發(fā)布時(shí)間：2023-09-22 09:37:56
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)不景氣的原因樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從無到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動(dòng)機(jī)來看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略:是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績效的穩(wěn)定增長和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備；通過采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開工面積增長陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
【關(guān)鍵詞】限購松綁；房價(jià)下跌；相關(guān)行業(yè)；技術(shù)管理；調(diào)整結(jié)構(gòu)
一、引言
2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之時(shí)，政府曾以4萬億投資撬動(dòng)市場(chǎng)，其中很大一部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶來了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)5年的畸形繁榮。直到房價(jià)漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺(tái)了史上最嚴(yán)格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應(yīng)收緊，導(dǎo)致房產(chǎn)產(chǎn)景氣指數(shù)一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長房價(jià)大幅度下跌，從三、四線擴(kuò)展到一、二線。而房產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，GDP貢獻(xiàn)度占整體五分之一，而房產(chǎn)投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經(jīng)濟(jì)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)一直處于低位運(yùn)行，改善性需求被遏制，房價(jià)并沒有預(yù)想中反彈。相應(yīng)的，在房產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，與之相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產(chǎn)中介等緊密相連的行業(yè)都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經(jīng)有人統(tǒng)計(jì)過這樣一組數(shù)據(jù)，明顯地反映出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響：房地產(chǎn)行業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會(huì)影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。
那么隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展由兩位數(shù)增長進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，各房企該以怎樣的姿態(tài)積極適應(yīng)潮流的發(fā)展；與房產(chǎn)相關(guān)的各行各業(yè)在進(jìn)入微利時(shí)代之后，又該如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生存下來。本文將會(huì)以理性的態(tài)度和判斷提出在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，對(duì)房企和各行業(yè)提出一些建議
二、主動(dòng)求變，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定軟著陸
2.1 國家轉(zhuǎn)變房產(chǎn)調(diào)控思路，房企引進(jìn)技術(shù)管理型人才
自從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)――日趨成熟和理性，國家房地產(chǎn)調(diào)控思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變?！叭バ姓睖p小國家調(diào)控力度，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產(chǎn)適應(yīng)新常態(tài)的長效機(jī)制【2】，將房地產(chǎn)涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性。穩(wěn)定性和可預(yù)期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力而不是相互掣肘。
加快引進(jìn)技術(shù)加管理型人才。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的社會(huì)結(jié)構(gòu)中，技術(shù)管理型人才更能利用專業(yè)知識(shí)進(jìn)行高效的管理模式和加強(qiáng)對(duì)成本的控制。通過高技術(shù)型人才對(duì)市場(chǎng)積極的探究調(diào)研、營銷策劃并結(jié)合專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)提出有創(chuàng)意的想法。同時(shí)這些高技術(shù)人才也更能掌握網(wǎng)絡(luò)的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術(shù)，能模擬工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，在三維場(chǎng)景中任意漫游，人機(jī)交互，這樣很多不易察覺的設(shè)計(jì)缺陷能提前察覺，有利于管理者設(shè)計(jì)者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 關(guān)注微觀區(qū)位選擇，積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型
如今不再是拿地便造房的暴利時(shí)代，各大中小房企應(yīng)應(yīng)用知識(shí)，加大對(duì)其自身物業(yè)管理的投入，根據(jù)商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)【3】，讓所建筑的區(qū)位達(dá)到最佳的用途，從短期來說，好的區(qū)位包括良好的社區(qū)文化環(huán)境，齊全的生活服務(wù)配套設(shè)施，能給人們留下良好的印象和市場(chǎng)口碑；從長遠(yuǎn)來看，微觀的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益結(jié)合宏觀的社會(huì)效益和生態(tài)效益，能實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。
面對(duì)生存困境，面對(duì)供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價(jià)生存。這對(duì)于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，用互聯(lián)網(wǎng)思維化解行業(yè)危局。如2012年下半年，萬引爆地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷的新風(fēng)潮，聯(lián)合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動(dòng)。
三、各行業(yè)應(yīng)勇于創(chuàng)新，擺脫依賴，方能長遠(yuǎn)發(fā)展。
3.1 積極拓寬業(yè)務(wù)面擺脫損失，擺脫對(duì)房產(chǎn)政策的依賴
之前連續(xù)五年的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮讓很多房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)嘗到了甜頭，也不愿意從房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)從業(yè)者形成了習(xí)慣性思維，就算政策幾經(jīng)變化也仍然對(duì)房產(chǎn)業(yè)心存幻想。而隨著調(diào)控的深入，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)也會(huì)重新洗牌，優(yōu)勝劣汰進(jìn)行重組，市場(chǎng)份額也會(huì)重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發(fā)展的主要原因，關(guān)鍵還是在于內(nèi)因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調(diào)整心態(tài)，擺脫對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，摒棄暴利心態(tài)，苦練內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風(fēng)險(xiǎn)，做出屬于自己真正的優(yōu)勢(shì)。
要主動(dòng)拓寬業(yè)務(wù)，如鋼鐵、水泥行業(yè)除了要投入到道路建設(shè)等行業(yè)中，更要把眼光放長遠(yuǎn)，把業(yè)務(wù)拓寬到亞洲乃至整個(gè)世界，提高技術(shù)核心。而房產(chǎn)中介企業(yè)則需在最低迷的時(shí)候堅(jiān)持挺進(jìn)。組建高技術(shù)和能力的銷售團(tuán)隊(duì)，如朱泳強(qiáng)“在別人撤退時(shí)，慢火熬出人脈”【4】，堅(jiān)持和客戶聯(lián)系，及時(shí)了解客戶的需求，認(rèn)真為客戶服務(wù)，多多學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)，及時(shí)為自己充電。各家裝企業(yè)可以通過抱團(tuán)促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產(chǎn)品，更廣的拓寬自己的業(yè)務(wù)。
3.2 夾縫生存出新招，低碳經(jīng)濟(jì)助生存
行業(yè)的規(guī)范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環(huán)境經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下發(fā)生的。如應(yīng)在“工裝公司”和“地產(chǎn)公司工程部”的家馮總開建新的業(yè)務(wù)。家裝行業(yè)應(yīng)該將服務(wù)提升一個(gè)檔次，推出針對(duì)不同房源，不同戶型的裝修業(yè)務(wù)；也可以針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和保障房等推出低端裝修業(yè)務(wù)，或者提供全程化一對(duì)一服務(wù)、2次裝修施工業(yè)務(wù)等。更加細(xì)分的服務(wù)，更加人性化的服務(wù)才能讓家裝在未來的路上走得更遠(yuǎn)。
而對(duì)于建材行業(yè)來說，隨著“低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代“的到來綠色環(huán)保建材家具商機(jī)卻是無限的，加強(qiáng)新品的研發(fā)和推廣，比如選擇新型環(huán)保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創(chuàng)造更多適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，搶的更多的市場(chǎng)份額。
結(jié)語：房地產(chǎn)市場(chǎng)從“過緊”走向“常態(tài)”的過程中讓我們深刻認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)商品本就是應(yīng)有其商品應(yīng)有的規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)是一個(gè)正常的由供求關(guān)系決定的市場(chǎng)而不是一個(gè)暴利的市場(chǎng)。國家不會(huì)再出現(xiàn)非常規(guī)的大規(guī)模的刺激政策。在這場(chǎng)新的戰(zhàn)役中，智者存，弱者亡。房企和各相關(guān)行業(yè)應(yīng)緊密關(guān)注國家政策，發(fā)揮智慧開源節(jié)流，增強(qiáng)實(shí)力，方能長久立于市場(chǎng)中。
【1】 丁衛(wèi)國 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理
【2】 鄒士年 2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，效果及存在的問題
這是政治大學(xué)臺(tái)灣房地產(chǎn)研究中心主任張金鶚教授在他的新書《張金鶚的房產(chǎn)七堂課》中開宗明義向讀者提出的五個(gè)問題,直指臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)中長久以來的迷思。張金鶚指出,臺(tái)灣目前的房價(jià)是由很多投資客撐出來的,一般來說,市場(chǎng)上正常的投資比例約在10～20%,80%以上是以消費(fèi)為主的,但目前卻是50～70%為投資行為。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊的不透明造成目前市場(chǎng)的混亂,加上投資客炒作的影響下,臺(tái)灣目前有近百萬的空屋,空屋率達(dá)15%以上,而與世界上等級(jí)相同城市比較,其它城市的空屋率大約是3～5%。這種情況除了資源浪費(fèi)以外,也扭曲了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),對(duì)產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展有嚴(yán)重危害。
回歸住房本質(zhì)
對(duì)大部分人來說,買房子是人生中最大的一筆消費(fèi),而有七至八成以上以居住使用為主要目的。但在業(yè)者和媒體的渲染下,房地產(chǎn)儼然已成為一種個(gè)人投資理財(cái)?shù)墓ぞ摺埥瘗樥f:“市面上關(guān)于房地產(chǎn)的書都一直強(qiáng)調(diào)投資、投資、投資,我覺得這只是針對(duì)20%的投資客寫的,并沒有面對(duì)80%的自住人的書。房子的本質(zhì)是以居住使用為主,現(xiàn)在這種對(duì)待房產(chǎn)的態(tài)度有點(diǎn)本末倒置,這是我寫這本書的原因之一,我希望這本書能給大家不同的思考,當(dāng)房子以居住使用為目的時(shí),選擇房子的角度就不一樣,觀察房子的視野也不一樣了?！?/p>
張金鶚指出,以投資論投資,房地產(chǎn)雖是所謂的“實(shí)質(zhì)財(cái)”、“硬資產(chǎn)”,看得到、摸得著、可入住,卻稱不上是理想的投資工具;若是短期投資,買進(jìn)賣出的相關(guān)費(fèi)用很高,除非恰好買在低點(diǎn)、賣在高點(diǎn),否則賠錢或套牢的機(jī)會(huì)頗大;若是長期投資,投資報(bào)酬率并不突出,遠(yuǎn)低于績優(yōu)股與基金。目前大家覺得房地產(chǎn)“穩(wěn)賺不賠”的迷思,大部分是由于媒體哄抬,里面還包含著業(yè)者的置入性行銷,只對(duì)成功、特殊的案例進(jìn)行報(bào)道,卻鮮少報(bào)道套牢或慘賠的故事。
“這五大房地產(chǎn)神話(編注:開篇的5個(gè)問題)都是以投資為出發(fā)的,這些說法并非完全不正確,但絕對(duì)有值得挑戰(zhàn)的地方,我覺得回歸住房的本質(zhì),大家不能把它們當(dāng)作信仰。而從里面解放出來以后,接下來就是要建立自己的觀念。購房是人生很重大的決定,是一種個(gè)人行為和自我經(jīng)驗(yàn)、價(jià)值觀的判斷,別人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市場(chǎng)的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活當(dāng)中用不到捷運(yùn)或使用率很低,為什么要選擇在捷運(yùn)線上呢?如果還沒有小孩,選擇明星學(xué)區(qū)就根本沒有必要。不能聽從媒體說‘在這個(gè)框框里買房子就好了’、‘在什么時(shí)機(jī)買房子就好了’、‘現(xiàn)在買就對(duì)了’而去做決定。購房必須建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’為出發(fā)點(diǎn),不要受‘市場(chǎng)之尺’干擾了。如果這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能產(chǎn)生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市場(chǎng)之尺’。”
購房是一種可替換選擇
俗話說,安居樂業(yè)。在中國老百姓的觀念里,這即使不是絕對(duì)的先后順序,也似乎是一種相伴相生的人生理想。中國的父母只有看到子女結(jié)婚、買房了,才真正感覺責(zé)任已了,而幫子女準(zhǔn)備好購屋頭期款,甚至連房子都“幫忙”買好的父母也不在少數(shù)。
張金鶚曾負(fù)笈美國、英國、瑞典、日本留學(xué)和擔(dān)任訪問學(xué)者,感受過多元而豐富的住房經(jīng)驗(yàn),因此對(duì)擁有房子這件事有著更開放的態(tài)度?！巴鈬菦]有中國人這種像‘祖產(chǎn)’一樣的觀念的,一輩子租屋的也大有人在。他們覺得,兒孫自有兒孫福,為了買房子辛苦一輩子而自己沒有好好享受人生的同時(shí),也會(huì)造成下一代沒有努力的動(dòng)機(jī)。我沒有要批判哪一種觀念,只是覺得有另外一種觀念可以讓我們重新再思考。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,臺(tái)灣都會(huì)區(qū)的人,平均每十年換一次房子,所以這件事情是很多樣化的,不要成為人生的唯一目標(biāo),更不要為了買房子造成心中不安,甚至變成房奴。”
在新書的附錄,張金鶚提供了他個(gè)人的居住簡(jiǎn)史,除了建筑、都市計(jì)劃與房地產(chǎn)學(xué)者的身份以外,他也歷經(jīng)租屋族、首購族、換屋族、短期投資者(投資客)、長期投資者(房東)等五種身份,可以說,與房地產(chǎn)有關(guān)的消費(fèi)行為,他都曾有過“實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”。他說,每個(gè)人的條件、背景不一樣,“心中之尺”的累積也就不一樣,對(duì)房子有不同的觀點(diǎn)和偏好;像他個(gè)人會(huì)特別重視景觀和物業(yè)管理;臺(tái)灣南部的人喜歡透天厝,而北部的人就只能選擇公寓。所以,每個(gè)人都只能從自己的經(jīng)驗(yàn)出發(fā),而且必須要做功課,如果連自己都不清楚自己的需求,別人是幫不上忙的。
“年輕人無須急于擁有自己的房子,而應(yīng)該投資自己,去旅游或者更自由地轉(zhuǎn)換職業(yè)跑道。買了房子以后,變得壓力很大,選擇機(jī)會(huì)也變少了。與此同時(shí),租房也可視為購屋族選屋的訓(xùn)練,越多的住房經(jīng)驗(yàn),越有利于明晰自己對(duì)房子的需求?！?/p>
什么是好產(chǎn)品?
正如租買選擇并非絕對(duì),每個(gè)人在評(píng)斷“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)也天差地別。而當(dāng)決定購房之后,要在好時(shí)機(jī)以好價(jià)格買到好房子,則需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作長期的觀察和具備一些基本知識(shí)。張金鶚一直強(qiáng)調(diào),“天下沒有白吃的午餐”,要擁有心目中的好房子,時(shí)間和知識(shí)的投入是必需的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)景氣循環(huán)周期長達(dá)數(shù)年,觀察房地產(chǎn)的時(shí)間長度起碼要以年為單位,才能確知房地產(chǎn)景氣的大方向,否則匆促間作出決定,未來可能追悔莫及。回顧臺(tái)灣近四十年來的房地產(chǎn)歷史,研究者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)的景氣循環(huán)是大漲小回、擴(kuò)短縮長。也就是說,房地產(chǎn)價(jià)格飆漲時(shí)又快又急,但下滑的速度卻相當(dāng)緩慢,代表著房地產(chǎn)欣欣向榮的時(shí)刻(擴(kuò)張期)十分短暫,不景氣的時(shí)間(收縮期)卻相當(dāng)冗長。所以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)必須有長期抗戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。
由張金鶚?biāo)鞒值恼笈_(tái)灣房地產(chǎn)研究中心,持續(xù)觀察臺(tái)灣房地產(chǎn)狀況十幾年,每季度“國泰房地產(chǎn)指數(shù)”、“臺(tái)灣住宅需求動(dòng)向調(diào)查”、“臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣動(dòng)向調(diào)查”三大房地產(chǎn)景氣走向指標(biāo),并通過新聞會(huì)向社會(huì)大眾公布,是可供購房者參考借鏡的穩(wěn)定并有公信力的房產(chǎn)資訊。
但張金鶚同時(shí)也指出,所謂“好時(shí)機(jī)”并非購房的必要條件,若遇上心儀的好房子,就無須太過考慮時(shí)機(jī),畢竟合適的房子有時(shí)可遇不可求?！笆裁词呛卯a(chǎn)品?好產(chǎn)品里面房子這個(gè)殼是很重要的,社區(qū)是很重要的,鄰里環(huán)境也很重要。除了這三個(gè)圈以外――如果你沒有辦法判斷的話――好建商是很重要的,因?yàn)榉孔雍軓?fù)雜,如果沒有專業(yè)背景是無法一下子看出來的。這就像上電影院時(shí),你不知道什么是好電影,但選到好導(dǎo)演就可以了。買房子,不管是投資還是自住,不要忘記產(chǎn)品的質(zhì)量才是所有因素的核心關(guān)鍵。好產(chǎn)品的背后是好居住,買房子不是單單買到產(chǎn)品的硬體,背后的軟體是很重要的。豪宅不見得是好產(chǎn)品,很多房子都只是表面功夫?！?/p>
關(guān)于房價(jià),張金鶚表示,房地產(chǎn)具有異質(zhì)性,就算是在同一棟建筑物里,格局、面積相同的兩間房子,也因所在位置不同,價(jià)格就不盡相同,甚至同一間房子,在不同時(shí)間里,因?yàn)猷従硬煌?就有極大的差異。因此房價(jià)并沒有統(tǒng)一、放諸四海而皆準(zhǔn)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。他在書中提出一個(gè)很值得反思的房價(jià)現(xiàn)象:購屋者最常使用單價(jià)來判斷房價(jià)偏高、適中或偏低,建商、代銷業(yè)者也習(xí)慣以單價(jià)賣房子,房仲業(yè)者則較常用總價(jià)宣傳行銷。張金鶚建議,看房價(jià)應(yīng)先看總價(jià),再看單價(jià)。因?yàn)榉孔泳哂小安豢煞指钚浴?計(jì)算單價(jià)實(shí)無太大意義。
“價(jià)格是大家很在意的因素。我從過去的研究歸納出,大家可以從租金、所得、價(jià)格歷史波動(dòng)的變化來判斷;如果這么多復(fù)雜的估價(jià)方法大家都不清楚的話,就從自己口袋來判斷吧――從自己的負(fù)擔(dān)能力出發(fā)。買房不要融資來投資,不要過度消費(fèi),還是得量力而為,一般來說,每月房貸不要超過月收入的三分之一,最多也不要超過一半?！?/p>
生命歸零,凈現(xiàn)值歸零
每個(gè)人對(duì)自己人生的期待都不一樣,有的人享受于大城市的物質(zhì)便利與更多的工作可能性,有的人向往在小城鎮(zhèn)中平平淡淡過一生,有的人則不斷在各地移動(dòng)著人生的足跡。生涯規(guī)劃決定著屋涯規(guī)劃,不同的生命周期也應(yīng)該有不同的居住選擇。正是在這個(gè)開放的向度中,每個(gè)人都應(yīng)該對(duì)未來的居住地點(diǎn)、房屋類型、生活品質(zhì)有一個(gè)計(jì)劃、或者說是想象。
業(yè)內(nèi)人士表示，雨潤食品主業(yè)業(yè)績一直不理想，營業(yè)額逐年下滑，其盈利主要靠政府補(bǔ)貼，而這種模式不可持續(xù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，導(dǎo)致業(yè)績下滑的主要原因是，雨潤食品的渠道難以下沉到三、四線市場(chǎng)，制約了企業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，雨潤集團(tuán)雖然對(duì)外主營業(yè)務(wù)是肉制品，但實(shí)際帶來效益的還是房地產(chǎn)，不過由于這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，業(yè)績一度出現(xiàn)下滑，其多元化發(fā)展前景堪憂。
渠道下沉遇阻業(yè)績逐年下滑
7月13日，雨潤食品業(yè)績虧損預(yù)警，預(yù)計(jì)上半年業(yè)績將虧損不少于7億港元，而去年同期凈利潤為1611萬港元。雨潤食品稱，業(yè)績虧損主要原因是高端餐飲及肉類消費(fèi)市場(chǎng)疲弱，經(jīng)營環(huán)境日趨激烈。同時(shí)，生豬價(jià)格比去年同期上升，生產(chǎn)成本上漲。
對(duì)此，生意社生豬產(chǎn)品分析師李旭文認(rèn)為，從今年3月底開始，生豬價(jià)格觸底反彈，反應(yīng)到市場(chǎng)上的價(jià)格應(yīng)該有一個(gè)滯后期，加之企業(yè)有一定的存貨儲(chǔ)備和提前簽訂的采購合同，生豬價(jià)格的上漲不會(huì)立刻對(duì)業(yè)績有明顯的影響。
記者從雨潤食品2014年年報(bào)中查閱到，雨潤與賣方集團(tuán)，即祝先生（代表多家由他擁有及控制而主要從事生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)的實(shí)體）簽訂了生豬采購框架協(xié)議。其中第三條規(guī)定，價(jià)格不超過雨潤經(jīng)公平磋商及按正常商業(yè)條款于該月份內(nèi)向其他獨(dú)立第三方支付同類生豬的平均價(jià)格。協(xié)議時(shí)間為期三年，從2013年1月1日起至2015年12月31日止。
從產(chǎn)品來講，雨潤主要是以冷鮮肉為主，這種產(chǎn)品在城市里有一定的市場(chǎng)份額，但在一、二線城市之外的市場(chǎng)卻非常小。相比而言，冷鮮肉行業(yè)另一龍頭企業(yè)雙匯主要經(jīng)營的是常溫產(chǎn)品，其適應(yīng)面特別廣，即使在農(nóng)村市場(chǎng)也很容易被接受。其次，雨潤食品主要是以經(jīng)粗加工的分割肉為主，冷鮮產(chǎn)品深加工的產(chǎn)品做得不是很成功，他們也嘗試做低溫的腸產(chǎn)品，但優(yōu)勢(shì)并不明顯，加之渠道不匹配，市場(chǎng)表現(xiàn)平平。
雨潤食品2014年年報(bào)顯示，冷鮮肉的銷售額為171.63億港元，同比減少10.4%；冷凍肉為19.98億港元，同比減少24.2%；深加工肉制品銷售額（抵銷內(nèi)部銷售前）為27.59億港元，比2013年減少6.4%。李志起認(rèn)為，冷鮮肉的成本要比常溫肉的成本高很多，儲(chǔ)存需要冰柜的低溫環(huán)境，物流同樣需要配套的冷鏈系統(tǒng)，這就制約著雨潤食品沒有辦法把產(chǎn)品下沉到三、四線市場(chǎng)，下沉成本太高。
多元化發(fā)展難解整體困局
中投顧問食品行業(yè)研究員向健軍表示，雨潤集團(tuán)除了主業(yè)食品之外，多年來一直在進(jìn)行多元化經(jīng)營，過度擴(kuò)張不僅造成資金緊張，也加大了公司運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，公司董事長祝義財(cái)被查也給公司業(yè)績帶來了負(fù)面影響。
根據(jù)雨潤控股集團(tuán)官網(wǎng)介紹，雨潤是一家集食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融和建筑等七大產(chǎn)業(yè)于一體的民營企業(yè)集團(tuán)。目前，雨潤旗下?lián)碛杏隄櫴称?、中央商?chǎng)兩家上市公司。
李志起表示，雖然雨潤集團(tuán)表現(xiàn)看似是以雨潤食品的經(jīng)營為主，但行內(nèi)人都知道房地產(chǎn)才是支撐集團(tuán)最重要的利潤，但房地產(chǎn)這兩年并不景氣，導(dǎo)致業(yè)績壓力很大。
然而在地產(chǎn)業(yè)績下滑的同時(shí)，商業(yè)也面臨著很大的挑戰(zhàn)。中央商場(chǎng)在報(bào)告中稱，2014年在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、消費(fèi)市場(chǎng)增長趨弱的大背景下，多元化零售業(yè)態(tài)新起，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)升級(jí)，網(wǎng)購市場(chǎng)迅猛發(fā)展，實(shí)體商業(yè)仍被持續(xù)沖擊。公司主業(yè)為百貨零售業(yè)，由于區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇、網(wǎng)購分流、招商難度加大等因素影響使得銷售規(guī)模增長乏力，同時(shí)經(jīng)營成本增加和勞動(dòng)力成本上升，盈利水平提高可能受到一定程度的限制。
而且雨潤食品之前一直依靠政府補(bǔ)貼降低成本，增加利潤，但是這種發(fā)展模式抗風(fēng)險(xiǎn)性差，不具備可持續(xù)性。
雖然雨潤在黑龍江、遼寧等地不斷投資建廠，但實(shí)際開工率并不足。中投顧問食品行業(yè)研究員向健軍表示，造成實(shí)際開工率不足的原因在于生豬屠宰市場(chǎng)整體出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，利潤非常微薄。而擴(kuò)大產(chǎn)能是因?yàn)閲覍?duì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目給予了多方面的政策扶持，雨潤這么做能夠獲取大量的補(bǔ)貼資金和優(yōu)惠政策，而借土地免費(fèi)、財(cái)政支持、收費(fèi)減免等惠農(nóng)政策進(jìn)行低成本擴(kuò)張是雨潤做“虧本買賣”的主要目的。
數(shù)據(jù)顯示，2005年雨潤食品上市至今，十年間的年報(bào)中，累積獲得的政府補(bǔ)貼超過40億港元，占到十年總利潤的46.38%。2014年，雨潤凈利潤為5700萬元（以下均為港元），而政府補(bǔ)貼、出售附屬公司的收益及冷庫租金收入為8.82億元。
樓市僵局，買賣均觀望
“最近來看盤的人挺多，不過大部分人只是過來看看，真正有購買意向的人其實(shí)并不多。”最近，雖然天氣涼爽，首府迎賓路附近一新開樓盤的銷售大廳里，促銷員小李介紹時(shí)的語氣名顯帶有焦躁的味道。
一直在等待買房時(shí)機(jī)的陳然表示：“不管你有沒有購房需求，反正這幾天隔三差五的都能收到樓盤推銷短信。”
陳然稱，自己打電話咨詢樓盤的時(shí)候，對(duì)方通常是告訴自己看盤的消費(fèi)者很多，所剩房源不多了，并以各種方式勸說自己去“看一看”。但是陳然到現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，看盤的人大多和自己一樣持觀望心態(tài)?！按蠹叶枷Ｍ衲攴績r(jià)能再降一點(diǎn)?！辈稍L中，不少消費(fèi)者表示，近期不少樓盤銷售中心采取“遍地撒網(wǎng)”的策略，花樣百出的樓盤短信擠滿了消費(fèi)者的手機(jī)。
小李坦言，調(diào)控政策影響太大，他所銷售的樓盤目前銷量率還不到四成，其中還包括了相當(dāng)一部分之前積累的客源。
在八家戶附近一處冷清的樓盤銷售大廳內(nèi)，營銷負(fù)責(zé)人介紹說，從5月起，項(xiàng)目就感受到來自政策調(diào)整的影響，“買房的市民比去年同期少了近四成。”在該樓盤買房的本地市民也大幅減少，來買房的近六成都是南北疆及內(nèi)地省市購房者，且辦理的都是首套購房手續(xù)。
市場(chǎng)的“僵持”已經(jīng)導(dǎo)致樓市出現(xiàn)了滯銷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份，首府商品房共售出41萬平方米，而去年7月，首府商品房則售出62萬平方米，成交房屋面積同比減少33.87%。
很明顯，樓市買賣雙方的“博弈”仍在繼續(xù)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，接下來的半年內(nèi)將會(huì)有大量新盤入市，這將進(jìn)一步打亂目前房地產(chǎn)交易格局?！耙?yàn)樾卤P首次上市，往往會(huì)以低價(jià)格吸引購房者?！?/p>
“多重樓市調(diào)控政策，以及今年2月起在烏魯木齊實(shí)施的限購房政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，是導(dǎo)致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”烏市房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示。
樓市信心指數(shù)創(chuàng)7年新低
在樓市反映清淡的同時(shí)，來自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，二季度，首府房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家缺乏信心融資及流動(dòng)資金景氣指數(shù)、商品房銷售景氣指數(shù)均為7年來最低。
8月9日，國家統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊調(diào)查隊(duì)消息稱，二季度，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)比上季度和去年同期都雙降，列行業(yè)之末。
那么是什么原因讓企業(yè)家們的信心看起來不佳呢？據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊調(diào)查隊(duì)解釋說，企業(yè)反映，促使企業(yè)家看淡房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素主要是因?yàn)樯唐贩夸N售減緩以及企業(yè)資金趨緊所致。自去年陸續(xù)推出打擊炒房、穩(wěn)定房價(jià)等房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)個(gè)人購貸款審批條件收緊后，首府2011年以來商品房成交面積持續(xù)下滑。
數(shù)據(jù)顯示，二季度有30.8%的房產(chǎn)企業(yè)銷售量下滑，其中5月的商品住宅成交量環(huán)比下降26.77%，連續(xù)4個(gè)月呈下降趨勢(shì)，商品房銷售景氣指數(shù)為79.1，已回落至較為不景氣區(qū)間，為7年來同期最低。銷售速度放緩，銷售量下降使企業(yè)的回款減少，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)形成不利影響。
數(shù)據(jù)還顯示，二季度烏魯木齊房地產(chǎn)投資和房屋施工面積仍保持增長，與企業(yè)銷售放緩形成鮮明對(duì)比的是，商品住宅的銷售價(jià)格持續(xù)上升，初步顯現(xiàn)有價(jià)無市的端倪。二季度有7.7%的企業(yè)家認(rèn)為市場(chǎng)發(fā)展較差，有20.9%的企業(yè)家預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)發(fā)展會(huì)較差，比例增長13.2%。國家統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊調(diào)查隊(duì)分析認(rèn)為，企業(yè)家對(duì)資金鏈、政策的不確定性的擔(dān)憂，促使他們對(duì)市場(chǎng)的信心一再回落。企業(yè)家們對(duì)市場(chǎng)樂觀程度的降低，一定程度上會(huì)影響企業(yè)采取相對(duì)保守穩(wěn)健的經(jīng)營策略，從而在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步影響到本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活躍程度。
與此同時(shí)，二季度烏魯木齊企業(yè)融資及流動(dòng)資金景氣指數(shù)分別為61.5和79.1，均為近7年來同期最低，表明資金趨緊的房地產(chǎn)企業(yè)較往年同期增加。
首府一家股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前很多房地產(chǎn)信托都提高了收益率，投入房地產(chǎn)的資金利用成本明顯上漲，這勢(shì)必會(huì)讓開發(fā)商資金利用成本上漲，從而面臨資金難題。為控制通脹，回收流動(dòng)性資金，央行年內(nèi)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以抑制各商業(yè)銀行的放貸能力，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款因此面臨更為嚴(yán)苛的審批，融資難問題加重，在預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán)以及加息導(dǎo)致資金成本增加等的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力與日俱增，
樓市步入調(diào)整期
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年國內(nèi)住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1~5月分別上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。
但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)顯示，6月國內(nèi)商品住宅平均價(jià)格為4864元/平方米，環(huán)比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時(shí)6月商品住宅成交面積達(dá)到10263萬平方米，環(huán)比5月上漲42.6%，漲幅擴(kuò)大30個(gè)百分點(diǎn)。
“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現(xiàn)U形走勢(shì)，開發(fā)商以價(jià)換量后的效果逐漸顯現(xiàn)?！辨溂曳治鰩煆?jiān)逻@樣分析。
國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布8月份國內(nèi)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下，8月份中國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個(gè)。
“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現(xiàn)U形走勢(shì)，開發(fā)商以價(jià)換量后的效果逐漸顯現(xiàn)?！辨溂曳治鰩煆?jiān)逻@樣分析。
對(duì)于首府而言，8月份首府新建住宅價(jià)格和新建商品住宅價(jià)格指數(shù)相比7月份均上漲0.2%，同比均上漲分別為8.8%和8.9%；新建住宅和新建商品住宅同比漲幅均居國內(nèi)70個(gè)大中城市排名第二。二手住宅價(jià)格同比漲幅為8.1%，同比漲幅居全國首位。這已是首府連續(xù)第5個(gè)月位居國內(nèi)房價(jià)漲幅榜前三甲。
來自新浪樂居及中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，首府新建商品房成交均價(jià)5444元/平方米，同比上漲27%。首府一家售樓部負(fù)責(zé)人對(duì)此認(rèn)為，目前該售樓處所在喀什東路附近多處樓盤成交價(jià)都在6200元/平方米左右，相比去年同期上漲了1000元/平方米，漲幅近20%。如果按照市場(chǎng)實(shí)際的房價(jià)漲幅，政府年內(nèi)控制房價(jià)漲幅不超12%的壓力顯而易見。
新疆合富輝煌房地產(chǎn)顧問公司市場(chǎng)分析師段偉認(rèn)為，接下來樓市受供應(yīng)量大幅沖擊，房價(jià)波動(dòng)或?qū)⒏用黠@。近期多家半年報(bào)的上市房企均表示下半年會(huì)有較多項(xiàng)目入市，以保證完成全年銷售額。就本土房企而言，年尾將面臨巨額結(jié)算款的支付，很大程度上還要看下半年的樓市銷售情況。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 泡沫風(fēng)險(xiǎn)
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)積聚了巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，這從不斷攀升的房價(jià)就可以略窺一斑，目前我國的房價(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界平均水平。盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫何時(shí)破裂學(xué)界并沒有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但是“泡沫總是要破裂的，只不過是時(shí)間的問題”，這一點(diǎn)卻是學(xué)界的共識(shí)。縱觀世界各國的房地產(chǎn)泡沫無不是以破滅為終點(diǎn)，例如美國次貸危機(jī)爆發(fā)的根源就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂所導(dǎo)致的，而日本20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅以后，時(shí)至今日都沒有恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，泡沫現(xiàn)象越來越嚴(yán)重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解決策略，就顯得尤其具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫界定
何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識(shí)，但是在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的大小方面卻沒有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者、官員各持己見。根據(jù)國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)收入比來衡量我國的房價(jià)，目前我國100個(gè)大中城市的平均房價(jià)收入比在15，即一個(gè)家庭15年的收入才能夠買一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房價(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán)重?？紤]到目前我國房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7萬億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點(diǎn)都不為過，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的，會(huì)危害到整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因
目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會(huì)損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，最主要的原因有以下幾個(gè)方面：
（一）土地財(cái)政作祟
分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財(cái)權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動(dòng)了地方政府理財(cái)?shù)姆e極性，但是因?yàn)槭聶?quán)以及財(cái)權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財(cái)政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足各個(gè)城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財(cái)政的一個(gè)主要來源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價(jià)，土地財(cái)政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財(cái)政收入的60%以上。在我國土地市場(chǎng)由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價(jià)以及各種稅費(fèi)收入至少占到房價(jià)的2/3以上，正是土地收入對(duì)于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價(jià)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。
（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的不斷放大與我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競(jìng)爭(zhēng)激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤非常有限，大多數(shù)的實(shí)體企業(yè)都處于一個(gè)微利或者無利的經(jīng)營狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營使得資本不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會(huì)資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤率成為社會(huì)資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能夠獲得更高的回報(bào)，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會(huì)資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力
自從2003年國家出臺(tái)放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，正式標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國房價(jià)與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn)為我國房價(jià)的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒有涉及到房價(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會(huì)一種房價(jià)只會(huì)不斷上漲的錯(cuò)誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的滋生。
三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的具體策略
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)如同一把“達(dá)摩克斯之劍”懸在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上空，成為了阻礙我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國的實(shí)際情況，本文提出以下幾個(gè)方面的解決策略。
（一）破解土地財(cái)政模式
土地財(cái)政模式是當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財(cái)政的種種弊端，必須要盡快采取切實(shí)有效的措施來破解土地財(cái)政模式。具體要從以下及兩個(gè)方面著手，一方面是對(duì)目前的分稅制進(jìn)行調(diào)整，授予地方政府更多的財(cái)權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財(cái)政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地增值收益的社會(huì)共享，而地價(jià)的下降自然就會(huì)擠壓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)土地財(cái)政模式的破除還可以降低地方政府對(duì)于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的抵制，不斷地拉低房地產(chǎn)的價(jià)格，使得整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加市場(chǎng)化。
（二）大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)
目前我國居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問題，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，這種情況下，政府應(yīng)加大對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，通過出臺(tái)各項(xiàng)支持政策，來幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展，從而給社會(huì)存量資本提供更多的增值渠道。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容有兩點(diǎn)，一方面就是加快利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，通過利率市場(chǎng)化來降低實(shí)體企業(yè)的資金成本，讓更多的中小企業(yè)能夠破解資金瓶頸，同時(shí)借助于市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)資金的自由流動(dòng)，可以使得資金從效率較低的行業(yè)流向效率較高的行業(yè)。另外一方面就是對(duì)一些壟斷行業(yè)進(jìn)行變革，破除金融、石油等行業(yè)的壟斷，這樣就能夠釋放出來更多的市場(chǎng)空間，給社會(huì)資本創(chuàng)造出來更多的盈利機(jī)會(huì)。在這種情況下，社會(huì)資本的逐利性就會(huì)使其從房地產(chǎn)行業(yè)中流出來，從而逐步減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控
房子不僅僅是一種商品，同時(shí)還是一種生活必需品，房價(jià)的高低與每一個(gè)居民的生活密切相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的不到位情況必須要盡快得到糾正。房地產(chǎn)的調(diào)控不能僅僅是限制居民的需求，同時(shí)還要考慮供給，通過增加用地指標(biāo)，來實(shí)現(xiàn)供給的提升，通過增加供給來不斷實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。同時(shí)要盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，增加持有人的成本，對(duì)于居民持有的第二套、第三套住房征收房地產(chǎn)稅，這樣可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)部分?jǐn)D壓出來，有利于房價(jià)的降低，出臺(tái)房地產(chǎn)稅更為重要的作用在于可以降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費(fèi)。
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重，如果坐視不管，必然會(huì)對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來巨大的危害。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的破解是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要政府從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，承受調(diào)控陣痛，探索出來一條行之有效的路徑，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)逐步消解。
參考文獻(xiàn)
[1]劉守堅(jiān).對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題的思考[J].廣東科技，2011（02）.
銀行業(yè)不良率攀升原因
西班牙銀行業(yè)目前的不良貸款總規(guī)模較2007年水平高出近十倍，主要原因是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“滑坡”的近五年時(shí)間里，更多企業(yè)和家庭無法及時(shí)向銀行償還債務(wù)。西班牙歷時(shí)十年的房地產(chǎn)繁榮期于2007年見頂，但隨后房地產(chǎn)泡沫逐漸破滅的影響開始波及包括銀行業(yè)在內(nèi)的眾多行業(yè)，房地產(chǎn)泡沫破裂是造成西班牙銀行業(yè)不良率居高不下的最根本原因。
第一，從欣欣向榮到一蹶不振的西班牙房地產(chǎn)業(yè)。西班牙1996年上臺(tái)執(zhí)政后，實(shí)行新自由主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策，加快了私有化進(jìn)程，放寬了對(duì)企業(yè)的財(cái)稅限制。這使得西班牙的私營企業(yè)，特別是金融服務(wù)業(yè)得到發(fā)展，同時(shí)，西班牙人強(qiáng)烈的買房自住偏好、修建旅游飯店以及外國移民在西班牙購買和租住房屋的興盛等因素，刺激了建筑業(yè)的飛速發(fā)展。1998年，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走強(qiáng)；2000年，全球股市不景氣，人們紛紛將資金投向見效快、收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng)；2002年，西班牙成為首批歐元區(qū)成員國，貨幣更迭再次刺激了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的升溫，許多熱錢、黑錢趁機(jī)投向房地產(chǎn)業(yè)。西班牙全國各地新建住房如雨后春筍般拔地而起，國家土地法律支持、信貸資金涌入和地方政府賣地生財(cái)?shù)仁狗康禺a(chǎn)業(yè)成為西班牙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1999年至2008年間，歐洲新建房屋的2/3都發(fā)生在西班牙，僅以2007年為例，該國新建住宅達(dá)80萬套，相當(dāng)于英、法、德三國年新建住宅的總和。十多年來，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)西班牙國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻(xiàn)率到18%。其間，該國的地價(jià)上漲5倍，房價(jià)也平均上漲了1.5倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。西班牙房地產(chǎn)熱帶動(dòng)了房價(jià)的猛漲，同時(shí)也積累和放大了資產(chǎn)泡沫。
2008年9月爆發(fā)的全球性金融危機(jī)，不僅重創(chuàng)了世界經(jīng)濟(jì)，也刺破了西班牙房地產(chǎn)泡沫。受金融危機(jī)的沖擊，西班牙經(jīng)濟(jì)開始蕭條，大量人口失業(yè)，收入水平大幅下降，銀行不愿繼續(xù)借錢給開發(fā)商，許多按揭貸款無法如期償還。曾經(jīng)欣欣向榮的房地產(chǎn)業(yè)遭遇“寒冬”，在一蹶不振的同時(shí)也引發(fā)了大量的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，銀行業(yè)不良率不斷攀升就是其中之一。
第二，從甜蜜合作到自身難保的銀行與客戶關(guān)系。在長達(dá)十多年的西班牙房地產(chǎn)業(yè)繁榮期，房地產(chǎn)企業(yè)和居民個(gè)人要想獲得銀行貸款非常容易。銀行發(fā)放貸款給開發(fā)商與土地掛鉤，有土地就能獲得貸款。而銀行提供給個(gè)人購房者的按揭貸款，不僅有利率優(yōu)惠，還款期限最長還可達(dá)40年。2009年的數(shù)據(jù)顯示，西班牙所有銀行貸款中，對(duì)開發(fā)商、建筑商和購房者的貸款達(dá)到了1.11萬億歐元，相當(dāng)于西班牙當(dāng)年GDP的105%，占到了西班牙私人部門貸款的60.3%，這個(gè)比例比上世紀(jì)90年代中期高出近一倍。另外，主要開展按揭貸款業(yè)務(wù)的45家地區(qū)儲(chǔ)蓄銀行，其9000億歐元的貸款總額中有70%投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。如此巨量的信貸資金集中投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，極大催生了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與泡沫，導(dǎo)致市場(chǎng)火熱，價(jià)格暴漲。
2007年以來，西班牙全國房價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)下跌了近20%，西班牙對(duì)外銀行認(rèn)為，該國房價(jià)至少還要下降30%，甚至更多。伴隨著房價(jià)的大幅下跌，大量房屋滯銷或停建，房地產(chǎn)泡沫的破滅，導(dǎo)致上百家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，近4.5萬家房屋中介公司關(guān)門歇業(yè)。據(jù)報(bào)道，由于受經(jīng)濟(jì)不景氣、失業(yè)率飆升等因素影響，越來越多的西班牙人無力償還按揭貸款，2010年時(shí)就約有140萬西班牙家庭面臨房屋被銀行收回的窘境。早在幾年前，西班牙央行就曾警告，西班牙家庭抵押貸款負(fù)債已達(dá)到家庭可支配稅前收入的110%，購房者應(yīng)清楚自己的支付能力。西班牙銀行與開發(fā)商、中間商和個(gè)人客戶的“蜜月期”早已結(jié)束，并為彼時(shí)的“快樂”付出了沉重的代價(jià)，西班牙銀行面臨的只能是日漸堆積的呆賬、壞賬。
銀行業(yè)不良率居高不下的影響
西班牙銀行業(yè)前些年在房地產(chǎn)市場(chǎng)投入的巨額資本是引發(fā)此次銀行業(yè)危機(jī)的主要原因，自2008年金融危機(jī)以來，這些投資非但難以獲取收益，還造成了巨量不良資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，西班牙銀行業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額高達(dá)一萬億歐元，遠(yuǎn)高于西班牙政府公布的相關(guān)數(shù)字。目前，西班牙銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的投資到底會(huì)虧損到何種程度還很難預(yù)測(cè)，專業(yè)分析人士對(duì)西班牙銀行業(yè)的前景普遍表示擔(dān)憂，高企的不良率帶給西班牙銀行、政府，乃至整個(gè)歐洲的影響都是巨大和深遠(yuǎn)的。
第一，對(duì)銀行業(yè)的影響。一是評(píng)級(jí)下調(diào)。西班牙銀行業(yè)出現(xiàn)的不良貸款危機(jī)已經(jīng)引起了相關(guān)機(jī)構(gòu)的高度警覺，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪日前宣布，下調(diào)16家西班牙銀行信用評(píng)級(jí)1至3級(jí)，同時(shí)，下調(diào)西班牙桑坦德銀行英國子公司的信用評(píng)級(jí)。穆迪表示，下調(diào)西班牙銀行業(yè)評(píng)級(jí)是基于如下理由：運(yùn)營環(huán)境不佳，經(jīng)濟(jì)衰退、房地產(chǎn)危機(jī)和高失業(yè)率削弱了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、收入甚至資本金。二是擠兌風(fēng)險(xiǎn)。5月17日，穆迪將西班牙桑坦德銀行英國子公司降級(jí)后，桑坦德英國公司承認(rèn)，該公司僅5月18日一天就流失了3.2億美元存款。此外，一則關(guān)于西班牙班基亞銀行存款下降逾10億歐元（13億美元）的消息，引發(fā)其股價(jià)在一天內(nèi)暴跌30%。三是倒閉威脅。從近其歐洲媒體關(guān)注的焦點(diǎn)來看，相比希臘，各方目前更關(guān)注希臘退出歐元區(qū)對(duì)西班牙、意大利等其他歐元區(qū)國家可能帶來的沖擊。
根據(jù)西班牙央行的數(shù)據(jù)，西班牙有30%的國內(nèi)存款是隔夜存款，意大利隔夜存款比例為48%，葡萄牙為21%。這些都是有可能“瞬間”就流失的存款。另據(jù)花旗集團(tuán)預(yù)計(jì)，如果希臘退出歐元區(qū)，愛爾蘭、意大利、葡萄牙和西班牙可能很快會(huì)流失900億～3400億歐元存款，其中，西班牙可能會(huì)流失380億～1300億歐元存款。這一數(shù)字代表了這些國家10%的存款，存款快速流失可能會(huì)帶來災(zāi)難性的后果：一些銀行可能會(huì)因資金斷裂而倒閉，最具實(shí)力的銀行也會(huì)大幅削減貸款發(fā)放。
第二，對(duì)西班牙政府的影響。西班牙官員表示，西班牙已進(jìn)行改革工作讓其經(jīng)濟(jì)更有競(jìng)爭(zhēng)力，政府已聘請(qǐng)高盛對(duì)班基亞銀行（該行已經(jīng)被政府收歸國有）進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，需要追加70億～75億歐元壞賬撥備。但據(jù)報(bào)道，班基亞銀行的資金缺口可能達(dá)80億歐元，這還不包括需要為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)潛在損失提撥100億歐元準(zhǔn)備所需的金額。
西班牙政府還已開始向銀行業(yè)選派獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，一方面，評(píng)估銀行損失的嚴(yán)重程度，以及銀行需要多少增資來改善資產(chǎn)負(fù)債表狀況；另一方面，借此向投資者表明政府有能力清理銀行業(yè)問題。西班牙副首相稱，審計(jì)工作將首先進(jìn)行一個(gè)月的壓力測(cè)試，然后對(duì)金融領(lǐng)域資產(chǎn)進(jìn)行更深入分析。
但即使理清了各家銀行資產(chǎn)負(fù)債表的“底細(xì)”，測(cè)算出了這些銀行的資本缺口，西班牙政府還將面臨一個(gè)最為關(guān)鍵和重要的問題——解決問題的錢從哪里來？創(chuàng)九年來新低的國內(nèi)股票市場(chǎng)，觸及歐元使用以來最高成本的國外債券融資，無不顯示西班牙政府籌資的難度。如何填補(bǔ)巨大的資金缺口，目前看來，西班牙政府也束手無策。
同時(shí)，許多人對(duì)西班牙政府的行動(dòng)能力與效率也表示質(zhì)疑。他們認(rèn)為，自西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后，該國銀行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表就急劇惡化并面臨進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)，但西班牙政府并未及時(shí)采取適當(dāng)?shù)拇胧窃诋?dāng)前幾乎不可收拾的情況下才有所行動(dòng)。即使如此，目前西班牙政府的行動(dòng)效率依舊低下。
不斷攀升的不良率（預(yù)計(jì)今年內(nèi)可能接近15%）、萎靡收縮的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和繼續(xù)高企的失業(yè)率（目前已達(dá)24%）使西班牙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行前景令人擔(dān)憂，隨之而來的可能是更多、更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及至政治問題。
第三，對(duì)歐元區(qū)的影響。目前，西班牙已步希臘后塵，成為歐債危機(jī)新的焦點(diǎn)。西班牙除了巨大的債務(wù)赤字外，還在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)銀行資產(chǎn)的沖擊，不良率快速上升，存款大幅下降。自2011年1月以來，西班牙銀行存款的流失金額居歐元區(qū)之首，甚至高于希臘。房地產(chǎn)泡沫破裂下的經(jīng)濟(jì)衰退還需要漫長的時(shí)間來恢復(fù)，西班牙政府正在竭力削減赤字、提高銀行撥備。
但面對(duì)困境，西班牙顯得勢(shì)單力薄，只有向外部尋求救助。西班牙政府已經(jīng)要求歐洲提供更多的支援，西班牙首相也在敦促歐洲央行擴(kuò)大對(duì)歐元區(qū)的保護(hù)。針對(duì)當(dāng)前的歐元區(qū)亂局，其他國家更多持自保態(tài)度。一方面，德國、英國等國家銀行紛紛進(jìn)行去杠桿化，借此改善自身資產(chǎn)負(fù)債表，同時(shí)盡量增加資本，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)敞口撥備，造成同業(yè)之間已難有借貸。另一方面，歐洲央行始終把維護(hù)資產(chǎn)負(fù)債表安全放在首位，因此也難以“慷慨”地向西班牙銀行經(jīng)常性地提供大規(guī)模貸款。
歐洲央行已于2011年12月和2012年2月，通過長期再融資計(jì)劃，兩次向西班牙銀行業(yè)輸送流動(dòng)性資金，截至2012年3月，歐洲央行對(duì)西班牙銀行的借款余額已達(dá)2276億歐元。但歐洲央行內(nèi)部仍有“聲音”，希望歐洲央行不再通過長期再融資計(jì)劃被迫購買政府債。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行為經(jīng)濟(jì)學(xué)
一、引言
自20世紀(jì)80年代以來，伴隨著全球現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程，全球財(cái)富的逐漸積累，逐漸開放國際的市場(chǎng)，使全球資本的迅速流動(dòng)起來，全球房地產(chǎn)價(jià)格也隨之迅速上漲。中國也不例外，從2001年開始我國房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續(xù)攀升的房價(jià)引起了社會(huì)各界的重點(diǎn)關(guān)注。另外，中國國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的快速期，每年都有大量勞動(dòng)人口定居城市，這些新進(jìn)人口都對(duì)所在城市的住房產(chǎn)生購買需求，并且會(huì)帶動(dòng)對(duì)配套服務(wù)設(shè)施及商品房的需求，房地產(chǎn)的、制度性因素和社會(huì)因素四方面分析中國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因（黃啟云，2014）。方開群從價(jià)格合謀的角度分析房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因，并確定了房地產(chǎn)價(jià)格合謀的市場(chǎng)條件包括：房地產(chǎn)區(qū)域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，以及在區(qū)域性寡頭壟斷下有利于價(jià)格合謀的六大條件（方開群，2006）。雖然傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)也能解釋大部分房地產(chǎn)上漲的原因，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人假設(shè)不能房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)的許多非理性現(xiàn)象進(jìn)行解釋。而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，則放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中完全理性人的假設(shè)，從而增強(qiáng)了行為經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)現(xiàn)實(shí)中非理性現(xiàn)象的解釋力。正因?yàn)槿绱?，行為?jīng)濟(jì)學(xué)的出現(xiàn)為其提供了一個(gè)新的研究視角。孔凡文，王英華和蘇永玲就利用前景理論和啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的“買漲不買跌”的特殊現(xiàn)象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時(shí)間偏好等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預(yù)期、羊群效應(yīng)、投機(jī)心理和系統(tǒng)機(jī)制等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性（顧成彥，2006）。通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體從房地產(chǎn)泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過程和行為特征，分析了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機(jī)理并揭示了房地產(chǎn)泡沫形成的非理性本質(zhì)（宋超英，張乾，2008）。
二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是由美國普林斯頓大學(xué)心理學(xué)教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學(xué)研究成果引入傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架，從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)微觀主體的心理活動(dòng)出發(fā)，將復(fù)雜的人類行為納入經(jīng)濟(jì)研究之中，分析經(jīng)濟(jì)主體的選擇、判斷和抉擇等經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)而解釋傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)無法解釋的非理性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，從而構(gòu)建起一門獨(dú)立的科學(xué)――行為經(jīng)濟(jì)學(xué)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中完全理性人的假設(shè)，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)增強(qiáng)了對(duì)現(xiàn)實(shí)中非理性現(xiàn)象的解釋力。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)主要包括前景理論、啟發(fā)式認(rèn)知偏向、偏好理論等?，F(xiàn)如今，人們?cè)絹碓蕉嗟倪\(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論解釋現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)非理性現(xiàn)象。
1.前景理論
前景理論是由美國普林斯頓大學(xué)心理學(xué)家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個(gè)價(jià)值函數(shù)v（x），引入經(jīng)濟(jì)分析模型取代了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用函數(shù)u（x）。價(jià)值函數(shù)v（x）有三個(gè)重要的性質(zhì)，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。
（1）參照依賴
參照依賴指人們?cè)趯?duì)損失和收益的心理衡量是財(cái)富的相對(duì)變動(dòng)，而不是財(cái)富的絕對(duì)值。并且相對(duì)變動(dòng)變動(dòng)的衡量需要一個(gè)參考點(diǎn)，而人們對(duì)參照點(diǎn)的選擇一般是以目前的擁有的財(cái)富為基礎(chǔ)。當(dāng)獲得的財(cái)富高于參照點(diǎn)時(shí)評(píng)價(jià)為收益；當(dāng)所得財(cái)富低于參照點(diǎn)時(shí)評(píng)價(jià)為損失。從價(jià)值函數(shù)圖可以看出：收益和損失是相對(duì)的，坐標(biāo)0點(diǎn)是參照點(diǎn)而不是絕對(duì)值0點(diǎn)（董志勇，2006）。
（2）損失規(guī)避和敏感度遞減
首先，損失規(guī)避是指人們對(duì)損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對(duì)人們產(chǎn)生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規(guī)避損失。價(jià)值函數(shù)在損失區(qū)域的斜率要比在收益區(qū)域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對(duì)收益和損失的邊際價(jià)值都會(huì)隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動(dòng)關(guān)系。價(jià)值函數(shù)是S型函數(shù)，在收益區(qū)域是凹函數(shù)，在損失區(qū)域是凸函數(shù)（宋超英，張乾，2008）。
2.啟發(fā)式認(rèn)知偏向
啟發(fā)法是指人們做出決策時(shí)的一種思維捷徑。啟發(fā)式認(rèn)知偏向是只人們?cè)谟龅綇?fù)雜并且不確定的事件時(shí)，人們經(jīng)常依賴過去的經(jīng)驗(yàn)而去不加思索地作出判斷。啟發(fā)有時(shí)是相當(dāng)有效的，但是有時(shí)會(huì)造成重大的誤導(dǎo)，作出錯(cuò)誤的決策。啟發(fā)式認(rèn)知偏向包括可得性啟發(fā)偏向、代表性啟發(fā)偏向和錨定效應(yīng)。其中代表性啟發(fā)偏向是指人們?cè)诓淮_定的條件下，機(jī)械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發(fā)偏向，人們通常認(rèn)為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會(huì)導(dǎo)致人們作出錯(cuò)誤的決策。
3.羊群效應(yīng)
在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，存在著很多用古典經(jīng)濟(jì)學(xué)難以解釋的異?，F(xiàn)象，最典型的就是羊群效應(yīng)。羊群行為是我們現(xiàn)實(shí)中最常見的一種特殊非理。當(dāng)人們對(duì)某個(gè)事件的發(fā)展趨勢(shì)不了解或者沒有足夠的理由說明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進(jìn)行行動(dòng)，這就是典型的羊群效應(yīng)。但實(shí)際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因?qū)е铝酥車娜碎_始做出某種行為，這是其他所有的人會(huì)跟隨其行動(dòng)，最后爆發(fā)羊群效應(yīng)。
三、應(yīng)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲進(jìn)行分析
1.基于前景理論的分析
（1）參照依賴
首先，我們根據(jù)參照依賴?yán)碚摻忉尀槭裁丛诜康禺a(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的過程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購買以前還覺得相當(dāng)昂貴的房子。終其原因，主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者的購買決策主要取決于內(nèi)心對(duì)于住房價(jià)格的判斷，而價(jià)格的判斷需要有一個(gè)參考點(diǎn)，即人們的心理價(jià)格。比如很多年前，人們對(duì)于普通的房子心理價(jià)格是20萬。如果人們花30多萬買了一套房子，人們就會(huì)覺得太貴。但是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，人們對(duì)房屋的心理價(jià)格已經(jīng)達(dá)到60萬，這時(shí)候如果人們花40多萬買房子反而覺得相當(dāng)便宜。這個(gè)心理價(jià)格則是由市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格反復(fù)刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來衡量房地產(chǎn)價(jià)格的，也不是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的實(shí)現(xiàn)了邊際效用最大化。
（2）損失規(guī)避和敏感度遞減
投資學(xué)理論說：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個(gè)理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并不適用，人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應(yīng)（宋超英，張乾，2008）?，F(xiàn)實(shí)世界中，人們?cè)诿鎸?duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益時(shí)人的態(tài)度會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，對(duì)待收益是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避而對(duì)待損失是風(fēng)險(xiǎn)偏好。這主要是因?yàn)槿说母泄僭诮邮芡鈦淼拇碳r(shí)，敏感性會(huì)逐漸遞減。例如一個(gè)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投資，如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲他已經(jīng)收益了5萬元，之后房地產(chǎn)價(jià)格接著上漲，他收益又增加5萬元，但是因?yàn)槊舾行赃f減，他從后面的5萬元收益中獲得的快樂遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于之前的5萬元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當(dāng)人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)面臨損失時(shí)，則是另一個(gè)完全不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在絕對(duì)值上是相等的，但是對(duì)于人們的敏感性是不同的，人們對(duì)損失的敏感度比對(duì)相等收益的敏感度要大很多；人們根據(jù)自己的參照點(diǎn)評(píng)價(jià)增加損失和減少收益己經(jīng)完全是不同的，因?yàn)樗麄兎痔幱趦蓚€(gè)完全不同的心理賬戶。人們對(duì)于損失是單獨(dú)的心理賬戶，敏感性同樣呈現(xiàn)遞減的特點(diǎn)，即隨著投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著房價(jià)的下跌人們先損失了5萬元，他們會(huì)非常痛苦。但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步不景氣，價(jià)格繼續(xù)下跌5萬元，他的痛苦會(huì)增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬元少很多了。如果房價(jià)再持續(xù)的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的這種非理性投資行為現(xiàn)象：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升時(shí)，房地產(chǎn)交易量相當(dāng)多，換手相當(dāng)頻繁，價(jià)格被進(jìn)一步推高，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，伴隨著房價(jià)的持續(xù)下跌，交易量相應(yīng)的持續(xù)減少。
2.基于啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論的分析
現(xiàn)如今，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格持續(xù)上漲就是投資者通過代表性偏向進(jìn)行判斷導(dǎo)致的。人們自用房購買決策中，如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，人們會(huì)根據(jù)過去房價(jià)的增長趨勢(shì)預(yù)測(cè)以后房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，因此會(huì)提前購買自用房。同樣，人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中，人們同樣會(huì)根據(jù)過去房價(jià)的增長趨勢(shì)預(yù)測(cè)以后房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，因而盡早買進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。然而人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，如果連續(xù)獲得成功，這樣會(huì)促使他們得出房地產(chǎn)價(jià)格任然會(huì)持續(xù)上漲的結(jié)論，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的交易量持續(xù)增加，價(jià)格持續(xù)上漲。另外，人們還會(huì)將房地產(chǎn)投資成功的原因歸為自己的購買行為，這樣會(huì)促使投資者不再仔細(xì)分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據(jù)他的預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，那么人們就會(huì)更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升就是這種認(rèn)知偏向?qū)е碌?，在房地產(chǎn)價(jià)格上升階段，由于人們的啟發(fā)式認(rèn)知偏向進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升。
3.基于羊群效應(yīng)理論的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的羊群效應(yīng)：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)長時(shí)間的上漲，消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)的參照點(diǎn)不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會(huì)使越來越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，普通的投資者很難獲取房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的信息，同時(shí)信息也是相當(dāng)不對(duì)稱的。因此，缺乏信息的購房者主要是通過觀察周圍人的行為來獲取信息。當(dāng)看到周圍有相當(dāng)多的投資者加入到購買房地產(chǎn)的行列時(shí)，人們就會(huì)模仿其他人的行為，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的人會(huì)越來越多，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。
四、政策建議
國家和政府應(yīng)該重視中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲中存在的種種非理，制定相關(guān)政策以防范和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過度增長。
（1）制定商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。當(dāng)房屋預(yù)售后必須在網(wǎng)上登記，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房二賣的違規(guī)行為，有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方信息不對(duì)稱的問題。
（2）執(zhí)行期房限轉(zhuǎn)政策。即限制房屋購買者在交房之前的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，這樣抑制短期投機(jī)行為，使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更加穩(wěn)定的運(yùn)行。
（3）對(duì)超過一套住房的人征收高額房產(chǎn)稅。按人們擁有的房地產(chǎn)數(shù)量實(shí)行差額累進(jìn)稅率，擁有的房產(chǎn)數(shù)量越多，房產(chǎn)稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機(jī)行為。
（4）對(duì)超過一套住房的人征收交易稅。征收房產(chǎn)的交易稅可以增加房屋的轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)的過度投資行為，正確引導(dǎo)人們對(duì)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。（作者單位：陜西師范大學(xué)）
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