發(fā)布時(shí)間：2023-09-25 17:40:17
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的高校物業(yè)管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
目前高校物業(yè)管理基本上還是沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無(wú)論是在管理技術(shù)還是在服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)上都存在著諸多問(wèn)題，物業(yè)管理在服務(wù)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)觀念上沒(méi)有做到真正意義上的社會(huì)化，致使高校物業(yè)管理在一定程度上滯后于社會(huì)化物業(yè)管理，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展，同時(shí)也影響了高校各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。高校物業(yè)管理實(shí)行的是象征性的有償服務(wù)，管理實(shí)體與高校簽訂相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但是這種管理往往是在學(xué)校的行政指令下進(jìn)行，缺乏科學(xué)依據(jù)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議相當(dāng)不穩(wěn)定。尤其在服務(wù)費(fèi)用和服務(wù)內(nèi)容等方面往往不按行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)辦事，只追求社會(huì)效益，不講經(jīng)濟(jì)效益，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)淡漠。由于學(xué)校屬于事業(yè)單位，物業(yè)管理費(fèi)用很緊張，于是將物業(yè)管理成本一再壓低，使高校物業(yè)管理陷入了低效率、低水平的虧損經(jīng)營(yíng)，很難向企業(yè)化、市場(chǎng)化的方向良性發(fā)展。由于各高校的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀不同，物業(yè)管理的情況不一。但總體來(lái)說(shuō)，各高校物業(yè)管理是伴隨著本校的發(fā)展而發(fā)展。從管理模式上，基本上經(jīng)歷了由過(guò)去單一的、與原學(xué)校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對(duì)初分專業(yè)、初成體系的物業(yè)管理;從服務(wù)方式上，由過(guò)去一般基本的生活保障變?yōu)槎嘈问?、多層次服?wù);從管理水平上由過(guò)去的傳統(tǒng)房屋管理和后勤服務(wù)到目前初具現(xiàn)代物業(yè)管理稚形的管理。相對(duì)專業(yè)化的管理模式初步形成。
二、高校物業(yè)管理工作的特性
與一般物業(yè)管理相比高校物業(yè)管理具有很多特殊性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會(huì)化改革的驅(qū)動(dòng)，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國(guó)高校的快速發(fā)展，使高校物業(yè)管理得到了進(jìn)步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會(huì)的高度重視。深刻認(rèn)識(shí)和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點(diǎn)，對(duì)于搞好高校物業(yè)管理工作有著十分重要的意義。
（1）教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必須以教學(xué)為中心，圍繞教學(xué)和育人開(kāi)展工作，一切作為都要與高校教育、教學(xué)、科研的整體目標(biāo)相適應(yīng)，并負(fù)有“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，成為高校培養(yǎng)人才的有機(jī)組成部分。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還要注重營(yíng)造育人氛圍等軟環(huán)境建設(shè)高校物業(yè)管理所承擔(dān)的校園環(huán)境建設(shè)是校園文化建設(shè)的物質(zhì)載體，它與校園文化建設(shè)是密不可分的，它既受校園文化建設(shè)的影響，同時(shí)又反過(guò)來(lái)影響校園文化建設(shè)。
（2）知識(shí)多科性。高校物業(yè)管理工作需要有廣泛的知識(shí)技能作為基礎(chǔ)。在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域涉及到管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、教育學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、法學(xué)等，在自然科學(xué)領(lǐng)域涉及到的學(xué)科則更為廣泛。在工作中知識(shí)多科性又表現(xiàn)在專業(yè)技術(shù)種類繁多，每個(gè)人都有一種或多種專業(yè)技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識(shí)和多種專業(yè)的常識(shí)，進(jìn)行科學(xué)管理，使各項(xiàng)工作逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，用現(xiàn)代化的管理手段和方法不斷提高科學(xué)管理水平
（3）服務(wù)對(duì)象的特定性。社會(huì)物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的教育機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是以廣大教師和學(xué)生為主的知識(shí)群體，也是社會(huì)上的一個(gè)特殊群體。他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較高要求，服務(wù)和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學(xué)生安全顯得特別重要。
（4）群眾性。高校物業(yè)管理的大量工作與群眾有著密切的關(guān)系，是為廣大群眾服務(wù)的，與群眾的切身利益有密切的關(guān)系。同時(shí)，它必須時(shí)時(shí)接受群眾的監(jiān)督和檢驗(yàn)。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會(huì)影響其他工作的正常開(kāi)展和師生的工作、學(xué)習(xí)的情緒。
三、高校物業(yè)管理質(zhì)量提升的思考
（1）建立高校物業(yè)管理新體系，要從本地區(qū)的物業(yè)管理的實(shí)際情況出發(fā)，按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，結(jié)合高校物業(yè)管理自身的特點(diǎn)、任務(wù)和要求，積極探索和建立一個(gè)能使房屋保值和增值，設(shè)備設(shè)施正常使用，不斷提高居民的生活質(zhì)量，提升居住環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，從而達(dá)到社會(huì)效益,環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三者統(tǒng)一的物業(yè)管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把業(yè)主自治管理和物業(yè)公司專業(yè)化管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，這樣既能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)和規(guī)范運(yùn)作，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)主管部門和行業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)，推進(jìn)高校物業(yè)管理社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。
（2）加強(qiáng)員工技術(shù)培訓(xùn)。高素質(zhì)人才不僅是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化的要求，也是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，每天又直接面對(duì)師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務(wù)能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，直接導(dǎo)致師生的滿意度，直接影響各高校的發(fā)展和辦學(xué)水平。部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí),還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì),員工的培訓(xùn)極為必要。
（3）提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。由于高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，專業(yè)性強(qiáng)。需要對(duì)高校物業(yè)管理隊(duì)伍按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，緊密結(jié)合高校的實(shí)際，加強(qiáng)專業(yè)建設(shè)。為保證管理水平，還可適當(dāng)引進(jìn)一些社會(huì)上如保安、綠化等專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理，尤其是對(duì)那些正處在發(fā)展過(guò)程中的高校物業(yè)管理來(lái)說(shuō)更適宜，這也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。校外物業(yè)管理公司的介入、不僅為高校帶來(lái)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的物業(yè)管理，也引入了現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。
（4）理順物業(yè)管理中的各種關(guān)系。物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，涉及到各種行業(yè)、各種部門，要結(jié)合物業(yè)管理的任務(wù)和特點(diǎn)，正確處理好物業(yè)管理與行政管理的關(guān)系、依法管理與自主管理的關(guān)系、自治管理與專業(yè)管理的關(guān)系、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律與教育規(guī)律之間的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益之間的關(guān)系、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系。促進(jìn)物業(yè)管理有效、健康的發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
（一）高校物業(yè)管理的含義
高校物業(yè)管理是社會(huì)物業(yè)管理下的，依據(jù)高校物業(yè)的特殊法律關(guān)系和高校本身特殊使命的物業(yè)管理。依據(jù)物業(yè)管理的定義，高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機(jī)構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及合同、契約規(guī)定，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W校或師生提供全方位、多層次的綜合服務(wù)，在服務(wù)中進(jìn)行相互溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康向上的人文環(huán)境，推動(dòng)學(xué)校整體進(jìn)步。高校物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、教育為一體的系統(tǒng)工程。
具體而言，高校物業(yè)管理可分為教職工生活區(qū)的物業(yè)管理、學(xué)生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理。就其管理服務(wù)的內(nèi)容而言，包括房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理及房屋維護(hù)與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務(wù)包括轄區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等。另外還可以根據(jù)師生的特殊需要，提供其他專項(xiàng)、特約、代辦等多種服務(wù)，開(kāi)展有益于師生的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
（二）高校物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理的區(qū)別
高校的物業(yè)具有物業(yè)的普遍性，同時(shí)又具有其特殊性，決定了高校的物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理具有相同之處，又有所區(qū)別。
首先，機(jī)構(gòu)設(shè)置不同。高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通常是后勤集團(tuán)下屬分公司，但又受學(xué)校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務(wù)；社會(huì)物業(yè)管理則跟房地產(chǎn)公司掛鉤，服務(wù)范圍更寬，服務(wù)對(duì)象更廣。
其次，企業(yè)行為性質(zhì)不同。除少數(shù)高校是通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的現(xiàn)代物業(yè)管理。而社會(huì)物業(yè)管理是企業(yè)行為，商業(yè)活動(dòng)。
最后，資金來(lái)源不同。高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)基本上是學(xué)校按照社會(huì)物業(yè)管理計(jì)費(fèi)方式或事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)劃撥方式劃撥；而社會(huì)物業(yè)管理是按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)和物價(jià)因素直接向業(yè)主收取。
（三）高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
高校物業(yè)管理在遵從物業(yè)管理普遍原則和要求下，具有自身的特點(diǎn)：
1.高校物業(yè)管理是基于《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)制要求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律建設(shè)和發(fā)展的物業(yè)管理類型之一。
2.高校物業(yè)管理必須服務(wù)于教育主體在教書育人中的目標(biāo)要求，滿足物業(yè)本身相關(guān)聯(lián)的不同主體在教學(xué)、科研、學(xué)習(xí)、生活中的權(quán)利需求。通過(guò)服務(wù)性互動(dòng)促進(jìn)教學(xué)科研的發(fā)展，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.依據(jù)不同的物權(quán)，建立不同物業(yè)管理體制和模式，實(shí)現(xiàn)分類管理，細(xì)化管理和服務(wù)目標(biāo)。明確私有產(chǎn)權(quán)和公有產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理范圍，對(duì)現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)權(quán)相互交叉物業(yè)的管理和服務(wù)關(guān)系進(jìn)行明晰。
4.高校物業(yè)服務(wù)和管理必須結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的規(guī)范，制定和規(guī)范高校物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂必須以能夠適應(yīng)學(xué)校特殊要求為原則，在結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和機(jī)制建立及運(yùn)行中，要發(fā)揮不同主體在物業(yè)管理中積極的監(jiān)督作用。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀
高校物業(yè)管理現(xiàn)已初步形成，有了專門的機(jī)構(gòu)、專業(yè)的隊(duì)伍，也有一定的服務(wù)范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務(wù)體系，服務(wù)質(zhì)量較過(guò)去有了新的提高。但在管理體制、運(yùn)行模式、服務(wù)范圍、服務(wù)職能上，各高校又并不相同。現(xiàn)存的高校物業(yè)管理主要有以下形式：
（一）沿襲事業(yè)管理的物管企業(yè)
成立了物業(yè)公司或物業(yè)管理中心，但完全還是事業(yè)型管理，這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中較為多見(jiàn)。這類物管形式已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來(lái)了物業(yè)管理企業(yè)，但從學(xué)校決策者到業(yè)者的頭腦尚未形成物業(yè)管理概念，這類物管企業(yè)往往涉及了一定的物業(yè)管理職能，但還沒(méi)有物業(yè)管理合同，也沒(méi)有業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)；在管理上，學(xué)校對(duì)其也是按照一個(gè)處室來(lái)對(duì)待。
（二）半企業(yè)化的物業(yè)管理
同時(shí)具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機(jī)構(gòu)已是一個(gè)企業(yè)，取得了獨(dú)立法人資格，但只能像原來(lái)的后勤處，學(xué)校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整，因此物業(yè)管理企業(yè)還不健全。學(xué)校對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)進(jìn)行貼補(bǔ)，這種帶有福利性質(zhì)、價(jià)格很低、只能勉強(qiáng)維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)的物管方式，達(dá)不到高標(biāo)準(zhǔn)要求。這些半企業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)一般不具備走向市場(chǎng)的條件。
（三）完全企業(yè)化的物業(yè)管理，走出高校，占領(lǐng)校外市場(chǎng)
這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會(huì)化改革的排頭兵，往往成立較早，學(xué)校給予足夠的政策，外部市場(chǎng)環(huán)境好；同時(shí)，從業(yè)者有敏銳的頭腦和市場(chǎng)開(kāi)拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護(hù)”政策，這種模式較少。
（四）引進(jìn)社會(huì)專業(yè)物業(yè)公司，部分實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理
學(xué)校一般是將新型的辦公區(qū)域或?qū)W生公寓交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實(shí)行較為規(guī)范的物業(yè)管理，保持其干凈、整潔、安全的環(huán)境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來(lái)啟動(dòng)物業(yè)管理工作的運(yùn)行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國(guó)高校的物業(yè)管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢(shì)。
三、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題
高校物業(yè)管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型而來(lái)，因此，在體制、管理模式和管理過(guò)程中還存在不足。
（一）物業(yè)管理實(shí)體的法人地位不明確，物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變不完全
高校物業(yè)管理現(xiàn)行的管理體制和運(yùn)行機(jī)制仍然存在政企不分、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，在資產(chǎn)占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長(zhǎng)官意志和行政色彩。后勤資產(chǎn)界定不明晰、固定資產(chǎn)存在形式模糊，物業(yè)管理實(shí)體只有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，因而也就無(wú)從談起進(jìn)入市場(chǎng)和真正的自負(fù)盈虧，也就無(wú)法實(shí)行真正意義上的物業(yè)管理市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化與規(guī)范化。
（二）管理服務(wù)觀念落后，管理人員知識(shí)老化
由于高校物業(yè)管理大部分是由原來(lái)的后勤轉(zhuǎn)型而來(lái)，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務(wù)第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場(chǎng)知識(shí)、市場(chǎng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和方法不足。無(wú)論是由物業(yè)管理公司，還是高校后勤集團(tuán)實(shí)體參與的高校物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，都存在著重效益、輕管理和服務(wù)的現(xiàn)象，淡化了高校物業(yè)育人的特殊要求。
（三）物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格體系不完善
隨著物業(yè)管理社會(huì)化改革的不斷深入，逐漸出現(xiàn)了許多深層次問(wèn)題，物業(yè)管理的服務(wù)價(jià)格問(wèn)題就是其一。首先，市場(chǎng)交易原則難以確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，而采用行政辦法制定了更多的價(jià)格，學(xué)校與物業(yè)管理實(shí)體通過(guò)討價(jià)還價(jià)后，指定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不充分，標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)。其次，學(xué)校與物業(yè)管理實(shí)體在定價(jià)依據(jù)的認(rèn)識(shí)上存在很大的差異。學(xué)校沒(méi)有真正意義上資產(chǎn)剝離，物業(yè)管理實(shí)體也就沒(méi)有履行資產(chǎn)保值增值義務(wù)，雙方認(rèn)同合理價(jià)格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長(zhǎng)期存在的福利性質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，是調(diào)整合理物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的強(qiáng)大壓力。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳難度大，使社會(huì)化物業(yè)管理資金缺乏足夠的資金支持。
四、加強(qiáng)和完善高校物業(yè)管理對(duì)策
國(guó)家在高校推行后勤社會(huì)化改革，主要在于減輕學(xué)校在后勤上的負(fù)擔(dān)，提高后勤服務(wù)質(zhì)量和管理水平，改善師生的學(xué)習(xí)、工作、生活環(huán)境，逐步從學(xué)校辦后勤改為規(guī)范的實(shí)體辦后勤。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)的管理、修繕、服務(wù)的唯一出路就是改革。
（一）理順物業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制
高校后勤社會(huì)化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理和經(jīng)營(yíng)，通過(guò)對(duì)高校內(nèi)部特定的市場(chǎng)、特定的消費(fèi)對(duì)象的全方位、多層次的有償服務(wù)，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運(yùn)行機(jī)制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來(lái)，組建自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算，并到工商管理部門正式登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)、商業(yè)點(diǎn)等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學(xué)校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金，設(shè)立專門的賬戶，專款專用。同時(shí)，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理公司商談具體的服務(wù)要求、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)并簽訂合同。最后，學(xué)校的其他區(qū)域也要按區(qū)分所有權(quán)交納專項(xiàng)維修資金或簽訂維修合同，并支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。而學(xué)校應(yīng)將主要精力放在如何加強(qiáng)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量上。
物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)化管理，提高運(yùn)行機(jī)制，建立一套完整的、科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，主動(dòng)接受校方和師生員工的監(jiān)督，并以此作為自己規(guī)范化經(jīng)營(yíng)管理的重要條件之一；堅(jiān)持以服務(wù)為本，根據(jù)師生員工的消費(fèi)層次，開(kāi)展多元化、多層次的有償服務(wù)，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，充分體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。
（二）培養(yǎng)高素質(zhì)物業(yè)管理人員，提高物業(yè)管理水平
高校物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，對(duì)物業(yè)管理人員的思想政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì)、文化素質(zhì)、身體心理素質(zhì)的要求越來(lái)越高，需要通過(guò)素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)、技術(shù)考核等形式來(lái)培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進(jìn)專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意思，通過(guò)機(jī)制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，打造優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍，以增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）營(yíng)造適合高校物業(yè)良性發(fā)展的社會(huì)氛圍
文章主要對(duì)高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，探討了其存在的原因，對(duì)其推行的意義以及推行過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了闡述。針對(duì)這些問(wèn)題，提出了有針對(duì)性的提高物業(yè)管理水平的措施，認(rèn)為高校應(yīng)該選擇高質(zhì)量外包模式，做好日常監(jiān)管，提高學(xué)校的物業(yè)管理水平。
關(guān)鍵詞：
高校；物業(yè)管理；問(wèn)題；對(duì)策
一、高校物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理的具體定位不夠精準(zhǔn)相較于現(xiàn)在的社會(huì)物業(yè)管理而言，學(xué)校的物業(yè)管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點(diǎn)。它的性質(zhì)更加趨向于公益和服務(wù)，功能更加重視實(shí)用?，F(xiàn)在，國(guó)內(nèi)的大部分高校的后勤部門在進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)候，都有著過(guò)于重視經(jīng)濟(jì)效益的傾向，忽視了社會(huì)效益。這實(shí)際上就是學(xué)校的物業(yè)管理定位不夠精準(zhǔn)的表現(xiàn)———高校的物業(yè)在進(jìn)行管理的時(shí)候，確實(shí)需要控制自己的管理成本，但是同時(shí)還應(yīng)該注意到學(xué)校有著明顯的教育屬性，過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于高校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是非常不利的。物業(yè)管理部門應(yīng)該在這二者之間尋找一個(gè)良性的中間點(diǎn)，使這兩方面實(shí)現(xiàn)平衡與穩(wěn)定［1］。
2、高校物業(yè)管理的定義并不清楚高校的物業(yè)管理實(shí)際上并不是獨(dú)立存在的。它必須受到來(lái)自各個(gè)層級(jí)的監(jiān)管和控制，這種管理模式中，物業(yè)管理是由學(xué)校的相應(yīng)部門進(jìn)行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對(duì)比的是，物業(yè)管理部門的真正針對(duì)對(duì)象是學(xué)校里的普通學(xué)生和老師。因?yàn)檫@種管理與服務(wù)上的區(qū)別，對(duì)于“物業(yè)管理究竟是什么”“究竟應(yīng)該怎樣進(jìn)行物業(yè)管理”這樣的基礎(chǔ)性問(wèn)題，達(dá)成一致的難度也是比較大的。這就會(huì)使物業(yè)管理出現(xiàn)職責(zé)與權(quán)限上的混亂。
3、物業(yè)管理部門的職責(zé)界限不夠清晰國(guó)內(nèi)高校采取的物業(yè)管理模式大多為這樣的———高校設(shè)置專門的物業(yè)管理部門，它自己管理或代表學(xué)校進(jìn)行物業(yè)公司的選擇，并和物業(yè)公司簽訂專門的合同。站在學(xué)校中各個(gè)單位、學(xué)院以及學(xué)生的方面來(lái)想，物業(yè)公司的本質(zhì)是一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的職責(zé)就是為校園提供便利，使教師能夠正常開(kāi)展工作，學(xué)生能夠順利的進(jìn)行學(xué)習(xí)，管理部門能夠做好日常工作。但是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)高校的各單位、學(xué)院間有著不小的管理區(qū)別，而這些看似無(wú)關(guān)的區(qū)別將對(duì)物業(yè)的管理工作帶來(lái)一定的影響［2］。各單位、學(xué)院對(duì)物業(yè)部門有著不同的要求，不同的教師對(duì)物業(yè)部門也有不同的期望，這就使物業(yè)管理工作的難度被極大的提高了。但是在學(xué)校和相關(guān)企業(yè)簽訂合同的時(shí)候，這些細(xì)微的區(qū)別卻并沒(méi)有得到細(xì)致的表現(xiàn)，這就使物業(yè)管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個(gè)問(wèn)題存在的原因就是高校并沒(méi)有對(duì)學(xué)校的物業(yè)管理以及各單位、學(xué)院的相關(guān)工作進(jìn)行區(qū)分，沒(méi)有及時(shí)將各單位、學(xué)院的想法傳遞給物業(yè)部門，雙方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)有效溝通，這就使物業(yè)管理公司難以真正適應(yīng)學(xué)校的需要，滿足高校內(nèi)部的實(shí)際發(fā)展要求。
4、高校的物業(yè)資金預(yù)算不足對(duì)于物業(yè)管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)從哪里來(lái)呢？對(duì)于大部分高校而言，物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)實(shí)際上是需要來(lái)自學(xué)校財(cái)政的支持的，學(xué)校撥款是其主要來(lái)源。也正因如此，學(xué)校的物業(yè)費(fèi)用以及具體服務(wù)內(nèi)容而言，高校內(nèi)的師生還是非常關(guān)注的，這也就成了物業(yè)管理部門的一個(gè)巨大的工作困難。高校的經(jīng)費(fèi)并不是很充足，這就會(huì)使高校后勤部門自己管理或在進(jìn)行物業(yè)管理公司選擇的時(shí)候有著比較大的局限———經(jīng)費(fèi)和質(zhì)量之間怎樣實(shí)現(xiàn)利益的最大化。這就需要高校打開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的大門，為物業(yè)管理企業(yè)提供更為公開(kāi)透明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，只有這樣才能促使物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而幫助學(xué)校進(jìn)一步壓縮成本，獲得更為理想的物業(yè)服務(wù)［3］。
5、學(xué)校物業(yè)管理部門本身存在缺陷因?yàn)闅v史原因的限制，大多數(shù)高校的物業(yè)管理并沒(méi)有較高的服務(wù)意識(shí)，它們并沒(méi)有意識(shí)到自己的服務(wù)價(jià)值以及社會(huì)職責(zé)，這也就使學(xué)校的物業(yè)管理部門沒(méi)有能夠給校內(nèi)的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業(yè)管理部門未按規(guī)定履行自己的職責(zé)，對(duì)于服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應(yīng)的服務(wù)。由于近幾年經(jīng)濟(jì)變化，學(xué)校物業(yè)管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業(yè)管理壓力變得越來(lái)越大。大部分高校第一線的物業(yè)服務(wù)人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個(gè)樣，也限制了高校物業(yè)服務(wù)發(fā)展的水平
二、高校物業(yè)管理的方法
1、對(duì)物業(yè)管理的具體職責(zé)進(jìn)行定位對(duì)物業(yè)管理的具體職責(zé)進(jìn)行精準(zhǔn)的定位一方面可以使學(xué)校更好的進(jìn)行監(jiān)管，這種監(jiān)管既包括對(duì)物業(yè)服務(wù)部門本身質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管，也包括對(duì)物業(yè)服務(wù)部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學(xué)校物業(yè)管理水平的提高奠定基礎(chǔ)。根據(jù)最近的調(diào)研以及我校物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，筆者對(duì)高校物業(yè)管理的作用進(jìn)行了總結(jié)，具體如下：首先，專業(yè)的高校物業(yè)管理給學(xué)校的日常工作與運(yùn)轉(zhuǎn)，學(xué)生生活營(yíng)造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業(yè)管理能夠利用自己的職責(zé)對(duì)學(xué)校的日常工作，特別是師生的行為進(jìn)行必要的規(guī)范和管理。這種管理能夠幫助學(xué)生養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，在接受服務(wù)的時(shí)候?qū)W會(huì)做人，在校園氛圍中茁壯成長(zhǎng)。這對(duì)于幫助學(xué)校營(yíng)造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價(jià)值。最后，優(yōu)秀的高校物業(yè)管理可以幫助高校實(shí)現(xiàn)一定意義上的保值和增值。在實(shí)際過(guò)程中，這三個(gè)方面缺一不可，否則物業(yè)管理很難發(fā)揮出自己的實(shí)際效果和作用。
2、提高宣傳水平，明確物業(yè)管理的權(quán)限與職責(zé)高校物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該提高對(duì)自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務(wù)部門和學(xué)生，教師進(jìn)行有效的溝通，從而弄明白師生對(duì)于物業(yè)管理的期待和理解。此外，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)管理，使員工的整體水平維持在專業(yè)水準(zhǔn)之上。高校自己管理或在進(jìn)行外包招標(biāo)的時(shí)候，應(yīng)該明確自己的要求，對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行必要的細(xì)化，避免在日后的管理工作中出現(xiàn)職責(zé)和權(quán)限不清的情況，這將為物業(yè)管理部門或企業(yè)提高自己的工作效率以及服務(wù)質(zhì)量奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。而當(dāng)面對(duì)超過(guò)職責(zé)范圍的工作時(shí)，需要及時(shí)溝通，留下準(zhǔn)確的溝通協(xié)議，為接下來(lái)的合作以及費(fèi)用問(wèn)題提供必要的依據(jù)。
3、對(duì)學(xué)校各部門間的物業(yè)管理的權(quán)限進(jìn)行明晰對(duì)于高校的物業(yè)管理而言，監(jiān)督考核委員會(huì)的存在和意義是非常有必要的。這個(gè)委員會(huì)并不是隨意組成的，它是由相關(guān)單位和學(xué)院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業(yè)管理公司更好的進(jìn)行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學(xué)院以及物業(yè)管理公司之間的溝通。
4、物業(yè)管理部門應(yīng)該提高自己的實(shí)際水平物業(yè)管理部門需要對(duì)自己的服務(wù)理念進(jìn)行調(diào)整，提高相關(guān)服務(wù)者的服務(wù)思想，在進(jìn)行管理的時(shí)候應(yīng)該嚴(yán)格遵守學(xué)校的相關(guān)規(guī)定，不斷提高自己?jiǎn)T工的專業(yè)素養(yǎng)，使企業(yè)一直保持積極向上的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主動(dòng)向業(yè)界先進(jìn)者學(xué)學(xué)習(xí)，吸取他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，使自己的管理和社會(huì)一流企業(yè)接軌。高校物業(yè)部門應(yīng)該對(duì)員工的實(shí)際工作效果進(jìn)行主動(dòng)總結(jié)，制定一系列的獎(jiǎng)懲制度和多勞多得制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性。這將幫助物業(yè)管理部門提高自己的物業(yè)管理水平。結(jié)語(yǔ)由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況不斷發(fā)生變化，體制改革不斷推進(jìn)，高等院校的物業(yè)管理迎來(lái)了改革的必然浪潮，這種情況下各個(gè)高校必須主動(dòng)對(duì)自己的物業(yè)管理進(jìn)行挑戰(zhàn)。高校可以引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，可以學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念和經(jīng)驗(yàn)，使物業(yè)管理跨入新的臺(tái)階。
參考文獻(xiàn)：
［1］張國(guó)鋒，李紅•高校后勤社會(huì)化模式探討［J］．鞍山師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2000（2）．
［2］楊艷萍，李正•關(guān)于高校新校區(qū)后勤服務(wù)保障系統(tǒng)研究［J］．科技信息，2010（27）．
關(guān)鍵詞：高校；后勤物業(yè)管理；策略
一、前言
高校后勤物業(yè)服務(wù)管理和普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的區(qū)別，高校的服務(wù)對(duì)象以專家、學(xué)者和廣大師生員工為主，其后勤物業(yè)服務(wù)把管理和經(jīng)營(yíng)還有服務(wù)對(duì)象相結(jié)合的系統(tǒng)工程。因此高校的后勤物業(yè)管理既要保證其服務(wù)的質(zhì)量，還需要符合學(xué)校教書育人的原則。雖然目前我國(guó)的高校在后勤物業(yè)管理方面取得了一定的成績(jī)，服務(wù)的品質(zhì)也得到了一定提升，然而存在的問(wèn)題和不足需要改進(jìn)的地方還有許多方面，還需要參與后勤物業(yè)管理部門從業(yè)人員加大創(chuàng)新力度，不斷提升服務(wù)質(zhì)量管理水平，以彌補(bǔ)某些方面的短板和不足。
二、高校后勤管理的現(xiàn)狀
1.管理觀念落后
一直以來(lái)，人們都認(rèn)為高校的后勤服務(wù)理所當(dāng)然是由學(xué)校來(lái)負(fù)責(zé)的，而且以往的物業(yè)服務(wù)也確實(shí)是如此，致使高校里的教職工在物業(yè)管理方面的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。比如物業(yè)公司以及其他相關(guān)的管理單位在其實(shí)施的部分服務(wù)方面是要收取相關(guān)的費(fèi)用的，但高校教職工受傳統(tǒng)觀念的影響，認(rèn)為高校后勤管理應(yīng)該是學(xué)校福利性的、行政型的物業(yè)管理模式，因而對(duì)物業(yè)公司的有償服務(wù)要求有時(shí)會(huì)比較過(guò)分，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是希望物業(yè)管理部門能夠多做事但少收錢。同時(shí)，物業(yè)公司的工作人員對(duì)于高校后勤服務(wù)也存在理念上的誤區(qū)，大都以為這是一個(gè)永遠(yuǎn)不會(huì)丟的鐵飯碗，因而沒(méi)有主動(dòng)去尋找新的市場(chǎng)，只等著學(xué)校的生意自動(dòng)送上門，這種經(jīng)營(yíng)理念在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天已經(jīng)不適用了。同時(shí)，因?yàn)檫@種高校后勤物業(yè)服務(wù)是鐵飯碗的觀念的影響，物業(yè)工作人員在服務(wù)方面也不是盡心盡責(zé)，認(rèn)為只要基本上能夠完成服務(wù)工作就行了。其服務(wù)理念的落后也不符合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。
2.后勤管理體制滯后
我國(guó)目前的高校后勤物業(yè)管理還在改革階段，還沒(méi)有建立健全其管理體制，因此不少高校在這個(gè)方面都是處在摸索的階段，因而比較隨意和盲目。雖然部分高校的后勤部門已經(jīng)成立了物業(yè)管理的部門，也增設(shè)了環(huán)保保安等職位，并且于有償服務(wù)方面簽訂了管理協(xié)議合同。然而受高校行政指令的制約，學(xué)校所具有的權(quán)利還是偏大一些，包括服務(wù)的內(nèi)容以及收費(fèi)等方面。有時(shí)候受體制的制約，物業(yè)公司不得不先干活，而費(fèi)用卻很難收回來(lái)。這種不計(jì)成本也不講究經(jīng)濟(jì)效益的做法嚴(yán)重束縛著物業(yè)管理單位的發(fā)展和服務(wù)水平。
3.專業(yè)管理人才缺乏
受到傳統(tǒng)觀念、體制等因素的影響，高校后勤物業(yè)管理在我國(guó)的起步時(shí)間比較晚，目前還很少有高校有職業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。如今不少高校的后勤管理人員的構(gòu)成多為三個(gè)部分：以前的后勤工作員工以及轉(zhuǎn)崗、下崗員工和臨時(shí)招用的民工?？傮w來(lái)說(shuō)，后勤管理人員在后勤工作方面的經(jīng)驗(yàn)上是比較豐富的，但他們的文化水平也普遍比較低，思想觀念也比較落后，因此在管理理念以及服務(wù)水平上都已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代化的市場(chǎng)要求了。其次，由于行業(yè)的特殊性又屬于比較低端的服務(wù)性行業(yè)，因此，對(duì)有高學(xué)歷、有能力、有水平的年輕一代的大學(xué)生要從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的吸引力不夠，造成此行業(yè)人才不濟(jì)，服務(wù)管理創(chuàng)新不足，整體高校物業(yè)管理服務(wù)水平雖有提升，但距專業(yè)、高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求還是有很長(zhǎng)的路要走。后勤物業(yè)管理工作看似簡(jiǎn)單，但一樣要求具備較高的專業(yè)技能，一樣需要經(jīng)過(guò)專業(yè)技能的培訓(xùn)之后才能保障其服務(wù)水平。而許多后勤管理工作者在這一點(diǎn)上都無(wú)法滿足要求，致使服務(wù)質(zhì)量大打折扣。
三、高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的策略
1.觀念要?jiǎng)?chuàng)新
要想在高校發(fā)展后勤物業(yè)管理就需要?jiǎng)?chuàng)新思維和管理觀念，后勤物業(yè)管理部門只有正確認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為才能發(fā)展后勤物業(yè)管理。首先，創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)觀念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速的今天，只有提高競(jìng)爭(zhēng)理念才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。加強(qiáng)和創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)理念能夠在很大程度上促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展，也能夠充分的鍛煉培養(yǎng)人才，還能夠促進(jìn)物業(yè)管理部門不斷加強(qiáng)自身的服務(wù)水平，以此完善和發(fā)展管理和服務(wù)以及人才三個(gè)方面，最終促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。第二，創(chuàng)新質(zhì)量觀念。只有良好的服務(wù)水平才能促進(jìn)公司的發(fā)展，因此后勤物業(yè)管理部門一定要將服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意放在首位，不僅要所做物業(yè)能夠使業(yè)主滿意，而且要通過(guò)人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)在某些特殊服務(wù)方面做出創(chuàng)新為業(yè)主所想，為業(yè)主所急，通過(guò)物業(yè)從業(yè)人員的辛勤努力工作使得業(yè)主能從滿意到感動(dòng)。第三，由于高校的一些教職員工在物業(yè)管理方面還存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，所以我們應(yīng)該在物業(yè)管理理念的宣傳方面加大力度，只有改變教職工的傳統(tǒng)觀念才能讓其更好的配合物業(yè)管理部門做好各方面的工作。
2.建立專業(yè)化的人才隊(duì)伍
高校后勤如果想要進(jìn)行物業(yè)管理的創(chuàng)新就一定要有一支具備專業(yè)技能的團(tuán)隊(duì)。為此，我們可以引進(jìn)具有專業(yè)技能和專業(yè)管理水平的人才，對(duì)于目前在職的物業(yè)工作人員則通過(guò)組織培訓(xùn)等方式來(lái)培養(yǎng)其管理理念和專業(yè)技能。具體來(lái)說(shuō)，其創(chuàng)新策略可以分為以下幾個(gè)方面：首先，我們可以通過(guò)競(jìng)聘上崗的方式來(lái)選擇具備專業(yè)素質(zhì)的人才，并通過(guò)激勵(lì)機(jī)制來(lái)加強(qiáng)工作人員的市場(chǎng)理念。讓招聘引進(jìn)來(lái)的具備現(xiàn)代專業(yè)技能和理念的人才充分發(fā)揮自己的特長(zhǎng)；讓老員工在培訓(xùn)和學(xué)習(xí)專業(yè)技能和先進(jìn)服務(wù)管理理念的同時(shí)結(jié)合自身豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，更好的發(fā)揮自己特長(zhǎng)。其次，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新的學(xué)習(xí)協(xié)作能力，只有不斷努力地學(xué)習(xí)專業(yè)化的技能等相關(guān)的知識(shí)才能提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。包括標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)規(guī)范、專業(yè)的服務(wù)技能、良好的溝通水平以及判斷、應(yīng)變等方面的能力通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)才能獲得提升。也只有物業(yè)工作人員在不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)、新理念才能提高自身的職業(yè)技能，也只有這樣才能適應(yīng)愈來(lái)愈激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
3.進(jìn)行體制創(chuàng)新改革
高校的后勤物業(yè)管理的改革和創(chuàng)新不僅需要學(xué)校各主管部門的支持，還需要學(xué)校各被服務(wù)的各單位、部門的積極配合。因此，高校的領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)管理人員應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理是一個(gè)企業(yè)單位，因此其管理模式不應(yīng)該與行政管理相互混合，不然很容易導(dǎo)致后勤物業(yè)管理的責(zé)任分工不明確，服務(wù)質(zhì)量下降。其次，高校進(jìn)行后勤物業(yè)管理創(chuàng)新還需要當(dāng)?shù)卣谡咭约敖?jīng)費(fèi)方面給以一定的支持，才能讓物業(yè)管理更加完善。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高校的后勤管理也需要緊緊圍繞學(xué)校教書育人的宗旨為廣大師生提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障才能適應(yīng)現(xiàn)代化的時(shí)展。因此，我們一定要根據(jù)高校后勤的具體情況來(lái)進(jìn)行改革和創(chuàng)新，引進(jìn)專業(yè)人才，通過(guò)培訓(xùn)等方式來(lái)提高專業(yè)技能，創(chuàng)新理念，引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓后勤物業(yè)管理更上一層樓。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；特性；質(zhì)量提升
隨著全國(guó)高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)化應(yīng)運(yùn)而生。高校物業(yè)管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。但是，高校物業(yè)管理發(fā)展不平衡，滯后于真正意義上的社會(huì)化物業(yè)管理，在管理技術(shù)、服務(wù)質(zhì)量、人員素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)和業(yè)主觀念上的差異等方面，存在著諸多問(wèn)題和困難，在一定程度上影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展。政府的正確導(dǎo)向、學(xué)校的扶持、歷史的沿襲，高校物業(yè)管理企業(yè)目前仍然是高校通過(guò)市場(chǎng)方式或非市場(chǎng)方式選擇的主要對(duì)象。盡管如此，高校物業(yè)管理企業(yè)還面臨生存的危機(jī)，在邁向現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型進(jìn)程中仍面臨諸多問(wèn)題，如何應(yīng)對(duì)？將直接影響到高校物業(yè)管理企業(yè)生存與發(fā)展。
一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
目前高校物業(yè)管理基本上還是沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無(wú)論是在管理技術(shù)還是在服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)上都存在著諸多問(wèn)題，物業(yè)管理在服務(wù)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)觀念上沒(méi)有做到真正意義上的社會(huì)化，致使高校物業(yè)管理在一定程度上滯后于社會(huì)化物業(yè)管理，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展，同時(shí)也影響了高校各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。高校物業(yè)管理實(shí)行的是象征性的有償服務(wù)，管理實(shí)體與高校簽訂相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但是這種管理往往是在學(xué)校的行政指令下進(jìn)行，缺乏科學(xué)依據(jù)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議相當(dāng)不穩(wěn)定。尤其在服務(wù)費(fèi)用和服務(wù)內(nèi)容等方面往往不按行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)辦事，只追求社會(huì)效益，不講經(jīng)濟(jì)效益，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)淡漠。由于學(xué)校屬于事業(yè)單位，物業(yè)管理費(fèi)用很緊張，于是將物業(yè)管理成本一再壓低，使高校物業(yè)管理陷入了低效率、低水平的虧損經(jīng)營(yíng)，很難向企業(yè)化、市場(chǎng)化的方向良性發(fā)展。
由于各高校的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀不同，物業(yè)管理的情況不一。但總體來(lái)說(shuō)，各高校物業(yè)管理是伴隨著本校的發(fā)展而發(fā)展。從管理模式上，基本上經(jīng)歷了由過(guò)去單一的、與原學(xué)校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對(duì)初分專業(yè)、初成體系的物業(yè)管理；從服務(wù)方式上，由過(guò)去一般基本的生活保障變?yōu)槎嘈问?、多層次服?wù)；從管理水平上由過(guò)去的傳統(tǒng)房屋管理和后勤服務(wù)到目前初具現(xiàn)代物業(yè)管理稚形的管理。相對(duì)專業(yè)化的管理模式初步形成。
二、高校物業(yè)管理工作的特性
與一般物業(yè)管理相比高校物業(yè)管理具有很多特殊性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會(huì)化改革的驅(qū)動(dòng)，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國(guó)高校的快速發(fā)展，使高校物業(yè)管理得到了進(jìn)步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會(huì)的高度重視。深刻認(rèn)識(shí)和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點(diǎn)，對(duì)于搞好高校物業(yè)管理工作有著十分重要的意義。
（1）教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必須以教學(xué)為中心，圍繞教學(xué)和育人開(kāi)展工作，一切作為都要與高校教育、教學(xué)、科研的整體目標(biāo)相適應(yīng)，并負(fù)有“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，成為高校培養(yǎng)人才的有機(jī)組成部分。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還要注重營(yíng)造育人氛圍等軟環(huán)境建設(shè)高校物業(yè)管理所承擔(dān)的校園環(huán)境建設(shè)是校園文化建設(shè)的物質(zhì)載體，它與校園文化建設(shè)是密不可分的，它既受校園文化建設(shè)的影響，同時(shí)又反過(guò)來(lái)影響校園文化建設(shè)。
（2）知識(shí)多科性。高校物業(yè)管理工作需要有廣泛的知識(shí)技能作為基礎(chǔ)。在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域涉及到管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、教育學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、法學(xué)等，在自然科學(xué)領(lǐng)域涉及到的學(xué)科則更為廣泛。在工作中知識(shí)多科性又表現(xiàn)在專業(yè)技術(shù)種類繁多，每個(gè)人都有一種或多種專業(yè)技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識(shí)和多種專業(yè)的常識(shí)，進(jìn)行科學(xué)管理，使各項(xiàng)工作逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，用現(xiàn)代化的管理手段和方法不斷提高科學(xué)管理水平
（3）服務(wù)對(duì)象的特定性。社會(huì)物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的教育機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是以廣大教師和學(xué)生為主的知識(shí)群體，也是社會(huì)上的一個(gè)特殊群體。他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較高要求，服務(wù)和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學(xué)生安全顯得特別重要。
（4）群眾性。高校物業(yè)管理的大量工作與群眾有著密切的關(guān)系，是為廣大群眾服務(wù)的，與群眾的切身利益有密切的關(guān)系。同時(shí)，它必須時(shí)時(shí)接受群眾的監(jiān)督和檢驗(yàn)。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會(huì)影響其他工作的正常開(kāi)展和師生的工作、學(xué)習(xí)的情緒。
三、高校物業(yè)管理質(zhì)量提升的思考
（1）建立高校物業(yè)管理新體系，要從本地區(qū)的物業(yè)管理的實(shí)際情況出發(fā)，按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，結(jié)合高校物業(yè)管理自身的特點(diǎn)、任務(wù)和要求，積極探索和建立一個(gè)能使房屋保值和增值，設(shè)備設(shè)施正常使用，不斷提高居民的生活質(zhì)量，提升居住環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，從而達(dá)到社會(huì)效益 ， 環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三者統(tǒng)一的物業(yè)管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把業(yè)主自治管理和物業(yè)公司專業(yè)化管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，這樣既能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)和規(guī)范運(yùn)作，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)主管部門和行業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)，推進(jìn)高校物業(yè)管理社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。
（2）加強(qiáng)員工技術(shù)培訓(xùn)。高素質(zhì)人才不僅是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化的要求，也是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，每天又直接面對(duì)師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務(wù)能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，直接導(dǎo)致師生的滿意度，直接影響各高校的發(fā)展和辦學(xué)水平。部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí)，還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)，員工的培訓(xùn)極為必要。
（3）提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。由于高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，專業(yè)性強(qiáng)。需要對(duì)高校物業(yè)管理隊(duì)伍按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，緊密結(jié)合高校的實(shí)際，加強(qiáng)專業(yè)建設(shè)。為保證管理水平，還可適當(dāng)引進(jìn)一些社會(huì)上如保安、綠化等專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理，尤其是對(duì)那些正處在發(fā)展過(guò)程中的高校物業(yè)管理來(lái)說(shuō)更適宜，這也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。校外物業(yè)管理公司的介入、不僅為高校帶來(lái)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的物業(yè)管理，也引入了現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。
（4）理順物業(yè)管理中的各種關(guān)系。物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，涉及到各種行業(yè)、各種部門，要結(jié)合物業(yè)管理的任務(wù)和特點(diǎn)，正確處理好物業(yè)管理與行政管理的關(guān)系、依法管理與自主管理的關(guān)系、自治管理與專業(yè)管理的關(guān)系、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律與教育規(guī)律之間的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益之間的關(guān)系、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系。促進(jìn)物業(yè)管理有效、健康的發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
高校物業(yè)管理是一項(xiàng)非常繁瑣又比較辛苦的工作，既是高校的“門面”和“窗口”，也是高校事業(yè)發(fā)展必不可少的一環(huán)。做好物業(yè)管理工作是高校物業(yè)工作者的天職，也是高校發(fā)展與生俱來(lái)的永恒課題。從職能分工看，物業(yè)管理工作其實(shí)是機(jī)關(guān)工作的一部分，它服務(wù)于高校各項(xiàng)工作，以大局為先，以服務(wù)為重?？陀^的說(shuō)沒(méi)有高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，高校的各項(xiàng)工作就會(huì)失去基礎(chǔ)和動(dòng)力，一切都將無(wú)從談起。為此如何提高高校的物業(yè)管理工作是每一位高校物業(yè)管理人員必須認(rèn)真思考的問(wèn)題。
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關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；解決方法
高校物業(yè)管理企業(yè)大多是高校后勤企業(yè)，也有部分是社會(huì)企業(yè)。只要是高校物業(yè)企業(yè)都要遵循教育規(guī)律，保證學(xué)校正常教學(xué)秩序和營(yíng)造良好育人環(huán)境的基礎(chǔ)。高校物業(yè)管理服務(wù)的是學(xué)生老師，而普通社區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)業(yè)主，所以兩者有著很大的差別。高校物業(yè)管理較社會(huì)的物業(yè)管理較單一，但高校物業(yè)管理中存在的一些問(wèn)題，也比較復(fù)雜，現(xiàn)對(duì)高校物業(yè)管理的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了解決方法。
一、高校物業(yè)資金不足
目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要是由高校后勤企業(yè)與社會(huì)物業(yè)企業(yè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)而來(lái)，大多數(shù)企業(yè)為了能中標(biāo)，不惜用低成本來(lái)取得最后的物業(yè)，學(xué)校行政按照競(jìng)標(biāo)價(jià)支付物業(yè)費(fèi)用?，F(xiàn)高校的管理日趨完善，對(duì)物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來(lái)越高，無(wú)論是從人員配備還是使用設(shè)備，都提出了很高的要求。由于高校物業(yè)使用率高，維護(hù)難度大，工作量大，需要投入的人力、物力多；另一方面高技術(shù)的裝備，包括自動(dòng)消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。所以在高校物業(yè)的管理中工作投入不足的問(wèn)題日顯突出。解決方法：高校物業(yè)管理工作，首先要科學(xué)管理、精打細(xì)算、嚴(yán)格控制成本。資金是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是高校物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，開(kāi)展工作的保障。按照慣例，學(xué)校從甲方的角度對(duì)高校物業(yè)企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行考核，優(yōu)勝劣汰，但資金有限，無(wú)法維持正常的工作運(yùn)行?，F(xiàn)在的高校物業(yè)企業(yè)是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，而形成的物業(yè)管理公司，可以經(jīng)甲方同意獲取合理的利潤(rùn)，待物業(yè)公司實(shí)行有償服務(wù)后，開(kāi)發(fā)各種服務(wù)項(xiàng)目，不僅為學(xué)生提供更多的便利，又可以增加物業(yè)企業(yè)的資金，改善企業(yè)的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。企業(yè)的資金增多，員工的工資多了，積極性與主動(dòng)性也會(huì)有很大的改善，企業(yè)管理到位，向?qū)W校和全體師生員工提供更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
二、員工整體職業(yè)素質(zhì)不高
高校物業(yè)管理人員在服務(wù)育人方面還有待提高。高校物業(yè)作為高校工作不可或缺的一部分，其工作人員（如宿管員）與學(xué)生的接觸時(shí)間長(zhǎng)，工作人員的一言一行都在潛移默化的影響著學(xué)生。所以說(shuō)高校物業(yè)肩負(fù)著“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)?，F(xiàn)高校物業(yè)大部分員工缺乏專門的技術(shù)培訓(xùn)，并且學(xué)歷較低，經(jīng)調(diào)查，小學(xué)、初中生占到了60％之多，中專、高中生只占到了20％，具有?？?、中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)的甚至不足20％，黨員比例不到5％。目前絕大多數(shù)高校都設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)部門，但專業(yè)技術(shù)水平亟待提高。員工年齡結(jié)構(gòu)老化，由于物業(yè)人員的工作強(qiáng)度很大，而且又臟又累，工資又低，許多年輕人都望而卻步，不愿意干，所以在招聘時(shí)對(duì)年齡的要求有所降低，老年人的身體健康問(wèn)題也存在著嚴(yán)重隱患。以上的原因造成了高校后勤企業(yè)員工三多三少的現(xiàn)象：老年人多，年輕人少；普通員工多，技術(shù)人員少；文化水平低的多，高的少。解決方法：第一，從招聘源頭抓起，加強(qiáng)人員聘用的管理工作。在招聘過(guò)程中，除了要檢查應(yīng)聘人員的一些相關(guān)證書以外，其員工身體健康情況必須要認(rèn)真核查。了解員工是否患有在工作中容易出意外的疾病的同時(shí)，從側(cè)面也了解一下是否有家族病史等，除了以上兩個(gè)招聘的基本內(nèi)容，還要重視對(duì)求職者的個(gè)人素質(zhì)、主人翁意識(shí)、工作能力等方面的考察。第二，加強(qiáng)高校物業(yè)管理人員的職業(yè)技能培訓(xùn)。高校物業(yè)服務(wù)人員的個(gè)人素質(zhì)及專業(yè)技能是影響服務(wù)質(zhì)量的重要因素，個(gè)人素質(zhì)與專業(yè)技能的提高主要靠高校物業(yè)人員自身的知識(shí)水平和學(xué)習(xí)，如果員工的自我學(xué)習(xí)較差，還需要物業(yè)管理者不斷的培訓(xùn)和引導(dǎo)。通過(guò)不斷地加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)、自身素質(zhì)、崗位技能等的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，來(lái)提高員工綜合素質(zhì)。高校物業(yè)企業(yè)員工不僅要組織學(xué)習(xí)本企業(yè)的相關(guān)理論知識(shí)，管理規(guī)章制度，崗位工作流程，程序的規(guī)范操作等常規(guī)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，還要通過(guò)開(kāi)展日常的工作經(jīng)驗(yàn)的交流會(huì)及崗位技能競(jìng)賽等花樣方式，促進(jìn)高校物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍的進(jìn)一步提升。
三、管理制度不規(guī)范性
高校的物業(yè)企業(yè)發(fā)展的時(shí)間并不是很長(zhǎng)，所以，高校物業(yè)企業(yè)的管理制度不夠健全，工作行為和運(yùn)作都不夠規(guī)范化，尤其是基礎(chǔ)建設(shè)要有待加強(qiáng)。由本校組建的物業(yè)管理隊(duì)伍還是占很大的比例，從軟硬件建設(shè)、人員結(jié)構(gòu)組成等方面與社會(huì)上有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)相比還有很大的差距，現(xiàn)在，高校物業(yè)管理企業(yè)雖然也制定了一些關(guān)于工作中相關(guān)的企業(yè)制度，但與社會(huì)上的企業(yè)相比，還不成體系，不夠完善，執(zhí)行起來(lái)也不夠嚴(yán)格。解決方法：高校物業(yè)管理企業(yè)在工作中要做到微笑多一點(diǎn)，服務(wù)好一點(diǎn)，寬容多一點(diǎn)，行動(dòng)快一點(diǎn)，注意把握好與服務(wù)對(duì)象接觸時(shí)的有效溝通及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到行為有規(guī)范，服務(wù)有品質(zhì)，行動(dòng)有效率，做事有方法等。如果加強(qiáng)管理和服務(wù)，首先要加強(qiáng)員工手冊(cè)、工作相關(guān)程序的文件和服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)用書的制定，并加強(qiáng)宣傳教育，使每一項(xiàng)的物業(yè)管理和服務(wù)都有跡可循，都按標(biāo)準(zhǔn)操作。其次，員工的的工作狀態(tài)要注意，員工工作時(shí)要穿工作服，佩戴工號(hào)牌，工作儀態(tài)要端正等，在工作的服務(wù)態(tài)度方面要做到誠(chéng)心、耐心、熱心，有微笑、有禮貌的服務(wù)等。再次要根據(jù)學(xué)校甲方的要求進(jìn)一步整改服務(wù)規(guī)范，使所有的工作人員對(duì)工作流程、內(nèi)容、要求、標(biāo)準(zhǔn)及考核的缺陷，都要認(rèn)真整改落實(shí)。另外，高校物業(yè)管理企業(yè)要欣然接受學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督，進(jìn)一步完善高校物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)的質(zhì)量。高校物業(yè)管理不僅要對(duì)物進(jìn)行管理，還要肩負(fù)育人的重責(zé)，其管理存在很多復(fù)雜性，各高校的管理情況也不一樣，總之，高校物業(yè)管理的好壞取決于最大限度滿足服務(wù)對(duì)象的需求。高校物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象的有效溝通，是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。另外高校物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，樹(shù)立良好的職業(yè)形象，讓高校物業(yè)管理企業(yè)和廣大師生一起共建一個(gè)和諧的校園。
作者:張正海 單位:南京師范大學(xué)后勤服務(wù)中心物管中心
參考文獻(xiàn):
經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會(huì)很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。
2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題
2.1難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌
學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機(jī)制、制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。
2.2缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平低下
目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識(shí)弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。
2.3物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化，年齡老化問(wèn)題嚴(yán)重
高校物業(yè)管理者中大部分是從學(xué)校各部門分流的人員，沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，而大部分值班員、保潔員來(lái)自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。
2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費(fèi)用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，沒(méi)有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。
以上幾個(gè)方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還相差太遠(yuǎn)。
3高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過(guò)規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會(huì)其他類型物業(yè)的地方，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過(guò)程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實(shí)現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學(xué)生相對(duì)集中、流動(dòng)性大、物業(yè)使用頻率高等特點(diǎn)，在從事高校物業(yè)管理時(shí)應(yīng)高度予以重視。*
4加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
4.1引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)管理公司發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤有必要有選擇地放開(kāi)部分市場(chǎng)，讓社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來(lái)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)、對(duì)比來(lái)提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。在競(jìng)爭(zhēng)面前，學(xué)校后勤物業(yè)管理公司才會(huì)有發(fā)展，不會(huì)在后勤社會(huì)化面前被淘汰。
4.2加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平
后勤物業(yè)管理公司由學(xué)?？倓?wù)處轉(zhuǎn)型而來(lái)，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個(gè)重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識(shí)，采取送出去或引進(jìn)來(lái)的方式，從上到下進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。與此同時(shí)在選聘員工時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，增強(qiáng)物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。
4.3健全各項(xiàng)管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。
4.4加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會(huì)上參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽(yù)去贏得市場(chǎng)。反過(guò)來(lái)，高校物業(yè)管理公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說(shuō)，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
4.5走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)道路，提高盈利能力
在過(guò)去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費(fèi)用由國(guó)家包下來(lái)，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來(lái)通過(guò)后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)服務(wù)型和有償服務(wù)型，開(kāi)始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個(gè)方面著手：
（1）提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了，有償服務(wù)才會(huì)理直氣壯。
（2）針對(duì)不同的服務(wù)對(duì)象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學(xué)生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開(kāi)展家政等特約服務(wù)。
（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場(chǎng)接軌，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學(xué)樓和學(xué)生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場(chǎng)接軌，這樣就能有效的改善學(xué)校的物業(yè)管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。
5以人為本，共建和諧校園
物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對(duì)象的滿意度。加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來(lái)，一方面有助增強(qiáng)他們的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另一方面可以加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象——廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機(jī)會(huì)，給以他們關(guān)愛(ài)。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個(gè)和諧的校園。
參考文獻(xiàn)
［1］湯滿意.高校后勤社會(huì)化改革的物業(yè)管理［J］.湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2004.
關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；發(fā)展趨勢(shì)
隨著高校不斷的發(fā)展和進(jìn)步，越來(lái)越多的智能化和大型化的教學(xué)科研樓宇得到新建和發(fā)展，所以高校實(shí)施物業(yè)管理是非常有必要的必須實(shí)現(xiàn)物業(yè)的科學(xué)和規(guī)范管理，才能延長(zhǎng)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和樓宇的使用壽命，讓學(xué)校的固有資產(chǎn)得到保值；正因?yàn)檫@樣的背景，高校物業(yè)管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統(tǒng)的學(xué)校后勤自我經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)換為專業(yè)化的模式，讓管理的范圍得到擴(kuò)大；很多高校的物業(yè)管理中會(huì)聘請(qǐng)社會(huì)上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司，為學(xué)校的發(fā)展和進(jìn)步提供更加專業(yè)的物業(yè)管理與服務(wù)，所以物業(yè)市場(chǎng)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸變大。
一、高校物業(yè)發(fā)展的歷程
（一）傳統(tǒng)的高校后勤管理
傳統(tǒng)的高校后勤管理主要是學(xué)校專門設(shè)立的后勤管理部門，負(fù)責(zé)學(xué)校的日常管理工作和運(yùn)行，跟現(xiàn)代的物業(yè)管理相比存在很大的差異；在傳統(tǒng)的學(xué)校后勤管理中，雖然學(xué)校的相關(guān)后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發(fā)展進(jìn)步過(guò)程中沒(méi)有受到相關(guān)的壓力，導(dǎo)致相關(guān)的員工沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)，后勤服務(wù)意識(shí)越來(lái)越差，在新時(shí)期的背景下，這種管理模式已經(jīng)適應(yīng)不了學(xué)校的發(fā)展；許多高校為了提升后勤管理的服務(wù)質(zhì)量，采取了相應(yīng)的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個(gè)后勤管理成為一個(gè)團(tuán)體，通過(guò)團(tuán)體的努力共同打造高效的學(xué)校管理，為高校的發(fā)展和進(jìn)步提供必要的基礎(chǔ)。
高校后勤團(tuán)隊(duì)的實(shí)質(zhì)性工作還是原來(lái)的后勤管理，只是在經(jīng)濟(jì)和人事上面有了更獨(dú)立的權(quán)利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過(guò)程中只能維持基本的運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)不到學(xué)校的高效管理。
（二）物業(yè)管理取代后勤部分管理
隨著我國(guó)教育領(lǐng)域的快速發(fā)展，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業(yè)企業(yè)取代高校后勤管理成為必然的發(fā)展趨勢(shì)[1]；要想實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理的高效性，就必須脫離學(xué)校的束縛，引進(jìn)社會(huì)上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，讓整個(gè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變得更加激烈，促進(jìn)學(xué)校物業(yè)管理工作的提升，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)根據(jù)學(xué)校的實(shí)際情況開(kāi)展更專業(yè)和有層次化的物業(yè)管理服務(wù)，在傳統(tǒng)的后勤管理基礎(chǔ)上得到了創(chuàng)新和發(fā)展。
二、當(dāng)前我國(guó)高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)
物業(yè)管理更多的是針對(duì)住宅的管理，住宅的物業(yè)管理最終目的是為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值，而高校物業(yè)管理主要目的是為師生創(chuàng)造良好的教學(xué)環(huán)境，讓學(xué)校的整體形象得到提升；學(xué)校的良好的環(huán)境體現(xiàn)在多個(gè)方面，比如學(xué)生的生活住宿管理、學(xué)校的安全穩(wěn)定管理以及校園的學(xué)風(fēng)校風(fēng)問(wèn)題管理等，是一個(gè)綜合性的管理。
（二）高校物業(yè)管理具有育人的功能
學(xué)生是構(gòu)成高校的主要因素，高校的進(jìn)步和發(fā)展都是圍繞學(xué)生進(jìn)行的，所以學(xué)生是高校的主體，良好的學(xué)校管理引導(dǎo)學(xué)生樹(shù)立做正確的價(jià)值觀念，所以高校的物業(yè)管理具有育人的功能，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好的品質(zhì)，讓他們?cè)趦?yōu)質(zhì)的校園環(huán)境中積極健康的成長(zhǎng)；另外受到物業(yè)后勤人員的積極影響，讓學(xué)生更尊重別人的勞動(dòng)成果，培養(yǎng)他們熱愛(ài)勞動(dòng)的優(yōu)良品質(zhì)。
三、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析
（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離
從傳統(tǒng)的高校后勤管理到現(xiàn)代的物業(yè)管理，高校一直在做出努力和進(jìn)步，但是整體的效果都沒(méi)有達(dá)到最好，主要的原因是高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有分離，在很多責(zé)任和權(quán)力上沒(méi)有分清，學(xué)校管理在遇到問(wèn)題的時(shí)候找不到責(zé)任的主體，不利于整體的發(fā)展；為了促進(jìn)高校物業(yè)的更好發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，讓相互之間的責(zé)任和權(quán)力得到明確，實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)的發(fā)展和改革，同時(shí)也是高校后勤社會(huì)化改革的重要保障。
（二）物業(yè)管理的市場(chǎng)化與社會(huì)化
高校物業(yè)管理必須實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化與社會(huì)化，脫離原來(lái)的學(xué)校管理模式，讓高校的物業(yè)管理質(zhì)量得到提升；物業(yè)企業(yè)必須建立完善的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，根據(jù)高校的實(shí)際情況，開(kāi)展更專業(yè)化和多元化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)；另外高校物I管理還要擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)，讓高校物業(yè)獲得更大的發(fā)展，結(jié)合社會(huì)中的物業(yè)管理，壯大高校物業(yè)管理的實(shí)力，只有這樣才能保證高校物業(yè)管理水平的提升，為高校的師生創(chuàng)造更安全和諧的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境。
（三）物業(yè)管理管理的專業(yè)化與規(guī)范化
高校物業(yè)管理設(shè)涉及的內(nèi)容比較廣泛，為了實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理的質(zhì)量提升，物業(yè)管理必須更加專業(yè)和規(guī)范；高校是培養(yǎng)人才的地方，學(xué)校的高科技設(shè)施非常多，在對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)的時(shí)候，需要更加專業(yè)的人才；另外高校的物業(yè)管理要求比較嚴(yán)格，物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策來(lái)開(kāi)展工作，建立一套科學(xué)規(guī)范的管理制度，讓高校的物業(yè)管理更規(guī)范。
四、結(jié)束語(yǔ)
高校物業(yè)管理從傳統(tǒng)的高校后勤服務(wù)到現(xiàn)在引進(jìn)的先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)歷了很漫長(zhǎng)的過(guò)程，希望通過(guò)我們努力讓高校物業(yè)管理更加規(guī)范和完善，實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理質(zhì)量的提升，滿足高校不斷的發(fā)展和進(jìn)步；未來(lái)的高校物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)更加輝煌，出現(xiàn)欣欣向榮的景象。
