題可以說也不少了，以下則列舉幾點針對相關(guān)的問題的改善措施。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施
（一）建立完善的資金預(yù)算管理制度
對資金預(yù)算管理要建立一個專門的部門或者小組，負(fù)責(zé)督促項目負(fù)責(zé)人在預(yù)算執(zhí)行過程中更好的落實資金預(yù)算。一個資金預(yù)算計劃表是一個完整的資金預(yù)算管理制度必不可少的一項，而一個簡單的資金預(yù)算表中要包括資金流入合計、資金流出合計、擬籌資金、資金結(jié)余、資金警示、資金（凈流量）等基本的費用預(yù)算。而資金流入合計主要包括銀行借款、預(yù)售收入，資金流出合計主要包括工程費支出、材料費支出、歸還借款、宣傳費、設(shè)計費支出、日常財務(wù)支出、廣告費等。各個企業(yè)可以根據(jù)自己的需求來進行相關(guān)的調(diào)整，以此來實現(xiàn)有效的資金預(yù)算管理。
（二）增加融資的方式，從各個渠道來進行資金的補充
資金對于企業(yè)來說是如此的重要，要想在現(xiàn)如今社會經(jīng)濟制度變幻莫測和各個行業(yè)競爭激烈的環(huán)境中獲得生存，太過單一的融資方式會使企業(yè)不可避免地成為各個其他企業(yè)甚至是其他行業(yè)蠶食的對象。融資方式除了常見的向銀行借貸之外，企業(yè)還應(yīng)該提升自身的條件去爭取其他的一些融資渠道，比如發(fā)行股票、實行資產(chǎn)證券化等可能實現(xiàn)的獲取資金量較大的融資渠道。此外，還可以開展項目合作，和其他企業(yè)通過一些利益關(guān)聯(lián)來達成合作等，從多方面來吸取資金。
（三）對資金進行集中管理
眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，所以資金比較分散是難以避免的，所以就更需要有一個完善的資金管理網(wǎng)絡(luò)來對分散的資金進行集中管理，以此來達到各個房產(chǎn)項目的資金管理。因此，每個房地產(chǎn)企業(yè)可以通過一個資金管理網(wǎng)在企業(yè)總部進行直接管理。聽起來并不那么容易來構(gòu)建這樣一個網(wǎng)絡(luò)，但是要想讓企業(yè)資金的各個來源去向都一清二楚，一個適合自身企業(yè)的分散?Y金管理網(wǎng)絡(luò)是至關(guān)重要的，至于具體如何構(gòu)建則需要管理者花費一些心力去完成。
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險分析；財務(wù)比率；模型分析
中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時，對于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，如果增強對財務(wù)風(fēng)險的抵御能力，如何將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財務(wù)風(fēng)險的可能性才是重中之重。
2 保利地產(chǎn)基本狀況
2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
保利地產(chǎn)（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。
2.2 保利地產(chǎn)基本財務(wù)狀況
從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因為保利地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險的能力。
從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。
從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。
從主要財務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因為保利地產(chǎn)之前的大規(guī)模擴張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務(wù)費用。
2.3 財務(wù)比率指標(biāo)分析
財務(wù)比率指標(biāo)可以反映財務(wù)風(fēng)險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。
2.3.1 償債能力
2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足。現(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風(fēng)險。
2.3.2 資本結(jié)構(gòu)
保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務(wù)的風(fēng)險。
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負(fù)債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。
2.3.3 總資產(chǎn)的收益率
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費用利潤率和主營業(yè)務(wù)利潤率都是下降趨勢，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力就被削弱。
2.3.4 營運能力
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險增大。
2.4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的總體評價
綜合保利地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時看不到財務(wù)危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個優(yōu)勢地位，就必須提高財務(wù)風(fēng)險的意識，分析財務(wù)風(fēng)險上升的原因，在日常的財務(wù)活動和經(jīng)營活動中加強管理和防范，及時的調(diào)整策略。
3 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因
3.1 宏觀政策
3.1.1 宏觀調(diào)控
2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時取消新購置土地資格。
2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。
2012年，繼續(xù)促使房價回到正常，落實安居工程。
2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。
2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機會。
因為這些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風(fēng)險加大等。
3.1.2 稅收政策
我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時，個人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產(chǎn)的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動，財務(wù)風(fēng)險增大。
3.2 行業(yè)形勢
3.2.1 市場競爭激烈
因為近十年的社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。
3.2.2 市場需求
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對財務(wù)風(fēng)險進行防范，才能使實際盈利和預(yù)期盈利相差不遠。
3.3 內(nèi)部原因
（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢下，財務(wù)風(fēng)險會不斷的加劇，對此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。
（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對資金的依賴程度高，又因為房地產(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險加劇。
4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范的建議
4.1 決策者財務(wù)風(fēng)險意識需加強
企業(yè)決策者對財務(wù)風(fēng)險的重視程度直接影響整個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競爭激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。
4.2 財務(wù)人員的風(fēng)險管理能力
財務(wù)人員要對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識必須提高，順應(yīng)社會發(fā)展的要求，將財務(wù)風(fēng)險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務(wù)風(fēng)險狀態(tài)進行及時的監(jiān)控和防范，也要及時和客觀的將保利地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務(wù)風(fēng)險的防范措施。
4.3 保障償債能力
從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現(xiàn)。
4.4 海外融資
保利地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，高速發(fā)展和高負(fù)債是分不開的。保利地產(chǎn)的融資渠道一直在國內(nèi)，近年來國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，國家宏觀調(diào)控政策多，保利地產(chǎn)的資金的流動性也較以前不好。與此同時，保利最大的競爭對手萬科已經(jīng)在海外融資的道路上，萬科的海外融資降低了萬科的融資成本。對此，保利地產(chǎn)也應(yīng)該加快拓寬融資渠道的步伐，以此來降低融資成本。
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[中圖分類號] F832.4 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）04- 0101- 02
0 引 言
資本結(jié)構(gòu)問題實際上是對企業(yè)最佳負(fù)債率及其結(jié)構(gòu)的決策問題。MM理論及其之前的傳統(tǒng)資本結(jié)構(gòu)理論都是將研究重點放在如何確定最優(yōu)的債務(wù)權(quán)益比例上面，對于企業(yè)債務(wù)資本的內(nèi)部構(gòu)成并不關(guān)注；直到1976年Jensen和Meckling提出了理論的分析框架，此后Jensen、Myers等眾多西方學(xué)者開始以理論的視角深入研究企業(yè)最優(yōu)債務(wù)結(jié)構(gòu)，提出了具有劃時代意義的資本結(jié)構(gòu)理論學(xué)說。
值得一提的是，歷史進程中的市場化改革和政府非盈利干預(yù)的獨特背景使得中國上市公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不同于西方上市公司的特點，由于上市公司的融資結(jié)構(gòu)在不同的行業(yè)具有不同的特性，分行業(yè)研究債務(wù)融資結(jié)構(gòu)更具有現(xiàn)實價值。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位，如何抑制高速增長的房地產(chǎn)投資帶來的市場泡沫成為國家的調(diào)控?zé)狳c。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，其資金來源高度依賴銀行——單一的資金來源有助于將房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)研究聚焦于債務(wù)期限之上。鑒于此本文對我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司進行面板數(shù)據(jù)實證分析，從理論角度研究債務(wù)期限對于房地產(chǎn)行業(yè)投資的約束作用，以期為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)提供微觀數(shù)據(jù)經(jīng)驗。
1 文獻綜述
Jensen和Meckling（1976）明確指出，現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中存在著股東-經(jīng)理層以及債權(quán)人-經(jīng)理層兩種委托關(guān)系。在股東-經(jīng)理層的委托關(guān)系中，經(jīng)理有建造“企業(yè)帝國”的強烈動機，其個人效用是企業(yè)規(guī)模的增函數(shù)（Hart，1995），當(dāng)企業(yè)擁有較多的自由現(xiàn)金流時，即使不存在好的投資機會，出于增加企業(yè)規(guī)模的個人私利，經(jīng)理會將這部分現(xiàn)金投資在那些凈現(xiàn)值為負(fù)的項目上，從而產(chǎn)生過度投資行為（Jensen，1986）。Myers（1977）提出企業(yè)可以通過縮短負(fù)債期限來制造短期負(fù)債的流動性壓力和再融資困境以減少過度投資的觀點，一方面短期債務(wù)的償還壓力較大，使企業(yè)被迫面臨經(jīng)常性削減自由現(xiàn)金流，另一方面管理層出于對再融資困境的考慮，不得不更有效地利用資金以保證企業(yè)的流動性，因此短期債務(wù)有利于對過度投資行為進行約束。
理論下，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)困境或是投資項目凈收益較低時，債權(quán)人將獲得盈利項目的絕大部分收益，新的投資機會將以犧牲股東利益為代價來補償債權(quán)人，因此盡管投資項目凈現(xiàn)值為正，股東仍傾向拒絕它們，Ross（1973）稱之為投資不足行為。Myers（1977）認(rèn)為，如果債務(wù)期限在投資項目生命周期之前，企業(yè)則擁有了與債權(quán)人重新簽訂貸款契約的機會。因此在投資機會集中的企業(yè)使用期限較短的債務(wù)，能夠減輕投資不足的問題。Parrino和WcisSach（1999）對此進行了實證研究，得出了期限越長的負(fù)債，股東債權(quán)人沖突越嚴(yán)重，成本越大的結(jié)論。
小企業(yè)承受的市場競爭風(fēng)險較大，股權(quán)多集中于管理者，管理者與債權(quán)人的問題較為嚴(yán)重，因此不得不依賴縮短債務(wù)期限以減少沖突。大企業(yè)的問題和信息不對稱問題相對較輕，良好的聲譽和雄厚的有形資產(chǎn)使其更易被銀行和其他投資人信任，因而更容易獲得長期債務(wù)融資（Jalilvand-Harris， 1984）。國內(nèi)學(xué)者全林（2003）也論述了企業(yè)的規(guī)模與融資約束成反比，規(guī)模越小越可能面臨融資約束問題，主要體現(xiàn)為債務(wù)融資比例低和融資期限短。
2 實證研究
2.1 樣本的選擇和變量定義
本文的研究樣本為2008—2012年中國房地產(chǎn)上市公司，數(shù)據(jù)樣本來源于和訊網(wǎng)財務(wù)數(shù)據(jù)，剔除了ST公司和只發(fā)行B股的公司，以及數(shù)據(jù)異常和指標(biāo)缺失的公司，按照系統(tǒng)選樣抽取了50家公司，5年共獲得250個樣本觀測值。
既定債務(wù)總量下，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的確定等價于長期債務(wù)或短期債務(wù)其一的確定。因此被解釋變量最終定義為長期債務(wù)賬面價值占債務(wù)總賬面價值的比例，用符號Y表示。解釋變量方面，本文采用資產(chǎn)的市場價值與賬面價值之比（即托賓Q值）作為公司投資機會的變量，用以衡量投資不足行為，該變量表示為X1。在衡量公司的過度投資行為時選取自由現(xiàn)金流量=自由現(xiàn)金流 × 托賓Q值/總資產(chǎn)賬面價值作為另一個自變量，用符號X2表示；以公司總資產(chǎn)賬面價值的對數(shù)作為公司規(guī)模的變量，并以符號X3表示。
2.2 模型設(shè)計和基本假設(shè)
本文主要研究債務(wù)期限結(jié)構(gòu)與理論中的投資過度、投資不足以及企業(yè)規(guī)模的關(guān)系，采用計量軟件EViews處理面板數(shù)據(jù)進行實證分析，其中會用到單位根檢驗、Hausman檢驗和F檢驗來確定回歸模型，具體過程會在下一部分闡述?，F(xiàn)根據(jù)上述變量的設(shè)置，建立如下待檢驗的基本命題：
命題1：如果房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在投資過度現(xiàn)象，則債務(wù)期限結(jié)構(gòu)與自由現(xiàn)金流量關(guān)系顯著，而與投資機會關(guān)系不顯著；
命題2：短期債務(wù)對房地產(chǎn)過度投資具有約束作用；
命題3：房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)期限與企業(yè)規(guī)模呈正相關(guān)變化關(guān)系。
2.3 實證結(jié)果
首先利用單位根檢驗分析數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，結(jié)果見表1所示。檢驗結(jié)果表明，各變量的相伴概率在95%的置信度下拒絕序列非平穩(wěn)的原假設(shè)，數(shù)據(jù)未呈現(xiàn)序列相關(guān)性應(yīng)該是由于樣本只選取了5年的時間跨度，各變量均是平穩(wěn)的，因此可以直接進行模型構(gòu)造。
接下來利用Hausman檢驗確定模型的參數(shù)估計量是否存在個體效應(yīng)以及其類型。檢驗結(jié)果顯示Chi-Sq.Statistic = 2.343 5，Prob. = 0.504 2，模型在95%的置信水平下不拒絕存在隨機個體效應(yīng)的原假設(shè)，因此隨機效應(yīng)模型優(yōu)于固定效應(yīng)模型。在相同置信度下的F檢驗結(jié)果為：F（147，50） = 0.685 7 小于臨界值1.50，因此接受原假設(shè)認(rèn)為變截距模型優(yōu)于變系數(shù)模型。最終本文采用的回歸模型為變截距隨機效應(yīng)模型，樣本估計模型為：
Yit = 0.197 0 + C*i - 0.037 0X1it - 0.069 1X2it + 0.006 6X3it式中，i = 1，2，…，50 ；t = 1，2，…，5； Ci*為各個截面成員的個體截距項。
從回歸結(jié)果（表2）來看，投資機會的變量X1與長期債務(wù)負(fù)相關(guān)，實證結(jié)果支持短期債務(wù)能夠減輕由股東債權(quán)人沖突引發(fā)的投資不足問題的觀點。代表自由現(xiàn)金流量的變量X2與長期債務(wù)負(fù)相關(guān)，支持相對于長期債務(wù)，短期債務(wù)更有利于對過度投資行為進行約束的觀點，命題2是成立的；但從顯著性來看，房地產(chǎn)行業(yè)上司公司的樣本數(shù)據(jù)顯示變量X1在90%的置信度下顯著而X2并不顯著，因此命題1不成立，實證結(jié)果不支持我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在投資過度現(xiàn)象。代表公司規(guī)模的變量X3與公司長期債務(wù)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系并且在95%的置信度下顯著成立，因而命題3成立，我國的房地產(chǎn)行業(yè)公司規(guī)模越大，越容易獲得長期債務(wù)融資。
3 相關(guān)結(jié)論
通過實證檢驗，影響房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會、自由現(xiàn)金流量和公司規(guī)模的表征變量與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的運動方向與預(yù)期值一致，實證結(jié)果支持理論界關(guān)于短期債務(wù)對由委托關(guān)系引發(fā)的投資不足和投資過度問題的約束作用；但與預(yù)期相反，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會對債務(wù)期限有顯著影響，而自由現(xiàn)金流量不顯著，結(jié)論不支持房地產(chǎn)行業(yè)存在過度投資現(xiàn)象，對于是否存在投資不足現(xiàn)象或是投資過度和投資不足并存問題，有待進一步檢驗。綜上，長期債務(wù)由于期限較長、發(fā)債規(guī)模受限，因而對經(jīng)理人和股東的不良投資行為的制衡作用較弱，而短期債務(wù)的增加可以在一定程度上對這些投資行為起到約束作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期債務(wù)比率為27.84%，相對于我國上市公司的長期債務(wù)比例均值14%（胡援成，2011）而言，仍可以結(jié)合自身公司的狀況通過適度增加短期債務(wù)來調(diào)節(jié)投資行為，尋求最優(yōu)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而增加企業(yè)價值。
主要參考文獻
[1] S C Myers. Determinants of Corporate Borrowing[J]. Journal of Financial Economics，1977（5）：147-175.
【關(guān)鍵詞】 資金成本 房地產(chǎn)企業(yè) 籌資決策 籌資渠道
隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈和資本市場的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也逐步增加，資金成本在企業(yè)籌資決策中的影響十分顯著。資金成本根據(jù)其業(yè)務(wù)內(nèi)容的不同，可以分為項目資金成本和綜合資金成本。在核算過程中可以將資金成本分為籌資前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的實際賬目成本，籌資時項目的預(yù)測資金成本和綜合預(yù)測資金成本，以及籌資后企業(yè)的項目資金成本。
一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇籌資渠道的主要考慮因素
房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)資金需要對外籌資，從而使企業(yè)現(xiàn)有資金發(fā)揮更大的效能。但隨著籌資的渠道和方式不同，籌集資金的資金成本大小也不盡相同，隨著市場經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，各種籌資渠道的風(fēng)險和籌資限額也發(fā)生變化，在制定具體的籌資決策中，房地產(chǎn)企業(yè)主要考慮以下一些因素來選擇籌資方式。
1、企業(yè)發(fā)展階段
房地產(chǎn)企業(yè)處于不同的發(fā)展階段，其具體的籌資方式也有所區(qū)別。在企業(yè)開發(fā)項目階段，房地產(chǎn)開發(fā)商要確?；I資進度與項目開發(fā)進度相配合，既能夠及時滿足項目需求，又避免企業(yè)因過度融資而面臨資金成本高的風(fēng)險；在開發(fā)不同產(chǎn)品項目時，根據(jù)開發(fā)項目的消費人群特點、籌資總額、銷售市場、地域環(huán)境等因素綜合考慮籌資規(guī)模和籌資方式，通常短期籌資采用銀行貸款等籌資方式，而開發(fā)項目則多采取租賃籌資、銀行貸款等方式。
2、企業(yè)發(fā)展規(guī)模及效益
不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式不同。在創(chuàng)業(yè)初期，由于市場還不成熟、經(jīng)營風(fēng)險較大，企業(yè)的主要籌資方式是創(chuàng)辦者個人出資；在企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定后，逐步引入銀行貸款等其他融資渠道來獲得資金支持，在企業(yè)規(guī)模足夠壯大后，可采取上市發(fā)行股票、債券等融資。
3、企業(yè)的資金使用效率和運營狀況
籌資方式的選擇和籌資金額的大小與企業(yè)當(dāng)前資金的使用效率相關(guān)，企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，資金管理能力差，很難從商業(yè)銀行獲得貸款，在此階段企業(yè)也應(yīng)避免進行大規(guī)模的籌資活動而帶來的較高風(fēng)險。
4、企業(yè)的資質(zhì)信譽
企業(yè)在對外籌資過程中，企業(yè)的資質(zhì)、實力、規(guī)模和信譽等級對于籌資的成功與否具有重要的作用。良好的資質(zhì)和經(jīng)營效益，意味著企業(yè)較強的償債能力，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)有信心從而提供貸款。
二、資金成本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策中的作用
1、資金成本是企業(yè)確定籌資方式的重要依據(jù)
在籌資決策選擇分析中，資金成本是衡量比較開放項目籌資特點、籌資方案以及制定籌資決策的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資渠道時，應(yīng)充分考慮長期借款率、短期借款率、企業(yè)債券資金成本率以及股票資金成本率之間的綜合成本，全面衡量比較以獲得籌資方式的最優(yōu)組合。同時，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注資金成本的盈利水平，與資金使用效益、資金成本率等指標(biāo)進行比較，分析其中資金成本利潤率最高的方式，從而做出籌資方式的選擇。
2、資金成本是確定企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素
資金成本是一個重要的經(jīng)濟因素，是企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點。企業(yè)充分考慮到籌資過程中所消耗的財務(wù)拮據(jù)成本和成本等，有利于選擇最優(yōu)化的籌資方案，減少企業(yè)的利息費用支出，同時，也能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。在確保企業(yè)財務(wù)拮據(jù)成本及成本等與負(fù)債減稅利潤之間達到平衡狀態(tài)時，獲得企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)。在選擇籌資方式時，不能一味追求單項成本最低，要綜合比較籌資成本最低時的籌資方式才是合理的選擇。企業(yè)在制定籌資決策時，要不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
3、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要指標(biāo)
正如上文所述，資金成本在一定程度上影響著企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，從而也影響到企業(yè)總籌資數(shù)量。企業(yè)籌資的資本成本會隨著籌資數(shù)量的變化而變化，當(dāng)企業(yè)籌資數(shù)額增加時，邊際資金成本達到一定程度后，就會給企業(yè)的總資金成本帶來增加。因此，要在籌資數(shù)額與資金成本之間達到平衡態(tài)時，選擇較優(yōu)的籌資方案。
三、資金成本在籌資決策中的應(yīng)用現(xiàn)狀及企業(yè)籌資中遇到的問題
1、資金成本對籌資決策的作用認(rèn)識不夠
資金成本籌資決策應(yīng)用正在逐步推廣，同時存在籌資者對資金成本在籌資決策中作用認(rèn)識不足的情況。目前，資金成本在企業(yè)制定籌資決策中過于要求資金成本最低，而忽視了其他成本，可能影響到企業(yè)整體籌資決策的績效。另外，由于企業(yè)債務(wù)資本利率水平和還本付息明確，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠認(rèn)識到債務(wù)成本，但對于股權(quán)資本成本重視不足。資金成本中股權(quán)資本成本估算難度較大，一些大型證券公司嘗試計算β值，但并未得到廣泛的認(rèn)可和關(guān)注?；I資者應(yīng)采用一定的方法估算股本資本的貼現(xiàn)現(xiàn)金流來確定股票價值。
2、中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資資金成本高，融資困難
在房地產(chǎn)行業(yè)中，特別是民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到銀行等金融機構(gòu)對非國有企業(yè)的約束，以及相關(guān)政策的限制。商業(yè)銀行，設(shè)立相關(guān)的貸款條件對于中小企業(yè)要遠遠高于大企業(yè)，并且中小企業(yè)在銀行所獲得的貸款也多以短期貸款為主，而貸款的成本要高于長期貸款，造成中小企業(yè)融資的資金成本較高，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較難在商業(yè)銀行中獲得長期貸款融資。我國目前對中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款的需求而建立適應(yīng)的貸款擔(dān)保或保險體制還比較缺乏，從而限制了中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道和能力。
3、企業(yè)自身籌資環(huán)境建設(shè)不足
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，從事房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的企業(yè)也不斷增加，企業(yè)的資質(zhì)、信用、規(guī)模等千差萬別，進而造成了企業(yè)與商業(yè)銀行之間的信息不對稱情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)成立時間較短、抵御風(fēng)險能力較差，并且企業(yè)內(nèi)部管理制定不完善等因素，造成企業(yè)很難達到銀行對籌資貸款的條件要求。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營背景資料不盡完善，銀行很難對其組織結(jié)構(gòu)、資信、企業(yè)業(yè)績等進行收集和審核，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，金融機構(gòu)對這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也不愿承擔(dān)較大風(fēng)險。
四、如何降低資金成本，提高籌資決策效率
1、完善房地產(chǎn)企業(yè)籌資的相關(guān)政策
房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)制度不健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)籌資受阻起到很大的作用。房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)逐步形成一個穩(wěn)定、安全的金融籌資市場，并在完善相關(guān)的法律法規(guī)前提下，一些房地產(chǎn)企業(yè)可以在相關(guān)制度的保護下上市融資。目前，相關(guān)法律法規(guī)的不健全嚴(yán)重阻礙了中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和業(yè)務(wù)擴張，有待進一步的完善和健全。同時，房地產(chǎn)行業(yè)可以引入權(quán)益信托機制，通過法律制度來完善房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)證券化的法律體系，完善我國資本市場中結(jié)構(gòu)體系和相關(guān)政策法規(guī)，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2、建設(shè)成熟的籌資渠道體系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
在成熟的房地產(chǎn)行業(yè)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資渠道并不是通過銀行貸款或上市發(fā)行股票等方式，而是通過地產(chǎn)抵押貸款證券化、發(fā)行債券以及房地產(chǎn)投資基金的方式進行資金籌集?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的長期有序發(fā)展，引入多元化的籌資組合，規(guī)避和分散經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)積極建設(shè)完善成熟的籌資渠道體系，進而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。正確處理企業(yè)各種資金資本的比例關(guān)系，有利于企業(yè)在籌資決策中提高決策效益，降低籌資資金成本。通過資金成本優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，在企業(yè)籌集資本過程中，充分考慮籌資期限、籌資方式的合理合法性、資金配置情況、籌資風(fēng)險程度、資金成本高低以及企業(yè)價值的實現(xiàn)等因素，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。在此過程中，資金成本是建設(shè)籌資渠道體系、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。
3、正確定位企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，有序進行資本擴張
明確房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)目標(biāo)進行合理的資本擴張，建立有序發(fā)展的經(jīng)營制度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識和處理市場規(guī)模與資本規(guī)模的比例關(guān)系，避免企業(yè)出現(xiàn)盲目籌資，擴大企業(yè)規(guī)模的現(xiàn)象，著重培養(yǎng)企業(yè)自身經(jīng)營實力和業(yè)務(wù)拓展能力，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力和市場份額，通過市場利潤率來增加企業(yè)資本。另外，在運行企業(yè)現(xiàn)有資本過程中，加強品牌形象的建設(shè)，著重培養(yǎng)企業(yè)的無形資產(chǎn)，通過加強自身品牌建設(shè)來實現(xiàn)資本規(guī)模和市場規(guī)模的共同發(fā)展，切實保障企業(yè)的資金資本能夠為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
4、加強內(nèi)部控制，降低籌資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)加強企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)和執(zhí)行，有利于降低企業(yè)籌資和經(jīng)營風(fēng)險。管理者應(yīng)準(zhǔn)確把握企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，確保資金安全完整，會計信息真實可靠，保證企業(yè)的資金資本能夠在籌資決策中發(fā)揮作用；逐步培養(yǎng)資本管理意識，在房地產(chǎn)市場競爭中保持自身競爭實力，壯大企業(yè)在市場中的銷售能力。在企業(yè)內(nèi)部建立籌資風(fēng)險防范機制和應(yīng)對措施，對各種籌資方式可能面臨的風(fēng)險進行分析并形成風(fēng)險體系，制定相應(yīng)的防范措施，加強企業(yè)內(nèi)部控制，從而客觀上保障了資金成本降低的同時制定合適的籌資決策。
五、結(jié)語
資本成本的大小將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益實現(xiàn)，同時也是決定企業(yè)選擇籌資方式的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。企業(yè)要結(jié)合具體開發(fā)產(chǎn)品、特點、外部環(huán)境、籌資資金用途的條件進行分析從而制定籌資決策，如長期借款率、短期借款率、以及市場經(jīng)濟環(huán)境的狀況等，充分考慮資金成本因素來選擇合適的籌資方式，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。本文對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金成本在制定籌資決策中的作用進行了詳細闡述和探討，以期在實踐中能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理選擇籌資渠道來降低開發(fā)成本。
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