序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究3篇樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中體現(xiàn)出投入資金數(shù)量多、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)公司，資金是其最重要的一部分資產(chǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)方面進(jìn)行管理，就需要對(duì)房地產(chǎn)公司的資金進(jìn)行有效的管理。實(shí)際中，房地產(chǎn)公司資金管理的主要內(nèi)容包括投資計(jì)劃的建立和執(zhí)行、確定資金的用途以及實(shí)施管理責(zé)任等方面。在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)其資金進(jìn)行有效的管理，主要是為了確定資金的供應(yīng)鏈能夠有效地連接，防止房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金鏈斷鏈，從而有效地提高資金房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效率，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省成本。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

(一)資金風(fēng)險(xiǎn)管控問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理最大的一部分問(wèn)題就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)控制。在房地產(chǎn)企業(yè)中，實(shí)現(xiàn)其風(fēng)險(xiǎn)的有效控制主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，首先是投資決策，投資決策主要是由于房地產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)對(duì)于企業(yè)所處的市場(chǎng)中相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策方面缺乏有效的了解。其次，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中受到戶(hù)型、面積、綠化、價(jià)格等因素的影響，銷(xiāo)售工作無(wú)法順利地開(kāi)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金無(wú)法及時(shí)收回，資金鏈存在一定的斷裂風(fēng)險(xiǎn)。其究其原因，是由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)市場(chǎng)的及時(shí)監(jiān)督以及管理，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)中發(fā)生較大的變化時(shí)不能及時(shí)拿出相關(guān)解決手段。

(二)未按照開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行資金管理

從確認(rèn)土地使用到工程建設(shè)、發(fā)售階段，每個(gè)階段都涉及到資金的使用。以融資節(jié)點(diǎn)為例，在目前的金融環(huán)境下，銀行一般要求貸款金額不超過(guò)總投資的50%。因此，項(xiàng)目設(shè)立時(shí)要根據(jù)貸款需求計(jì)劃總投資。獲得土地使用證和建設(shè)用地許可證就可以得到貸款申報(bào)批準(zhǔn)，獲得建設(shè)工程許可規(guī)劃許可證后可以得到貸款信用批準(zhǔn)。在以上條件齊全后就可以正式拿到銀行貸款。

(三)資金賬戶(hù)過(guò)多導(dǎo)致管理不善

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算和實(shí)際資金支出相差情況不太合理時(shí)，對(duì)于資金的平衡方面會(huì)存在一定的問(wèn)題。房地產(chǎn)公司一般有很多賬戶(hù)，可用資金賬戶(hù)太多時(shí)，要進(jìn)行資金的集中就會(huì)遇到一定困難。賬戶(hù)太少時(shí)，又會(huì)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。保證金賬戶(hù)、監(jiān)管賬戶(hù)大量資金閑置，無(wú)法運(yùn)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，閑置的資金成本會(huì)增加。如此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生問(wèn)題時(shí)，如果資金方面缺乏良好的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)以及足量的資金，可能會(huì)對(duì)企業(yè)的順利發(fā)展產(chǎn)生阻礙。(四)財(cái)務(wù)部門(mén)和管理層溝通不善財(cái)務(wù)部門(mén)作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中一個(gè)重要的部門(mén)，可能會(huì)存在財(cái)務(wù)人員不善于溝通的性格特點(diǎn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)其他部門(mén)溝通過(guò)程中產(chǎn)生較大的問(wèn)題：難以充分、高效地和管理層進(jìn)行有效的溝通，理解其實(shí)際需求，也就難以為企業(yè)提供重要的資金使用建議。

二、解決資金管理存在問(wèn)題的對(duì)策

(一)對(duì)資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中全程都需要重視的任務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)其資金方面進(jìn)行有效的管理，能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，防止一些不必要的資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題產(chǎn)生。因此從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的調(diào)查中，就能看出資金使用和投資決定的正確性，項(xiàng)目的成敗和資金的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制也很大程度決定于此。一方面企業(yè)不能盲目投資，造成資金鏈中斷的危險(xiǎn)，要用穩(wěn)健的戰(zhàn)略平衡資產(chǎn)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也要做好財(cái)務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展水平。

(二)做好資金管理的階段性管控

土地交易達(dá)成后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納轉(zhuǎn)讓價(jià)格的50%，其余按合同定時(shí)繳納。不能按時(shí)繳納出讓土地款項(xiàng)的人將受到罰款。因此，這一階段的重點(diǎn)是落實(shí)好財(cái)務(wù)資金的籌集工作，確保土地出讓金能被按時(shí)支付。開(kāi)工建設(shè)后要注意項(xiàng)目成本控制，開(kāi)發(fā)量大的時(shí)候要先預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量，房地產(chǎn)企業(yè)中建筑資金占有量大，公司要制定好建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不能超額建設(shè)，增加建設(shè)資金成本。要合理估計(jì)最佳開(kāi)工量，減少資金成本的浪費(fèi)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售期間的資金周轉(zhuǎn)，除了要保證其使用率，還需要保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠抵御可能存在一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)市場(chǎng)中存在較多的不確定因素時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售能夠更快地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的回籠。

(三)平衡資金預(yù)算

第一，項(xiàng)目可行性論證階段要服從于總資金投資預(yù)算，根據(jù)預(yù)算和實(shí)際狀況，提前思考好資金渠道和籌集方式，確保資金充足且正常發(fā)揮作用。第二，資金計(jì)劃作為房地產(chǎn)企業(yè)管理最為直接的一種方式，需要在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目確認(rèn)之后在每月初確認(rèn)季度的資金平衡計(jì)劃。通過(guò)對(duì)資金計(jì)劃的有效實(shí)施以及管控，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些資金流入情況進(jìn)行有效的管控，從而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中實(shí)現(xiàn)資源的有效分配，提高資源的利用率，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，防止在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生一些不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司造成影響。在這個(gè)過(guò)程中，重點(diǎn)需要財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)編制年度的資金計(jì)劃，并由其他的相關(guān)部門(mén)來(lái)積極協(xié)助執(zhí)行公司所制定出的資金計(jì)劃，嚴(yán)格參照相關(guān)的責(zé)任人意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行批復(fù)和執(zhí)行。每個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)中各部門(mén)的都需要結(jié)合財(cái)務(wù)部門(mén)的要求來(lái)執(zhí)行房地產(chǎn)的回款預(yù)計(jì)和實(shí)際的資金情況的總結(jié)，對(duì)其進(jìn)行報(bào)告，并由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)對(duì)這部分資金計(jì)劃進(jìn)行分析，定期編制月度的資金計(jì)劃，由相關(guān)部門(mén)對(duì)其批準(zhǔn)后進(jìn)行嚴(yán)格地執(zhí)行。在這個(gè)過(guò)程中，需要注意財(cái)務(wù)部門(mén)審核資金的情況，保證資金的計(jì)劃相對(duì)合理并能夠被有效地執(zhí)行。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，在如果遇到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生特殊情況時(shí)，需要對(duì)其資金計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第二，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要定期向房地產(chǎn)企業(yè)的管理層報(bào)告各個(gè)部門(mén)的資金具體收支情況，嚴(yán)格審查超過(guò)預(yù)算部分的資金支出，查看其是否符合企業(yè)的合理支出標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，要求房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理人員和銀行之間的互動(dòng)程度加強(qiáng)，掌握銀行的一些動(dòng)態(tài)，盡量爭(zhēng)取銀行的最大限額。針對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)制定出的任務(wù)，需要分季度分月份來(lái)進(jìn)行，使財(cái)務(wù)部門(mén)制定出的資金收支報(bào)表都能夠在實(shí)際中合理、有效地實(shí)現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的有效控制。另外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工程費(fèi)用，需要結(jié)合工程的實(shí)際開(kāi)展進(jìn)度以及合同的支付節(jié)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行有效的落實(shí)，保證支付節(jié)點(diǎn)支付的嚴(yán)格性，并盡最大能力將工程費(fèi)用的支出節(jié)點(diǎn)延后?？傮w來(lái)說(shuō)，需要將資金計(jì)劃真正劃分并落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程當(dāng)中各個(gè)部門(mén)之間協(xié)同合作來(lái)提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率。對(duì)此，要求銀行按類(lèi)別進(jìn)行管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)保證金賬戶(hù)中的資金流出。其次，需要相關(guān)的經(jīng)濟(jì)公司協(xié)助并督促客戶(hù)辦理相關(guān)的房產(chǎn)證，盡量釋放房地產(chǎn)其他的保證金，使其用于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)發(fā)展過(guò)程中的一些開(kāi)發(fā)和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)中的商品房預(yù)售資金的監(jiān)督指的就是房地產(chǎn)的行政主管部門(mén)結(jié)合銀行來(lái)對(duì)企業(yè)的商品房預(yù)售資金進(jìn)行的監(jiān)督和管理。具體的流程為，企業(yè)將預(yù)售資金存入銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)，并保證本部分資金只能夠用于該房地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)這部分資金的提取需要結(jié)合工程的進(jìn)度準(zhǔn)備相關(guān)的資料，讓管理人員同意并批準(zhǔn)之后方可進(jìn)行提取。要注意也可以提前向銀行申請(qǐng)，要求釋放一些非重點(diǎn)提取資金，加快房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)速度，保證企業(yè)的資金鏈正常，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金負(fù)擔(dān)進(jìn)行減少。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中體現(xiàn)出合同數(shù)量繁多、內(nèi)容復(fù)雜的特點(diǎn)，因此可以考慮和法院交換他們所需要出售的一些住宅或資產(chǎn)，來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)被銀行存款的凍結(jié)額度。當(dāng)發(fā)生一些合同糾紛事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面出具報(bào)告封存的一些賬戶(hù)余額，并說(shuō)明該余額的一些具體用途，合理地分配這部分資金。分析房地產(chǎn)企業(yè)所屬的賬戶(hù)的進(jìn)口渠道，并切斷其資金往來(lái)，保證被凍結(jié)的這部分賬戶(hù)資金余額不再增加。具體措施是：開(kāi)設(shè)新賬戶(hù)，用于客戶(hù)貸款。貸款正在與客戶(hù)協(xié)商變更貸款合同，貸款到新賬戶(hù)。另外，企業(yè)為了現(xiàn)場(chǎng)回收，可以申請(qǐng)新的賬戶(hù)POS機(jī)器。除此之外，還要讓客戶(hù)知曉不要將房貸打到無(wú)效賬戶(hù)中，了解新賬戶(hù)銀行的合作抵押情況和形式，并安排專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤實(shí)施的人員，防止影響到公司的征信信息以及融資進(jìn)度和效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為社會(huì)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)最重要的行業(yè)，一般稅收占收入的17%至25%，財(cái)政部門(mén)應(yīng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)來(lái)更新其財(cái)政方面的一些數(shù)據(jù)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況出現(xiàn)一些特殊情況時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)人員要及時(shí)通知房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，做好報(bào)告，管控風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀層面看，國(guó)家政策導(dǎo)向住房平民化，整體金融環(huán)境也在壓迫和收緊房地產(chǎn)的生存空間，房地產(chǎn)企業(yè)要合理控制資金方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要在日常經(jīng)營(yíng)及管理的過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，保證財(cái)務(wù)制度在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中能夠真正地落實(shí)，從而促進(jìn)資金計(jì)劃的順利實(shí)行。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和管理層之間的溝通，保證資金使用的有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

作者:劉巖 單位:中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分的迅猛，這就使得居民投資房產(chǎn)的意向開(kāi)始不斷升高，在這種炒房熱的時(shí)代發(fā)展背景下，房屋設(shè)施的價(jià)格逐漸走向高峰，人們的買(mǎi)房壓力變得越來(lái)越大，會(huì)影響到國(guó)家穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。所以，我國(guó)政府開(kāi)始相繼推出了一系列房地產(chǎn)企業(yè)的管控措施，受到相關(guān)政策的推行及影響，房地產(chǎn)企業(yè)收入的空間變小，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的改變并創(chuàng)新資金管理模式，仍舊使用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行資金監(jiān)管，那么就會(huì)產(chǎn)生企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難、資金鏈斷裂等問(wèn)題，甚至還會(huì)造成企業(yè)破產(chǎn)。所以，必須就企業(yè)資金管理的問(wèn)題進(jìn)行處理，優(yōu)化問(wèn)題的解決對(duì)策，同時(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特征及重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特征

1.資金投入風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展各項(xiàng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所需要投入的資金量較大，并且投資的周期時(shí)間也會(huì)較長(zhǎng)，在這兩類(lèi)特征的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)國(guó)家所設(shè)定的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使用借入及預(yù)售等形式得到相應(yīng)的資金。但是在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金是總投資的十分之三，并且大部分的企業(yè)都會(huì)屬于一種負(fù)債經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，其受到自然環(huán)境等各類(lèi)因素的影響。如果在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)時(shí)期出現(xiàn)決策失誤的問(wèn)題，那么就會(huì)對(duì)其項(xiàng)目最終的銷(xiāo)售形成不必要的影響，會(huì)極大程度的增加企業(yè)的房屋積壓率，實(shí)際的銷(xiāo)售收入也無(wú)法達(dá)到最初所設(shè)定的數(shù)額目標(biāo)，給企業(yè)形成資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還有一部分企業(yè)在施工的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂等問(wèn)題，導(dǎo)致其形成工程爛尾等的破產(chǎn)危機(jī)。

2.投資規(guī)模大。房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)任務(wù)是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，這類(lèi)業(yè)務(wù)所涉及的層面十分廣泛，不但會(huì)影響到土地及房屋的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，同時(shí)還會(huì)和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)建有著較為緊密的連接關(guān)系，業(yè)務(wù)范圍涵蓋面較大，會(huì)包含地質(zhì)勘測(cè)以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)等多個(gè)層面，并且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象也比較復(fù)雜，整體項(xiàng)目業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)內(nèi)容量較多。因此，企業(yè)在前期項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，往往需要投入較大的資金及物資，整體投資規(guī)模較大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)是一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)性較高，且投資金額較大的企業(yè)。若房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，并且人們對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)傾向會(huì)比較明顯，那么企業(yè)最初投入的資金可以快速回籠。在該經(jīng)濟(jì)上行的時(shí)代背景下，銀行放貸較為松懈，這樣就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)較為輕松的得到相應(yīng)的貸款資金，從而滿(mǎn)足項(xiàng)目構(gòu)建時(shí)期資金方面的需求。但是若房地產(chǎn)企業(yè)處于經(jīng)濟(jì)下滑的階段，那么房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金回籠速度就會(huì)變得尤為緩慢，銀行放貸也會(huì)變得更加嚴(yán)苛，企業(yè)資金會(huì)出現(xiàn)緊張的運(yùn)營(yíng)狀況。所以，怎樣能提高資金利用率是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，可以利用資金管理工作來(lái)提升企業(yè)的資金利用率，防止企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等時(shí)期出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題，同時(shí)減小企業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，同時(shí)還可以起到提高經(jīng)濟(jì)收益的目的，讓企業(yè)的利潤(rùn)達(dá)到最大化[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題分析

（一）資金管理模式不確定

首先，現(xiàn)階段我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式都會(huì)缺乏統(tǒng)一性，這就導(dǎo)致這些企業(yè)集團(tuán)及下屬子公司會(huì)處于一種各自為政的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，資金管理制度不夠統(tǒng)一，尤其是在資金管理執(zhí)行方面，其所使用的執(zhí)行方式會(huì)有所差異，集團(tuán)及子公司之間無(wú)法達(dá)到一種相互牽制的狀態(tài)，管理方式的完整性也較差，這就會(huì)抑制企業(yè)戰(zhàn)斗力的提升，同時(shí)還會(huì)出現(xiàn)消散集團(tuán)凝聚力等現(xiàn)象。其次，企業(yè)資金管理內(nèi)控制度不夠健全，無(wú)法對(duì)一些資金管理工作出現(xiàn)失誤的人員或者子公司等進(jìn)行懲處，這就會(huì)呈現(xiàn)出一種令行不止的現(xiàn)象，資金管理部門(mén)的威信度也會(huì)較差。最后，企業(yè)各個(gè)部門(mén)的資金管理觀念會(huì)較為薄弱，這部分工作人員常常會(huì)以一種“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度進(jìn)行資金監(jiān)管，會(huì)引發(fā)部門(mén)協(xié)調(diào)性的問(wèn)題，銷(xiāo)售部、投資部等各部門(mén)無(wú)法保持一致的發(fā)展?fàn)顩r，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)相互推諉責(zé)任。

（二）資金投資效率偏低

首先，企業(yè)資金管理工作無(wú)法切實(shí)保障其投資的有效性，這是由于資金管理的效能偏低，資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)靈活度較差，投資部門(mén)在經(jīng)過(guò)一系列的辛苦調(diào)研以及測(cè)算等工作后，會(huì)因?yàn)闆](méi)有資金的支持而泡湯這項(xiàng)投資項(xiàng)目的計(jì)劃。其次，投資部門(mén)以及資金管理部門(mén)之間無(wú)法構(gòu)成良好的互動(dòng)關(guān)系，在實(shí)際工作時(shí)期，資金管理部門(mén)以及投資部門(mén)會(huì)各顧各的工作，完全憑借自己部門(mén)的意向去做相應(yīng)的投資以及資金的管理工作，二者部門(mén)不能有效的進(jìn)行溝通及交流，這就使得企業(yè)所得到的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)隨之受到不良的影響。最后，在投資時(shí)沒(méi)有達(dá)到資金利用最大化的目的，一些項(xiàng)目公司只會(huì)對(duì)自身的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行考量，并不會(huì)去歸集資金，這就無(wú)法確保集團(tuán)資金投入的使用狀態(tài)[2]。

（三）資金管理不能促進(jìn)融資

融資工作的開(kāi)展會(huì)進(jìn)一步提升資金管理工作的難度，這項(xiàng)工作的精細(xì)度會(huì)比較強(qiáng)，在進(jìn)行融資工作前，需要做好一系列充足的準(zhǔn)備工作，提前備好相關(guān)調(diào)研資料。在融資之后，相應(yīng)的資金管理部門(mén)需要實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)化的資金管理，精確的計(jì)算利息，并定期進(jìn)行支付，完成抵押物的管理等各項(xiàng)任務(wù)，和資金方進(jìn)行有效的溝通，這就使得資金管理工作的任務(wù)量變得越來(lái)越繁重，并且融資利率的水平會(huì)持續(xù)性的升高。若企業(yè)無(wú)法合理的使用資金管理部門(mén)所供給的數(shù)據(jù)進(jìn)行決策以及分析，那么就會(huì)讓整體項(xiàng)目的融資成本數(shù)值變高，在融資到期之后不能及時(shí)的歸還資金，會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈形成影響，完全失去了融資的意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）優(yōu)化資金管理模式

首先，企業(yè)必須對(duì)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，制定出更符合自身企業(yè)發(fā)展的資金管理模式，同時(shí)創(chuàng)新資金管理工作的內(nèi)容及目標(biāo)，讓資金管理工作可以朝向精細(xì)化的方向不斷的發(fā)展。選擇精細(xì)化的資金管理模式，能夠更好的順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，管理好各項(xiàng)資金，同時(shí)還可以提高資金的利用率，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化。其次，集團(tuán)需要做好資金管理的帶頭工作，發(fā)揮出自身企業(yè)的示范作用。這是因?yàn)榧瘓F(tuán)模式中所運(yùn)用的資金管理模式帶有較強(qiáng)的特殊性質(zhì)，其會(huì)以統(tǒng)一的制度為主導(dǎo)，引領(lǐng)其他子公司進(jìn)行資金的管理。所以，集團(tuán)不但是資金管理機(jī)制的參與者，同時(shí)也是制度的編制者，必須嚴(yán)苛的執(zhí)行其所設(shè)定的資金管理制度，發(fā)揮出集團(tuán)公司的帶頭效應(yīng)，嚴(yán)苛的要求下屬各項(xiàng)公司，讓其資金管理的作用可以更好的發(fā)揮出來(lái)。最后，在進(jìn)行資金管理時(shí)，需要協(xié)調(diào)好各個(gè)部門(mén)之間的連接關(guān)系，要讓各個(gè)部門(mén)都可以積極自主的參與到這項(xiàng)管理工作之中，構(gòu)建出更為完整且運(yùn)行穩(wěn)定的資金鏈，把總體企業(yè)的資金全部都放置到資金鏈中，對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行審批及監(jiān)管，統(tǒng)一化的調(diào)配資金[3]。

（二）銜接資金管理及投資

開(kāi)展投資工作就是為了可以更好的使用這部分資金，企業(yè)要選擇一個(gè)較為優(yōu)異的投資項(xiàng)目，在開(kāi)展新型的投資項(xiàng)目過(guò)程中，投資部門(mén)需要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深度的調(diào)查及分析，同時(shí)反復(fù)地進(jìn)行調(diào)研，編制出該項(xiàng)目最為適宜的決策及投資方案，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，讓其風(fēng)險(xiǎn)處于企業(yè)發(fā)展的管控范圍當(dāng)中，抓住投資發(fā)展的契機(jī)，精心化的挑選項(xiàng)目的最佳方案，使得這類(lèi)投資項(xiàng)目可以給企業(yè)創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)收益，發(fā)揮出資金運(yùn)行的作用及價(jià)值，并且在管理資金時(shí)，還需要構(gòu)建較為完善的投資利潤(rùn)率的考核指標(biāo)，要對(duì)比最開(kāi)始的測(cè)算效益以及結(jié)束的效益，利用這種比對(duì)的方式來(lái)看這項(xiàng)投資項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)所形成的影響，從而明確其考核的結(jié)果效能，給投資利潤(rùn)率打分，其是資金管理當(dāng)中尤為重要的一項(xiàng)工作，需要把資金管理和投資相融合，保持二者良好的銜接狀態(tài)[4]。

（三）讓資金管理促進(jìn)融資

首先，需要專(zhuān)項(xiàng)化的管理融資資金，以融資渠道進(jìn)入企業(yè)的資金可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，但是這種融資進(jìn)來(lái)的資金也會(huì)在無(wú)形之中加大資金管理工作開(kāi)展的難度。所以，在融資時(shí)，企業(yè)需要和銀行以及其他資金方進(jìn)行溝通以及對(duì)接，核對(duì)好利息，完成資金進(jìn)出的審批工作任務(wù)，要指派專(zhuān)人，同時(shí)設(shè)立相對(duì)應(yīng)的臺(tái)賬。只有進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理，才可以較好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止其影響資金管理的成效。其次，需要不斷地拓寬企業(yè)資金的融資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金需求量會(huì)比較大。所以，會(huì)產(chǎn)生出更為新型的融資方式，企業(yè)要對(duì)自身的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，選擇和自身企業(yè)相符合的融資形式，給企業(yè)供給資金保障。最后，需要調(diào)控好融資利率的水平，一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)自身的信譽(yù)以及業(yè)績(jī)都會(huì)比較好，大銀行以及金融機(jī)構(gòu)都會(huì)較為青睞這部分企業(yè)，所以可以較好的控制融資利率，但是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資這項(xiàng)工作開(kāi)展的難度會(huì)比較大，融資系數(shù)的不可控性也會(huì)增加，因此在進(jìn)行資金管理時(shí)，必須依據(jù)企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀去控制利率，要確保收益最大化，讓融資利率可以處于合理的水平范圍內(nèi)。

四、總結(jié)

在當(dāng)前的時(shí)代發(fā)展背景下，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中所占據(jù)的地位越來(lái)越高。若房地產(chǎn)企業(yè)仍舊使用傳統(tǒng)的粗放式資金管理模式，那么其會(huì)對(duì)企業(yè)未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)形成惡劣的影響，其所造成的后果也無(wú)法估量。所以，必須解決企業(yè)在資產(chǎn)管理時(shí)所存在的多類(lèi)問(wèn)題，編制出更為詳盡且科學(xué)性的資金管理機(jī)制，協(xié)調(diào)好企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，讓企業(yè)內(nèi)部部門(mén)可以保持良好的協(xié)作狀態(tài)，不斷地吸收較為先進(jìn)且適宜的管理經(jīng)驗(yàn)，完善企業(yè)資金管理制度的內(nèi)容，注重開(kāi)展預(yù)算管理工作，搭創(chuàng)更具多元化的融資平臺(tái)，加大資金風(fēng)險(xiǎn)管理思想建設(shè)工作開(kāi)展的力度，要以企業(yè)自身的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況為前提條件，優(yōu)化現(xiàn)行的資金管理形式，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以更為穩(wěn)固化的發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)當(dāng)中站穩(wěn)腳跟。

作者:鈕海燕

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

為解決我國(guó)城市人們住房難這一問(wèn)題，我國(guó)有關(guān)部門(mén)對(duì)于天價(jià)房?jī)r(jià)這一問(wèn)題采取相應(yīng)的措施對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，并取得一定的成效，相應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠方面就發(fā)生了一定的變化，有些企業(yè)甚至在資金周轉(zhuǎn)方面困難的局面，在國(guó)家宏觀調(diào)控的參與下房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能將經(jīng)濟(jì)效益最大化呢，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期做好資金預(yù)算工作尤為重要。但是，現(xiàn)階段，縱觀我國(guó)各大房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于資金管理方面存在很多問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面存在的問(wèn)題，筆者結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)并通過(guò)查閱相關(guān)的文獻(xiàn)資料，認(rèn)為其主要體現(xiàn)在企業(yè)資金管理制度、融資形式、管理意識(shí)以及激勵(lì)機(jī)制落后等四各方面。

（一）資金預(yù)算管理制度不完善，盲目投資

對(duì)于資金預(yù)算管理制度的不完善，投資行為盲目這一不足之處具體表現(xiàn)在企業(yè)的管理人員，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員僅僅注重后期資金回籠狀況，而對(duì)于前期資金的控制方面不加以重視，沒(méi)有建立健全的資金管理制度，各個(gè)部門(mén)在工程制作的過(guò)程中由于沒(méi)有制度的制約，對(duì)于資金的花銷(xiāo)方面沒(méi)有多或者少的概念，致使費(fèi)用超出原有的預(yù)算成本。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在建造工程之前，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解消費(fèi)趨勢(shì)，進(jìn)而投資工程，最大限度的使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，但是，在實(shí)際工作中并非如此，企業(yè)在投資工程前并沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查就進(jìn)行投資，對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)不能很好的把握，致使出現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售停滯，資金回報(bào)率下降，資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象。有的企業(yè)為適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，使公司效益最大化，也制定的相關(guān)的政策，但是大都流于形式，有關(guān)的管理人員對(duì)其的重視力度不夠，有的企業(yè)為節(jié)約資金，沒(méi)有成立相關(guān)的部門(mén)或者資金管理部門(mén)的要職也是有相關(guān)部門(mén)的工作人員進(jìn)行代理，一方面，工作人員在時(shí)間分配上更著重于其本職工作，另一方面，其對(duì)資金管理工作的了解僅僅是皮毛，處理一些簡(jiǎn)單的問(wèn)題還可以，但是要遇到更為深層的問(wèn)題是就不知所措了。

（二）融資形式單調(diào)

和銀行貸款獲得資金方式相比較，債務(wù)或者股票集資占很大的優(yōu)勢(shì)。但是，利用股票或債券集資的前提是企業(yè)具有一定的規(guī)模，縱觀我國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)，由于受到房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的限制，當(dāng)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時(shí)，大都采用銀行貸款的方式獲取資金，用這種方式獲得資金，不僅要承擔(dān)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。而且在貸款時(shí)還承擔(dān)著巨大的償債壓力。簡(jiǎn)而言之，融資形式相對(duì)單調(diào)。

（三）資金管理意識(shí)淡薄，資金管理模式落后

在上文我們也有提到，一部分企業(yè)為順應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，也制定了資金管理制度，但是僅僅是制定，并沒(méi)有真正將其落實(shí)。企業(yè)在對(duì)各個(gè)部門(mén)播放預(yù)算資金是按照相關(guān)的制度，各個(gè)部門(mén)在對(duì)于資金花銷(xiāo)方面，并沒(méi)有按照相關(guān)制度進(jìn)行實(shí)施，進(jìn)而在工程沒(méi)有完工的情況下出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。不僅使工程的施工進(jìn)度受到一定的影響，在一定的程度上使企業(yè)信用度降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降。另外，現(xiàn)階段我國(guó)大部分企業(yè)為方便管理，除了總公司之外，企業(yè)還在不同的城市設(shè)立分公司，對(duì)于資金方面，分公司則是獨(dú)立的賬戶(hù)，總公司對(duì)分公司資金回籠狀況并不了解，進(jìn)而導(dǎo)致資金過(guò)度分散。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理意識(shí)相對(duì)淡薄，對(duì)于資金管理的模式相對(duì)落后。

（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制

嚴(yán)格意義上來(lái)講，為使預(yù)算資金最大限度的應(yīng)用到工程，有關(guān)工作人員應(yīng)對(duì)每一資金的使用去向做詳細(xì)的記錄，并定期對(duì)資金使用效果做詳細(xì)檢查，但是，在實(shí)際工作中并非如此，其工作人員既沒(méi)有對(duì)資金使用狀況做詳細(xì)的記錄，也沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的檢查，對(duì)于入庫(kù)資金和支出資金都很模糊，另外，監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制的建立也不全面。例如當(dāng)有關(guān)部門(mén)的花銷(xiāo)超出預(yù)算范圍時(shí)，僅僅是口頭批評(píng)，相反，有關(guān)部門(mén)地預(yù)算資金的花銷(xiāo)能很好的控制時(shí)，也僅僅是口頭表?yè)P(yáng)，沒(méi)有實(shí)質(zhì)的懲罰或者獎(jiǎng)勵(lì)措施，進(jìn)而在各個(gè)部門(mén)出現(xiàn)惡性循環(huán)。輕則是公司效益下降，重則使企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的對(duì)策

（一）完善資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式

筆者認(rèn)為要想使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化，要想使流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)良性循環(huán)，首要工作就是要做好資金預(yù)算工作，而實(shí)施資金預(yù)算工作的前提是完善資金預(yù)算管理制度。制度上的完善，不僅可以使資金的使用率大大的提升，在一定的程度上，也為企業(yè)節(jié)約了大量的資金。在對(duì)管理制度進(jìn)行完善時(shí)，不能將書(shū)上的理論知識(shí)生搬到實(shí)際工作中去，這樣，不僅不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)效益的增收，在一定的程度上還會(huì)效益大大降低，與之相反，其在理論的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行制定，因?yàn)槠髽I(yè)建立資金預(yù)算管理制度的根本目的在于使效益最大化的提升。對(duì)于建立全面的預(yù)算管理模式，筆者就以一個(gè)例子進(jìn)行闡述：企業(yè)可以建立預(yù)算管理小組，將各個(gè)職責(zé)分配到人，各個(gè)工作人員對(duì)相應(yīng)的部門(mén)進(jìn)行都能深入的了解，進(jìn)而使預(yù)算工作的效率大大升高。

（二）拓寬企業(yè)的融資渠道，創(chuàng)新銷(xiāo)售模式

現(xiàn)階段，我國(guó)大部分大部房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)，還都采用傳統(tǒng)的銷(xiāo)售方法，隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起，企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)，也可邊用傳統(tǒng)銷(xiāo)售邊借助互聯(lián)網(wǎng)通道，這樣雙管齊下，對(duì)于資金的回籠也是極為有利的，隨著社會(huì)對(duì)房屋需求量的逐漸飽，人們對(duì)于房子的要求也發(fā)生了一定的變化，因而不僅要對(duì)銷(xiāo)售渠道進(jìn)行創(chuàng)新，在房地產(chǎn)前期的設(shè)計(jì)到銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程都要?jiǎng)?chuàng)新。對(duì)于融資渠道不能僅靠銀行貸款，還可在工程建立的過(guò)程夾帶附屬產(chǎn)品，吸引參與者，類(lèi)似于我們通常所說(shuō)的招商引資。

（三）加強(qiáng)全員資金管理意識(shí)，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理

要想使全員資金管理意識(shí)得到增強(qiáng)，不能單純的只靠員工，除此之外，還要靠企業(yè)的管理人員：對(duì)于企業(yè)的管理人員，應(yīng)加大對(duì)其重視力度，將資金管理提升到重要的戰(zhàn)略位置上來(lái)，并在企業(yè)內(nèi)進(jìn)行宣傳。對(duì)于基層員工，俗話(huà)說(shuō)，眾人拾材火焰高，對(duì)于預(yù)算工作應(yīng)勇于提出自己的意見(jiàn)，另外，在工作的過(guò)程中，應(yīng)時(shí)刻謹(jǐn)記資金預(yù)算，做到資金預(yù)算人人參與，使預(yù)算工作徹底落實(shí)。對(duì)于內(nèi)部資金管理不能流于形式，而是將管理制度落實(shí)到每一細(xì)節(jié)。除了以上三種措施之外，企業(yè)還有必要完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)控。例如企業(yè)應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的工作人對(duì)預(yù)算資金的用處做詳細(xì)的記錄。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，資金預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展尤為重要，在本文，筆者從四個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上并對(duì)所存在的問(wèn)題提出針對(duì)性意見(jiàn)。以期為讀者，為相關(guān)工作者提供幫助。

參考文獻(xiàn)

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作者:高峰 單位:曲阜市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)中心