發(fā)布時間：2023-09-08 17:06:05
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的企業(yè)清算的稅務(wù)籌劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；
中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01
開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的銷售可分為兩個階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時間點(diǎn)并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項(xiàng)包括房屋的首付款、房款、定金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。銷售已經(jīng)竣工的商品房時，按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計(jì)算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。實(shí)際情況中，很多項(xiàng)目在預(yù)售階段及項(xiàng)目施工過程中，銷售工作已經(jīng)就進(jìn)入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預(yù)售階段，放在了項(xiàng)目清算階段之前，是按照實(shí)際操作的工作流程來進(jìn)行的安排。
（一）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計(jì)稅。
（二）買房贈物的稅務(wù)籌劃。不少開發(fā)商在銷售時贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行促銷。進(jìn)行上述優(yōu)惠的正確做法一定是開發(fā)商將上述優(yōu)惠體現(xiàn)在房價上，同時業(yè)主將得到的優(yōu)惠在開發(fā)商控制的關(guān)聯(lián)企業(yè)中消費(fèi)掉。比如買房免N年物業(yè)費(fèi)，免掉的物業(yè)費(fèi)一定要體現(xiàn)在房價里，同時業(yè)主再把物業(yè)費(fèi)交到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。
二、銷售定價的籌劃
由于土增稅稅負(fù)因素的影響，在開發(fā)成本一定的情況下，售價增長會使稅后利潤的絕對值相應(yīng)增長，但土增稅的存在會導(dǎo)致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價，雖然會使稅后凈利潤增加，但企業(yè)得到的凈利小于支付給國家的稅款。當(dāng)然在項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌鰲l件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求現(xiàn)金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價。在項(xiàng)目進(jìn)行銷售定價時，對于土地增值稅的籌劃有兩個方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅?？梢岳闷胀ㄗ≌舛惖?0%的臨界點(diǎn)來進(jìn)行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價，來達(dá)到稅率不變的情況下?lián)碛休^高的售價和稅后利潤。
假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)普通住宅項(xiàng)目，售價為X，開發(fā)成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關(guān)系如下：
售價：X
扣除項(xiàng)：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X
增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C
不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%
X < 1.67C
由此計(jì)算過程可得出結(jié)論，當(dāng)普通住宅的售價低于開發(fā)成本的1.67 倍時，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優(yōu)惠政策，在售價幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環(huán)境繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優(yōu)惠政策來提高售價，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優(yōu)惠政策的價格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點(diǎn)后，在不同的增值率下售價區(qū)間為：增值率在（20%，50%），售價所在的區(qū)間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價所在的區(qū)間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價所在的區(qū)間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價所在的區(qū)間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時候，根據(jù)市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。
三、精裝修住房的籌劃
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費(fèi)者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時，能通過適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負(fù)，提高企業(yè)的稅后利潤。實(shí)際工作中很多地產(chǎn)公司并不將裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè)，只是通過作精裝修業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)高開發(fā)成本，以達(dá)到節(jié)稅目的。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃
【關(guān)鍵詞】新時期企業(yè)股權(quán)投資稅收籌劃
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動著我國企業(yè)的不斷創(chuàng)新發(fā)展，但在競爭日益加劇、產(chǎn)品資源匱乏的情況下，各家企業(yè)紛紛尋求新的經(jīng)濟(jì)增長方式，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)效益的平穩(wěn)增長，合作便是優(yōu)勢互補(bǔ)達(dá)到共贏的最好方式，因此，股權(quán)投資也成為了當(dāng)前各家企業(yè)最受追捧的投資運(yùn)營模式，不僅因?yàn)槠渚邆渫顿Y規(guī)模小、風(fēng)險共擔(dān)的優(yōu)勢，更在于其可以形成發(fā)展合力，在某一行業(yè)成為巨頭。股權(quán)投資分為三種，分別是資產(chǎn)合作、資金合作和運(yùn)營權(quán)合作，在新時期企業(yè)的巨大競爭力下，資產(chǎn)折股的方式成為各家企業(yè)的首選。下面，本文將對股權(quán)投資企業(yè)的稅收籌劃作進(jìn)一步的分析和說明。
一、股權(quán)投資和稅收籌劃的基本概述
（一）股權(quán)投資
所謂的股權(quán)投資主要是指持有一年以上企業(yè)股份或者長時間投資于一家企業(yè)，以期達(dá)到對被投資企業(yè)的管控，或者是對被投資企業(yè)進(jìn)行影響，或者和被投資企業(yè)構(gòu)建良好合作管理，以起到分散運(yùn)營風(fēng)險的效果。假設(shè)被投資企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品為投資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)所需的原材料，這時，他可以以手上所持被投資企業(yè)的股份對其進(jìn)行合理管控，已達(dá)到生產(chǎn)原材料的直接補(bǔ)給，不僅可以有效避免市場的價格波動，生產(chǎn)運(yùn)營也得以持續(xù)進(jìn)行。
（二）稅收籌劃
稅收籌劃，也稱“合理避稅”。1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案，對稅收籌劃有了很深刻的解釋：“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)計(jì)劃。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收?！币簿褪钦f，只要在法律許可的范圍內(nèi)，事先籌劃和安排經(jīng)營、投資、理財(cái)活動，合理規(guī)劃經(jīng)營活動的范圍，可以達(dá)到最大程度的節(jié)稅，以獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。
二、新時期股權(quán)投資企業(yè)開展稅收籌劃工作存在的主要問題
（一）稅收籌劃標(biāo)準(zhǔn)單一
當(dāng)前股權(quán)投資企業(yè)稅收籌劃普遍存在一個問題，就是僅僅把開展稅收籌劃工作當(dāng)成是企業(yè)減少納稅負(fù)擔(dān)的一個途徑，忽略了企業(yè)的整體運(yùn)營狀況，最終增加企業(yè)稅負(fù)，顧此失彼。因此，在制定企業(yè)的稅收籌劃標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)將眼光放得長遠(yuǎn)一些，實(shí)現(xiàn)整體和部分的統(tǒng)一，而不僅僅著眼于實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的最小化，也應(yīng)當(dāng)注重減輕企業(yè)某項(xiàng)稅務(wù)的負(fù)擔(dān)。企業(yè)的經(jīng)營活動是不間斷的，而且是比較繁瑣的，業(yè)務(wù)上涉及的稅收種類繁雜，在多種稅收政策作用的交織下，難免會給企業(yè)的運(yùn)營帶來一定的影響。因此，在制定稅務(wù)籌劃時，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)稅收與效益的相融合，從而促進(jìn)穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。
（二）稅務(wù)環(huán)境不完善
經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，稅務(wù)法律也在隨之改變，新時期下的稅務(wù)政策在近幾年的時間發(fā)生巨大變化，也進(jìn)行了一系列的改革創(chuàng)新。即使對于同一個稅務(wù)，一年期間多種闡述文件或給出不同的公告解釋，在實(shí)際應(yīng)用中難免會出現(xiàn)偏差，最終導(dǎo)致偷稅、漏稅的現(xiàn)象。我國的稅收發(fā)展環(huán)節(jié)缺乏完備性，納稅人對于納稅含義、條款以及相關(guān)要求不能充分理解，給稅收籌劃工作帶來極大制約。
（三）稅收籌劃存在的風(fēng)險
稅收籌劃的工作是一項(xiàng)對于專業(yè)能力要求甚高的崗位，一些股權(quán)投資企業(yè)為了節(jié)約企業(yè)運(yùn)營成本，推動企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員來開展此項(xiàng)工作，雖然從某種程度上說，財(cái)務(wù)人員具備一定的專業(yè)知識，對企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也比較了解，但是他們對于稅收籌劃的相關(guān)工作并不了解，專業(yè)能力水平方面有很大的限制，這就導(dǎo)致在工作過程中考慮不周全時，會存在僥幸心理，使得稅收籌劃工作的可行性十分缺乏，相應(yīng)的，存在的風(fēng)險也就高了。
三、新時期下股權(quán)投資企業(yè)稅收籌劃的優(yōu)化措施
（一）轉(zhuǎn)變投資準(zhǔn)則的規(guī)劃范疇
1.投資方向上。各個國家的稅收政策存在差異，對于國家大力扶植的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)給予一定的稅收優(yōu)惠和相應(yīng)的補(bǔ)助政策，當(dāng)然，再給予企業(yè)優(yōu)惠時，必須符合國家頒布的有關(guān)企業(yè)所得稅的機(jī)制。例如，企業(yè)采購的設(shè)備在機(jī)制目錄范疇內(nèi)，這其中有10％的稅收可以抵扣，企業(yè)可以對相關(guān)的稅收政策進(jìn)行仔細(xì)研究，就可以達(dá)到減少稅負(fù)的目的。2.投資方式上。股權(quán)投資企業(yè)的投資方式主要有四種，分別是貨幣資金投資、實(shí)物資金投資、無形資產(chǎn)投資和股權(quán)債券投資。對于股權(quán)投資企業(yè)來說，假設(shè)直接開展投資工作，則不會實(shí)現(xiàn)類似會計(jì)處理的流程，不能起到節(jié)稅的效果。因此，企業(yè)在進(jìn)行投資時，應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，選取適合自己的、可以達(dá)到高效益的投資模式。
（二）提高原股權(quán)的權(quán)威效力
首先，原股權(quán)投資應(yīng)該符合股利清算的準(zhǔn)則，清算股利是指投資企業(yè)所獲得的被投資單位累積分派的利潤或現(xiàn)金股利，超過被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積凈損益由投資企業(yè)所享有的數(shù)額，簡單來說就是，清算股利是資本的返還而不是資本所帶來的收益。假設(shè)我們嚴(yán)格遵守投資準(zhǔn)則開展工作，在計(jì)算投資成本時，需要對長時間股權(quán)投資成本進(jìn)行分析和探究，并且以原始投資成本為條件。其次，更深一步的對在股利清算過程中產(chǎn)生的稅收差異進(jìn)行核算。假如說根據(jù)原始投資我們能夠推算出投資方的清算效益，那么當(dāng)投資成本抵減時，無論在投資前還是投資后，我們需要對其進(jìn)行深層次的簡化，將其納入到稅收收益的范圍中。其中，企業(yè)所獲得的股息和紅利都屬于免稅收入，不在所得額征稅的范疇里。
關(guān)鍵詞:稅收成本構(gòu)成方法
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的構(gòu)成
(一)稅款成本
稅款成本。指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售或轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，依據(jù)國家稅法規(guī)定應(yīng)納的各種稅款。
利息稅。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資過程中，由于企業(yè)間的相互資金拆借、銀行存款形成的利息稅。
營業(yè)稅及附加。在商品房銷售或出租轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納的營業(yè)稅、城建及教費(fèi)附加，銷售的計(jì)稅金額為房屋銷售收入，出租轉(zhuǎn)讓計(jì)稅金額為租金收入或轉(zhuǎn)讓金收入。
土地增值稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)占用土地，需要繳納相應(yīng)的土地增值稅，計(jì)稅金額為企業(yè)收入扣除相關(guān)規(guī)定費(fèi)用的增值部分，適用的超率累進(jìn)稅率分為四級30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除系數(shù)分別為0、5%、15%、35%。但實(shí)際上，目前土地增值稅是根據(jù)收入金額1-2%預(yù)征的。
企業(yè)所得稅。按照規(guī)定，對于提前預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品，計(jì)算每月的預(yù)售毛利，以扣除企業(yè)的直接和間接費(fèi)用和營業(yè)稅及附加后的金額作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)。經(jīng)適房（含限價房及危改房）適應(yīng)稅率3%以上，非經(jīng)適房的適用稅率按照省會城市、地級市、其他地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)分別不得低于15%、10%、5%。完工后的，按實(shí)際銷售收入計(jì)算毛利，扣除相關(guān)費(fèi)用與營業(yè)稅及附加，繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅款。企業(yè)還應(yīng)根據(jù)實(shí)際毛利與預(yù)售毛利的差額，補(bǔ)足應(yīng)繳的所得稅。
印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)中簽訂的所有合同、使用的相關(guān)賬簿與證照，都要依照0.05%-1%支付印花稅，或者按照每件5元支付印花稅。
其他應(yīng)納稅。房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)納上述稅以外，還有企業(yè)應(yīng)納稅種，如契稅、房產(chǎn)稅、個稅等。
(二)辦稅成本
指房地產(chǎn)企業(yè)為納稅而發(fā)生的費(fèi)用。諸如辦稅人員的工資支出、應(yīng)繳的電子稅務(wù)信息費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)等。此外還有委托其它稅務(wù)師或稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)業(yè)務(wù)的費(fèi)用。
企業(yè)提前納稅或多納稅而增加的利息支出，增加了企業(yè)辦稅的財(cái)務(wù)成本。企業(yè)由于違反稅法規(guī)定，由此應(yīng)支付的滯納金或罰金。
(三)風(fēng)險成本
由于不可控因素影響，可能會給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來相應(yīng)的風(fēng)險，導(dǎo)致稅務(wù)成本增高。例如由于房價上漲過快，國家將加大對房地產(chǎn)土地增值稅的清算，并將采取措施抑制房價上漲等種種措施，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本上漲，增高了房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險成本。
二、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的方法
(一)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅款成本
1、選擇房地產(chǎn)開發(fā)模式
從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的模式來看，一般有企業(yè)自建、代建和合作共建三種形式。采用自建方式就要以實(shí)際銷售收入計(jì)算營業(yè)稅、扣除相應(yīng)的費(fèi)用與營業(yè)稅及附加提取企業(yè)所得稅，還要按照不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。拿代建來說，其營業(yè)稅計(jì)稅金額是代建費(fèi)用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不需要支付相應(yīng)的土地增值稅和契稅。企業(yè)所得稅是以代建收入扣除相關(guān)費(fèi)用與代建營業(yè)稅及附加后的金額為計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，以代建方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，比自建的方式可以降低企業(yè)的稅收成本。如果采用合作建房，按照相關(guān)稅法規(guī)定，合作雙方作為以投資方式進(jìn)行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業(yè)稅，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。
2、對房地產(chǎn)進(jìn)行合理定價
房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格不僅影響到企業(yè)的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及其他稅收，因此，企業(yè)在對產(chǎn)品定價時，要統(tǒng)籌考慮產(chǎn)品銷售價格對稅收成本的影響。例如，土地增值稅分30%、40%、50%、60%四級，在定價時，要充分考慮科學(xué)的定價方法，確定產(chǎn)品價格對銷售收入和稅率選擇都最有利，這樣確定的價格，不僅能夠降低增值稅，也能降低營業(yè)稅、所得稅及其他稅稅額。
3、對清算時間的控制
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時預(yù)繳所得稅是按預(yù)售毛利率計(jì)算的，項(xiàng)目完成后，要根據(jù)實(shí)際毛利率清算企業(yè)所得稅。因此，企業(yè)可以根據(jù)計(jì)算的實(shí)際毛利率，來控制清算時間。當(dāng)實(shí)際毛利率小于預(yù)售毛利率時，適當(dāng)提前清算時間，及時收回多繳的稅款。反之，再推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。
(二)建立有效的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制
1、聘用高素質(zhì)稅收人才
房地產(chǎn)企業(yè)年涉稅金額都較大，需要專門的稅收人員進(jìn)行稅收籌劃，以便合理規(guī)劃企業(yè)的稅收。配備高素質(zhì)的稅務(wù)會計(jì)，可以減少辦稅環(huán)節(jié)，節(jié)省相關(guān)費(fèi)用。并能夠幫助企業(yè)合理避稅，降低稅收成本，節(jié)省付給企業(yè)稅務(wù)師及事務(wù)所的費(fèi)用。還可以規(guī)避企業(yè)違反稅法規(guī)定，避免企業(yè)的滯納金和罰金損失，降低企業(yè)的辦稅成本。
2、建立企業(yè)內(nèi)控機(jī)制
企業(yè)必須建立相應(yīng)的內(nèi)控機(jī)制，才能夠?qū)⒍愂栈I劃上升到?jīng)Q策層面，以便利用合理的稅收決策機(jī)制，減少企業(yè)潛在的稅收風(fēng)險。根據(jù)企業(yè)的需要，建立以董事長、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)師為中心的內(nèi)控機(jī)制，對企業(yè)的稅收信息進(jìn)行全面控制，以便有效監(jiān)控企業(yè)的稅收管理，利用有用的信息，降低企業(yè)稅收成本增高的風(fēng)險。同時，加強(qiáng)對稅法的學(xué)習(xí)，從而利用稅法，做到合理規(guī)避稅收，節(jié)約企業(yè)的稅收成本。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，涉及到很多行業(yè)的興衰，也決定了我國民生的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)系國計(jì)民生的頭等大事。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理尚不完善，其稅收籌劃也未能形成有效的決策機(jī)制。面對這種狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視稅收規(guī)劃，分析所有影響企業(yè)稅收成本的因素，采取有效措施降低企業(yè)的稅收成本。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立稅收成本控制意識，聘用高素質(zhì)的稅務(wù)人才，做好企業(yè)的稅收籌劃，降低企業(yè)的違約成本，有效降低企業(yè)的稅收成本。企業(yè)通過建立內(nèi)控機(jī)制，合理利用稅收信息進(jìn)行稅收籌劃，規(guī)避稅收風(fēng)險，有效降低企業(yè)的稅收成本。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進(jìn)實(shí)施土地增值稅條例
由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國實(shí)施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。
（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財(cái)力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤減少。
（三）涉稅風(fēng)險和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)
房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實(shí)施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險分析
（一）確立風(fēng)險評估指標(biāo)
要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險分析，需要確立一個具體的評估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險評估指標(biāo)來評估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財(cái)務(wù)報(bào)告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。
（二）選取樣本數(shù)據(jù)
本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險分析的樣本。收集樣本三年的財(cái)務(wù)年度報(bào)告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險的評估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)年度報(bào)告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計(jì)算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來評估風(fēng)險。
（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險評估結(jié)果
倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險。
與此同時，還可以統(tǒng)計(jì)處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險，也就是說我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險是我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。
三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險的途徑探討
（一）提高風(fēng)險籌劃意識
土地增值稅有周期長、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險意識，正確認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險，樹立科學(xué)合理的風(fēng)險籌劃觀念，同時不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。
（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動自覺與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時會在國稅總局和財(cái)政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取能夠在最合適的時間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度，確保清算完畢。
（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制管理制度
企業(yè)的內(nèi)部控制管理一般包括環(huán)境控制、風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、活動控制和監(jiān)督等。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理存在于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在原有的企業(yè)內(nèi)部控制管理制度的基礎(chǔ)上，建立針對性的專門化的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制管理制度。一般包含以下幾個內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的控制環(huán)境、風(fēng)險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監(jiān)督等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷健全土地增值稅風(fēng)險管理的內(nèi)部控制和管理，使土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理制度更加科學(xué)、更加完善。這將幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地把握風(fēng)險，從而降低風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 納稅時間 企業(yè)所得稅 納稅籌劃 籌劃方案
一、企業(yè)所得稅納稅籌劃概述
(一)企業(yè)所得稅的含義
企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)企業(yè)和其他取得收入的組織,就其取得的來源于境內(nèi)和境外的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得所課征的一種稅。
(二)納稅籌劃的內(nèi)涵
納稅籌劃是指經(jīng)濟(jì)主體為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的,在法律允許的范圍內(nèi),對自己的納稅事務(wù)進(jìn)行的系統(tǒng)安排。它與避稅、偷稅、漏稅等行為相比具有本質(zhì)差別。
(三)企業(yè)所得稅籌劃存在的誤區(qū)
1.納稅籌劃的根本目的是少繳稅
2.納稅籌劃的方法是鉆稅法的漏洞
(四)走出納稅籌劃誤區(qū)的對策
根據(jù)納稅籌劃的內(nèi)涵,納稅籌劃的根本目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,為達(dá)到其目的,最重要的是要有籌劃意識,在法律允許的范圍內(nèi)合理安排納稅時間不失為一種有效的納稅籌劃方法。
二、合理安排納稅時間進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅籌劃
(一)延期納稅
在合法的情況下,企業(yè)應(yīng)盡量延期納稅。納稅人延期繳納本期稅款就等于得到一筆無息貸款,可以使納稅人在本期有更多的資金用于產(chǎn)生收益,獲得更多的所得,也相當(dāng)于節(jié)減了稅款。
所得稅本期應(yīng)納稅所得額為收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。要推遲所得稅納稅期,一方面要設(shè)法推遲收入的實(shí)現(xiàn),另一方面要盡量提前稅前扣除項(xiàng)目的列支。具體方法有:
1.推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)
銷售收入的實(shí)現(xiàn)是以發(fā)出商品并取得索取貨款的憑據(jù)為依據(jù)的。如果銷售發(fā)生在月末或年末,企業(yè)可以試圖延緩銷售至次月或次年。企業(yè)當(dāng)然不能為了自己推遲納稅而讓客戶推遲購買時間,這有可能失去一大批客戶;同時,企業(yè)也不能為推遲納稅而推遲收款,這不利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn);但企業(yè)可以先發(fā)出商品,只是要推遲結(jié)轉(zhuǎn)商品發(fā)出時間,而收款時以“預(yù)收賬款”處理即可。
2.推遲分期付款銷售的實(shí)現(xiàn)
分期付款銷售商品以合同約定的收款日期確定收入的實(shí)現(xiàn)。合同約定收款日期與具體實(shí)際收款日期可以不一樣。企業(yè)經(jīng)過策劃,可以很容易做到既及時回籠資金,又推遲收入的實(shí)現(xiàn)。
3.推遲長期工程收入的實(shí)現(xiàn)
長期工程如建筑、安裝、裝配工程、加工、制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶等,持續(xù)時間超過一年的,按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。這里完工進(jìn)度與完成的工作量是由企業(yè)自身經(jīng)營情況決定的,因而在收入的實(shí)現(xiàn)時間上,企業(yè)具有很大的主動性,可以盡量推遲收入實(shí)現(xiàn)。
(二)合理選擇納稅年度
1.恰當(dāng)選擇享受稅收優(yōu)惠的第一個年度
企業(yè)所得稅的一些定期優(yōu)惠政策是從企業(yè)取得生產(chǎn)經(jīng)營所得的年度開始計(jì)算的,如果企業(yè)從年度中間甚至年底開始生產(chǎn)經(jīng)營,則該年度將作為企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策的第一年。由于該年度的生產(chǎn)經(jīng)營所得非常少,因此,企業(yè)是否享受減免稅政策意義并不是很大。此時,企業(yè)就應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇享受稅收優(yōu)惠的第一個年度,適當(dāng)提前或者推遲進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的日期。
[籌劃案例]:某公司根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第87條的規(guī)定,可以享受自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入的納稅年度起,第一年至第三年免征企業(yè)所得稅,第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。該公司原計(jì)劃于2008年11月份開始生產(chǎn)經(jīng)營,當(dāng)年預(yù)計(jì)會有虧損,從2009年度至2014年度,每年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額分別為100萬元、500萬元、600萬元、800萬元、1200萬元和1800萬元。請計(jì)算從2008年度到2014年度,該公司應(yīng)當(dāng)繳納多少企業(yè)所得稅并提出納稅籌劃方案。
[籌劃方案]:該企業(yè)從2008年度開始生產(chǎn)經(jīng)營,應(yīng)當(dāng)計(jì)算享受稅收優(yōu)惠的期限。該公司2008至2010年度可以享受免稅待遇,不需要繳納企業(yè)所得稅。從2011年度到2013年度可以享受減半征稅的待遇,因此,需要繳納企業(yè)所得稅:(600+800+1200)×25%×50%=325萬元。2014年度不享受稅收優(yōu)惠,需要繳納企業(yè)所得稅:1800×25%=450萬元。因此,該企業(yè)從2008年度到2014年度合計(jì)需要繳納企業(yè)所得稅:325+450=775萬元。如果該企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營日期推遲到2009年1月1日,這樣,2009年度就是該企業(yè)享受稅收優(yōu)惠的第一年,從2009年度到2011年度,該企業(yè)可以享受免稅待遇,不需要繳納企業(yè)所得稅。從2012年度到2014年度,該企業(yè)可以享受減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠待遇,需要繳納企業(yè)所得稅:(800+1200+1800)×25%×50%=475萬元。經(jīng)過納稅籌劃,減輕稅收負(fù)擔(dān):775-475=300萬元。
2.合理選擇清算日
根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)在清算當(dāng)年,應(yīng)該劃分為兩個納稅年度,從當(dāng)年1月1日到清算開始日為一個生產(chǎn)經(jīng)營納稅年度,從清算開始日到清算結(jié)束日的清算期間為一個清算納稅年度。清算日期的選擇,往往會影響到兩個納稅年度的應(yīng)稅所得,從而影響企業(yè)的所得稅負(fù)。
[籌劃案例]:某公司某年1月1日至8月末,一直進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動,取得應(yīng)納稅所得額為18萬元,該公司適用稅率為25%,股東會于8月20日通過解散清算會議,并將9月1日作為清算日,開始進(jìn)行清算。自9月1日起至10月15日共發(fā)生清算費(fèi)用40萬元,清算所得為10萬元。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
[籌劃方案]:如果按該公司將清算日定為9月1日,則該公司當(dāng)年(前8個月)應(yīng)納所得稅為4.5萬元(18×25%),清算期間清算凈所得為-30萬元,不納稅,當(dāng)年合計(jì)應(yīng)納所得稅4.5萬元。
如果該公司將清算日定為11月1日,公司在尚未公告解散時,把有關(guān)的清算準(zhǔn)備活動及費(fèi)用18萬元提前轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)經(jīng)營期間,并把生產(chǎn)經(jīng)營期間的應(yīng)納稅所得額吃掉,則該公司當(dāng)年的應(yīng)納所得稅為:前8個月應(yīng)納稅所得額為0(18-18),不納稅,清算期間清算所得為-12萬元(10-22),不納稅,當(dāng)年合計(jì)應(yīng)納稅所得額為0。
(三)合理安排所得稅的預(yù)繳方式
我國《企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定:“企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了后十五日內(nèi),向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅申報(bào)表,預(yù)繳稅款。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個月內(nèi),向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表,并匯算清繳,結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款?！?/p>
《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第一百二十八條規(guī)定:“企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅時,應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤預(yù)繳;按照月度或者季度的實(shí)際利潤預(yù)繳有困難的,可以按上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳,或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定,該納稅年度內(nèi)不得隨意變更。”
按實(shí)際數(shù)預(yù)繳的企業(yè)分月或分季預(yù)繳時,宜忽略會計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得額的差異,按會計(jì)利潤申報(bào)。由于一般情況下應(yīng)納稅所得額會大于企業(yè)的會計(jì)利潤,按會計(jì)利潤申報(bào)也可以減少企業(yè)預(yù)繳的企業(yè)所得稅額。這種方式下,企業(yè)可以于年度終了后進(jìn)行企業(yè)所得稅申報(bào)時再將會計(jì)利潤調(diào)整為應(yīng)納稅所得額,并且在年度終了后五個月匯算清繳要結(jié)束時再繳納少繳的部分稅額。這樣做是符合稅法規(guī)定的,而且可以獲得較大的稅收利益。
當(dāng)企業(yè)預(yù)計(jì)當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額比上一納稅年度低時,可以選擇按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳,當(dāng)企業(yè)預(yù)計(jì)當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額比上一納稅年度高時,可以選擇按上一年度應(yīng)稅所得額的1/12或1/4的方法分期預(yù)繳所得稅。
[籌劃案例]:某企業(yè)2008納稅年度繳納企業(yè)所得稅1200萬元,企業(yè)預(yù)計(jì)2009納稅年度應(yīng)納稅所得額會有一個比較大的增長,每季度實(shí)際的應(yīng)納稅所得額分別為1500萬元、1600萬元、1400萬元、1700萬元。企業(yè)選擇按照納稅期限的實(shí)際數(shù)額來預(yù)繳企業(yè)所得稅。請計(jì)算該企業(yè)每季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額,并提出納稅籌劃方案。
[籌劃方案]:按照25%的企業(yè)所得稅稅率計(jì)算,該企業(yè)需要在每季度預(yù)繳企業(yè)所得稅分別為375萬、400萬、350萬、425萬。由于企業(yè)2009年度的實(shí)際應(yīng)納稅所得額比2008年度的高,而且也在企業(yè)的預(yù)料之中,因此,企業(yè)可以選擇按上一年度應(yīng)稅所得額的1/4的方法按季度分期預(yù)繳所得稅。這樣,該企業(yè)在每季度只需要預(yù)繳企業(yè)所得稅300萬元,假設(shè)銀行活期存款利息為1%,每年計(jì)算一次利息。則,該企業(yè)可以獲得利息收入:(375-300)×1%×9/12+(400-300)×1%×6/12+(350-300)×1%×3/12=1.19萬元。
參考文獻(xiàn):
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[3]劉兆華.納稅籌劃實(shí)務(wù)與案例.2008.
一、商業(yè)銀行開展企業(yè)所得稅籌劃的主要途徑
（一）時間性差異的所得稅籌劃
時間性差異是由于稅法與會計(jì)制度在確認(rèn)收益或損失時的時間不同而產(chǎn)生的稅前會計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得額之間的差異。時間性差異發(fā)生于某一會計(jì)期間，但在以后一期或若干期內(nèi)能夠轉(zhuǎn)回。因此，時間性差異造成的是企業(yè)所得稅繳納時間提前或延后，從企業(yè)一個長時段的整體來看在金額上沒有影響。
按照所得稅會計(jì)核算辦法，對時間性差異在會計(jì)核算中采用應(yīng)付稅款法和納稅影響會計(jì)法兩種方法進(jìn)行處理。目前，采用應(yīng)付稅款法存在的主要問題是由于經(jīng)辦人員的變動、前后期的不銜接和遺漏，造成時間性差異只有當(dāng)期調(diào)增，沒有后期調(diào)減，從而加重了商業(yè)銀行的稅負(fù)。因此，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，對時間性差異的項(xiàng)目、金額、當(dāng)年調(diào)整增加額及未來攤銷期的年限和調(diào)整減少額，應(yīng)以表格形式進(jìn)行匯總，作為年度納稅申報(bào)材料的附件加以保管，并在以后年度調(diào)整轉(zhuǎn)回，從而達(dá)到申報(bào)準(zhǔn)確，查有實(shí)據(jù)。
（二）永久性差異的所得稅籌劃
永久性差異是指在某一會計(jì)期間內(nèi)，由于會計(jì)制度和稅法在計(jì)算收益、費(fèi)用或損失時的口徑不同，所產(chǎn)生的稅前會計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得額之間的差異。這種差異在本期發(fā)生，不會在以后各期轉(zhuǎn)回。永久性差異的存在是商業(yè)銀行稅負(fù)增加的主要原因，而由于目前金融企業(yè)的利息收支、中間業(yè)務(wù)收入等方面的會計(jì)制度與稅法基本接近。因此，本文僅以費(fèi)用的使用作為企業(yè)所得稅籌劃的重點(diǎn)加以探討。
1.轉(zhuǎn)變短期合同制員工聘用方式，降低工資薪金及三費(fèi)調(diào)整增加額。根據(jù)企業(yè)所得稅匯繳清算政策規(guī)定，2006年7月1日之前的計(jì)稅月工資標(biāo)準(zhǔn)為960元，之后為1600元，超過計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除；職工工會經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)和教育經(jīng)費(fèi)，分別按照計(jì)稅工資總額的2%、14%和1.5%計(jì)算扣除；企業(yè)按規(guī)定提取向工會撥交的工會經(jīng)費(fèi)，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)》在稅前扣除。這些政策規(guī)定，簡單地說就是除開具《工會經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)》的工會經(jīng)費(fèi)外，對超過計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)部分的工資、職工福利費(fèi)和教育經(jīng)費(fèi)均要作為應(yīng)稅所得的調(diào)增額繳納33%的企業(yè)所得稅。
目前，商業(yè)銀行的用工方式主要是聘用長期和短期合同工，從2005年開始，某商業(yè)銀行省分行大堂保安采用與勞動服務(wù)公司簽訂用工合同，商業(yè)銀行支付用工費(fèi)用，人員全部由勞動服務(wù)公司負(fù)責(zé)管理，所需費(fèi)用按政策規(guī)定可以全額在稅前扣除，實(shí)現(xiàn)了用工方式的首次轉(zhuǎn)變。從企業(yè)所得稅籌劃角度看，商業(yè)銀行應(yīng)在對這次用工方式的轉(zhuǎn)變進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)的基礎(chǔ)上，大膽探索，穩(wěn)步推進(jìn)，加快商業(yè)銀行用工方式的轉(zhuǎn)變，尤其是對短期合同制員工的聘用上。以某商業(yè)銀行有1000名短期合同工、每人年薪4萬元計(jì)算，如果轉(zhuǎn)變聘用方式為用工方式，該行將減少應(yīng)稅所得額2042萬元，相對增加利潤793萬元。
2.準(zhǔn)確區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)和會議費(fèi)，降低業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支調(diào)增的應(yīng)稅所得額。業(yè)務(wù)招待費(fèi)就是用于業(yè)務(wù)招待方面的支出，根據(jù)企業(yè)所得稅匯繳清算政策規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除比例為：全年銷售（營業(yè)）收入凈額1500萬元以下的為5‰，超過1500萬元的部分為3‰，金融保險業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù)應(yīng)扣除金融機(jī)構(gòu)往來利息收入后的營業(yè)收入，超過規(guī)定比例列支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得在稅前扣除，必須作為應(yīng)稅所得額的增加項(xiàng)加以調(diào)整，繳納33%的企業(yè)所得稅。2005年，某商業(yè)銀行業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際列支8927萬元，可在稅前列支金額3596萬元，超過標(biāo)準(zhǔn)列支5331萬元，超標(biāo)準(zhǔn)部分占比達(dá)到59.71%。
而會議費(fèi)是指核算召開會議的文具、紙張、印刷材料、報(bào)刊、會議室租金、交通費(fèi)及參加會議人員的住宿費(fèi)、伙食補(bǔ)貼等支出。企業(yè)所得稅匯繳清算政策沒有規(guī)定扣除比例，也就是說只要是實(shí)際發(fā)生的會議費(fèi)支出，全額可以在稅前列支。分析該行的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，很大一部分是大小會議的伙食補(bǔ)貼支出，這是造成業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)的原因。因此，我們必須準(zhǔn)確區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)和會議費(fèi)支出，加強(qiáng)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的預(yù)算管理，積極開展會議費(fèi)的籌劃，能在會議費(fèi)列支的不在業(yè)務(wù)招待費(fèi)中列支，從而達(dá)到降低業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支調(diào)增應(yīng)稅所得額之目的。
3.加強(qiáng)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)的籌劃，降低業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支調(diào)加的應(yīng)稅所得額。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)就是用于業(yè)務(wù)宣傳活動所發(fā)生的費(fèi)用支出，納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售（營業(yè)）收入（不扣除金融機(jī)構(gòu)往來收入）5‰比例范圍內(nèi)控制使用，據(jù)實(shí)扣除。而廣告費(fèi)是指通過經(jīng)工商管理部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的，在一定的媒體傳播廣告而支付的費(fèi)用。納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出不超過銷售（營業(yè)）收入2%的，可據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。
從上述政策可以看出，廣告費(fèi)稅前扣除比例是業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的4倍，且可以無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。因此，我們在開展業(yè)務(wù)宣傳時，要認(rèn)真的加以籌劃，盡可能地從廣告費(fèi)中列支。同時，在籌劃過程中，要注意嚴(yán)格區(qū)分廣告費(fèi)支出與贊助支出。
4.加強(qiáng)贊助和捐贈支出的管理，用活捐贈稅前扣除政策規(guī)定。根據(jù)企業(yè)所得稅匯繳清算政策規(guī)定，各種贊助支出不得在稅前扣除，納稅人直接向受贈人的捐贈不允許稅前扣除。金融、保險企業(yè)用于公益、救濟(jì)性的捐贈支出在符合國家規(guī)定、且不超過企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額1.5%的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)可據(jù)實(shí)列支營業(yè)外支出，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時準(zhǔn)予扣除。超過部分在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時進(jìn)行調(diào)整。納稅人通過非營利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈、向老年活動場所的紅十字事業(yè)的捐贈，對公益性青少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，納稅人向慈善機(jī)構(gòu)、基金會等非營利機(jī)構(gòu)公益、救濟(jì)性捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅稅前全額扣除。
分析某商業(yè)銀行的贊助和捐贈支出，大部分是對共建單位、扶貧聯(lián)系鄉(xiāng)（村）、自然災(zāi)害、學(xué)校等捐贈支出，由于大量的捐贈都是直接捐贈，且沒有取得正式的捐贈發(fā)票，以致不能在稅前扣除，造成捐贈后還要補(bǔ)繳33%的企業(yè)所得稅。因此，要加強(qiáng)對捐贈的籌劃管理，改變目前直接向受贈人直接捐贈的方式，要通過民政教育部門、慈善總會、基金會等非營利性的機(jī)構(gòu)指定捐贈給受贈人，取得捐贈的正式發(fā)票，以便能夠全額稅前扣除。
5.通過對其他納稅調(diào)整增加項(xiàng)目的籌劃，相應(yīng)降低其調(diào)整金額。除上述費(fèi)用項(xiàng)目籌劃外，企業(yè)的期間費(fèi)用還很多，它不僅可直接減少利潤總額，費(fèi)用的業(yè)務(wù)發(fā)生方式和過程不同對納稅也會有不同的影響。因此，我們在開展籌劃過程中，一是預(yù)先安排、選擇最優(yōu)的業(yè)務(wù)方式或過程，合理合法地降低納稅支出。二是取得合法的費(fèi)用憑證。要求憑證的取得符合稅法規(guī)定，這是企業(yè)正確籌劃納稅最起碼的條件。一般在實(shí)務(wù)中常犯的錯誤有：取得虛假發(fā)票；取得非交易對象發(fā)票；未依時限取得發(fā)票。三是合法報(bào)告?zhèn)浒浮６惙ㄒ?guī)定部分費(fèi)用及損失應(yīng)事先完成報(bào)備手續(xù)，否則不予以認(rèn)定。四是延后列報(bào)費(fèi)用。部分費(fèi)用及損失有限額規(guī)定，超過部分將不予以認(rèn)定。因此，在進(jìn)行納稅申報(bào)時應(yīng)注意各項(xiàng)費(fèi)用及損失是否超過了限額，如果超過限額則可以考慮延至下期列支。五是盡量創(chuàng)造條件。稅前列支費(fèi)用、損失并非沒有邊際和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)盡量創(chuàng)造條件，做到充分列支以保障自己的合法權(quán)益。
二、開展企業(yè)所得稅籌劃的策略
（一）以二級分行為納稅單位，采取集中申報(bào)的方式。
根據(jù)國稅函［2002］226號《關(guān)于匯總合并納稅企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)交、集中清算所得稅問題的補(bǔ)充通知》文件規(guī)定：“銀行的支行（指縣級支行，下同）和相當(dāng)于支行一級的辦事處（分理處）、及保險公司的支公司和相當(dāng)于支公司一級的辦事處，因改變會計(jì)核算辦法而變?yōu)榉仟?dú)立核算單位，不再具備企業(yè)所得稅納稅人條件的，經(jīng)所在地省級國家稅務(wù)局審核確認(rèn)，可不再作為匯總納稅的成員企業(yè)管理，不實(shí)行就地預(yù)交企業(yè)所得稅，其納稅申報(bào)和就地預(yù)交管理上劃到上級支行（支公司）或分行（分公司）一級”。而近幾年來，全國各家商業(yè)銀行都加快了財(cái)務(wù)集中的步伐，財(cái)務(wù)核算逐步都集中到二級分行進(jìn)行核算管理。外部的政策和內(nèi)部的管理為“以二級分行為納稅單位，采取集中申報(bào)的方式”提供了條件和可能。集中申報(bào)后，一方面可以減輕基層行的工作量，另一方面減少稅務(wù)稽查的次數(shù)和檢查樣本量，將極大地降低納稅申報(bào)成本。
（二）確定專人負(fù)責(zé)納稅申報(bào)，不斷提高申報(bào)的質(zhì)量。
企業(yè)所得稅的申報(bào)是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，由于對政策理解的深度和廣度不同，同一企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，百個人申報(bào)就會有百樣的結(jié)果。因此，確定專人負(fù)責(zé)納稅申報(bào)顯得尤為重要。由于財(cái)務(wù)全部集中到二級分行統(tǒng)一核算管理，全行費(fèi)用全部都經(jīng)過二級分行審核，因此，納稅申報(bào)工作宜由二級分行費(fèi)用審核人員兼任，具體由其統(tǒng)一掌握費(fèi)用發(fā)票的合法性審核，總結(jié)費(fèi)用使用中存在的問題，規(guī)范費(fèi)用使用行為。由其通過建立所得稅納稅申報(bào)臺賬，對調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)行全面的登記，從而達(dá)到提高納稅申報(bào)質(zhì)量。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題
1、納稅意識薄弱
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，稅收對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對企業(yè)盈利的影響。
2、對納稅存在錯誤認(rèn)識
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門獨(dú)立可完成的工作，不重視開發(fā)全過程中各個部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識并且經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項(xiàng)要求貫徹到日常經(jīng)營活動中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計(jì)算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識。
3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理
目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對性不強(qiáng)，不夠系統(tǒng)全面，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。
4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險
由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對稅收影響盈利的認(rèn)識，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識，才有可以真正實(shí)施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。
5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時
由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會計(jì)核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時已無法改變交稅的現(xiàn)實(shí)，造成不必要的開支，減弱了企業(yè)的盈利能力。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施
1、項(xiàng)目開發(fā)全過程籌劃
即從取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目立項(xiàng)、籌資、開發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時或之前，就應(yīng)對在該幅土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進(jìn)行一系列的測算。
以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項(xiàng)稅金（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入的比例為25%左右。
由于各地對普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計(jì)直接影響到土地增值稅的計(jì)算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，同時要考慮公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計(jì)算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要在項(xiàng)目發(fā)展的全過程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因?yàn)樵摱惪钜酝恋貎r款為基數(shù)計(jì)算，基本沒有籌劃的空間。）
2、選擇最優(yōu)的會計(jì)核算方式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開發(fā)項(xiàng)目，對這些項(xiàng)目進(jìn)行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員可以對這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對稅金進(jìn)行計(jì)算，來確定最適用的會計(jì)核算方式，在我國稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。
3、充分運(yùn)用國家土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策
我國土地增值稅“起征點(diǎn)”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運(yùn)用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計(jì)算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品定價，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發(fā)別墅住宅，一塊開發(fā)純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項(xiàng)目甚至達(dá)不到起征點(diǎn)而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計(jì)算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。
4、加強(qiáng)借款利息和營銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃
我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長、費(fèi)用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國稅法對企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，選用合適的籌劃方法。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢
稅務(wù)籌劃是一個綜合性的工作，每一個環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會計(jì)學(xué)方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動是一項(xiàng)高智力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識。隨著對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時在不斷地發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇以稅務(wù)籌劃為企業(yè)活動，尋找好的契機(jī)和業(yè)務(wù)，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)大額稅的情況。在房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃應(yīng)用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產(chǎn)減稅的經(jīng)營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進(jìn)一步的加強(qiáng)理論和實(shí)踐探索。在不斷地實(shí)踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務(wù)籌劃工作。
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時,都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對同一項(xiàng)目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會有所降低。
所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時,就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個很好的稅收籌劃機(jī)會。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時,由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時,可能會不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權(quán)時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時,土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地
實(shí)際中在資產(chǎn)購置時,存在實(shí)際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。
所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額,計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時,對此費(fèi)用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷售收入,在計(jì)算土地增值稅時,可能會被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預(yù)提這部分費(fèi)用。對這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時,按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。
所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時,應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點(diǎn),安排相關(guān)工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時,按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機(jī)會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻(xiàn)】
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