發(fā)布時(shí)間：2023-09-06 17:04:59
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的農(nóng)村資源資產(chǎn)化樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
1、城市之間房?jī)r(jià)差距將更大
過(guò)去5年里，中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門(mén)+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。
2、小戶(hù)型將機(jī)械化
在大城市中心區(qū)，機(jī)械化的小戶(hù)型將崛起。20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開(kāi)，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。
3、逆城市化很難出現(xiàn)
很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
4、大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線(xiàn)城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線(xiàn)城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。
5、大城市很難“去中心化”
歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去中心化的趨勢(shì)。目前中國(guó)特大城市無(wú)不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國(guó)的國(guó)情是人均耕地少，土地國(guó)有化。國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
6、寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛
在一線(xiàn)城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫(xiě)字樓（含商務(wù)公寓），住宅更貴。為什么？原因有三：一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶(hù)口；二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。未來(lái)這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫(xiě)字樓。
7、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線(xiàn)城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。
8、計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整.但對(duì)樓市影響不大
未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹?lái)越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢(shì)。
9、商鋪面臨價(jià)值重估
商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”（餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng)）。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。
培田村東、西、北三面被大山所環(huán)抱，松毛嶺、屏風(fēng)山、云霄山從北向南直落河源谷地。松毛
>> 自然資源是公眾的？還是企業(yè)的？ 南海重要的地理位置與豐富的自然資源 自然資源的“物”性分析 處置自然資源的西方經(jīng)驗(yàn) 區(qū)域自然資源的合理開(kāi)發(fā) 求解自然資源的約束難題 比自然資源更重要的是人的素質(zhì) 利用農(nóng)村自然資源， 豐富幼兒美術(shù)活動(dòng) 利用農(nóng)村自然資源豐富幼兒活動(dòng)內(nèi)容 賈甜田 品質(zhì)是品牌的生存之本 自然資源收益的兩難境地等 淺論自然資源的資產(chǎn)化管理 自然資源與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系 提高鄂州自然資源可持續(xù)利用的建議 自然資源與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系研究 論自然資源物權(quán)的屬性 論法學(xué)意境中的自然資源概念 基于SCP的自然資源價(jià)格規(guī)制分析 自然資源開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償機(jī)制的構(gòu)造 淺議自然資源的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償機(jī)制 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：中國(guó) > 藝術(shù) > 豐富的自然資源是培田的立村之本 豐富的自然資源是培田的立村之本 雜志之家、寫(xiě)作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶(hù)付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊編輯部")
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培田村東、西、北三面被大山所環(huán)抱，松毛嶺、屏風(fēng)山、云霄山從北向南直落河源谷地。松毛嶺山腳下的臥虎山、清寧寨、青龍山、石背山、擔(dān)干山等五座小山環(huán)繞村落。群山環(huán)抱，不僅讓培田在戰(zhàn)亂的年代免于受到外界侵襲，更提供給村民豐富的物產(chǎn)。 〔水路〕
水是一個(gè)村莊的命脈。培田位于山谷盆地的最北端，山上植物茂盛，水源十分充沛。村北的溪流由三條支流交匯而成，被稱(chēng)為河源溪，培田是溪的源頭，因此被稱(chēng)為上河源。河源溪的匯入，讓村中農(nóng)田得到便捷而豐沛的灌溉，也讓人們能夠修建水圳，引水入村，供村民生活之用。清康乾之前，村民還能利用溪水放竹排或木排到下游的朋口碼頭，運(yùn)輸貨物。培田的農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、村民的生產(chǎn)生活，也因?yàn)楹釉聪d盛發(fā)展。 〔土地〕
一、完善制度，為環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)
由于環(huán)境資源的公共屬性和“外部效應(yīng)”，市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法在環(huán)境資源保護(hù)方面實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，即所謂“市場(chǎng)失靈”，從而為政府干預(yù)即通過(guò)制度創(chuàng)設(shè)和供給降低交易費(fèi)用提供了理論依據(jù)。對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制不能有效提供良好環(huán)境這一公共物品，政府應(yīng)承擔(dān)義不容辭的責(zé)任；對(duì)于由負(fù)外部效應(yīng)引起的環(huán)境污染、資源耗損等，由政府運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)手段加以矯正，以控制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡趨于正常狀態(tài)，同時(shí)也為市場(chǎng)機(jī)制功能的有效發(fā)揮提供良好的平臺(tái)。因此，要實(shí)現(xiàn)環(huán)境資源與經(jīng)濟(jì)發(fā)展共生必須具備明晰的環(huán)境資源產(chǎn)權(quán)制度、健全的市場(chǎng)交易制度、公開(kāi)透明的信息披露制度、有效地基本控制制度。
應(yīng)建立有效的價(jià)格機(jī)制，控制環(huán)境污染，取消不合理的財(cái)政補(bǔ)貼，建立以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的資源價(jià)格機(jī)制，使環(huán)境資源價(jià)格反映真實(shí)的全部社會(huì)成本。環(huán)境成本內(nèi)化能夠有效地調(diào)整能源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激企業(yè)改進(jìn)技術(shù)，達(dá)標(biāo)排放污染物，有助于消除不利于環(huán)境保護(hù)的因素。目前急需對(duì)環(huán)境資源的自然價(jià)格進(jìn)行合理的評(píng)估，為實(shí)現(xiàn)環(huán)境資源的有償使用和資產(chǎn)化管理提供基礎(chǔ)條件，實(shí)現(xiàn)環(huán)境資源的有效配置。環(huán)境資源產(chǎn)權(quán)制度其實(shí)質(zhì)是明確產(chǎn)權(quán)主體并使其利益得到實(shí)現(xiàn)，即保證國(guó)家的資源所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。要加強(qiáng)環(huán)境資源有效性評(píng)估，完善環(huán)境資源產(chǎn)權(quán)的交易轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，建立健全環(huán)境資源市場(chǎng)化機(jī)制。具體來(lái)說(shuō)，包括資源核算制度、資源產(chǎn)權(quán)管理制度、資源有償使用和有償轉(zhuǎn)讓制度、資源補(bǔ)償制度等一系列制度革新。
二、吸引人才，為環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)根基
科技是第一生產(chǎn)力，人才是第一資源。提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力，必須依靠人才來(lái)實(shí)現(xiàn)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，說(shuō)到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。建立一個(gè)有效的吸引人才機(jī)制，加強(qiáng)現(xiàn)代企業(yè)人才培養(yǎng)，是廣大企業(yè)發(fā)展壯大的必由之路。在我國(guó)大部分地區(qū)，雖然已經(jīng)建立了相對(duì)完善的環(huán)境專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備系統(tǒng)，但是專(zhuān)業(yè)化的高素質(zhì)人才還是相對(duì)缺乏。在實(shí)際生產(chǎn)實(shí)踐中，操作過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求相對(duì)較高，這就對(duì)環(huán)境專(zhuān)業(yè)人員的綜合素質(zhì)提出來(lái)更高的要求，所以在實(shí)際工作中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于環(huán)境工作的需求。
努力培養(yǎng)造就高素質(zhì)環(huán)境工作人才，一定要圍繞提高自主創(chuàng)新能力、建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家，以高層次創(chuàng)新型科技人才為重點(diǎn)，努力造就一批世界水平的科學(xué)家、科技領(lǐng)軍人才、工程師和高水平創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，注重培養(yǎng)一線(xiàn)創(chuàng)新人才和青年科技人才，建設(shè)宏大的創(chuàng)新型科技人才隊(duì)伍，為提高企業(yè)自主創(chuàng)新能力打好人才基礎(chǔ)。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)新人才培養(yǎng)模式，建立學(xué)校教育和實(shí)踐鍛煉相結(jié)合、國(guó)內(nèi)培養(yǎng)和國(guó)際交流合作相銜接的開(kāi)放式培養(yǎng)體系；探索并推行創(chuàng)新型教育方式方法，突出培養(yǎng)學(xué)生的科學(xué)精神、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力，形成科研人才和科研輔助人才銜接有序、梯次配備的合理結(jié)構(gòu)，提高自主創(chuàng)新能力。還要加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，重視企業(yè)工程技術(shù)與管理人才的培養(yǎng)，推動(dòng)科技人才向企業(yè)集聚。
當(dāng)前，吸引高素質(zhì)人才的新在全國(guó)各地風(fēng)起云涌、如火如荼。未來(lái)幾年，是我國(guó)人才事業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。廣大企業(yè)必須進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感、使命感和危機(jī)感，積極應(yīng)對(duì)日趨激烈的國(guó)際人才競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，不斷加強(qiáng)現(xiàn)代企業(yè)人才培養(yǎng)，留住人才、培養(yǎng)人才、吸引人才。環(huán)境工作的高素質(zhì)人才更是需要采取更多措施，包括待遇、工作條件、今后發(fā)展等方面都應(yīng)該為他們提供方便，為社會(huì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)工作提供有力的人才支撐。
三、不斷創(chuàng)新，為環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展鼓足后勁
在沒(méi)有征收環(huán)境保護(hù)稅之前，改革現(xiàn)行的排污收費(fèi)制度，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要等于或略高于污染治理費(fèi)用，變超標(biāo)收費(fèi)制度為達(dá)標(biāo)收費(fèi)制。同時(shí)，各級(jí)財(cái)政應(yīng)加強(qiáng)對(duì)排污收費(fèi)制度的管理，改變環(huán)保收費(fèi)機(jī)構(gòu)坐收坐支的財(cái)政狀況，實(shí)行收支兩條線(xiàn)，保證財(cái)政資金的有效使用，避免所收取的環(huán)保資金無(wú)效使用或挪作他用。按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)”的原則，在可實(shí)施情況下，各環(huán)境主體應(yīng)有償使用或購(gòu)買(mǎi)環(huán)境公共物品或服務(wù)設(shè)施。
包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度，由于受當(dāng)初立法時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關(guān)農(nóng)村土地管理的規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)和滿(mǎn)足現(xiàn)今農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求，在農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規(guī)范等諸多方面都需要調(diào)整修改補(bǔ)充，尤其在農(nóng)民住房、宅基地的法定內(nèi)涵上加以一一界定。
一是準(zhǔn)確界定宅基地物權(quán)和用益物權(quán)的內(nèi)涵。在宅基地完整物權(quán)和用益物權(quán)上，盡快修改和完善有關(guān)宅基地相應(yīng)的法律法規(guī)，清理有關(guān)宅基地的政策規(guī)定，與《物權(quán)法》將農(nóng)民宅基地定為“物權(quán)”的法律相一致；突破法律對(duì)宅基地完整物權(quán)的限制，宅基地在集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的情況下，將宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)“三權(quán)”相剝離，使宅基地真正體現(xiàn)出應(yīng)有的完整物權(quán)性質(zhì)。
二是準(zhǔn)確界定宅基地“一戶(hù)一宅”和住房建設(shè)的法定內(nèi)涵?！耙粦?hù)一宅”是宅基地審批、分配、使用和管理的重要內(nèi)容和前置條件，根據(jù)農(nóng)村“一戶(hù)”居民的要求，嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)人的資格和條件，設(shè)定一戶(hù)中的戶(hù)籍人口數(shù)，一戶(hù)家庭現(xiàn)有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶(hù)而申請(qǐng)宅基地。宅基地申請(qǐng)制度與計(jì)劃生育政策銜接起來(lái)，對(duì)符合條件但為超計(jì)劃生育的，在申請(qǐng)宅基地應(yīng)繳納一定數(shù)額的宅基地使用費(fèi)。從法律上賦予農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)，盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定農(nóng)民宅基地“一戶(hù)一宅”、轉(zhuǎn)讓只限于本村的半商品化狀態(tài)，真正賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，賦予農(nóng)民占有、使用、收益、轉(zhuǎn)讓、抵押的完整權(quán)利。
三是適時(shí)修改《物權(quán)法》賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，允許宅基地進(jìn)入市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)。加快宅基地、農(nóng)民住房管理和流轉(zhuǎn)的單獨(dú)專(zhuān)門(mén)立法，進(jìn)行法律的專(zhuān)門(mén)界定，從法律層面賦予和保障農(nóng)民對(duì)宅基地的完整物權(quán)，對(duì)農(nóng)民住房的完整產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民住房與宅基地上的農(nóng)民住房名正言順地成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)。
四是通過(guò)立法來(lái)規(guī)范宅基地及其住房流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等事宜。按照《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定，制訂和明確宅基地登記確權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)證的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施條例，規(guī)范和完善宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決宅基地抵押貸款流轉(zhuǎn)方面及宅基地用益物權(quán)屬性不明的問(wèn)題。
五是突破和修改《擔(dān)保法》《土地管理法》等法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押的限制。允許宅基地使用權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，賦予宅基地地上房屋抵押權(quán)及宅基地使用權(quán)連帶抵押的權(quán)利，允許農(nóng)民通過(guò)宅基地使用權(quán)抵押等流轉(zhuǎn)的方式獲得其物權(quán)帶來(lái)的合法權(quán)益。同時(shí)，發(fā)放統(tǒng)一的，并同城市國(guó)有土地上房屋一樣的、有法律效力的農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和宅基地房屋產(chǎn)權(quán)證。
二、從產(chǎn)權(quán)確權(quán)來(lái)看，加快農(nóng)民住房、宅基地確權(quán)賦能、產(chǎn)權(quán)重構(gòu)
加快確權(quán)賦能，還原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真實(shí)價(jià)值，把產(chǎn)權(quán)權(quán)能賦予農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，真正賦予農(nóng)民宅基地完整使用權(quán)與農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能。明確規(guī)范農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛信潘氖褂脵?quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、傳承權(quán)，有原則、有條件、有范圍地放開(kāi)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)。打破宅基地使用權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)的村社邊界限制，改變宅基地、農(nóng)民房屋的有限產(chǎn)權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)宅基地的完整用益物權(quán)。
一是在宅基地占有權(quán)利方面，可根據(jù)宅基地使用權(quán)獲得途徑方法以及時(shí)間的不同，實(shí)行差別化、多樣化的賦權(quán)。其一，對(duì)于歷史上形成的、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)而依法免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的宅基地原始使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，賦予其較為充分、較為完整的權(quán)能，可賦予其70年的宅基地使用權(quán)排他性控制和支配的權(quán)利。其二，對(duì)通過(guò)各種流轉(zhuǎn)方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定和流轉(zhuǎn)次數(shù)給予其相對(duì)有限的權(quán)能，即賦予其宅基地地上房屋所有權(quán)期限內(nèi)的排他性控制和支配的權(quán)利，其期限不得超過(guò)宅基地使用權(quán)最先原始獲得的剩余使用期。
二是在宅基地使用權(quán)能方面，主要分兩種情況：其一，對(duì)基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員免費(fèi)申請(qǐng)的宅基地最先原始使用權(quán)，按照省、市、縣、規(guī)劃建設(shè)容積率規(guī)定，并已相應(yīng)取得城鎮(zhèn)規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的規(guī)劃許可證和建設(shè)部門(mén)的建設(shè)開(kāi)工許要證的條件下，可維護(hù)、改造、翻新宅基地上的現(xiàn)有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設(shè)住房。其二，對(duì)符合國(guó)家規(guī)定，通過(guò)二、三手流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設(shè)房屋，但可以繼續(xù)使用和維護(hù)宅基地上的現(xiàn)有舊房，規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)和鎮(zhèn)（村）有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)。
三是在收益權(quán)方面，要確保農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)的合法收益，既賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)，又賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，在賦予農(nóng)民合法獲得宅基地及其住房收益權(quán)后，可以開(kāi)征宅基地及其住房相應(yīng)稅收。主要掌握兩種情況：其一，對(duì)基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員而通過(guò)免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的首次原始宅基地使用權(quán)，并通過(guò)農(nóng)民自愿有償流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)而獲取收益，改革的重點(diǎn)在于包括宅基地在內(nèi)的集體土地同城市國(guó)有土地一樣，同權(quán)、同價(jià)、同市場(chǎng)、同等入市，按市場(chǎng)價(jià)值給予宅基地、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)完整的補(bǔ)償。其二，對(duì)通過(guò)流轉(zhuǎn)方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，則不能產(chǎn)生任何收益。
四是在處分權(quán)能方面，確保農(nóng)民處分宅基地使用權(quán)和住房的權(quán)利。一般掌握兩種情況：其一，對(duì)基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的宅基地首次原始使用權(quán)，根據(jù)宅基地?zé)o償取得、有償退出的有關(guān)規(guī)定，采取自愿原則，農(nóng)民個(gè)人有償退回集體經(jīng)濟(jì)組織，而隨宅基地使用權(quán)一并退回的地上房屋，依據(jù)當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償，宅基地院落的配套設(shè)施則給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。其二，對(duì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，允許隨地上住房財(cái)產(chǎn)權(quán)一并抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)夭坏脝为?dú)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。
三、從運(yùn)行平臺(tái)來(lái)看，設(shè)計(jì)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)范的交易市場(chǎng)，使農(nóng)民住房、宅基地資產(chǎn)有一個(gè)合法實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的平臺(tái)和渠道
賦予農(nóng)民的宅基地、住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，通過(guò)公開(kāi)、透明、規(guī)范的市場(chǎng)交易，發(fā)現(xiàn)和確立價(jià)格、提高農(nóng)村資源配置效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源要素高效、陽(yáng)光、合理、順暢轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。
一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)不僅是健全我國(guó)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要舉措。而且通過(guò)交易平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)賦予包括農(nóng)民住房、宅基地在內(nèi)的農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利的需要；還可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，使農(nóng)村農(nóng)民手中的宅基地、住房資本在交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中自我實(shí)現(xiàn)、自我增值，并通過(guò)相關(guān)的市場(chǎng)制度，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供有力保障。同時(shí)，農(nóng)村集體資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)交易，其交易平臺(tái)本身所具有的公開(kāi)、公正等特點(diǎn)，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
二是全面推進(jìn)做好包括宅基地、農(nóng)民住房在內(nèi)的各類(lèi)農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易打下堅(jiān)實(shí)的權(quán)證憑證基礎(chǔ)。按照農(nóng)村不同的產(chǎn)權(quán)類(lèi)別，加快推進(jìn)、統(tǒng)籌規(guī)劃落實(shí)各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，做到心中有數(shù)、統(tǒng)一規(guī)范、權(quán)利清晰、登記入冊(cè)、頒證到戶(hù)，為建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)奠定扎實(shí)的權(quán)證基礎(chǔ)。
三是明確、規(guī)范政府與市場(chǎng)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的各自作用和職責(zé)，政府和市場(chǎng)都有不同的職責(zé)和作用。從政府來(lái)說(shuō)，主要包括政策法律制度規(guī)章制訂和咨詢(xún)、產(chǎn)權(quán)確權(quán)審查登記、變更登記、他項(xiàng)登記、抵押登記，以及糾紛處理和產(chǎn)權(quán)仲裁等。從市場(chǎng)機(jī)制來(lái)說(shuō)，主要包括資產(chǎn)評(píng)估、交易信息、交易、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、金融保險(xiǎn)服務(wù)、組織產(chǎn)權(quán)交易、買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)接、談判、簽約、交付、執(zhí)行圍繞產(chǎn)權(quán)交易各個(gè)環(huán)節(jié)等。
隨著交易市場(chǎng)的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢(xún)、資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)抵押質(zhì)押等部分準(zhǔn)公共服務(wù)項(xiàng)目，則由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)。而培育市場(chǎng)化中介服務(wù)體系作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又是政府公益平臺(tái)之外不可或缺的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注培育和推進(jìn)。
四、從評(píng)估體系來(lái)看，加快農(nóng)村土地、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)和體系建設(shè)
近年來(lái)，我國(guó)先后啟動(dòng)并完成了農(nóng)用地分等評(píng)價(jià)、全國(guó)農(nóng)用土地區(qū)分地價(jià)等基礎(chǔ)性工作，但由于未能從農(nóng)村土地資源資產(chǎn)化的角度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，而難以適應(yīng)農(nóng)村宅基地農(nóng)民住房等農(nóng)村土地房屋權(quán)能的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的要求。
一是農(nóng)村宅基地等土地權(quán)能的抵押，必須在規(guī)范和完善原有的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)價(jià)體系、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)制度的基礎(chǔ)上，從農(nóng)村土地分層資源資產(chǎn)化的角度，建立一系列農(nóng)村土地分層價(jià)值評(píng)估制度體系和建立全國(guó)一體化的農(nóng)村土地價(jià)值監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)體系，以滿(mǎn)足農(nóng)村土地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的建設(shè)，采取優(yōu)惠政策，吸收、鼓勵(lì)城市評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員到農(nóng)村從事農(nóng)村住房、宅基地評(píng)估業(yè)務(wù)。同時(shí)，引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量，降低評(píng)估費(fèi)用，簡(jiǎn)化評(píng)估手續(xù)，降低農(nóng)民住房、宅基地產(chǎn)權(quán)交易的成本。
二是引進(jìn)擔(dān)保公司，為農(nóng)民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時(shí)提供有效擔(dān)保。通過(guò)引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段和現(xiàn)代的擔(dān)保方法、程序，向宅基地業(yè)主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權(quán)能的農(nóng)民想要獲得銀行貸款，由擔(dān)保公司出面擔(dān)保，農(nóng)民則將宅基地抵押給擔(dān)保公司，即宅基地使用權(quán)及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔(dān)保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔(dān)保公司，分擔(dān)和減少風(fēng)險(xiǎn)。
三是規(guī)范擔(dān)保公司的形式和內(nèi)容。引入擔(dān)保公司可采取三種形式：第一種，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村為單位，成立擔(dān)保公司，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對(duì)村集體所有的集體土地進(jìn)行集中分類(lèi)評(píng)估，由金融機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村評(píng)出每個(gè)農(nóng)戶(hù)的信用等級(jí)和信用度，采取村或村民小組為單位進(jìn)行聯(lián)保的方式，操作農(nóng)地、農(nóng)房和宅基地使用權(quán)抵押貸款；第二種，政府主導(dǎo)，各級(jí)財(cái)政注資，成立縣級(jí)政策性擔(dān)保公司，為農(nóng)戶(hù)宅基地抵押貸款提供全程全額擔(dān)保，省財(cái)政對(duì)貸款全程全額貼息，并負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)兜底，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金與信貸資金的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)農(nóng)民、政府、銀行的多方共贏(yíng)；第三種，選擇社會(huì)上有擔(dān)保資質(zhì)、擔(dān)保信用度高的機(jī)構(gòu)，操作農(nóng)地、宅基地使用權(quán)及房屋的抵押貸款。對(duì)到期還不上貸款的村民，可依據(jù)《土地管理法》第十四條“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)”的規(guī)定，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織收回和調(diào)整村民的承包地，使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)到最低。
五、從保障機(jī)制來(lái)看，加快建設(shè)和完善各種社保體系建設(shè)
一是審慎對(duì)待和預(yù)估農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓可能出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的科學(xué)論證和政策法規(guī)規(guī)范，既要積極改革創(chuàng)新宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的法律政策，又要審慎預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；既要不斷完善農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的方法規(guī)程，又要加強(qiáng)和健全宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的規(guī)范和規(guī)劃；既要做到農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關(guān)的一系列配套政策措施實(shí)施細(xì)則。
二是在充分考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民家庭風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制措施，正確論證政策規(guī)范和土地利用規(guī)劃，并在具有相對(duì)充分的把握以后，適時(shí)慎重出臺(tái)有關(guān)農(nóng)民住房、宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、交易的政策。同時(shí)，高度關(guān)注創(chuàng)新改革農(nóng)民住房、宅基地抵押貸款可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)完善監(jiān)管法規(guī)，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、衡量和控制技術(shù)，加快信息系統(tǒng)的建設(shè)，加強(qiáng)治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制，防止風(fēng)險(xiǎn)失控和擴(kuò)散。而對(duì)村民必要的宅基地居住用房和農(nóng)村“五保戶(hù)”村民住房不要納入抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進(jìn)行宅基地和農(nóng)民房屋抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)龅酱迕衽c各方“雙贏(yíng)”。
十八屆三中全會(huì)《決定》中，對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)、宅基地的益物權(quán)、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和抵押等權(quán)利的改革思路，是農(nóng)村改革真正實(shí)質(zhì)性的突破，全國(guó)有近18億畝的土地將被資本撬動(dòng)，農(nóng)村將因此釋放出巨大的能量。
事實(shí)上，近年來(lái)，已有多地試水農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，以土地資源入股、股份合作和抵押貸款等方式促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村土地資源資本化。
土地資本化的過(guò)程，實(shí)質(zhì)上是中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程的一部分，也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程兌現(xiàn)的核心通道。土地資本化將帶來(lái)一系列的貨幣創(chuàng)造機(jī)會(huì)，并為農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新帶來(lái)巨大機(jī)遇。因此，發(fā)揮農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，搶抓農(nóng)村土地資本化機(jī)遇，不僅是農(nóng)村信用社的責(zé)任所在，更是農(nóng)村中小金融業(yè)實(shí)現(xiàn)蛙跳式大發(fā)展的關(guān)鍵。
抓住土地資本化帶來(lái)的貨幣創(chuàng)造機(jī)會(huì)
在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，農(nóng)村土地資本化是一個(gè)很自然的過(guò)程。土地私有制讓擁有土地的農(nóng)民或者農(nóng)場(chǎng)主可以拿自己的土地作為資產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、抵押，不存在突然需要貨幣化或者資本化的問(wèn)題。
但中國(guó)農(nóng)村的土地，由于歷史與制度的原因，目前資本化或貨幣化的程度非常低。不論是從整體國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)說(shuō)，還是國(guó)內(nèi)公平的角度來(lái)說(shuō)，這都不是應(yīng)有的狀態(tài)。
從國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家一半以上的土地財(cái)富不在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)，與自縛手腳無(wú)異。從國(guó)內(nèi)公平角度來(lái)說(shuō)，在城市土地基本資本化，城鎮(zhèn)居民獲得最大限度的資產(chǎn)性財(cái)富之后，農(nóng)村土地的資本化，就已經(jīng)成為必然之事。
當(dāng)前，農(nóng)民所擁有的宅基地及其承包的土地沒(méi)有資本化或者說(shuō)貨幣化，使其不能自由買(mǎi)賣(mài)或抵押。再者，制度上的難題使得農(nóng)村土地的價(jià)值沒(méi)有辦法評(píng)估。這樣一來(lái)，農(nóng)村的財(cái)富就是死的，這對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，其實(shí)是不公平的。
土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)，就是為了超越土地制度上的難題，在保證現(xiàn)有土地制度不變的情況下，實(shí)現(xiàn)土地的資本化。過(guò)去10年，城市土地的資本化，給國(guó)有大金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了前所未有的擴(kuò)張機(jī)遇。銀行依據(jù)土地價(jià)值擔(dān)保，給地產(chǎn)企業(yè)和政府平臺(tái)提供信貸，這些信貸又回流到了銀行，最終在金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表上是貸款、存款同步增長(zhǎng)。
與土地資本化相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化建設(shè)，推動(dòng)了中國(guó)制造業(yè)的崛起和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格的成倍上漲，又加速了更大規(guī)模的土地資本化。所有這些在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)下的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步加大了銀行的信貸規(guī)模增長(zhǎng)，派生存款也相應(yīng)增長(zhǎng)。這樣的過(guò)程，將隨著農(nóng)村土地的資本化，再一次在更為廣袤的中國(guó)大地上重演。中國(guó)的農(nóng)村將像過(guò)去10年的城市地區(qū)一樣，因?yàn)槌擎?zhèn)化與土地資本化，而迎來(lái)巨大的財(cái)富激活效應(yīng)。
僅以宅基地貨幣化來(lái)看，7億農(nóng)村人口，人均住宅面積即使按照城鎮(zhèn)的同等規(guī)模來(lái)算，價(jià)格按照城鎮(zhèn)價(jià)格的一半來(lái)算，也意味著近65萬(wàn)億元的財(cái)富將被激活，這將不再是沒(méi)有名分、無(wú)法估價(jià)、更無(wú)法流動(dòng)的“死水”，而是可以與中國(guó)的城鎮(zhèn)財(cái)富一起參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的“活”資產(chǎn)。
而農(nóng)民承包土地的資本化，則將為中國(guó)的金融業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。土地流轉(zhuǎn)制度保證了銀行貸款的安全性，防范了道德風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約了社會(huì)經(jīng)營(yíng)成本，使農(nóng)村借貸成本大幅降低。包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多大中小金融機(jī)構(gòu)，將在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中投入更多財(cái)力物力。
農(nóng)村土地資本化所帶來(lái)的金融機(jī)構(gòu)信貸能力的擴(kuò)張，實(shí)質(zhì)上是新的貨幣創(chuàng)造過(guò)程。過(guò)去10年，工農(nóng)中建四大銀行在城市土地資產(chǎn)化所帶來(lái)的貨幣創(chuàng)造過(guò)程中，獲得了最大的利潤(rùn)增長(zhǎng)。由于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村環(huán)境的天然接近性與了解程度，使得它們能夠在新一輪以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為主要擔(dān)保物的新的貨幣創(chuàng)造過(guò)程中獲得最大限度的份額。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在任何一個(gè)國(guó)家的土地資本化初期，其價(jià)值總是被低估的。因此，越早參與到土地資本化進(jìn)程中的企業(yè)或者資本，獲益就會(huì)越大。農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)無(wú)疑將充當(dāng)這一輪土地資本化的先遣部隊(duì)。
農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)金融創(chuàng)新面臨重大機(jī)遇
伴隨著土地資本化而來(lái)的，是城鎮(zhèn)化的大發(fā)展，這將為農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)提升服務(wù)能力、輻射服務(wù)范圍帶來(lái)新的巨大機(jī)遇，為農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)提升金融創(chuàng)新能力創(chuàng)造友好環(huán)境。
現(xiàn)階段我國(guó)廣大農(nóng)戶(hù)的金融服務(wù)需求還沒(méi)有得到滿(mǎn)足，金融排斥現(xiàn)象在農(nóng)村地區(qū)普遍存在。農(nóng)村土地的資本化與城鎮(zhèn)化的同時(shí)推進(jìn)，將帶來(lái)兩個(gè)重要因素的改變：一是所服務(wù)對(duì)象的資產(chǎn)性收入大幅度增加。農(nóng)民由于土地流轉(zhuǎn)而盤(pán)活土地資產(chǎn)，從而使得資產(chǎn)性收入增加。二是農(nóng)村人口由分散變?yōu)楦蛹小Ｍ恋亓鬓D(zhuǎn)后，農(nóng)民與土地實(shí)現(xiàn)了基本的脫離，因此更有意愿移居到人口更為聚集、各種服務(wù)生活設(shè)施更為便利的城鎮(zhèn)，這將為農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)金融服務(wù)效益的優(yōu)化和提升打下基礎(chǔ)。
農(nóng)村居民資產(chǎn)性收入增加，就需要通過(guò)農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)獲得更多的資本收益，也就意味著農(nóng)民對(duì)更為現(xiàn)代化的金融服務(wù)需求的增加，這將對(duì)農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的金融創(chuàng)新能力提出要求。這種需求有時(shí)候會(huì)顯得參差不齊，但絕對(duì)是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。
中國(guó)農(nóng)村土地的資本化，是全世界都沒(méi)有過(guò)的進(jìn)程，也是一個(gè)不斷探索的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程中存在著極大的創(chuàng)新土壤。農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)如何通過(guò)金融創(chuàng)新，創(chuàng)造出新的高效率的服務(wù)模式，將決定其在未來(lái)農(nóng)村金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。
對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，農(nóng)村土地的資本化、土地流轉(zhuǎn)權(quán)益的打包與分割，本身就非常類(lèi)似銀行資產(chǎn)證券化過(guò)程中的一部分。若以未來(lái)地租貼現(xiàn)為基礎(chǔ)，發(fā)放農(nóng)村土地收益權(quán)抵押貸款，將是信用狀況最好的長(zhǎng)期貸款。因?yàn)橛辛朔浅Ｒ?guī)范的流轉(zhuǎn)權(quán)益分割，這種長(zhǎng)期貸款是很容易進(jìn)行資產(chǎn)證券化的。在中國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)證券化進(jìn)展緩慢的當(dāng)前，農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)反而有可能在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，憑借土地流轉(zhuǎn)權(quán)益的特殊性質(zhì)，開(kāi)拓出一條新路子。這將為中國(guó)金融改革的深入發(fā)展提供新思路，讓農(nóng)村金融業(yè)一舉站到中國(guó)金融改革的最前沿。
充分發(fā)揮農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的比較優(yōu)勢(shì)
當(dāng)然，所有的財(cái)富激活與貨幣創(chuàng)造最終都需要依靠實(shí)業(yè)發(fā)展并產(chǎn)生利潤(rùn)來(lái)支撐，否則最終只是資產(chǎn)價(jià)格的單方面過(guò)度上漲，并終會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)惡果。農(nóng)村土地的資本化，最終是要發(fā)展各種不同的新產(chǎn)業(yè)，而不僅僅是要讓資本到農(nóng)村去圈地。這才是中國(guó)需要的土地資本化。
這一點(diǎn)與中央最新提出的新型城鎮(zhèn)化的精神是完全一致的：新型城鎮(zhèn)化，不是簡(jiǎn)單的城市人口比例增加和面積擴(kuò)張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì)保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變。新型城鎮(zhèn)化的“新”，是指觀(guān)念更新、體制革新、技術(shù)創(chuàng)新和文化復(fù)新，是新型工業(yè)化、區(qū)域城鎮(zhèn)化、社會(huì)信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的生態(tài)發(fā)育過(guò)程?？梢哉f(shuō)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)既是土地資本化的自然結(jié)果，也是農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)所面臨的另一個(gè)機(jī)遇窗口。
說(shuō)它是土地資本化的自然結(jié)果，是因?yàn)橥恋刎?cái)富得到激活之后，必然會(huì)激發(fā)農(nóng)村的內(nèi)需，各種房地產(chǎn)建設(shè)、道路建設(shè)、服務(wù)業(yè)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)建設(shè)都必然會(huì)出現(xiàn)。農(nóng)民擁有了資金，就需要提升生活水平，需要投資產(chǎn)業(yè)，以獲得更大的財(cái)富。這樣龐大的內(nèi)需出現(xiàn)，必然會(huì)給農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)資料顯示，若農(nóng)村土地與宅基地資本化得到兌現(xiàn)，未來(lái)5年可以為中國(guó)帶來(lái)至少65萬(wàn)億元的內(nèi)需，幾乎相當(dāng)于未來(lái)5年中國(guó)出口市場(chǎng)的總規(guī)模。
農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)可以利用土地資本化所帶來(lái)的資產(chǎn)擴(kuò)張以及各種金融創(chuàng)新，為中國(guó)農(nóng)村的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供重要的融資服務(wù)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供金融支持，并對(duì)新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)給予利率和信貸比例上的適當(dāng)優(yōu)惠，對(duì)落后待淘汰的、風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)在資金成本上給予一定壓力，從而讓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的布局更為合理。
中國(guó)農(nóng)村土地的資本化，是金融全球化背景下的資本化，將來(lái)參與這一進(jìn)程的不僅有國(guó)內(nèi)資本，還將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的世界資本。農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)不妨多嘗試走出國(guó)門(mén)，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村、新產(chǎn)業(yè)與外部市場(chǎng)的對(duì)接。從某種意義上來(lái)說(shuō)，農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)是中國(guó)農(nóng)民形成國(guó)際化視野、進(jìn)行國(guó)際化生產(chǎn)與投資的最重要通道。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)可以結(jié)合所處地理位置實(shí)際情況，積極開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品出口的一系列金融服務(wù)。
總之，作為農(nóng)村金融的主力軍，我們只有根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與政治的實(shí)際，根據(jù)改革的大環(huán)境，不斷創(chuàng)新，才能在金融行業(yè)立于不敗之地。（雷思海：政經(jīng)學(xué)者，長(zhǎng)期專(zhuān)注于政治經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的互動(dòng)研究，著有《大對(duì)決：即將爆發(fā)的中美貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》）
圖 > CFP
土地資本化：
通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、林權(quán)），建立配套保障機(jī)制，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資。到2018年實(shí)現(xiàn)農(nóng)村各類(lèi)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易金額達(dá)到5800萬(wàn)元；實(shí)現(xiàn)各類(lèi)產(chǎn)權(quán)抵押融資貸款余額達(dá)到2億元。
二、工作重點(diǎn)
（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證
在年內(nèi)完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地、林權(quán)確權(quán)頒證工作。
（二）推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可采取出租、轉(zhuǎn)包、股份合作、互換、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可采取出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋采取轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方式流轉(zhuǎn)。林權(quán)采取轉(zhuǎn)包、租賃、互換、拍賣(mài)、招標(biāo)、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。
（三）推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資
通過(guò)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估，制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記辦法，建立抵押債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，創(chuàng)新抵押融資產(chǎn)品和服務(wù)，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押貸款工作。
（四）開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易
在區(qū)公共資源交易服務(wù)中心設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建立流轉(zhuǎn)服務(wù)站，在重點(diǎn)行政村落實(shí)協(xié)辦員，形成區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易。
三、工作現(xiàn)狀
我區(qū)轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及2個(gè)街道辦事處，497個(gè)村，33個(gè)社區(qū)居委會(huì)，4788個(gè)村民小組，現(xiàn)有承包農(nóng)戶(hù)20.2萬(wàn)戶(hù)，農(nóng)業(yè)人口71.9萬(wàn)人，幅員面積1258平方公里，農(nóng)村承包地面積62.4萬(wàn)畝（國(guó)土二調(diào)耕地面積113.66萬(wàn)畝）。2012年11月，我區(qū)全面啟動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、林權(quán)等確權(quán)登記頒證工作。
（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證
1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證。已完成了1258平方公里航攝和影像資料處理；已完成497個(gè)村4788個(gè)組的資料收集、農(nóng)戶(hù)指界、實(shí)地測(cè)繪等外業(yè)入戶(hù)調(diào)查工作，占497個(gè)村的100%、占4637個(gè)組的100%（暫緩確權(quán)的145個(gè)組除外）；已公示審核4637個(gè)組，占任務(wù)100%；錄入農(nóng)戶(hù)信息數(shù)據(jù)19.71萬(wàn)戶(hù)，占100%；已建立登記簿17.94萬(wàn)戶(hù)，占91%。
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)頒證。我區(qū)集體建設(shè)用地確權(quán)頒證工作總?cè)蝿?wù)190421宗（其中宅基地189500宗，集體公益事業(yè)建設(shè)用地878宗，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地43宗）。截止目前，該項(xiàng)工作外業(yè)宗地地籍測(cè)繪及權(quán)屬調(diào)查工作已完成；集體公益事業(yè)建設(shè)用地及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作已完成；宅基地完成證書(shū)制作9672個(gè)。
3、農(nóng)村房屋所有權(quán)確權(quán)頒證。我區(qū)農(nóng)村房屋約15.3萬(wàn)戶(hù)，面積約3000萬(wàn)平米。2013年10月，聯(lián)系市測(cè)繪協(xié)會(huì)組織6家測(cè)繪公司（菠源、支點(diǎn)、廣惠、金合、維益、精繪）開(kāi)展農(nóng)房測(cè)繪工作。截止目前，完成全部房屋測(cè)繪約15.3萬(wàn)戶(hù)，辦理登記約2000戶(hù),核發(fā)農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證約2000戶(hù)。
4、林權(quán)產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證。2009年全面開(kāi)展集體林權(quán)制度改革后，全區(qū)林改16.5萬(wàn)戶(hù)，涉及人口57.75萬(wàn)人，發(fā)證16.63萬(wàn)本，宗地?cái)?shù)達(dá)51.3萬(wàn)宗，林地登記面積為61.42萬(wàn)畝。
（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)
鼓勵(lì)和支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)向?qū)I(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，獲得資金、技術(shù)等支持，將資源要素轉(zhuǎn)化為資本要素。目前已建立區(qū)級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)中心，下一步將逐步建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站，在重點(diǎn)行政村落實(shí)協(xié)辦員，形成區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)體系。全區(qū)共流轉(zhuǎn)林地5.4萬(wàn)畝，流轉(zhuǎn)金額1548萬(wàn)元；流轉(zhuǎn)土地24.29萬(wàn)畝，流轉(zhuǎn)金額1.6億元。
（三）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資
在創(chuàng)新開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)大力開(kāi)展信用貸款，互保互助貸款和農(nóng)用生產(chǎn)設(shè)備、水域使用權(quán)抵押融資和股權(quán)、倉(cāng)單、存單權(quán)利質(zhì)押貸款。充分抓住農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革試點(diǎn)，盤(pán)活農(nóng)村閑置資源，破解農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)戶(hù)融資難難題，取得了初步成效。截止2014年10月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款1700萬(wàn)元，貸款余額1130萬(wàn)元。其中：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款500萬(wàn)元，農(nóng)村房屋抵押貸款600萬(wàn)元，農(nóng)村林業(yè)抵押貸款30萬(wàn)元。
四、存在的問(wèn)題
一是我區(qū)是典型的農(nóng)業(yè)大區(qū)，與其他區(qū)縣相比，存在底子薄、財(cái)力弱、歷史欠賬多等困難，確權(quán)頒證資金總投入約8780萬(wàn)元，目前只籌集到資金1800萬(wàn)元（包括明后兩年財(cái)政預(yù)算），尚差資金6980萬(wàn)元，資金差口巨大。
二是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村無(wú)專(zhuān)門(mén)從事農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的工作人員，也無(wú)工作經(jīng)費(fèi)保障，給工作推進(jìn)帶來(lái)一定影響。
三是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估難，單位融資總量難以提高。由于農(nóng)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值普遍偏低，同時(shí)缺乏專(zhuān)業(yè)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，價(jià)值評(píng)估難，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值難以準(zhǔn)確認(rèn)定，必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)價(jià)值低估，抵押融資難，難以滿(mǎn)足業(yè)主的融資需求。
四是農(nóng)村信用環(huán)境較差，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資難。由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的特殊性，農(nóng)村信用環(huán)境較差，金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的認(rèn)可度不夠，必然導(dǎo)致農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資難和融資成本較高。
五、下步工作建議
（一）進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
建立強(qiáng)有力的組織體系，周密策劃，落實(shí)人員，明確責(zé)任，創(chuàng)新工作機(jī)制，建立和完善各級(jí)聯(lián)系會(huì)議制度，健全推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的工作機(jī)構(gòu)，完善區(qū)級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，特別是落實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)專(zhuān)門(mén)從事農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作的人員，明確職責(zé)，提供工作經(jīng)費(fèi)保障，確保工作有序推進(jìn)。
（二）加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)頒證步伐
嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善處理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議，加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證進(jìn)程，確保2014年完成確權(quán)頒證工作。
（三）創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)模式
一是鼓勵(lì)農(nóng)戶(hù)采取互利互換方式，解決承包土地細(xì)碎化問(wèn)題，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。二是鼓勵(lì)和支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)向?qū)I(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，獲得資金、技術(shù)等支持，將資源要素轉(zhuǎn)化為資本要素。廣泛吸引社會(huì)資本投向農(nóng)業(yè)農(nóng)村，促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。三是鼓勵(lì)支持農(nóng)戶(hù)興辦專(zhuān)業(yè)合作、股份合作等新型合作組織，以產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)為紐帶開(kāi)展合作與聯(lián)合，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)建立緊密型利益聯(lián)動(dòng)機(jī)制，開(kāi)展企業(yè)產(chǎn)權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）相結(jié)合的組合經(jīng)營(yíng)，盤(pán)活農(nóng)村資源，優(yōu)化農(nóng)村資源配置，促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)化、資產(chǎn)化、財(cái)富化，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。同時(shí)，積極探索農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)股份合作制的改革新路，視條件組建農(nóng)村資產(chǎn)管理公司，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資向深度發(fā)展。
（四）建立抵押債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制
一是建立流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。借款人無(wú)法償還債務(wù)的，其抵押產(chǎn)權(quán)可通過(guò)市場(chǎng)化手段再流轉(zhuǎn)，也可通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織、集體所有權(quán)人收購(gòu)，根據(jù)發(fā)展需要，也可受當(dāng)?shù)厝嗣裾?，通過(guò)交易中心收購(gòu)；二是建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。區(qū)本級(jí)要根據(jù)當(dāng)年抵押融資規(guī)模，按一定比例設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金，并按抵押產(chǎn)權(quán)造成損失責(zé)任大小與貸款銀行協(xié)商確定對(duì)未有效處置的抵押產(chǎn)權(quán)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例；三是深化銀保財(cái)合作機(jī)制。穩(wěn)步推進(jìn)政策性保險(xiǎn)，大力開(kāi)展特色農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，為農(nóng)業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)保障。四是充分發(fā)揮政策性擔(dān)保公司為產(chǎn)權(quán)抵押貸款的擔(dān)保功能，提高農(nóng)戶(hù)信用保證能力。
（五）創(chuàng)新開(kāi)展抵押融資產(chǎn)品和服務(wù)
制定金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體實(shí)施方案，各金融機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行和小額貸款公司要加快制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保貸款具體實(shí)施辦法。加快農(nóng)村信用體系建設(shè)，建立涵蓋農(nóng)村各類(lèi)產(chǎn)權(quán)信息的農(nóng)戶(hù)、涉農(nóng)企業(yè)和新型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的信用檔案。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)村延伸經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)和推廣使用自助銀行設(shè)備，逐步消除支付結(jié)算空白村。支持鼓勵(lì)社會(huì)資本參與組建村鎮(zhèn)銀行、小額貸款、農(nóng)村資金互助社等新型涉農(nóng)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。在創(chuàng)新開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)大力開(kāi)展信用貸款，互?；ブJ款和農(nóng)用生產(chǎn)設(shè)備、水域使用權(quán)抵押融資和股權(quán)、倉(cāng)單、存單權(quán)利質(zhì)押貸款。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地資產(chǎn)證券化；現(xiàn)實(shí)條件
中圖分類(lèi)號(hào)：F832.51 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2013）03-0080-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.18
農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化是一個(gè)復(fù)雜的金融創(chuàng)新工具，雖然我國(guó)在1992年就進(jìn)行了首次土地資產(chǎn)證券化的實(shí)踐，隨后逐步引入了資產(chǎn)證券化的理論和技術(shù)，但由于資本市場(chǎng)、信用市場(chǎng)、法律環(huán)境等現(xiàn)實(shí)條件的限制，發(fā)展一直比較緩慢，目前在銀行間同業(yè)市場(chǎng)的證券化產(chǎn)品共有50多種，但沒(méi)有一種是關(guān)于農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。自八十年代起中央每年“一號(hào)”文件用于解決“三農(nóng)”問(wèn)題，2003年更是逐步取消了農(nóng)業(yè)稅，但“三農(nóng)”依然成為困擾政府的難題。這其中，土地問(wèn)題中所反映的各種矛盾很可能繼續(xù)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。發(fā)展需要資金，農(nóng)民在生產(chǎn)、生活中所遇到的資金短缺問(wèn)題由于信息不對(duì)稱(chēng)、缺乏抵押擔(dān)保品和地緣因素等限制，導(dǎo)致農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)很難從傳統(tǒng)融資渠道獲取貸款，民間資本又由于面對(duì)行政壁壘、信用問(wèn)題和利率的不確定等問(wèn)題難以取得較大規(guī)模的發(fā)展。因此拓寬農(nóng)戶(hù)、農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資渠道顯得非常必要。資產(chǎn)證券化這種新興的融資工具，以其特有的方式取得了國(guó)際范圍內(nèi)的認(rèn)同。農(nóng)村土地可沿著土地資產(chǎn)化―資產(chǎn)資本化―資本證券化―證券市場(chǎng)化的線(xiàn)路，利用資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)開(kāi)辟一條引導(dǎo)農(nóng)村土地走出融資困境的新路。
一、我國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的必要性
（一）農(nóng)地符合證券化資產(chǎn)的基本要求
資產(chǎn)證券化的本質(zhì)是以融通資金為目的，將缺乏流動(dòng)性但有未來(lái)預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組和信用增級(jí)，并依托該現(xiàn)金流發(fā)行可以在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券的過(guò)程[1-2]。農(nóng)村土地本身不會(huì)產(chǎn)生未來(lái)的現(xiàn)金流收入，但其產(chǎn)品經(jīng)出售所得通常能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，且對(duì)缺乏彈性的農(nóng)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)數(shù)量或次數(shù)是比較穩(wěn)定的，消費(fèi)價(jià)格受政府管制，也不會(huì)有較大的波動(dòng)，因此農(nóng)產(chǎn)品的收入所得是穩(wěn)定的，是很適合開(kāi)展證券化融資的資產(chǎn)。
（二）農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化融資成本低且融資方式便利
在我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)村土地融資模式中，將農(nóng)村土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款需要成立專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)權(quán)管理中心和土地資產(chǎn)評(píng)估中心，由產(chǎn)權(quán)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行管理和幫助提供使用權(quán)的個(gè)體農(nóng)戶(hù)或農(nóng)業(yè)企業(yè)向金融企業(yè)進(jìn)行融資，這種融資方式雖然為因缺乏抵押擔(dān)保品難以從銀行取得貸款的個(gè)體農(nóng)戶(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)提供了便利，但相應(yīng)地也增加了中介費(fèi)用等貸款成本。設(shè)立“土地銀行”的形式則需要政府事前巨大的投入，也會(huì)相應(yīng)增加貸款的平均成本。對(duì)于土地資產(chǎn)證券化這種融資方式來(lái)說(shuō)，我國(guó)的債券市場(chǎng)、證券市場(chǎng)、銀行、評(píng)估公司等金融市場(chǎng)和各種中介機(jī)構(gòu)已存在并發(fā)展到一定的規(guī)模，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的操作也有現(xiàn)成模式可參考，不需要由國(guó)家出資建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)，為農(nóng)村土地證券化開(kāi)展提供融資渠道和專(zhuān)業(yè)人才。此外，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，證券化方式本身比其他融資方式的成本低，推行農(nóng)村土地證券化是一條重要的融資創(chuàng)新途徑。
（三）農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化有利于深化土地產(chǎn)權(quán)
雖然我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度為集體所有、家庭經(jīng)營(yíng)的形式，即農(nóng)戶(hù)只擁有農(nóng)村土地的部分產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定了土地的長(zhǎng)期承包權(quán)和黨的十七屆三中全會(huì)提出允許發(fā)展多種形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)，而流轉(zhuǎn)順暢是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度對(duì)產(chǎn)權(quán)的要求，同時(shí)國(guó)家也在肯定農(nóng)戶(hù)對(duì)土地的所有權(quán)[3]。對(duì)于權(quán)能深化的土地來(lái)說(shuō)，流轉(zhuǎn)順暢的土地產(chǎn)權(quán)制度為土地資源的優(yōu)化配置提供了保障，為土地產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化鋪平了道路，也為土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣、獲取土地發(fā)展資金創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，而資本市場(chǎng)則為產(chǎn)權(quán)流動(dòng)、產(chǎn)權(quán)交易和競(jìng)爭(zhēng)提供了平臺(tái)。可以說(shuō)，證券化進(jìn)一步確認(rèn)了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，且農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)證券化。
（四）農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化解決了資金短缺問(wèn)題
為加快農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)在2004―2010年連續(xù)7年“一號(hào)”文件強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)的重要性。2011年，中央財(cái)政“三農(nóng)”預(yù)算安排近1萬(wàn)億元。其中用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的近4000億元，用于農(nóng)民“四補(bǔ)貼”的1400多億元，這兩項(xiàng)共計(jì)5400多億元，只占中央財(cái)政“三農(nóng)”預(yù)算總支出的一半左右。國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入的不足、個(gè)體農(nóng)戶(hù)對(duì)農(nóng)業(yè)的無(wú)力投入和金融機(jī)構(gòu)由于信息不對(duì)稱(chēng)和缺乏擔(dān)保抵押品不愿意貸款給農(nóng)戶(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，造成個(gè)體農(nóng)戶(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)融資困難，無(wú)法加大對(duì)地力和農(nóng)田基本建設(shè)投入。目前我國(guó)54%的耕地仍“靠天吃飯”，50%～60%的中小型灌區(qū)設(shè)施老化失修。面對(duì)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的發(fā)展，僅僅依靠國(guó)家財(cái)政的有限投入和個(gè)體農(nóng)戶(hù)微小的投入是不能迅速改善農(nóng)村農(nóng)業(yè)落后的局面，未來(lái)農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化提供了廣闊發(fā)展空間，同時(shí)農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化也為新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展解決了資金短缺的問(wèn)題。
二、我國(guó)開(kāi)展農(nóng)地資產(chǎn)證券化的可行性
（一）資產(chǎn)證券化的發(fā)展為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件
2005年12月，經(jīng)過(guò)中國(guó)人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)等多家政府部門(mén)論證，開(kāi)始了以金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化為試點(diǎn)的路程。資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)是在中國(guó)人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的監(jiān)管和審查下，由商業(yè)銀行、政策性銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司等金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)在銀行間債券市場(chǎng)交易。金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)，為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的提供了有益的借鑒，一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大和證券化框架的不斷完善，為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)行提供了基礎(chǔ)條件。
（二）國(guó)內(nèi)巨大的投資潛力為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化提供了資金保證
截至2011年12月末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款不斷增長(zhǎng)，其中人民幣各項(xiàng)存款余額為87.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%，全年人民幣各項(xiàng)存款增加1.43萬(wàn)億元，同比多增4462億元。巨大的資金存量對(duì)金融工具創(chuàng)新的需求不斷加大。如果農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的信用級(jí)別較高、流動(dòng)性較強(qiáng)，將對(duì)各類(lèi)存款具有很強(qiáng)的吸引力。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的社會(huì)保障機(jī)制如養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)也得到迅速的發(fā)展。2011年末，全國(guó)共實(shí)現(xiàn)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入1.43萬(wàn)億元，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)全年原保險(xiǎn)保費(fèi)收入約為4618億元。農(nóng)村土地資產(chǎn)證券將以高于銀行存款和國(guó)債利率、以及低于股票風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，成為保險(xiǎn)資金的重點(diǎn)投資對(duì)象。
我國(guó)的基金市場(chǎng)在2007年年末，有基金管理公司59家，管理證券投資基金346只，基金規(guī)模達(dá)22339億份，基金凈值32762億元。面對(duì)證券市場(chǎng)的低迷，為確?；鹗找?，投資基金從投資組合的角度，也會(huì)希望投資于新的高風(fēng)險(xiǎn)高收益的金融產(chǎn)品，農(nóng)村土地資產(chǎn)證券將會(huì)成為其投資對(duì)象。
（三）市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)的逐步完善為開(kāi)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了外部條件
我國(guó)非銀行機(jī)構(gòu)中，銀行間市場(chǎng)、保險(xiǎn)公司、信托公司、證券公司、基金公司、財(cái)務(wù)公司等可以從不同層面為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券的發(fā)行、承銷(xiāo)、交易、管理、信用擔(dān)保、保險(xiǎn)等提供金融服務(wù)。我國(guó)已有深圳和上海兩家證券交易所，STAO和NET兩個(gè)交易系統(tǒng)，證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)包括證券公司、信托機(jī)構(gòu)300多家，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全國(guó)各大、中、小城市。證券發(fā)行、承銷(xiāo)、上市交易、登記、托管、清算過(guò)戶(hù)等各項(xiàng)服務(wù)比較完善。隨著《證券法》等相關(guān)法律的相繼出臺(tái)，證券市場(chǎng)發(fā)展及監(jiān)管正逐步進(jìn)入規(guī)范化和法制化的軌道。由銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、證券監(jiān)督管理委員會(huì)和保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)一同構(gòu)成的金融市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系，已具備了較強(qiáng)的管理和監(jiān)控國(guó)內(nèi)金融業(yè)的能力、較強(qiáng)的信用重建能力和對(duì)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的監(jiān)管能力。
三、我國(guó)開(kāi)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化面臨的困難
（一）設(shè)立特殊目的載體的法律障礙
SPV是農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的核心環(huán)節(jié)，也是證券化動(dòng)作的中心，它以金融中介的形式巧妙實(shí)現(xiàn)了信用市場(chǎng)和資本市場(chǎng)資金的融合和流動(dòng)，同時(shí)又隔離了發(fā)行人原有資產(chǎn)與證券化工具的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的順利發(fā)行和運(yùn)行起著舉足輕重的作用。但在我國(guó)，由于證券化法律規(guī)定的不健全和其他法律法規(guī)的影響和限制，SPV的設(shè)立和運(yùn)行難度較大。
（二）發(fā)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的環(huán)境障礙
1.資本市場(chǎng)的發(fā)育還不夠成熟
農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)展需要具備一定深度和廣度的資本市場(chǎng)，資本市場(chǎng)是連接家戶(hù)與廠(chǎng)商的紐帶，只有一個(gè)成熟的資本市場(chǎng)才能為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化提供發(fā)展的市場(chǎng)[4]。目前我國(guó)的這個(gè)條件還不成熟。對(duì)于證券這樣的直接融資市場(chǎng)，發(fā)展了將近二十年，市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，但其發(fā)展仍然受到行政干預(yù)，至今沒(méi)有完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律自行發(fā)展。另外，對(duì)于間接融資中的信貸市場(chǎng)，主要由國(guó)有商業(yè)銀行進(jìn)行主導(dǎo)，而我國(guó)的商業(yè)銀行仍處于由傳統(tǒng)銀行向現(xiàn)代銀行轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，信貸配置不可避免的受到政府的指令性計(jì)劃干擾，市場(chǎng)無(wú)法發(fā)揮充分作用。
2.中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展還不規(guī)范
農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的交易往往要涉及到投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、信用評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等十幾家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)只有投資銀行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)的發(fā)展較為完善，能達(dá)到證券化的要求，但信用評(píng)估和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展還處于起步階段，評(píng)估管理的尺度不一，政出多門(mén)，且信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信譽(yù)較低、獨(dú)立性較差，所使用的評(píng)級(jí)等級(jí)與國(guó)際通用的等級(jí)不一致，不能得到世界的認(rèn)可。
3.人才匱乏阻礙農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)展
開(kāi)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化，涉及法律、證券、擔(dān)保、信用評(píng)級(jí)、會(huì)計(jì)和稅務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，需要大量高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，既要掌握先進(jìn)的金融理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。而農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)落后的現(xiàn)狀使得高素質(zhì)高質(zhì)量的人才大量外流，導(dǎo)致金融活動(dòng)難以開(kāi)展，不利于將要開(kāi)展的農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)行和推廣。
（三）發(fā)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的技術(shù)問(wèn)題
1.信用增級(jí)問(wèn)題
信用增級(jí)是證券化過(guò)程中的關(guān)鍵技術(shù)，有內(nèi)部增級(jí)和外部增級(jí)兩種方式。對(duì)于各種增級(jí)方式，我國(guó)的《擔(dān)保法》中大多數(shù)沒(méi)有明確的界定。而有些增級(jí)方式，如差價(jià)帳戶(hù)、備用金以及攤銷(xiāo)替代等就需要在運(yùn)作方式上與我國(guó)國(guó)情相結(jié)合。在進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化時(shí)，采用何種信用增級(jí)手段，且在國(guó)外成功運(yùn)用的手段是否適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，這些問(wèn)題關(guān)系到證券能否成功發(fā)行。在證券化發(fā)展較為發(fā)達(dá)的美國(guó)，信用增級(jí)機(jī)構(gòu)有政府的全面信用支持，因此發(fā)行的證券具有完全的信用保證，可以與國(guó)債相媲美，能吸引大量的投資者，使證券化蓬勃發(fā)展，而我國(guó)尚不存在這樣的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。
2.發(fā)行定價(jià)問(wèn)題
在進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的過(guò)程中，發(fā)行定價(jià)問(wèn)題是其中的關(guān)鍵步驟，它決定著發(fā)起人、特設(shè)機(jī)構(gòu)和投資者等主體的利益分配，也是資產(chǎn)與市場(chǎng)的連接點(diǎn)，所以，農(nóng)村土地抵押證券的定價(jià)是否合理不僅關(guān)系著能否順利發(fā)行及證券正常流通，而且還關(guān)系著各個(gè)發(fā)行主體的利益。但我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行的是集體所有、家庭經(jīng)營(yíng)的方式，土地定價(jià)的收益分配權(quán)不明確，使得不能對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行準(zhǔn)確定價(jià)和分配收益，從而也給證券的定價(jià)帶來(lái)很大困難。
四、政策建議
在資產(chǎn)證券化迅速發(fā)展、不斷創(chuàng)新的今天，即使是資產(chǎn)證券化最發(fā)達(dá)的美國(guó)，也沒(méi)有在農(nóng)村推行資產(chǎn)證券化的探索，那么能否在我國(guó)進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的嘗試，使得在經(jīng)濟(jì)落后的農(nóng)村地區(qū)，在缺乏有效資金投入的情況下，將土地資本融入金融市場(chǎng)中，活化資產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)，在吸取已有證券化產(chǎn)品成功經(jīng)驗(yàn)和MBS因發(fā)行過(guò)度化導(dǎo)致全球金融危機(jī)的教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，探索一條利用土地資產(chǎn)證券化手段解決“三農(nóng)”問(wèn)題的途徑。
首先，要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)適合農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化發(fā)展的制度環(huán)境。也就是說(shuō)要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)適合其生存和發(fā)展的法律環(huán)境、會(huì)計(jì)環(huán)境、稅收環(huán)境、信用環(huán)境。制定和修改相關(guān)的法律和法規(guī)，為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化開(kāi)辟新的發(fā)展道路，也為資產(chǎn)證券化的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
其次，要清醒的認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)2008年以來(lái)的金融危機(jī)正是資產(chǎn)證券化引起的，但這并不能說(shuō)明因此就不能實(shí)行資產(chǎn)證券化。任何金融創(chuàng)新產(chǎn)品都存在風(fēng)險(xiǎn)，且其風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比，因此要正確看待資產(chǎn)證券化產(chǎn)品并對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)加以評(píng)估，這樣才能保證各個(gè)利益集團(tuán)的利益不受侵犯。
最后，要以循序漸進(jìn)的方式推行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化。實(shí)行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的目的是為了使農(nóng)民融資渠道順暢，加快土地流轉(zhuǎn)和城市化進(jìn)程，要在保護(hù)好農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上，先在部分農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在農(nóng)民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)加以肯定的基礎(chǔ)上才進(jìn)行大范圍的推廣，使得土地這個(gè)不能流動(dòng)的資產(chǎn)，由于有未來(lái)現(xiàn)金流入的特點(diǎn)而成為農(nóng)民手中活化的資本，農(nóng)民也將切身體會(huì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)和全球經(jīng)濟(jì)一體化的好處。
參考文獻(xiàn)：
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堅(jiān)持把改革創(chuàng)新作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的根本動(dòng)力，以改革創(chuàng)新破除體制機(jī)制障礙，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。江蘇的農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革一直走在全國(guó)前列，但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，“誰(shuí)來(lái)種地”、“怎么種地”等問(wèn)題也日益突出，迫切需要加大改革創(chuàng)新力度，全面推進(jìn)一批中央和省委、省政府有要求的改革，積極推動(dòng)一批部省級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革試點(diǎn)，探索研究一批長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革舉措，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。加快推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證。在原有的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大確權(quán)登記頒證試點(diǎn)，2014年，每市選擇一個(gè)縣（市、區(qū)）整縣推進(jìn)，每縣（市、區(qū)）選擇一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)整鄉(xiāng)鎮(zhèn)推進(jìn)，海門(mén)、高郵等部級(jí)試點(diǎn)縣整縣完成登記，力爭(zhēng)用三年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作。采取先易后難、簡(jiǎn)便易行、農(nóng)民認(rèn)可的方法，確權(quán)盡可能做到確地，對(duì)承包地四至不清、地貌變動(dòng)大、人均面積少、已集中規(guī)模流轉(zhuǎn)并完成土地股份合作制改革的個(gè)別地方，可確股確權(quán)不確地，但須按程序報(bào)批。培育和選擇好新型經(jīng)營(yíng)主體。優(yōu)先培育以當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶(hù)為主的新型經(jīng)營(yíng)主體，扶持鼓勵(lì)土地向種田能手、職業(yè)農(nóng)民適度集中，成為家庭農(nóng)場(chǎng)；扶持鼓勵(lì)以家庭農(nóng)場(chǎng)為成員組建或改造農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社；扶持鼓勵(lì)農(nóng)民合作社組建聯(lián)合社，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、貯運(yùn)、銷(xiāo)售，讓農(nóng)民分享全產(chǎn)業(yè)鏈利益。引導(dǎo)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、社會(huì)化服務(wù)機(jī)構(gòu)等各類(lèi)主體各展所長(zhǎng)，融合發(fā)展。大力發(fā)展以農(nóng)戶(hù)為主體的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。以農(nóng)戶(hù)為主體的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)保留了家庭承包經(jīng)營(yíng)的內(nèi)核，具有集約化、專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，是農(nóng)戶(hù)家庭承包經(jīng)營(yíng)的升級(jí)版。發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)特別是土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，必須堅(jiān)持以農(nóng)民為主體，以大多數(shù)農(nóng)民增收為前提，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段相契合。江蘇土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)起步早、發(fā)展快，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)也早于全國(guó)，面廣量大，必須進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)，明確導(dǎo)向，把握好規(guī)模經(jīng)營(yíng)的度。根據(jù)測(cè)算，現(xiàn)階段，江蘇省農(nóng)戶(hù)糧作家庭經(jīng)營(yíng)的最適規(guī)模為120畝左右，專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般不宜超過(guò)300畝。經(jīng)營(yíng)這個(gè)規(guī)模，農(nóng)戶(hù)一年的農(nóng)業(yè)收入可基本達(dá)到當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民收入水平。省里將完善省級(jí)財(cái)政支持土地規(guī)模流轉(zhuǎn)項(xiàng)目扶持政策，重點(diǎn)補(bǔ)助適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。加快推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利市場(chǎng)化的重要“通道”。鼓勵(lì)有條件的地方加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，縣級(jí)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立交易服務(wù)平臺(tái)，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體資產(chǎn)資源使用權(quán)、農(nóng)業(yè)科技成果等農(nóng)村各類(lèi)產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易?？茖W(xué)制定產(chǎn)權(quán)交易管理、交易規(guī)則、登記鑒證、動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)、轉(zhuǎn)讓拍賣(mài)、網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)、資金結(jié)算、收費(fèi)管理等一系列制度和辦法，推動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。
堅(jiān)持把穩(wěn)定糧食等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和確保質(zhì)量安全作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的首要目標(biāo)，種好江蘇“責(zé)任田”，確保供需平衡、口糧自給。中央強(qiáng)調(diào)，“我們的飯碗一定要牢牢端在自己手上”，并把保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全放到考驗(yàn)執(zhí)政能力的重要位置。江蘇省委、省政府確立“供需平衡、口糧自給”的糧食生產(chǎn)底線(xiàn)，提出要嚴(yán)守農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全防線(xiàn)。貫徹這些新部署、新要求，必須把重要農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)、提質(zhì)、保供擺在更突出的位置，全力抓好米袋子、菜籃子。穩(wěn)定發(fā)展糧食生產(chǎn)。突出“一穩(wěn)、二擴(kuò)、三提高”，即穩(wěn)定面積，擴(kuò)大旱改水、機(jī)插秧面積，提高質(zhì)量、效益、規(guī)模，多打糧、打好糧。深入推進(jìn)高產(chǎn)增效創(chuàng)建，大力推廣糧食周年增產(chǎn)、技術(shù)集成創(chuàng)新增產(chǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)增產(chǎn)等模式，推動(dòng)良種良法相配套、農(nóng)機(jī)農(nóng)藝相融合，著力打造一批 “畝產(chǎn)噸糧縣”，全年糧食面積穩(wěn)定在8000萬(wàn)畝左右，糧食總產(chǎn)680億斤左右。轉(zhuǎn)變“菜籃子”產(chǎn)品生產(chǎn)方式。加快實(shí)施綠色蔬菜基地建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃，強(qiáng)化永久性蔬菜基地建設(shè)，推進(jìn)蔬菜生產(chǎn)設(shè)施升級(jí)優(yōu)化，全年新建150萬(wàn)畝常年菜地。大力發(fā)展畜禽標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖，加強(qiáng)畜禽主產(chǎn)縣生產(chǎn)能力建設(shè)，蘇南主銷(xiāo)區(qū)要穩(wěn)定提高主要畜產(chǎn)品自給率。加強(qiáng)動(dòng)物疫病防控，特別是動(dòng)物H7N9禽流感防控，確保不發(fā)生區(qū)域性重大動(dòng)物疫情。守好農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全防線(xiàn)。嚴(yán)把“產(chǎn)”和“管”兩個(gè)關(guān)口，生產(chǎn)上突出標(biāo)準(zhǔn)化，嚴(yán)格管制亂用、濫用農(nóng)業(yè)投入品，引導(dǎo)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化、清潔化生產(chǎn)，從源頭上確保農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全。管理上加大監(jiān)管與執(zhí)法力度，增加農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)測(cè)頻次，及時(shí)查處違法違規(guī)案件，強(qiáng)化“檢打聯(lián)動(dòng)”，確保不發(fā)生重大農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全事件。加強(qiáng)畜禽屠宰監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范產(chǎn)地檢疫和屠宰檢疫。加快推進(jìn)動(dòng)物無(wú)害化收集處理體系建設(shè)，健全動(dòng)物無(wú)害化處理機(jī)制。
堅(jiān)持把強(qiáng)化科技與人才作為關(guān)鍵支撐，依靠科技進(jìn)步和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，不斷提高農(nóng)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和效益。2013年，全省高效設(shè)施農(nóng)業(yè)面積占比15.2%，農(nóng)業(yè)綜合機(jī)械化水平達(dá)78%，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率全國(guó)領(lǐng)先，但仍有很大的提升空間。必須充分發(fā)揮江蘇科教和人才優(yōu)勢(shì)，以?xún)?nèi)涵發(fā)展提升產(chǎn)業(yè)，給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)插上科技的翅膀。突出現(xiàn)代種業(yè)發(fā)展。加快推進(jìn)基礎(chǔ)性、公益性研究和商業(yè)化育種分離，確立企業(yè)品種創(chuàng)新主體地位。堅(jiān)持品種審定面向企業(yè)的導(dǎo)向，推動(dòng)科研院所與所辦種業(yè)企業(yè)分開(kāi)，建立企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的商業(yè)化育種體系。全面開(kāi)展打擊侵犯品種權(quán)和制售假劣種子專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，完善品種退出辦法，突出推廣主體品種，逐步實(shí)現(xiàn)一鄉(xiāng)1品種或一縣1～2個(gè)主體品種，改變品種“多亂雜”局面。突出農(nóng)技推廣服務(wù)。一方面，加大農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新力度，搶占現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展制高點(diǎn)；另一方面，加快科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，站穩(wěn)強(qiáng)農(nóng)富民落腳點(diǎn)。攻關(guān)突破一批制約現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵技術(shù)，新建一批農(nóng)業(yè)科技綜合示范基地，推行“首席專(zhuān)家+創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)+推廣單位+示范戶(hù)”模式，推進(jìn)專(zhuān)家技術(shù)轉(zhuǎn)化為農(nóng)民技術(shù)、專(zhuān)家產(chǎn)量轉(zhuǎn)化為農(nóng)民產(chǎn)量，促進(jìn)科技與產(chǎn)業(yè)融合、專(zhuān)家與村社對(duì)接。突出農(nóng)業(yè)信息化。更大力度推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信息化，積極發(fā)展精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)、智能農(nóng)業(yè)，開(kāi)展農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)集成組裝與試驗(yàn)示范，擴(kuò)大精準(zhǔn)監(jiān)測(cè)控制、智能化養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量可追溯等技術(shù)的示范應(yīng)用。完善“12316”惠農(nóng)短信平臺(tái)、村級(jí)綜合信息服務(wù)平臺(tái)、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)平臺(tái)等功能，提升為農(nóng)信息服務(wù)的能力。突出職業(yè)農(nóng)民培育。培育新型職業(yè)農(nóng)民就是培育“三農(nóng)”事業(yè)的未來(lái)。把培育職業(yè)農(nóng)民作為解決“誰(shuí)來(lái)種地”問(wèn)題的基礎(chǔ)性工作來(lái)抓，以職業(yè)農(nóng)民培育、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)為重點(diǎn)，開(kāi)展多層次、多渠道、多形式培訓(xùn)。開(kāi)展省級(jí)新型職業(yè)農(nóng)民培育試點(diǎn)，爭(zhēng)取每市一個(gè)部級(jí)試點(diǎn)縣。
堅(jiān)持把促進(jìn)農(nóng)民增收作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的中心任務(wù)，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)民收入倍增計(jì)劃，努力增加農(nóng)民創(chuàng)業(yè)收入和財(cái)產(chǎn)性收入。2013年，全省農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)11.4%，達(dá)到13598元，增幅連續(xù)四年超過(guò)城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入比縮小為2.39：1。要繼續(xù)保持這種態(tài)勢(shì)，就必須把促進(jìn)農(nóng)民增收作為中心任務(wù)，在穩(wěn)住增收基本面的同時(shí)，更加突出低收入農(nóng)戶(hù)群體增收，更加突出就業(yè)創(chuàng)業(yè)增加收入，更加突出通過(guò)改革增加收入。支持低收入農(nóng)戶(hù)發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。農(nóng)民增收既要看“平均數(shù)”，更要重視“最低數(shù)”。六個(gè)重點(diǎn)片區(qū)和黃河故道地區(qū)既是農(nóng)民收入“低洼區(qū)”、農(nóng)村面貌最需改善的地區(qū)，同時(shí)，也是增產(chǎn)增效增收潛力最大的地區(qū)。把經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)和低收入群體作為財(cái)政支農(nóng)項(xiàng)目實(shí)施的重點(diǎn)，大力發(fā)展“一村一品、一鄉(xiāng)一業(yè)”，扶持建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工集中區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地，完善農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作社項(xiàng)目扶持分享機(jī)制，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、產(chǎn)品增值、農(nóng)民增收。鼓勵(lì)和扶持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)就業(yè)。2012年，江蘇農(nóng)民收入比浙江低2350元，其中，非農(nóng)經(jīng)營(yíng)收入就相差1234元。與浙江相比，主要差距在創(chuàng)業(yè)，增長(zhǎng)潛力也在創(chuàng)業(yè)?？偨Y(jié)推廣沭陽(yáng)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、睢寧沙集電子商務(wù)、昆山家庭農(nóng)場(chǎng)等典型經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，建設(shè)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)給予資金補(bǔ)助，在用地用電用水、稅收等方面給予優(yōu)惠，扶持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)。依靠改革拓寬財(cái)產(chǎn)性收入渠道。積極探索農(nóng)村資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本股份化的有效實(shí)現(xiàn)形式，有效保護(hù)和擴(kuò)大農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益，拓寬農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)渠道。扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)股份合作制改革，變農(nóng)民為“股民”，努力增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，讓農(nóng)民群眾分享村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。
