序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）05-67 -02

作為我國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)將助力我國(guó)供給側(cè)改革，在“營(yíng)改增”試點(diǎn)過(guò)渡期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，把握“營(yíng)改增”改革的契機(jī)，在進(jìn)行管理變革、提升企業(yè)管理水平的同時(shí)，通過(guò)合理的稅收安排降低企業(yè)的稅收成本，如此，才能順應(yīng)政策變革，在國(guó)家結(jié)構(gòu)改革的洪流中不被淘汰。

一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策規(guī)定

為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)自2016年5月1日起，全面實(shí)施“營(yíng)改增”，一是將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。二是在之前已將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

在該政策背景下，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法

此外：1. 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

以上規(guī)定給房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃空間，由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，故暫不考慮房地產(chǎn)企業(yè)以小規(guī)模納稅人身份繳納增值稅情形?！盃I(yíng)改增”中房地產(chǎn)企業(yè)可以按照一般納稅人納稅，抵扣進(jìn)項(xiàng)，可以選擇銷售自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，也可根據(jù)過(guò)渡期稅收政策適用差異選擇新老項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：

二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的稅負(fù)比較分析

案例一：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門從事普通商品房的開(kāi)發(fā)，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據(jù)近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價(jià)款，成本狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，擬建造該普通商品住宅預(yù)計(jì)收入總額為A萬(wàn)元，土地價(jià)款為B萬(wàn)，進(jìn)項(xiàng)稅額為C萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，假設(shè)該企業(yè)資金充足，該企業(yè)怎樣做可減低稅負(fù)？

1.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年5月1日后，即適用房地產(chǎn)新項(xiàng)目的稅收政策，適用一般計(jì)稅法。

該房地產(chǎn)企業(yè)銷售該普通住宅應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）

2.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前，即適用房地產(chǎn)老項(xiàng)目的稅收政策，可選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）

（2）一般計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）

當(dāng)（A-B）*11% - C > A*5%，即當(dāng)A>（11B+100C）/6時(shí)，若該企業(yè)現(xiàn)金流充足，不考慮預(yù)繳稅款的資金壓力，則選用老項(xiàng)目下的簡(jiǎn)易計(jì)稅法，企業(yè)增值稅稅負(fù)較輕，選用一般計(jì)稅法稅負(fù)較重。故在企業(yè)現(xiàn)金流充足情況下，企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產(chǎn)項(xiàng)目合同開(kāi)工日期可定在2016年4月30日前。

當(dāng)A

企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)金流及抵扣額，稅負(fù)效應(yīng)做出合理決策。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不同方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)比較分析

案例二：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門從事普通商品房的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預(yù)計(jì)收入總額均為A萬(wàn)元，自行建造房產(chǎn)的土地價(jià)款為B萬(wàn)元，非自建方式取得的房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款為C萬(wàn)元，假設(shè)兩種方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)均為D，若該企業(yè)資金充足，不考慮其他稅費(fèi)，兩幢樓盤的應(yīng)交增值稅額為：

1.自建

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）

（2）一般計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）

2.非自建

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=（A-C）*5%（萬(wàn)元）

（2）一般計(jì)稅法

應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）

所以，一般計(jì)稅法下，該房地產(chǎn)企業(yè)銷售4月30日前取得的自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)相同。而簡(jiǎn)易計(jì)稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)較小。

案例三：

若某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無(wú)論取得自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，都適用一般計(jì)稅法。

應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）

當(dāng)A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時(shí)，選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)比銷售5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)后小。

綜上，在自建和非自建方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)較優(yōu)。

從以上分析比較中可看出，房地產(chǎn)企業(yè)利用新老項(xiàng)目的不同計(jì)稅方法及不同銷售方式取得的不動(dòng)產(chǎn)政策進(jìn)行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關(guān)系。根據(jù)全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策規(guī)定“允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這一政策，結(jié)合“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策實(shí)施前后的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及適用政策，合理安排采購(gòu)業(yè)務(wù)，減少“營(yíng)改增”前的不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)業(yè)務(wù)，采用“先租后買”的方式，將采購(gòu)業(yè)務(wù)推至“營(yíng)改增”后，利用融資租賃實(shí)現(xiàn)利息支出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；通過(guò)適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大園林綠化范圍等方式擴(kuò)大扣除項(xiàng)目基數(shù)，從而減低企業(yè)稅負(fù)。

上述案例分析只是在當(dāng)前全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)背景下運(yùn)用稅制改革過(guò)渡期的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所做的簡(jiǎn)單稅收籌劃。如果考慮企業(yè)的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)狀況，應(yīng)充分運(yùn)用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅"等稅收政策。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅法銷售自建房產(chǎn)的預(yù)繳稅款壓力相對(duì)較小，特別是采取預(yù)售房款方式，可有效延繳稅款，發(fā)揮資金的時(shí)間價(jià)值。

總之，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，合理合法增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負(fù)平衡，利用“營(yíng)改增”過(guò)渡期稅收政策的籌劃點(diǎn)進(jìn)行有效籌劃，促進(jìn)企業(yè)整體稅負(fù)最小化。

三、結(jié)論與建議

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策，充分利用稅制改革帶來(lái)的機(jī)遇，有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃，把握不同時(shí)期的稅收籌劃要點(diǎn)，提前做好稅收安排和業(yè)務(wù)規(guī)劃，減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2016]36號(hào)）[Z].2016.

第2篇

【關(guān)鍵詞】　房地產(chǎn)企業(yè)；　稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；　實(shí)證分析

國(guó)家稅務(wù)總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，國(guó)家稅務(wù)總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，引導(dǎo)大企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注度越來(lái)越高，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴(yán)格。根據(jù)《2012年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》（稽便函[2012]1號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個(gè)自2002年起連續(xù)多年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強(qiáng)，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)較多，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增大。基于上述背景，本文依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論與財(cái)務(wù)分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)界定

澳大利亞的Michael　Carmody（2003）認(rèn)為，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部因素的控制，實(shí)現(xiàn)合法納稅、避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅檢查并力圖承擔(dān)最低稅負(fù)。Donald-T.Nicolaisen（2003）認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指企業(yè)通過(guò)合理安排企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔(dān)最低的稅負(fù)水平，獲得最大的稅收利益，同時(shí)并不引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注。COSO在《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理模式和框架，即控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息溝通和監(jiān)控，這五個(gè)部分實(shí)際上構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供制度支持。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指稅務(wù)責(zé)任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及稅收法規(guī)的遵循等相關(guān)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導(dǎo)致的未來(lái)利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認(rèn)為稅收籌劃（稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理）是納稅人在遵守國(guó)家法律、政策的前提下，通過(guò)對(duì)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)開(kāi)展以納稅事項(xiàng)為主的籌劃，以獲取稅收利益。

根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本界定，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動(dòng)中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準(zhǔn)確有效遵守稅收法規(guī)，最終導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補(bǔ)稅、罰款的處罰，或者納稅時(shí)依據(jù)的稅法不準(zhǔn)確、沒(méi)有充分運(yùn)用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策而承擔(dān)較多的納稅責(zé)任，或者沒(méi)有進(jìn)行有效合理的納稅籌劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)和稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)兩種形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析

（一）主要稅種選擇

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負(fù)構(gòu)成以及稅收負(fù)擔(dān)率。雖然個(gè)人所得稅額也比較大，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是稅負(fù)的承擔(dān)者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進(jìn)行分析。

（二）評(píng)估指標(biāo)的建立

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《納稅評(píng)估管理辦法》通知相關(guān)規(guī)定、稅法相關(guān)規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率（TRB）、土地增值稅稅負(fù)率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負(fù)率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，其指標(biāo)如下：

指標(biāo)一：TRB=BT/IN×100%

指標(biāo)二：TRL=LVAT/TP×100%

指標(biāo)三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期營(yíng)業(yè)稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的營(yíng)業(yè)稅表示；IN是本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的銷售收入，用利潤(rùn)表中的本期營(yíng)業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤(rùn)總額，用利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額表示；ITE是本期所得稅費(fèi)用，用利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費(fèi)用，DITL是本期遞延所得稅負(fù)債變動(dòng)額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動(dòng)額，分別用資產(chǎn)負(fù)債表中遞延所得稅負(fù)債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。

（三）樣本的選取

本文以湘財(cái)金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標(biāo)準(zhǔn)，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤(rùn)總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負(fù)債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實(shí)證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報(bào)告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)附注中選取整理相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算三個(gè)稅種的稅負(fù)率，進(jìn)而計(jì)算各樣本公司三個(gè)稅種的稅負(fù)差異率以評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中，稅負(fù)差異率=（企業(yè)評(píng)估的稅負(fù)率-行業(yè)上一年稅負(fù)率）/行業(yè)上一年稅負(fù)率×100%。一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)各行業(yè)上一年的各種稅收、相關(guān)的收入和利潤(rùn)測(cè)算各行業(yè)的稅負(fù)率，測(cè)算結(jié)果僅供內(nèi)部使用，很少予以對(duì)外公布。因此，本文采用類似稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算行業(yè)稅負(fù)率的方法，測(cè)算出房地產(chǎn)業(yè)三個(gè)稅種稅負(fù)率（見(jiàn)表2）。采用稅負(fù)對(duì)比法，測(cè)算各樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率（見(jiàn)表3）。

（四）主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果分析

企業(yè)稅負(fù)差異率大于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率高于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能未能準(zhǔn)確理解、掌握、運(yùn)用稅收法規(guī)，或者可能沒(méi)有利用好應(yīng)有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒(méi)進(jìn)行合理的納稅籌劃而面臨承擔(dān)較大稅款負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)稅負(fù)差異率小于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率低于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應(yīng)利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務(wù)機(jī)關(guān)罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)某一稅種稅負(fù)差異率絕對(duì)值越大，其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，并且根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，公司稅負(fù)差異率的絕對(duì)值大于等于30%時(shí)，對(duì)應(yīng)稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。表3中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果可分別用

圖1、圖2和圖3表示。

根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，我們可通過(guò)統(tǒng)計(jì)各個(gè)稅負(fù)差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個(gè)樣本的比重，分析得出整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別見(jiàn)表4、表5和表6。

首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于-30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅的事項(xiàng)相對(duì)單一，主要涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算和申報(bào)相對(duì)簡(jiǎn)單，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售款后，即應(yīng)按收到的房款繳納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)實(shí)中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時(shí)可能因未及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，土地增值稅是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，并且有關(guān)土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的規(guī)定比較多而嚴(yán)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可能沒(méi)有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項(xiàng)目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)比較淡薄，企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)較低，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)很可能出現(xiàn)少計(jì)稅前扣除項(xiàng)目或多計(jì)收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的實(shí)證分析

我們一般通過(guò)分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和投資報(bào)酬率來(lái)判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力可能會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證回歸分析。

（一）模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文借鑒譚光榮等《汽車制造業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析》一文中用實(shí)際稅負(fù)率來(lái)衡量稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平，以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計(jì)值，ξit為誤差項(xiàng)。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表所得稅費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加之和與營(yíng)業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負(fù)債率，用資產(chǎn)負(fù)債表期末負(fù)債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期凈利潤(rùn)與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負(fù)債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機(jī)誤差項(xiàng)，表示模型設(shè)定、數(shù)值觀測(cè)等隨機(jī)因素對(duì)被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運(yùn)用Stata11.0進(jìn)行回歸分析。

（二）實(shí)證結(jié)果

本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過(guò)變量之間差異的比較分析，測(cè)出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與四個(gè)解釋變量之間的相關(guān)性?；貧w結(jié)果如表7所示。

1.模型1的回歸結(jié)果

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）存在正相關(guān)。回歸顯示，解釋變量資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對(duì)應(yīng)p值為0.124）。這說(shuō)明房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，即企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力高低對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響不大。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)的財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)杠桿水平，并且負(fù)債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當(dāng)負(fù)債資本成本大于投資收益率時(shí)會(huì)減少企業(yè)價(jià)值，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)債費(fèi)用一般需要資本化，對(duì)企業(yè)當(dāng)期稅負(fù)率影響不大，進(jìn)而對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響不大。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快慢影響企業(yè)收益，一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變快時(shí)企業(yè)收入多而固定成本費(fèi)用并未增加，稅負(fù)率會(huì)相應(yīng)降低，對(duì)應(yīng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，所以其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。正滿足高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔(dān)較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傎Y產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當(dāng)企業(yè)獲利能力增加時(shí)，相對(duì)固定的抵稅金額都無(wú)法與當(dāng)期所得等比例增加，會(huì)有較高的稅負(fù)率，稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當(dāng)局的監(jiān)督強(qiáng)度越大。

（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對(duì)數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對(duì)應(yīng)p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時(shí)，財(cái)務(wù)事項(xiàng)增加，核算難度增加，申報(bào)的稅務(wù)資料不夠準(zhǔn)確，對(duì)應(yīng)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加。

2.刪掉變量資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）后的模型2的回歸結(jié)果

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）仍存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步驗(yàn)證總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是負(fù)相關(guān)。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步說(shuō)明總資產(chǎn)收益率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。

（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結(jié)果較接近，進(jìn)一步說(shuō)明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

把模型1中的資產(chǎn)負(fù)債率變量去掉后得到模型2，實(shí)際上是通過(guò)換取解釋變量檢驗(yàn)其他解釋變量與被解釋變量之間相關(guān)性的穩(wěn)定關(guān)系。通過(guò)模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在穩(wěn)定的相關(guān)性，只是顯著性有微小變動(dòng)。具體結(jié)果見(jiàn)表7。

（四）實(shí)證結(jié)論

通過(guò)多元回歸分析知，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，因?yàn)樨?fù)債的抵稅效果并非總是有效，當(dāng)收益率低于債務(wù)資本成本時(shí)，負(fù)債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負(fù)率變小，或者總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負(fù)率變大，都說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前者可能存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，后者可能面臨稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。RAT、ROA與Rtax變動(dòng)步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。

四、結(jié)論

通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可知，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)預(yù)防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)預(yù)防企業(yè)整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如注重會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合理性，保證納稅申報(bào)時(shí)可扣除項(xiàng)目金額真實(shí)合理存在，同時(shí)準(zhǔn)備充足的資料證明企業(yè)建設(shè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅符合要求，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調(diào)整?；貧w分析表明，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)比較分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和稅負(fù)率的變動(dòng)方向、變動(dòng)步伐來(lái)識(shí)別、評(píng)估企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時(shí)，說(shuō)明企業(yè)可能存在較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這恰好符合風(fēng)險(xiǎn)—收益對(duì)等原則，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)。我們可通過(guò)提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如增加銷售收入或減少資產(chǎn)投資。

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第3篇

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；建安成本；資金成本；管理費(fèi)用；施工招標(biāo)

一、事前成本控制

成本的事前控制主要進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃即制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本。它對(duì)企業(yè)成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費(fèi)用管理工作提供明確的奮斗目標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，減少盲目性，從而有利于企業(yè)建立成本費(fèi)用管理責(zé)任制和實(shí)行目標(biāo)管理。事前控制主要包括項(xiàng)目決策階段成本預(yù)算和設(shè)計(jì)階段的成本控制。

1.首先建立可操作的成本控制依據(jù)，在項(xiàng)目決策階段編制成本預(yù)算，為投資決策提供經(jīng)濟(jì)效益分析，并作為后續(xù)各項(xiàng)工作的成本控制目標(biāo)。成本管理的本質(zhì)是人，在確定成本控制目標(biāo)后，應(yīng)把總目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每一部門的每一個(gè)人，通過(guò)每個(gè)指標(biāo)的完成來(lái)保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本估算要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部（提品定位）、工程部（提供建設(shè)周期及主要施工方法）、設(shè)計(jì)部（提品設(shè)計(jì)資料）、成本部（提供建安成本估算）、財(cái)務(wù)部（測(cè)算財(cái)務(wù)、管理、稅金等稅費(fèi)，項(xiàng)目稅收籌劃等）、營(yíng)銷部（測(cè)算營(yíng)銷費(fèi)用及銷售價(jià)格、進(jìn)度）等參與，盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、建安成本、資金成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等可能發(fā)生于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2.做好設(shè)計(jì)階段的成本管理與投資控制堅(jiān)持限額設(shè)計(jì)。

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程建安成本，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程建安成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程建安成本控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。首先應(yīng)選擇綜合素質(zhì)高的優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。應(yīng)組織對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對(duì)增加的基礎(chǔ)上，大大增強(qiáng)工程的有關(guān)功能，從而提升設(shè)計(jì)質(zhì)量，將功能和造價(jià)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在符合功能條件的基礎(chǔ)上，減少成本支出。其次，需加大對(duì)圖紙進(jìn)行審核的力度。號(hào)召企業(yè)有關(guān)部門認(rèn)真地對(duì)工程圖進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)方提出相應(yīng)的意見(jiàn)建議，防止返工，導(dǎo)致出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況。

二、事中成本控制

主要是指從施工招標(biāo)直至項(xiàng)目建設(shè)完成階段的成本控制，包括施工招標(biāo)階段、施工階段的成本控制。

1.招標(biāo)過(guò)程中的成本控制。

這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)主要是承包單位的選擇、招標(biāo)文件的編制、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和施工合同簽訂。

（1）確定合理招標(biāo)范圍，采用總價(jià)包干形式，有利于造價(jià)的控制。應(yīng)重視招標(biāo)范圍的確定。確定招標(biāo)范圍是招標(biāo)活動(dòng)中較為復(fù)雜的一項(xiàng)工作，應(yīng)當(dāng)綜合考慮招標(biāo)項(xiàng)目的專業(yè)要求、管理要求、對(duì)工程投資的影響、各分項(xiàng)工程的銜接、專業(yè)分包項(xiàng)目、甲供材料設(shè)備等因素，權(quán)衡利弊，科學(xué)合理地確定招標(biāo)范圍，減少交叉、重復(fù)工作。

（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時(shí)間短、技術(shù)力量雄厚、建設(shè)質(zhì)量比較好、造價(jià)切合實(shí)際的施工企業(yè)。所以，要加大對(duì)投標(biāo)者項(xiàng)目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項(xiàng)目管理層進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，保證項(xiàng)目質(zhì)量。如果條件允許，最大程度地建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（3）確定切合實(shí)際的低價(jià)中標(biāo)，防止投標(biāo)方出現(xiàn)不能覆蓋成本的惡性競(jìng)標(biāo)行為。唯有對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行全面深入的了解，并在相互信任的基礎(chǔ)上，方可實(shí)施低價(jià)中標(biāo)方案，在中標(biāo)的基礎(chǔ)上，不可再進(jìn)行壓價(jià)。原因是，從長(zhǎng)期角度來(lái)看，低價(jià)中標(biāo)對(duì)管理、造價(jià)等方面的控制，都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

（4）對(duì)承包協(xié)議進(jìn)行簽署過(guò)程中，需充分考慮建筑領(lǐng)域的實(shí)際情況，以及相關(guān)規(guī)范，對(duì)施工過(guò)程也許會(huì)出現(xiàn)的職責(zé)模糊、扯皮、對(duì)造價(jià)產(chǎn)生不利影響等事項(xiàng)做好提前謀劃，從而對(duì)雙方履行合同提供強(qiáng)有力的保障。

（5）在完成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定工程擔(dān)保等方面的控制性方案，從而讓風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)移與分散，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的切實(shí)可行的一種方法。

（6）材料設(shè)備采購(gòu)分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應(yīng)綜合考慮供方的內(nèi)部和外部條件以及資金、質(zhì)量、管理、技術(shù)條件，并非甲供材越多越好。應(yīng)盡可能地爭(zhēng)取采取戰(zhàn)略采購(gòu)方式，既可以降低成本、提升效率、統(tǒng)一品牌、保證品質(zhì)，同時(shí)提升了企業(yè)的品牌影響力。

2.施工過(guò)程中的成本控制。

在施工過(guò)程中，因?yàn)樘幱谠O(shè)計(jì)階段之后，工程量已經(jīng)確定，同時(shí)招標(biāo)已結(jié)合，并簽署了相關(guān)承包協(xié)議。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，施工階段對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生的影響比較低，占總工程造價(jià)不到1/10的比例。不過(guò)，在此過(guò)程中，會(huì)投入額度不菲的建設(shè)經(jīng)費(fèi)，出現(xiàn)浪費(fèi)投資的概率比較高。綜上所述，對(duì)施工階段的成本進(jìn)行控制時(shí)，一個(gè)最為關(guān)鍵的事項(xiàng)是，對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、供貨等進(jìn)行動(dòng)態(tài)式管理，從而避免出現(xiàn)投資浪費(fèi)的行為。

（1）進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項(xiàng)目施工的所有環(huán)節(jié)，擬定成本計(jì)劃，以及制定具體的作業(yè)步驟，確保達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的目的。

（2）最大程度上避免對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行變更。項(xiàng)目施工時(shí)，出現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行變更的原因多種多樣。如，設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，實(shí)際情況與設(shè)計(jì)圖紙存在較大差異；供貨原料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，擴(kuò)大建設(shè)范疇，非特殊情況不能對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行變更。第二，對(duì)確有必須進(jìn)行變更的項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎處理，對(duì)與投資相關(guān)的設(shè)計(jì)變量，一定要得到設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方三方簽字才行。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本管理機(jī)構(gòu)一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動(dòng)態(tài)了解工程造價(jià)的實(shí)際情況。

（3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行嚴(yán)格控制。進(jìn)一步完善現(xiàn)場(chǎng)簽證有關(guān)管理規(guī)定，對(duì)不同部門的職責(zé)予以確定，從而做到相互約束，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范、有序的管理。在工程施工時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可或缺的常項(xiàng)工作之一，大部分項(xiàng)目因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)簽證的控制不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致出現(xiàn)了許多麻煩，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術(shù)工作者一定要與經(jīng)濟(jì)管理者進(jìn)行良好地溝通聯(lián)系，一方面確保“隨到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對(duì)簽證進(jìn)行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現(xiàn)錯(cuò)誤；簽證的內(nèi)容一定要和實(shí)際相一致，且不可越權(quán)簽證。

（4）選定一個(gè)時(shí)間把工程實(shí)際造價(jià)和預(yù)算價(jià)格作出對(duì)比，對(duì)兩者的差異進(jìn)行分析，對(duì)潛在的成本增加進(jìn)行預(yù)警，同時(shí)制定相應(yīng)的策略進(jìn)行調(diào)整。

三、事后成本控制

重點(diǎn)是對(duì)工程完工結(jié)算時(shí)期的成本進(jìn)行控制，對(duì)成本后項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

1.竣工結(jié)算階段的成本控制

（1）這個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行控制，難度最大的地方是，相關(guān)資料是不是全面、及時(shí)及有沒(méi)有錯(cuò)誤。就工程結(jié)算成本控制而言，其重點(diǎn)是對(duì)承包方呈報(bào)的結(jié)算文件進(jìn)行審核，對(duì)出現(xiàn)的差價(jià)作出調(diào)整處理，以及對(duì)變更簽證的資金支出進(jìn)行控制，對(duì)違反合同規(guī)定及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償?shù)茸鞒隹刂啤?/p>

（2）對(duì)結(jié)算進(jìn)行再次審核，以及對(duì)工程最后階段的費(fèi)用進(jìn)行會(huì)簽，通過(guò)這樣的方式保證結(jié)算質(zhì)量。授權(quán)富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性強(qiáng)、信用度高的工程造價(jià)單位對(duì)工程初審資料進(jìn)行復(fù)核，從而進(jìn)一步確保結(jié)算具有較好的質(zhì)量。

（3）認(rèn)真貫徹落實(shí)合同及有關(guān)制度性文件，對(duì)技術(shù)、工期獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰等方面的費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的確定。

2.對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本后評(píng)估。

制定項(xiàng)目成本后評(píng)估機(jī)制，進(jìn)一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，又能夠獲取部分富有參考價(jià)值的指標(biāo)、技術(shù)性數(shù)據(jù)，為未來(lái)進(jìn)行同類項(xiàng)目研發(fā)時(shí)，對(duì)起始階段的進(jìn)行成本評(píng)估與控制提供翔實(shí)的數(shù)據(jù)參考。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化成本意識(shí)，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運(yùn)行機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，健全全過(guò)程、全面的動(dòng)態(tài)成本管理，使成本管理成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理績(jī)效評(píng)價(jià)的客觀、公正的標(biāo)尺，從而促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升，使企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展能力。

參考文獻(xiàn)