發(fā)布時(shí)間：2023-07-18 16:40:42
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)促銷策略樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 商品特征 營(yíng)銷策略
一、產(chǎn)品策略
房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開(kāi)發(fā)市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：
1.核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2.有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點(diǎn)、式樣、質(zhì)量等。
3.延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。
目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。由于購(gòu)房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。
首先，給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽(tīng)的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開(kāi)發(fā)的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開(kāi)發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍，這些都是房地產(chǎn)商在文化營(yíng)銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
二、價(jià)格策略
房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對(duì)項(xiàng)目成功及開(kāi)發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。
1.定價(jià)方法。在市場(chǎng)營(yíng)銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)。總之，在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。
2.定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者綜合分析同類商品房?jī)r(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房?jī)r(jià)要付全額，而一次性付款，房?jī)r(jià)可給予5%～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購(gòu)房者一次性支付過(guò)多的金額，有的公司允許購(gòu)房者分期付款。常用的方法是，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過(guò)半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開(kāi)展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購(gòu)房合同，然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購(gòu)房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國(guó)際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買。目前我國(guó)常采用的促銷有以下幾種：
1.人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對(duì)面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。
2.廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽(tīng)廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見(jiàn)摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3.公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹(shù)立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過(guò)具體的活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，如召開(kāi)新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過(guò)危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4.營(yíng)業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對(duì)于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。
四、渠道策略
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。
1.直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見(jiàn)的形式是派出銷售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售。它是指一般開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過(guò)商中間介紹來(lái)購(gòu)買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式，委托銷售降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 產(chǎn)品策略 價(jià)格策略 促銷策略 渠道策略
改革開(kāi)放以來(lái),隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實(shí)施,房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變,這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場(chǎng)營(yíng)銷策略相結(jié)合。
1 房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)
房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱,又稱不動(dòng)產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費(fèi)品,所以對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)購(gòu)買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費(fèi)。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言,它具有以下特點(diǎn):
(1)固定性。也稱不可移動(dòng)性,房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成,其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來(lái),難作大的改動(dòng)。
(2)組合性。土地和房屋的組合:每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個(gè)部分。消費(fèi)品和投資品的組合:房地產(chǎn)既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值,隨著發(fā)展,房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值會(huì)減少,但投資價(jià)值卻會(huì)因某些特定因素而升值。
(3)差異性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的兩件產(chǎn)品,因?yàn)樗粌H受到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計(jì)的影響,即使建在同一塊土地上,每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的,從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置,使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。
(4)稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的,因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕浴?/p>
(5)保值增值。由于土地的稀缺性,使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。
(6)使用周期長(zhǎng)。某一項(xiàng)目工程建成通常要2~3年的時(shí)間,甚至更長(zhǎng),而產(chǎn)品建成后,一般可使用50年以上。
(7)耗費(fèi)資金大。房地產(chǎn)售價(jià)昂貴,往往要花費(fèi)人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購(gòu)買者在選購(gòu)住房時(shí)慎之又慎,對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。
2 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的應(yīng)用
房地產(chǎn)商品有其自己的特征,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品,同時(shí)也不同于汽車、電器等使用周期短、升級(jí)快的產(chǎn)品,因此在營(yíng)銷策略上有著自己的特殊性。
2.1 產(chǎn)品策略(product)
隨著人們生活水平的提高,對(duì)住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”,而是更多的追求其個(gè)性化和獨(dú)特性。這就要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)其差異性,做到“人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”,從而贏得更多的消費(fèi)者。
(1)名稱。給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽(tīng)的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如,金馬公司開(kāi)發(fā)的“羅馬花園”,其名稱就是追求一種異國(guó)的浪漫和古典的高雅。
(2)物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量,趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下,消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此,開(kāi)發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù),使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。
(3)文化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍,這些都是在文化營(yíng)銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
(4)借助自然環(huán)境。開(kāi)發(fā)商一般只注重對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè),而忽略了借助自然環(huán)境,比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等,既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性,而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢(shì)的費(fèi)用。
另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平,可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會(huì)保障型、設(shè)計(jì)綜合型。
2.2 價(jià)格策略(price)
房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧,對(duì)項(xiàng)目成功及開(kāi)發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。
(1)定價(jià)方法。在市場(chǎng)營(yíng)銷定價(jià)策略中,定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊?在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。
(2)定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式:一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者綜合分析同類商品房?jī)r(jià)格情況后,先以較低的價(jià)格出售少量的商品房,然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法;二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠,常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠,可以通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如,如果分期付款房?jī)r(jià)要付全額,而一次性付款,房?jī)r(jià)可給予5~10%的折扣優(yōu)惠;三是分期付款。為了避免讓購(gòu)房者一次性支付過(guò)多的金額,有的公司允許購(gòu)房者分期付款。常用的方法是,購(gòu)房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款,房屋施工過(guò)半時(shí)再付1/3,完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法,然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清;四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè),一些房地產(chǎn)公司和銀行開(kāi)展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭,是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款,取得購(gòu)房合同,然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款,以后,購(gòu)房者定期向銀行還本付息,直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國(guó)際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式,值得借鑒和探索。
2.3 促銷策略(promotion)
房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買。目前我國(guó)常采用的促銷有以下幾種:
(1)人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法,是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息,向目標(biāo)顧客面對(duì)面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于,目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小,對(duì)于促銷人員的要求較高,不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì),而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。
(2)廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽(tīng)廣告、信函廣告等,另外還有樣板房展示,這是一種實(shí)體廣告,看得見(jiàn)摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略,以收到最好的宣傳、銷售效果。
(3)公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹(shù)立良好的形象,以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過(guò)具體的活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn),如召開(kāi)新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng),或通過(guò)危機(jī)公關(guān)化不利為有利,從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告,而且傳播面廣,所以其效果很好。
(4)營(yíng)業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略,效果比較明顯。比如對(duì)于消費(fèi)者而言,在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。
2.4 渠道策略(place)
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。
(1)直銷。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢(shì)在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用,同時(shí)它對(duì)營(yíng)銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求很高。
(2)委托推銷。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來(lái)推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商,也可以是個(gè)人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu),后者是指中介的個(gè)人,即經(jīng)紀(jì)人。
(3)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營(yíng)銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制,進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播,且圖文并茂,效果比較好。目前,國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
3 結(jié)語(yǔ)
綜上所述,結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可分為以上幾個(gè)方面。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段,房地產(chǎn)營(yíng)銷是其一個(gè)重要的方面,所以營(yíng)銷策略對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)
1 陶婷.略談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J].外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理,2004(8)
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷誤區(qū)
目前市場(chǎng)營(yíng)銷在我國(guó)遍地開(kāi)花，正處于迅速發(fā)展中，各行各業(yè)都在普遍采用，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也不例外。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正在處于蓬勃發(fā)展中，賣方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，買方市場(chǎng)的形成，市場(chǎng)營(yíng)銷的引入，使競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。怎樣才能使自己產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地？除了倚靠產(chǎn)品的質(zhì)量外，還有營(yíng)銷策略的使用，比如品牌、價(jià)格、促銷、企業(yè)信譽(yù)的運(yùn)用是很重要的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)使用營(yíng)銷策略的重要性
1、促進(jìn)社會(huì)住房總供需的平衡
市場(chǎng)營(yíng)銷策略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)、適地、以適當(dāng)價(jià)格把產(chǎn)品傳遞到消費(fèi)者手中，以解決社會(huì)生產(chǎn)與社會(huì)消費(fèi)之間的各種矛盾，使得房地產(chǎn)企業(yè)各種不同的供給與消費(fèi)者和用戶方面各種不同的需要相適應(yīng)，求得社會(huì)生產(chǎn)與社會(huì)需要之間的統(tǒng)一與平衡，生產(chǎn)與消費(fèi)在時(shí)間、地區(qū)的平衡。實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而促進(jìn)社會(huì)住房總供需的平衡。
2、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展
市場(chǎng)營(yíng)銷策略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，有利于合理地配置土地、資金、勞動(dòng)力等資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益提高，會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
3、有利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善
房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步的發(fā)展造成障礙，比如商品房的大量積壓、商品房高的空置率、巨額資金的持久沉淀等問(wèn)題，通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的運(yùn)用可以有效解決房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。同時(shí)它對(duì)加速房地產(chǎn)商品和資金形態(tài)的轉(zhuǎn)變、縮短房地產(chǎn)商品流通周期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善都有重要作用。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷部門通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷研究，密切注意和了解市場(chǎng)需要的現(xiàn)狀與變化，就可以發(fā)現(xiàn)一些未滿足的需要和市場(chǎng)機(jī)會(huì)；然后，根據(jù)企業(yè)的任務(wù)、目標(biāo)和資源條件等，選擇本企業(yè)能夠最好地為之服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)，并根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的需要，開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，制定適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，選擇適當(dāng)?shù)姆咒N渠道，制定適當(dāng)?shù)拇黉N方案，千方百計(jì)地滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需要，這樣就可以擴(kuò)大銷售，提高市場(chǎng)占有率，增加盈利，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的五種營(yíng)銷誤區(qū)
目前，房地產(chǎn)企業(yè)早已認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷的重要性，并普遍采用市場(chǎng)營(yíng)銷策略對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的使用，還處在探索階段，整體營(yíng)銷水平不高，主要表現(xiàn)有：第一，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷意識(shí)薄弱、不注重營(yíng)銷推廣的作用；第二，營(yíng)銷渠道不多、大部分宣傳局限傳統(tǒng)的推廣渠道，比如像開(kāi)設(shè)分展場(chǎng)、舉辦產(chǎn)品會(huì)、鑒賞酒會(huì)等營(yíng)銷方式不被大多企業(yè)采納，集中開(kāi)盤方式也較少的被開(kāi)發(fā)商采用，對(duì)以公共關(guān)系的重視還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。第三，對(duì)國(guó)家房產(chǎn)政策反應(yīng)不夠迅速、敏感性不高。第四，推廣包裝差、主要包括現(xiàn)場(chǎng)包裝差和銷售物料設(shè)計(jì)風(fēng)格不統(tǒng)一。第五，品牌營(yíng)銷理念低，大多數(shù)企業(yè)對(duì)如何進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位，如何引導(dǎo)業(yè)主把握品牌取向，如何營(yíng)造品牌意味即房地產(chǎn)商品如何進(jìn)行品牌化及如何有效實(shí)施和控制房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略等問(wèn)題，這種局面主要是由一些營(yíng)銷誤區(qū)所造成的。
1、誤區(qū)一：認(rèn)為傳統(tǒng)的生產(chǎn)、產(chǎn)品營(yíng)銷觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)
市場(chǎng)營(yíng)銷觀念隨著社會(huì)的發(fā)展，已從傳統(tǒng)的生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念，到現(xiàn)代的大市場(chǎng)營(yíng)銷觀念、概念營(yíng)銷觀念。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都拋棄了傳統(tǒng)的生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念，采用現(xiàn)代的大市場(chǎng)營(yíng)銷觀念、概念營(yíng)銷觀念。但在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中會(huì)犯營(yíng)銷觀念不正確的錯(cuò)誤，沒(méi)有考慮以消費(fèi)者為中心，以顧客的需求為出發(fā)點(diǎn)，沒(méi)有考慮社會(huì)的公眾利益，采用現(xiàn)代的大市場(chǎng)營(yíng)銷觀念、概念營(yíng)銷觀念進(jìn)行營(yíng)銷，雖會(huì)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)，但長(zhǎng)時(shí)間終會(huì)暴露出種種弊端，損害企業(yè)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略。
2、誤區(qū)二：認(rèn)為人員推銷是最古老的促銷方式，不適合當(dāng)今的營(yíng)銷環(huán)境
當(dāng)今人員推銷是房地產(chǎn)促銷策略當(dāng)中最傳統(tǒng)、最主要、最直接的促銷方式，采用這一促銷策略，可以讓銷售人員與顧客直接接觸，進(jìn)行面對(duì)面的洽談和思想交流，有利于銷售人員最直接、最及時(shí)地了解顧客的需求。通過(guò)這樣的交流，可以充分地向顧客傳遞企業(yè)、房產(chǎn)項(xiàng)目信息，以達(dá)到讓顧客認(rèn)識(shí)、了解、信賴企業(yè)的作用，這對(duì)提高公司的知名度和美譽(yù)度是非常有用的。房地產(chǎn)企業(yè)或許在制定促銷策略時(shí)都會(huì)考慮采用人員推銷這一方式，但他們對(duì)人員推銷的作用沒(méi)有充分的了解，不夠重視人員推銷，認(rèn)為人員推銷是最古老的促銷方式，不適合當(dāng)今的營(yíng)銷環(huán)境，往往投入大成本采用廣告、營(yíng)業(yè)推廣這些流行的促銷攻勢(shì)。雖說(shuō)像廣告這些促銷方式在短時(shí)間內(nèi)會(huì)引起顧客的關(guān)注、較快的達(dá)到促銷目的。但要想長(zhǎng)時(shí)期的留住顧客的心，采用這一促銷方式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
3、誤區(qū)三：認(rèn)為創(chuàng)品牌就是靠做廣告
品牌，給企業(yè)帶來(lái)的效益是巨大的、全面的。這一點(diǎn)無(wú)需置疑，或許每一間房產(chǎn)企業(yè)都想創(chuàng)品牌，擁有品牌優(yōu)勢(shì)。但創(chuàng)品牌是需要條件的，盲目的創(chuàng)品牌，必會(huì)給企業(yè)帶來(lái)?yè)p害。目前，在房產(chǎn)企業(yè)中就存在很多盲目創(chuàng)品牌的現(xiàn)象，這主要是企業(yè)沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)創(chuàng)品牌需要具備什么條件和企業(yè)具不具備這樣的條件所造成的。這些企業(yè)誤認(rèn)為品牌就是靠做廣告，名聲就是名牌，只要敢花錢做廣告，就能創(chuàng)名牌，把過(guò)多的資金、精力、希望都放在廣告上，期望一夜成名，結(jié)果卻是功虧一簣；誤認(rèn)為做品牌就是做名牌，名牌僅僅是一個(gè)高知名度的品牌名，它只需達(dá)到知名度，但品牌除了要達(dá)到知名度外還要達(dá)到信任度和美譽(yù)度，創(chuàng)品牌，它需要的人力、物力和財(cái)力是全方位的，是一個(gè)復(fù)雜而浩大的工程。
4、誤區(qū)四：認(rèn)為只要廣告費(fèi)用高，產(chǎn)品銷售量就有保障
幾乎每一間房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)打廣告，通過(guò)廣告，可以將房產(chǎn)信息不知不覺(jué)地灌輸?shù)较M(fèi)者腦海中，從而影響消費(fèi)者的購(gòu)買決策，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，刺激消費(fèi)者的需求，增加銷售量，同時(shí)提高房產(chǎn)價(jià)值。但打廣告費(fèi)用大、有效期短等缺點(diǎn)明顯。目前，廣告媒介多，選擇什么樣的廣告媒介存在難于決策。大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)就存在這樣的問(wèn)題，沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)決策，錯(cuò)誤的選擇廣告媒介，造成既沒(méi)有達(dá)到廣告目的，又支出大量的廣告費(fèi)用，反而給企業(yè)帶來(lái)資金上的負(fù)擔(dān)。
5、誤區(qū)五：認(rèn)為產(chǎn)品創(chuàng)意不重要
在生活中，只要稍微留意一下，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房屋的建造風(fēng)格差不多、沒(méi)有美感、沒(méi)有創(chuàng)意、產(chǎn)品雷同嚴(yán)重。這主要是房地產(chǎn)商在上項(xiàng)目的時(shí)候一窩蜂，看到那種設(shè)計(jì)流行，銷量大，就去模仿。但是現(xiàn)代人對(duì)住房不單單看重房屋的質(zhì)量，還看重房屋的外觀。越來(lái)越多人追求房屋的整體外觀，房屋的藝術(shù)性。在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化越來(lái)越強(qiáng)的今天，具有創(chuàng)意產(chǎn)品的就顯的很重要了，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)這一方面的研究和投入，建造出具有創(chuàng)意的產(chǎn)品。
三、房地產(chǎn)企業(yè)制定正確營(yíng)銷策略的建議
基于以上房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷中常見(jiàn)的五種誤區(qū)，本文對(duì)怎樣制定正確的營(yíng)銷策略給出以下建議。
1、建立一支專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品能否順利的銷售出去，達(dá)到預(yù)期的銷售目的，這關(guān)鍵在于是否做好營(yíng)銷?；跔I(yíng)銷對(duì)企業(yè)的重要性，建立一支專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍就顯得非常重要。目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)都會(huì)有自己的營(yíng)銷隊(duì)伍，從事?tīng)I(yíng)銷策劃、營(yíng)銷控制等。但具有專業(yè)性很強(qiáng)的營(yíng)銷隊(duì)伍還不多，而且銷售人員的素質(zhì)問(wèn)題也普遍存在于房產(chǎn)企業(yè)，主要表現(xiàn)在：銷售人員文化素質(zhì)不夠高，銷售人員缺乏規(guī)范化的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，銷售人員服務(wù)意識(shí)不足或服務(wù)理念不明確，難以實(shí)施優(yōu)質(zhì)服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，隨意性大，容易給顧客造成不良影響，銷售時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格按照銷售流程，沒(méi)有明確界定銷售人員的職權(quán)，缺乏與顧客有效溝通的技巧等等。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視和加大資金對(duì)銷售這一重要環(huán)節(jié)的投入，加強(qiáng)對(duì)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)等，建立一支專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍。
2、建立“以顧客為中心”的人性化營(yíng)銷的營(yíng)銷理念
“以顧客為中心”實(shí)行人性化營(yíng)銷是新時(shí)代的營(yíng)銷理念。企業(yè)在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)實(shí)行人性化營(yíng)銷，做到：“順其本性”營(yíng)銷時(shí)應(yīng)滿足消費(fèi)者的基本居住需求；尊重其習(xí)性，尊重其的居住習(xí)俗。適其品性，以適合消費(fèi)者的居住文化品位偏好來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷；滿其個(gè)性，以滿足消費(fèi)者居住個(gè)性需求來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷。
在人性化營(yíng)銷的過(guò)程中還需注意：營(yíng)銷人員應(yīng)將自己定位成消費(fèi)者的朋友，對(duì)消費(fèi)者要充滿愛(ài)心，幫助消費(fèi)者解決疑慮問(wèn)題；運(yùn)用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)、與消費(fèi)者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達(dá)給消費(fèi)者；售樓處的環(huán)境設(shè)計(jì)要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)愛(ài)。
3、采取各種方式來(lái)化解信息的不對(duì)稱
消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)，由于對(duì)產(chǎn)品缺乏充分的了解，往往會(huì)產(chǎn)生觀望態(tài)度，不敢輕易購(gòu)買。這主要是由于信息的不對(duì)稱所造成的，因此要想消費(fèi)者能夠迅速對(duì)產(chǎn)品充分的了解，化解信息的不對(duì)稱是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取各種方式來(lái)化解信息的不對(duì)稱，比如：通過(guò)各種媒介進(jìn)行大量宣傳，充分利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等、或舉辦各種招待會(huì)、產(chǎn)品展銷會(huì)、座談會(huì)等活動(dòng)，讓銷售人員直接與消費(fèi)者進(jìn)行信息交流、情感交流。以達(dá)到化解信息傳遞障礙，促進(jìn)銷售的目的。
4、注重產(chǎn)品的創(chuàng)新
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買者的投資心理和投資行為者日益成熟。住宅已不再被看作為鋼筋加水泥組成的結(jié)構(gòu)，而被視為安居享受的“家”，和能夠充分體現(xiàn)個(gè)性的生活方式。人們購(gòu)買房屋不僅僅是看重他的質(zhì)量，還看重它的功能、款式、小區(qū)建筑的人文內(nèi)涵等。隨著購(gòu)房者對(duì)房屋需求的變化，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該注重產(chǎn)品的“質(zhì)量”，善于發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的需求變化，追求產(chǎn)品的創(chuàng)新。
5、科學(xué)預(yù)測(cè)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)
由于目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少企業(yè)都會(huì)加大成本對(duì)營(yíng)銷這一方面的投入，比如：在廣告等方面，花費(fèi)大量的資金進(jìn)行促銷。這或許會(huì)達(dá)到促銷目的獲得經(jīng)濟(jì)效益，但企業(yè)在決定加大營(yíng)銷成本前，必須對(duì)產(chǎn)品成本、促銷成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)出總支出成本和預(yù)期投資總收入，否則可能會(huì)發(fā)生盈利過(guò)少，甚至虧損的現(xiàn)象。因此，重視對(duì)各種成本的科學(xué)預(yù)測(cè)，可以有效的減少投資風(fēng)險(xiǎn)，避免不利的情況發(fā)生。
【參考文獻(xiàn)】
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[2] 佚名：營(yíng)銷策略在房地產(chǎn)中的應(yīng)用[EB/OL].房策網(wǎng)，2007.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷策略；建議
近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)可謂淋漓盡致的展現(xiàn)了“向死而生”的探底之旅，各大公司成交量和成交總額在經(jīng)歷了2012年的抄底寒冬后自3月起逐漸回升，并呈現(xiàn)出趕超往年同期水平之勢(shì)，各企業(yè)紛紛抓住機(jī)遇伸長(zhǎng)觸角、蓄勢(shì)而發(fā)。然而房地產(chǎn)行業(yè)買方市場(chǎng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷成熟，房地產(chǎn)營(yíng)銷的重要地位也越發(fā)得以彰顯，放眼房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)所采用的營(yíng)銷策略和營(yíng)銷手段層出不窮。
一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)行業(yè)概述
房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)以及與此相關(guān)的中介服務(wù)的內(nèi)容，如金融、維修、評(píng)估置換、裝飾、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，房地產(chǎn)從上到下形成產(chǎn)業(yè)鏈，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。
1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)最早的房地產(chǎn)是起源于1998年的住房分配，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)化建設(shè)和城市化水平得到了顯著的提高，人們?cè)絹?lái)越熱衷于向城市遷移，大大拉動(dòng)了城市購(gòu)房需求。然而在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)卻也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：
（1）區(qū)域發(fā)展不平衡
房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡的表現(xiàn)，主要是在不同地區(qū)的增長(zhǎng)速度和發(fā)展規(guī)模相差較大。東部地區(qū)以及沿海城市由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)行業(yè)的起步比較早，發(fā)展也比較完善。盡管后來(lái)中西部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到飛速發(fā)展，但是與東部城市相比，仍然有很大的差距。
（2）房地產(chǎn)行業(yè)增加GDP泡沫
我國(guó)政府為了確保能更好地應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的影響，采取了相對(duì)寬松的貨幣政策。如銀行信貸的放松，這樣的政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)成為地方政府舉債的主要流向，因而房地產(chǎn)交易量拉動(dòng)了GDP的泡沫型增長(zhǎng)。
（3）房地產(chǎn)價(jià)格提升和投資增速過(guò)快
自2009年開(kāi)始，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了迅速飆升的情況，最為典型的城市為北上廣等一線城市。不僅如此，現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有著一個(gè)很嚴(yán)峻的問(wèn)題，就是住房空置率高的情況。一般老百姓無(wú)力承受高價(jià)的房款的同時(shí)，部分投資者手上卻擁有較多的投機(jī)房，這就是一般人說(shuō)的炒樓族，此現(xiàn)象在大城市更為突出。
二、房地產(chǎn)行業(yè)4P營(yíng)銷策略――以萬(wàn)科地產(chǎn)作為分析背景
作為我國(guó)最大的上市住宅開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)業(yè)的龍頭，萬(wàn)科是行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)。自1984年成立以來(lái)有近30年的歷史，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已進(jìn)駐北京、上海、廣州、深圳等25個(gè)城市，并確定了以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。在戰(zhàn)略規(guī)劃尤其是在營(yíng)銷體系建立方面已趨于成熟，該企業(yè)對(duì)產(chǎn)品、推廣等多個(gè)營(yíng)銷的核心要素都進(jìn)行了全方位的嘗試。
2.1產(chǎn)品策略
經(jīng)過(guò)多年累積，萬(wàn)科目前已經(jīng)形成了成熟的四大產(chǎn)品系列來(lái)滿足不同層次的消費(fèi)者，即城市花園系列、四季花城系列、金色家園系列和自然人文系列，具有58個(gè)基本產(chǎn)品戶型。
城市花園系列是指城市中心住宅，是萬(wàn)科第一個(gè)產(chǎn)品系列；四季花城系列是指城郊結(jié)合部的住宅，是萬(wàn)科的新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn)計(jì)劃；金色家園系列是指城市中心區(qū)住宅，是萬(wàn)科在市中心打造精品住宅的開(kāi)端；自然人文系列是尊重自然、尊重文脈的產(chǎn)品系列，更加注重建筑張力和文化取向。
2.2定價(jià)策略
在越來(lái)越多的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略中，最實(shí)質(zhì)也是最有成效的就是對(duì)于價(jià)格的把控。銷售價(jià)格一直都是消費(fèi)者最為敏感的話題，項(xiàng)目的定價(jià)更是投資利潤(rùn)能否最終達(dá)到目標(biāo)的關(guān)鍵。一般來(lái)說(shuō)在房地產(chǎn)營(yíng)銷的過(guò)程中，房地產(chǎn)的定價(jià)策略是見(jiàn)效最快，同時(shí)也最容易由企業(yè)掌握的，是房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)銷的過(guò)程中比較核心的問(wèn)題。
萬(wàn)科一直都強(qiáng)調(diào)“精品意識(shí)”，所以它的房產(chǎn)價(jià)格一般都比同行業(yè)價(jià)格大概高出1000多元。然而消費(fèi)者的需求才是市場(chǎng)潛質(zhì)的所在，萬(wàn)科通常都是在發(fā)售高檔住房的時(shí)候，為了適應(yīng)大多數(shù)普通的消費(fèi)者，同時(shí)推出一些中低檔住房，這就是萬(wàn)科在產(chǎn)品的價(jià)格制定中高低不同的策略。對(duì)于銷售的不同階段，萬(wàn)科也采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控：面對(duì)整體排出時(shí)，采用最高定價(jià)策略，到銷售尾期進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，對(duì)不同商品采用不同定價(jià)的策略，來(lái)避免死角的產(chǎn)生。
隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，房?jī)r(jià)在不斷地下調(diào)，萬(wàn)科也不例外。自2013年3月份開(kāi)始，萬(wàn)科的各項(xiàng)定價(jià)在各地公司快速銷售的原則下，價(jià)格優(yōu)惠再創(chuàng)新高，萬(wàn)科對(duì)包括二線城市在內(nèi)的部分項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格下降，不難看出，即使在市場(chǎng)調(diào)整中，企業(yè)仍然可以通過(guò)合理的定價(jià)挖掘內(nèi)部需求，并獲得市場(chǎng)變化的主動(dòng)權(quán)。
2.3銷售渠道
房地產(chǎn)作為 21世紀(jì)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為了眾多投資者心中的重點(diǎn)投資目標(biāo)。隨著市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)換，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)從“以產(chǎn)品為中心”到“以消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)換。銷售渠道作為可以讓企業(yè)溝通消費(fèi)者、了解消費(fèi)者和掌握消費(fèi)者的核心手段，也已成為現(xiàn)今企業(yè)的重要資源，對(duì)增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到了白熱化的程度，異地、關(guān)系、隱性等房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道發(fā)展也逐漸趨向多元化，以適應(yīng)當(dāng)今多變的市場(chǎng)需求。
2.4促銷策略
（1）讓利促銷策略
房地產(chǎn)的產(chǎn)品對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是復(fù)雜的產(chǎn)品，其購(gòu)買行為屬于廣泛決策類型，參與度高并在認(rèn)識(shí)上有很大的差異。讓利促銷將開(kāi)發(fā)商把該賺的一部分錢分別讓利給消費(fèi)者。其中常用的表現(xiàn)方式有：打折、送裝修、送家私、送車位、買房贈(zèng)車等。通常采取讓利促銷目的是讓消費(fèi)者看上去有利可圖，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不景氣、銷售受阻、產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、定價(jià)過(guò)高而令消費(fèi)者難以接受等問(wèn)題，再者就是針對(duì)尾樓的銷售，開(kāi)發(fā)商為了清理戰(zhàn)場(chǎng)，實(shí)行慷慨讓利，直接降價(jià)來(lái)吸引消費(fèi)者。萬(wàn)科的促銷一方面通過(guò)萬(wàn)客會(huì)積累人群，另一方面主要通過(guò)各一線城市的在售項(xiàng)目反饋信息資料，在廣州、成都進(jìn)行了第一波直效性降價(jià)銷售，上海、北京進(jìn)行第二波營(yíng)銷性降價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)全方位的銷售促進(jìn)。
（2）廣告促銷策略
“酒香不怕巷子深”在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然過(guò)時(shí)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中沒(méi)有得到消費(fèi)者的充分了解，再好的商品都很難實(shí)現(xiàn)價(jià)值。目前通過(guò)廣告來(lái)吸引消費(fèi)者，已經(jīng)是樓盤銷售的主要營(yíng)銷手段之一。房地產(chǎn)行業(yè)的廣告促銷手段更是多種多樣，其中最主要的手段包括：媒體廣告（電視、廣播廣告）和平面廣告（條幅、圍擋、廣告欄、高炮、DM宣傳單、海報(bào)等）。廣告主要萬(wàn)科地產(chǎn)用于產(chǎn)品的導(dǎo)入，有對(duì)外宣傳和包裝樓盤的作用，同時(shí)積聚人氣。良好的廣告策劃，只要有一個(gè)賣點(diǎn)，就足以吸引消費(fèi)者購(gòu)買，還能將該樓盤優(yōu)勢(shì)突顯出來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)也正是抓住了這一點(diǎn)，贏得了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可和喜愛(ài)。
（3）營(yíng)業(yè)推廣策略
營(yíng)業(yè)推廣策略，一般都是零款入住、付款折扣、房地產(chǎn)超市營(yíng)銷和集體購(gòu)房行動(dòng)等。房產(chǎn)超市就是目前中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷理念改革創(chuàng)新的結(jié)果，為解決當(dāng)前商品銷售困難帶來(lái)了新思路和轉(zhuǎn)機(jī)。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的新領(lǐng)域
新形勢(shì)下，隨著市場(chǎng)的不斷成熟、轉(zhuǎn)向買方的市場(chǎng)上，市場(chǎng)營(yíng)銷概念在各行業(yè)的深入運(yùn)用，房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)營(yíng)銷策略遭受了強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)，行業(yè)中開(kāi)始出現(xiàn)多種新興的營(yíng)銷方式，也得到了良好的反饋和市場(chǎng)反應(yīng)，部分新?tīng)I(yíng)銷方式的效果儼然已超過(guò)傳統(tǒng)營(yíng)銷帶來(lái)的利益。目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)用的創(chuàng)新型策略有如下幾種方式：
（1）綠色營(yíng)銷策略
為適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)者的需求，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大了綠化率、休閑區(qū)的建造，同時(shí)成為項(xiàng)目宣傳策劃的賣點(diǎn)。以綠色文化為設(shè)計(jì)的價(jià)值觀念，把能源緊缺而提倡的綠色節(jié)能住宅觀念，積極地運(yùn)用到綠色營(yíng)銷之中去，從而為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共處的理想氛圍，使得企業(yè)在擁有經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高了社會(huì)效應(yīng)。
（2）關(guān)系營(yíng)銷策略
關(guān)系營(yíng)銷是把營(yíng)銷活動(dòng)看成是一個(gè)企業(yè)與分銷商、消費(fèi)者、供應(yīng)商、競(jìng)爭(zhēng)者、政府機(jī)構(gòu)等通過(guò)發(fā)生互動(dòng)作用的過(guò)程，核心是建立健全與公眾的良好關(guān)系。萬(wàn)科地產(chǎn)的“萬(wàn)客會(huì)”就是利用關(guān)系營(yíng)銷來(lái)擴(kuò)大消費(fèi)者群體的一點(diǎn)典型例子。
（3）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略
房地產(chǎn)企業(yè)利用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段，給消費(fèi)者提供互動(dòng)參與營(yíng)銷活動(dòng)的機(jī)會(huì)，也增加了消費(fèi)者接受產(chǎn)品信息的自，以低廉的媒介費(fèi)用享受更為多元化的傳播方式，全面介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目，更大程度上也突破了房地產(chǎn)營(yíng)銷的時(shí)空界限，起效良好。
（4）體驗(yàn)營(yíng)銷策略
體驗(yàn)式營(yíng)銷更為強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷的人性化，重視產(chǎn)品功能，也注重產(chǎn)品本身的審美以及象征意義，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中引入情感因素，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者與企業(yè)直接的雙方溝通。按照因地制宜，就地取材，因環(huán)境的不同，制定針對(duì)不同的消費(fèi)群體的活動(dòng)。
四、進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷策略的建議
目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷策略在不斷的創(chuàng)新與加強(qiáng)，所產(chǎn)生的效果也愈顯成效，面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)和消費(fèi)需求，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際，給出以下幾點(diǎn)完善房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷策略的建議：
4.1創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷理念，加強(qiáng)品牌意識(shí)
“得品牌者得天下”在房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到了普遍認(rèn)同，房地產(chǎn)品牌作為產(chǎn)品標(biāo)簽，其作用也日益顯著。質(zhì)量是品牌的生命，品牌形象從某種意義上講，是高品質(zhì)高服務(wù)的象征。品牌的創(chuàng)造單靠廣告和炒作是無(wú)法做到的，它需要的知名度、忠誠(chéng)、美譽(yù)的結(jié)合體，不動(dòng)產(chǎn)的品牌塑造目的是要將其賦予永久的價(jià)值，從選址到定位、從規(guī)劃到設(shè)計(jì)、從施工到物業(yè)管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要求精益求精、質(zhì)量上乘，做到過(guò)程精品，享受精品，售后精品的全精益化品牌設(shè)計(jì)，挖掘品牌內(nèi)涵，打造文化質(zhì)感。
4.2加大市場(chǎng)調(diào)研力度，充分挖掘消費(fèi)訴求
市場(chǎng)調(diào)研作為工作前期準(zhǔn)備，需要做到以下幾個(gè)方面：
（1）積極關(guān)注國(guó)家政策。對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)以及政策的變動(dòng)，時(shí)刻關(guān)注，房地產(chǎn)法律的變動(dòng)，國(guó)家的金融環(huán)境，現(xiàn)有的住房制度的改革等等，都需要做深入的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有至關(guān)重要的影響。
（2）做到適應(yīng)消費(fèi)者的需求，不斷把握新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。消費(fèi)者需求不斷變化的，房地產(chǎn)產(chǎn)品又是一個(gè)高投資的產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商只有在充分了解顧客需求和動(dòng)態(tài)的前提下，抓住最佳切入點(diǎn)，才能降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。
4.3增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，提高消費(fèi)滿意福祉
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是制勝的法寶，從某種角度來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者買的不是產(chǎn)品，而是服務(wù)。在目前實(shí)踐過(guò)程中，比較有效的服務(wù)形式主要有全員服務(wù)、全過(guò)程服務(wù)、承諾服務(wù)、特色服務(wù)等等。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以讓企業(yè)創(chuàng)立個(gè)性，從無(wú)形之中增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并且可以更加有效地增加企業(yè)的新銷售和再銷售的機(jī)率。給消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是一個(gè)企業(yè)走向成功的秘訣。（作者單位：延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）
參考文獻(xiàn)
[1]市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)/吳建安主編.―3版.―北京：高等教育出版社，2007.4
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 營(yíng)銷 策略
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷理論
（一）房地產(chǎn)概述
地產(chǎn)的基本概念。房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。具體而言，房地產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合統(tǒng)一體和統(tǒng)一物。
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)以及與此相關(guān)的中介服務(wù)如金融、評(píng)估置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)的兩種職能獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。
（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷
房地產(chǎn)營(yíng)銷的內(nèi)涵。房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策略。本文按照營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論――即產(chǎn)品價(jià)格渠道促銷，對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)中一些新的營(yíng)銷理念和思路進(jìn)行了詳細(xì)的分析。房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略。房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段。第一，房地產(chǎn)定價(jià)方法。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。從定價(jià)來(lái)講，主要有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、剩余法。第二，價(jià)格調(diào)整策略。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷委托推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等。房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略。房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀和存在的誤區(qū)
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷主要存在以下誤區(qū)；將營(yíng)銷誤解成推銷；只考慮單方面利益，目光短淺；忽視扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查工作；營(yíng)銷缺乏創(chuàng)新；忽視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理利用工作；重靈感，輕技術(shù)的傾向。
三、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀營(yíng)銷環(huán)境分析
太原市地產(chǎn)大環(huán)境分析。太原市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。太原市作為山西的省會(huì)，在中部崛起戰(zhàn)略的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為太原房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。太原市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。日前，太原市商品住房成交量持續(xù)走低，外地人購(gòu)房比例明顯下降，商品住房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭得到了有效遏制。商品房?jī)r(jià)格漲幅下降，保障性住房取得良好開(kāi)端；商品房上市量大幅增加，成交持續(xù)萎縮；商品房成交量大幅增加，價(jià)格小幅上揚(yáng)；二手房成交面積有所下降，成交價(jià)格有所增加；住房結(jié)構(gòu)仍需改善；外地人購(gòu)房比例明顯下降，普通商品住房消費(fèi)成為主流。
四、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀營(yíng)銷環(huán)境分析
（一）首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀任務(wù)梳理
基本目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)首開(kāi)及項(xiàng)目品牌太原全面落地。進(jìn)階目標(biāo)。完成全年7.2億的銷售目標(biāo)。更高目標(biāo)。為后期樓盤銷售創(chuàng)造良好的營(yíng)銷氛圍。
（二）當(dāng)前形勢(shì)
市場(chǎng)低迷背后的政府調(diào)控。從政府正式出臺(tái)限購(gòu)令后，房地產(chǎn)市場(chǎng)便開(kāi)始一路滑坡。關(guān)于政府取締限購(gòu)令的聲音一直不斷。然后持續(xù)低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有等來(lái)春天，等來(lái)的反而是政府抑制房?jī)r(jià)和打壓商品房?jī)r(jià)格的決心。市場(chǎng)及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目因素。整體低迷的市場(chǎng)環(huán)境下如何獨(dú)善其身。項(xiàng)目形象如何從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目祭出優(yōu)惠大旗。項(xiàng)目自身面臨困境?，F(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力不足難以讓客戶眼見(jiàn)為實(shí)。取得預(yù)售證樓棟間存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。來(lái)電來(lái)訪客戶數(shù)量偏少。項(xiàng)目知名度在太原不及萬(wàn)科等項(xiàng)目。相對(duì)于市區(qū)，項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，易達(dá)性差。
（三）解決之道
（1）加強(qiáng)首開(kāi)國(guó)企品牌的形象，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目品牌的信任。在市區(qū)尤其是城北，增設(shè)戶外廣告牌，在畫面和文字上進(jìn)行重新包裝，達(dá)到?jīng)_擊人們眼球的效果，舉辦系列能夠引起社會(huì)話題的活動(dòng)。
（2）項(xiàng)目的重新定位及賣點(diǎn)營(yíng)造，拔高項(xiàng)目品質(zhì)。立足“太原南城泛CBD，龍城經(jīng)濟(jì)走廊帶”，面向太原及南城區(qū)域的“龍城南部明日之星，繁華之中的城市客廳”。
（3）在廣告的推廣上，主要解決以下問(wèn)題：①階段廣告主題?；谀繕?biāo)客戶群體及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，找到準(zhǔn)確廣告主題，提升樓盤形象；②媒體推廣渠道。以什么樣的廣告渠道，準(zhǔn)確、有效地講廣告精神送達(dá)目標(biāo)客戶群體；③系統(tǒng)性問(wèn)題。如何原有廣告基調(diào)的延續(xù)和廣告形象的提升兩個(gè)矛盾體和諧統(tǒng)一。
（4）重新認(rèn)識(shí)客戶。由于政策等原因，目前太原市整體市場(chǎng)情況不樂(lè)觀，很多客戶都持幣觀望，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。針對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)該重新分析精準(zhǔn)客戶，對(duì)目標(biāo)客戶群精準(zhǔn)制導(dǎo)，從而贏得市場(chǎng)。
從區(qū)域上找。小店區(qū)國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位、行政單位及企業(yè)單位團(tuán)購(gòu)；白領(lǐng)及年輕的公務(wù)員、事業(yè)單位職員；太原市及周邊市縣人群。
從身份上找，高文化、高身份人群。首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀通過(guò)詳細(xì)的營(yíng)銷策略，成功實(shí)現(xiàn)了年銷售7.2億的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
一、市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位
根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位；目標(biāo)人群定位；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議；組團(tuán)規(guī)劃建議；交通道路規(guī)劃建議；戶型設(shè)計(jì)建議；整體風(fēng)格建議；外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議；社區(qū)配套設(shè)施；會(huì)所建議；樓宇配套建議；建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議。
二、市場(chǎng)推廣策劃
根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。
內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略；營(yíng)銷策略；銷售策略；市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)）；廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作；媒體投放；公關(guān)活動(dòng)策劃等。
具體內(nèi)容是：
（1）市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念；
（2）項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉。
（3）項(xiàng)目案名建議。
（4）銷售策略：開(kāi)盤時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制。
（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）。
（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期。
（7）公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行。
三、項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）
制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷工作，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理以實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。
具體內(nèi)容包括：
1、開(kāi)盤時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式。
2、銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭。
3、銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略。
4、布開(kāi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主。
5、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃。
6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤。
7、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整，銷售策略調(diào)整。
房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念的演變:
（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)。
（2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色。
（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足。
（4）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念階段：與推銷階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃分3個(gè)階段：(1)單項(xiàng)策劃階段。(2)綜合策劃階段。(3)復(fù)合策劃階段。
房地產(chǎn)營(yíng)銷的類型 :
（1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷。
（2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷。
（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷。
（4）房地產(chǎn)形象營(yíng)銷。
（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量。
營(yíng)銷策劃走向誤區(qū)：
（1）過(guò)分夸大營(yíng)銷策劃的作用。
（2）忽視營(yíng)銷策劃的作用。
（3）營(yíng)銷策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷管理；概念；內(nèi)容；策略；現(xiàn)狀
1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，也是個(gè)人和集體通過(guò)一系列的活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng)，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過(guò)程?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng)。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托、物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征
1）房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)益交易市場(chǎng)。
2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)。
3）房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。
3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容
3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析
3.1.1 市場(chǎng)需求分析
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)近期或未來(lái)需求是什么。
3.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析
分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨哪些宏觀環(huán)境的影響，有利因素和不利因素各有哪些。
3.2 確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
在研究和分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，作出經(jīng)營(yíng)決策，包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資方向、投資地區(qū)和地點(diǎn)以及投資方式。
3.3 項(xiàng)目決策
3.3.1 產(chǎn)品策略
確定和開(kāi)發(fā)滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品。
3.3.2 價(jià)格策略
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的情況，制定房地產(chǎn)價(jià)格，受國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)價(jià)格的確定應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定。
3.3.3 銷售渠道選擇
選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各有特點(diǎn)，要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式。
3.4 促進(jìn)銷售
確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段，如房地產(chǎn)廣告，房地產(chǎn)交易會(huì)等，提供售前咨詢服務(wù)，吸引租客或買家，促成房地產(chǎn)交易。
3.5 信息反饋和物業(yè)管理
提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理，并搜集反饋信息，擴(kuò)大顧客群。
4 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本過(guò)程
4.1 分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)
4.2 研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng)
4.3 制定營(yíng)銷戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品定位，建筑設(shè)計(jì)
4.4 制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略，包括定價(jià)，銷售渠道選擇，促銷的策劃和計(jì)劃
4.5 執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷工作
5 我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀
目前，我國(guó)常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。
6 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的對(duì)策思考
6.1 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位
房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就必須明確市場(chǎng)概念定位、形象定位、品牌定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、價(jià)格定位、銷售網(wǎng)絡(luò)與方式定位，并將其整合化形成整合定位。
6.2 采取合理的定價(jià)與付款方式
價(jià)格是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中直接影響盈虧狀況的決定因素，而付款方式又決了項(xiàng)目銷售后資金回籠的速度。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心就是價(jià)格及付款方式制定。
6.3 價(jià)格的制定
價(jià)格的制定要考慮以下因素：一是心理價(jià)格的影響。二是在一定銷售周期內(nèi)的價(jià)格調(diào)整及控制。價(jià)格的調(diào)整幅度要視項(xiàng)目的具體情況而定。三是和同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格相比較。
6.4 付款方式
付款方式的著重點(diǎn)在于三個(gè)地方：一是用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買。二是使更多的對(duì)象選擇有利于發(fā)展商的付款方式購(gòu)樓，保證資金回籠的速度。三是通過(guò)付款方式的設(shè)計(jì)吸引買家早入場(chǎng)、早落定金。
6.5 采取有效地促銷策略
促銷策略可以達(dá)到如下作用：①傳遞信息②突出特點(diǎn)③擴(kuò)大銷售。總之，房地產(chǎn)促銷的目的就是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買。
6.7 注重物業(yè)管理的保值增值作用
所謂物業(yè)管理，其根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。物業(yè)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)素的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
6.8 培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營(yíng)銷管理隊(duì)伍
如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營(yíng)銷管理隊(duì)伍，是我國(guó)每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須面對(duì)的課題。首先，要提高營(yíng)銷決策者的分析能力，營(yíng)銷決策者要善于分析問(wèn)題；其次，要提高營(yíng)銷決策者的決斷能力。決策者要具備多謀善斷的能力；最后，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，要敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
7 加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的對(duì)策思路
7.1 品牌營(yíng)銷
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。
要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠(chéng)度以及適當(dāng)?shù)臉?shù)立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等。
7.2 人文營(yíng)銷
房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到售后的過(guò)程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
7.3 知識(shí)營(yíng)銷
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)的原則定期開(kāi)展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問(wèn)題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。
7.4 綠色營(yíng)銷
居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，以綠色文化為價(jià)值觀，以綠色營(yíng)銷為核心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。
在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。
7.5 合作營(yíng)銷
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。
首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系；第二，開(kāi)發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合；第三，與其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì)，形成雙贏的格局。
7.6 服務(wù)營(yíng)銷
對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修，并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境。
7.7 社會(huì)營(yíng)銷
社會(huì)營(yíng)銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來(lái)的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視社會(huì)利益。
8 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位。第三，突出企業(yè)差異。第四，合理利用價(jià)格策略。第五，積極拓寬營(yíng)銷理念。
縱觀近幾年來(lái)的樓盤銷售，“郊居化概念”“中心區(qū)概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會(huì)、研討會(huì)、看樓一日游等促銷活動(dòng)層出不窮?？梢?jiàn)開(kāi)發(fā)商為了銷售樓盤煞費(fèi)苦心。
然而，樓盤仍在大量開(kāi)工，庫(kù)存仍在持續(xù)上升。但豪都、中海、萬(wàn)科等公司開(kāi)發(fā)的樓盤，卻個(gè)個(gè)熱銷。究其原因，在于這些開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經(jīng)營(yíng)理念。大凡堅(jiān)持“以人為本”經(jīng)營(yíng)理念的開(kāi)發(fā)商，在選址、目標(biāo)客戶定位、營(yíng)造環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格定位時(shí)都能從分析消費(fèi)者的行為特征入手，講質(zhì)量、重信譽(yù)，注重樹(shù)立良好的品牌形象，他們?cè)陧?xiàng)目確立的時(shí)候就已經(jīng)考慮到了銷售問(wèn)題。而“以錢為本”的開(kāi)發(fā)商，造房時(shí)急功近利，只重經(jīng)濟(jì)效益，忽視樓房質(zhì)量和環(huán)境的營(yíng)造，賣房時(shí)為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費(fèi)者怨聲載道。開(kāi)發(fā)商損壞了企業(yè)形象，樓盤自然也就賣不出去了。實(shí)踐證明，兩種不同的經(jīng)營(yíng)理念，所產(chǎn)生的銷售結(jié)果也是大相徑庭的。最新動(dòng)態(tài)
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖（二）
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖（四）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖（五）
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關(guān)于印發(fā)《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》的通知
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