發(fā)布時(shí)間：2023-10-11 16:23:11
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資管理方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；投資收益；管理
中圖分類號(hào)：F416 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資大、周期長、工序復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)慢、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動(dòng)輒幾千萬甚至上億，而且開發(fā)項(xiàng)目一般都是一次性的。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資前和投資后進(jìn)行項(xiàng)目收益管理。本文根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益管理，應(yīng)從下四個(gè)方面進(jìn)行。
一、構(gòu)建適合企業(yè)的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項(xiàng)目的收益對(duì)比；為項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施效果的評(píng)價(jià)建立標(biāo)尺；規(guī)范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要是承擔(dān)舊城、小區(qū)開發(fā)及土地整理等業(yè)務(wù)，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對(duì)于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)很多。歸結(jié)起來，其核心指標(biāo)關(guān)注兩個(gè)，靜態(tài)指標(biāo)為銷售利潤率，動(dòng)態(tài)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。要得出上述指標(biāo)，將形成項(xiàng)目利潤表、現(xiàn)金流量表、資金計(jì)劃表三張主表以及項(xiàng)目核心關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)表、銷售回款進(jìn)度表、投資估算及投資進(jìn)度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)作列表反映，為相關(guān)測算提供基礎(chǔ)信息。
二、構(gòu)建項(xiàng)日收益評(píng)價(jià)體系
項(xiàng)目從征地到建設(shè)驗(yàn)收完成都需要項(xiàng)目收益的評(píng)價(jià)，尤其征地這個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)最為重要，這個(gè)環(huán)節(jié)用到的評(píng)價(jià)方法是定量。項(xiàng)目投資收益測量計(jì)算的時(shí)候，每一個(gè)物業(yè)都有一些核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與輔助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它們用來檢測項(xiàng)目是否給企業(yè)帶來收益。
企業(yè)建設(shè)成立前會(huì)對(duì)所有指標(biāo)設(shè)置基準(zhǔn)值，企業(yè)分析所有指標(biāo)對(duì)于企業(yè)的重要性，然后設(shè)置每一個(gè)指標(biāo)在整體評(píng)價(jià)中的相對(duì)重要程度之后，會(huì)和基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，然后依據(jù)相關(guān)規(guī)則，對(duì)所有指標(biāo)打分，從而建設(shè)成立項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)體系。
三、項(xiàng)日收益管理要貫穿于項(xiàng)日幾個(gè)重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關(guān)系到項(xiàng)目收益的整個(gè)過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項(xiàng)目可行性一起研究。因?yàn)榭尚斜菖c收益管理是相輔相成的，項(xiàng)目收益測量計(jì)算得到的數(shù)據(jù)，是可行性研究需要的對(duì)象。而可行性研究的對(duì)象，是項(xiàng)目收益測量計(jì)算的依據(jù)。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關(guān)的內(nèi)容。
（1）全面理解目標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求。限高、容積率、覆蓋率這三個(gè)指標(biāo)是重點(diǎn)要注意的地方。這三個(gè)指標(biāo)之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。
（2）認(rèn)識(shí)和價(jià)格相關(guān)的信息。①明確實(shí)際交易的價(jià)格；②了解價(jià)格計(jì)算口徑；③了解房屋自身配套設(shè)置的情況；④了解項(xiàng)目內(nèi)外所有配置。
注重隱型成本。①開發(fā)土地內(nèi)房屋拆遷需要的成本；②項(xiàng)目建設(shè)范圍周邊環(huán)境治理和市政設(shè)施建設(shè)需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風(fēng)險(xiǎn)分析，確定獲取項(xiàng)目底價(jià)。投資收益管理工作的進(jìn)行，需要對(duì)一些因素進(jìn)行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價(jià)格變化、銷售單價(jià)變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對(duì)這些因素進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據(jù)它們之間的聯(lián)系對(duì)項(xiàng)目競買底價(jià)進(jìn)行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對(duì)征地階段的補(bǔ)充和加深，是對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品、項(xiàng)目、客戶進(jìn)行詳細(xì)的定位。這一階段重要作用是對(duì)預(yù)備方案進(jìn)行篩選，然后確實(shí)最合理的設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因?yàn)槟承┰驔]有確定工作方案，在項(xiàng)目策劃階段會(huì)對(duì)其進(jìn)行確定，因?yàn)樗鼤?huì)對(duì)項(xiàng)目收益的方案提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)，確保決策準(zhǔn)確。
此外，還有項(xiàng)目的配套設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)在這個(gè)階段確定。在確定的過程中，要結(jié)合項(xiàng)目成本效益原則、銷售定價(jià)、競爭項(xiàng)目實(shí)際情況、市場需求，得出可以準(zhǔn)確測算項(xiàng)目投資的項(xiàng)目配套設(shè)備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規(guī)劃指標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目策劃確定的方案，盡最大努力增加項(xiàng)目收益。在這個(gè)階段，是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價(jià)階段投資收益管理
項(xiàng)目進(jìn)行過程中，項(xiàng)目成本也在不斷變化，項(xiàng)目收益也開始明確?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的時(shí)候運(yùn)用的方法是競爭導(dǎo)向法與需求導(dǎo)向法，但是項(xiàng)目進(jìn)行是分批進(jìn)行定價(jià)的，所以仍然需要強(qiáng)制性跟蹤收益，依據(jù)成本導(dǎo)向推算出開盤時(shí)候的價(jià)格。這個(gè)階段要注意某種情況下項(xiàng)目收益的情況。
3.5 結(jié)案階段投資收益管理
這個(gè)階段中心工作是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，得出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目收益進(jìn)行最后的評(píng)價(jià)估量，方便后面的工作揚(yáng)長補(bǔ)短，最大限度的增加項(xiàng)目收益。進(jìn)展報(bào)告與好的經(jīng)驗(yàn)都是在這個(gè)階段完成的，進(jìn)展報(bào)告與好的經(jīng)驗(yàn)的制作過程中要認(rèn)真的對(duì)每一個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并且把每一個(gè)數(shù)據(jù)表明出處，然后計(jì)算收益，分析收益降低的原因。同時(shí)，還要調(diào)查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎(chǔ)。
四、建設(shè)成立投資收益管理的組織機(jī)制
項(xiàng)目投資收益管理是一個(gè)復(fù)雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設(shè)成立投資收益管理組織機(jī)制。這個(gè)機(jī)制的總體架構(gòu)，就是打破部門分割辦限，建立以項(xiàng)目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負(fù)責(zé)的組織機(jī)制。
【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目；投資組合；背包問題
隨著我國金融市場的發(fā)展和開放，金融業(yè)組織體系和市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著意義深遠(yuǎn)的變化，市場上出現(xiàn)的投資公司、企業(yè)投資機(jī)構(gòu)以及其它金融機(jī)構(gòu)的探索和創(chuàng)新不斷沖擊著傳統(tǒng)的投融資模式。這些投資機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)中很重要的一項(xiàng)就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的投資，這既不同于通過銀行進(jìn)行的間接融資模式，也不同于通過證券市場進(jìn)行投融資的模式，而是一種以私募方式募集資金直接投資于未上市的新興的具有高成長性的中小企業(yè)（或類似的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目）的一種承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)、謀求高回報(bào)的資本形態(tài)。這種投資形式的高風(fēng)險(xiǎn)特性決定了投資方必須具有高超的風(fēng)險(xiǎn)管理技巧。投資方控制風(fēng)險(xiǎn)的手段很多，包括提高決策水平，深入分析市場前景，進(jìn)行事前、事中、事后控制，聯(lián)合投資等等。其中投資組合是提高投資收益,分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一種有效手段,廣泛應(yīng)用于投資機(jī)構(gòu)的投資戰(zhàn)略規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)管理控制中,作者主要討論投資組合在投資機(jī)構(gòu)投資戰(zhàn)略中的應(yīng)用。一般情況下,可供投資的項(xiàng)目會(huì)有多個(gè),通過對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場需求等方面的研究判斷，投資方可以確定備選項(xiàng)目的收益率、風(fēng)險(xiǎn)情況以及各個(gè)項(xiàng)目之間的相關(guān)性等。在此基礎(chǔ)上，投資機(jī)構(gòu)可以運(yùn)用定性和定量的方法選擇一系列的項(xiàng)目進(jìn)行投資，在一定資金總量限制的條件下，達(dá)到最大化收益率和最小化風(fēng)險(xiǎn)的目的。
一、投資組合決策中存在問題的分析
在進(jìn)行多項(xiàng)目投資組合選擇時(shí),現(xiàn)行的方法運(yùn)用投資專家的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行定性分析，選擇一組項(xiàng)目組合。但當(dāng)可供選擇的項(xiàng)目數(shù)量很多時(shí),用定性的方法就難以確定最佳投資項(xiàng)目組合。因此,為保證投資機(jī)構(gòu)投資戰(zhàn)略的合理性和收益性,控制投資風(fēng)險(xiǎn)，需要建立一種科學(xué)有效、簡便易行的定量投資組合分析及求解方法，把有限的資金、物力和人力資源配置到綜合經(jīng)濟(jì)效益最好的項(xiàng)目組合上去,達(dá)到最大限度地提高資源的利用效率,增加投資收益，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資機(jī)構(gòu)的競爭力。
投資組合的選取有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)最小化和收益最大化。風(fēng)險(xiǎn)通常被定義為未來收益的不確定性。馬克維茨（Markowitz）最早提出用期望收益率來描述投資的回報(bào)率，用方差來描述投資的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和近期來的實(shí)證研究都表明，一般人是厭惡風(fēng)險(xiǎn)的。也就是說，當(dāng)期望收益相同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目帶來更大的效用。
多年來，國外和國內(nèi)的投資學(xué)專家對(duì)組合投資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)做過很多研究，很多模型和方法也可用于投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資的組合投資中，但由于風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的投資與通常證券市場的投資相比有其獨(dú)特之處，所以，以上種種模型應(yīng)用時(shí)也存在著不足。在本文中，我們僅討論只有投資、不投資兩種選擇的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資組合問題，這類問題可以描述為0-1選擇的投資組合問題。
二、用背包問題解決風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資組合的最優(yōu)配置問題
（一）模型的前提條件
在運(yùn)用背包問題解決風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的投資組合問題時(shí)，我們需要幾個(gè)假設(shè)條件，一是項(xiàng)目的初始投資額是確定的，二是項(xiàng)目的期望收益和方差是可以預(yù)測的，三是一個(gè)項(xiàng)目只有投資、不投資兩種選擇。
由于背包問題解決的是使用價(jià)值最大的問題，而我們要同時(shí)解決收益率最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化兩個(gè)目標(biāo)，所以首先用投資學(xué)常用的效用函數(shù)將這兩個(gè)目標(biāo)結(jié)合到一個(gè)目標(biāo)函數(shù)中。
（三）一個(gè)例子
某投資機(jī)構(gòu)有10萬元的資金欲投資，有三個(gè)待選投資項(xiàng)目A，B和C，各需要5萬元的資金，其中兩項(xiàng)的未來收益率與石油的價(jià)格波動(dòng)密切相關(guān)，另外一項(xiàng)則是無風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。使用專家預(yù)測的辦法得到未來石油價(jià)格的走勢為；漲價(jià)的概率為0.5，跌價(jià)的概率為0.2，價(jià)格保持不變的概率為0.3。在三種情況下，三個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期收益情況如下表所示（收益率用百分比表示）：
進(jìn)一步，我們可以計(jì)算出，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)厭惡指數(shù)在0.05以上時(shí)，也就是說，投資者非常厭惡風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)選擇投資于項(xiàng)目B和項(xiàng)目C。而對(duì)于一個(gè)溫和的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者（風(fēng)險(xiǎn)厭惡指數(shù)小于0.05）來說，投資于項(xiàng)目A和項(xiàng)目B總是最優(yōu)選擇。
三、結(jié)論
上述模型為一維背包問題模型，如果我們不使用效用函數(shù)時(shí)，可以使用二維背包問題模型，將收益率或風(fēng)險(xiǎn)水平作為約束條件，計(jì)算在指定收益率或風(fēng)險(xiǎn)水平的條件下，最低的風(fēng)險(xiǎn)水平或最大的收益率。背包問題模型應(yīng)用于投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的組合投資中其假設(shè)背景要較以往的投資組合模型更加貼切。另外，將其用于小投資者在證券市場、期貨市場以及外匯市場的投資組合選擇問題也有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
參考資料：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；投資收益
房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包含土地建造、土地開發(fā)、銷售商業(yè)用房、銷售住宅、開發(fā)其他建筑、配套設(shè)施和附著物等[1]。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目商品具有特殊性。房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都受我國有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)的調(diào)控和約束。經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)必須嚴(yán)格響應(yīng)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃，開發(fā)過程必須遵守國家有關(guān)的法規(guī)法律和產(chǎn)業(yè)政策[2]。
一、投資收益管理及其重要性
投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設(shè)過程中收益的管理。項(xiàng)目投資是指從產(chǎn)生的投資意向、房地產(chǎn)商品出售到資金回收的全部過程，具有動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)。根據(jù)不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發(fā)建設(shè)和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成兩個(gè)階段。土地取得之前的收益管理是對(duì)投資利潤的簡單分析和確立收益目標(biāo)，土地取得后至開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成的收益管理是對(duì)項(xiàng)目收益的動(dòng)態(tài)管理過程。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)類指標(biāo)、成本類指標(biāo)、銷售類指標(biāo)和現(xiàn)金類指標(biāo)四方面分析投資收益的總指標(biāo)，并據(jù)此判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性。開發(fā)類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結(jié)算金額、銷售面積、銷售金額、結(jié)算面積等?，F(xiàn)金類包括總凈現(xiàn)金、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)金的流量等。財(cái)務(wù)類包括主營業(yè)務(wù)成本及收入、凈利潤、毛利潤等。
投資收益管理的重要性體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）開發(fā)項(xiàng)目投資收益的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策從緊的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營業(yè)務(wù)的全面管理，加快自身企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，加大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源的全面整合，創(chuàng)新適合自身企業(yè)長期發(fā)展的發(fā)展模式，才能實(shí)現(xiàn)長期、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。（2）在開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，市場消費(fèi)人群的需求、國家有關(guān)政策、政治經(jīng)濟(jì)的宏觀形勢、勞動(dòng)力價(jià)格和建筑所需材料的價(jià)格等方面都會(huì)發(fā)生變化，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者更應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)投資收益的管理，觀察投資收益各方面的動(dòng)態(tài)變化。（3）隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國家相關(guān)部門為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)調(diào)控和管理，制定了一系列相關(guān)的法規(guī)政策等，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力日益增大，如果不能適應(yīng)市場和法規(guī)政策的要求就會(huì)遭到淘汰，對(duì)企業(yè)的長期發(fā)展十分不利，加強(qiáng)對(duì)投資收益的管理可以對(duì)成本進(jìn)行控制，對(duì)資金進(jìn)行全面管理，保障企業(yè)收益實(shí)現(xiàn)最大化，才能順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，適應(yīng)市場的激烈競爭。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者、投資人、財(cái)務(wù)總監(jiān)和管理團(tuán)隊(duì)等也可以通過投資收益管理準(zhǔn)確、及時(shí)的了解開發(fā)項(xiàng)目的利潤、收益率等數(shù)據(jù)。
二、投資收益管理存在的問題
投資收益管理中存在的問題體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者對(duì)投資收益的管理缺乏正確認(rèn)識(shí)，僅僅重視投資前的測算，不重視建設(shè)過程中的跟蹤管理，導(dǎo)致管理不全面。（2）很多經(jīng)營者即使實(shí)現(xiàn)了全面管理，經(jīng)營者、投資人、財(cái)務(wù)總監(jiān)和管理團(tuán)隊(duì)在管理過程中沒有正確分析項(xiàng)目指標(biāo)的變化，如進(jìn)度計(jì)劃、成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)、市場環(huán)境、消費(fèi)需求、資金計(jì)劃、收入等的變化，使建設(shè)過程中的跟蹤管理缺乏意義。（3）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資收益的管理力度不足，跟蹤管理所需要的數(shù)據(jù)收集起來較困難，開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)部門缺乏緊密的相互協(xié)作，項(xiàng)目數(shù)據(jù)得不到長期積累，不能對(duì)市場環(huán)境和消費(fèi)需求進(jìn)行準(zhǔn)確、有效的判斷和分析。（4）很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)投資收益的動(dòng)態(tài)管理，沒有建立起管理數(shù)據(jù)模型，導(dǎo)致動(dòng)態(tài)管理可靠性較低，管理模糊。
三、加強(qiáng)投資收益管理的建議
1、加強(qiáng)管理意識(shí)和力度
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)投資收益管理的重要性和必要性，確定投資收益的管理目標(biāo)和管理價(jià)值，并以實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)和管理價(jià)值為發(fā)展目標(biāo)全面執(zhí)行投資前的測算和建設(shè)過程中的跟蹤管理，使投資收益管理實(shí)現(xiàn)自身的管理價(jià)值，保證企業(yè)的長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)的各類因素，包括政治風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部管理決策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。其中政治風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)濟(jì)體改、產(chǎn)業(yè)政策、土地使用制度的改革、相關(guān)法規(guī)政策變化等。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括財(cái)務(wù)、市場供給、地價(jià)等。內(nèi)部管理決策風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目種類選擇、項(xiàng)目選址、投資方式等。
2、建立投資收益的管理模型
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的企業(yè)經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及管理模式建立適合本企業(yè)發(fā)展的投資收益管理模型。投資前的測算內(nèi)容包括前期開發(fā)、主體安裝、土地費(fèi)用、主體建筑、開發(fā)間接費(fèi)、園林環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施等。建立時(shí)需要遵循以下幾點(diǎn)原則：（1）選取具有一定管理價(jià)值的模型核心指標(biāo)；（2）管理模型中的數(shù)據(jù)必須具有極強(qiáng)的邏輯性和準(zhǔn)確性，為數(shù)據(jù)模型的計(jì)算提供準(zhǔn)確、可靠、清晰的數(shù)據(jù)支撐。（3）各個(gè)部門的工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行積累，在積累過程中相互配合，提高實(shí)時(shí)積累能力，并對(duì)未發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密、可靠的預(yù)測。（4）合理控制回顧周期，防止周期過長對(duì)項(xiàng)目的管理、控制和指導(dǎo)造成影響，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)糾偏或影響收益的其他類因素時(shí)不能及時(shí)控制?；仡欀芷谝砸患径纫淮螢橐?。
結(jié)束語：
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有涉及范圍廣、資金周轉(zhuǎn)較慢、建設(shè)周期較長、投資金額較大等特點(diǎn)，受國家有關(guān)政策法規(guī)的宏觀調(diào)控和約束[3]。在建設(shè)過程中，很多外界因素會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的資金流動(dòng)、開發(fā)周期、銷售計(jì)劃和投資成本等造成影響，進(jìn)一步影響開發(fā)項(xiàng)目的投資收益。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的管理有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。本文簡單分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益管理的重要性及存在的問題，并提出了幾點(diǎn)建議，供學(xué)者參考。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理；投資融資；投資控股
企業(yè)的投資融資無論對(duì)大型企業(yè)還是中小型企業(yè)都很重要，尤其是對(duì)中小型企業(yè)來說更是起著至關(guān)重要的作用。而投資融資對(duì)于大型企業(yè)來說，是企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，為公司的發(fā)展引入新鮮血液，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，但是現(xiàn)在企業(yè)的投資融資面臨中還有很多問題有待解決，下面將探討現(xiàn)代企業(yè)融資的問題，以及投資融資渠道拓展方法，爭取企業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
一、企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的種類
1.利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場上貨幣利率的變動(dòng)，我們在企業(yè)投資融資中不可避免將會(huì)遇到利率風(fēng)險(xiǎn)，通常表現(xiàn)在，利率上升時(shí)，那么企業(yè)融資的成本也會(huì)隨之上升，尤其是貸款方式的融資，它會(huì)給企業(yè)造成極大的困擾。在沒有對(duì)利率進(jìn)行改革之前，我國主要是以分段方式進(jìn)行利息計(jì)算，即企業(yè)貸款期間，如果國家貸款利率提高，那么企業(yè)貸款的利息將從利息調(diào)高之日，按照新的利息來進(jìn)行計(jì)算，從這個(gè)角度上講國家提高貸款利率將不利于以貸款人身份出現(xiàn)的企業(yè)。
2.清償風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)在融資的過程中將會(huì)遇到清償風(fēng)險(xiǎn)，也叫做財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，意思是指企業(yè)不能夠按照合同上規(guī)定的期限歸還本金與利息的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)不能夠按時(shí)規(guī)劃本金和利息將會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的信用，企業(yè)融資的成本將會(huì)提高，長此以往將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。再者企業(yè)在合同規(guī)定的期限內(nèi)無法歸還本金與利息，作為債權(quán)人的企業(yè)將會(huì)訴諸法律申請債務(wù)人的企業(yè)破產(chǎn)，通過宣布企業(yè)破產(chǎn)來拍賣企業(yè)財(cái)產(chǎn)的方式來獲得賠償。企業(yè)的清償風(fēng)險(xiǎn)要求我們一定要按照合同的約定，按時(shí)歸還本金和利息，否則將會(huì)影響企業(yè)的信用甚至破產(chǎn)。
3.外匯風(fēng)險(xiǎn)
外匯風(fēng)險(xiǎn)是由外匯變動(dòng)而引起的。如果企業(yè)通過外匯融資的方式來進(jìn)行融資，匯率的變動(dòng)將會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。這種風(fēng)險(xiǎn)是國際性的同時(shí)也是致命性的，例如：如果要以美元為主要融資對(duì)象，在美元貶值的情況下將會(huì)造成極大的損失甚至破產(chǎn)。
4.犯罪風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)融資過程中的犯罪風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是企業(yè)的融資方式與相關(guān)的法律法規(guī)產(chǎn)生沖突，符合犯罪條件的，構(gòu)成犯罪將會(huì)受到法律的制裁。如江蘇的實(shí)業(yè)總公司非法集資達(dá)到30多億元，受到了法律的嚴(yán)厲制裁，所以企業(yè)融資的方式和手段一定要符合相關(guān)的法律法規(guī)，否則將會(huì)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)犯罪。二是企業(yè)在融資的過程中受到不法分子的蒙蔽，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，近幾年，我國頻繁發(fā)生假資金引入案，很多企業(yè)受到其危害，不但沒有引入企業(yè)發(fā)展需要的資金，反而因上當(dāng)受騙造成資金大量流失。
二、投資融資中常見的風(fēng)險(xiǎn)管理問題
1.投資主體的問題
近年來的風(fēng)險(xiǎn)投資越來越備受矚目，投資資金日漸龐大，一些問題逐漸暴露出來，投資主體方面的問題尤為嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在：投資總額與投資能力失衡、政府與民間的資金差距懸殊、投資形式單一僅限于信貸或擔(dān)保等。投資主體方面中最棘手的就是投資資金的來源的問題，其一，沒有發(fā)揮政府的作用，政府沒有引導(dǎo)出多余社會(huì)閑散資金；其二，投資機(jī)構(gòu)沒有形成完整的體系，這些投資機(jī)構(gòu)基本上都存在資金缺口嚴(yán)重、服務(wù)與專業(yè)業(yè)余化、配套設(shè)施不完善等問題。面對(duì)這一些列的投資主體問題，現(xiàn)代的投資融資規(guī)模已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)投資無法在企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起主導(dǎo)作用，這是阻礙企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。
2.投資運(yùn)作的問題
運(yùn)作是投資融資階段存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此這一階段特別重要，如果這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將制約著投資融資渠道的拓展。首先，投資融資管理缺乏規(guī)范化。主要表現(xiàn)在投資不規(guī)范，例如投資對(duì)象的選擇缺乏科學(xué)性和系統(tǒng)性，并且在選出對(duì)象后僅僅實(shí)行股權(quán)投資，這種經(jīng)營管理模式使得投資對(duì)象的管理率低下。其次，選擇風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目較難，因?yàn)榫哂袧摿Φ娘L(fēng)險(xiǎn)企業(yè)較少，要想從具有潛力的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)中選擇出好的投資項(xiàng)目更是難上加難。最后風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏規(guī)范性，企業(yè)的管理系統(tǒng)不健全導(dǎo)致投資者只享有分紅的權(quán)利，而沒有管理公司的權(quán)利，長此以往將會(huì)導(dǎo)致投資家在選擇投資項(xiàng)目時(shí)難以抉擇，只有實(shí)現(xiàn)投資融資透明化，才能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
3.投資融資人才的問題
首先，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家沒有遠(yuǎn)見，主要表現(xiàn)在很少有風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家?guī)е约旱目蒲谐晒鲃?dòng)去找資本和市場。其次，投資融資的風(fēng)險(xiǎn)控制需要的是掌握多方面知識(shí)技能的綜合型人才，如：技術(shù)、營銷、管理、金融等。我國風(fēng)險(xiǎn)投資的專家十分稀少，而真正掌握風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作的專家更是微乎其微，相信這股學(xué)習(xí)的浪潮將會(huì)引起我國教育、就業(yè)、以及精神文明建設(shè)等領(lǐng)域的改革?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而科學(xué)技術(shù)的發(fā)展主要靠人才，因此要重視人才的作用，發(fā)揮人才的作用，促進(jìn)我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)中國的偉大復(fù)興。
三、拓展投資融資的方法
1.企業(yè)制定科學(xué)的發(fā)展計(jì)劃
作為投資融資主體的企業(yè)制定發(fā)展計(jì)劃的科學(xué)性和規(guī)范將直接影響企業(yè)的效益?？茖W(xué)的發(fā)展計(jì)劃應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，是投資融資合法性和產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)秀性，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，合法進(jìn)行投資融資事業(yè)，提高自身的信用度，促進(jìn)為投資融資事業(yè)的發(fā)展。其次，保持自身的信用水平穩(wěn)定，以最基本的銀行借款來說，在無法準(zhǔn)時(shí)歸還的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與銀行進(jìn)行協(xié)商洽談，尋找出雙方都滿意的解決方案，防止信用度降低。最后，發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)投資融資企業(yè)的信用監(jiān)督。第一，鼓勵(lì)信用監(jiān)督工作的創(chuàng)新，引入監(jiān)督軟件，有效地對(duì)企業(yè)信用信息進(jìn)行評(píng)價(jià)和征集。第二，深入了解信用評(píng)價(jià)機(jī)制的建立方法，在企業(yè)開展信用評(píng)價(jià)工作，鼓勵(lì)企業(yè)在信用監(jiān)督方面進(jìn)行創(chuàng)新，企業(yè)投資融資的監(jiān)管方式與內(nèi)容的創(chuàng)新尤為重要。第三，信用監(jiān)督創(chuàng)新工作進(jìn)一步深化，早日實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資融資信用監(jiān)督的社會(huì)化和制度化。第四，企業(yè)投資融資項(xiàng)目的格式規(guī)范要統(tǒng)一，并且參與、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各信用監(jiān)管項(xiàng)目的創(chuàng)新工作。制定科學(xué)與完善的企業(yè)發(fā)展計(jì)劃是成功的一半，因此企業(yè)的制定的發(fā)展計(jì)劃將直接影響企業(yè)的收益。
2.提高投資融資運(yùn)作水平
為提高企業(yè)的投資融資水平，規(guī)避和解決其中的風(fēng)險(xiǎn)，可以嘗試通過以下渠道提供運(yùn)作水平和效率：
第一，健全的信用擔(dān)保體系是成功的關(guān)鍵。健全的信用擔(dān)保體系是企業(yè)投資融資的保障，但信用擔(dān)保體系的完善是一項(xiàng)非常復(fù)雜的任務(wù)，除了需要社會(huì)各界的配合之外，還需要政府的支持和幫助。投資融資要促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還要遵守相關(guān)的法律法規(guī)，二者缺一不可。健全信用擔(dān)保機(jī)制是企業(yè)投資融資的成功的前提，因此希望通過大家的共同努力，完善我國的信用擔(dān)保體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)共同富裕。
第二，發(fā)揮政府的積極導(dǎo)向作用。從經(jīng)濟(jì)和金融的角度進(jìn)行分析，如果僅僅通過市場判斷該企業(yè)的負(fù)債能力的，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)同樣也只通過風(fēng)險(xiǎn)損失率來判斷擔(dān)保的費(fèi)用，企業(yè)的投資融資勢必會(huì)承擔(dān)很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)重重困難，我們需要政府的支持和幫助。政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)這只手不受控制時(shí)，我們就要發(fā)揮政府這只手的作用，因此在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，面對(duì)種種困難，相信通過政府的引導(dǎo)和幫助，一定可以渡過難關(guān)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
第三，建立和完善投資融資的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。要做好這一項(xiàng)工作，包含三方面的內(nèi)容：一是風(fēng)險(xiǎn)的控制機(jī)制，通過分級(jí)承擔(dān)責(zé)任的方法來規(guī)范業(yè)務(wù)的操作，采用信用調(diào)查的方式對(duì)參與投資融資的企業(yè)進(jìn)行篩選，淘汰信用狀況差的企業(yè)，設(shè)計(jì)合理的審批程序，化解工作人員道德風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。二是風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償機(jī)制，政府預(yù)留部分、代償資金、準(zhǔn)備金、以及社會(huì)捐贈(zèng)資金等是投資融資資金的主要來源，做好補(bǔ)償工作來投資融資事業(yè)的發(fā)展有著決定性的作用。三是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，反擔(dān)保措施要嚴(yán)格落實(shí)，做好業(yè)務(wù)的監(jiān)管和實(shí)施的工作，做好風(fēng)險(xiǎn)的控制、補(bǔ)償、轉(zhuǎn)移等工作，提前做好應(yīng)對(duì)方案，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，立即啟動(dòng)應(yīng)對(duì)方案，將損失降低到最小，最大限度保護(hù)企業(yè)。
3.發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)投資融資的社會(huì)服務(wù)體系
科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而科學(xué)技術(shù)的發(fā)展主要靠人才，人才資源的匱乏制約我國風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)發(fā)展，注意相關(guān)方面知識(shí)的培養(yǎng)，努力學(xué)習(xí)金融、保險(xiǎn)、企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)管理等知識(shí)，同時(shí)引進(jìn)國外的人才和先進(jìn)技術(shù)，努力學(xué)習(xí)外國知識(shí)和先進(jìn)的技術(shù)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份自己的力量。另一方面，由于風(fēng)險(xiǎn)投資是高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目，因此要消除相關(guān)人才進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)的顧慮，盡快完善社會(huì)保障體系，滿足他們醫(yī)療、住房、失業(yè)、養(yǎng)老等各方面的社會(huì)保障需求，為這些人才創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)投資融資的社會(huì)服務(wù)體系在滿足相關(guān)人才的需求后，使他們具有安全感，為今經(jīng)濟(jì)建設(shè)添磚添瓦，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，早日實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的夢想。
4.做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作
針對(duì)以上企業(yè)在融資過程中面臨的四種風(fēng)險(xiǎn)，通過以下的措施加以防范：利率風(fēng)險(xiǎn)通過多種手段進(jìn)行管理，降低融資的利率，獲得政府的支持，爭取金融機(jī)構(gòu)的貸款和政策性撥款，降低貸款利率。在一般情況下，國有的商業(yè)銀行、政策性的貸款的利率都相對(duì)較低。政策性貸款又分為硬性貸款和軟性貸款，軟性貸款的期限較長、利率低因而受到廣大企業(yè)的歡迎，因此企業(yè)一般都盡可能的爭取軟性貸款。企業(yè)如果可以找到較大的銀行來擔(dān)保發(fā)行債券，那么就可以降低貸款的利率。同時(shí)，企業(yè)可以聘請專業(yè)的人才對(duì)市場利率進(jìn)行預(yù)測，這樣就可以根據(jù)利率來確定融資的時(shí)間和期限。如果在融資的過程中出現(xiàn)了市場利率下降的情況，可以將融資的時(shí)間推遲，市場利率上升則提前融資。固定利率如果出現(xiàn)下降的情況短暫的借款相對(duì)有利，反之則長時(shí)間借款更有利。
四、小結(jié)
企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，同時(shí)也是不可避免的，因此企業(yè)經(jīng)營者不但要做好企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，而且還要從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度做好投資融資渠道的拓展工作。風(fēng)險(xiǎn)投資的拓展工作不但需要社會(huì)各界的共同努力，而且還要發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，為企業(yè)投資融資的提供良好的環(huán)境，同時(shí)要及時(shí)獲取投資融資方面的相關(guān)信息，提高自身的信用水平，通過共同合作，實(shí)現(xiàn)投資融資利益的最大化，滿足投資融資行業(yè)的健康發(fā)展需求。基于風(fēng)險(xiǎn)管理角度探討投資融資渠道的拓展方法，不但研究如何規(guī)避在投資融資中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，而且研究了如何拓展企業(yè)投資融資渠道，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為中華民族的偉大復(fù)興貢獻(xiàn)一份自己的力量，早日實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的夢想。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；管理；資金使用；項(xiàng)目管理；
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對(duì)技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對(duì)項(xiàng)目的期望。通過對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對(duì)建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。
做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對(duì)一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對(duì)房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。
一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。
抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對(duì)該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。
項(xiàng)目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對(duì)擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請專業(yè)公司對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價(jià)過高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。
房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價(jià)，這對(duì)國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對(duì)于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
參考資料：
[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代管理，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004，p.4
關(guān)鍵詞： 業(yè)主方；施工管理；工程投資；控制方法
在整個(gè)建筑行業(yè)內(nèi)，業(yè)主方在與施工企業(yè)的交涉合作過程中，發(fā)生資金糾紛的問題屢見不鮮、對(duì)工程整體的施工方向上以及施工方案的變更事件上和資金控制策略上存在一定的分歧，這樣就對(duì)施工工程的建筑施工造成一定的影響。將雙方面對(duì)的問題合理解決是整個(gè)件建筑工程中重中之重的問題。在整個(gè)施工過程中，施工企業(yè)總是站在業(yè)主方的對(duì)立面。
業(yè)主方在進(jìn)行監(jiān)控和審核過程中一些數(shù)據(jù)是難以有效掌握的，例如建筑材料市場價(jià)格，不斷浮動(dòng)造成價(jià)格漏洞，但業(yè)主方對(duì)于整個(gè)建材市場的了解還有一定的局限性，對(duì)施工工程監(jiān)控還是有著一定的難度，業(yè)主方在對(duì)工程進(jìn)行管理過程中容易被施工企業(yè)鉆漏洞，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，在對(duì)施工階段的投資過程中也需要對(duì)施工圖紙的設(shè)計(jì)，施工環(huán)節(jié)的管理，以及施工程序的變更進(jìn)行更加精準(zhǔn)的控制。
一、對(duì)施工工程的投資控制
1.1施工組織審核策略
對(duì)施工資金進(jìn)行合理有效的控制，審核工作是進(jìn)行施工作業(yè)過程中重要的一步，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和技術(shù)手段，進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行審查。工程造價(jià)的審查是十分必要的，同時(shí)工程造價(jià)過于復(fù)雜，在審查過程工根據(jù)不同的種類進(jìn)行精準(zhǔn)的劃分。更具建筑工程中選用的施工工藝工程中造成的進(jìn)行合理劃分，對(duì)施工材料的采購環(huán)節(jié)和材料價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的甄別分析，對(duì)施工工程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，確定施工過程中容易發(fā)生的不利因素，提前進(jìn)行因素預(yù)測以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估操作，綜上所述，進(jìn)行投資控制管理。
1.2工程變更環(huán)節(jié)
對(duì)于一個(gè)工程的變更環(huán)節(jié)，需要采用合適的方法進(jìn)行變更步驟確認(rèn)和責(zé)任分析，工程出現(xiàn)環(huán)節(jié)變更現(xiàn)象，就容易改變整工工程的投資環(huán)境，對(duì)投資資金的需求就會(huì)增加，為了保證投資資金的正常使用，就要對(duì)缺陷進(jìn)行分析，找出環(huán)節(jié)需要變更原因，進(jìn)行工程變更環(huán)節(jié)時(shí)，業(yè)主需要承擔(dān)一部分責(zé)任，施工企業(yè)對(duì)工程變更也要有一定的承擔(dān)。無論是施工工程的設(shè)計(jì)缺陷還是其他不可抗力因素造成的施工環(huán)節(jié)變更，在保證施工工程順利施工的過程中，將損失降到最低。
遇到工程施工變更這種情況時(shí)，需要業(yè)主方對(duì)變更圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，對(duì)變更的工程造價(jià)準(zhǔn)確掌握，合理估算價(jià)格。同時(shí)根據(jù)工程變更情況進(jìn)行組織優(yōu)化設(shè)計(jì)，根據(jù)技術(shù)使用種類進(jìn)行工程分析，比較整個(gè)建筑工程不同時(shí)期的建材單價(jià)，在合理的價(jià)格波動(dòng)范圍內(nèi)做出預(yù)算。對(duì)工程承包合同進(jìn)行確認(rèn)，嚴(yán)格按照合同條款執(zhí)行投資方案，防止施工企業(yè)坐地起價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)于變更環(huán)節(jié)的處理，議價(jià)工作也是十分重要的。
二、工程竣工階段的投資控制
對(duì)于整個(gè)建筑工程，控制工程造價(jià)是一項(xiàng)繁瑣的工作，需要了解施工的每一掉工序以及每一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)工程進(jìn)行投資的過程中，資金不能一步到位，所以需要對(duì)工程的施工進(jìn)展進(jìn)行合理預(yù)估，將資金盡可能使用在接下來的施工過工程中，保證整個(gè)投資階段資金的充足，把建筑工程造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。工程竣工后業(yè)主方需要進(jìn)行二次審計(jì)。
2.1工程量的審計(jì)
工程量是施工單位進(jìn)行施工的整體工程數(shù)量，其中包括施工環(huán)節(jié)的計(jì)算核算以及工程數(shù)量的分析。這對(duì)業(yè)主方審計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)有著極高的要求，審計(jì)人員需要了解工程內(nèi)整個(gè)建筑核算規(guī)則，還要對(duì)工程的設(shè)計(jì)圖紙，方案，思路以及整個(gè)工程系統(tǒng)都有全面的認(rèn)知。
2.2定額套用的審查
進(jìn)行定額套用的審查過程中，需要對(duì)建筑工程中的套用方式作充分的調(diào)研，分析原因，對(duì)整個(gè)建筑工程的人工費(fèi)，材料費(fèi)以及機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)的了解。審查過程中按照要求做到無錯(cuò)套、高套的標(biāo)準(zhǔn)。按照正確的轉(zhuǎn)換方法進(jìn)行單價(jià)轉(zhuǎn)換和工程核算.
2.3取費(fèi)審查
取費(fèi)審查的要點(diǎn)就是對(duì)取費(fèi)技術(shù)有著準(zhǔn)確嚴(yán)格的考量，本著一定的取費(fèi)基礎(chǔ)，取費(fèi)類別的不同和取費(fèi)要求有著很大的關(guān)系。保持招標(biāo)文件的內(nèi)容條款和承包合同的簽訂內(nèi)容一致，其中對(duì)商品混凝土有無區(qū)分費(fèi)率這一項(xiàng)需要進(jìn)行嚴(yán)格劃分。
2.4加強(qiáng)工程環(huán)節(jié)變更管理
一、應(yīng)納稅額的計(jì)算
企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)（已結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)）已預(yù)征的所得稅額+當(dāng)期預(yù)征所得稅（未結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅）
二、銷售收入的確認(rèn)
（一）企業(yè)應(yīng)以工程項(xiàng)目合格驗(yàn)收之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日，或者首筆房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)之日較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。
（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。
（1）以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日；
（2）開具發(fā)票之日；
（3）取得索取價(jià)款憑據(jù)（或權(quán)利）之日；
（4）實(shí)際收訖價(jià)款之日。
2.采取分期付款或預(yù)收款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，以實(shí)際付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。付款方延期付款的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
5.采取委托方式銷售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托境內(nèi)企業(yè)銷售的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方延期付款的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和受托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)算已銷售房地產(chǎn)清單。已銷售房地產(chǎn)清單應(yīng)載明售出房地產(chǎn)的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
（三）企業(yè)采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征企業(yè)所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額，并相應(yīng)計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。
三、成本和費(fèi)用的扣除
（一）企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。期間費(fèi)用包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售成本是指已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)成本。
企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為直接開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的其他間接費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)由于各種原因不能及時(shí)結(jié)算的，可以按中標(biāo)價(jià)格、工程合同造價(jià)或預(yù)算成本（孰低原則）與實(shí)際支付的建筑安裝工程費(fèi)之間的差額預(yù)提，并歸集、分配到相關(guān)的成本核算對(duì)象。
（四）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行結(jié)算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，按本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的相應(yīng)面積與公共配套設(shè)施的受益面積進(jìn)行分?jǐn)偂９才涮自O(shè)施受益面積是指因開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而建造的公共配套設(shè)施的受益對(duì)象的面積。當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算公式為：
當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)＝施工合同金額或公共配套實(shí)施施工預(yù)算金額×本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實(shí)施施工預(yù)算金額”按從低原則計(jì)算，企業(yè)須將施工合同、配套實(shí)施施工預(yù)算提交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。
企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應(yīng)直接計(jì)入工程成本對(duì)象的費(fèi)用，可經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后進(jìn)行預(yù)提。
（五）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)以其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入開發(fā)成本。如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。
（六）企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。
企業(yè)采取先租賃后售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。
（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。
上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。
（八）凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。
四、特別管理事項(xiàng)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列行為后，應(yīng)在年度所得稅申報(bào)時(shí)（次年4月底前）向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出專項(xiàng)說明。
1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
6.將開發(fā)產(chǎn)品無償借出使用
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，以房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或者實(shí)際取得利益權(quán)利確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述行為確認(rèn)收入的方法和順序是：
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定收入額；
2.參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產(chǎn)成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業(yè)在年度終了后4個(gè)月內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：
（一）經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審核后的《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；
（三）納稅年度會(huì)計(jì)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)的審計(jì)報(bào)告；
（四）項(xiàng)目立項(xiàng)書；
（五）聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；
關(guān)鍵詞：工程投資管理；投資失控；投資管理體系；措施研究
在經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的基礎(chǔ)下，我國的公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大和完善，各工程投資項(xiàng)目也在快速增長?？墒怯捎谖覈壳罢幱诮?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，想要有效的保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，就要充分的做好工程項(xiàng)目管理工作，確保工程投資項(xiàng)目能夠順利圓滿完成?？墒怯捎诠こ掏顿Y涉及的領(lǐng)域比較廣泛，工作也比較復(fù)雜，對(duì)于某些領(lǐng)域需要很強(qiáng)的專業(yè)性，所以工程投資管理中很容易出現(xiàn)失誤，影響工程投資管理水平，甚至?xí)?dǎo)致投資失控。因此必須要加強(qiáng)對(duì)于工程投資管理方法的改善和預(yù)防投資失控措施的完善，有效的提高工程投資管理水平。
一、工程投資管理出現(xiàn)問題的主要因素
工程投資管理是工程建設(shè)項(xiàng)目管理的重要部分，但是在項(xiàng)目投資管理的過程中，往往會(huì)因?yàn)槎喾N原因造成工程投資管理出現(xiàn)問題。而造成投資管理出現(xiàn)問題的因素主要有以下幾個(gè)方面：首先，工程項(xiàng)目投資方案設(shè)計(jì)的不夠科學(xué)合理，不夠全面具體；其次，缺乏專業(yè)的投資管理人才，工程投資管理人員的綜合能力不足；最后，由于我國現(xiàn)行的投資管理體系和投資管理監(jiān)督體系不夠完善，容易造成工程項(xiàng)目的投資管理出現(xiàn)問題，甚至?xí)斐晒こ痰耐顿Y失控。
二、有效提高工程投資管理水平的措施
1.合理規(guī)劃設(shè)計(jì)投資
在工程項(xiàng)目投資中，設(shè)計(jì)方案對(duì)于最終的投資金額有著很大的影響，想要有效的提高投資管理水平，就必須從設(shè)計(jì)方案中著手。首先，設(shè)計(jì)方案要能夠充分的結(jié)合現(xiàn)有的資金狀況以及總體的發(fā)展趨向，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使其投資規(guī)模控制在一定的范圍之內(nèi)，不會(huì)影響資金鏈的斷流，并且還要綜合考慮方案中涉及到的各項(xiàng)因素，諸如建筑材料和施工隊(duì)伍等，對(duì)其現(xiàn)階段的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)的考察和研究，并且對(duì)其未來發(fā)展趨勢進(jìn)行一定的合理判斷，綜合考慮設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)要素，有效的提高設(shè)計(jì)方案的合理性。其次，設(shè)計(jì)方案要盡可能的參考施工當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境，要詳細(xì)的對(duì)于施工當(dāng)?shù)丨h(huán)境進(jìn)行有效的考察和分析，對(duì)于人文因素、地質(zhì)因素等各項(xiàng)影響設(shè)計(jì)方案和施工效果的因素進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，為設(shè)計(jì)方案提供詳細(xì)的參考數(shù)據(jù)，確保設(shè)計(jì)方案能夠增強(qiáng)有效性，減少失誤。最后，設(shè)計(jì)方案要堅(jiān)持三個(gè)基本原則，在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，用盡可能實(shí)惠的價(jià)格，打造盡可能美觀的工程建設(shè)。
2.加強(qiáng)投資管理人才的選拔和引進(jìn)
我國工程項(xiàng)目投資中容易出現(xiàn)失誤的重要原因之一就是因?yàn)閷I(yè)投資管理人才的缺乏，目前我國現(xiàn)有的投資管理人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足社會(huì)發(fā)展的需要，所以必須要有效的加強(qiáng)投資管理人才的選拔、引進(jìn)和培訓(xùn)。首先，要提高選拔投資管理人才的選拔門檻，對(duì)于面試人員的專業(yè)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行詳細(xì)的考察，并且要適當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其職業(yè)素養(yǎng)的評(píng)定，以有效加強(qiáng)投資管理隊(duì)伍的建設(shè)力量。其次，要加強(qiáng)對(duì)于專業(yè)投資管理人才的引進(jìn)，可以適當(dāng)?shù)耐ㄟ^獵頭公司等渠道對(duì)于專業(yè)的投資管理人才通過一定的優(yōu)惠條件進(jìn)行引進(jìn)，加強(qiáng)投資管理隊(duì)伍的高端人才引進(jìn)，提高投資管理水平，也可以有效的避免投資管理失控問題的出現(xiàn)。最后，要加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制的建立，目前我國投資管理人才還比較少，無法滿足需求，所以可以適當(dāng)?shù)慕⑵饍?nèi)部培訓(xùn)機(jī)制，通過交流學(xué)習(xí)等方法營造內(nèi)部學(xué)習(xí)氛圍，加強(qiáng)內(nèi)部學(xué)習(xí)效果，有效的提高投資管理隊(duì)伍的整體水平。并且還可以適當(dāng)?shù)耐ㄟ^一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)來激發(fā)投資管理人員的學(xué)習(xí)熱情。
3.加強(qiáng)工程投資管理體系的建設(shè)
工程投資管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，由于其中涉及的因素較多，所以想要有效的提高投資管理水平，就要加強(qiáng)投資管理體系的建設(shè)，加強(qiáng)系統(tǒng)工作。首先，要加強(qiáng)工程投資管理模式的引進(jìn)和完善，加大與發(fā)達(dá)國家的交流力度，引進(jìn)外國先進(jìn)的投資管理模式，并且根據(jù)我國的國情，建立起符合我國國情的、科學(xué)規(guī)范的投資管理模式，合理的規(guī)劃工程投資管理中的各個(gè)部門，并且對(duì)于各部門的職責(zé)進(jìn)行有效規(guī)劃，避免出現(xiàn)工作漏洞和工作重疊等狀況的出現(xiàn)，以避免影響工作效率和工作水平。其次，要加強(qiáng)對(duì)于工程投資管理監(jiān)督體系的建設(shè)，工程投資管理體系不但工作比較復(fù)雜，而且其中每一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都有可能影響到最后的效果，所以必須要加強(qiáng)監(jiān)督體系的建立，有效的加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。加強(qiáng)對(duì)于工程投資管理工作的實(shí)時(shí)監(jiān)督，對(duì)于其中出現(xiàn)的不當(dāng)現(xiàn)象進(jìn)行及時(shí)的反饋和處理，有效的提高工程投資管理水平，并且可以有效的督促工程投資管理人員端正工作態(tài)度，減少工作失誤。
三、避免投資失控的措施研究
1.加強(qiáng)投資決策的專業(yè)性
投資項(xiàng)目的選擇對(duì)于投資管理有著極其重要的影響，只有選擇高質(zhì)量的投資項(xiàng)目，才能夠有效的避免投資失控。首先，要加強(qiáng)投資決策隊(duì)伍的完善工作，要有效的補(bǔ)充投資決策隊(duì)伍的力量。投資決策隊(duì)伍是影響投資決策的重要因素，所以只有有效的加強(qiáng)投資決策隊(duì)伍的力量，才能夠加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的專業(yè)選擇。要合理加強(qiáng)工程投資選擇中各個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)人才的引進(jìn)，加強(qiáng)完善決策程序，提高投資決策的科學(xué)性和合理性，從根本上避免投資出現(xiàn)失控現(xiàn)象。
2.加強(qiáng)對(duì)于招標(biāo)工作的規(guī)范性
對(duì)于承擔(dān)施工任務(wù)的施工單位的選擇，在一定程度上會(huì)極大的影響工程建設(shè)的過程，也會(huì)影響投資情況。所以一定要加強(qiáng)對(duì)于招標(biāo)工作的規(guī)范進(jìn)行，有效的保障投資工程順利建設(shè)。首先，要加強(qiáng)招標(biāo)程序的透明度，有效的避免招標(biāo)工作中出現(xiàn)暗箱操作等現(xiàn)象的發(fā)生，公開選擇具備專業(yè)實(shí)力的建設(shè)單位進(jìn)行工程建設(shè)，確保工程質(zhì)量。其次，要加強(qiáng)對(duì)于招標(biāo)底價(jià)的估算工作，準(zhǔn)確的根據(jù)市場形勢進(jìn)行工程底價(jià)估算，保障工程投資利益。除此之外，還要加強(qiáng)對(duì)于招標(biāo)程序的規(guī)范性，科學(xué)合理的規(guī)范招標(biāo)程序，有效的進(jìn)行招標(biāo)工作，避免投資失控現(xiàn)象的出現(xiàn)。
四、結(jié)束語
工程投資管理是影響工程建設(shè)的重要因素，想要有效的提高工程投資管理水平，盡量避免投資失控現(xiàn)象的發(fā)生，就要加強(qiáng)對(duì)其的重視程度，通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)投資，加強(qiáng)投資管理人才的選拔和引進(jìn)，以及加強(qiáng)投資管理體系的建設(shè)等方法有效的提高投資管理水平，并且通過加強(qiáng)投資規(guī)劃的專業(yè)性以及加強(qiáng)對(duì)于招標(biāo)工作的規(guī)范性等方法有效的避免出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象。提高我國工程投資管理水平，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
作者:張鵬宇 單位:中鐵三局集團(tuán)有限公司
