發(fā)布時間：2022-05-28 10:37:38
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產分析論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘 要:隨著我國的經濟不斷的發(fā)展,我國的房地產行業(yè)也在不斷的進步和發(fā)展,但是,在另一個方面,隨著經濟形勢以及市場環(huán)境的不斷變化,很多的房地產企業(yè)的自身的財務狀況也出現了很大的問題。本文將針對房地產企業(yè)的財務管理的一些問題進行詳細的分析,并且給出一定的對策的分析。
關鍵詞:房地產;企業(yè)財務管理;管理方法
房地產的開發(fā)在我國現在仍然還是一個新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對比較特殊的行業(yè)?，F在由于房地產的市場出現了很大的變動性以及我國的房地產的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國的房地產的市場中也逐漸的建立起了一整套的產業(yè)模式。
一 當前我國的房地產企業(yè)財務管理現狀以及存在的問題
隨著現代化的經濟運行模式不斷的發(fā)展以及我國在加入了世界貿易組織之后帶來的國外的行業(yè)的沖擊,面對復雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產企業(yè)所面臨的財務風險也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中出現了不少的問題,主要可以表現為以下幾個方面:
首先,我國的房地產企業(yè)的財務收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標準的混亂的問題,往往都是按照一些相關的領導的個人意志的方向進行班里。這就使得我國的房地產企業(yè)的財務管理的過程中出現了形式上的管理的問題。
其次,一些房地產企業(yè)在項目的規(guī)劃的過程中雖然也進行了一定的建設的計劃,但是,由于其本身的內部資金管理的科學性有問題,所以很多的時候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時的到位的問題,也就無法對這些應該到賬的款項進行合理的規(guī)劃。
第三,我國的房地產的企業(yè)在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風險比較高的行業(yè),其所需要負擔的稅務額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產企業(yè)對于相關的稅務法律以及在會計上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務負擔。
最后,我國的房地產企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對于項目的決策不夠重視,在企業(yè)的項目投資的過程中很大的程度上都是依靠項目本身的負責人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學合理的市場分析的現象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。
二 加強房地產企業(yè)的財務管理的創(chuàng)新探索
房地產企業(yè)由于其本身的生產經營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當的時間的。
首先,要對房地產企業(yè)的資金進行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因為受到了國家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個資金來源受到了比較大的影響。
其次,由于房地產企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強房地產企業(yè)的財務管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地產企業(yè)在具體的項目開發(fā)和實施的過程中所面臨的風險比較多,這就需要企業(yè)對項目的實施過程中的風險進行正確的控制和對待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實現對于項目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產企業(yè)的財務管理中,加強財務風險的控制以及預警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財務的過程實施全方位的風險的規(guī)避和預警,從而建立起針對房地產企業(yè)自身的財務風險的預警和管理體制。
我國中小房地產企業(yè)融資渠道分析
一、我國房地產企業(yè)融資現狀與渠道分析
（一）房地產資金來源現狀
房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。
（二）本期不同渠道融資金額變化
8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。
（三）現有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑并不是很多。
1.國內銀行貸款：
銀行貸款是房地產開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規(guī)定，銀行貸款現階段從緊，對于項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規(guī)避。同時，房地產信貸業(yè)務目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質資產，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信托項目融資：
信托是目前房地產業(yè)新興的融資熱點，從到，全國共發(fā)行房地產信托163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產基金：
國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金rsref、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業(yè)動作的不規(guī)范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
4.國內產業(yè)基金：
毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規(guī)范，留有隱患。
5.非上市股權融資：
土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業(yè)房地產開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。
6.上市融資：
上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應。然而中國證監(jiān)會的《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現實。
7.債券發(fā)行：
先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險，因為根據《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數房地產企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。
總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創(chuàng)新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出臺《產業(yè)基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業(yè)融資領域制度平臺，才能有效支撐房地產行業(yè)健康有序的發(fā)展。
(四)房地產企業(yè)融資新動態(tài)
1.與海外基金的合作：
海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國grosvenor、美國凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設“復地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創(chuàng)集團在海外共同募集成立的“中國房地產開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金ⅳ(下稱msref)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市之旅。
廣州富力地產、中山雅居樂集團均在港上市。北京soho中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行h股。內地首支地產信托基金越秀 城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道。
3.土地資金強強聯合:
從華潤成功入主萬科之后，房地產行業(yè)大開強強聯合之風。soho中國和華遠集團簽訂關于尚都項目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權合作的形式，soho中國負責二、三期開發(fā)，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰(zhàn)略投資人。
國內十余家知名房企聯手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。
8.31之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項目。
(五)房地產融資渠道再添新品
1.典當融資:
典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。
一些手中已經有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯、恒隆等典當行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協(xié)議總額度達到萬元?！巴恋氐洚敗钡姆绞揭彩艿皆S多城市開發(fā)商的追捧。
2.外資銀行貸款:
外資銀行放開人民幣業(yè)務為國內房地產開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發(fā)很不規(guī)范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發(fā)貸款業(yè)務，因此經營人民幣業(yè)務對于緩解目前國內開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。
二、股權融資渠道選擇與分析
（一）nasdaq上市融資
優(yōu)點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；
難點：1）從已在nasdaq上市和準備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在nasdaq首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過ipo在nasdaq上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在nasdaq上市，可暫時避開行業(yè)問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而后期進行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。
分析判斷：nasdaq上市融資成功收益最大，操作難度最高。
（二）香港上市
優(yōu)點：1）如果ipo融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業(yè)概念不會成為上市障礙；
缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監(jiān)管力度均比國內市場高。
分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。
（三）國內a股上市
優(yōu)點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低；2）股權分置辦法已啟動，發(fā)起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，6月，保利房地產股份有限公司的首發(fā)申請獲批。其后，金地集團（600383）的增發(fā)獲通過；萬科a（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批準，a股市場對方地產企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；
缺點：1）a股市場股票未來形勢難以判斷；2）審批嚴。
分析判斷：上市收益較高，但短期內ipo不具有可操作性。
（四）私募基金
國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現在以下幾個方面：
首先，可以幫助企業(yè)改善股東結構，同時建立起有利于上市的治理結構、監(jiān)管體系、法律框架和財務制度。
其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。
第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。
第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產業(yè)運作經驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協(xié)同效應，在較短的時間內改善企業(yè)的收入、成本結構，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。
最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業(yè)面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業(yè)運作經驗的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。
私募的3種模式
*增資擴股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進入企業(yè)，有利于公司的進一步發(fā)展；比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；
*老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司ebay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是ceo邵亦波必須留在公司服務至少5年。
*增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，占到當當15.7%的股份。而idg等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。
在進行戰(zhàn)略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：
第一類是全球領先的產業(yè)巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業(yè)在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。
第二類是亞洲或者港臺地區(qū)急于或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。
第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業(yè)務上能夠形成互補的境內外企業(yè)，從協(xié)[:請記住我站域名/]同效應和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會對募集企業(yè)有相當大的興趣。當然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。
（方毅，北外商學院客座教授，國內金融學院科班，澳洲新南威爾斯mba，就學著名經濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務公司總 經理，并擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續(xù)深造，回來后出任中國西部最大證券公司主管國際業(yè)務的總裁。國內著名購并專家，一直在資本市場頗有作為。）
隨著改革開放的不斷深化,我國房地產業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展,加之我國住宅政策的變化,城市化進程的不斷加快,形成了一個巨大的房地產市場,成就了一大批房地產企業(yè)。房地產企業(yè)產業(yè)鏈較長,投資周期長,具有一定的不確定性和高風險性。要在眾多、激烈的房地產市場中發(fā)展,就必須做好財務管理工作,提高企業(yè)內部財務管理
水平。
1.房地產企業(yè)的財務特點
1.1 周期長,籌資難
房地產業(yè)的最大特點就是開發(fā)周期長、投資大,因此籌資的任務比較難。房地產企業(yè)往往不只開發(fā)一個項目,而且時間、地域等跨度大,進行項目決算等時間長。企業(yè)文化的建立、知識的積累、對相關數據的分析等決定著房地產企業(yè)的業(yè)務流程管理、工作運轉的高效性、準確的市場分析、項目的科學管理。
1.2 財務關系復雜,管理難
房屋購買者、材料供應單位、勘察設計單位、土地轉讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權者等,財務關系比較復雜,而且還要與稅務、工商、土地等多個部門協(xié)調,因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財務關系的復雜性使得財務形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現金支付的。在對外支出上,有承包商在建設完工程后進行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應。
2.加強房地產企業(yè)內部財務管理措施
2.1 強化基礎工作
財務管理得到加強的前提條件是企業(yè)做好財會基礎工作。小型房地產企業(yè)要有一名總會計師,行駛會計師職責,大中型房地產企業(yè)要建立總會計師責任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產企業(yè)尤為重要。按照開發(fā)經營管理體制和核算體制適應的原則,給予不同地區(qū)開發(fā)經營單位相應的權利,以便其對財務管理中出現的問題進行及時的處理。在企業(yè)內部建立崗位責任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負責各種核算工作。
2.2 提高人員素質
房地產企業(yè)具有一定的特殊性,房地產企業(yè)的人員對相關的業(yè)務知識要了解,還要掌握成本控制、財務管理、工程管理等相應知識。為了提高人員的素質,提高其業(yè)務水平,掌握必要的財務管理技能和方法,使企業(yè)的財務管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產企業(yè)要組織財務人員定期或不定期開展業(yè)務培訓,使其了解企業(yè)財務狀況,應對出現的各種問題、情況。財務人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產企業(yè)財務方面的整體水平。
2.3 加快制度建設
國家有關單位制定了相應的財務管理規(guī)則,房地產企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產企業(yè)財務管理人員要按照房地產企業(yè)經營活動及財務管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業(yè)管理等房地產經營全過程的財務管理制度主動積極的進行探索,并根據實際情況進行修訂。我國房地產發(fā)展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務管理體系和方法,所以,房地產企業(yè)財務管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進經驗,學習國外房地產企業(yè)的管理方法,加快我國房地產企業(yè)財務管理制度建設的速度。
2.4 對財務行為進行規(guī)范
房地產企業(yè)要從自身的開發(fā)能力和自己所服務市場的需求出發(fā),對開發(fā)業(yè)務進行合理安排。企業(yè)的財務行為必須要符合相應的要求、規(guī)范,嚴格對投資開發(fā)項目的程序做好可行性研究。嚴格按照規(guī)定制度進行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產進行購買時,一定要在自身資金做基礎,有一定的還款能力;向購房者預收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設上,尤其是在開發(fā)小區(qū)時,要預先進行周密的計劃,使收支平衡。
2.5 加強資金管理工作,提高利用率
財務管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對資金進行合理調度和運用。房地產企業(yè)要建立相應的資金管理機構,以結算中心的形式進行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對資金進行合理調度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發(fā)揮出來,使資金得到合理的應用。在進行房地產企業(yè)的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉移和發(fā)送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據經濟責任制進行清查,一旦發(fā)現有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應個人或組織的責任,避免出現財務問題,同時提高資金利用率。
3.結語
總之,房地產企業(yè)能夠平穩(wěn)運行的前提是有一套有效的財務管理方法和措施。通過了解房地產企業(yè)的財務特點,財務一系列的措施、方法,加強房地產企業(yè)內部的財務管理,就能很好的保障房地產企業(yè)的正常運行,加快房地產企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
1993年到23年,我國房地產開發(fā)投資從1937.5億元,增長至116.1億元,1年間增長了4.2倍,平均每年增長17.96%,盡管比同期全社會固定資產投資增長率低約1.5個百分點,但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度。24年1-5月,房地產開發(fā)投資同比增長速度雖然逐月回落,但是1-5月同比增長仍達32%,占固定資產投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中,房地產業(yè)占有非常突出的位置,在進入統(tǒng)計的19個行業(yè)中,房地產業(yè)占固定資產投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。
與此同時,我們面臨著以下兩種形勢:一是全國各地商品房庫存量高達近億平方米,房地產開發(fā)過程中普遍存在的拖欠民工工資、違規(guī)占地,暴力征地等現象仍時有發(fā)生,多數地區(qū)住宅價格與居民收入的比例關系失衡;二是投資高增長引發(fā)了自23年下半年以來的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應緊張,目前仍沒有得到根本緩解。在這樣的背景下,如何認識、調控和引導房地產業(yè)健康發(fā)展便成為一個很值得關注的問題.
房地產開發(fā)投資的基本趨勢
1. 資金向大企業(yè)集中
中國房地產大中型企業(yè)完成的投資額占大部分,而中小企業(yè)完成的投資額相對較少,同時這種相對集中的趨勢仍在加強。21年,規(guī)模在5萬元以上的開發(fā)企業(yè)完成的投資額占全部房地產開發(fā)投資的79.6%,22年這一比例上升到82.4%,絕對額達到6421.7億元,而規(guī)模在5萬元以下的中小企業(yè)完成的投資額總計1369.2億元,占全部房地產投資的17.6%。在大中型企業(yè)中,以規(guī)模1-5億元的企業(yè)完成的投資最多,占全部房地產投資的38%。
2. 所有制結構日益多元化
截至22年底,中國已經擁有各類房地產開發(fā)企業(yè)32618個,其中,國有企業(yè)515個,集體企業(yè)2488個,港、澳、臺資企業(yè)2884個,外商投資企業(yè)177個。從企業(yè)數量上看,私人企業(yè)占64.9%居首位,國有企業(yè)占15.4%居第二位,港、澳、臺資企業(yè)占8.8%居第三位,集體企業(yè)占7.6%居第四位,外商投資企業(yè)占3.3%居第五位。與1999年相比,國有和集體企業(yè)有明顯減少,相應地私人企業(yè)的數量迅速增加,3年中國有企業(yè)個數減少了2355個,減幅為32%;集體企業(yè)減少了1639個,減幅為4%;私人企業(yè)增加了11229個,增長了113%。
房地產開發(fā)投資的主要問題
1. 資金來源結構存在嚴重缺陷,銀行貸款和經營性欠款數量巨大
1997年以來,房地產投資的各種資金渠道中,國家預算內資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈現回落趨勢,最低點分別出現在23年和21年。而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。23年,國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例高達98.5%,3項總計12932.29億元。24年1-5月,國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例上升到98.7%,而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元,占全部資金來源的61.1%。
2. 資金投向結構不合理,經濟適用房建設投入不足
1997-23年,住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長,23年達到6782.41億元,占當年房地產開發(fā)投資的67.1%;雖然經濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的,但是與我國的收入結構比,這一比例明顯偏低。24年1-5月,在房地產和住宅開發(fā)投資增長分別高達32.%和32.2%的同時,經濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求,高檔商品房卻不同程度地空置積壓。據統(tǒng)計,截至24年6月末,全國各地商品房空置面積高達9697萬平方米,其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米,占空置商品房總面積的58.5%;全國商品房空置面積同比增加.2%。
房地產開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1. 降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮
長期以來,中國房地產開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預售貨款,企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預售款進行房地產開發(fā)的做法不僅沒有受到質疑,反而成為一種通行的模式。但隨著中國銀行體制改革,房地產投融資體制發(fā)生了很大變化,特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實,各家銀行對房地產開發(fā)貸款將更為慎重。另外,由于期房銷售受到限制,依靠預售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明,我國房地產投資體制正在發(fā)生變化,將扭轉長期以來房地產開發(fā)過度依靠銀行貸款和預售貨款,從而加大金融風險的局面。另一方面,由于貸款難度加大,使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力,不僅會迫使開發(fā)商調整價格策略,以維持企業(yè)的有效運轉,同時也推動有關方面加大金融創(chuàng)新的力度。上述制度性變化所產生的效果已經顯現出來,據有關人士透露,目前已經有一些處境困難的小房地產公司,為了避免破產而積極尋找大企業(yè)收購。
2. 自籌資金比例居高不下,債券融資拓展緩慢
1997年以來,自籌資金占房地產開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升,23年占到當年房地產開發(fā)資金來源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。債券融資在房地產開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年雖然有較大反彈,但是23年卻下降到1997年以來的最低點,絕對值為34萬元,僅占當年資金來源總額的.26%,24年1-5月絕對值為23萬元,占比仍是極低的,這與我國房地產業(yè)的發(fā)展階段是不適應的,應當大力拓展債券融資的空間。24年伴隨《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺,國家對于債券融資的態(tài)度會有實質性改變,因此房地產開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。
3.經營性欠款數量巨大,其中蘊藏的風險需要及時化解
統(tǒng)計表明,我國房地產開發(fā)企業(yè)的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中,1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1%,到23年這一比例上升到46.1%。由于24年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大,加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規(guī)定,促使經營性欠款的比例有所下降,24年1-5月經營性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目,但是由于價格原因,供給和需求在低水平上維持均衡,短期內似乎難以改變,因此及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。
4.房地產業(yè)應對國際、國內沖擊的能力亟待提高 1997-21年我國房地產開發(fā)利用外資額持續(xù)走低,22年這一數字開始回升,24年1-5月外商直接投資同比增長1.4%。結合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快,這預示著外商對中國房地產的投資有可能持續(xù)回升,并成為我國房地產開發(fā)投資的重要力量,從而必然對我國的房地產發(fā)展產生一定程度的影響。因而外資以何種形式進入我國房地產市場,必須加以注意,以便妥為利用,并防范其負面影響。
種種跡象表明,近一段時間以來,流入中國的國際投機資本一部分存在銀行,另一部分則進入到房地產市場,并已形成對房地產健康發(fā)展的干擾。分析表明,我國幾個主要城市的房地產價格大幅上漲同境外資金的涌入有直接關系。因此說,防范國際資本對我國房地產業(yè)的沖擊已經成為我國必須面對的一種現實。盡管目前投機資本的相當數量只是進入房地產二級市場,但是其對房地產開發(fā)投資的影響仍不可輕視,尤其是\熱錢的投機性給我國房地產業(yè)發(fā)展帶來的整體性風險必須加以防范。
除了境外資本的大量進入,國內游資對房地產的投機也值得關注,目前一些省份的游資有千億元之巨,如何利用其有利的一面,防范其負面影響,也是有關各方不可忽視的問題。
結構性矛盾源于體制與制度的不完善
1. 體制弊端造成管理秩序混亂,成為房地產開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一
首先,管理部門之間缺乏有效的溝通。有關管理部門政策、政令的頒布實施缺乏必要的征詢程序,部門之間的長效對話協(xié)調機制沒有建立起來,因此對于政策實施后可能引起的各種結果考慮不足,政策之間的連接不好,斷檔與沖突多有存在,結果造成一些政策出臺后副作用過大,反而引起市場秩序混亂,許多地方甚至政策剛剛頒布就又不得不收回。凡此種種,加劇了市場的不確定性,造成理性預期難以形成,引起市場秩序的混亂。
其次,政府不當參與和干預過多,使得市場配置資源的基礎作用難以充分發(fā)揮。當前國內的房地產開發(fā)投資中相當比重是各級政府部門的政績工程,這些工程并不代表多少市場信號,反而對正常的房地產開發(fā)投資造成擠壓,扭曲了投資結構。加之操作中各種違規(guī)違紀現象的普遍存在,其危害遠遠超出了房地產行業(yè)。
再次,政府監(jiān)管缺位,助長了開發(fā)商違規(guī)行為的蔓延。在政府干預過多現象存在的同時,還存在政府監(jiān)管缺位的現象,應該加以監(jiān)管和規(guī)范的行為得不到有效規(guī)范。例如,房地產開發(fā)、交易行為不規(guī)范問題,商品住宅建設中的質量問題,市場監(jiān)管體系不健全、市場信息系統(tǒng)不完善的問題。再比如,房地產開發(fā)中普遍存在的靠巨額銀行貸款或變相集資開發(fā)樓盤的現象,一直沒有得到有效治理;而國際上已有成功經驗的房地產金融創(chuàng)新卻得不到支持。
2. 法制不健全導致房地產開發(fā)行為失范
房地產開發(fā)必須有法可依,然而直到目前,中國房地產開發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。這勢必造成無法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。
首先,涉及房地產開發(fā)、交易的法律規(guī)定少,體系不健全,且不夠具體。歷年出臺的涉及房地產開發(fā)投資的法律、法規(guī),多為原則性規(guī)定,在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度,客觀上造成有關各方的無效博弈,增大了交易成本,并產生嚴重的不確定性,最終導致投資的市場配置失靈。不僅如此,有些亟需出臺的法規(guī)尚未醞釀成熟,比如,由于我國關于財產稅的法規(guī)不健全,使得持有財產不需要承擔稅負,長時間以來我國土地、建筑物等資源的呆滯狀態(tài)與此有直接關系,客觀上造成資源配置無效和嚴重浪費。
其次,身份歧視導致壟斷,破壞了公平的市場競爭機制。我國房地產開發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的所有制歧視、地方保護主義色彩。例如,在許多地方由于有關政策的規(guī)定,外地房地產開發(fā)商無法以同等價格水平獲得必要的土地,而本地一些開發(fā)商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價土地,這種不公平破壞了市場經濟要求公平競爭的原則,從而誘發(fā)許多違規(guī)、違法和腐敗現象。
再次,對于諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。一段時期以來,我國房地產開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現象得不到有效治理,不僅對于合法開發(fā)土地資源、保護正當開發(fā)產生嚴重消極影響,而且造成嚴重的社會問題。其重要原因就是法律規(guī)定不合理。另外,對于開發(fā)商擅自改變投資方向的現象,法律缺乏相關的明確規(guī)定,造成監(jiān)管不利。
3. 金融市場不完善降低了市場總體效率
(1) 金融市場體系尚未建立起來。一個健康的房地產業(yè),需要公平競爭的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。多層次金融市場體系建設的根本指標是市場能夠滿足多層次主體多樣化需求的程度。按照這一指標衡量,我國房地產金融市場的完善程度遠遠不夠,許多企業(yè),尤其是中小企業(yè)的資金需求得不到滿足。與此并存的另一現象卻是我國系統(tǒng)性金融風險居高不下,且并未因為金融抑制政策而有所改善,說明金融市場的體制建設存在重大缺陷。讓各類企業(yè)都能享受到比較充分的金融服務,是今后房地產金融市場體系建設的基本方向。
(2) 金融創(chuàng)新滯后,金融產品缺乏。金融市場上的產品十分有限,幾乎沒有留給企業(yè)任何選擇余地。從我國房地產企業(yè)的資金來源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市場和銀行貸款。而對于中小企業(yè)而言這兩個渠道并不暢通,尤其是股票市場。在這樣的金融環(huán)境下,市場配置資源的效率不可能很高,公平競爭的市場秩序難以形成。
(3) 金融運行機制和市場參與規(guī)則的單一化,扼殺了競爭性融資的最后一條出路。相對靈活的金融運行機制和市場參與規(guī)則能夠擴大金融服務的范圍,提高市場的配置效率,促進市場公平競爭。但是由于市場參與規(guī)則的不合理、簡單化,使得這一調整機制也未建立。以資本市場為例,不同級別的市場在參與規(guī)則上應有所不同,但是我國的各類資本市場在參與規(guī)則上卻高度雷同,造成不同的市場只是名稱不同而已,與滿足多層次主體需求的初衷形成鮮明反差。
(4) 市場的不完善為行政干預提供了依據,政府的調控作用似乎得到了發(fā)揮,但同時市場的效率損失得更大。在當前的市場體制下,各級政府仍然能夠很容易地通過行政手段對投資實施干預,這本身已經說明市場還不完善,這樣的狀況,近期看似乎很有效,但與我國市場化取向的經濟體制改革是矛盾的。
完善房地產投資相關政策建議
1. 完善市場運行機制是根本,行政手段須慎用
房地產業(yè)！作為我國經濟的一個新生長點,對國民經濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用,如果政策過猛,調控力度過大,有可能引起連鎖反應,抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外,我國房地產開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出,應當努力為房地產開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境,完善市場功能,以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。
總體而言,我國房地產開發(fā)的風險不在開發(fā)商的數量上,而在于不公平競爭上。目前全國房地產開發(fā)企業(yè)達到3萬多個,有人擔心這么多的房地產開發(fā)企業(yè)是造成房地產投資過熱的人為因素,并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策,但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩,對市場的作用重視不夠,一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環(huán)境,而不是強迫開發(fā)商服從政府意志,如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張,甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策,不僅無助于降低市場風險,反而加重市場的扭曲,導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾,增加市場的公
平性。具體而言,要讓不同類型、不同經濟實力的開發(fā)商接受同樣的市場規(guī)則,而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇,這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的,也因此結構性矛盾會有所緩解;要置供給方與需求方于對等的地位,兩者的均勢地位是市場機制的基石,如果政府運用行政力量打破了這種均勢,市場發(fā)揮作用的基礎就徹底被動搖了,市場的有效性也將無從實現。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷,應當盡快加以改善。 2. 近期主要目標是結構調整,以結構優(yōu)化促進總量調整,控制空置面積繼續(xù)增長,消化存量商品房
房地產業(yè)目前的金融風險不在規(guī)模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯,直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準,對房屋的購買欲望仍非常強烈,有購買力的需求也十分龐大。另一方面,空置一年以上的房屋在56萬平方米以上,龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發(fā)投資中,銀行貸款和經營性欠款所占比例過高,23年兩項合計占房地產開發(fā)資金來源總額的大約7%,24年1-5月,兩項合計占比仍高達61.1%。有效地改善供需結構、資金結構,是近期調控房地產市場,降低風險的最有效的著力點。央行“121號”文件以及存款準備金率的上調,傳達了房地產產品結構調整的強烈信號。因此,應抓緊出臺實際措施,消化存量商品房,控制空置面積繼續(xù)增長,使房地產市場步入健康發(fā)展軌道。
3. 加強房地產市場的規(guī)范管理力度,把好土地源頭關
近年來政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產市場發(fā)展的政策。這些政策的實施,表明了政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主,這在一定程度上提高了房地產市場的運行效率。在此基礎上,應更深切體會土地資源對于經濟可持續(xù)發(fā)展的重要性,實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制,進一步完善年度土地供應計劃,全面盤活土地資產,加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業(yè)發(fā)展的土地產權制度。
4. 完善財產稅制度,打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾
我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置,而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本,因此造成資源的嚴重浪費。與此同時由于不需要付出額外成本便可以擁有財產,刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀,導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發(fā)展危害極大,必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析,適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施,建議有關方面抓緊研究,及早出臺可行的方案。
5. 差別化引導市場,加快金融創(chuàng)新步伐
23年,我國人均GDP超過1美元,這些都為房地產市場的發(fā)展提供了一個堅實的購買力基礎。隨著需求結構的細化,房地產市場產品結構調整也應當跟上,不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產業(yè),需要公平競爭的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相適應,應豐富金融產品品種,加快金融創(chuàng)新步伐。
6. 防范和化解風險并重,關注市場變化,提高預警能力
防范風險的根本原則是減少不確定性。因此,有關部門應當廣泛搜集房地產市場信息,建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析和監(jiān)控體系,加強房地產的政策研究、市場研究和需求方面研究,提高風險預警能力。與此同時,對已經存在的風險,必須加以化解。當前的重點應當放在限制過度投機上,尤其是限制gsgj的違規(guī)投機炒作行為。應當認識到,限制投機就是保護合理消費,有助于房地產的長久發(fā)展。從長遠看,加強市場的公開性、公正性、公平性,是防范和化解房地產業(yè)風險的根本出路。
房地產企業(yè)的網絡營銷之路
一、房地產顧客購買行為的特殊性
房地產作為商品具有其特殊性,如位置固定、生產周期長、非標準化、對環(huán)境和區(qū)位的要求程度高、價值高額等,并且房地產商品的價格比較高,一般來說,消費者在購買時都會進行較多的理性思考,因此房地產作為商品是一種理性商品。消費者在購買這種商品時會采取一些比較特殊的行為。一般來說購房者在購買房地產這種商品時要經歷如下幾個階段:
1、確認需求水平,制定購房預算。購房者一般都有自己的目標商品,根據自己的收入情況和負擔水平,在考慮可獲得的各類貸款和借款等因素的基礎上,來估算自己的實際購買能力,確定可能購買的房屋類型。
2、收集房地產商品信息。購房者一般在確定了購房意向以后,就將著手開始收集房地產商品信息。一般是通過以下幾個渠道來獲得:一是媒體廣告,如報刊雜志、廣播、電視廣告等;二是親友介紹;三是開發(fā)商或商郵寄發(fā)送的宣傳資料;四是現場售樓處的資料及現場周邊的廣告;五是房地產交易會;六是通過互聯網檢索;七是通過其他渠道。
3、進行實地調查。購房者在選定了幾個目標后,進行實地調查,以比較各個項目之間的優(yōu)劣,以及房地產的各種資料,如產權情況、環(huán)境情況、物業(yè)情況、價格情況、配套設施、交通情況、戶型、面積、工期、建筑質量、裝修情況、朝向、通風、采光等因素。
4、簽訂認購書、房屋購買或租賃合同。購房者在確定了最終的購買目標后,將進入購房的實質操作過程。在此階段,購房者要交付定金,提供自己的資信和收入證明,交付首期款,并辦理金融貸款。
5、入住并體驗。簽訂合同以后,開發(fā)商應嚴格地按照合同規(guī)定,按期提供房地產商品,購房者也會按期入住,在入住期間,購房者會對自己以前的決定進行驗證,他會拿自己的居住感受跟供應商的說法相對照,這是整個購買過程的延續(xù)。
在這些過程中房地產提供商就可以在一定的環(huán)節(jié)和階段采用網絡技術手段進行,例如在市場調查、廣告?zhèn)鞑ァI銷組織管理、營銷效果評價等過程,從而可以充分發(fā)揮網絡技術的優(yōu)勢,改進傳統(tǒng)營銷的不足之處,并且將那些適合在網絡上進行的一些管理過程和交易過程通過網絡來進行,可以縮短交易過程、減少交易手續(xù),節(jié)省交易成本,提高交易效率。
二、房地產企業(yè)進行網絡營銷的基本過程
房地產企業(yè)為了更好的應對其所面對的顧客的特殊性,就應該引入網絡營銷的理念,利用先進的技術為其顧客提供商品。具體來說房地產企業(yè)進行網絡營銷時應經歷如下過程:
(一)做好基礎工作
為了很好的將網絡優(yōu)勢與房地產營銷過程結合起來,企業(yè)必須做好以下基礎工作:
1、建立企業(yè)局域網絡應用系統(tǒng),實現公司內部信息交流網絡化。具體來講,是建立公司自己的網站、主頁及項目信息庫,開發(fā)企業(yè)的MIS系
統(tǒng),實現公司內部的信息共享。 2、積極應用現有網絡技術平臺的現有服務,如各個ICP服商和ISP服務商所提供的服務,如各個房地產網站和綜合型網站。由于他們具有各種專業(yè)的網絡技術服務能力,能夠發(fā)揮聚集效應,使得房地產企業(yè)能夠以更低的價格享受到同等的服務。同時消費者也可以在一個網站上就可以查到更多的房地產信息,這大大提高了信息檢索的全面性,降低搜索的時間。
(二)制定網絡營銷總體戰(zhàn)略
房地產企業(yè)在制定網絡營銷戰(zhàn)略時應考慮:網絡營銷目標;網絡營銷的管理部門和財務預算;網絡營銷方案的設計及執(zhí)行;反饋信息的管理;保持企業(yè)網上形象的一致性等。一般而言,房地產企業(yè)應該結合自己的產品特點來確定合適的網絡營銷目標,網絡營銷目標制定要建立在充分的市場調查的基礎上。根據所定的目標來確定網絡營銷預算,在營銷部門建立專門的管理部門或協(xié)調人員來進行營銷信息的控制和客戶管理。在此基礎上,制定網絡營銷計劃。網絡營銷計劃要回答以下幾個問題:一是進行網絡營銷對本企業(yè)意味著什么;二是企業(yè)為什么要進行網絡營銷;三是企業(yè)如何進行網絡營銷。一個企業(yè)在回答了以上的問題后,就可以著手進行網絡營銷戰(zhàn)略計劃的制定,以及組織和實施等工作了。
首先,要制定好市場營銷總體戰(zhàn)略,企業(yè)必須進行市場調研。利用網絡進行市場調研具有一般媒體調查無法比擬的優(yōu)勢,這是因為網絡在市場調研方面具有信息的及時性和共享性,便捷和成本低,樣本容量大等特點。利用網絡進行市場調研,其基本過程與原來的市場調研并無多大的差別,同樣也具有調查目的與調查對象的確定,調查問卷設計,調查數據結果整理分析,形成調查結果等過程。與傳統(tǒng)的調查方法不同的是,利用網絡進行市場調查,可以將調查問卷設計成電子表格的形式,由網頁的瀏覽者或訪問客戶填寫后提交,自動地存儲在計算機的數據庫里,調查結果直接存入電腦,免除了傳統(tǒng)的調查問卷的人工輸入數據的處理過程。而通過編寫好一定的程序或利用現有的統(tǒng)計分析軟件即可以自動的進行有效問卷的篩選,數據的統(tǒng)計分析,得到調查結果。由于調查過程采取在線的方式,甚至可以超越時間和地域的限制,省卻了大量的人工勞動,調查成本大大降低。
其次,要制定好市場營銷總體戰(zhàn)略,企業(yè)還必須確定目標客戶。在目標客戶的定位問題上,運用網絡提供的針對性強、篩選速度快、能夠判斷被調查者的來源地等技術手段可以迅速地應對市場的變化,甚至可以將市場細分到更小。針對某個特定年齡、某個特定社會階層、某個特定職業(yè)、某個特定區(qū)域甚至某個特定家庭提供個性化極強的房地產產品。例如,專門針對22-27歲量身定做的單身公寓、針對廣告人、自由職業(yè)者等設計的辦公居住和二為一的單套居室住宅。
(三)確定網絡營銷基本策略
在具體的營銷策略上,房地產企業(yè)也可以從網絡技術上發(fā)現巨大的能量。
1.網頁宣傳策略
房地產企業(yè)或房地產項目的網頁,可以涵蓋項目書的全部內容,利用先進的互聯網多媒體技術,可以多角度、多層次、全面地介紹項目的情況。一個完整的網頁應該包括文字介紹、圖片、聲像等內容,具有信息檢索、信息拷貝下載、信息在線打印、提問、轉發(fā)、下載有關法律合同文書、在線預訂等功能。例如:在介紹項目的網頁中可以通過色彩的變化來表現某個房間一天24小時的光線變化情況,利用三維動畫技術可以36度地展示項目周邊的實際情況?？梢哉f,網頁技術可以彌補紙媒介的不足,能夠更加逼真的顯示項目的真實情況,并且所提供的內容更加豐富和全面。
2.網絡公關策略
在制定市場營銷策略階段,我們可以采用如下方式來開展網絡公共關系:一是建立企業(yè)自己的平臺或應用現有的網絡平臺企業(yè)消息;二是設立專門的制度,由專人負責網絡公關,或拓展現有的公關人員的業(yè)務內容;三是利用網絡無地域限制的特點,與各個門戶綜合型知名站點、房地產網站、新聞媒體、網絡社區(qū)開展信息互換、共享服務;四是建立反饋意見處理制度,在了解顧客評價的基礎上,改進與顧客之間的關系;五是不定期的舉行網絡活動,激發(fā)訪問者參與的積極性。公務員之家
3.網絡廣告策略
房地產企業(yè)的網絡廣告策略首先要明確企業(yè)網絡廣告的標。不同的目標對應的廣告策略、廣告設計和廣告預算都不一樣。其次,要確定廣告的互動程度,即廣告設計成是單向還是雙向交流,一般而言,網絡廣告大部分為雙向交流。最后要確定廣告的形式和整體方式,企業(yè)常用的網絡廣告形式有網頁、專業(yè)銷售網、旗幟廣告(Banner)、視覺廣告(View)、三維動態(tài)廣告、文字鏈接和電子郵件等。
對房地產企業(yè)而言,網絡廣告具有極強的互動性,可實現多種交流功能,例如查找、咨詢、提出意見等,其針對性大大高于一般的傳統(tǒng)媒體。同時,網絡廣告還具有聲音、圖像、文字、動畫等多種表達方式,可以傳遞豐富的信息。網絡廣告的成本低,效率高,消除了時間和空間的限制,幾乎可以影響到每一個有購買欲望的消費者。
三、房地產企業(yè)進行網絡營銷的好處
網絡營銷改變了傳統(tǒng)營銷中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一種“牽引”(Pull)方式,網絡上的消費者既可以是信息接受者,也可以是信息發(fā)送者,營銷信息針對的消費者可以有很大的主動權,可以自主決定在什么時候瀏覽、到哪個網頁去瀏覽、瀏覽什么內容的信息。另外,消費者如果對互聯網上的房地產廣告感興趣,可以點擊相關的內容,得到更加詳細的資料,這樣營銷者與消費者之間的關系發(fā)生了根本性變化。房地產企業(yè)利用這種新型的營銷方式可以獲得如下的好處:
1.節(jié)省營銷活動的費用
房地產企業(yè)在進行網絡營銷時如果采取建立互聯網上的WEB站點方式,其成本主要包括設立站點的成本、網絡服務器軟硬件費用、網絡使用費和日常維護費用(包括網頁的設計和維護費用),這些與開設專門房地產銷售店面的昂貴的租金、裝飾費用等相比顯得很不起眼。如果直接應用已有的房地產網絡信息服務商(ICP),或利用網絡服務提供商(ISP)租賃網頁空間,則成本更為低廉,同時房地產企業(yè)在互聯網上從事有關房地產營銷活動,參與服務商提供的各種營銷工具,也將大幅度降低房地產廣告信息制作和成本。
2.提供24小時不間斷營銷服務
以網絡為媒體的專事營銷服務的計算機系統(tǒng)能實現24小時服務,3W(WORLD WIDE WEB)站點能夠全天24小時,全年365天不知疲倦地持續(xù)工作,隨時響應來自全國各地甚至全球的消費者的要求,這給平時白日工作繁忙的消費者帶來了極大的便利,他們可以下班以后在家里連接互聯網絡,瀏覽房地產網站內容,了解房地產信息,選擇自己
需要的房地產。 3.消費者可以互動地參與營銷活動
在精心設計的網絡站點上,消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者,可以在網頁上留言,可以填寫網頁上的市場調查表格,進行購買要求登記。每一個消費者都可以在網頁上得到他所需要的詳細資料,同時,營銷者也可以收到各個消費者的反饋信息,并相應地調整網上的營銷行為,使網上的營銷活動更有效。這種溝通是雙向交互式的,在給予消費者有關房地產商品信息的同時,也回收了消費者的反饋信息。
4.利用多媒體的功能全面介紹房地產項目
與曇花一現的電視廣告片段、小篇幅的報刊廣告相比,房地產的網上營銷可以做到立體式的全景信息展示,能更加充分生動地表現房地產的特質,作到有聲有色,圖文并茂。現在互聯網的軟件技術能集現有各種媒體的功能于一體,利用文字、圖形、圖像、聲音等多種表達形式來傳遞信息,甚至利用計算機虛擬技術讓消費者能“身臨其境”地體驗自己所選房屋的大小、光線明暗、周圍環(huán)境等。因此,精心構思和設計的3W站點會給每一位訪問者留下非常深刻的印象和美好的記憶,激發(fā)每一個潛在的購房者的購買欲。
5.網絡營銷突破房地產營銷的地域界限
由于房地產為不動產,具有地域的固定性,因此傳統(tǒng)的房地產營銷活動一般在房屋所在地進行,而今后商品房的出售,特別是高檔別墅的出售,往往打破了地區(qū)的界限。隨著商品經濟的發(fā)展,商品房銷售對象不再局限于某些地區(qū)和某些部門,因此,房地產企業(yè)要想把自己建造的各類商品房讓全國各地的,甚至境外的購房者都知道,完全可以借助互聯網這種遠程信息傳遞形式。通過詳細地介紹商品房設計方案、裝飾材料、設施功能、交通環(huán)境、價格、付款、購買方式等內容,到營銷房地產的目的,及時連通國際市場,讓原本地區(qū)性極強的房地產營銷活動的空間拓展到全球范圍,突破房地產營銷活動的地域界限。這一點尤其有利于開發(fā)檔次高、目光遠大、營銷定位目標高的房地產企業(yè)
四、房地產企業(yè)實施網絡營銷可能遇到的障礙
前面已經分析了網絡營銷的基本過程以及優(yōu)點,下面將對目前房地產網絡營銷和網絡交易中存在的一些障礙加以分析。
1、安全障礙
網絡交易安全是制約著網絡營銷和網絡交易發(fā)展的最大障礙。網絡營銷的安全障礙主要來源于網絡的安全漏洞。網絡技術最初設計時采用的是開放性的設計標準,所采用的TCP/IP協(xié)議最初是建立在可信環(huán)境之中,在局部范圍內應用的,而后來的全球化推廣卻忽略了這一點,造成對網絡安全方面的考慮不足,形成了安全隱患。雖然后來人們采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。
網絡營銷要在解決安全性問題的同時,還要解決交易信息的真實性和有效性,數據完整性,交易的不可抵賴性以及身份的可確認性等問題,這樣才能保證網絡交易活動的順利完成。
2、交易制度和交易政策上的障礙
目前關于電子商務交易的法律法規(guī),在理論上還落后于實踐。一些網絡交易的稅費收取方法還有待于進一步研究,需要盡快制訂出一個符合網絡營銷發(fā)展規(guī)律的管理辦法。同時各個國家和地區(qū)在網絡營銷的管理、安全、保密、認證等方面還沒有一個統(tǒng)一的標準,這在一定程度上也延緩了網絡營銷的發(fā)展。
3、法律障礙
世界各國至今還沒有制訂出有關互聯網方面的完備的法律。傳統(tǒng)上的貿易合同都采用書面合同的方式簽訂,或通過手寫簽名和印章來辨別。但在網絡營銷活動中,電子貨幣、電子簽名會使與有形合同相關的法律很難再適用于網絡交易,因此,網絡合同的權利、義務和法律效力尚待進一步明確。
4、基礎設施障礙
網絡營銷基礎設施的建設包括企業(yè)網絡化、商業(yè)網絡化、金融電子化、以及政府電子化等。在大規(guī)模的商業(yè)網絡、金融網絡和政府網絡形成之前,網絡營銷的發(fā)展空間是有限的。整體基礎設施建設速度的快慢,影響著網絡營銷發(fā)展的步伐。
5、網絡支付障礙
目前,國內的銀行業(yè)務雖然在技術上已經實現了互聯互通,但是在用戶的利潤分享和資源的使用調配等問題上,一直沒有一個統(tǒng)一的管理方法。通常是一個消費者同時擁有各大銀行的信用卡,卻無法統(tǒng)一使用,本來應該是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且國內的各個銀行的網絡應用平臺與世界其他國家銀行的不統(tǒng)一,更加不利于銀行之間業(yè)務的互聯。
6、消費習慣障礙
網絡交易不直觀,氣味、光、風景等無法親身體驗。尤其是目前我國消費者的消費習慣仍然是實地消費,這種多年來的消費習慣和購物心理已經根深蒂固,一時還無法逆轉。培養(yǎng)和建立新的消費方式還要花費一定的時間。
7、信用障礙
我國目前尚未建立起個人信用體系,與此有關的法律法規(guī)也未制訂。個人信用難于評估,而且由于網絡本身的虛擬性,使網上交易的成功充滿了疑問。此外,企業(yè)之間的信用體系也不完善,企業(yè)與銀行之間的信用機制也不健全。
五、房地產企業(yè)網絡營銷的理想模式
在上述問題解決后,房地產企業(yè)就可以采用B2C的網絡營銷模式來開展網上營銷業(yè)務,辦理網絡交易。房地產企業(yè)實施B2C網絡營銷的完全模式如圖1所示:
圖中各個步驟的具體內容是:
1、消費者在房地產網站(企業(yè)自建或房地產網絡服務提供商提供)查詢房地產品信息。比較后,發(fā)出購買請求,并通過網絡銀行在線支付首付款。
2、網站把消費者支付信息發(fā)送到電子貨幣網關上加以驗證。
3、網站在驗證后向消費者發(fā)送支付首付款確認信息。
4、由支付網關將支付信息發(fā)送到房地產企業(yè)開戶行。
5、企業(yè)開戶行接到信息后向發(fā)卡行發(fā)出確認請求。
6、發(fā)卡行轉帳到企業(yè)開戶行。
7、消費者將必要的資料及貸款請求發(fā)送到提供房地產按揭貸款的銀行。
8、提供按揭貸款的銀行對資料進行審核,確認無誤后,做出答復。
9、消費者將該答復信息反饋到網站,由網站將信息傳遞給房地產企業(yè)。
1、直接將該信息傳遞給房地產企業(yè)。
11、房地產企業(yè)與消費者共同到房屋土地管理部門辦理房屋交易手續(xù)12、房屋土地管理部門提供產權登記證書。13、房地產企業(yè)將產權證書信息傳遞給提供按揭的銀行。14、按揭銀行根據收到的證書及有關資料,向企業(yè)開戶行轉帳。
以上是理想的房地產網絡營銷的流程,消費者可以完全的通過網絡,以在線的方式完成交易。在目前實際的經濟生活中,由于存在有網絡安全性、部門之間的協(xié)調性、消費習慣、網絡信用以及法律制度等方面的原因,距離這樣的理想狀態(tài)還很遙遠。特別是我國消費者比較喜歡親身體驗,擁有“眼見為實”的消費習慣,使得房地產在線銷售困難重重。但是,我們可以積極的探索傳統(tǒng)的房地產業(yè)務中哪些部分是可以利用網絡來進行的,從而充分利用網絡工具,促進房地產品的生產和交易。
總之,網絡營銷在我國任重而道遠,房地產商品網絡化經營的發(fā)展道路尤其復雜而艱辛。但是我們相信這個過程不會很久?，F在,企業(yè)就應積極的調整經營思路,探索那些可以適合在網絡上開展的業(yè)務;同時,政府要積極地加快相應的立法工作,建立統(tǒng)一的標準,促進網絡營銷和電子商務的發(fā)展。
試論房地產市場失敗的邊界界定
西方學者在對市場缺陷的認識過程中不斷深化和系統(tǒng)化,逐步形成了“市場失敗”理論。所謂“市場失敗”,首先是指市場機制運作未能實現資源配置的帕累托效率,其次是指市場運行雖然實現了帕累托效率,但未能滿足其他的社會目標,也就是說在市場機制正常運作時出現的資源配置失效或其他不良后果。在市場失敗的情況下,從理論上講,通過非市場力量的作用(主要是政府干預),或者可以進一步提高資源配置的靜態(tài)效率,獲得帕累托改進,或者可以在不降低效率的前提下實現諸如改善收入分配等社會目標
。因此對房地產市場失敗的邊界加以界定,實質上是劃清了政府進行理性干預的范圍。 運用“市場失敗”理論界定房地產市場上可能市場失靈的區(qū)域,及確定政府應該承擔職能可從以下方面進行分析:
1房地產商品的嚴重信息不對稱現象
在房地產市場中,商品房的成本和質量等信息在買賣雙方的分布是不對稱的,即買主和賣主對商品房情況的了解和掌握程度不同,賣主比買主占有更多的有關商品房的質量、成本、權屬關系等方面的信息。這就導致了賣主對價格的壟斷和絕對的信息優(yōu)勢,而買主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價格和承擔風險。以下將不對稱信息歸納為三類:
1.1權屬關系信息不對稱
住宅商品具有空間固定性的特點,所謂住宅買賣只能是附著其上的各種權利的買賣,因此明晰產權是房地產買賣的重要前提之一。隨著社會經濟的發(fā)展,房地產產權呈現多元化的趨勢,特別是在舊的住房福利體制被打破,公房紛紛入市的背景下,住宅產權關系變化迅速,產權類型日趨復雜多樣。在理論上,住宅產權可分為所有權利與限制性權利兩方面。單從所有權利來看,又可分為完全所有權利和不完全所有權,后者包括住宅的福利性產權、有限產權、部分產權、共有產權(林增杰,1999)。具有什么樣的產權才能上市流通,不同省份和地區(qū)出臺不同的規(guī)定。此外,附屬于所有權之上的限制性物權也紛繁復雜,如是否已被所有者典當、抵押、留置。作為一個外行的購買者不能輕易了解到該宗住宅具備的產權信息,這為房地產開發(fā)商或原所有者的qz行為埋下了伏筆。
1.2價格信息不對稱
房地產價格不僅僅取決于征地成本、土建成本、地理位置,還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經濟發(fā)展水平等因素,從而不同區(qū)域和地段里同等使用功能、同等規(guī)模、同樣結構的房屋價格差異巨大。即使在同一個供給圈內,由于地理位置、建筑設計、建筑工藝、地質狀況不同,價格個別性仍是最主要的特征。一般而言,購買者對所欲購買的房產成本及其同類物業(yè)的價格都不甚了解,使得房地產商哄抬房價牟取暴利的可能性有所增加。
1.3質量信息不對稱
西方學者(卡爾頓、佩羅夫,1998)認為商品可分為“搜尋”商品、“經驗”商品、“信任”(credence)商品。如果消費者能在購買之前檢查并確定產品質量,則該產品具有搜尋質量;如果消費者必須通過消費該產品以確定它的質量,該產品被稱為具有經驗質量;還有一些商品的質量即使在消費后也不能斷定,達比和卡尼(Darby and Kami,1973)稱之為“信任”商品,消費者對此類商品的判斷必然依賴于商品提供者作出的良好工作保證。
住宅作為特殊商品同時具備以上三種特征。在購買階段的查房過程中,隔音效果、地面平整性、設計工藝、門窗密實度等初級質量問題可以通過目測顯現出來;而滲漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的諸多中級質量問題只有消費過程中才能發(fā)現;在特殊事故場合,如火災、地震中,建筑設計合理性、防火防震要求、混凝土標號是否符合設計要求等高級質量問題才會露出馬腳。購買者只是根據初級質量作出購買與否的決定,不免給建造商偷工減料提供了機會。簡言之,質量顯現的特征為其機會主義行為提供了條件。
不完全信息經濟學認為,不對稱信息主要從兩方面降低了市場資源配置的效率:一是信息成本是對社會資源的一種額外扣除。消費者要購買合意的商品房,必須掌握足夠的信息,這要花費一定的時間、精力、交通費和支付專業(yè)咨詢人員的費用,于是產生了搜尋成本。二是容易形成不合理的決策。經濟信息理論的基本原理認為,“有效率的信息安全程度”是當獲得的“信息增量”所能帶來的收益與為獲取這一信息增量而付出的成本正相抵消時所實現的信息安全程度。因此在成本高于收益的情況下,去追求完全和對稱的信息是不經濟的。信息費用過高,使人們在購買商品的過程中會在信息不完全的情況下匆忙決策,這樣的決策不一定是最優(yōu)的,而且還可能使大量有利有效的房地產交易無法實現。
因此,政府必須進行干預。相比于市場中分散的主體來說,政府無論是在信息量獲取,還是在改變信息不對稱狀態(tài)方面,都有著更大的優(yōu)勢,可以發(fā)揮信息的規(guī)模效果。因此,政府的介入能夠彌補市場的這一效率缺陷,包括向購房者同類房產的價格信息、審定建筑商的資質、對商品房的質量進行檢測、提供權屬關系變遷的檔案等。
2外部性
所謂外部性,是指人們的經濟行為有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行負擔。前者稱為外部經濟性或外部收益,后者稱為外部不經濟或外部成本。
土地利用中的外部性十分明顯。合理的農地保護產生的良好社會效益、生態(tài)效益大部分體現不到農地保護和利用者身上,從而使市場調節(jié)下對農地的保護量小于社會最優(yōu)量。從而導致城市土地或其他非農建設用地的增加,造成耕地數量銳減,對農業(yè)乃到整個國民經濟可持續(xù)發(fā)展造成不利影響,而在完全的市場條件下也未由責任者負擔責任,使得理性的人對農地的占用大于社會最優(yōu)量。這樣,城市土地的市場均衡量必然大于社會最優(yōu)量,這就需要政府制定詳細的用地計劃,根據城市發(fā)展的需要,逐年編制農轉城市用地的數量,并在總額、用途上加以嚴格控制,對征地金額設定最低的界線。
房產生產過程的外部性主要表現為施工階段產生的環(huán)境污染對周邊居民的影響和打樁做基礎對周圍地基承載力的危害。減少房產生產的外部性必須從提高施工技術上著眼,而技術水平的提升依賴于資金的支持,這必然間接提高住宅的建造成本。在廣大建筑商技改資金不足的前提下,房產生產以周邊居民的福利驟減為代價。庇古認為政府通過征稅來矯正經濟當事人的私人成本,促使私人成本與社會成本趨于一致。在機械的自然壽命期間,當稅收的凈累積額超過改造更新施工機械設備的價值,理性的建筑商會積極推動技術進步。科斯主張,只要明晰產權,同樣可以解決外部性問題。污染權、危害權屬于建筑商,建筑商會我行我素地生產他們認為最適宜的房屋數量。若兩權屬于周邊居民,周邊居民則有權要求賠償。科斯思路在理論上提供一個嶄新的視角,但在實際生活中,由于談判引致的交易費用過高和受害人群范圍的模糊性,這種方案不可能實施。
房產消費領域的外部性體現在示范效應上。凱恩斯消費函數假設每個人的消費只受自己的偏好、收入及商品價格的影響,而不受其他人消費的影響。杜森貝利認為這個假設不能回答消費者的偏好之間的相互作用問題,應以偏好相互依賴假設來代替偏好獨立假設,并以此為基礎來解釋消費的決定,則更符合實際。人的需求要通過消費不同數量與質量的商品來得到滿足,處在現代社會里的人,通過不斷接觸高質量的商品使自己的消費水平不斷提高,并通過消費來維護自尊。自尊是通過人的社會地位表現出來的,而較多的社會地位則是通過較高的收入水平與消費水平體現出來的。因此,一旦高收入集團的收入及消費水平被作為較高社會地位的象征,他們的消費方式便成為其他人追求的目標,這就是示范效應。住宅作為一種重要的消費資料,其示范效應極為強烈。一部分私營業(yè)主、外企管理人員等高收入者或者公款購房者購買高檔別墅、高級公寓,成為收入稍低的階層的效仿對象,這有兩方面的影響:一方面開發(fā)商追逐超額利潤,大量開發(fā)高檔物業(yè),造成畸形的住宅供給結構,有限的資源不能得到充分的配置,中低檔住宅相比于需求人群數量過少,間接推動其價格上漲;另一方面,高檔住宅價格高漲造成虛幻的房地產市場繁榮,導致中低檔住宅尾隨價格上升。這可能是我國住宅價格與家庭年收入比例遠高于同等生活水平的國家的主要原因。高收入者的購房行為造成房價在高價位持續(xù)徘徊,卻讓低收入者承受成本,因為低收入者住宅價格需求彈性遠遠大于高收入者,從這個意義看,低收入者的消費者剩余被剝奪得更多。這種外部性的解決應由政府出面,對高檔物業(yè)課以重稅,爾后作為安居工程的補充經費,達到社會公平的目的。
3壟斷
壟斷造成的市場失靈,針對地產市場而言,土地的有限性必然造成土地供給上的一定程度的壟斷。特別當地價
上漲過快時,人們往往把土地當成保值和增值的手段,從而影響土地的高效配置和合理利用。例如日本戰(zhàn)后城市化高速發(fā)展時期,對城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”為中心的城市地價達到了戰(zhàn)前的9394倍。對此,日本一橋大學經濟學教授野口悠紀雄認為,地價高漲并沒有帶來土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作為資產來保有,為確保隨時變賣,往往以空地或低度利用形式來保有,造成土地有效供給減少,從而使地價進一步上漲。其結果是“市區(qū)區(qū)域內殘存著大量農地,就連已經被住宅化的土地,實際的容積率也不到城市計劃所規(guī)定的容積率的一半”。日本的農業(yè)長期處于小規(guī)模和兼業(yè)化經營狀態(tài)與人們把土地當成“增值手段”有關。 在1993年加強宏觀調控以前,我國城市尤其是各類開發(fā)區(qū)中出現的瘋狂的土地投機現象也說明,由于壟斷的存在,僅靠市場機制難以實現土地資源的高效率配置,政府必須采取征收土地增值稅等措施抑制土地壟斷造成的投機行為。
4社會分配不公
即使市場機制能夠實現資源的最優(yōu)配置,也不能解決社會目標問題。根據“福利經濟學第二定理”,收入在各社會集團之間的分配與通過市場提高整個社會的經濟效率,是互不統(tǒng)屬的兩個問題。在埃奇沃斯方盒圖上,通過市場均衡能夠實現的帕累托最佳狀態(tài)并不是一點而是一條線,即不論收入分配的結果如何,都能在契約曲線上找到一個適合于帕累托最佳狀態(tài)的點。也就是說,市場不可能自動實現收入分配的相對平等。
收入不均在住房消費領域表現為住房消費不均。但是,住房是人們的基本生活資料,關系到社會的穩(wěn)定,而且,住房又是一種價值高昂的商品,并非每個家庭都能承受。因此,政府有必要干預住房市場,幫助低收入家庭獲得適當的住房。這決定我國的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場的作用,由市場來供應大多數居民的住房,同時政府直接供應一部分必要的社會保障住房作為輔助的手段。
關于市場失敗的理論,為我們研究政府在房地產市場中扮演什么角色提供了基本的思路,其基點仍然是要為充分發(fā)揮市場效率機制的作用創(chuàng)造條件,而不是像舊的住房福利體制那樣由政府去取代市場,畢竟市場機制是迄今發(fā)現的最為完善的資源配置制度。
隨著市場經濟體制的逐步建立,房地產市場已發(fā)展起來,房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍,由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多,亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐,對其中的幾個常見問題做了調查分析,在此略抒己見。
隨著市場經濟體制的逐步建立,房地產市場已發(fā)展起來,房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍,由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多,亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐,對其中的幾個常見問題做了調查分析,在此略抒己見。
一、預售商品房按揭
按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯,是一種擔保方式,指在樓宇建筑期內,商品房預購人將其與開發(fā)商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時商品房預售方作為貸款擔保人,并保證銀行為第一受益人,如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時,銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益,以清償其對銀行的所有欠款。
預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式,銀行為按揭權人,預購人為按揭人,擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間,商品房實際上并不存在,按揭人無法取得所購商品房的所有權,他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利,它是一種期待性利益,而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇,豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內容。
預售商品房按揭具有以下法律特征:
(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為,應簽訂書面合同,并應到規(guī)定的房地產管理部門辦理登記備案手續(xù);
(2)預售商品房按揭是一種從合同,是為擔保主債權得以實現而訂立的;
(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經成立即對三方當事人具有約束力。
(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務收取貸款利息,除少數政策性無息貸款外,預售商品房按揭均系有償合同。 預售商品房按揭是近幾年才出現的,目前在我國尤其是在沿海地區(qū),發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能,同時也為房地產開發(fā)商提供了融資手段,增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規(guī)定,與目前房地產業(yè)的發(fā)展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同,購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇,而沒有就合同條款進行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發(fā)展,筆者試舉二個案例說明之。
案例一:個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司正在開發(fā)建設的商品房一套,價金為五十萬元,甲應分五次交購房款二十五萬元,余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后,甲如約履行支付了二十五萬元購房款,要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供,因而認為乙公司違約,起訴至法院。
此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方:購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立,而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭,實際并未辦理,因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確,該商品房預售合同應認定為尚未成立,由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發(fā)商,對有關按揭的規(guī)定應當了解,合同未能成立其有一定過失,因此應承擔主要責任。
案例二:甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司開發(fā)的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交納,另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前,銀行通知停止辦理按揭貸款,此后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成。甲起訴至法院,請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。
此案雙方當事人對付款方式約定明確,且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協(xié)議,但由于國家政策性調整,銀行停止辦理按揭,使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情事變更原則,解除合同,雙方合理分擔損失。
由以上兩個案例可以看出,我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時,對此問題做出規(guī)定。
二、無效房屋租賃合同的認定及處理
房屋租賃,是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為,它適用民法通則關于無效民事行為的規(guī)定,"下列民事行為無效:(一)無行為能力人實施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的;(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會公共利益的;(六)經濟合同違反國家指令性計劃的:(七)以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外,房屋租賃行為還應受一些特別法的約束,如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依
法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有權人同意的:(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的:(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;(九)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的,一般也應認定為無效。 應當注意的是,房屋租賃對民事活動的當事人來說,是非常重要的民事行為,對他們的生產、生活有著重大影響,因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備,只是有一些細節(jié)不符合法律規(guī)定,可以責令當事人補正,而不宜認定為無效。如甲起訴乙拖欠房屋租金一案:乙租賃甲房屋,裝修后經營飯店,經營期間拖欠甲兩個月租金。甲起訴至法院,要求乙給付租金。法院經審查認為,甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記,因而為無效合同,判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲,乙之間并無意解除的合同被迫不能履行,雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù),即可避免這樣的結果。
隨著我國經濟的發(fā)展和投資觀念的改變,將房地產作為一種投資手段已經是非常普及的經濟現象,甚至成為一些企業(yè)新的經濟增長點。2006年2月15日,財政部出臺的新的企業(yè)會計準則體系中將投資性房地產作為單獨的一項準則來規(guī)范?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產》(以下簡稱投資性房地產準則)規(guī)定,企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量,這意味著企業(yè)可以對投資性房地產的兩種計量模式進行選擇。
一、原準則(制度)對房地產的核算
在原準則(制度)中,除了房地產開發(fā)企業(yè)將以銷售為目的而持有的房屋建筑物作為存貨核算外,其他企業(yè)通常情況下將自用或以投資為目的而擁有的房屋建筑物均作為固定資產核算,并按照其預計使用年限提取折舊,將土地使用權計入無形資產并按期進行攤銷。這樣的會計處理方法存在著以下兩個方面的問題:(1)忽略了市場因素對房地產價值的影響,使得資產的價值失真。隨著時間的推移,以投資為目的的房地產的價值可能不斷增長,其市場價值經常會高出其賬面原值,而且還可能高于其賬面原值的數倍,而原準則(制度)的會計處理使得賬面資產價值逐年遞減,這與現實狀況嚴重背離。(2)投資性房地產的獲利方式與固定資產和無形資產明顯不同,其投資一般來說其金額大、周期長、流動性與變現能力較差,往往具有高收益和高風險并存的特點。所以將以投資為目的的房地產作為固定資產及無形資產的核算方法并不能反映作為投資目的的房地產的真實價值。在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產的實際構成情況及各類房地產對企業(yè)經營成果的貢獻情況。
二、《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的規(guī)定
投資性房地產準則規(guī)定:投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量,在后續(xù)計量時,通常應當采用成本模式,滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式進行后續(xù)計量,采用成本模式還是公允價值模式由企業(yè)根據實際情況自主選擇。
(一)成本模式
成本模式的后續(xù)計量,是指按照投資性房地產的賬面價值、使用年限等因素,按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定,按期(月)計提折舊或攤銷,并在期末對投資性房地產進行減值測試,投資性房地產存在減值跡象的,還應當適用《企業(yè)會計準則第8號——資產減值》的有關規(guī)定計提資產減值準備,如果已經計提資產減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復,不得轉回。在采用成本模式計量時,必須將投資性房地產分成建筑物和土地使用權兩類,建筑物的后續(xù)計量,適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》的有關規(guī)定,土地使用權的后續(xù)計量,適用《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》的有關規(guī)定。
(二)公允價值模式
投資性房地產準則規(guī)定:“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量?！辈捎霉蕛r值模式計量的應當同時滿足下列條件:第一,投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;第二,企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。投資性房地產準則雖然規(guī)定了兩種可供選擇的模式,而且對與公允價值的計量限制得非常嚴格。但本人傾向于選擇公允價值計量模式。在國際會計準則第40號規(guī)定企業(yè)可以在公允價值模式和成本模式中進行選擇,并認為“從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報”,這就表明國際會計委員會也傾向于企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產進行計量。
三、公允價值計量模式的分析
(一)公允價值計量模式與成本計量模式的優(yōu)缺點比較
1.公允價值計量與成本計量的優(yōu)點
1.1公允價值計量模式支持決策有用觀。企業(yè)面臨日益復雜的經濟環(huán)境,有些資產和負債的價值已經發(fā)生了很大改變,如果仍然采用歷史成本計量,就不能真實地反映企業(yè)的資產和負債的價值。從而誤導報表的外部使用者,甚至做出錯誤決策。而公允價值能較真實地反映企業(yè)的資產和負債,能較準確地披露企業(yè)獲得的現金流量,從而更確切地反映企業(yè)的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險,從而有利于使用者對企業(yè)做出正確的評價。
1.2公允價值計量模式支持經濟收益觀。隨著企業(yè)管理理論的不斷發(fā)展,經濟收益和會計收益的對立日趨尖銳化。從發(fā)展態(tài)勢上看,基于公允價值計量模式的經濟收益觀越來越為人們所接受,而傳統(tǒng)的基于歷史成本計量模式的會計收益由于其應用范圍的狹窄而逐漸失去了地位。
1.3公允價值計量模式支持“配比原則”。歷史成本法下計算損益時,收入是按現行市價計量,而成本、費用則按照歷史成本計量,從而出現收益超分配、虛利實分的現象。采用公允價值計量,這種現象就可以得到很好的解決。收入和成本費用均按照公允價值計量,經營成果是管理當局真正的經營業(yè)績,有利于正確評價企業(yè)的經營成果,從而真實全面的反映企業(yè)的經營狀況。
1.4公允價值計量模式面向未來。傳統(tǒng)的歷史成本計量模式所反映的經濟事項主要是過去發(fā)生的行為對現在的影響和結果,對企業(yè)的預測性比較差。而公允價值計量模式是一種面向未來的會計模式,在對一些新的交易活動或事項進行核算時,為收益信息的全面與可靠提供了保障。
2.公允價值計量與成本計量的缺陷
2.1公允價值計量的市場約束不容易解決。公允價值的核心思想在于公平和自愿,這就要求市場的成熟和信息的絕對均衡,而事實上這種近乎絕對和理想化的環(huán)境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市場條件下的相對結果。與此相對比,歷史成本的應用似乎并不受到市場不完善的約束。
2.2公允價值計量在實踐中難于應用。未來現金流量的金額、時點和貨幣的時間價值等等都是不確定的,在計量的操作上往往難度很大,甚至許多會計要素在市場上很難找到可供參考的交易價格。在許多時候還主要依賴于會計人員的職業(yè)判斷,很大程度上存在主觀性,然而這種主觀判斷的合理性和權威性往往容易遭到質疑。現值計量的復雜性是公允價值計量模式不容易推行應用的重要難點,公允價值計量的數學模型構建往往是十分艱難的,在我國目前還不允許在大量假設的前提下使用公允價值估計技術,而歷史成本的取得似乎要容易得多。
2.3公允 價值計量模式的可靠性受到嚴重質疑。相對于客觀性、確定性和可驗證性的歷史成本計量模式,公允價值計量模式雖然在財務報告中能提供更為相關的信息,但在可靠性質量要求上卻不能完全保證。
(二)公允價值計量模式對利益相關者的影響
1.公允價值計量模式能更真實地反映企業(yè)的損益。對于投資性房地產來說,其利潤計算是通過出租的租金、轉讓的收入與相應的成本、費用配比計算出來的。按原準則(制度)規(guī)定企業(yè)計算利潤的租金收入和轉讓土地使用權收入都是按現行市價計量的,而計算利潤的資產的成本、費用則是按歷史成本計量的。這顯然不符合權責發(fā)生制這一會計核算前提,即在計量屬性上的不配比。而對投資性房地產采用公允價值計量模式,其利潤計算中的扣除項目——資產的成本也是以現行市價為基礎確定的。這樣就可以解決上述問題的存在,即利潤表中的利潤計算口徑是一致的,真實地反映了一定會計期間的損益狀況。
2.公允價值計量模式能合理地反映企業(yè)的財務狀況,從而提高財務信息的相關性。公允價值與歷史成本相比,能較準確地披露企業(yè)獲得的現金流量,從而更確切地反映企業(yè)的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險。也就是說,按公允價值計量得出的信息能為企業(yè)管理人員、債權人、投資者的經營決策提供更有力的支持。對企業(yè)的資產增值信息更加透明,有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價,從而有利于再融資,獲得資本市場的種種便利。從這個角度看,可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。
3.公允價值計量模式對企業(yè)的影響。由于近些年房地產持續(xù)上漲,使得房地產原始取得成本與其公允價值之間存在很大差距,但按原準則(制度)規(guī)定,企業(yè)仍在每年按一定比例對房地產提取折舊或攤銷,一旦企業(yè)選擇按公允價值計量,必然會使企業(yè)資產出現大幅增值;在房地產價格保持穩(wěn)定的情況下,按公允價值計量會使企業(yè)賬面利潤顯著增加,企業(yè)的業(yè)績和形象顯著提高。
4.公允價值計量模式對企業(yè)所得稅核算的影響。財政部、國家稅務總局在2007年10月的《關于執(zhí)行有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)第三條規(guī)定:“企業(yè)以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額?！睆亩鞔_了采用公允價值模式計量的投資性房地產,其公允價值的變動不作為稅法上的應納稅所得,并允許按固定資產或無形資產計提折舊或攤銷,即投資性房地產的計稅基礎為“初始成本-折舊攤銷”。由此可見,投資性房地產采用公允價值模式計量時,其賬面價值與計稅基礎存在著差異,因此,一方面在申報繳納企業(yè)所得稅時需要根據稅法的相關規(guī)定,在納稅申報表中對應納稅所得額進行調整;另一方面,需要根據《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》第四條的規(guī)定,確認所產生的遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。
四、小結
綜上所述,本人認為對于投資性房地產的后續(xù)計量在有條件的情況下選擇公允價值模式計量,這樣一方面可以提高會計報表信息的相關性,使會計信息的使用者能更好地了解企業(yè)的真實財務狀況和經營成果,幫助其做出正確的決策;另一方面也可以使我國和國際通行的會計處理慣例又近了一步。當然,公允價值的運用必須依賴于發(fā)達的資本市場、完善的資產評估制度以及相關配套法規(guī)等,目前我國在公允價值的運用中尚存在一些問題,如缺乏完善的理論體系指導、公允價值可靠性難以控制以及公允價值不易直接獲取等等。但從發(fā)展的眼光看,按照國際會計慣例進行計量是必然的趨勢,為了進一步改善公允價值的應用環(huán)境,提升公允價值的應用水平,推進我國會計計量模式與國際會計發(fā)展的接軌,可以考慮采取以下方面措施:進一步完善公允價值理論框架體系,減少內部發(fā)展阻力;進一步完善公允價值市場應用條件,減少外在市場阻力;提高會計從業(yè)人員職業(yè)判斷能力和守法意識,減少判斷失誤;建立專業(yè)公允價值評估機構、信息傳遞體系,降低交易成本;規(guī)范公司治理和內部監(jiān)督機制,減少執(zhí)行層面壓力;建立外部審計機構監(jiān)督,從外部規(guī)范企業(yè)行為。
摘要:我國房地產定價的困境和定價的基本要素,論述了我國房地產定價陷入困境的根源和困境對我國長期經濟社會發(fā)展所產生的不利影響,在此基礎上,提出了建立和完善我國房地產定價的市場機制和調控體系,房地產收益的稅收機制和分配體制,以及推動我國房地產業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定和科學發(fā)展的對策。
關鍵詞:房地產定價;跨境資本流動;科學發(fā)展
我國房地產如何定價?定價的環(huán)境和基本依據是什么?隨著我國經濟的改革開放,跨境資本流動會對房地產定價產生什么影響?合理的房地產價格又是如何形成的?我國房地產定價是否出現了困境?如何才能找到擺脫困境的出路?我們認為這些都是我國房地產業(yè)發(fā)展所迫切需要回答的問題。
一、我國房地產定價的困境和定價的依據
我國房地產供求從福利化、計劃化轉向商品化、市場化的過程中,房地產定價的困境就一直存在,特別是在房地產價格高企的時候尤為突出。由于住房涉及到人們生存的基本條件,在我國,又由于房地產定價在很大程度上關系到了各個階層或各個集團的利益,于是乎房地產定價就成了極其敏感的、政治色彩濃厚的社會大問題。與此相應,在我國現階段形成了一種特殊的,以政策博弈為導向,以定價博弈為核心的房地產定價的社會輿論。房地產定價社會輿論的形成既體現了人們對房地產價格的普遍關心和對居住條件改善的意愿,以及對國家房地產政策高度關注和熱情參與;同時又反映了部分社會輿論和社會心理對房地產政策和房地產定價的過度聚焦。由此可能產生的誤判在一定程度上形成一種群體性的、選擇性的價值取向和對房地產政策的理解。
除了日益興盛的社會輿論,還有在其后各大利益階層和利益集團的強力影響,客觀上形成了一個人為因素作用的環(huán)境,直接或間接地作用到我國的房地產定價上,由此形成了我國房地產定價的困境。其主要表現為,我國房地產定價社會輿論有脫離定價基本環(huán)境和偏離定價基本依據,受人為因素作用的傾向。在這里,我們先從我國房地產定價基本因素的討論開始。
第一,在一般商品經濟條件下,房地產和其他生活資料一樣,都要在價值上得到體現,并具有特殊的價值規(guī)定。價格是價值的貨幣表現,房地產定價要受到商品經濟內在規(guī)律,主要是供求規(guī)律和價值規(guī)律的制約。土地是大自然的“賜予物”,是具有自然力的綜合體,其具有特殊的價值規(guī)定:一是土地的稀缺性,可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差異性,即土地本身的級差性和固定性。具體土地定位之間要靠交通運輸聯系,這些特性都要在價值上得到表現。在任何商品經濟條件下都存在由于土地差別帶來的超額利潤;不論是私有還是公有的土地所有權都要將超額利潤轉化為地租;按利息率計算的地租的購買價格,表現為土地價格。以使用土地為條件的住宅(或商品房)所處位置的差別,土地上的住宅(或商品房)的價值規(guī)定也因此得到補充,從而住宅(或商品房)價格的構成也得到補充,即以使用土地為條件的住宅(或商品房)價格。
第二,在社會主義市場經濟條件下,房地產的一個基本特征是土地國有(或集體所有),房地產開發(fā)商或商品房購得者獲得的只是土地的使用權,沒有土地所有權。土地公有權在經濟上借以實現的形式仍然是地租。在我國,房地產開發(fā)和經營企業(yè)向土地公有權的代表一地方政府支付土地使用權的購置費用,即地租,以及各種稅費;地方(或國家)政府應該把這部分收益作為發(fā)展地方(或國家)社會經濟和社會事業(yè)之用,造福于全民。
第三,在經濟全球化條件下,一國經濟開放使得其房地產定價具有了國際化的傾向,人們往往會把某國一地房地產的定價與異國相似的他地來進行比較,出現一種“看齊效應”。而且當一國經濟金融高度化發(fā)展,房地產越來越表現出兩種特性:一是消費性,和其他生活消費品一樣,房屋用于解決人們居住;二是金融性,作為金融資產的一部分,不動產用于投資。這樣,房地產成為人們組合投資中的一個重要部分,房地產定價又具有了一般金融資產定價的屬性。
在開放經濟條件下,跨境資本(或資金)的流動,在一國房地產市場上流動方向的切換、流動規(guī)模的擴張收縮、流動速度快慢直接影響著當地房地產價格的決定和變動。當跨境資本大規(guī)模地、快速地流向某房地產市場,它所代表的是對這一房地產的強勁需求,會推動該房地產價格迅速上升;當跨境資本大規(guī)模地、快速地撤離出某房地產市場,它所代表的是對這一房地產的強勁供給,會拉動該房地產價格迅速下降?？缇迟Y本流動不僅會影響到房地產市場上價格的決定和變動;而且還會影響到一國財富的形成和財富的國際間轉移。當然,國內資金流動也會產生上述的作用,所不同的只是在這個市場形成的財富轉移暫時發(fā)生在國內。
在我國房地產定價上,已經逐漸形成一個開放型的、社會主義市場經濟環(huán)境。在這一環(huán)境下,房地產定價既要符合社會主義市場經濟的要求,堅持發(fā)揮土地公有制下的市場機制作用,遵循供求規(guī)律和價值規(guī)律等商品經濟的基本規(guī)律;又要適應開放經濟條件下,跨境資本流動對房地產定價和一國財富在國際轉移的作用。為此,我們要建立和完善我國房地產定價的市場機制和我國房地產定價的調控機制。充分發(fā)揮這些機制的作用來促進我國房地產的合理定價;促進對房地產開發(fā)經營收益的合理征稅和房地產財政收益的合理分配;防范跨境資本對我國財富的投機性掠奪和促進國民財富不斷增長;最終讓我國民眾都能住得上房,能住較好的房;讓越來越多的人能買得起房,能買上好房。
二、我國房地產定價困境產生的不利影響
我國房地產定價出現困境,究其根源:一是我國社會主義市場經濟發(fā)展還不充分,特別是表現在房地產這一涉及到眾多方面基本利益的市場尤其是這樣;二是我國房地產市場發(fā)展還不成熟,國民中的大多數人轉為向市場要住房的時間也不過十年左右的時間;三是我國還處在轉軌經濟中,人為因素對經濟的影響還會繼續(xù)存在,特別是反映在房地產市場上;四是在經濟不斷開放條件下,人們對跨境資本在一國房地產定價中的影響,以及國際資本對一國財富的投機性掠奪的現實性還缺乏足夠的認識;五是社會民眾對在房地產開發(fā)經營領域中發(fā)生的官商勾結,貪污腐化,蠶食公有資產現象的深惡痛絕,把一種內心的痛恨和無奈發(fā)泄在房地產定價上。為此,我們要充分認識房地產定價困境的存在會對我國社會經濟發(fā)展在長期中產生的不利影響:
第一,影響到我國居民居住條件的根本性改善
人為因素作用在短時間內有可能壓低或拔高房地產的價格,造成房地產市場短期失衡,要么買超要么賣超,其結果受益的只可能是少數房地產開發(fā)經營者或是少數房地產購買者。但在長期中,不符合規(guī)律和常理的定價,一定會損害大多數的房地產買賣雙方,不利于我國居民居住條件的根本性改善。特別是房地產價格大幅度波動,有可能引爆經濟危機,使大多數人遭殃。
第二,影響到我國社會居住人口的合理流動和布局
我國經濟社會發(fā)展不平衡,沿海地區(qū),尤其是特大城市及周邊城市和地區(qū)經濟高度發(fā)展,居住人口有不斷集中的趨勢;而中 西部地區(qū)經濟發(fā)展相對滯后,居住人口也相對稀少。如果東部國際化大都市及周邊大中城市的房地產定價被人為因素壓低,甚至政府還出臺刺激購房政策,這樣就會起到人口流動的導向作用。最終可能會導致東部大城市擁擠不堪,城市問題積重難返,居民生活質量下降;中西部經濟社會發(fā)展相對緩慢,居民生活質量難以改善;并由此不斷引起居住人口向東流。當在社會居住人口遷移中的行政手段逐漸被取消或失靈的情況下,住房費用貴賤對居住人口遷移的導向作用在很大程度上還是有效的。
第三,影響到我國房地產業(yè)的財政收益對社會經濟發(fā)展的持續(xù)支持力度
社會主義革命勝利的一大成果就是把土地收歸全民所有,這從根本上改變了土地私有給極少數人帶來巨大利益的條件,而為廣大民眾從土地上獲得利益提供了可靠的保證。廣大人民不僅從土地上獲得可居住的條件,而且還可從土地使用權轉讓的所得收益和其他財政收益上分享社會經濟和社會事業(yè)發(fā)展帶來的福祉。人為因素干預往往會破壞房地產較準確、較合理的定價,滋生房地產開發(fā)經營上的官商勾結,貪污腐化,蠶食公有資產現象,會使房地產財政收益流失,無法實現收益最大化,最終影響到改善社會經濟和社會事業(yè)的、財政上的持續(xù)支持力度。
第四,影響到我國房地產業(yè)的良性發(fā)展
房地產較合理的定價和保持房地產價格的相對穩(wěn)定是我國房地產行業(yè)良性發(fā)展的基本條件和基本保證。房地產市場定價功能萎縮、價格波動劇烈,人為因素導致價格扭曲,定價過高或過低都會引起的房地產行業(yè)發(fā)展的大起大落,必將影響我國房地產市場持續(xù)的、良性的發(fā)展。
第五,影響到我國國民在經濟全球化過程中的財富分配上的利益
隨著我國經濟開放程度越來越高,在世界范圍內尋找“價值洼地”,發(fā)掘投機機會的跨境資本就會伺機進入我國的各個市場。我國房地產市場定價如果脫離了全球經濟環(huán)境,片面追求低定價,那么境外資本就可能伺機進入我國房地產市場,進行投機性掠奪。其結果不僅引起了我國房地產市場的震蕩,而且造成我國國民財富的流失。
第六,影響到我國社會經濟發(fā)展中公平和效率原則的實現
住房是人民群眾的基本生活資料,房地產合理定價能體現社會對房地產資源分配上的公平和效率,起到獎勤罰懶激勵機制的作用,鼓勵勞動大眾通過辛勤、誠實的工作換取自己的生活條件。房地產定價不合理,可能使少數人享受了低價的住房條件,而使多數人支付高價才能得到住房條件;又可能使少數人獲得多處或大量的住房條件,而使多數人難以得到基本的住房條件。這就完全有可能破壞社會公平和效率原則的實現,影響到我國經濟社會持續(xù)地、穩(wěn)定地科學發(fā)展和保持社會的和諧。
三、我國房地產定價擺脫困境的出路
我國房地產供求、定價已經步入了社會主義市場經濟軌道,就應該力排人為因素的干擾,讓一個不斷建立和完善的房地產定價的市場機制和調控機制正常發(fā)揮作用,確保房地產合理定價,并在一個可控的范圍內波動,保持房地產價格相對穩(wěn)定。這樣才能從根本上解決房地產開發(fā)經營領域中存在的“權力尋租”、“壟斷尋租”和其他巧取豪奪的現象,并防范跨境資本在我國房地產領域里進行掠奪性投機,讓我國房地產市場的發(fā)展不斷地滿足人民群眾持續(xù)增長的對居住條件的需求。具體我們可以考慮:
第一,堅持我國住宅用地的可持續(xù)地、有限地供給,充分發(fā)揮市場機制在定價中的作用
那種認為“政府可以通過加快加大批地力度,增加供地來降低城市房價,特別是大城市的房價”的觀點值得商榷。我認為單純地用增加城市土地供給來控制房價的思路和對策不可取。我國可用于建造居住房屋的土地,相對于不斷增長的人口來說只會是越來越稀缺,其供給應該是一種適應人口不斷增長能夠持續(xù)提供的、有諸多限制條件的一種供給,從長期來看,其貨幣價格也會是持續(xù)上漲的。與此相應,建造在其上的住宅(或商品房)也是這樣。越來越多的資料顯示,我國保經濟增長的土地(其中不少是用于住宅建設的)和保土地資源(特別是堅守18億畝耕地紅線的根基)之間存在不斷擴大的矛盾;與此同時,超大城市的人口居住密度在持續(xù)提高,居住環(huán)境難以改善。
所以,一是我國應該明確制定國家和地方長期住宅土地開發(fā)規(guī)劃,有計劃的、有限制的、勻速的增加土地供給,同時將一定期間內計劃供給中的部分土地作為調節(jié)房地產價格波動的用地。用國家和地方的法規(guī)來加以對住宅用地的運用和監(jiān)督。二是堅持國有土地使用權第三方拍賣制度,拍賣獲得的購置費用收入應進入國家專項資金。按一定比例返回給地方的部分,應作為當地社會經濟和社會事業(yè)發(fā)展的專項用途資金。
第二,堅持我國住宅的市場化定價,充分發(fā)揮價值規(guī)律和供求機制的調節(jié)作用
那種認為合理的房價就是應該讓“購房者能買得起房”,實現“居者有其屋”的提法在我國現階段至少是不現實的。全球經濟最發(fā)達的美國,有政客試圖“讓窮人買得上房”,再加上虛擬金融的助推,其結果是引爆了“次貸危機”。因此,房價要達到需求者都能買得起的愿望,在一個相當長的時期中是不可能實現的。
現流行的“世界慣用的房價收入的經典比例”,其在我國的適用性也值得商榷。孰不知:一是環(huán)境和條件不同,即使是再“經典”的這種比例也不能生搬硬套。具體地講,一個人少地多的國家與另一個人多地少的國家;一個高福利、高稅收的“兩高”的國家與另一個“兩低”的國家,還有兩國的房價構成和稅收體制不同等,諸多因素都會影響到這個比例高低。二是這個比例實際上是在成熟的房價定價機制發(fā)生作用后形成的,而不是產生在其前。在我國目前的條件下,種種原因造成了對家庭收入難以測定的現狀,因此很難計算準確的房價收入比,以此來預測住房的需求大多不“靠譜”。公務員之家
在我國現階段唯有堅持房地產市場化定價的基礎性作用,發(fā)揮宏觀調控有效性功能,經過一定時期才能形成較為合理的房價,到時也就可能得出我國國情的、較為合理的房價收入比。值得注意的是,房地產需求和其他生活資料一樣,其變化與人均GDP高低存在著一種相對穩(wěn)定的關系。我國在人均GDP還偏低的情況下,通過商品房市場購置自有住宅的家庭和個人只能是民眾中的一部分,相當部分的家庭和個人要通過租房(住廉租房),或購買經濟適用房來解決居住條件。隨著人均GDP不斷提高,自然就會有越來越多人能夠購房或改善居住條件,這是一個符合中國國情的、合乎邏輯的循序漸進的過程,不可能在一個短時期中,用“齊步走”方式來完成。
第三,建立和完善我國房地產市場的調控體系和機制,保持房地產價格的相對合理和穩(wěn)定
我國房地產價格出現偏高現象的主要原因之一是房地產開發(fā)經營者為了贏利最大化捂盤惜售或抬高房價造成的;這里也有市場供求短期內失衡的因素存在。這就需要建立和完善我國房地產市場的調控體系和機制來發(fā)揮作用,其中主要包括:(1)調控房地產收益的體系和機制。政府通過制定和實施各種稅收政策,對房地產開發(fā)和經營活動中獲得利潤所得進行征稅,使這個行業(yè)獲得的平均利潤所得與社會其他行業(yè)獲得的平均利潤所得保持一個相對合理比例,使房地產開發(fā)和經營者獲得一個在較長時期中合理的、正常的平均利潤所得。(2)調控房地產市場供求關系及價格的土地儲備、使用的體系和機制。把規(guī)劃用于住宅建設的土地中的部分用于調控房地產市場供求關系及價格的土地儲備,要做到土地儲備專用。各地要有專門的土地儲備使用委員會,根據房地產市場供求及價格狀況,來決定儲備土地的投放,保持房地產價格相對穩(wěn)定。
第四,建立和完善我國房地產收益的分配體系和機制,合理分配房地產收益
我國房地 產價格出現偏高現象的另一主要原因是地方政府的利益沖動。在我國實行分稅制改革以來,地方開發(fā)建設熱潮興起下出現的資金“饑渴”與財政稅收普遍“不足”的矛盾突出。土地出讓收入以及從房地產開發(fā)經營中獲得稅費等收益已成為許多地方政府財政預算外收入的重要來源。一些地方政府熱衷于搞“土地財政”和“房地產收入”,其結果無形中起到了對當地房地產價格上漲的推波助瀾作用。
因此,我們要建立和完善國家和地方在房地產收益上的分配體系和機制,合理分配房地產收益,并確定該收益必須服務于經濟社會發(fā)展及改善民生。其中的大部分應該用于建造廉租房和經濟適用房,來滿足老弱病殘者和低收入家庭居住;用于改造城鎮(zhèn)基礎設施;以及用于動拆遷補償等等。以實現居住條件上的社會公平和社會和諧。
第五,建立和完善我國房地產市場跨境資本流動的監(jiān)測和調控體系,防范外資的投機性掠奪
隨著我國改革開放的深入,跨境資本對我國房地產市場的滲透與日俱增。為此,我們一是要建立和完善我國房地產市場跨境資本流動的監(jiān)測和調控體系,防范外資的投機性掠奪,讓我國房地產市場成為為國民造福的市場。跨境資本進入我國房地產市場的渠道有些是顯明的,有些是隱蔽的;意圖有些是投資的;有些是投機的;時間有些是長期的;有些是短期的。我國的監(jiān)測體系要能從進出入的渠道上,以及在房地產市場的流向、流量和流速上監(jiān)測跨境資本的動向和能量,并能進行預警。我國的調控體系一是要從土地使用權出讓金上,在房地產開發(fā)和經營的稅費上能起到鼓勵那些顯明的、長期的房地產投資者;抑制那些隱蔽的、短期的房地產投機者作用。二是要用全國性的政策、法規(guī)和條例來約束各地政府為狹隘的地方利益競相壓低土地使用權出讓金以吸引外資的急功近利的做法,防止具有投機性掠奪企圖的外資獲得可乘之機
一、房地產金融風險的分類
1.信用風險。它是由于借款人(房地產開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險,它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款。
2.流動性風險。它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險。中國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險。一種是原發(fā)性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險。
3.資產負債結構風險。由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結構風險就能縮小。
4.資產質量風險。如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業(yè)務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關。
5.利率風險。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險。
二、中國房地產金融風險的現狀
1.個人住房抵押貸款風險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件:具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩(wěn)定、合法的收入來源;抵押房產有房地產證,產權明晰、可上市流通;銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風險,銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續(xù)6次上調人民幣利率,其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶提前償還貸款,但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風險。
2.房地產企業(yè)貸款風險。假按揭就是房地產企業(yè)貸款風險的典型。有些房地產商本身并無資金,但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多,銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風險轉嫁過程,開發(fā)商通過假按揭,提前收回成本,變現利潤,把包袱和風險悉數丟給銀行,自己進退自如,完全占據主動。由于房價估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開發(fā)商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話,將導致個人信用記錄上會有不良記載,導致其個人信用的負面評價;假按揭還會導致銀行房地產貸款資產質量的下降,將對銀行經營產生極為嚴重的惡劣影響;假按揭將造成房地產市場虛假繁榮,嚴重危害住房金融業(yè)務的健康發(fā)展;假按揭將滋生職務侵占、受賄等違法犯罪行為。
3.一些房地產商炒作使房地產市場過熱。自從25年開始,全國大部分城市的房價漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產生的泡沫將會直接影響中國的經濟發(fā)展,造成社會不穩(wěn)定。
三、房地產金融風險的防范
1.完善房地產信貸評估體系。隨著中國房地產業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產業(yè)已經成為國民經濟的新的增長點,但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發(fā)金融風險的行業(yè),因此,作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
(1)借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化,缺乏科學依據,主觀性大。
(2)對現有評估方法進行創(chuàng)新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系,因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年,而在這一年當中房地產市場可能發(fā)生了很大的變化。
2.融資渠道多元化,打破單一渠道。
(1)建立房地產投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產建設中。不再僅僅依靠大的房地產開發(fā)商,真正讓人民管理自己。
(2)中國政府應出臺相應的政策鼓來勵外國企業(yè)、資金加入到中國房地產這個大市場中。改變投資者主體的單一化,使市場主體更多元化、國際化。
3.項目管理與期限管理相融合。房地產項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質產品。在實際實施以及運作過程中,房地產項目具有投資額大,建設周期長和不可移動等顯著特點,可能會導致房地產項目管理風險。而貸款期限越長這種風險越大。因此,銀行應縮短資金借貸的期限把風險降到最小。
4.高度重視房地產金融風險,增強防范意識。房地產企業(yè)要密切注意政府關于房地產政策的變動,要做到積極反應,積
極響應。適時調整房地產業(yè)務的經營方向與策略,促進住房自身業(yè)務的健康有序發(fā)展。要認真進行開發(fā)項目的可行性評估,對市場需求有準確的了解。對于風險較大的開發(fā)項目要謹慎進入,仔細評估;對已有不良記錄、抗風險能力差的小型開發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產項目,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險。要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規(guī)范操作、降低風險、保障運行出發(fā),擴展房產經營業(yè)務范疇,有步驟地推進住房自身業(yè)務向多元化、標準化、優(yōu)質化方向發(fā)展。 5.依法嚴格資金管理,推進企業(yè)資金良性發(fā)展。一要把好項目審批關。嚴格房產項目的收益評價和可行性評估,利潤明顯較低及售房壓力較大的項目的堅決否定。二要嚴把項目設計論證關。在設計階段,要聘請專業(yè)人才進行縝密的規(guī)劃與設計。三要加大項目的風險管理。要對具體項目進行充分的戰(zhàn)略研究,制訂正確的、科學的、符合實際的、可執(zhí)行的項目目標計劃。也要要建立一支有力的高素質的項目管理隊伍。只有具備高素質的項目管理隊伍,才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標計劃和復雜的工程技術方案同具體項目的實際情況結合起來。
6.加強銀行業(yè)務的關注,建立以風險控制為中心的業(yè)務監(jiān)管機制。首先,要建立起比較系統(tǒng)的房地產行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。重點觀察房地產價格走勢,防范和及時規(guī)避區(qū)域性風險。其次,要定期或不定期地對房地產市場進行調查,及時了解與行業(yè)相關的信息。如果發(fā)現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向,應該及時地加以分析,適時調整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
簡單來說,房地產經濟管理就是對房地產項目的開發(fā)、投資、融資等各項經濟活動的管理,它包括了項目管理的各種管理制度、策略和方式等等。通過協(xié)調各部門對施工過程、經濟關系等方面的管理,提高房地產項目建設的質量和效率,提高經濟發(fā)展的效率,以獲得更多的經濟效益。作為我國國民經濟發(fā)展的支柱和先導性產業(yè)房地產產業(yè),是我國經濟發(fā)展的重要組成部分。由此可見,在房地產經濟發(fā)展過程中,運用科學合理的經濟管理手段提高其管理效率有著多么重要的作用和意義。
一、我國目前房地產經濟管理的現狀思考
1.對經濟管理的認識不足,缺乏相應的重視,國家在房地產經濟管理的政策不夠穩(wěn)定和完善。隨著改革開放以來,國家的經濟步伐加快,越來越多的房地產企業(yè)和項目不斷的發(fā)展壯大,經濟管理已經成為了一項具有很強系統(tǒng)性的任務,需要依靠一套完善的管理制度和政策,運用科學的管理方式,以提高其管理效率,促進經濟的發(fā)展。然而就如今的情況來看,很多企業(yè)對經濟管理的認識不足,在經濟發(fā)展的過程中缺乏對科學管理的重視,而一味的將擴大項目、提高房價、提高經濟利潤為目標,致使我國的房價不斷的暴漲。據統(tǒng)計,如今我國已成為世界上房價最貴的國家,在全世界房價最貴的十個城市中,我國就占據了六個,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。這種不合理的房價上漲不僅加重國民生活的負擔,也使得房地產行業(yè)經濟發(fā)展正演變成一種泡沫式的發(fā)展模式,存在著巨大的風險。而國家在房地產經濟管理中所制定的法律政策也存在著很大的不合理性,目前國家制定的在房地產經濟管理的政策方面主要是以宏觀調控為主、抑制房價過快增長、控制房屋供需平衡為主,然而這只是眼下的主要主要方式,對房地產經濟管理的長期規(guī)劃卻沒有相關指示,甚至在對一些問題的認識上模糊不清,缺乏長遠目光,還存在短期政策手段與長期規(guī)規(guī)劃相違背的現象,嚴重擾亂了房地產市場的運行秩序,也給投機倒把者留下了漏洞。這些因素都為房地產產業(yè)的未來健康發(fā)展埋下了隱患。
2.房地產經濟管理制度執(zhí)行力度不夠強。隨著近幾年來我國城市化進程加快,政府以及各相關部門都加大了對房地產經濟管理的制度建設和監(jiān)督,房地產經濟管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整個房地產經濟管理體系建設還不夠完善,存在著很多漏洞。一些企業(yè)組織為了一己私利,不惜鋌而走險,極力尋找法律的空子,經濟管理的方式與國家制定的管理方針相違背。另一個方面,國家雖然制定了很多經濟管理的政策方針,然而在這些政策方針的實施上卻不夠力度,加上一些制度是早年制定的,與眼下的經濟管理存在著一定的差異,這些因素就導致了已建設的經濟管理體系在實施上流于形式,妨礙了房地產經濟的科學管理。
3.房地產經濟管理制度不夠完善。經濟管理制度是經濟管理的前提條件和有效保證。制度的合理、有效與否直接決定了經濟管理的效果。然而由于我國的房地產經濟管理還處于一個初級的階段,因此在經濟管理的制度上還存在著諸多不規(guī)范和完善。目前我國還沒有一個能涵蓋整個房地產市場管理的法律,而我國的房地產管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國房地產的發(fā)展速度。這樣的就使房地產經濟管理手段在一定程度上沒有科學性,不利于提高管理水平,長此以往,更會對企業(yè)的長遠、健康發(fā)展造成惡性影響。
二、加強我國房地產經濟管理的措施
1.加強相關人員對房地產經濟管理的認識,明確管理目標,提高管理水平。這一點是指房地產企業(yè)和國家兩個方面都要提高對房地產經濟管理的認識,國家在規(guī)劃房地產經濟發(fā)展的時候要做好短期規(guī)劃和長期規(guī)劃,以解決目前房地產經濟管理存在問題的同時使房地產經濟發(fā)展從偏離的軌道上逐漸走向一條穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展之路。房地產企業(yè)在經濟房地產經濟管理的時候也要從大局出發(fā),不能只顧當前利益,而要配合和支持國家頒布的政策,使企業(yè)走向一個規(guī)范的發(fā)展之路。企業(yè)和國家要明確自身的目標,重視科學規(guī)范的管理手段,提高管理水平,使我國整個房地產行業(yè)走向健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。
2.完善房地產經濟管理的制度措施,經濟管理是房地產企業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的理論依據,新時期的市場經濟發(fā)展情況決定了企業(yè)項目發(fā)展的過程中必須強化經濟管理,完善經濟管理制度,以更好地對企業(yè)經濟管理進行實施。具體措施可以通過以下幾個方面:首先是要確定經濟管理的重點,確定經濟管理的重點并加以著重控制,提高管理效率,降低風險;其次是要完善管理調節(jié)機制,受環(huán)境及各方面不確定因素的影響,管理在實際工作中會遇到各種不期的問題,這就需要能因地制宜進行調整,但是這種調整不是根據個人意愿隨意的調整,而是要根據企業(yè)的制度和營銷戰(zhàn)略目標為出發(fā)點,有一個完善的管理調節(jié)機制;第三是要健全信息交流、反饋機制,加強各管理人員之間的交流,提出管理過程中存在或遇到的問題,并建立相應的反饋機制,以加強管理的跟蹤和監(jiān)督;最后是不斷地完善和創(chuàng)新管理手段,提高管理效率。新時期的市場競爭壓力就要求經濟管理方式要靈活應變,而不能將傳統(tǒng)的管理模式生搬硬套,一成不變地作為管理規(guī)則。而是要不斷的完善管理機制,創(chuàng)新手段。要充分地分析當前的形式,運用先進的科學技術,提高管理水平。
三、結束語
總而言之,二十一世紀是一個充滿機遇和挑戰(zhàn)的時代。國民經濟的發(fā)展為房地產經濟發(fā)展提供了一個廣闊的平臺,同時也要求了房地產經濟管理需要更高的水平。只有利用先進的管理手段,結合完善的管理制度,才能提高房地產經濟管理水平,促進房地產經濟的發(fā)展。
我是一九九九年五月到集團公司工作的。在此之前，曾在局集體企業(yè)管理處、局多種經營管理處和局房地產開發(fā)總公司工作。一九九九年五月調到集團公司任副總經濟師，二OOO年六月任集團公司總經濟師至今。按照分局黨委"黨性黨風教育"的總體安排，經過第一階段的系統(tǒng)學習，對過去的思想和工作等方面，進行了認真的反思?，F將九二年工作以來黨風黨性方面的問題自我剖析如下：一、存在的問題
1、理論學習方面的問題
一是政治理論學習自覺性差。過去一直認為自己是生在新社會，長在紅旗下，從小就受到黨的教育和培養(yǎng)，從小學到大學就學習《政治經濟學》、《資本論》和的有關著作，每天看的、聽的都是黨的文章和黨的聲音，用不著自己再有意識的學習馬列、、鄧小平和的原著。同時，自己又多次參加了鐵道部和鐵路局的"政治理論"學習班的學習。政治理論的功底可以了。所以，就放松了政治理論的學習，即使參加學習，也是應付差事，學習筆記寫的不及時，遇到檢查時就補筆記或抄別人的筆記。
二是理論聯系實際差。自己在工作中，主要是按領導的旨意和自己的經驗辦，很少用馬列主義、思想和鄧小平理論去指導工作和解決問題。認為那些只是理論，解決不了實際問題。
三是對施工專業(yè)技術學習差。到集團公司工作后，曾經下過決心，要逐漸由外行變成內行。但是由于沒有壓力，而且對施工企業(yè)的一般知識也略知半解，隨著工作的逐漸增多，自己也就放松了對施工企業(yè)專業(yè)技術的學習，再說，施工企業(yè)專業(yè)分工很細，從鐵道工程、房屋建筑、橋涵和三電等，不知從何學起，有畏難情緒。錯誤的認為自己有個研究生的文憑就夠了，能應付眼前的工作也就行了，不知不覺的產生了自滿思想。
2、民主集中制方面存在的問題
自己在過去的工作中敢于說真話、說實話，心里怎么想就怎么說，學生氣十足，認為只要出發(fā)點好，該說就說該講就講，但是正是由此原因，得罪了一些人，甚至是領導，使自己走了一段彎路，吃了不少虧。所以，到集團公司后，好話壞話盡量少說，多栽花少挑刺，在各種會議中能不說就不說，能少講就少講，即使有不同的意見也很少提出。對在工作中有缺點的同志，也盡量少批評。好人思想嚴重。
3、在黨風廉政建設方面存在的問題
過去我一直認為在商品經濟社會中，吃點喝點很正常，不會涉及黨風問題，只要不往自己的兜里裝錢就不會發(fā)生違紀問題，放松了對自己的要求和廉政建設，以至于有時到個別單位工作時有吃請現象，盡管自己不會喝酒，但如果自己不去，總覺得不好意思傷人家的面子，怕別人說我"整景"，立場不堅定。
按照"三講"教育中領導干部廉潔自律各項規(guī)定進行對照，一是沒有用公款裝修住房;二是沒有重大事項該報告的而沒有報告；也沒有接受禮物該登記而不登記；三是配偶子女從業(yè)情況：愛人在鐵路局建設處工作，女兒在地方的一所中學讀書，在直系親屬中沒有經商的。
4、在"__功"問題上認識有差距
我對李洪志的《__大法》知之甚少，過去總以為與自己沒有關系，不聽不看，不信不傳就可以了，旗幟不鮮明，缺乏政治敏銳性。自從觀看了中央電視臺的"__功癡迷者天安門自焚事件"后，才更加認識到李洪志和"__功"歪理邪說的反動本質以及對社會的嚴重危害。
5、在群眾路線方面的問題
管理與改革是職工群眾共同的工作，并直接影響職工的積極性和創(chuàng)造力，各項管理規(guī)定和改革措施應該"從群眾里來，到群眾里去"，走群眾路線，只有充分相信群眾和依靠群眾才能管好企業(yè)。但是，我在設計和制定各項管理制度和改革措施時，注重企業(yè)利益多，考慮職工群眾利益少，缺乏深入到職工群眾中去，認真聽取廣大職工群眾的意見和建議。
6、在工作作風方面的問題
一是工作縮手縮腳，放不開。由于自己到集團公司時間不長，人與人之間的關系不清楚，沒"弄"明白，生怕由于工作"碰"著誰，引起某人不快。
二是怕"種了別人田"。由于我分管的工作沒有自己獨立負責的部門，都是只負責某個部門工作的一部分，與集團公司的個別領導在工作上有交叉，怕自己由于工作的原因，與相關領導產生矛盾，因此，工作上避重就輕，得過且過，生怕"種了別人田，荒了自己地"。
三是工作有畏難情緒。根據分工我負責集體企業(yè)改制工作，但是，由于絕大部分集體企業(yè)經濟效益不好，沒有固定的經營項目，虧損企業(yè)多，有凈資產的企業(yè)少，集體職工的養(yǎng)老金欠交、工資欠發(fā)、放長假的又很多，因此，改制工作困難非常多，所以自己對于集體企業(yè)改制，特別是"解除勞務合同"等項工作，由于國家沒有明確的文件和規(guī)定，生怕干不好產生一系列后果，有畏難思想，工作進展較慢，總想要四平八穩(wěn)，等一等，看一看再說，以使集團公司集體企業(yè)改制工作受到影響。
四是深入基層和施工現場少，調查研究不夠。到集團公司工作以后，總以為自己不管施工生產，只要管好大事、搞好管理工作就可以了，去 不去施工現場無關緊要，因此，深入基層和施工現場態(tài)度不積極，沒有領導的安排，自己就不主動下基層和施工現場，對施工現場出現的問題和困難，特別是施工生產一線的職工的困難和要求，缺乏了解和調查研究。
五是責任心不強，缺乏對工作一抓到底的認真精神。對有些自己分管的工作，有布置和要求，但相關單位和部門貫徹落實的怎么樣，自己缺乏一抓到底的扎實認真精神，以至于有些工作落實不到位，浮于表面。
一、引言
自21世紀初期,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫,與房地產相關的產業(yè)也進入快速發(fā)展期,最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發(fā)展。全國各地,各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起云涌;有些大中城市,房展會從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季,再發(fā)展到四季聯展;鄭州的房展會最熱時,一年期間,大大小小開了七八次,在這種背景下,房價開始迅速竄升。 房地產估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產估價人員,根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上,對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合,把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動,從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發(fā)生在房地產投資開發(fā)及建設完成后的交易階段,因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。
二、案例分析
某房地產開發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主,自用該住宅物業(yè)兩年后,該業(yè)主欲轉讓其所擁有的該住宅物業(yè),并委托一經紀機構為其出售,經紀機構根據該業(yè)主所提供的關于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格,對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進行直接聯系,通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解,并組織或代表買賣雙方進行協(xié)商對最終的成交價格達成一致。其后,買方購房需要向銀行申請按揭貸款,此時接受銀行委托評估機構將要對該物業(yè)進行評估為銀行貸款提供價值參考,通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法,評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。
上面這個案例簡單的說明了房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中各自服務的環(huán)節(jié)、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段,經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務;該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時,也可能向銀行申請按揭貸款,而銀行也可能委托評估機構對該物業(yè)在該時點進行價格評估,作為貸款價值參考; 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業(yè)進行評估,以作為交易參考;該業(yè)主可能委托經紀機構出租該物業(yè),同時評估機構可能接受委托,對參考租金進行評估;在買方無法償還貸款時,經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務,同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。
由此看來,估價和經紀機構在房地產交易中無處不在,他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。
三、下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出現在案例中的合作,而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作):
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中,經紀機構引導雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格,是一個已完成的事實,這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好,對市場的了解程度,討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果,不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時,要向經紀機構充分的了解交易情況,分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響,從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中,經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修,在有些交易中還含有家私、家電等;而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響,在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現時,經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀,不能準確的反映市場,尤其是遭到客戶的不滿,甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通,對彼此業(yè)務缺乏深入的了解,知識脫鉤,對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業(yè)進行評估時,需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進行搜集、分析和修正,從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區(qū)經營的模式,對片區(qū)內物業(yè)掌握大量的成交信息,評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度,提供虛假成交資料,誤導估價人員,從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成,也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫,在短期內完成評估工作,缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作,對交易當事人的利益造成不公正的影響,破壞了整個市場的公平競爭秩序,對整個行業(yè)的形象產生了負面影響,也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
以上這些問題,有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通,經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋,有些是評估機構對于經紀機構在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解,而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷,有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作,使交易當事人蒙受損失,這些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。
針對這些問題,有關政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法,下面筆者將從從業(yè)人員本身及機構本身提出一些建議:
1、加強機構間的溝通,彼此了解和熟悉對方的工作內容,要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明;
2、估價機構要建立起數據庫,而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新,這項工作也非常需要經紀機構的配合,提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明;
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進行監(jiān)督,并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業(yè)務能力和職業(yè)操守的不斷教育;
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業(yè),為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業(yè)務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。
五、結語
綜上訴說,由于我國目前房地 產估價房地產交易市場正日趨成熟,從業(yè)人員的素質也日益提高,希望我們業(yè)內人士對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續(xù)探索,不斷完善,為消費者提供一個公平、公正、公開的市場,讓大家在陽光下放心交易。轉貼
隨著我國經濟的進步與發(fā)展,科學技術的日新月異,我國房地產建筑業(yè)也獲得了良好的發(fā)展勢頭,但是國外發(fā)達國家建筑業(yè)相比較而言,兩者之間還存在較大的差別。本文筆者對我國房地產建筑與國外發(fā)達國家建筑的差別進行了論述和分析,提出了值得我們學習的國外發(fā)達國家的一些房地產建筑的經驗。
一、我國房地產建筑與國外發(fā)達國家建筑的差別
1.1房地產建筑耗能方面
據國務院新聞辦的調查統(tǒng)計,目前我國單位建筑面積能耗是發(fā)達國家的2至3倍以上。我國現有建筑430億平方米,另外每年新增建筑16~20億平方米左右,目前我國建筑相關能耗占全社會能耗46.7%,其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空調等)約30%,以及建材生產過程中的能耗16.7%?，F在我國每年新建建筑中,99%以上是高能耗建筑;而既有的約430億平方米建筑中,只有4%采取了能源效率措施,單位建筑面積采暖能耗為發(fā)達國家新建建筑的3倍以上,超過所有發(fā)達國家的總和,已成為世界第二大能源消耗國。
1.2在房地產建筑技術裝備素質方面
從建筑企業(yè)的技術裝備素質來看,我國建筑企業(yè)同國外建筑企業(yè)相比則存在更大的差距。1996年來,我國最大的國際型建筑企業(yè)中國建筑工程總公司,技術裝備率為627美元/人,遠遠高于同年度國內建筑企業(yè)的平均裝備率4154元/人,但也僅為美國福陸丹尼爾公司的1/84,日本大成公司的1/64。從國內建筑企業(yè)橫向和縱向的比較中,我國國有建筑企業(yè)技術裝備率雖高于全國平均水平,但低于港澳臺獨資企業(yè),也僅為外商獨資企業(yè)的55.30。近些年,雖然我國建筑業(yè)有了很大發(fā)展,但設備裝備率提高并不大,而動力裝備率還略有下降的趨勢。 這說明了我國建筑業(yè)的技術裝備水平沒有較大的差異,從總體上看是一個勞動密集型、粗放式經營的行業(yè)。這種技術裝備素質使得我國建筑企業(yè)不僅在國際建筑市場上缺乏競爭力,就是在國內市場的競爭中,如果排除政策扶持,也往往處于劣勢地位。
二、值得我們學習的國外發(fā)達國家房地產建筑的有益經驗
2.1發(fā)達國家進行建筑節(jié)能的政策措施
發(fā)達國家從1973年能源危機時開始重視建筑節(jié)能,經過30多年的努力,新建建筑單位面積能耗已經減少到原來的1/3~1/5,其中節(jié)能政策的作用功不可沒。盡管各國制定節(jié)能政策的出發(fā)點不同,但采取的節(jié)能政策措施大致可歸納為以下幾個共同點。
第一, 建立完善的建筑節(jié)能管理體制
節(jié)約能源一直是德國的一項基本國策。節(jié)能與可再生能源利用,聯邦層面由環(huán)境部負責,為了深入推進建筑節(jié)能,由聯邦交通建設和住房部、環(huán)境部以及KFW銀行共同出資成立了德國能源署(DENA)。在各級政府的高度重視和推動下,技術、政策、法規(guī)等多管齊下,逐步形成了“政府主導、市場主體、全社會參與”的良好格局。
第二,注重建筑節(jié)能立法
許多國家不僅制定了節(jié)能法,還專門制定了一系列建筑節(jié)能法規(guī)、標準等法律文件。美國1978年就制訂了《能源政策法》,德國1976年實施生效了《關于新建筑物節(jié)能法》;而日本制定的建筑節(jié)能法則要求建筑業(yè)主能自主進行節(jié)能應用,規(guī)定以“熱損失系數”作為判斷建筑物節(jié)能性的標準。
第三,采取經濟政策鼓勵建筑節(jié)能
在西方發(fā)達國家建筑節(jié)能做得比較好的國家,政府都有相應經濟激勵政策。如美國對新建節(jié)能建筑減稅,凡在國際節(jié)能規(guī)范(IECC)標準基礎上節(jié)能30%~50%以上的新建建筑,每套可以分別減免稅1000美元和2000美元;歐盟則提出了包括開征能源稅、稅收減免、補貼和建立投資銀行貸款等規(guī)范性的財稅政策。
第四,加強節(jié)能與開發(fā)并重的科學研究
這主要開展三個方面的研究工作:建筑節(jié)能技術研究,主要是建筑節(jié)能綜合研究,建立“節(jié)能型”建筑體系;注重太陽能、地熱等建筑新能源的開發(fā)利用;建設節(jié)能試點工程和樣板建筑,如美國政府為取得制定節(jié)能政策的定量數據資料,由政府出面組織辦公樓建筑和住宅建筑的節(jié)能型樣板工程。
2.2國外發(fā)達國家深化房地產建筑產業(yè)的分工體,不斷提高技術裝備素質
歐美等國家的大型跨國建筑企業(yè)都有自己的技術和專利,在國際工程承包市場上具有明顯優(yōu)勢,資金實力、技術和管理水平遠高于發(fā)展中國家的房地產建筑企業(yè),在技術和資本密集型項目上形成壟斷。發(fā)達國家建筑承包商已經從勞動力成本的比較優(yōu)勢在勞動密集型項目上向技術和知識密集型項目滲透。分工體系深化的同時,建筑企業(yè)也在尋找著各自的定位。比如,瑞典的斯堪斯卡公司賣掉了在拉脫維亞和立陶宛的子公司,將業(yè)務主要集中在“能夠長期占據優(yōu)勢地位”的美國市場。另外,建筑企業(yè)在技術研發(fā)領域開始走向合作,并逐步形成了全球技術資源共事的新局面。一些企業(yè)為了降低研發(fā)成本,尋找合作者共同分擔,逐步將技術研發(fā)機構從母體脫離出來的同時,引入新的投資者,不斷提高技術裝備素質。另一方面,獨立的研發(fā)機構為提高研發(fā)成果的效益,開始向更多的企業(yè)提供服務。在一定程度上講,這是國外發(fā)達國家建筑業(yè)內部分工進一步深化的必然結果。
三、結束語
綜上所述,通過筆者的分析比較說明,我國的房地產建筑業(yè)與國外發(fā)達國家建筑業(yè)雖然還存在一定的差距,但是我國房地產建筑只要結合我國房地產建筑的實際問題,注意學習國外先進的建筑技術、理念和政策措施,相信這些問題都能得以克服,不斷促進我國房地產建筑業(yè)的健康發(fā)展。
房地產價格的含義
房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價-貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在現今社會,房地產價格通常用貨幣來表示,但也可以用實物等非貨幣形式來償付,例如,以房地產作價入股換取技術、設備等。從理論上講,在供給量不變的情況下,需求量的增加會使房地產價格上升,需求量的減少會使房地產價格下降;在需求量不變的情況下,供給量的增加會使房地產價格下降,而供給量的減少又會使房地產價格上升。然而,在現實中,房地產價格受諸多因素影響,包括經濟因素,政治因素,社會因素,國際因素等,。綜上,我國房地產價格受眾多因素影響,與真實市場價格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經濟角度論述影響房地產價格的因素。
2 只要影響因素分析
除了建筑物本身與建筑物所處的地塊,社會經濟條件對房地產也有著重要的影響,這種影響往往不是一時的,而是長期的,其至可以說是深遠的。從實證科學研究的角度看,我們可以將某些經濟數據與房地價格的變化聯系起來分析。出于這些因素‘一般不會影響某一棟住宅或者某一地塊上的住宅價格,而是對整個地區(qū)甚于一個國家的住宅價格都產生影響,所以這里的房價取社會總體的房價水平,也就是取平均的市場價格和租金?？紤]到商場并不總是處于出清狀態(tài)的,所以成交量和空置率有時也是將要考慮的重要指標。 —般來說,兩棟建筑物價格的區(qū)別可以看成建筑物品質不同帶來的結果。兩個不同地塊的房價的區(qū)別可以看成與區(qū)位相關的一系列品質楚別帶來的結果。一個地區(qū)或者國家房價隨時間序列的變化,可以看成是這里所講的社會經濟條件作用的結果。
求取房地產的平均價格或者租金看似簡羊,交際非常復雜。我們經常會發(fā)現由計算的口徑的個一樣而對價格變化完全不同的評價。平均價格的計算口徑由計算者的不同需要和獲取數據的不同方法順呈現出豐富多樣。比如地方政府會以可供出租的公寓樣本的的定期調查來確定市區(qū)租金的變化。物業(yè)公司會根據經驗確定一個正常的物業(yè)空置率率的標準,米分析實際空置率與判斷房地產的市場供求狀況。銀行可以借助購房貸款的數據來分析房地產交易狀況等。有時候房地產分析師也用房地廣價格指數來代替平均價格。
房地產經濟分析用得最多的指標之一是房價或者租金價格的歷史變動,不難發(fā)現,房價或者租金價格的變化與收入變化之間方密切的聯系,達拉斯的房價下跌。利率變動對房價也有深刻的影響。20世紀90年代以來,美國的房價出現了普遍的上升起勢,一舶認為,這是聯邦儲蓄銀行在這一時期實行的利本政策的結果。 迪帕斯奎爾與惠頓認為,大都市房地產價格變動存在三項明顯的特征。首先,房價與宏觀經濟關系相當緊密,宏觀經濟數據變動會影響房地廣價格.同樣房地產價格也反過來對宏觀供求關系產生深刻的影響
其次,一個地區(qū)的房地產業(yè)發(fā)展水平從短期看,由國家宏觀經濟形勢以及本地區(qū)企業(yè)發(fā)展水平、市場競爭條件等因素決定,從長期看,人口和生活方式對此也有重要的影響。短期內,各個地區(qū)的房價往往同起同路,所以沒有“套利”的機會比人們想象得要小。 最后,出于住宅的不可移動性和共他一些因素,房地產巾場對宏觀經濟變動的適應能力通常不強,房地產開發(fā)商緩慢的調整會導致暫時的平衡,由此會激發(fā)宏觀經濟周期性循環(huán)。
2.1經濟發(fā)展狀況
2.2居民收入
居民收入水平及其增長對房地產、特別是住宅的價格有影響。通常,居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動所需要的空間會擴大,從而會增加對房地產的需求,導致房地產價格上升。至于對房地產價格的影響程度,要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向,是指收入每增加一個單位所引起的消費變化,即新增加消費占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消 費傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善,這對房地產價格的影響就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因為其邊際消費傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎,其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平,這自然會增加對居住房地產的需求,從而會促使居住房地產價格上升。
2.3 利率
利率的升降對房地產價格有較大影響。從房地產開發(fā)建設成本的角度來看,利率上升或下降會增加或降低房地產開發(fā)的投資利息,從而使房地產價格上升或 下降。從房地產需求的角度來看,由于現行購買房地產、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款,所以利率特別是房地產抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產購買者的貸款償還負擔,從而會減少或增加房地產需求,導致房地產價格下降或上升。從房地產價值是房地產未來預期收益的現值之和的角度來看,由于房地產價值與折現率負相關,而折現率與利率正相關,所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。綜合來看,房地產價格與利率負相關:利率上升,房地產價格會下降;利率下降,房地產價格會上升(此句話為重要結論)。
內容摘要:本文在以往對鏈際競爭和房地產企業(yè)供應鏈成本研究的基礎上,將鏈際競爭引入到房地產企業(yè)的供應鏈成本管理中。從房地產企業(yè)供應鏈成本構成的角度,分析了鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈成本的影響,并構建了鏈際競爭下的房地產企業(yè)供應鏈成本控制模型。
關鍵詞:房地產企業(yè)供應鏈成本 供應鏈成本控制 鏈際競爭
隨著經濟發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化,競爭已不再簡單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭,而成為供應鏈與供應鏈之間的競爭。Nagurne(1999)等人首次提出了供應鏈網絡的競爭模型,利用變分不等式構建供應鏈網絡均衡模型,模型通過介紹供應鏈中的不同決策者的獨立行為和競爭行為,得到了系統(tǒng)達到均衡的條件。Dong(2005)等人通過對多層供應鏈網絡在不確定情況下的多準則決策問題的研究,進一步深化了對供應鏈網絡均衡模型的研究。房地產業(yè)為了提高成本管理水平,也開始涉足供應鏈成本的研究。張麗、李明啟(2004)提出在電子一體化和商務經濟的今天,企業(yè)已經很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法,應將供應鏈管理引入房地產企業(yè)的供應鏈成本管理中。
鏈際競爭的概念
可以獲取材料和服務的渠道有很多,其中由從事產品的設計、生產、加工、銷售及后期使用維護等相關工作的商業(yè)實體構成的網絡就是供應鏈經濟。供應鏈經濟是這些商業(yè)實體之間構成的供應鏈之間的生產力、競爭力以及市場地位的統(tǒng)一體,這些商業(yè)實體在供應鏈經濟中以一個統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此,供應鏈經濟就是由相互關聯的供應鏈構成的一個網絡,供應鏈經濟中的供應鏈之間相互作用就形成了鏈際競爭。供應鏈之間相互競爭影響著供應鏈的成本,對于單獨的一條供應鏈,我們可以通過供應鏈上各個企業(yè)之間的協(xié)同關系來控制供應鏈成本。然而,實際中的供應鏈往往是處于動態(tài)的相互作用中的,供應鏈之間的這種相互作用叫做競合作用。
對于房地產企業(yè)而言,房地產企業(yè)的供應鏈長、經營管理復雜;房地產企業(yè)價值與信息的傳遞都是靠內部與外部的雙向交換,呈星狀發(fā)散;項目的投資決策、規(guī)劃設計、材料采購、施工管理、營銷、物業(yè)管理等過程是一種并行系統(tǒng),開發(fā)商要考慮項目全生命周期中的所有因素;企業(yè)內部資源有限,企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢的核心業(yè)務,而把其他非核心業(yè)務外包。這些特征都決定了房地產企業(yè)供應鏈的復雜性,供應鏈與供應鏈之間的競爭必然會對房地產企業(yè)的供應鏈成本產生影響。
鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈成本的影響
供應鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法,其管理的范圍延伸到了整個供應鏈上各個相關聯企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本,從而達到優(yōu)化和降低整個供應鏈總成本的目的。在分析房地產企業(yè)供應鏈成本時,可參照一般的制造企業(yè),將房地產企業(yè)的供應鏈分為上游成本、房地產開發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項目建設的啟動成本,包括土地開發(fā)成本、融資成本、勘察設計成本、招投標及談判成本、材料采購成本、建筑安裝工程費用及咨詢成本等,上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機構、設計單位、材料供應商、承建商、咨詢機構等;房地產開發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費、規(guī)劃費、基礎設施費、管理費用、經營費用、稅金等;下游成本是指在銷售及售后中所發(fā)生的成本,包括了銷售成本、物業(yè)管理成本和客戶服務成本,涉及的單位主要有銷售機構、物業(yè)管理公司和客戶。根據房地產企業(yè)的供應鏈成本分類,構建房地產企業(yè)供應鏈成本的構成模型(見圖1)。
(一)鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈上游成本的影響
房地產企業(yè)是圍繞項目運營的,而項目對土地有著很強的依賴性,供應鏈核心企業(yè)—房地產企業(yè)為了獲取土地,彼此之間的相互競爭對土地價格會產生影響。在項目的全壽命周期內,房地產企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產企業(yè)資本鏈上,房地產企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產企業(yè)能否低價獲得資本從而在供應鏈的競爭中取勝。項目建設前期,設計階段耗費成本占總成本費用的10%-20%,對項目建設期成本控制的影響為20%-30%。供應鏈之間的競爭促使房地產企業(yè)越來越關注項目建設的前期,對項目的勘察設計成本投入越來越大。[論文網]
項目的建設期,從材料和人工方面來講,與房地產企業(yè)相關聯的上游供應商之間在進行產量競爭時會引起原材料及設備零部件的采購成本上升;位于多條供應鏈的焦點上的供應商,多家房地產企業(yè)都從這個供應商取得原材料和設備,供應商借機抬價或者是供應商為滿足多個開發(fā)商的需求,不斷的擴大產能,從而引起原材料和設備成本的變化。同時,房地產企業(yè)的上游供應商之間為了獲取市場通過擴大產能進行產量競爭,導致企業(yè)對人工的需求越來越大,間接引起人工成本的增加。房地產企業(yè)選擇材料供應商的過程中,供應商之間的競爭會增加招投標成本的投入以及談判成本的產生。從工程建設的角度,在項目的建設期,房地產企業(yè)通過業(yè)務外包政策,將工程發(fā)包,承包單位的實力及承包單位的成本管理水平都會影響建安工程費用的高低,為了保證項目的有效實施,房地產企業(yè)必須對承包單位各方面的能力進行了解,運用監(jiān)理制度對項目的實施進行監(jiān)督,這些都會增加供應鏈成本。
房地產供應鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對建設項目進行成本概預算、結算及其它相關的咨詢服務時產生的各項成本,主要體現為咨詢費用。隨著咨詢市場的日益發(fā)展壯大和咨詢價格的公開性,大大的縮減了房地產企業(yè)咨詢環(huán)節(jié)的供應鏈成本。
(二)鏈際競爭對房地產企業(yè)核心成本的影響
房地產企業(yè)核心成本包括房地產企業(yè)自身管理成本和房地產企業(yè)支付的開發(fā)成本。房地產企業(yè)的自身管理成本是房地產企業(yè)為組織和管理生產經營活動發(fā)生的各項費用,包括:管理費用、財務費用、經營費用和稅金;房地產企業(yè)支付的開 發(fā)成本是在工程施工前和施工過程中為完成工程項目所發(fā)生的非實體項目的費用。眾多的房地產企業(yè)之間彼此競爭,會引起房地產企業(yè)核心成本的增長。
(三)鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈下游成本的影響
在項目竣工投入使用階段,鏈際競爭對房地產項目的銷售成本、物業(yè)管理成本的影響較大,房地產企業(yè)要想獲得更大的市場份額,就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴,還要從服務及質量上贏得顧客的青睞,這需要投入較大的成本。鏈際競爭的條件下,提高自身也是一個非常重要的途徑,房地產企業(yè)只有不斷加強自身的管理,不斷地增加對高科技人才的投入,才能贏得市場。
鏈際競爭下房地產企業(yè)供應鏈成本控制模型和措施
(一)鏈際競爭下的房地產企業(yè)供應鏈成本控制模型
運用目標成本和作業(yè)成本相結合的方法,分為6個步驟:確定目標成本—目標成本分解—供應鏈作業(yè)層成本控制—供應鏈作業(yè)成本分析—供應鏈作業(yè)成本考核—供應鏈目標成本改善。
目標成本設定:首先是確定項目的方案,通過對項目的定位和規(guī)劃設計,預測項目售價;其次參考標準數據庫中公司的長期利潤率,綜合權衡項目的區(qū)位銷售情況、現金流等情況確定項目的目標利潤。
目標成本=目標售價-目標利潤
目標成本分解:確定了目標成本后,對目標成本進行分解。作為供應鏈的核心企業(yè),房地產企業(yè)必須協(xié)調各部門的做好供應鏈流程分解的工作,把房地產企業(yè)的供應鏈流程分解為緊密連接的作業(yè)鏈。在對房地產企業(yè)的供應鏈流程的分解過程中,要采取作業(yè)分解和粒度分解相結合的原則。依據歷史數據,自上而下將目標值逐級分解為多層級的自作業(yè)目標成本值,位于供應鏈上的節(jié)點部門記錄完成自己作業(yè)的作業(yè)和成本值,并對同質作業(yè)成本進行歸集,形成作業(yè)中心。
根據目標成本的設定和供應鏈的流程建立房地產企業(yè)供應鏈控制模型(見圖2),對歸集的成本項∑Cijk(I,j,k=1,2……n)與目標成本Cij進行對比,發(fā)現偏差。
對造成成本偏差的原因進行分析,歸結成本動因,看其屬于是資源動因還是作業(yè)動因,對其關聯的供應鏈環(huán)節(jié)進行分析,考核房地產企業(yè)的供應鏈成本實施情況,并采取措施對其進行糾正,使其達到最優(yōu)。
(二)鏈際競爭下的房地產企業(yè)供應鏈成本控制措施
對房地產企業(yè)供應鏈上游成本的控制。在項目開發(fā)前期,提前對土地價格進行合理的價格預測,采取策略性報價或者是通過支持政府的基礎性建設,低價拿地。拿到土地后,在政府粗略規(guī)劃的基礎上,合理的提出意見,提高對土地的利用率以降低土地成本。為保證項目的運行,企業(yè)必須建立完善的融資渠道,目前我國房地產企業(yè)最多采用的還是銀行貸款,與國際上房地產企業(yè)的融資模式還有差距,應該學習國外先進經驗,拓寬融資渠道,應對銀行不斷提高儲備金等政策的影響。在項目設計階段,房地產企業(yè)應該選用設計經驗和施工經驗豐富的企業(yè)作為供應鏈合作企業(yè),采用設計監(jiān)理和施工監(jiān)理并存的制度,避免出現設計中盲目提高設計標準,影響后期的施工成本。
在施工階段,為保證材料供應,與各供應商之間,可以通過實行供應商關系管理,一方面建立與供應商間的長期緊密合作,整合多方的資源和核心力量來開發(fā)更加廣闊的市場,實現成本的雙贏;位于供應鏈上的企業(yè)在適當增加人工成本的同時,可以運用新工藝、新施工方法,改善施工條件提高施工效率,從而轉移人工成本。房地產企業(yè)應選擇服務質量好、信譽好的第三方物流公司、銷售公司、物業(yè)管理公司,建立良好的合作伙伴關系,減少中間環(huán)節(jié)的供應鏈成本浪費。還要選擇有相應資質的施工單位,采用國際上通用的建設工程總承包模式,從根本上解決設計和施工的不協(xié)調,縮短工期,減少供應鏈成本。
對房地產企業(yè)供應鏈核心成本的控制。目前我們國家在提倡發(fā)展住宅產業(yè)化,住宅產業(yè)化可以幫助房地產企業(yè)大大的縮短工期,通過生產的批量化、標準化也可以提高施工的質量,避免返工、變更等一系列問題。大型的房地產企業(yè)可以率先進入,中小型的房地產企業(yè)可以結成聯盟,向供應鏈上下延伸,獲得資源優(yōu)勢,從根本上降低成本。此外,還應該加強房地產企業(yè)自身的管理,減少供應鏈核心企業(yè)內部的成本流失。
對房地產企業(yè)供應鏈下游成本的控制。通過構建先進的電子商務平臺,實現數據共享,從而使消費者更加了解項目的情況。與客戶之間,可以建立顧客關系管理系統(tǒng),將現代技術與企業(yè)的銷售、顧客服務緊密結合,提高房地產企業(yè)與客戶的交易效率。
綜上所述,本文認為在供應鏈與供應鏈之間競爭激烈的情況下,房地產企業(yè)只有通過與上下游企業(yè)之間的合作,實現對資源的有效整合和優(yōu)化利用,提高自身的競爭優(yōu)勢,才能更好的發(fā)展房地產企業(yè)內部的核心競爭力,實現企業(yè)的長期目標。
