發(fā)布時間：2023-09-15 17:13:54
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的知識管理方向樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、指導(dǎo)思想
加大城市管理整治力度，按照“堵疏結(jié)合、有效管控”的原則，針對亂擺攤點、占道經(jīng)營、亂倒垃圾、亂停車輛、亂設(shè)廣告、交通卡匯點設(shè)置不合理、交通秩序亂等突出問題，采取日常巡查、錯時整治、有序疏導(dǎo)、定崗定責(zé)管理等手段，對各類臟、亂、差的行為實施大規(guī)模、連續(xù)式、高強度的專項整治行動，使城市容貌和秩序得到明顯改觀，切實維護(hù)群眾利益和城市的文明和諧形象，為市民提供一個優(yōu)雅、舒適的居住環(huán)境。
二、整治目標(biāo)
按照“退路入室、清路治亂、用路有序、還路于民”的總體要求，以治臟、治亂、治差為重點，達(dá)到城區(qū)主次干道路面干凈整潔，交通秩序順暢，無亂搭亂建，無占道經(jīng)營，廣告招牌規(guī)范有序，城區(qū)單位市容環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)和主街道門店市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任制得到落實。
三、整治內(nèi)容及責(zé)任分工
（一）市容市貌整治提升行動。重點整治占道經(jīng)營現(xiàn)象，全面取締主要路段、重點區(qū)域、重要節(jié)點各類流動攤點和擅自設(shè)置的馬路市場以及農(nóng)貿(mào)市場外溢攤點，全面整治城區(qū)主干道沿街門面店外經(jīng)營、店外作業(yè)、亂擺亂放、亂扯亂掛等現(xiàn)象；全面規(guī)范戶外廣告、店招標(biāo)牌，徹底清除主次干道沿線各類橫幅、條幅、布幔、玻璃門窗和地面亂張貼，修復(fù)各類廣告、招牌缺失和破損畫面；嚴(yán)格規(guī)范管理商家在節(jié)日期間設(shè)置宣傳點、宣傳車、高音喇叭宣傳促銷、沿街散發(fā)宣傳單等行為。
（二）環(huán)境衛(wèi)生整治提升行動。對城區(qū)主次干道、背街小巷、城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市出入口、建筑工地等區(qū)域內(nèi)的垃圾、雜草、雜物、衛(wèi)生死角、亂堆亂放、污水外溢、路面及墻體污染等進(jìn)行徹底清理整治；動員和發(fā)動城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部居民對房前屋后、道路莊臺、家庭院落開展環(huán)境整治；加大公共區(qū)域動態(tài)保潔力度，根據(jù)天氣狀況調(diào)整路面灑水時間和頻次，定期對路面、各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行沖洗、擦洗，確保全方位、全天候干凈整潔；對城區(qū)果殼箱、垃圾池、垃圾桶、垃圾房等垃圾收集設(shè)施進(jìn)行全面排查，確保垃圾收集容器完好無損、外觀整潔、無垃圾外溢現(xiàn)象；加強公交站臺、護(hù)欄、書報亭等城市家具的清洗保潔，確保功能完善、整潔有序；加強公廁管理，確保設(shè)施完好、內(nèi)外環(huán)境干凈整潔。
（三）交通秩序整治提升行動。實施動態(tài)嚴(yán)管，重點對三輪車違規(guī)帶客、闖、爭道搶行等行為進(jìn)行查處，加大對各類車輛亂停亂放、車輛逆向行駛、闖紅燈、違反禁止通行、隨意變道、占道行駛、酒后駕駛等各類違反交通規(guī)則行為的整治力度，維護(hù)良好的交通環(huán)境；全面整治渣土清運車輛違規(guī)清運、帶泥行駛、拋灑滴漏等行為。
（四）小區(qū)環(huán)境整治提升行動。發(fā)動小區(qū)居民主動參與清潔家園行動，開展衛(wèi)生大掃除，自行清除住戶門、單元門、樓道內(nèi)的小廣告、垃圾雜物，自覺清理綠地種菜、飼養(yǎng)家禽；全面加強小區(qū)內(nèi)外環(huán)境保潔，清除衛(wèi)生死角，清理亂堆亂放、亂扯亂掛、亂停亂放、私拉亂接、亂貼亂畫等；加強各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公用設(shè)施的日常維護(hù)，確保設(shè)施齊全、功能完好、使用正常；加強小區(qū)內(nèi)外垃圾收運管理，做到生活垃圾日產(chǎn)日清，確保小區(qū)內(nèi)外干凈整潔。
（五）農(nóng)貿(mào)市場整治提升行動。重點整治城區(qū)各類農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場等經(jīng)營環(huán)境秩序，對市場內(nèi)亂扯亂掛、亂堆亂放、占道經(jīng)營、污水漫溢、貨物出攤位、攤點外溢、擁堵通道以及車輛進(jìn)入市場內(nèi)等現(xiàn)象進(jìn)行全面整治規(guī)范；切實加強清掃保潔，配套完善垃圾收運設(shè)施，保持市場內(nèi)及周邊環(huán)境整潔有序、清潔衛(wèi)生。
（六）違法建設(shè)整治提升行動。通過排查和整治2012年以后的違法用地和違法建設(shè)行為，集中拆除一些群眾反映強烈、嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違法建設(shè)，從根本上遏制違建發(fā)展勢頭，實現(xiàn)“兩違”新增現(xiàn)象零增長。
（七）河道環(huán)境整治提升行動。進(jìn)一步落實城市河道管養(yǎng)責(zé)任，全面清理河道與河岸垃圾、雜物，清除河岸種菜、渣土污泥、違章搭建等，加強日常動態(tài)保潔，做到垃圾不入河，河岸無暴露垃圾，實現(xiàn)河道清潔、河水清澈、河岸美麗。
（八）建筑工地整治提升行動。建設(shè)工地、拆遷工地一律圍擋，圍擋高度不低于2米并設(shè)置公益廣告。建筑工地?zé)o積水污泥外泄，施工現(xiàn)場出入口要進(jìn)行硬化，運輸車輛不帶泥土上路，車身不污染，裝載不超高，運輸液體、散裝物體應(yīng)密封或包扎、覆蓋，不得沿途泄漏、遺撒，污染城區(qū)路面。嚴(yán)禁占道堆放建筑材料、占道停放施工車輛及機械、亂堆亂倒建筑垃圾。加強對城區(qū)建筑材料占道堆放的管理和清理工作。
（九）戶外廣告整治提升行動。門店標(biāo)牌、戶外廣告牌必須整潔、美觀、安全牢固，不得有礙市容觀瞻；破舊的廣告招牌應(yīng)及時更換、修整，保持整潔。加大對臨街建筑物立面亂張貼、亂涂寫的整治力度，按產(chǎn)權(quán)歸屬負(fù)責(zé)屬地內(nèi)建筑門墻“牛皮癬”的清洗。對非法小廣告，要加大查處、打擊力度。禁止設(shè)置跨街橫（條）幅，禁止隨意占道擺放小廣告招牌。
（十）校園周邊整治提升行動。取締學(xué)校周圍200米內(nèi)的網(wǎng)吧及影響學(xué)校師生教學(xué)、學(xué)習(xí)、休息和安全的娛樂場所，依法查封收繳非法出版物和音像制品。規(guī)范學(xué)校門口經(jīng)營秩序，取締店外經(jīng)營和占道經(jīng)營攤點。校園周邊道路交通混亂地段得到有效治理，在學(xué)校門口普遍設(shè)立交通限速、禁鳴標(biāo)志及行人過街斑馬線，確保學(xué)校門口道路暢通、交通有序、通行安全。清除學(xué)校周邊違規(guī)搭建、建筑垃圾及建筑材料。
四、實施步驟
㈠宣傳發(fā)動（2016年3月2日-3月31日）。按照本方案要求和責(zé)任分工，相關(guān)牽頭部門制定具體綜合整治實施方案，成立組織機構(gòu)，梳理摸排情況，明確整治重點，分解目標(biāo)責(zé)任，著手宣傳發(fā)動，推進(jìn)前期工作。
㈡集中整治（2016年4月1日-5月31日）。按照具體方案和責(zé)任分工，組織發(fā)動針對重點部門和突出問題集中開展綜合整治行動，著重解決一批城市管理的難點頑癥，掀起一股環(huán)境綜合整治行動的熱潮。
㈢檢查整改（2016年6月1日-6月30日）。采取專項督查、隨機暗訪、跟蹤報道等方式，督促協(xié)調(diào)整治工作，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。繼續(xù)深化綜合整治行動，鞏固整治成果，落實長效措施，嚴(yán)防回潮反彈。
㈣總結(jié)驗收（2016年7月1日-7月5日）。縣城市管理委員會組織成員單位進(jìn)行檢查、驗收，對照整治標(biāo)準(zhǔn)，逐一考核，查找不足，指出問題，督促改進(jìn)，總結(jié)經(jīng)驗。
五、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各地、各有關(guān)部門和單位要充分認(rèn)識開展市容環(huán)境整治活動的重要意義，把本次整治提升活動作為新的體制機制下開展城市管理工作的一次重要檢驗，切實加強對活動的組織領(lǐng)導(dǎo)，迅速行動，周密部署，快速推進(jìn)。主要領(lǐng)導(dǎo)要親自安排部署，分管領(lǐng)導(dǎo)要具體抓好落實，深入一線督查指揮，及時解決整治提升活動中遇到的問題，保證整治工作取得預(yù)期效果。
（二）強化責(zé)任落實。黎城鎮(zhèn)要切實強化屬地管理責(zé)任的落實，結(jié)合實際，明確整治目標(biāo)、細(xì)化整治內(nèi)容、落實責(zé)任分工；各責(zé)任單位直接承擔(dān)的整治提升任務(wù)，要明確專人負(fù)責(zé)，排定詳細(xì)整治計劃，加大整治推進(jìn)力度；各有關(guān)牽頭部門既要主動履責(zé)，各負(fù)其責(zé)，又要密切配合，通力協(xié)作，形成整治工作的強大合力，特別是對一些焦點難點問題，要加大聯(lián)合整治力度，開展聯(lián)合執(zhí)法集中行動。為確保整治活動扎實有序開展，各有關(guān)牽頭部門要明確活動的分管領(lǐng)導(dǎo)和總聯(lián)絡(luò)員，并于3月10日前連同實施方案、整治計劃一并報送城管委辦公室。
論文關(guān)鍵詞 婚姻法 房屋 利與弊
一、引言
2010年11月15日，最高人民法院頒布了關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）征求意見稿，馬上一石激起千層浪，不僅得到了社會公眾的高度關(guān)注，而且引起了熱烈討論，其中又以涉及夫妻房產(chǎn)的第八條、第十一條最受矚目。經(jīng)過充分論證，特別是在廣泛征求、認(rèn)真匯集社會公眾的意見和建議后，2011年7月4日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）正式出臺。
新婚姻法并不是完善的，在擁有一些較為更滿足當(dāng)代婚姻需求的同時也存在著一些弊端。本文將對司法解釋三有關(guān)房屋的規(guī)定之內(nèi)容及其利弊進(jìn)行個人分析。
二、有關(guān)房屋的法律規(guī)定及其糾紛的處理
（一）房產(chǎn)歸屬的一般原則
根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅遵循物權(quán)登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門的不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，那個房產(chǎn)登記在誰的名下就歸誰所有。根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，一方婚前的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，雙方另有約定的除外。
（二）司法實踐中離婚房產(chǎn)問題的表現(xiàn)形式及處理方式
1.婚姻法解釋三對離婚房產(chǎn)問題的規(guī)定
“對婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權(quán)登記方的個人債務(wù)，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據(jù)財產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償”。第七條規(guī)定婚后父母出資購房，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問題。
2.司法實踐中常見的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問題及處理方式
（1）婚前一方支付全部房款。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都?xì)w屬于付款方的個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求的對該房產(chǎn)及其增值進(jìn)行分割。
（2）婚前個人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記在個人名下的。個人認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定為個人財產(chǎn)，該房產(chǎn)既不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營所得，性質(zhì)上仍屬于個人財產(chǎn)。
（3）婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。筆者認(rèn)為，對于增值部分房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該對另一方進(jìn)行補償，補償可以依據(jù)婚姻法解釋三第十條的補償原則。
（4）婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。實踐中各地法院有的認(rèn)定為個人財產(chǎn)，有的認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋（三）也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對另一方進(jìn)行補償。
（5）婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。
（6）婚前一方父母出資為子女購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，除非有特別說明贈予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對自己子女的贈予，為其個人財產(chǎn)；婚后一方父母出資為子女購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的房產(chǎn)，根據(jù)婚姻法解釋三之前的相關(guān)規(guī)定，除非特別說明是贈予自己子女的，否則視為是贈予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋三完全顛覆了這種理念，規(guī)定為是父母對自己子女一方的贈予，該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
三、新婚姻法房屋有關(guān)規(guī)定的利與弊
（一）新婚姻法房屋有關(guān)規(guī)定存在的優(yōu)勢
新婚姻法解釋三種有著以下幾點優(yōu)勢：
1.更詳細(xì)的明文規(guī)定房屋相關(guān)問題，對司法提供一個參考
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房價日漸上升的條件下以前的婚姻法對房屋的相關(guān)規(guī)定也存在著對現(xiàn)實事件處理的漏洞。由離婚而導(dǎo)致的房屋所有權(quán)糾紛也挑戰(zhàn)著當(dāng)前的婚姻法，新婚姻法的頒發(fā)對解決問題糾紛提供了一個可參考的依據(jù)。
2.一定程度上阻止了不良婚姻的發(fā)生
新婚姻法對于房產(chǎn)的的規(guī)定更多的還持了物權(quán)登記原則，從一定程度上保護(hù)了個人的財產(chǎn)問題，防止了由金錢而換來的愛情，對一些存在婚姻只是金錢游戲的人來說，新婚姻法中有關(guān)房屋相關(guān)規(guī)定打破了他們對對象房屋的要求。
3.更好地保護(hù)了人們的財產(chǎn)
新婚姻法中明文規(guī)定房屋現(xiàn)金購買或者是貸款購買的人在離婚后對方不可以以任何方式對房屋所有權(quán)提出要求。購買的方式很多，比如共同出資、單方出資等等無論是那一種形式購買，都存在財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問題。由新婚姻法解釋三中有關(guān)房屋相關(guān)規(guī)定可以看出保護(hù)了當(dāng)事人的財產(chǎn)。
4.更符合我國現(xiàn)實國情
新婚姻法三大量地引進(jìn)了更多網(wǎng)友的意見，更具有實用性，更符合我國國情。如解釋三第七條第一款規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)”。
（二）新婚姻法房屋有關(guān)規(guī)定存在的弊端
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）自以來便在公眾中掀起了軒然大波。網(wǎng)友戲稱這部“新婚姻法”是男性特權(quán)階級的保護(hù)法，大肆抨擊其于女性保護(hù)的不利。確實，新婚姻法有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定雖然有著趕時代的優(yōu)勢，但也存在著不少的弊端，尤其是針對女性，房屋相關(guān)規(guī)定看起來對她們較為不利。
解釋（三）第七條第二款規(guī)定“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額共有，但當(dāng)事人另有約定的除外”。從這條規(guī)定可以看出，該規(guī)定違背了《婚姻法》中規(guī)定的“婚后所得共同制”，因此是不可科學(xué)的，當(dāng)然也曾有學(xué)者見解將這一規(guī)定改為“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可以認(rèn)定該不動產(chǎn)為夫妻共同所有，但有證據(jù)證明贈與給夫妻一方的或贈與給夫妻安分共有的除外”。
在提倡男女平等的今天，68%的網(wǎng)友發(fā)表言論稱新婚姻法視乎更重視男性權(quán)力，而沒有保護(hù)女性本就應(yīng)該擁有的權(quán)力。在對民眾征求意見中顯示，超過一半的人認(rèn)為新婚姻法有關(guān)房屋的規(guī)定會變化離婚的催化劑，會讓更多的女性受到傷害。
四、總結(jié)
一、指導(dǎo)思想
堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以打造宜居城市為目標(biāo)，以“塑造城市形象、改善人居環(huán)境”為主題，以“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動、全民參與、綜合整治、長效管理”為原則，實現(xiàn)城鄉(xiāng)環(huán)境凈化、美化和亮化，提升文明水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項事業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、工作原則
（一）政府主導(dǎo)與全民參與相結(jié)合。堅持輿論先行，營造家喻戶曉、群眾參與的濃厚氛圍；強化組織領(lǐng)導(dǎo)，充分調(diào)動各方力量；提升全民素質(zhì)，打造文明城市。
（二）屬地管理與分級負(fù)責(zé)相結(jié)合。嚴(yán)格實行屬地管理責(zé)任制，以區(qū)直各部門、各企事業(yè)單位及四鎮(zhèn)為主體，村、社區(qū)為單元，明確整治任務(wù)，突出重點問題，嚴(yán)格時限要求，開展全方位綜合整治。
（三）綜合整治與源頭治理相結(jié)合。以治臟、除亂為抓手，大力度整治城鄉(xiāng)容貌環(huán)境；堅持標(biāo)本兼治，建立完善長效管理機制，鞏固整治成果。
（四）以人為本與嚴(yán)管懲治相結(jié)合。深入、細(xì)致做好宣傳教育工作，最大限度取得群眾的理解、支持與參與；充分發(fā)揮部門職能作用，嚴(yán)格執(zhí)法、合力攻堅、強力推進(jìn)。
三、整治范圍和目標(biāo)
此次全區(qū)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治百日行動的范圍是：全區(qū)機關(guān)、企事業(yè)單位及各村、社區(qū)。以治臟、治亂、治差為主要內(nèi)容，對全區(qū)道路、廣場、工地、市場、公園、河道、居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、農(nóng)村、城市出入口以及各單位，特別是窗口單位內(nèi)、外部的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行全面徹底地清理整治，基本實現(xiàn)環(huán)境整潔、秩序井然、經(jīng)營規(guī)范、夜景明亮、城區(qū)文明，提高我區(qū)城市的清潔度、滿意度、文明度，在市容環(huán)境方面走在全市前列。
四、整治任務(wù)和責(zé)任劃分
（一）環(huán)境衛(wèi)生方面
1、清理城區(qū)垃圾。一是對單位、居民小區(qū)、施工場地、街道、垃圾點、城鄉(xiāng)結(jié)合部、鐵路、公路、河道兩側(cè)等地暴露的歷史遺存垃圾進(jìn)行徹底清理，必須在6月20前組織人員集中清理干凈，此項工作由城管局牽頭并負(fù)責(zé)劃片分區(qū)；二是全區(qū)機關(guān)、企事業(yè)單位及各社區(qū)要在6月15日前清理單位內(nèi)部及周邊環(huán)境，制定出本部門的衛(wèi)生保潔制度，堅持每天一清掃、每周一大掃，建立起長效的衛(wèi)生管理機制；三是做好臨街商鋪、醫(yī)院、網(wǎng)吧、歌廳、洗浴、飯店等公共場所的衛(wèi)生管理工作，落實好門前“五包”責(zé)任制，及時清理治理門前的臟亂差現(xiàn)象，消除沿街兩側(cè)、公共場所門前亂貼亂畫、亂堆亂放、亂潑亂倒等不良行為。此項工作7月10日前完成。要在全區(qū)積極推行垃圾袋裝化和分類收集處理，懲處垃圾亂扔、亂丟、亂燒和不按規(guī)定處理垃圾等行為。
2、農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治。治理城鄉(xiāng)結(jié)合部及村莊容貌環(huán)境，清理通村道路兩側(cè)和村內(nèi)亂搭亂建、亂堆亂放、亂扔亂倒、亂貼亂畫；結(jié)合城中村改造和新民居建設(shè)，建立垃圾收集制度，規(guī)范垃圾傾倒、收運等環(huán)節(jié)，推進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生一體化，消除污水亂潑和溢流現(xiàn)象。
3、提高環(huán)境衛(wèi)生管理水平。道路清掃、垃圾清運、公廁掏保、箱站管理等要提高標(biāo)準(zhǔn)，加大頻率，城區(qū)主次干道和公共場所要配套果皮箱并實行全天候保潔，提高城區(qū)保潔水平，實現(xiàn)垃圾日產(chǎn)日清。
（二）市容市貌方面
4、整治不規(guī)范廣告牌匾。一是規(guī)范和拆除影響市容的樓頂廣告、牌匾、標(biāo)識牌、郵筒等；二是加大清除道路兩側(cè)櫥窗、墻體上“小廣告”的力度，按照“行業(yè)管理和屬地管理”的原則，各機關(guān)、企事業(yè)單位要組織力量，采取有效措施對區(qū)內(nèi)大街小巷現(xiàn)有“小廣告”進(jìn)行全面清除，要強化責(zé)任，落實人員，加強監(jiān)管，以保持長期干凈整潔；三是拆除附屬于公用設(shè)施、綠地等影響市容的戶外廣告牌匾。實現(xiàn)區(qū)內(nèi)廣告牌匾統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)格，達(dá)到一店一匾，一街一品，整齊美觀。
5、嚴(yán)厲查處各種私搭亂建行為。加大違法違章建筑、亂搭亂建的查處、拆除力度，必須拆除的由公安司法部門配合行政執(zhí)法部門依法予以；做好拆除后的建筑垃圾清理及硬化、綠化工作。
6、清理整治煤場。進(jìn)一步規(guī)范和整治煤炭儲運、加工行為，明確審批程序和標(biāo)準(zhǔn)，劃定儲運和加工區(qū)域，在指定區(qū)域外的所有露天經(jīng)營性儲煤及加工場點，6月30日前應(yīng)當(dāng)自行撤銷，逾期未撤銷的，有關(guān)部門依法強制取締。土地復(fù)墾項目區(qū)范圍內(nèi)的臨時建筑、煤場及堆放物也要及時拆除和清理。
7、治理白色污染。堅決禁止使用一次性發(fā)泡塑料餐盒和超薄塑料袋，圍繞產(chǎn)、銷、用、棄四個環(huán)節(jié)加強管理，下大力解決塑料袋隨風(fēng)飛、四處掛的問題。
8、嚴(yán)格管理施工場地。確保圍擋作業(yè)，掛牌施工，出入口硬化，運輸車輛清潔，物料堆放整齊，無揚塵污染，垃圾清運，路面恢復(fù)及時。按照“誰產(chǎn)生誰負(fù)責(zé)”的原則，施工工地、拆遷空場的建筑垃圾要及時清理，并用實體墻圍擋，對墻體外表進(jìn)行美化處理，安裝輪廓燈進(jìn)行亮化，圍墻外設(shè)綠化帶并留足人行道。
9、整治校園內(nèi)外環(huán)境。設(shè)立“紅領(lǐng)巾監(jiān)督崗、共青團(tuán)員監(jiān)督崗”，提高學(xué)生自覺愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生的意識，每月組織中小學(xué)生開展一次環(huán)境衛(wèi)生整治活動。
（三）市政設(shè)施方面
10、改善城區(qū)綠化環(huán)境。一是整治主要街道綠化環(huán)境，對主要道路兩側(cè)樹池、花壇、綠化帶進(jìn)行全面清理，重點清理枯枝敗葉和白色污染。二是對公園、廣場和綠地的環(huán)境進(jìn)行徹底清理；加強公園、廣場、街頭綠地和路樹管護(hù)，做到景觀造型完好潔凈，公園、廣場和綠地的圍欄和運動設(shè)施完好安全，無損壞且潔凈，綠色植物枝繁葉茂，花紅草綠，景色宜人。
11、整治街巷道路。加快泥土路改造步伐、對破損老化的道路進(jìn)行全面維修、罩面和修復(fù)；對破損的主干道、人行步道及時修補，加快城區(qū)鐵中路、老廠子路等5條路的貫通、修復(fù)和改造工作，方便群眾生活。
12、搞好亮化工程。抓好主要街道路燈改造工作，提高路燈檔次，解決有路無燈、有燈不亮、亮而不明問題；搞好城市夜景建設(shè)，推行城市夜景燈飾的節(jié)能及管理，提高城市夜景的整體水平。
13、抓好河道環(huán)境治理。按照“堤穩(wěn)、岸綠、水清”的建設(shè)目標(biāo)，對城區(qū)柳河和喇嘛溝河實施清淤、護(hù)岸和環(huán)境工程建設(shè)。拆除河道周邊臨違建筑，定期打撈河面漂浮物，定時清除河道雜草及岸坡垃圾。
14、加強公共廁所管理。堅持建設(shè)、改造、管理相結(jié)合，加快城區(qū)水沖廁所建設(shè)，加大原有公廁的管理力度，對城區(qū)破損公廁及時維修，定期清掏，夏季要及時消毒滅蠅，防止蚊蠅滋生。區(qū)防疫部門要定期向公廁、垃圾點、公共場所噴灑藥劑，防止傳染病流行。
（四）公共秩序方面
15、整治機動車、非機動車亂停亂放。合理設(shè)置機動車、非機動車停車場（位），實現(xiàn)主要街路各種機動車、非機動車停放有序，排列整齊，朝向一致、整齊美觀。
16、清理占道市場。一是清理沿街門店店外從事商業(yè)宣傳、銷售、加工、制作、維修等活動；二是分批遷撤城區(qū)早夜市和早點攤?cè)?，確保道路暢通和環(huán)境整潔；三是對所有沿街沿河從事餐飲、制作、加工、維修、清洗的門店進(jìn)行經(jīng)營場地、衛(wèi)生環(huán)保設(shè)施復(fù)查，對沒有手續(xù)的堅決予以取締，不具備經(jīng)營條件的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。
17、規(guī)范經(jīng)營攤點。撤銷、遷移城市主干道和廣場、學(xué)校周邊、柳河沿岸等重點部位有礙觀瞻或影響交通的棚亭、攤點。強化城區(qū)各種流動售貨車、小吃車、燒烤車、水果車等小商小販的監(jiān)管，積極謀劃場地，把營子大集、早點、早晚市、燒烤統(tǒng)一劃片，規(guī)范經(jīng)營。
18、整治住宅小區(qū)、樓宇衛(wèi)生環(huán)境。一是積極推動組建業(yè)主委員會工作，動員和引導(dǎo)小區(qū)居民關(guān)心、關(guān)注并參與小區(qū)公共事務(wù)及環(huán)境衛(wèi)生的管理；二是加強小區(qū)及樓宇的衛(wèi)生保潔，整治侵占公共綠地行為，規(guī)范車輛停放秩序；三是對環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路、管道、路燈等公共設(shè)施進(jìn)行整治，努力營造住宅小區(qū)功能完善、環(huán)境整潔、綠化美化、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環(huán)境。
19、治理“寵物便溺”問題。一是加強對飼養(yǎng)寵物人群的宣傳教育工作，提高他們的公共道德意識；二是強化寵物辦證、管理、處罰等管理工作，規(guī)定公共場所必須戴好狗罩、狗繩，攜犬人對犬在戶外排泄糞便未及時清除的，市容環(huán)衛(wèi)部門按照相關(guān)條例給予處罰。
自年6月1日至9月10日，對全區(qū)所有影響市容市貌的行為和現(xiàn)象進(jìn)行集中整治。專項整治行動分四個階段。
（一）動員準(zhǔn)備階段（年6月1日至6月5日）
召開全區(qū)動員大會，全面部署工作。各機關(guān)、企事業(yè)單位、各鎮(zhèn)、社區(qū)、村要對實際情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，分門別類列出需整治內(nèi)容清單，并將任務(wù)分解到人。以村、社區(qū)為單元，對單位、群眾進(jìn)行全民宣傳動員，采取以電視、公告、宣傳欄、開座談會、發(fā)放明白紙等形式、逐門逐店思想動員，提高群眾對城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治行動重要意義的認(rèn)識，增強自覺參與整治工作的積極性，迅速形成綜合整治行動的社會氛圍。準(zhǔn)備工作由各位副區(qū)長負(fù)責(zé)組織分管部門召開專題會議，研究和部署本單位的具體工作方案；動員工作由區(qū)委宣傳部牽頭，區(qū)文廣新局、電視臺配合，各有關(guān)部門履行好職責(zé)。牽頭領(lǐng)導(dǎo)：劉衛(wèi)東。
（二）實施階段（年6月6日至9月5日）
按照實施方案工作要求，切實增強緊迫感、責(zé)任感，認(rèn)真、扎實推進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治工作，對影響市容市貌的各類問題，逐條街路、逐個小區(qū)、逐個建筑物進(jìn)行整治，逐個牌匾廣告、逐個商鋪門店進(jìn)行規(guī)范。在整改中堅持一手抓治理，一手抓規(guī)范，一手抓鞏固，一手抓延伸，確保各項整治目標(biāo)按時限全部完成。各單位要及時向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送簡報信息，保證每月上報2篇以上質(zhì)量好、內(nèi)容實、效果明顯的經(jīng)驗材料和活動信息，辦公室將對好的經(jīng)驗和做法予以刊發(fā)。本階段由區(qū)政府各位副區(qū)長牽頭，四鎮(zhèn)、各部門按照責(zé)任分工，認(rèn)真組織實施。
（三）督導(dǎo)檢查驗收階段（年6月6日至9月10日）
成立由區(qū)委組織部、區(qū)紀(jì)委監(jiān)察局、區(qū)委督查室、區(qū)政府督查室組成的督查組，本著“整治完成一處、檢查驗收一處”的原則，采取篩查、抽查、暗訪的方法，對措施不力、效率不高的給予通報批評，責(zé)令限期整改；對整改不到位、效果不明顯的，要啟動行政問責(zé)，追究相關(guān)人員的責(zé)任。督導(dǎo)組對整治情況、長效管理機制建立情況等進(jìn)行階段性檢查、整體驗收，對沒有按規(guī)定完成任務(wù)的單位要追究責(zé)任，限期完成，檢查結(jié)果在全區(qū)進(jìn)行通報。驗收工作由區(qū)委辦、政府辦、組織部、紀(jì)委監(jiān)察局負(fù)責(zé)。牽頭領(lǐng)導(dǎo)：谷宏健、齊春清、吳景新、楊海龍、劉衛(wèi)東。
（四）鞏固階段（年9月10日起）
各部門對照方案的要求，進(jìn)行“回頭看”，總結(jié)經(jīng)驗和成功做法，查找自身工作存在的差距與不足，采取措施，迎難而上，建立健全長效管理機制，務(wù)求成效。牽頭領(lǐng)導(dǎo)：谷宏健、薛青松。
六、保障措施
（一）廣泛宣傳，全民參與。宣傳部門要發(fā)揮好輿論導(dǎo)向和監(jiān)督作用，充分利用電視等宣傳媒體，通過各種形式廣泛宣傳城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治百日行動的重要意義，組織開展百日行動大討論，積極報道整治行動的工作進(jìn)程和取得的成果，表揚整治行動中的先進(jìn)典型，批評曝光整治行動中認(rèn)識不高、態(tài)度消極、不能認(rèn)真完成整治任務(wù)的單位和個人。
（二）精心組織，加強領(lǐng)導(dǎo)。為確保這次城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治百日行動的順利進(jìn)行，成立“營子區(qū)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治百日行動領(lǐng)導(dǎo)小組”，組長由區(qū)長李偉擔(dān)任，區(qū)委副書記谷宏健，區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長薛青松擔(dān)任常務(wù)副組長，區(qū)委其他常委、區(qū)政府其他副區(qū)長擔(dān)任副組長，相關(guān)部門為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)行動的組織、計劃、協(xié)調(diào)和實施工作，綜合整治辦公室設(shè)在城管局，負(fù)責(zé)整治行動中的具體工作事宜。
（三）落實責(zé)任，強化考核。各責(zé)任部門要根據(jù)各自的整治任務(wù)和目標(biāo)，制訂本部門切實可行的整治工作實施方案。要將整治的各項任務(wù)、指標(biāo)層層分解，落實到具體股（室）和責(zé)任人。督查組要開展日常督查和階段督查，并將整治工作情況作為效能建設(shè)內(nèi)容納入部門年終考核。
【關(guān)鍵詞】房建施工；項目質(zhì)量管理；重要性；方法與措施
引言
作為一個房建施工企業(yè)，推進(jìn)施工質(zhì)量管理工作向規(guī)范化、程序化方向的發(fā)展，是確保能在建筑房建工程施工中取得優(yōu)異成就的有效措施之一
1.房屋建筑工程施工管理的重要性
1.1管理工作的好壞，在很大程度上決定了企業(yè)的經(jīng)營效益、企業(yè)信譽乃至企業(yè)存亡的問題。建筑工程施工必須具備一定的技術(shù)條件和技術(shù)裝備，而這些技術(shù)條件和技術(shù)裝備需要企業(yè)的技術(shù)力量和技術(shù)工作組織管理水平來支撐和實施。
1.2建筑施工有其特殊性。建筑的類型、樣式繁多，規(guī)模要求各不相同，施工作業(yè)受天氣影響較大，而復(fù)雜的多工種交叉施工、多項技術(shù)綜合應(yīng)用、工序搭接較多，在這些生產(chǎn)過程中都需要加強管理，進(jìn)而保證施工正常有序地進(jìn)行，以便達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求、使用功能要求和降低建筑成本要求的目標(biāo)。
1.3隨著建筑業(yè)的發(fā)展，新工藝、新技術(shù)、新材料、新裝備不斷出現(xiàn)，同時承擔(dān)的新工程可能結(jié)構(gòu)更復(fù)雜、功能更特殊、裝修更新穎，從而促使生產(chǎn)技術(shù)水平再提高，技術(shù)裝備越先進(jìn)， 技術(shù)管理要求越高，這也使得施工管理更顯重要。
2.房建工程施工質(zhì)量的監(jiān)管
房建工程的施工過程較為復(fù)雜，由于工期長、投資大、建設(shè)地點不固定、露天作業(yè)受外界環(huán)境影響大、施工工序復(fù)雜、影響質(zhì)量的因素多，施工質(zhì)量較難控制。房屋建筑工程施工質(zhì)量的好壞與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，建成后的項目投入使用是否安全可靠，關(guān)系到國家和人民的生命、財產(chǎn)安全，施工階段是形成建筑產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以施工質(zhì)量管理與控制至關(guān)重要。
2.1對于質(zhì)量的監(jiān)管成立相應(yīng)的項目質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)班子，建立健全質(zhì)量保證體系是施工質(zhì)量管理與控制的前提條件。施工單位在與項目業(yè)主簽訂房屋建筑工程施工承包合同后，按合同工期及業(yè)主要求進(jìn)駐施工現(xiàn)場后，首先要成立以項目經(jīng)理、項目總工為首，質(zhì)檢員、試驗員、材料員及施工技術(shù)人員為組成人員的質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)班子。實例證明，施工質(zhì)量品質(zhì)優(yōu)良的房建工程都是與施工項目強有力的質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)班子和健全的質(zhì)量保證體系是分不開的。
2.2嚴(yán)加管理和控制施工準(zhǔn)備階段的施工工作也是房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管的重要要求，其中包括：（1）施工項目環(huán)境與地質(zhì)調(diào)查。施工項目環(huán)境與地質(zhì)調(diào)查工作相當(dāng)重要，是施工現(xiàn)場收集的第一手基礎(chǔ)資料，施工項目環(huán)境與地質(zhì)調(diào)查工作具體收集的資料包括：地形與環(huán)境條件、地質(zhì)條件、地震級別、工程水文地質(zhì)情況、氣象條件以及當(dāng)?shù)厮㈦?、能源供?yīng)條件、交通運輸條件、材料供應(yīng)條件等。它不但可以作為地質(zhì)勘察報告不詳部位的補充，而且是編制合理的施工技術(shù)與組織方案的重要依據(jù)，是保證房建工程施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)之一。（2）核對設(shè)計施工圖，提出施工圖疑問，參加設(shè)計施工圖交底。項目部要組織施工技術(shù)人員，分建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣工程、安裝工程等專業(yè)進(jìn)行施工圖紙審核，圖紙審核要注意專業(yè)之間的交叉和結(jié)合現(xiàn)場施工條件，應(yīng)對各專業(yè)提出的施工圖疑問進(jìn)行整理，并將疑問遞交項目業(yè)主及設(shè)計院。由項目業(yè)主召集設(shè)計院、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員參加設(shè)計施工圖交底會議，在會上由設(shè)計人員介紹設(shè)計意圖，討論各方提出的施工圖疑問，由設(shè)計人員進(jìn)行答復(fù)，形成會議紀(jì)要，作為施工的依據(jù)之一，這樣可以解決施工圖中各專業(yè)設(shè)計之間的矛盾、錯誤和遺漏，為房建施工掃清障礙，有利于控制房建施工質(zhì)量。 2.3嚴(yán)加重視對于隱蔽工程質(zhì)量的檢查和控制：由于房建工程施工工序復(fù)雜，隱蔽工程質(zhì)量控制點較多，在施工過程中，要求對班組施工的每項隱蔽工程先由項目部施工技術(shù)員和班組進(jìn)行互檢，符合要求后，由項目部的質(zhì)檢員進(jìn)行自檢，自檢合格后再由質(zhì)檢員報監(jiān)理進(jìn)行專檢，并按質(zhì)量監(jiān)督程序報上級部門進(jìn)行抽查檢驗.在施工中，如果發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量控制點有異常情況，應(yīng)立即停止施工，召開分析會，找出產(chǎn)生異常的原因，并用對策表寫出對策。
3.房建施工質(zhì)量管理與控制的方法與措施
3.1認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實可行的施工組織設(shè)計
1）施工項目環(huán)境與地質(zhì)調(diào)查。施工項目環(huán)境與地質(zhì)調(diào)查工作相當(dāng)重要，是施工現(xiàn)場收集的第一手基礎(chǔ)資料，施工項目環(huán)境與地質(zhì)調(diào)查工作具體收集的資料包括：地形與環(huán)境條件、地質(zhì)條件、地震級別、工程水文地質(zhì)情況，氣象條件以及當(dāng)?shù)厮?、電、能源供?yīng)條件、交通運輸條件、材料供應(yīng)條件等。它不但可以作為地質(zhì)勘察報告不詳部位的補充，而且是編制合理的施工技術(shù)與組織方案的重要依據(jù)，是保證房建工程施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)之一。
3.2加強施工項目的過程控制，創(chuàng)造精品工程
施工的正式實施階段是影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵階段。其質(zhì)量控制主要包括人員、材料、機械設(shè)備、施工方法和環(huán)境因素等幾個方面，也就是常說的4M1E。此外，在管理控制的方法上，則主要有測量、實驗、觀察、分析、監(jiān)督等等。從已有的建筑施工實際來看，這一階段除了大的控制框架外，事實上并沒有完全統(tǒng)一的質(zhì)量管理方法。基本的做法是，各施工單位根據(jù)自身的實際情況和施工的具體要求，在必要的框架下靈活掌握。而需要特別予以注意的則主要是一些比較容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)。比如對于模板工程，就應(yīng)當(dāng)把模板及其支撐的剛度、強度、穩(wěn)定性、支撐面積排水措施、模板接縫、截面尺寸、平整度、垂直度以及軸線的位移、預(yù)埋件位置等作為其質(zhì)量控制點；而對于鋼筋工程，就應(yīng)當(dāng)把鋼筋的品種和質(zhì)量，鋼筋綁扎、焊接，綁扎的接頭、錨固，鋼筋網(wǎng)的長度、寬度、網(wǎng)眼尺寸，骨架的長度、寬度、長度，受力筋、箍筋間距，鋼筋保護(hù)層、彎起點位移等作為其質(zhì)量控制點。
3.3做好收尾工作，落實質(zhì)量管理與控制
收尾階段的質(zhì)量管理和控制主要是對前一階段施工控制過程的補充，這是因為到此時項目已近完工，如果存在大的質(zhì)量問題則往往是難以挽回的。因此收尾階段的質(zhì)量管理和控制主要是對一些局部質(zhì)量問題的控制，但是也同樣值得給予必要重視。對于成品的保護(hù)，首先應(yīng)教育全體員工樹立質(zhì)量觀念，尊重他人和自己的勞動成果，施工操作時珍惜已完成的和部分完成的成品；其次應(yīng)合理地安排施工順序，按正確的施工流程組織施工，即從合理的施工程序、客觀上起到成品保護(hù)作用；再次應(yīng)對成品直接進(jìn)行保護(hù)，比較有效的成品保護(hù)措施主要有護(hù)、包、蓋、封等四種措施；最后應(yīng)加強成品保護(hù)的監(jiān)督檢查工作。此外，在工程完工后，還要由施工單位的技術(shù)部門和安檢部門共同對建設(shè)情況進(jìn)行總體全面檢查，只有當(dāng)項目內(nèi)部驗收通過后，才可交由客戶進(jìn)行驗收。
4.結(jié)束語
建設(shè)工程施工質(zhì)量控制是建設(shè)工程質(zhì)量管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)工程項目決策階段和實施階段的全過程，.牽涉到建設(shè)工程施工質(zhì)量保證體系的建立和運行、施工質(zhì)量的預(yù)控、施工過程的質(zhì)量控制和施工質(zhì)量驗收各方面各環(huán)節(jié)的工作。建筑工程的質(zhì)量管理是一個系統(tǒng)工程，只有認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各個環(huán)節(jié)的工作，才能真正搞好建筑工程的質(zhì)量管理。
參考文獻(xiàn)
[1] 陳永輝.最新房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制管理實務(wù)叢書[M].中國知識出版社，2006.
關(guān)鍵詞：施工方項目管理成本管理 二次經(jīng)營控制
“一次經(jīng)營抓任務(wù)，二次經(jīng)營抓效益”，因此，二次經(jīng)營是施工方項目管理的一個重要環(huán)節(jié)，也是貫穿于工程施工全過程的重要經(jīng)營行為。降低成本、實現(xiàn)利潤是二次經(jīng)營的目的。二次經(jīng)營的任務(wù)就是優(yōu)化施工組織管理，大力提高生產(chǎn)力，對施工過程中的收入和支出進(jìn)行細(xì)致量化管理，提升過程管理質(zhì)量，降低工程成本，提高施工企業(yè)的贏利水平，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。施工項目的經(jīng)濟(jì)效益在某種程度上取決于項目二次經(jīng)營工作的成效。
現(xiàn)通過一個工程案例，對施工方二次經(jīng)營的重要性、基本途徑進(jìn)行論述。
中海暉華庭項目（簡稱G2項目）位于廣州金穗路與獵德路交界處，建筑面積約為9.8萬平米，項目由兩層地下室、兩層裙樓及五棟三十二層塔樓組成。原合同簽約額1388萬元，總價包干。結(jié)算按合同內(nèi)造價加/減簽證變更方式進(jìn)行。該工程為總價包干工程，這對施工方來說是不利的。但公司及項目部通過二次經(jīng)營，揚長避短，圓滿履行了合同義務(wù)且取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，充分體現(xiàn)了二次經(jīng)營的重要性。
合同簽訂后，公司馬上組織相關(guān)人員分析和評價合同條款中的利害關(guān)系，明確有利因素與不利因素，如下表
根據(jù)分析評價結(jié)論，首先明確該合同計費標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，為保證順利履行合同及保證公司盈利、項目部兌現(xiàn)，必須要從公司、項目部兩個層面有針對性地采取一系列“節(jié)流”措施。具體舉措施如下
一、總體目標(biāo)控制
公司同項目部簽訂項目責(zé)任承包合同，對整個工程施工過程中所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支進(jìn)行量化分解，制定控制目標(biāo)，明確節(jié)約與超支的獎罰條例。同時對項目施工進(jìn)程進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正施工項目實施中發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。
二、優(yōu)化資源配置
公司首先優(yōu)化施工項目組織管理機構(gòu)、明確人員責(zé)任分工、強化各專業(yè)間協(xié)調(diào)配置，做到人盡其才。同時引進(jìn)高素質(zhì)的分包隊伍，實現(xiàn)整個項目團(tuán)隊的資源的優(yōu)化配置。
三、項目管理部細(xì)化成本管理責(zé)任
在總體目標(biāo)控制以及資源配置前提下，項目部作為成本控制實施者。首先明確項目管理“成本管理事無巨細(xì)，效益靠細(xì)節(jié)實現(xiàn)”的管理原則，在整個項目施工過程中加強全員全過程控制成本的觀念，從細(xì)節(jié)上控制成本。 針對項目的特殊情況，制定《項目成本核算制度》，成立以項目經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)的成本核算領(lǐng)導(dǎo)小組，著重把管理費、人工費及材料費作為項目成本管理工作的重中之重進(jìn)行控制：
1、充分利用獎罰結(jié)合手段，調(diào)動管理人員的積極性和主觀能動性。重點培養(yǎng)懂施工、懂技術(shù)、會經(jīng)營、能管理的復(fù)合型管理人員，做到一專多能，從而保證項目由始至終管理人員不超過3人，有效降低現(xiàn)場管理費支出。在辦公消耗管理方面采取各項節(jié)約措施，杜絕浪費。如采用復(fù)印機租賃、維修、保養(yǎng)包干新型業(yè)務(wù)，以減少其購置及維修費用；紙張雙面使用等，將成本控制的思想融入到日常工作中，最大限度地降低內(nèi)部消耗和日常費用開支。
2、項目勞務(wù)分包采用人工及輔材綜合單價包干，這樣有利于人工費的控制。在勞務(wù)分包合同簽訂前，公司對各清單分項工作內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)、嚴(yán)格地核算，計算出各清單分項一個單位工程量所需的人工費，其中綜合考慮分包隊各項費用以及安全、文明施工等其他相關(guān)費用，確定最終的安裝綜合單價。這然不僅可以有效控制人工費，而且減少了以后結(jié)算的扯皮現(xiàn)象，同時也避免了施工過程中計時工的發(fā)生，更利于項目部成本的準(zhǔn)確核算。
3、施工材料的控制是項目管理部二次經(jīng)營過程中的重點，對此，公司及項目部均嚴(yán)格控制。首先，對于乙供材料，公司物資采購部門竭盡全力就價格及剩余用料回退等問題和材料商談判，以爭取利潤最大化；項目部則對使用數(shù)量進(jìn)行控制，嚴(yán)格把好進(jìn)貨關(guān)，使用關(guān)和回收關(guān)。而對于甲供料，其在差價上是沒有絲毫利潤的，為保證甲供材料不虧損，項目部加強倉庫管理，避免材料被盜等現(xiàn)場發(fā)生。對于材料的使用關(guān) ，項目部采用了是“九成”控制法控制分包隊領(lǐng)料，實行嚴(yán)格的限額領(lǐng)料制度。這種方法在項目成本管理中應(yīng)用非常廣泛。施工前項目部各專業(yè)施工員對工程量進(jìn)行認(rèn)真計算，數(shù)量力求準(zhǔn)確。在施工過程中，根據(jù)施工進(jìn)度計劃制定材料計劃并采購，給分包隊安排施工任務(wù)后按0.9系數(shù)發(fā)放材料，對分包隊施加壓力，以使分包隊合理地進(jìn)行使用，不浪費、不積壓材料，從而達(dá)到材料成本控制目標(biāo)。
在公司、項目部兩個層面的“節(jié)流”措施控制下，G2項目成本管理取得一定成效，各項管理指標(biāo)均在總體控制目標(biāo)內(nèi)。
項目部通過自身強化節(jié)約可實現(xiàn)管理責(zé)任目標(biāo)控制，但要想取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，僅僅依靠項目自身的節(jié)約是不可能實現(xiàn)的。在對G2項目合同分析評價的基礎(chǔ)上，公司與項目部認(rèn)為項目二次經(jīng)營的另一重點應(yīng)放于“開源”這一渠道上。分析首先認(rèn)為結(jié)算按合同內(nèi)造價加/減簽證變更方式進(jìn)行，而簽證變更的相關(guān)工程量是施工完成后才核定的，相對來說是有利的因素，項目部可充分利用專業(yè)優(yōu)勢在施工及結(jié)算中爭取最大化增加簽證變更工程量。其次、電纜主材價按銅價浮動調(diào)整，雖然不可確定是否為有利因素，但可在施工過程中密切注意銅價走向，在價格最有利時簽訂采購合同，以爭取一定的利潤。確定“開源”渠道后，公司與項目部相互配合采取了以下具體措施：
一、心理攻關(guān)：
由于在施工過程中發(fā)生了較多的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證，據(jù)此，我方在過程中夸大工程總價。不管是公司人員還是項目部人員在業(yè)主相關(guān)人員、部門及會議上說到的工程總價總是高一定額度。長期的“耳濡目染”逐漸使業(yè)主對工程總價確立一個心理承受額度，為后續(xù)結(jié)算打下了良好的基礎(chǔ)。與此同時，經(jīng)常跟業(yè)主相關(guān)人員“叫苦”，爭取“同情”，使有關(guān)人員能在主觀上稍微放寬。
二、電纜調(diào)價過程攻關(guān)
電纜價格直接影響到結(jié)算時我方的經(jīng)濟(jì)效益。為了取得更有利的電纜價格，項目在報批前，充分做好與材料商的溝通協(xié)調(diào)工作，及時與業(yè)主相關(guān)人員溝通，了解最新情況，調(diào)整相關(guān)工作，爭取在銅價最有利于我方的情況下調(diào)整電纜價格。
三、提高項目信譽度、贏得業(yè)主支持
項目部在施工過程別注意與各個部門及人員間的良好合作關(guān)系。在嚴(yán)格保證進(jìn)度和質(zhì)量的同時，對于業(yè)主要求的局部修改變更，積極跟進(jìn)，既保證了工程順利進(jìn)行，又獲得了業(yè)主、監(jiān)理的信任與理解，贏得了信譽分。
四、利用現(xiàn)代公關(guān)技巧進(jìn)行簽證
項目要求專業(yè)人員辦理簽證時應(yīng)注意方式方法。在雙方關(guān)系比較融洽或業(yè)主有求于我方時及時辦理簽證；工程量確認(rèn)盡量按最基本單位確認(rèn)，避免現(xiàn)場工程師直觀看到總量過大。項目通過上述方法的合理運用，取得了非常好的簽證經(jīng)濟(jì)效果。
五、結(jié)算攻關(guān)
結(jié)算作為項目二次經(jīng)營的最后一關(guān)，事關(guān)成敗。公司、項目部最大限度地加大結(jié)算攻關(guān)投入：
1、編制要求：編制人員全部為施工管理人員，熟練掌握工程量計算規(guī)則及現(xiàn)場實際情況；繪制竣工圖時全面考慮結(jié)算需要；工程量計算底稿公式齊全，計算清晰；
2、結(jié)算核對：第一，核對過程中全面了解了參與審核人員的工作能力和專業(yè)特點，做到知己知彼。第二，摸清結(jié)算審核人員的心態(tài)，決算審核人員剛開始出來的結(jié)果是猛砍一刀的，這可能只是虛張聲勢，這時需分析決算審核人員的心理，真正掌握其意圖，準(zhǔn)確做好結(jié)算核對工作。
通過貫穿于工程施工全過程的二次經(jīng)營，G2項目最終取得了相當(dāng)滿意的結(jié)算成果。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 項目管理 成本控制
隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱，有關(guān)房地產(chǎn)項目管理，應(yīng)從房地產(chǎn)項目開始階段直到項目竣工，通過科學(xué)合理的策劃與控制，促使項目達(dá)成投資目標(biāo)，并按照進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)等順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項目管理中的核心內(nèi)容就是加強項目的目標(biāo)管理，而在項目管理的不同階段，目標(biāo)也會有所不同，但是成本控制應(yīng)貫穿于整個項目管理過程中，以確保房地產(chǎn)項目的順利完成。本文將對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理中成本控制存在的問題、降低成本控制的有效手段等問題進(jìn)行分析與闡述，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，實現(xiàn)利益最大化。
一、 房地產(chǎn)項目管理中成本控制現(xiàn)狀
(一)忽略項目設(shè)計階段的成本控制
投資決策是房地產(chǎn)項目的成本基礎(chǔ)，雖然有關(guān)決策費用在總體成本中所占份額少之又少，但是對項目的整體成本影響高達(dá)90%以上。因此，在項目決策階段就投入合理的成本選擇，對經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化配置而言是最重要、最直接的手段。實際上，房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段就是對工程成本的控制源頭，當(dāng)確定投資計劃后，就進(jìn)入設(shè)計階段，這是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合的過程。但是我國大多設(shè)計單位中隊工程項目的技術(shù)及經(jīng)濟(jì)分析不深入，在設(shè)計中出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的問題，設(shè)計人員也過于關(guān)注設(shè)計工程的質(zhì)量問題，對成本問題沒有直接責(zé)任，造成從項目設(shè)計階段，就埋下了高成本隱患。
(二)缺乏系統(tǒng)的成本控制管理
在當(dāng)前房地產(chǎn)項目管理過程中，很多企業(yè)為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。因此在項目開發(fā)建設(shè)與施工的后期，分包工程施工單位和工程總承包單位在有關(guān)配合及施工質(zhì)量、成品保護(hù)等問題上產(chǎn)生越來越多的矛盾，這也為房地產(chǎn)項目管理帶來難題。由于在一個房地產(chǎn)項目中，涉及到的交叉作業(yè)多、參建單位多，各單位的進(jìn)場與退場時間不同，公司既要與土木建筑企業(yè)、安裝施工企業(yè)等簽訂施工合同，一些專業(yè)工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由于成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴(yán)密，施工單位出于自身利益的考慮，缺乏成本意識與合作意識，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無從開展。
(三)成本控制管理的手段落后
當(dāng)前在房地產(chǎn)項目管理中，有關(guān)成本預(yù)算工作的專業(yè)性落后，一些企業(yè)無法達(dá)到通行的國際標(biāo)準(zhǔn)，沒有在招投標(biāo)階段就事先完成項目的成本預(yù)算工作。有些房地產(chǎn)項目時在投標(biāo)階段才預(yù)算成本價格，由于受到時間與技術(shù)的限制，目標(biāo)成本不能直接落實到企業(yè)的各個部門、各個項目以及工程實施的各個環(huán)節(jié)中。在實際工作中，房地產(chǎn)項目的施工方應(yīng)及時將已完成項目的實際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對比，分析出現(xiàn)成本偏差的原因，并及時采取糾正措施。
二、 降低房地產(chǎn)項目管理中成本的有效策略
(一)全面提高成本管理意識
成本管理是一個全員參與的全過程管理，若想提高房地產(chǎn)項目管理中的的成本控制手段，必須先樹立全員參與、全面控制的意識，這種全員控制模式并不是某個人或者某個部門的責(zé)任，而是房地產(chǎn)項目中涉及到的各單位、各部門以及個人的全體責(zé)任，這才是全員控制的根本。全面控制并不單純是指成本的管理與控制，更包含了項目管理的各方面都圍繞成本管理來開展工作。全過程控制是貫穿于整個項目周期中，從投標(biāo)開始直到中標(biāo)后的具體施工及竣工，都需要加強成本控制的意識。
(二)加強設(shè)計方案的優(yōu)化
房地產(chǎn)項目設(shè)計的質(zhì)量與水平，對控制成本具有決定性作用，因此在項目設(shè)計階段，就應(yīng)加強成本意識。選擇競選方案或者工程設(shè)計招標(biāo)的形式來獲得合理設(shè)計方案并選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計單位，通過先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。對于房地產(chǎn)項目的設(shè)計，應(yīng)采取多種方案對比的方式，從中選擇既能滿足項目需要，又利于工程造價經(jīng)濟(jì)化的方案，這也對后期的施工、投入使用成本等起到基礎(chǔ)性作用。如目前我國一些房地產(chǎn)的項目方案中，由于過于追求視覺效果，設(shè)計出異性建筑，這些建筑由于輪廓復(fù)雜，對結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生較大影響，且無形中增加了建筑外表的面積，不利于工程結(jié)構(gòu)成本的控制。通過對設(shè)計方案的多次比選與論證，在滿足房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)功能、抗震要求、節(jié)能技術(shù)等基礎(chǔ)上，還應(yīng)對建筑的結(jié)構(gòu)體系、合理布局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關(guān)系。
(三)建立健全成本控制機構(gòu)管理
若想提高房地產(chǎn)項目的成本管理，首先需明確“由誰管理”、“如何管理”的問題。項目目標(biāo)的責(zé)任成本管理是否落實到位，能否切實執(zhí)行，關(guān)鍵在于控制組織是否完善。為了加強成本管理，各企業(yè)應(yīng)成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，包括設(shè)計管理、施工管理、工程技術(shù)、財會、人力資源及經(jīng)營等各個部門的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項目部的成本指導(dǎo)、管理及考核，項目部也要成立相關(guān)的目標(biāo)成本控制管理小組，負(fù)責(zé)項目部的各項責(zé)任成本的實施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門之間，應(yīng)注重加強橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門的職能作用，確保各項工作有法可依、有章可循，自覺從自身加強項目成本的管理工作。
另外，各部門要加強自身的責(zé)任，全體參與管理。項目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項目成本管理的第一施工負(fù)責(zé)人，應(yīng)擔(dān)任全面組織機構(gòu)管理的工作，對項目的盈虧狀況及時掌握并加以分析，并積極采取有效措施進(jìn)行優(yōu)化；工程技術(shù)部作為整個工程項目的技術(shù)控制與工程進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門，應(yīng)確保質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強降低成本；經(jīng)營部主要管理合同的實施狀況，主要負(fù)責(zé)對工程進(jìn)度款的申報及催款工作，并對施工賠償問題進(jìn)行處理；財務(wù)部對工程項目的各項財務(wù)工作負(fù)責(zé)，及時分析財務(wù)狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開展。
(四)以技術(shù)創(chuàng)新降低成本
技術(shù)手段是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)驗表明，在工程施工過程中，材料費所占比例居高，而直接費用對間接費用的高低產(chǎn)生重大影響。隨著當(dāng)前科技水平的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)項目在施工過程中，也應(yīng)注重主體施工技術(shù)的提高，并加大對新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術(shù)成果的進(jìn)步來有效縮短工期并節(jié)約成本。
由上可見，房地產(chǎn)項目中的成本控制是整個管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費現(xiàn)象，對促進(jìn)社會與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國房地產(chǎn)項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳俊峰.我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題及對策分析[J].管理觀察.2010（15）
[2]吳秋生.房地產(chǎn)項目管理若干問題的探討[J].華南理工大學(xué)：建筑與土木工程.2006
[3]董小正.房地產(chǎn)項目管理價值鏈策略研究[J].對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)：高級管理人員工商管理.2007
[4]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中的運用[J].金山.2010（4）
[5]陳煥武，劉偉.價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究.2006（30）
[6]張小君，陳小慶.試析房地產(chǎn)項目管理的優(yōu)化[J].科技資訊.2008（27）
1農(nóng)村土地綜合整治簡要回顧
農(nóng)村土地綜合整治十分重要，從2000年開始至今已有10余年，事業(yè)從無到有，資金從少到多，影響力從小到大，管理從散亂到基本成體系，基層政府和廣大群眾從不了解、不理解到主動申請項目，積極擁護(hù)并參與項目實施，各級各部門密切配合、積極推進(jìn)，加大資金投入，狠抓項目管理，農(nóng)村土地綜合整治得到迅速發(fā)展，取得了明顯成效，在保護(hù)耕地和節(jié)約用地、促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，取得了顯著成效，受到了各地區(qū)特別是廣大農(nóng)民的歡迎。通過多年來農(nóng)村土地綜合整治項目實施，全面提高了項目區(qū)耕地質(zhì)量，有效增加耕地面積，提升了耕地質(zhì)量等級，達(dá)到田成方、溝相通、路相連、旱能灌及澇能排，基礎(chǔ)設(shè)施完備，整體功能較強的高產(chǎn)農(nóng)業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，不僅保證了耕地的“占補平衡”和“總量平衡”，進(jìn)而保證了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的用地需求，而且為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了條件，對改善農(nóng)村的生產(chǎn)、生態(tài)條件，提高農(nóng)民收入，強化農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力起到了積極的作用。
2農(nóng)村土地綜合整治現(xiàn)狀分析
一是基層國土資源管理部門推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治積極性不高，重視程度不夠。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入快車道，各類建設(shè)用地進(jìn)入高峰期，各地區(qū)將重點放在保經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，把爭取建設(shè)用地指標(biāo)和加快用地報批作為頭等大事。對推進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地綜合整治重視程度不夠，同時農(nóng)村土地綜合整治項目建設(shè)資金多、任務(wù)重、壓力大，各級國土資源管理部門和土地整治機構(gòu)普遍存在畏難情緒，存在多干事問題多的顧慮，工作積極性不高。二是各級土地整治機構(gòu)人員較少，專業(yè)性不強，力量相對不足。近幾年，隨著農(nóng)村土地綜合整治深入開展，各級國土資源管理部門基本上建立了專門的土地整治機構(gòu)，取得了一定成績，也起到了積極的作用，但與目前農(nóng)村土地綜合整治項目建設(shè)任務(wù)需要還有一定差距。部分地區(qū)仍沒有建立專門的管理部門和工作機構(gòu)，力量薄弱，工作被動，大部分地區(qū)土地整治機構(gòu)人員少，專業(yè)性不強，難以適應(yīng)工作需要。三是全國范圍內(nèi)耕地后備資源匱乏，通過實施農(nóng)村土地綜合整治項目實現(xiàn)新增耕地已十分困難。全國第二次土地調(diào)查后，大部分地區(qū)基本上已沒有可供開發(fā)的耕地后備資源。同時，各地區(qū)為了爭取建設(shè)用地指標(biāo)，優(yōu)先保證占補平衡項目補充耕地，與農(nóng)村土地綜合整治項目補充耕地發(fā)生沖突，已成為影響農(nóng)村土地綜合整治項目安排的主要因素之一。四是專項資金使用范圍較窄，現(xiàn)行預(yù)算體系已不能適應(yīng)農(nóng)村土地綜合整治工作需要。項目投資范圍僅局限于耕地和基本農(nóng)田整理范圍，將農(nóng)村和城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地整治、損毀土地復(fù)墾等排除在外，資金預(yù)算體系中，現(xiàn)行的預(yù)算定額、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已不能滿足各類農(nóng)村土地綜合整治項目工程建設(shè)實際需要。
3農(nóng)村土地綜合整治項目管理存在的問題
2000年以來，通過開展以農(nóng)村宜農(nóng)未利用土地的開發(fā)和以田、水、路、林與村綜合整治為主的農(nóng)村土地綜合整治工作，不僅實現(xiàn)了耕地總量平衡，還極大地改善了農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化上作出了重大貢獻(xiàn)。但隨著項目建設(shè)的深入推進(jìn)，在資金和項目管理上的缺陷也逐漸顯現(xiàn)。一是典型示范作用不明顯。目前，已實施的各類農(nóng)村土地綜合整治項目數(shù)量龐大，但質(zhì)量不高，工程建設(shè)突出、示范效果明顯，可以成為樣板工程的綜合性項目不多。二是項目實施范圍窄。農(nóng)村土地綜合整治項目始終圍繞客土整理、農(nóng)田水利、田間道路和農(nóng)田防護(hù)林等工程建設(shè)進(jìn)行投入，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、建設(shè)用地整理等方面投入不夠。三是項目建設(shè)周期往往拖延時間過長，且資金使用率不高。大量專項資金滯留在各級政府和財政部門，沒有落實到項目。
4強化農(nóng)村土地綜合整治項目管理的措施
4.1進(jìn)一步加大宣傳力度，擴(kuò)大宣傳范圍一是加強對各級政府，特別是縣、鄉(xiāng)基層人民政府的宣傳力度。縣、鄉(xiāng)基層人民政府是項目實施的主體，建議將農(nóng)村土地綜合整治工作宣傳重心放在縣、鄉(xiāng)基層人民政府，調(diào)動基層人民政府申報項目積極性，充分發(fā)揮基層人民政府，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在項目實施過程中的管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府內(nèi)部成立專門機構(gòu)，派專人參與項目實施、管理、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等相關(guān)工作。二是進(jìn)一步提高國土資源管理系統(tǒng)對農(nóng)村土地綜合整治重要性的認(rèn)識。農(nóng)村土地綜合整治是國土資源管理的重要組成部分，能否搞好這項事業(yè)，關(guān)系重大。農(nóng)村土地綜合整治資金量大，政策性強，對專業(yè)和技術(shù)要求也比較高，各級國土資源管理部門應(yīng)高度重視，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，加大力度，嚴(yán)格監(jiān)管，規(guī)范管理，切實搞好農(nóng)村土地綜合整治工作。三是在全社會深入開展農(nóng)村土地綜合整治法規(guī)和政策宣傳，提高群眾對農(nóng)村土地綜合整治在提高糧食生產(chǎn)能力、改善農(nóng)民生產(chǎn)生活水平、全面建設(shè)小康社會、實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中重要作用的認(rèn)識。樹立依法、按規(guī)劃進(jìn)行農(nóng)村土地綜合整治的觀念，增強公眾參與和監(jiān)督意識。充分發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在項目實施過程中的監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立村群眾工程質(zhì)量監(jiān)督小組，派專人擔(dān)任群眾監(jiān)理員參與項目實施。
4.2以農(nóng)村土地綜合整治規(guī)劃為龍頭，以項目信息檢測監(jiān)管系統(tǒng)為抓手，綜合運用現(xiàn)代技術(shù)手段，強化資金和項目管理一是要做好規(guī)劃。有了規(guī)劃，任務(wù)才能明確，工作才有方向，農(nóng)村土地綜合整治專項規(guī)劃是項目安排的重要依據(jù)，同時也是協(xié)調(diào)與農(nóng)村土地綜合整治有關(guān)各部門工作的重要抓手，因此，農(nóng)村土地綜合整治專項規(guī)劃應(yīng)上升到政府層面，作為土地利用總體規(guī)劃的子規(guī)劃指導(dǎo)有關(guān)各部門的工作。二是搭建好農(nóng)村土地綜合整治監(jiān)測監(jiān)管信息平臺。項目管理系統(tǒng)平臺的應(yīng)用，將大大提高農(nóng)村土地綜合整治工作效率，為各級政府和相關(guān)部門對農(nóng)村土地綜合整治項目實時監(jiān)督管理提供了便利條件，同時作為項目管理系統(tǒng)，對各地區(qū)把握政策方向，規(guī)范項目實施也起到重要作用。
4.3規(guī)范資金使用，切實加強農(nóng)村土地綜合整治資金管理，整合使用其他各類涉農(nóng)建設(shè)資金項目專項資金實行專賬管理，?？顚Ｓ茫坏脭D占挪用或平衡預(yù)算，不得用于與農(nóng)村土地綜合整治無關(guān)的其他支出。項目承擔(dān)單位單獨建賬、單獨核算。項目資金必須嚴(yán)格按照項目預(yù)算執(zhí)行，不得擅自調(diào)整、修改項目預(yù)算，嚴(yán)禁超預(yù)算開支，保證資金安全合理使用。努力提高資金使用效率，降低成本，優(yōu)先保障農(nóng)村土地綜合整治重點工程的投入。對弄虛作假、擠占挪用等違規(guī)違紀(jì)行為，將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定處理，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。項目承擔(dān)單位按計劃、按預(yù)算、按進(jìn)度、按質(zhì)量撥付工程款。工程施工費由承擔(dān)單位支付到施工單位和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，管理費用實行預(yù)算控制、據(jù)實列支、領(lǐng)導(dǎo)審核、統(tǒng)一結(jié)帳及集中支付。鼓勵地方政府多渠道籌措資金，整合使用涉農(nóng)、涉地部門資金，按照“誰投入、誰受益”的原則，完善適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的利益分配機制，吸引社會更多資金投入農(nóng)村土地綜合整治。在農(nóng)村土地綜合整治示范項目中，對于村莊宅基地和基礎(chǔ)設(shè)施復(fù)墾之外的工程，如村莊道路、給排水、安全設(shè)施和電網(wǎng)等公用工程設(shè)施建設(shè)、住房改造、居住集中以及村莊公共設(shè)施建設(shè)等，各相關(guān)部門與項目所在地政府將按照國家和省政府有關(guān)促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)、推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程等要求，積極統(tǒng)籌相關(guān)建設(shè)資金，按照“全域規(guī)劃、全域設(shè)計、全域整治”的要求，整村推進(jìn)，進(jìn)行“田、水、路、林、村、房”綜合整治，在優(yōu)化農(nóng)用地和建設(shè)用地布局，推進(jìn)節(jié)約集約整治模式、統(tǒng)籌資金、管理機制等方面發(fā)揮示范、引導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目 管理 風(fēng)險 控制
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
正文：
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進(jìn)程的加快，更加促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項目投資風(fēng)險意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，在競爭日益激烈的環(huán)境中難以立足。
一、概述
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風(fēng)險的識別以后再進(jìn)行風(fēng)險評估，然后再進(jìn)行有效的管理，以降低投資風(fēng)險造成的影響，起到以最小的投資實現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險管理的咨詢機構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險，其實際收益可能在各種風(fēng)險因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因及發(fā)展趨勢。
在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險、資源風(fēng)險等，是受社會和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風(fēng)險、決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和組織風(fēng)險等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財務(wù)風(fēng)險甚至投資失敗。
此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計上的優(yōu)勢。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險降低的同時，政府調(diào)控政策帶來的風(fēng)險有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險預(yù)警機制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。
二、房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風(fēng)險管理方式及具體對策
1.風(fēng)險管理的主要方式。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對其管理的方式主要是風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留。
2.風(fēng)險管理的具體對策。
針對不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：
2.1了解市場動態(tài)，提高風(fēng)險預(yù)測能力。
投資前對市場情況進(jìn)行調(diào)查分析是投資風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)。首先要了解市場需求和政府的建設(shè)規(guī)劃意圖，以保證企業(yè)投資方向的準(zhǔn)確性及正確性。根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設(shè)計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險的關(guān)鍵。
2.2完善企業(yè)內(nèi)部的投資決策管理和風(fēng)險管理。
企業(yè)投資要建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，要綜合考慮市場需求和潛在的風(fēng)險，以確定最佳的投資方案。對于投資決策層來說，首先要選擇合適的開發(fā)項目區(qū)位，合適的區(qū)位可以保證企業(yè)降低投資風(fēng)險實現(xiàn)升值。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。
2.3完善企業(yè)的風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對市場的動態(tài)風(fēng)險監(jiān)測。
房地產(chǎn)投資的可行性研究、投資決策和風(fēng)險管理是建立在完善的信息系統(tǒng)和良好的信息溝通渠道上的，因此，企業(yè)必須設(shè)立專業(yè)的信息管理部門，建立和完善信息系統(tǒng)，來進(jìn)行信息的搜集、處理工作。通過信息系統(tǒng)對平時的國家或城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市總體規(guī)劃、市場需求等信息進(jìn)行分析處理，制定準(zhǔn)確的信息報告，使決策管理層能夠及時準(zhǔn)確的了解市場需求，規(guī)避投資風(fēng)險；還可以建立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為決策管理層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時有效的掌握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的動態(tài)變化情況。
2.4加強風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，提高員工的風(fēng)險管理意識。
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部定期培訓(xùn)的方式或委托外部培訓(xùn)機構(gòu)培訓(xùn)的方式來實現(xiàn)對企業(yè)員工的培訓(xùn)，可以增強員工的專業(yè)技能，增強企業(yè)的凝聚力。通過風(fēng)險管理培訓(xùn)，使企業(yè)員工能夠了解企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險，知道將如何應(yīng)對即將出現(xiàn)的風(fēng)險和對已存在的風(fēng)險進(jìn)行處理的方法，提高員工的風(fēng)險管理意識，從根本上增強企業(yè)的抗風(fēng)險的能力。
2.5采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險。
投資分散策略包括投資區(qū)域分散、投資種類分散、投資時間分散三種。
投資區(qū)域分散：房地產(chǎn)市場具有較強的區(qū)域性特點，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)項目投資效益的影響也存在差異，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。
投資種類分散：房地產(chǎn)項目種類不同所帶來的投資風(fēng)險也不同，所獲得的效益也有所區(qū)別，因此投資時做到投資種類分散，可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資風(fēng)險。
投資時間分散：是在投資過程中設(shè)立合理的投資時間間隔，以減少因市場動蕩造成的損失。
聯(lián)合策略是指幾個房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合的方式，一起參與某房地產(chǎn)項目的投資，利益共享、風(fēng)險共擔(dān)，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)獨自投資的風(fēng)險。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。只有企業(yè)自身及時的了解動態(tài)，從項目最開始階段到最后的完成階段實施全程的動態(tài)監(jiān)控、全面的風(fēng)險管理分析，實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風(fēng)險管理，設(shè)立專門的風(fēng)險管理機構(gòu)，制定風(fēng)險管理計劃，明確風(fēng)險管理目標(biāo)，明確各部門風(fēng)險管理人員的責(zé)、權(quán)、利，通過有效的信息共享，加強各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險防范的措施，主動性的控制風(fēng)險，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]譚賢國.房地產(chǎn)項目管理風(fēng)險與控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010（5）.
[2]張岳華.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究現(xiàn)狀與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2010（2）.
