發(fā)布時間：2024-03-26 14:51:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的城市發(fā)展方式樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：地鐵 新生活方式 tod 上蓋物業(yè) 開發(fā)戰(zhàn)略 綜合發(fā)展區(qū)（cda）
1問題的引出
地鐵是國內(nèi)的新興行業(yè)，具有高投入、低收益、慢回收的特點(diǎn)。國外的地鐵多屬福利性機(jī)構(gòu)，由政府補(bǔ)虧。香港地鐵則由于政府支持、給予足夠的土地開發(fā)權(quán)，加之人口密度和地理環(huán)境的特殊性，成為自負(fù)盈虧的典范。而在內(nèi)地，究竟應(yīng)當(dāng)將它定位為公益性的福利性機(jī)構(gòu)還是自負(fù)盈虧的商業(yè)性企業(yè)，尚沒有適合國情的先例可循，是一直具有爭論性的、也是在不斷探索的問題。在國企改革的大趨勢下，這一問題已被列入了重要的議事日程。由于僅靠地鐵票務(wù)收益要想收回投資極其困難，而依靠政府補(bǔ)貼既不符合國企改革的大方向，且不利于公司走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路，同時，讓補(bǔ)貼變成一個長期的財政包袱，終究會成為政府的一件棘手的事情。所以，從國情的角度考量，地鐵企業(yè)根本的出路就是走市場化的道路。
2問題的解決思路
由于票價的管制和自律，在路網(wǎng)最終形成前，地鐵企業(yè)早期的虧損不可避免。因此市場化的有效辦法之一就是實(shí)施一體化經(jīng)營。其核心是由政府提供一些沿線上蓋土地資源，借助tod模式，通過地鐵公司的商業(yè)運(yùn)作，以交通導(dǎo)向促進(jìn)物業(yè)定向、定點(diǎn)開發(fā)，以物業(yè)開發(fā)創(chuàng)造客流發(fā)生源而增加票務(wù)收入，以物業(yè)銷售利潤補(bǔ)償運(yùn)營虧損，形成良性循環(huán)，維持可持續(xù)發(fā)展。
對于地鐵企業(yè)而言，物業(yè)開發(fā)已不再是一個傳統(tǒng)概念中的第三產(chǎn)業(yè)，而是一個在國企改革大趨勢下，能否根據(jù)國情特點(diǎn)找到一種有利于減輕政府財政負(fù)擔(dān)、有利于加速地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、有利于促進(jìn)城市化發(fā)展進(jìn)程、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心問題。
在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的生存和發(fā)展必須隱含于為他人的創(chuàng)造之中。不能對城市作出貢獻(xiàn)，不能為市民創(chuàng)造價值，物業(yè)開發(fā)就只能是企業(yè)的一廂情愿。所以，廣州地鐵公司將物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位在“為市民創(chuàng)造一種基于軌道交通的嶄新生活方式”的基點(diǎn)上，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略納入整個城市發(fā)展戰(zhàn)略的軌道之中，以使一體化經(jīng)營的愿望獲得政府的采納，贏得市民的支持，形成“借風(fēng)使船，順?biāo)兄邸钡男Ч?，?shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的共羸。
一體化經(jīng)營的核心就是通過資源的有效整合，開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，創(chuàng)造地鐵綜合發(fā)展區(qū)（cda），引導(dǎo)并強(qiáng)化市民生活方式對地鐵交通的依賴，創(chuàng)造諸多以軌道交通相串聯(lián)的地鐵經(jīng)濟(jì)圈，在城市化發(fā)展進(jìn)程（所謂的新造城運(yùn)動）中發(fā)揮關(guān)鍵性的引導(dǎo)作用。
3基本形式研判
3.1 新造城運(yùn)動的興起
3.1.1 國家“十五”計劃中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要加快城市化建設(shè)的步伐，這就意味著一場“新造城運(yùn)動”的開始。加快城市化必然成為廣州新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
3.1.2 在國家整個發(fā)展格局中，長江三角洲區(qū)域的迅猛發(fā)展已形成超越珠江三角洲區(qū)域的勢頭。為形成良性友好競爭的態(tài)勢，廣東省試圖利用毗鄰香港、澳門的地域優(yōu)勢，采用“大珠三角”戰(zhàn)略，加快各主要城市的組團(tuán)式發(fā)展和串珠式銜接，以加速區(qū)域的發(fā)展。
3.1.3 鑒于世界經(jīng)濟(jì)衰退對港澳經(jīng)濟(jì)的影響，促使港澳采取向內(nèi)陸縱深滲透、延伸以支撐其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策應(yīng)對?；浉郯母鼮閺V泛和深層次的經(jīng)濟(jì)融合趨勢已初露端倪。這種融合必將對珠江三角洲區(qū)域的泛城市化起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。
3.1.4 由于廣州市新開發(fā)的南沙區(qū)正處于穗港澳三地的幾何中心，并將深圳、珠海兩特區(qū)及東莞、中山、順德、番禺“四小龍”統(tǒng)統(tǒng)覆蓋于其1 h交通半徑圈內(nèi)，使得南沙的新造城運(yùn)動成為弦上之箭；成為歷史的必然，且將在“大珠三角”戰(zhàn)略中起到提綱挈領(lǐng)、舉足輕重的作用。
3.1.5 鑒于房地產(chǎn)具有帶動其他產(chǎn)業(yè)的杠桿作用，廣東省積極推出新的戶口政策，對新造城運(yùn)動給予了強(qiáng)有力的政策支持，為農(nóng)民買房、外省人買房、港澳人給親屬買房提供了強(qiáng)大動力，將有力地促進(jìn)珠江三角洲區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)將成為新造城運(yùn)動的核心，地鐵建設(shè)及其上蓋的物業(yè)開發(fā)將對區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的引導(dǎo)作用，成為tod模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
3.2 新造城運(yùn)動的特點(diǎn)——戰(zhàn)略制勝
由于新造城運(yùn)動具有房地產(chǎn)開發(fā)大盤化、目標(biāo)顧客的遷移化、配套設(shè)施的綜合化、交通布局的前導(dǎo)化等諸多明顯特征，使得未來的房地產(chǎn)開發(fā)必然具備戰(zhàn)略制勝的特點(diǎn)。
3.
2.1 競爭演變的必然：隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟，房屋購買者的日益成熟，競爭者的日益成熟，開發(fā)競爭門檻的逐漸抬高，僅憑一招半式就可打遍天下無敵手的局面已一去不復(fù)返，因而促使房地產(chǎn)開發(fā)必將從以往的戰(zhàn)術(shù)競爭演變?yōu)閼?zhàn)略的競爭。
3.2.2 經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變：隨著短缺型經(jīng)濟(jì)向過剩型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。顧客的需求層次逐漸上升，呈現(xiàn)多層次、多元化的需求（如：教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)生等等），曾經(jīng)成功的基本元素已成為顧客的基本“買點(diǎn)”，發(fā)展商必須從戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌考量，創(chuàng)造獨(dú)特的“賣點(diǎn)”方能贏得市場的競爭。
3.2.3 開發(fā)形式的升級：房地產(chǎn)開發(fā)已由以往的“造屋”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸靺^(qū)”，并延伸為目前的“造城”。其根本的區(qū)別在于小盤與大盤的差異，單一與綜合的差異，文化層次的差異。隨著樓盤面積的大幅度擴(kuò)張，從戰(zhàn)略角度考慮社區(qū)的綜合配套、整體規(guī)劃、區(qū)域配合、交通銜接，以及與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接（體育、教育、旅游、養(yǎng)生、醫(yī)療等）就成為獲得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵所在。
3.2.4 社會進(jìn)化的需求：環(huán)保意識的加強(qiáng)，能源短缺的影響，生態(tài)環(huán)境的需求，信息經(jīng)濟(jì)的喧染，使得房地產(chǎn)開發(fā)必須對一個系統(tǒng)的整體協(xié)同作出考量，從人文關(guān)懷的角度規(guī)劃并設(shè)計環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、網(wǎng)絡(luò)等各個要素的綜合布局。這就要求發(fā)展商必須具有前瞻性的戰(zhàn)略思維、戰(zhàn)略應(yīng)變和戰(zhàn)略控制能力。
3.3 地鐵在新造城運(yùn)動中的作用
3.3.1 tod模式的先遣：“tod模式”（transitoriented development公交導(dǎo)向型土地利用開發(fā)模式）即通過對整個地區(qū)進(jìn)行綜合性的、以公交為主導(dǎo)的土地使用規(guī)劃，來促進(jìn)“公交導(dǎo)向的土地開發(fā)”，是一種強(qiáng)調(diào)土地綜合利用的社區(qū)模式。整個tod社區(qū)有居住、商業(yè)、工作場所、公共空間等多種功能。這是新城區(qū)開發(fā)的優(yōu)良模式，地鐵公司物業(yè)開發(fā)的宗旨就是憑借交通主導(dǎo)功能引導(dǎo)“tod模式”的實(shí)現(xiàn)。
3.3.2 組團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵：“大珠三角”戰(zhàn)略的關(guān)鍵是引領(lǐng)各城市實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式發(fā)展，串珠式銜接，實(shí)現(xiàn)珠江三角洲泛城市化。地鐵3號線設(shè)計為快車系統(tǒng)正是為了滿足這種發(fā)展模式的需要，地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)正是以車站為基點(diǎn)實(shí)現(xiàn)組團(tuán)、沿地鐵線路形成串珠的重要引導(dǎo)措施。
3.3.3 城市南移的要害：廣州市城市南移，要害在于新城與舊城的有效連接，南移的速度和效率及成功與否就在于能否迅速建立一種快速的大容量的交通引領(lǐng)功能，地鐵所形成的此種引領(lǐng)作用無可替代。上蓋物業(yè)的開發(fā)對引導(dǎo)市場的走向、加快城市南移的速度非常關(guān)鍵。
3.3.4 資源整合的橋梁：隨著我國加入wto，政府對市場的控制將逐漸淡化，而一個新造城運(yùn)動需要各種社會資源的共同參與，地鐵可通過其準(zhǔn)時、快捷的交通及沿線物業(yè)開發(fā)由點(diǎn)及線、由線及片的引導(dǎo)，帶動各類發(fā)展商的開發(fā)行為，從而起到整合各類社會資源支撐“造城運(yùn)動”的效應(yīng)。
4戰(zhàn)略目標(biāo)
4.1 宗 旨
廣州地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略的宗旨是使自己成為城市發(fā)展進(jìn)程中的一種難以取代的引導(dǎo)力量。
4.1.1 滿足政府意圖：使企業(yè)的發(fā)展與政府的戰(zhàn)略意圖并軌并借以引導(dǎo)政府的決策獲得政策支持。
4.1.2 實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿望：通過沿線上蓋物業(yè)開發(fā)收益確保企業(yè)具有較高的成長速度和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
4.2 目標(biāo)體系
廣州地鐵物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)體系由成果、品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)、組團(tuán)等要素構(gòu)成。
4.2.1 成果：通過開發(fā)，至少在廣州市建設(shè)一個具有標(biāo)志性作用的大型樓盤，使之成為廣州樓盤中的經(jīng)典之作，成為廣州城建的世紀(jì)精品。
4.2.2 品牌：通過開發(fā)，進(jìn)一步強(qiáng)化地鐵的企業(yè)品牌，借助企業(yè)品牌的延伸創(chuàng)建樓盤的品牌，形成地鐵房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭優(yōu)勢，并借勢跨入廣州房地產(chǎn)諸強(qiáng)的行列，乃至獨(dú)占鰲頭。
4.2.3 機(jī)制：要探索建立一種既符合地鐵特色又適應(yīng)市場競爭需求的機(jī)制，并將之作為地鐵整體經(jīng)營機(jī)制持續(xù)深化改革的試點(diǎn)。為應(yīng)對加入wto后，將面臨國外實(shí)力雄厚的競爭對手的各種挑戰(zhàn)，做好先期的必要準(zhǔn)備。
4.2.4 人才：通過開發(fā)要培養(yǎng)并建立一支強(qiáng)大的經(jīng)營型人才隊(duì)伍，并具有相應(yīng)的人才儲備，為地鐵的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略奠定堅實(shí)的人才基礎(chǔ)。
4.2.5 網(wǎng)絡(luò)：通過開發(fā)要建立一個功能強(qiáng)大的房地產(chǎn)信息管理功能網(wǎng)絡(luò)，從情報、規(guī)劃、設(shè)計、營銷直到服務(wù)，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為公司的戰(zhàn)略擴(kuò)張奠定現(xiàn)代技術(shù)基礎(chǔ)。
4.2.6 組團(tuán)：通過合理制定開發(fā)策略，巧妙地引導(dǎo)其他開發(fā)商加快特定區(qū)域開發(fā)速度，盡快形成區(qū)域規(guī)模和組團(tuán)效應(yīng)。使政府的組團(tuán)式發(fā)展戰(zhàn)略速見成效，使引導(dǎo)新造城運(yùn)動的效果盡快體現(xiàn)。
5廣州地鐵物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略定位
5.1 支持城市戰(zhàn)略：由于各房地產(chǎn)發(fā)展商的利益驅(qū)動因素，
發(fā)展商與政府間不可避免地形成某種目標(biāo)沖突，地鐵公司要成為政府這只“有形的手”和市場這只“無形的手”之間的中介力量（香港地鐵所扮演的角色），將政府的決策借助地鐵公司的市場化運(yùn)作而轉(zhuǎn)化為對市場的引導(dǎo)和調(diào)控，有效地調(diào)節(jié)兩只手的協(xié)同運(yùn)作，強(qiáng)化對新造城運(yùn)動的導(dǎo)向功能。同時，也由此獲取政府的政策支持，使得對社會資源的整合具有堅實(shí)的基礎(chǔ)。
5.2 促進(jìn)組團(tuán)發(fā)展：在政府的支持下，通過整合不同行業(yè)資源（如醫(yī)療、體育、養(yǎng)生、教育等），不同社會資源（規(guī)劃部門、民間資本、各類發(fā)展商、各基層政府、各類公交公司等），不同內(nèi)部資源（廣告、通訊、商貿(mào)、運(yùn)營、建設(shè)、設(shè)計等），引導(dǎo)并加速沿線的特定區(qū)域的組團(tuán)發(fā)展，促進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)程。
5.3 創(chuàng)造客流市場：通過沿線房地產(chǎn)開發(fā)的定點(diǎn)引爆效應(yīng)，引導(dǎo)地鐵潛在目標(biāo)乘客定向遷居，在預(yù)期地點(diǎn)形成集聚效果，創(chuàng)造客流發(fā)生源；同時，引導(dǎo)在沿線相應(yīng)地點(diǎn)協(xié)調(diào)配置各類商業(yè)資源及其他生活資源，形成有效的客流吸引源。借助發(fā)生源和吸引源在地鐵連通下的互補(bǔ)性匹配，使沿線居民在利用地鐵快速、安全、準(zhǔn)時、方便的交通功能實(shí)現(xiàn)高頻度定向流動的前提下實(shí)現(xiàn)各類生活資源的共享，由此能同時體驗(yàn)和享受都市生活的方便性和田園風(fēng)光的愜意性。
5.4 開拓獲利渠道：作為社會福利型企業(yè)，全世界的地鐵都面臨經(jīng)營虧損和政府補(bǔ)貼問題，這實(shí)質(zhì)上是源于對社會效益和經(jīng)營效益的一種兩難抉擇。香港地鐵通過沿線物業(yè)的開發(fā)，較好地解決了這一問題，既真正將納稅人的錢用之于民，又能使企業(yè)在不增加政府負(fù)擔(dān)的前提下獲得維系生存所必需的經(jīng)濟(jì)效益，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。廣州地鐵正是要借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，開創(chuàng)一種符合國情的沿線物業(yè)開發(fā)模式，通過自身的經(jīng)營努力，在引導(dǎo)城市發(fā)展的同時，減輕政府的負(fù)擔(dān)、加速企業(yè)的發(fā)展。
5.5 創(chuàng)造文化標(biāo)志：通過房地產(chǎn)開發(fā)在地鐵沿線建設(shè)一個具有嶺南文化傳承的、具有濱江城市特色的、文化標(biāo)志性建筑群體，使地鐵車站的地下、地上建筑與車站上蓋的建筑以及由此延展而成的生活區(qū)域渾然一體，創(chuàng)建一種獨(dú)具特色的新世紀(jì)建筑文化群體的代表，使地鐵文化與城市文化有機(jī)銜接和融合，為廣州城市文化的發(fā)展增添新的色彩，更廣泛、更鮮明地確立地鐵文化在城市文化中的重要作用和歷史地位。
6結(jié) 語
一、國家城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)，成效顯著，開發(fā)城市礦產(chǎn)，意義重大而深遠(yuǎn)
2010年，為推動循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緩解資源環(huán)境約束，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快建設(shè)兩型社會，國家發(fā)改委，財政部聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于開展城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)的通知。國家“十二五”規(guī)劃綱要又將城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)，確定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)工程之一。提出到“十二五”末，要在全國建設(shè)50個技術(shù)先進(jìn)，環(huán)保達(dá)標(biāo)，管理規(guī)范，利用規(guī)?；?，輻射作用強(qiáng)的城市礦產(chǎn)示范基地。
在國家有關(guān)部門和地方政府的大力推動下，在示范基地管委會和企業(yè)的共同努力下，特別是在國家財政政策的支持下，示范基地建設(shè)取得了積極的進(jìn)展。短短4年時間，城市礦產(chǎn)由認(rèn)知到形成共識，由理念變?yōu)樾袆?，不斷探索?shí)踐，形成了具有中國特色的城市礦產(chǎn)發(fā)展的多種模式，尤其是在創(chuàng)新基于市場的營銷模式方面，取得了積極的進(jìn)展。再生資源由過去無序回收，粗放拆解，簡單加工，低值利用，向有序回收，工廠化流程化拆減，精深加工，高值利用轉(zhuǎn)變。引進(jìn)消化吸收并自主開發(fā)和推廣了一批先進(jìn)適用的資源再生利用技術(shù)和裝備，科技含量不斷提高，利用效率大幅提升。環(huán)境狀況顯著改善，提高了發(fā)展的質(zhì)量和水平。涌現(xiàn)一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)，骨干和龍頭企業(yè)。
再生資源利用規(guī)模不斷擴(kuò)大，2012年僅前三批29個城市礦產(chǎn)示范基地的回收量，就達(dá)到了2400萬噸，價值1100億元。資源再生利用向著集約化，集聚化，規(guī)范化，清潔化，規(guī)?；?，產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。
實(shí)踐證明，開發(fā)城市礦產(chǎn)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要路徑。城市礦產(chǎn)示范基地，作為循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要載體，在更高極點(diǎn)，更寬領(lǐng)域，更大平臺上實(shí)現(xiàn)了資源，產(chǎn)品，廢棄物，線性發(fā)展模式，向資源，產(chǎn)品，廢棄物再生資源循環(huán)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。是對大量開采，大量生產(chǎn)，大量消費(fèi)，大量廢棄的傳統(tǒng)的粗放型的發(fā)展模式的根本變革，也是推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的有益探索。
開發(fā)城市礦產(chǎn)，是破解資源約束的根本出路。礦產(chǎn)資源有限，但循環(huán)利用無限，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，發(fā)展水平越高，廢物產(chǎn)生量就越大，資源累計量就越大。城市廢物是不竭的礦產(chǎn)資源。與天然礦產(chǎn)開發(fā)相比，經(jīng)濟(jì)價值更高，生態(tài)效益更好，確保資源永續(xù)利用，必須走資源循環(huán)利用的路子。
開發(fā)城市礦產(chǎn)，是化解環(huán)境風(fēng)險的有效途徑。廢棄資源，特別是電子垃圾，有毒有害物質(zhì)含量高，由于回收拆解不當(dāng)，帶來的環(huán)境污染問題相當(dāng)突出，嚴(yán)重影響人民群眾的身體健康。循環(huán)利用如果不注意解決環(huán)境問題，也會帶來二次污染。
城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)的實(shí)踐告訴我們，垃圾是放錯了地方的資源，依靠科技循環(huán)利用，可以變廢為寶，化害為利，有效化解環(huán)境風(fēng)險。
開發(fā)城市礦產(chǎn)是擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的渠道之一。資源再生利用是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)城市礦產(chǎn)，對于穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)，特別是低收入群體就業(yè)，維護(hù)社會穩(wěn)定，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，具有十分重要的意義。
二、國家城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)，是借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新發(fā)展思路，推動科學(xué)發(fā)展的成功實(shí)踐
日本是一個沒有礦產(chǎn)資源的國家，但是他們通過開發(fā)城市礦山，建設(shè)循環(huán)型社會，由一個資源小國變成了資源的大國，像金、銀、銦和鉛，這些金屬基本上已經(jīng)占到了世界儲量的前列，到目前為止有的已經(jīng)達(dá)到了世界的第一位。
我們是一個礦產(chǎn)資源比較豐富的國家，但人均資源不足。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，資源約束日益突出，重要礦產(chǎn)的對外依存度，快速的上升，發(fā)展面臨的資源供給壓力越來越大。只有發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，才能解決中國的資源問題。所以我們引進(jìn)了城市礦產(chǎn)的先進(jìn)理念，結(jié)合我國國情提出發(fā)展城市礦產(chǎn)，雖然只有一字之差，但內(nèi)涵更加豐富。組織了城市礦產(chǎn)，我們借鑒了日本、德國、美國、等發(fā)達(dá)國家開發(fā)城市礦產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，組織了示范基地的建設(shè)，提出了七化的目標(biāo)要求，并給予財政資金的支持。這幾年，不僅示范基地按照要求在實(shí)施，而且?guī)恿烁嗟馁Y源再生利用的企業(yè)，向這個方向邁進(jìn)。
特別是像格林美在高起點(diǎn)上，建設(shè)的城市礦產(chǎn)示范基地，在某些方面的技術(shù)，已經(jīng)居世界領(lǐng)先水平。基地建設(shè)達(dá)到了國際同類園區(qū)的水準(zhǔn)，連日本的一些專家學(xué)者到他那里去參觀，都對他們大加贊賞。能夠做到循環(huán)有效益，循環(huán)無污染，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益，和社會效益的統(tǒng)一。
三、城市礦產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，是可持續(xù)的朝陽產(chǎn)業(yè)。
從發(fā)達(dá)國家看，目前美國再生資源產(chǎn)業(yè)規(guī)模，達(dá)2400億美元，為全美提供了110多萬個就業(yè)崗位。日本再生資源產(chǎn)生量規(guī)模高達(dá)3500億美元，據(jù)預(yù)測到2030年，全國再生資源供應(yīng)量所占的比重將由目前的30%，提高到60%以上，這已經(jīng)成為一些發(fā)達(dá)國家的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
從我國情況看，目前我國每年回收處理廢舊家電，也就是我們講的四機(jī)一腦，4000多萬臺，年更新手機(jī)上億部，國務(wù)院要求今年就要淘汰黃標(biāo)車和老舊汽車600萬輛。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，再生資源蓄積量將大幅上升，城市礦產(chǎn)市場的潛力是非常大。開發(fā)城市礦產(chǎn)，創(chuàng)造綠色財富，前景廣闊，任重道遠(yuǎn)，是國家城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)的健康發(fā)展，需要深化改革，著力解決體制和機(jī)制障礙。在看到示范取得成效的同時，還要看到發(fā)展中面臨的諸多問題。既有自身發(fā)展的問題，也有外部環(huán)境的問題。既有長期累積的問題，也有發(fā)展中出現(xiàn)的新問題。如產(chǎn)業(yè)發(fā)展同質(zhì)化，回收體系不健全，法律制度不完善，激勵政策不到位，技術(shù)創(chuàng)新能力弱，商業(yè)模式不成熟，市場不規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)識缺失，融資渠道不暢，平臺建設(shè)滯后，人才缺乏，協(xié)調(diào)機(jī)制，尚未形成等等。很多是體制機(jī)制方面的問題，必須通過深化改革，建立完善的制度體系，為示范基地建設(shè)和發(fā)展城市礦產(chǎn)，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，調(diào)動企業(yè)內(nèi)生動力釋放企業(yè)發(fā)展活力。
四、加強(qiáng)政策研究，搭建服務(wù)平臺，促進(jìn)城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)，再上新臺階
中國循環(huán)經(jīng)濟(jì)協(xié)會，致力于循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)，服務(wù)國家城市礦產(chǎn)示范基地建設(shè)，是協(xié)會的重要職責(zé)，我們將重點(diǎn)做好以下幾個方面的工作。
加快政策研究，推動健全生產(chǎn)者責(zé)任延伸制度，和相關(guān)鼓勵政策的出臺。
總結(jié)典型模式，制作案例，加大推廣力度。
會同有關(guān)機(jī)構(gòu)研究基于物聯(lián)網(wǎng)的城市礦產(chǎn)信息物流交流平臺，搭建城市礦產(chǎn)協(xié)同創(chuàng)新平臺。
一、建設(shè)濱海山水園林城市的重要意義
(一)建設(shè)濱海山水園林城市的迫切性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)是對立統(tǒng)一的關(guān)系,二者之間相互聯(lián)系、相互影響,缺一不可。二者的關(guān)系處理得好則可實(shí)現(xiàn)“雙贏”,如果出現(xiàn)了因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展使環(huán)境受到破壞,被破壞的環(huán)境又反過來制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這時二者就要兩敗俱傷。處理好這一點(diǎn)是建設(shè)濱海山水同林城市的前提和基礎(chǔ)。走先污染后治理的老路,以犧牲環(huán)境為代價的教訓(xùn)太大了。因此,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,打造濱海山水園林城市,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展已成為當(dāng)前一項(xiàng)既緊迫又艱巨的任務(wù)。
(二)建設(shè)濱海山水園林城市是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要舉措
建設(shè)濱海山水園林城市是為了減少輻射,減少噪聲污染,改善和美化人居環(huán)境,轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,打造環(huán)三先進(jìn)產(chǎn)業(yè)基地,加快推動產(chǎn)業(yè)升級。實(shí)施濱海新區(qū)按照港、業(yè)、城互動發(fā)展的思路以及生態(tài)旅游區(qū)“生態(tài)、旅游、大集鎮(zhèn)”的思路來發(fā)展,轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展方式,走生態(tài)、環(huán)保與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重,走綠色產(chǎn)業(yè)、低污染、低消耗、高產(chǎn)出的低碳路子。
(三)建設(shè)濱海山水園林城市有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展
建設(shè)濱海山水園林城市的目的是要改善城市環(huán)境,為市民提供更好的生活、學(xué)習(xí)和工作條件,它是以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以人為本為理念,以促進(jìn)社會和諧為目的,要求天人合一、人與自然環(huán)境和諧共處。
二、建設(shè)濱海山水園林城市的有利條件
(一)地理空間區(qū)位優(yōu)越
福安市位于福建省東北部、臺灣海峽西岸,是環(huán)三都澳區(qū)域核心區(qū),水陸交通便捷,著名的白馬港與臺灣基隆港僅隔126海里,溫福高速鐵路和沈海高速公路貫穿南北,正在建設(shè)的寧武高速公路和正在籌劃中的寧衢鐵路橫貫東西。福安市地理區(qū)位優(yōu)越,東臨遼闊的三都港及臺灣海峽,西連武夷山脈,北承浙南直達(dá)長三角,南接省一會福州直奔閩南金三角。屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候,年均氣溫13.6～19.8度,年降雨量1350-2050毫米,無霜期平均為287天。
(二)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好
福安市歷史悠久、工業(yè)基礎(chǔ)良好,是閩東工業(yè)的搖籃。早在1958年閩東電機(jī)曾獲過國家金質(zhì)獎?wù)隆?009年工業(yè)產(chǎn)值突破200多億元。作為福安電機(jī)龍頭的泰格、安波、亞南3家電機(jī)企業(yè)近年來先后獲得“中國馳名商標(biāo)”。目前作為福安市工業(yè)兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的電機(jī)電器和船舶修造產(chǎn)業(yè)以品牌和產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶。加快整合提升,“十二五”末力爭分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值500億元和200億元:食品工業(yè)以國家級坦洋工夫品牌(中國馳名商標(biāo)、國家地理標(biāo)志保護(hù)產(chǎn)品)為載體,力爭形成100億元的產(chǎn)值規(guī)模:冶金不銹鋼產(chǎn)業(yè)以鼎信鎳合金、海和高鎳合金、鑫茂冷軋硅鋼項(xiàng)目為龍頭,延伸發(fā)展不銹鋼產(chǎn)業(yè)園,力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值300-500億元。力爭通過3～5年的努力,實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值1000億元,建成全省乃至在全國有一定影響的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)基地。
(三)良好的生態(tài)環(huán)境
近年來,福安市建立起比較完備的生態(tài)環(huán)境保護(hù)體系。推進(jìn)交溪流域重點(diǎn)河段防洪體系建設(shè),全面提高防洪標(biāo)準(zhǔn)與減災(zāi)水平。加強(qiáng)交溪流域、流及主要溪流兩側(cè)一重山和城區(qū)、景區(qū)與重點(diǎn)區(qū)域的生態(tài)保護(hù),全面清理整治違法建設(shè)、違法生產(chǎn),保護(hù)母親河及飲用水源。建設(shè)市區(qū)備用水源及穆陽溪和茜洋溪飲水工程,為城市及濱海新區(qū)加快發(fā)展提供有效保障。
(四)民族文化積淀深厚
畬族文化和藝術(shù)也是閩東文化最具特色和魅力的部分之一。是開閩第一進(jìn)士薛令之和歷史各人鄭虎臣:謝翱、劉中藻的故鄉(xiāng),革命戰(zhàn)爭時期是閩東革命中心,旁戔閩棗特委所在地。
(五)旅游資源豐富
國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家地質(zhì)公園白云山風(fēng)光秀美,其南部的古地質(zhì)遺跡引人入勝,白云山還是世界地質(zhì)公園的申報地。廉村宋代古城堡建筑群、瓜溪“活化石”刺桫欏、柏柱洋明清古民居、溪塔葡萄溝、仙岫畬族風(fēng)情以及閩東蘇維埃舊址構(gòu)成了獨(dú)特的區(qū)域文化。
三、建設(shè)濱海山水園林城市面臨的問題
(一)思想上對保護(hù)生態(tài)環(huán)境問題的認(rèn)識不足。由于少數(shù)人的環(huán)保意識、法律意識淡薄、生活方式陳舊以及對自然生態(tài)的錯誤觀念,導(dǎo)致了自然環(huán)境被破壞。
(二)措施不夠有力,致使有的污染行業(yè)長期得不到有效治理,有些死灰復(fù)燃,有些部門還給創(chuàng)造條件、提供方便。
(三)職責(zé)不夠明確,抓落實(shí)的力度不大。在環(huán)境保護(hù)中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的現(xiàn)象還比較普遍。一些地方對環(huán)保的監(jiān)管力度不夠,有些部門還違法違規(guī)批準(zhǔn)污染環(huán)境項(xiàng)目的建設(shè)。
四、建設(shè)濱海山水園林城市的對策研究
(一)加強(qiáng)景區(qū)建設(shè),打造城市名片
加快“福安十景”自云佛光、蟾溪問石、廉水清風(fēng)、獅峰聽禪、白馬飛虹、古塔凌霄、坦洋醉茶、富春攬翠、柏柱尋蹤、瓜溪疊瀑的景點(diǎn)建設(shè),開發(fā)“福安十景”的特色旅游路線,實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃、分步實(shí)施、集中建精品來帶動城市發(fā)展。
(二)轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式,促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級
建立高效優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。福安有著豐富的農(nóng)業(yè)資源,又是中國的茶葉之鄉(xiāng)。擁有茶園30多萬畝。與此同時,福安也是南國葡萄之鄉(xiāng),全市的葡萄種植面積已達(dá)5萬多畝,上白石潭頭鄉(xiāng)也有芙蓉李果樹大約有4萬多畝。這些都為福安市農(nóng)產(chǎn)品占領(lǐng)市場創(chuàng)造了條件;因此,要加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式鞏固提升葡萄:畜牧、水產(chǎn)養(yǎng)殖等特色農(nóng)業(yè),促進(jìn)水蜜桃、芙蓉李、油茶、太子參、食用菌、綠竹筍、生姜等特色農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模,努力在品種改良、品牌推介、精深加工、提高市場競爭力上下功夫。加快發(fā)展城市觀光農(nóng)業(yè),推動農(nóng)村擴(kuò)大開放,把城市日益發(fā)育的市場要素注入農(nóng)村,將農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營活動與外部聯(lián)系起來,促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。
(三)提高濱海山水園林綠化建設(shè)品位
首先。在濱海山水園林城市建設(shè)的同時要尊重自然,從本市的地形、地貌特征出發(fā),合理利用區(qū)域內(nèi)外的山體水體、自然植被、文化古跡等自然和人文資源,創(chuàng)建景觀多樣性、植被多樣性、生物多樣性的城市園林綠地。其次,在園林建設(shè)的過程中要把豐富的歷史文化內(nèi)涵融入其中,把海、山水、植物、文化、生態(tài)、歷史有機(jī)地結(jié)合在一起。
(四)加快生態(tài)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)步伐
生態(tài)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是濱海山水園林城市建設(shè)中的一個重要方面。建
設(shè)生態(tài)工業(yè)園區(qū)要按照新型工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)和要求,加快城中企業(yè)用地的收儲和集中搬遷,強(qiáng)調(diào)資源的循環(huán)使用和廢棄物無害化處理:轉(zhuǎn)變過去高能耗、高污染、以犧牲環(huán)境來換取GDP的粗放型增長模式,走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、經(jīng)濟(jì)效益好、人力資源得到充分發(fā)揮的路子。政府要營造有利于企業(yè)創(chuàng)新的環(huán)境,對實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新的企業(yè)給予資金支持。
(五)加強(qiáng)交溪流域生態(tài)保護(hù)
交溪是福安的母親河,是閩東境內(nèi)最大的河流。交溪上游森林植被覆蓋較好,但多屬幼齡植被,凈化空氣、涵養(yǎng)水源、保持水土的功能較弱,加上巖石開采、農(nóng)業(yè)面源污染、部分小作坊的工業(yè)廢水直接排入、水電工程建設(shè)對地表植被、土壤的破壞,遇到暴雨,水土流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重,也影響了交溪飲用水源的水質(zhì)。加強(qiáng)保護(hù)交溪流域的生態(tài)環(huán)境是推進(jìn)濱海山水園林城市建設(shè)的重要基礎(chǔ)。
(六)加大海洋生態(tài)環(huán)境的保護(hù)力度
從寧德海域目前的情況看,重點(diǎn)要抓好兩方面的工作:一是要整合造船資源,實(shí)施兼并重組。整合造船、修船、海洋工程裝備生產(chǎn)資源,發(fā)展大型生態(tài)造船企業(yè)集團(tuán),切實(shí)加強(qiáng)對造船污染物的處置:二是要加強(qiáng)海洋漁業(yè)養(yǎng)殖管理。轉(zhuǎn)變漁業(yè)生產(chǎn)觀念,減少魚病對養(yǎng)殖戶的危害。提倡合理生態(tài)型養(yǎng)殖。在養(yǎng)殖技術(shù)方式上進(jìn)行改革,拋棄個體分散的小網(wǎng)箱魚排,向大型生態(tài)型網(wǎng)箱發(fā)展。為保護(hù)海洋生態(tài)環(huán)境營造良好的氛圍,減少由于人為的破壞而造成的海洋污染。
(七)強(qiáng)化宣傳教育,增強(qiáng)全民生態(tài)保護(hù)意識
濱海山水園林城市建設(shè)關(guān)系到每個社會成員的切身利益,必須提高全民生態(tài)保護(hù)意識。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,交溪流域農(nóng)村人口占70%以上,生活水平低、文化素質(zhì)不高,許多村民缺乏環(huán)保知識,環(huán)保意識淡薄。要真正轉(zhuǎn)變?nèi)竦纳鷳B(tài)保護(hù)觀,強(qiáng)化宣傳教育,增強(qiáng)全面保護(hù)生態(tài)環(huán)境的責(zé)任感和使命感。
一、基本情況
家臨路改造涉及鎮(zhèn)村委會和家村小組，其中村民27戶，商住樓住戶28戶。
區(qū)域土地約24畝，其中：家村小組三產(chǎn)用地約8畝，村集體建設(shè)用地16畝。拆遷15棟村民住房和1棟多層住宅，總拆遷面積8000m2，其中：住宅面積7150m2、店面面積850m2。
二、改造原則
項(xiàng)目改造按照“政府主導(dǎo)，村民參與，市場運(yùn)作，規(guī)范實(shí)施”的原則，采取產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合方式。
1．政府主導(dǎo)
城中村改造必須堅持政府的主導(dǎo)地位。主要包括審批改造方案和規(guī)劃方案；依法征收改造范圍內(nèi)村民宅基地；依法組織土地出讓等。
月湖區(qū)政府成立城中村改造項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)改造范圍內(nèi)的土地征收、房屋搬遷及補(bǔ)償安置工作；制定改造方案和拆遷補(bǔ)償安置方案；協(xié)調(diào)處理工程建設(shè)期間的有關(guān)問題和安置房分配事宜等。
2．村民參與
月湖區(qū)政府在制定改造方案和拆遷補(bǔ)償安置方案的過程中，要充分聽取和征求村民意見。鎮(zhèn)村委會成立村民理事會，切實(shí)維護(hù)好村民合法利益，做好村民的思想工作，協(xié)助項(xiàng)目部開展征地拆遷安置工作，參與監(jiān)督工程建設(shè)。
3．市場運(yùn)作
項(xiàng)目用地采取有條件出讓，即將村民安置作為條件與土地使用權(quán)捆綁，按照公開、公平、公正的原則進(jìn)行招拍掛，通過競爭方式確定開發(fā)商；改造項(xiàng)目由開發(fā)商投資建設(shè)。
4．規(guī)范實(shí)施
項(xiàng)目改造必須符合鷹潭市城市總體規(guī)劃要求，土地出讓要按照有關(guān)程序依法進(jìn)行，市政府各有關(guān)部門在項(xiàng)目實(shí)施過程中要加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范操作，開發(fā)商要嚴(yán)格按照法定建設(shè)程序開發(fā)建設(shè)、組織銷售。
三、操作辦法
1．月湖區(qū)組成改造項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部和村民理事會共同委托具有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)，對拆遷房屋進(jìn)行測繪，并出具測繪報告。
2．項(xiàng)目部和村民理事會共同委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，對征收房屋裝潢及其它附著物進(jìn)行評估，并出具評估報告，補(bǔ)償價格以評估報告為依據(jù)。被征收房屋必須具有合法的產(chǎn)權(quán)證和批建手續(xù)，違章建筑按政府有關(guān)規(guī)定處理。
3．拆遷安置過渡費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，按照市政府的規(guī)定計入改造成本。
關(guān)鍵詞：公共交通發(fā)展戰(zhàn)略軌道交通
交通發(fā)展戰(zhàn)略是城市綜合交通規(guī)劃首要的組成部分，它在對城市交通未來發(fā)展趨勢的總體預(yù)測和判斷的基礎(chǔ)上，宏觀地把握城市交通發(fā)展的方向，關(guān)注城市交通發(fā)展的大局。重慶市是全國重要的工業(yè)城市、交通通信樞紐和貿(mào)易口岸，是長江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心。然而，重慶城市交通在系統(tǒng)建設(shè)、模式選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和供需管理等方面與一些先進(jìn)城市仍然存在差距，所以重慶城市交通發(fā)展需要立足于城市功能、布局與交通的協(xié)調(diào)發(fā)展，尋求可持續(xù)的發(fā)展道路。
建立以軌道公共交通為主的交通模式
交通模式反映了城市交通的發(fā)展戰(zhàn)略。交通模式是在用地布局、人口密度、經(jīng)濟(jì)水平以及社會環(huán)境等特定條件下形成的交通方式結(jié)構(gòu)，即各種交通方式承擔(dān)出行量的比例分配。
以日本東京為例。東京是世界上著名的交通繁忙城市，城軌系統(tǒng)和鐵路系統(tǒng)是公共交通的主導(dǎo)方式。從東京市區(qū)范圍出行的交通結(jié)構(gòu)來看，東京市區(qū)公共交通比重最高，而小汽車比重最低。從可持續(xù)發(fā)展角度看，東京的公共交通比重高于重慶，尤其是軌道交通比重相差甚遠(yuǎn)。在世界先進(jìn)城市中，東京以發(fā)達(dá)的、極具吸引力的軌道交通而成為特大城市交通可持續(xù)發(fā)展的成功典范，東京的城市交通發(fā)展模式應(yīng)該成為重慶城市交通發(fā)展的首選模式。
2007年5月，重慶市政府常務(wù)會議審議通過了《主城區(qū)軌道交通線網(wǎng)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，規(guī)劃在主城區(qū)2737平方公里范圍內(nèi)修建“九線一環(huán)”共十條軌道交通線路?！熬啪€一環(huán)”遠(yuǎn)景線網(wǎng)線路總長513公里，其中地下線220.9公里，高架線（含地面線）292.1公里，遠(yuǎn)景線規(guī)劃期限為2050年?！熬啪€一環(huán)”建成后，主城每平方公里范圍內(nèi)軌道交通線網(wǎng)密度將達(dá)到0.65公里。
本文從可持續(xù)發(fā)展的要求出發(fā)，結(jié)合重慶自身特點(diǎn)，充分考慮城市土地和交通資源以及環(huán)境上的約束條件，認(rèn)為重慶城市交通發(fā)展模式應(yīng)該是：優(yōu)先發(fā)展能滿足大部分交通需求的以軌道交通為主體的公共交通體系，大幅提高公共交通的客運(yùn)分擔(dān)比重；同時努力引導(dǎo)和控制小汽車的使用，壓縮出租汽車的所占比例。
發(fā)展“以人為本”的綠色城市交通
重慶作為山城，道路狹窄，尤其要考慮“以人為本”的綠色城市交通，這方面需要向倫敦學(xué)習(xí)。倫敦的交通戰(zhàn)略目標(biāo)，是成為一個繁榮的城市、以人為本的城市、交通可達(dá)的城市、公平的城市和綠色城市。
重慶主城區(qū)交通暢通有兩大問題：一是車和路的矛盾，二是人和路的矛盾。車和路的矛盾，即機(jī)動車增長較快與路網(wǎng)發(fā)展相對較慢的矛盾。人和路的矛盾，主要是靠市民的自覺遵守和協(xié)調(diào)參與?！爸貞c城路彎、坡陡、道路窄”這是“先天不足”，需要靠“后天來補(bǔ)”，這就要求市民自覺遵守交通秩序，建立和諧交通秩序。在“以人為本”的綠色城市交通中，可以考慮建立安全無障礙化道路交通系統(tǒng)。如設(shè)立人行信號燈、交通安全島、人行立交等，提高行人、自行車交通安全。同時，建立宜人的非機(jī)動車系統(tǒng)：在舊城區(qū)商業(yè)休閑等人流集中地區(qū)，設(shè)置地面步行區(qū)；在新開發(fā)的高密度區(qū)建立高架步行系統(tǒng)；在各組團(tuán)內(nèi)部建立獨(dú)立的步行、非機(jī)動車?yán)鹊馈?/p>
完善城市快速公共交通的發(fā)展策略
城市快速公共交通的發(fā)展模式有兩種：一是BRT（即城市快速公交，BusRapidTransit）用于地鐵或輕軌的延伸，如美國邁阿密市的第一條快速公交走廊，使BRT作為軌道交通的延伸來降低投資與公交運(yùn)營成本；二是BRT與地鐵、輕軌混合使用，地面快速公交與立體的軌道交通共同組成城市公共交通系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)，二者的運(yùn)行線路和換乘樞紐統(tǒng)一規(guī)劃、緊密結(jié)合，既可降低建設(shè)成本與運(yùn)營維修費(fèi)用，又能提高運(yùn)營效率。目前，紐約、巴黎、東京等一些人口密度較大的城市一般以軌道交通為主，南美的波哥大以及澳大利亞的布里斯班等一些人口密度相對適中的城市一般以BRT為主。
重慶城市快速公共交通的發(fā)展模式可以考慮采納美國邁阿密市快速公共交通的發(fā)展模式，將BRT用于地鐵或輕軌的延伸，即確立在主城核心區(qū)范圍之內(nèi)以軌道交通為主，在1小時經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)、主城核心區(qū)范圍之外以BRT為主的城市快速公共交通發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)兩種快速公共交通類型的優(yōu)勢互補(bǔ)，降低建設(shè)成本、提高運(yùn)營效率。
綜上，重慶要規(guī)劃城市交通發(fā)展來適應(yīng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，就要以改善中心城交通狀況、優(yōu)化方式結(jié)構(gòu)、提升服務(wù)質(zhì)量、提高公交吸引力、減少道路交通擁堵為戰(zhàn)略目標(biāo)，扭轉(zhuǎn)城市交通結(jié)構(gòu)惡化的趨勢，為重慶經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。
參考文獻(xiàn)：
1.徐循初.關(guān)于確定城市交通方式結(jié)構(gòu)的研究.城市規(guī)劃匯刊，2001（3）
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展
中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。
1、城市規(guī)劃的概述
城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個民族都有其獨(dú)特的知識組成。而城市規(guī)劃其實(shí)是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個階段管理的龍頭。
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。
2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點(diǎn)不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場信息，適應(yīng)市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長遠(yuǎn)的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟(jì)效益的同時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。
3、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動下，忽視了開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實(shí)處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴(yán)重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴(yán)重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。
3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟(jì)分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對經(jīng)濟(jì)利益的投機(jī)性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強(qiáng)度。
協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措
4.1完善法制建設(shè),強(qiáng)化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理
目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實(shí)施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實(shí)施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實(shí)施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強(qiáng)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實(shí)施中的強(qiáng)制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實(shí)施中的持續(xù)效應(yīng)。
4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出
目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實(shí)際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強(qiáng)全民的法制意識。應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強(qiáng)規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識。
4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警監(jiān)測體系
建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結(jié)束當(dāng)前土地市場的“雙軌制”，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，以強(qiáng)化地價對城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進(jìn)作用。
4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過各項(xiàng)控制指標(biāo)來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠(yuǎn)利益。
結(jié)束語
城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實(shí)施主體、實(shí)現(xiàn)周期和實(shí)現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當(dāng)措施，使兩者協(xié)調(diào)互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動，從而實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)：
一、充分認(rèn)識發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重大意義和戰(zhàn)略地位
1、重大意義。城市是一個區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是創(chuàng)造物質(zhì)財富和精神財富的重要基地，具有強(qiáng)大的聚集、擴(kuò)散和創(chuàng)新功能，能夠充分吸收和聚合區(qū)域內(nèi)的資本、人才、信息、產(chǎn)業(yè)等生產(chǎn)要素，提高經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)揮聚集效應(yīng)，輻射帶動整個區(qū)域的發(fā)展。*都作為*陽的首善之區(qū)，具有堅實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、優(yōu)越的競爭優(yōu)勢和厚重的文化底蘊(yùn)，*都城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對整個區(qū)域的發(fā)展，乃至全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有強(qiáng)大的推進(jìn)作用。發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，有利于擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，提高發(fā)展質(zhì)量，增強(qiáng)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；有利于完善城市功能,提升城市品質(zhì)和產(chǎn)出能力，增強(qiáng)城市的核心競爭力；有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
2、戰(zhàn)略地位。*都地處西*經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)和西部大開發(fā)的橋頭堡，是典型的城郊型縣區(qū)，城市建成區(qū)面積占到市區(qū)總面積的55％，城鎮(zhèn)人口占全區(qū)總?cè)丝诘?5％，城市規(guī)劃區(qū)面積占全區(qū)總面積的75％，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為6.0:49.4:44.6，城市經(jīng)濟(jì)在全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)總量中的比重已經(jīng)達(dá)到94%，提供的稅收占總稅收的95%，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)具有堅實(shí)的基礎(chǔ)。特別是隨著西*一體化進(jìn)程的加快和灃河新區(qū)建設(shè)的全面啟動，城市已進(jìn)入了快速擴(kuò)張期，城市經(jīng)濟(jì)在全區(qū)乃至全市的主導(dǎo)地位更加突出。大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，對于構(gòu)建實(shí)力*都、魅力*都、活力*都起著決定性的作用。
二、加強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)思想和基本原則
3、指導(dǎo)思想。認(rèn)真貫徹黨的*精神，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)施城市帶動戰(zhàn)略，堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、招商拉動、項(xiàng)目支撐、環(huán)境奠基，深入推進(jìn)“工業(yè)立區(qū)、商旅旺區(qū)”進(jìn)程，不斷優(yōu)化城市空間布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善服務(wù)功能，提升城市品位，使中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)更加發(fā)達(dá)、功能更加完善、環(huán)境更加優(yōu)美、社會更加和諧，全力建設(shè)實(shí)力雄厚、魅力十足、活力強(qiáng)勁的新*都。
4、發(fā)展定位。發(fā)揮*都地處西*經(jīng)濟(jì)一體化和關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶核心區(qū)域的優(yōu)勢，扶強(qiáng)傳統(tǒng)支柱工業(yè)，培育新興裝備制造業(yè)，全力以赴振興工業(yè)，建設(shè)裝備制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地和國家級顯示器生產(chǎn)研發(fā)基地；做精商貿(mào)旅游業(yè)，做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，繁榮第三產(chǎn)業(yè)，建設(shè)西北現(xiàn)代物流中心、商貿(mào)流通中心和休閑旅游中心；做大醫(yī)藥保健業(yè)，建設(shè)中國中醫(yī)保健之都；利用地?zé)豳Y源，建設(shè)中國地?zé)岢?；發(fā)展職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)，建設(shè)陜西和西部職業(yè)教育培訓(xùn)基地，形成以工業(yè)為增長極、以商貿(mào)旅游為支撐點(diǎn)、以特色服務(wù)業(yè)為吸引力的開放型經(jīng)濟(jì)新格局，凸顯*都在全市發(fā)展格局中的戰(zhàn)略地位和引領(lǐng)作用。
5、基本原則。堅持科學(xué)發(fā)展原則，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會建設(shè)和生態(tài)建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先原則，培育壯大支柱產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力；堅持建管并舉原則，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，全面提升城市品位；堅持政府引導(dǎo)原則，出臺優(yōu)惠政策，聚集城市發(fā)展要素；堅持市場運(yùn)作原則，疏通融資渠道，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能。
三、堅持工業(yè)立區(qū)，扶優(yōu)做強(qiáng)支柱產(chǎn)業(yè)
6、扶強(qiáng)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。設(shè)立工業(yè)發(fā)展基金，強(qiáng)力支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展。支持轄區(qū)彩虹、偏轉(zhuǎn)、康佳等電子企業(yè)加快創(chuàng)新步伐，提高自主創(chuàng)新能力，促進(jìn)電子產(chǎn)業(yè)升級換代。支持轄區(qū)紡織企業(yè)與強(qiáng)勢企業(yè)嫁接合作，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，做大做強(qiáng)紡織產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)轄區(qū)步長、海天等醫(yī)藥企業(yè)實(shí)施“名牌戰(zhàn)略”，加大新產(chǎn)品研發(fā)力度，提升市場競爭力，創(chuàng)出一批知名品牌。
7、培育新興裝備制造業(yè)。借助我省打造關(guān)中裝備制造業(yè)基地的機(jī)遇，依托裝備制造業(yè)基地等三大產(chǎn)業(yè)平臺，加大裝備制造項(xiàng)目引進(jìn)力度，大力發(fā)展輸變電設(shè)備、風(fēng)力發(fā)電設(shè)備、汽車零部件等裝備制造業(yè)，建成西部重要的裝備制造業(yè)基地。
8、打造產(chǎn)業(yè)集聚平臺。堅持市場運(yùn)作、多元融資、完善功能、建引并舉，加快裝備制造業(yè)基地、科技產(chǎn)業(yè)基地、紡織工業(yè)基地的路網(wǎng)、供電、排供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升基地承載能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，使三大產(chǎn)業(yè)平臺成為關(guān)聯(lián)企業(yè)聚集、協(xié)作配套緊密、規(guī)模效益顯著的工業(yè)增長極。
9、支持中小企業(yè)發(fā)展。規(guī)劃建設(shè)清華科技園中小企業(yè)孵化基地、釣臺中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、馬泉中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園，促進(jìn)民營中小企業(yè)集群發(fā)展。設(shè)立中小企業(yè)發(fā)展基金，積極向上爭取資金，扶持優(yōu)勢民營科技企業(yè)加快新產(chǎn)品研發(fā)，爭創(chuàng)省市名牌產(chǎn)品。通過財政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵民營中小企業(yè)自主創(chuàng)新，快速發(fā)展壯大。充分發(fā)揮企業(yè)協(xié)會、企業(yè)聯(lián)席會和銀企座談會的作用，促進(jìn)中小企業(yè)與轄區(qū)大中型企業(yè)及金融單位加強(qiáng)合作，增強(qiáng)實(shí)力，做大做強(qiáng)。
10、著力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。堅持把節(jié)能減排作為轉(zhuǎn)變城市經(jīng)濟(jì)增長方式的突破口，建立科學(xué)的節(jié)能減排指標(biāo)體系、考核體系和監(jiān)測體系。認(rèn)真落實(shí)環(huán)境影響評價制度，嚴(yán)把高耗能、高排放項(xiàng)目的入口關(guān)，新上一批節(jié)能環(huán)保的綠色企業(yè)；積極引導(dǎo)轄區(qū)高耗能企業(yè)實(shí)施技術(shù)改造，淘汰落后生產(chǎn)能力，推進(jìn)清潔生產(chǎn)；加快城市污水處理廠建設(shè)，加大企業(yè)排污治理力度，改善城市環(huán)境質(zhì)量。
四、堅持商旅旺區(qū)，進(jìn)一步繁榮第三產(chǎn)業(yè)
11、構(gòu)建商貿(mào)新格局。堅持改造提升與拓展空間并舉，精心打造人民路、*路、*皇路、*路、世紀(jì)大道“一縱四橫”五條商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶，嘉惠、*福、中華什字、陳楊寨和北上召“一主四副”五大商業(yè)中心區(qū)，構(gòu)建“五帶五區(qū)”商貿(mào)新格局。實(shí)施*福、*西路、*皇南路和濱河北路等一批人性化、時尚化、特色化的專業(yè)街區(qū)建設(shè)，優(yōu)化商貿(mào)服務(wù)業(yè)布局。
12、大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營方式和信息技術(shù)，改造提升商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，提升服務(wù)業(yè)層次。利用*陽中醫(yī)藥和養(yǎng)生文化資源，大力發(fā)展醫(yī)藥、養(yǎng)生保健等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。扶強(qiáng)做大一批流通連鎖企業(yè)，培育引進(jìn)一批現(xiàn)代物流企業(yè)，配套完善一批大型專業(yè)市場，吸引物資、資金、信息等要素聚集，建設(shè)區(qū)域性產(chǎn)品集散地。大力發(fā)展法律咨詢、現(xiàn)代金融業(yè)，加快發(fā)展休閑娛樂、會展中介、信息服務(wù)和社區(qū)服務(wù)業(yè)，拓展服務(wù)業(yè)領(lǐng)域。
13、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)。制訂出臺促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策規(guī)定，為樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。抓好上林苑商務(wù)中心建設(shè)，引導(dǎo)*陽及周邊大公司、大集團(tuán)、大企業(yè)設(shè)立區(qū)域性總部及研發(fā)中心、結(jié)算中心，形成區(qū)域性總部集群布局；規(guī)劃建設(shè)一批高檔商務(wù)樓宇，吸引中小企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及各類公司投資興業(yè)，著力打造萬商云集的經(jīng)濟(jì)群。
14、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。依托*陽湖、灃河景觀帶，建設(shè)一批高檔次、人性化的精品住宅，打造“宜居在*都”生態(tài)品牌。加快發(fā)展住房二級市場，依法規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，推進(jìn)住房梯度消費(fèi)，確保城市居民特別是弱勢群體住有所居。加強(qiáng)對物業(yè)市場的監(jiān)管，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平。
15、加快發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)。充分挖掘和利用轄區(qū)豐富的文物古跡資源和深厚的歷史文化底蘊(yùn)，積極做好沙河古橋絲綢之路跨國申遺工作，加快平陵—帝王生態(tài)旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，做精*漢文化旅游。依托豐富的自然資源，加快生態(tài)綜合治理工程，推進(jìn)“兩河四岸”景觀帶建設(shè)，做優(yōu)生態(tài)觀光旅游。整合轄區(qū)旅游資源，打造*都“一日游”，積極和西安旅游線路進(jìn)行對接，提升旅游業(yè)層次和水平。
五、堅持多措并舉，進(jìn)一步做大做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)
16、大力招商引資。堅持把招商引資作為推進(jìn)發(fā)展的不竭動力，擇優(yōu)招商、理性招商，吸引國內(nèi)外強(qiáng)勢企業(yè)集團(tuán)投資興業(yè)，重點(diǎn)引進(jìn)一批投資規(guī)模大、科技含量高、財稅貢獻(xiàn)大、節(jié)能節(jié)地環(huán)保的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目。建立招商引資激勵機(jī)制，從領(lǐng)導(dǎo)力量上、工作部署上、日?？己松蟽A斜，提高全區(qū)上下招商的自覺性和主動性。創(chuàng)新招商方式，建立一支隊(duì)伍謀劃、一支隊(duì)伍招商、一支隊(duì)伍落實(shí)的招商機(jī)制，提高招商引資的成功率。積極爭取上級資金，增加“陽光財政”收入。
17、加快項(xiàng)目建設(shè)。堅持實(shí)施項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略，策劃包裝一批項(xiàng)目，儲備一批項(xiàng)目，推介一批項(xiàng)目，建立項(xiàng)目庫良性滾動運(yùn)行機(jī)制。每年確定一批重點(diǎn)項(xiàng)目，采取區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)辦、部門包抓的方式，專人負(fù)責(zé)，全程跟蹤，力促落實(shí)。完善重點(diǎn)項(xiàng)目“動態(tài)管理”機(jī)制，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，優(yōu)化項(xiàng)目盤子。優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境，對強(qiáng)買強(qiáng)賣、強(qiáng)攬工程等干擾破壞項(xiàng)目建設(shè)的人和事，嚴(yán)處，全力為項(xiàng)目建設(shè)保駕護(hù)航。建立爭資金、跑項(xiàng)目考核機(jī)制，獎優(yōu)罰劣，調(diào)動全區(qū)上下爭資金、跑項(xiàng)目的積極性和主動性。
18、加快灃河新區(qū)建設(shè)。按照“沿渭河?xùn)|進(jìn)、沿灃河南擴(kuò)”的思路，加快灃河新區(qū)開發(fā)，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模擴(kuò)張。堅持規(guī)劃引領(lǐng)、生態(tài)為重、基礎(chǔ)先行、項(xiàng)目帶動，加快灃河、渭河生態(tài)綜合治理，切實(shí)改善灃河新區(qū)生態(tài)環(huán)境。抓好以路網(wǎng)為基礎(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著力優(yōu)化新區(qū)投資環(huán)境。推進(jìn)西電*都工業(yè)園、風(fēng)力發(fā)電、子午輪胎等重大項(xiàng)目建設(shè)，著力打造裝備制造業(yè)基地。加快上林苑區(qū)域開發(fā)，著力打造西部商務(wù)中心區(qū)。加快地?zé)豳Y源開發(fā)，著力打造西*休閑度假區(qū)。主動承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和吸引國內(nèi)外客商投資興業(yè)，把灃河新區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的新城區(qū)。
19、加快城市建管步伐。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)突破、分步實(shí)施”的原則，加快城區(qū)主干道沿街開發(fā)，推進(jìn)城中村改造進(jìn)程，拓展城市發(fā)展空間。依托城市開發(fā)建設(shè)，協(xié)調(diào)和配合市上加快城市品質(zhì)性項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)一批具有*風(fēng)*韻的特色雕塑，打造一批城市精品工程和富有魅力的標(biāo)志性建筑，彰顯城市獨(dú)特魅力。堅持科學(xué)、規(guī)范、精細(xì)、長效的原則，完善城市管理網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)城市綜合治理。進(jìn)一步加大財政投入力度，扎實(shí)推進(jìn)雙創(chuàng)工作，積極實(shí)施“潔綠亮美”工程，進(jìn)一步提升城市品位。
19、營造全民創(chuàng)業(yè)良好環(huán)境。按照“非禁即可”的原則，放寬投資領(lǐng)域和經(jīng)營范圍，凡國家法律法規(guī)未明令禁止、限制的行業(yè)和領(lǐng)域，允許各類資本進(jìn)入。按照“誰投資、誰收益”的原則，鼓勵民營資本投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，參與科教文衛(wèi)等各項(xiàng)社會事業(yè)。落實(shí)好相關(guān)優(yōu)惠政策，支持各類創(chuàng)業(yè)主體自主創(chuàng)業(yè)，形成良好創(chuàng)業(yè)氛圍。
20、進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。進(jìn)一步推進(jìn)服務(wù)型政府建設(shè)，深化行政審批制度改革，推進(jìn)依法行政工作，提高行政效能。大力改善人才環(huán)境，引進(jìn)一批高端人才，培育一批專業(yè)技術(shù)人才，全面提高勞動者素質(zhì)。開設(shè)鎮(zhèn)辦創(chuàng)業(yè)服務(wù)窗口，開展政策咨詢、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、技能培訓(xùn)、代辦證照、備案貸款等“一條龍”服務(wù)，為市民創(chuàng)業(yè)及投身城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展開辟“綠色通道”。
六、加強(qiáng)和改進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展
21、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立區(qū)加強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位由區(qū)發(fā)展計劃局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、財政局、統(tǒng)計局、建設(shè)局、環(huán)衛(wèi)局、招商局、商務(wù)辦、工商聯(lián)等部門單位組成，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室分別設(shè)在區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局和商務(wù)辦，具體負(fù)責(zé)研究、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作。各鎮(zhèn)辦也要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。
一、“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展階段的基本判斷
(一)當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展的基本狀況①
1、住房建設(shè)快速發(fā)展,居民住房條件不斷改善
住房制度改革以來,我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)取得較快發(fā)展,住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年的4310.8億元增加到2008年的26516.0億元,年均增加19.9%;城鎮(zhèn)新建住宅面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的7.89億平方米,其中,“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米。城鎮(zhèn)住宅總量(城鎮(zhèn)年末實(shí)有住宅建筑面積)由1998年的39.7億平方米增加到2008年的124.0億平方米,10年間住宅總量增加了2倍多,遠(yuǎn)超過同期城鎮(zhèn)家庭和人口的增速。
與之同時,城鎮(zhèn)居民住房條件不斷改善,人均住宅建筑面積由1998年的18.7平方米增加到2008年的28平方米左右;住房設(shè)施條件也得到明顯改善,2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。
2、城鎮(zhèn)住宅生產(chǎn)和供應(yīng)方式出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場成為居民住房供給的重要渠道
上世紀(jì)90年代以來我國加速由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌,城鎮(zhèn)住宅生產(chǎn)供應(yīng)方式也逐步由傳統(tǒng)的機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自行分散建設(shè)方式向市場化、專業(yè)化、集中化的新型開發(fā)方式轉(zhuǎn)化。
特別是城鎮(zhèn)住房制度改革以來,房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資迅速替代原有的基本建設(shè)投資中的城鎮(zhèn)住宅投資,其在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2008年的84.6%,房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的73.1%。房地產(chǎn)市場成為居民住房供給的重要渠道。
3、住房私有化率提高,住房資產(chǎn)屬性顯現(xiàn)
城鎮(zhèn)住房制度改革打破了之前的住房非商品的觀念,個人擁有住房逐漸成為住房市場的主流。據(jù)統(tǒng)計,1978年我國城鎮(zhèn)住房中74.8%為公有化住房,1995年公房比例仍占57%,而根據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù),2005年城鎮(zhèn)住房存量中公有化住房所占比例下降至12%,城鎮(zhèn)住房私有化率為88%。2008年城鎮(zhèn)住房私有化率進(jìn)一步提高到90%。
隨著住房市場的發(fā)展成熟和住房私有化率的提高,住房資產(chǎn)屬性逐步顯現(xiàn),成為增加居民財產(chǎn)性收入的一個重要渠道。特別是在資金流動性充裕的環(huán)境下,住房的保值增值功能使其吸納了較多資金的流入,從而加大了其資產(chǎn)屬性。
4、住房保障力度總體不足,保障體系仍待完善
1998年國發(fā)[1998]23號文件明確了住房保障的發(fā)展方向,即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房,中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房。但從發(fā)展結(jié)果來看,目前廉租住房僅以戶籍家庭為保障對象,保障面較小。1998―2008年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成經(jīng)濟(jì)適用房投資額為6675億元,僅占同期住宅投資完成額的6.8%;經(jīng)濟(jì)適用房累計竣工481萬套,約占住宅竣工總量的13%。此外,我國《住房保障法》尚未出臺,目前仍缺乏完善的住房保障體系和明確的住房保障機(jī)制。
(二)“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展階段
1、按照國際經(jīng)驗(yàn),“十二五”期間我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展將進(jìn)入住房質(zhì)量適度改善階段,住房消費(fèi)升級逐步顯現(xiàn)
主要發(fā)達(dá)國家住房發(fā)展歷程表現(xiàn)出類似的階段性特征,即總體性住房短缺、大規(guī)模的住房建設(shè)(包括公共住房建設(shè))住房消費(fèi)升級、居住水平適度改善住房需求相對穩(wěn)定、居住質(zhì)量全面提升。不同發(fā)展階段的住房政策目標(biāo)各不相同,如圖1所示。
總體性住房短缺發(fā)生在二戰(zhàn)后,戰(zhàn)爭對房屋的大規(guī)模毀壞導(dǎo)致主要發(fā)達(dá)國家二戰(zhàn)后普遍面臨較為嚴(yán)重的住房短缺,如日本在二戰(zhàn)剛剛結(jié)束的一段時間住房短缺量相當(dāng)于當(dāng)時家庭總數(shù)的30%。這一階段,政府住房政策目標(biāo)明確,即鼓勵住房建設(shè)包括以政府為主導(dǎo)進(jìn)行公共住房建設(shè)。同時,各國通常都會為住房建設(shè)提供融資支持,包括成立政策性金融機(jī)構(gòu)、進(jìn)行財政貼息等。
經(jīng)過集中的住房建設(shè)激勵計劃以及公共住房建設(shè),主要發(fā)達(dá)國家在20世紀(jì)70年代左右實(shí)現(xiàn)了“戶均一套房”的住房政策目標(biāo),解決了住房總體短缺問題。之后,隨著居民收入水平的提高,住房消費(fèi)升級,人們對居住質(zhì)量提出更高的要求。這一階段,住房政策對居住質(zhì)量的改善側(cè)重于解決住房擁擠問題②,因此,提出實(shí)現(xiàn)“人均一間房”的目標(biāo)。
20世紀(jì)90年代以來,主要發(fā)達(dá)國家人口流動相對減少,住房需求相對穩(wěn)定,同時,人口老齡化的加快使老年人住房問題得到關(guān)注。這一階段,住房政策的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向全面提升居住質(zhì)量,包括住房功能和居住環(huán)境的改善。這一階段,住房政策的核心是提升住房市場效率、盤活住房存量、建設(shè)住房安全網(wǎng)絡(luò)。
按照國際經(jīng)驗(yàn),對我國城鎮(zhèn)住房狀況進(jìn)行估算:2010年末,我國城鎮(zhèn)實(shí)有住宅建筑面積約為140億平方米;根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù),我國城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積中位數(shù)為76平方米。由此可以計算,到“十一五”期末,我國城鎮(zhèn)住房總量約為1.8億套。單從城鎮(zhèn)范圍內(nèi)國有土地上的住房存量來看,城鎮(zhèn)住房總量相比于2億城鎮(zhèn)家庭總數(shù)不足。但從我國城鎮(zhèn)住房取得方式的現(xiàn)實(shí)狀況來看,我們在進(jìn)行住房總量估算的時候不能忽視“城中村”在解決城鎮(zhèn)常住人口特別是外來人口住房問題中發(fā)揮的作用。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)測算,我國“城中村”居民約3000多萬戶,約占城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的15%左右。因此,如果考慮集體土地上住房數(shù)量(如“城中村”、小產(chǎn)權(quán)房等)在內(nèi),則“十一五”期末,我國城鎮(zhèn)住房套戶比略高于1,達(dá)到了“戶均一套房”的目標(biāo),全國層面上不存在住房短缺問題。參照國外住房發(fā)展歷程的階段性特征以及當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房的基本狀況,可以推斷,“十二五”期間,我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展將進(jìn)入住房質(zhì)量適度改善階段。但由于住房市場的區(qū)域差異,部分住房總量相對家庭總數(shù)不足的城市仍應(yīng)以數(shù)量發(fā)展為主。
2、從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段的角度來看,“十二五”時期我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展期,城鎮(zhèn)住房發(fā)展在實(shí)現(xiàn)社會民生福祉的同時,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍不容忽視
世界銀行對全球近40個國家的經(jīng)驗(yàn)研究表明,住房投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。人均收入達(dá)到中等收入國家水平時,房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展期,住房投資在GDP中所占比重較高;特別是當(dāng)城市化率突破50%時,住房投資在GDP中所占比重最高,可以達(dá)到7―9%。如圖2所示。
按照這一思路,我們對“十二五”期間我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。根據(jù)預(yù)測結(jié)果,“十二五”期間我國人均GDP在4000―5000美元之間,進(jìn)入中等收入國家水平;“十二五”期末城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%,人口結(jié)構(gòu)將發(fā)展轉(zhuǎn)折性改變,城鎮(zhèn)人口總量超過農(nóng)村。因此,按照世行經(jīng)驗(yàn),“十二五”時期我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展期,城鎮(zhèn)住房發(fā)展在實(shí)現(xiàn)社會民生福祉的同時,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍不容忽視。
綜合以上判斷,“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展進(jìn)入數(shù)量擴(kuò)張與質(zhì)量提升并重階段,住房消費(fèi)升級逐步顯現(xiàn),住房開發(fā)建設(shè)仍將保持較大規(guī)模。
二、“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房面臨的主要挑戰(zhàn)
(一)住房市場發(fā)展的外部環(huán)境存在變數(shù)
“十二五”時期是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時刻,也是深入改革開放、加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅時期。社會經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn),特別是與住房市場發(fā)展息息相關(guān)的戶籍制度改革、收入分配制度改革、基本公共服務(wù)均等化改革等,將給住房市場的發(fā)展帶來制度變革沖擊。
(二)人口集中流入城市住房供求矛盾突出
“十二五”期間,我國仍處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段,按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算,到2015年,我國城鎮(zhèn)化率將提高到52%左右,“十二五”期間城鎮(zhèn)人口平均每年增加1500萬左右,城鎮(zhèn)人口的快速增加必然帶來較大的住房需求。雖然“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展進(jìn)入質(zhì)量適度改善階段,但在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期,人口、資源仍會呈現(xiàn)向大中城市集中的趨勢,因此,人口集中流入城市將依然面臨住房短缺問題,住房供求矛盾突出。
(三)住房資源占有不均衡加劇社會分化
經(jīng)過房改以來十多年的發(fā)展,我國城鎮(zhèn)住房總量迅速增加,但住房資源占有不均衡問題明顯。一方面,由于房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理,住房持有成本低,助長了投機(jī)需求,加大了住房資源的閑置;另一方面,原福利分房體制下的既得利益群體可以享受住房資產(chǎn)為其帶來的稟賦收入效應(yīng),而舊體制下沒有或較少享有福利房的群體(特別是經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)和小單位、小企業(yè)就業(yè)者)則成為改革的受損者,這種住房資源占有的不均衡狀況隨著城市經(jīng)濟(jì)和住房市場的發(fā)展而加速擴(kuò)大居民收入差距。
(四)住房保障工作進(jìn)入攻堅階段,農(nóng)民工住房問題需要得到正視
自國發(fā)〔2007〕24號文件實(shí)施以來,政府加大了住房保障的工作力度。但由于我國住房水平較低、住房保障機(jī)制尚不健全,城鎮(zhèn)住房保障仍需較大的實(shí)施力度。并且,隨著城鎮(zhèn)社會保障體系和戶籍制度改革的推進(jìn),我國住房保障覆蓋面必然需要從戶籍人口擴(kuò)展到常住人口,農(nóng)民工特別是超過農(nóng)民工總數(shù)60% 的新生代農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房問題需要得到正視。
三、“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展的基本思路
(一)繼續(xù)堅持住房市場化方向
我國城鎮(zhèn)住房市場化改革提高了住房生產(chǎn)效率、帶來了居民住房條件的改善和整體社會福利的改進(jìn),其成就是突出的,不能因?yàn)樽》渴袌鲋写嬖诘膯栴}而否定市場化改革的方向、否認(rèn)市場在資源配置方面的效率。因此,未來住房政策和調(diào)控政策應(yīng)致力于為住房市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境,有效發(fā)揮市場作用實(shí)現(xiàn)滿足居民多元化住房需求的目標(biāo)。
(二)引導(dǎo)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)
我國人口多、資源緊張的基本國情決定了住房建設(shè)和消費(fèi)必須走資源節(jié)約型模式。住房面積的增加只是提高居住質(zhì)量的一個方面,未來住房發(fā)展中應(yīng)引導(dǎo)住房建設(shè)向提升住房功能、改善居住環(huán)境方面努力。同時,通過推進(jìn)新建住房市場、存量房市場和住房租賃市場三級市場的協(xié)同發(fā)展,發(fā)揮住房市場過濾機(jī)制,引導(dǎo)梯級的住房消費(fèi)模式。
(三)統(tǒng)籌政府財力,提高住房保障的可持續(xù)性
作為整個社會保障體系的一部分,住房保障與醫(yī)療衛(wèi)生、義務(wù)教育、社會治安等基本公共服務(wù)一樣,都是民眾健康有益生活的必要條件。同時,住房與這些基本的公共服務(wù)又是密不可分的?！笆濉逼陂g,政府應(yīng)把住房保障工作放在突出位置。但同時,應(yīng)考慮公共財力的限制,統(tǒng)籌安排住房保障與其他基本公共服務(wù)的支出,設(shè)計合理的保障標(biāo)準(zhǔn)和保障機(jī)制,保證其可持續(xù)性。
四、“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要任務(wù)和政策建議
(一)完善住房市場運(yùn)行的制度環(huán)境,提高住房市場效率
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程較短,規(guī)范市場發(fā)展的各項(xiàng)制度仍處于不斷探索和完善的過程中。建議“十二五”期間,進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場的制度環(huán)境建設(shè),提高住房市場運(yùn)行效率。一是規(guī)范住房市場秩序,加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)主體的管理,整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)和物業(yè)管理活動。二是立足長期制度建設(shè),進(jìn)一步探索土地制度、財稅體制、房地產(chǎn)金融制度方面的改革和創(chuàng)新。
(二)提高住房供給的有效性,優(yōu)化住房資源配置
建議“十二五”期間,以增加住房供給為主基調(diào),包括增加供給總量、縮短供給周期;通過差別化信貸政策和稅收政策、增加住房持有成本等政策措施,抑制住房市場投機(jī)行為,減小住房資源的閑置和過度占有;繼續(xù)加大城市棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目的實(shí)施力度,補(bǔ)償住房制度改革中的利益受損群體。明確住房調(diào)控政策以提高住房供給的有效性為目標(biāo),同時考慮住房市場的區(qū)域差異性,采取市場化為主的調(diào)控手段。
(三)大力發(fā)展住房租賃市場,推動住房租賃產(chǎn)業(yè)化
建議“十二五”期間,將規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場作為一項(xiàng)重要任務(wù),這是實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展的必要條件。一是要完善住房租賃市場的機(jī)制建設(shè),加強(qiáng)房屋租賃備案管理,通過金融、稅收和土地政策鼓勵開發(fā)企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者持有租賃房源,形成規(guī)范化的管理和穩(wěn)定的租權(quán)關(guān)系。二是圍繞租房市場,通過信息中介、物業(yè)管理、維修服務(wù)等環(huán)節(jié),創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會,形成一個產(chǎn)業(yè),推動住房租賃產(chǎn)業(yè)化。
(四)完善住房保障制度,形成明確穩(wěn)定的住房保障機(jī)制
建議“十二五”期間,盡快出臺《住房保障法》,形成明確穩(wěn)定的住房保障機(jī)制,包括住房保障的標(biāo)準(zhǔn)、方式、覆蓋范圍和分階段實(shí)施目標(biāo),包括保障性住房供應(yīng)、準(zhǔn)入、退出機(jī)制,包括逐步將農(nóng)民工納入住房保障體系的途徑。這里要強(qiáng)調(diào)的是,從可持續(xù)發(fā)展的角度并結(jié)合“十二五”時期我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段特征,建議住房保障以非產(chǎn)權(quán)式保障為主,避免過度福利化,保障只是解決最低的或者說是最基本的居住需求,舒適性與改善性住房需求應(yīng)交由市場來解決。
注:
①除特殊說明外,本研究的主要數(shù)據(jù)來自于國家統(tǒng)計局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計資料。
