發(fā)布時間：2023-08-03 16:44:48
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的建筑項目調(diào)研樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
**住宅房產(chǎn)策劃流程
一、初步接洽階段
1、首次與開發(fā)商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。
負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部
報告名稱：《***項目立案報告》
中心內(nèi)容：
項目所在城市——房產(chǎn)市場現(xiàn)狀初步調(diào)研
總?cè)丝冢鞘腥丝?，城市發(fā)展方向，房產(chǎn)供應(yīng)量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風(fēng)格，付款方式，重點項目
項目基礎(chǔ)資料
a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計商，園林設(shè)計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位
b、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
c、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距
d、房源表，價格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計劃書，配套費用，稅費
e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型
f、建筑工期，內(nèi)部認(rèn)購時間，開盤時間，銷售走勢，月度銷售額
g、園林設(shè)計方案，園林造價
h、內(nèi)部配套，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，收費標(biāo)準(zhǔn)
i、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關(guān)促銷活動，樓盤包裝vi，售樓部功能布局
k、總規(guī)劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、logo
開發(fā)商訪談
開發(fā)商業(yè)績，項目簡介，規(guī)劃要點，開發(fā)成本，預(yù)期利潤，預(yù)期價格，銷售周期，項目定位，項目優(yōu)劣勢，目標(biāo)客戶，消費理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預(yù)期付費
動力公司簡介，服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)合同，競爭對手情況
2、項目評審，營銷思路，初步定位，規(guī)劃設(shè)計建設(shè)性意見
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報告名稱：《項目營銷思路建設(shè)性意見》
中心內(nèi)容：
評估項目立案的可能性。
項目資源條件整合及判斷，優(yōu)勢、難點、突破口、可行性。
形成初步營銷思路和項目關(guān)鍵操作點。
針對項目提出建設(shè)性意見。（定位、規(guī)劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。）
擬訂合同草案。
3、正式洽談合同合作意向簽定。
負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部。收取費用。
4、組建項目專案組，設(shè)立駐外辦，制定工作計劃進度表。
負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部
二、前期策劃階段
1、全面市場調(diào)研
負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦
a、宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（城市總規(guī)、地理指標(biāo)、人口指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)、城市發(fā)展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環(huán)境）
b、房地產(chǎn)市場調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發(fā)熱點地區(qū)、開發(fā)成本）
c、房地產(chǎn)項目調(diào)研（見附件1）
d、房地產(chǎn)需求調(diào)研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認(rèn)知。見附件1）
e、合作項目的補充調(diào)研。
f、媒體環(huán)境調(diào)研（媒體價格、媒體效果評估）
2、形成市場調(diào)研報告
負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦
a、城市宏觀環(huán)境綜述
b、房地產(chǎn)市場環(huán)境綜述
c、各項目市場調(diào)研資料及簡評
d、房產(chǎn)開發(fā)總量分析
e、房產(chǎn)消費總量分析（集團購買與個體購買的比例，異地置業(yè)的比例）
f、消費者分析
g、暢銷樓盤分析
h、滯銷樓盤分析
3、項目概況
負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦
a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計商，園林設(shè)計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位
b、項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物
c、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
4、項目地塊內(nèi)在條件整合及價值分析
負(fù)責(zé)部門：策劃部
a、項目土地性質(zhì)分析
地理位置，地質(zhì)地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規(guī)劃使用性質(zhì)，七通一平現(xiàn)狀，綜合分析
b、項目用地周邊環(huán)境分析
項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物
c、項目用地周邊配套分析
學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
d、swot分析
s優(yōu)勢因素，w劣勢因素，o機會因素，t威脅因素
5、項目初步市場定位
負(fù) 責(zé)部門：策劃部
a、類比競爭樓盤分析（地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）
b、項目初步市場定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區(qū)間）
c、投入產(chǎn)出經(jīng)濟指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關(guān)鍵贏利點、風(fēng)險評估）
d、針對性市場調(diào)研報告（客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場依據(jù)）
6、項目市場定位
負(fù)責(zé)部門：策劃部
a、競爭策略定位
b、客戶群定位
c、產(chǎn)品定位
d、價格定位
e、戶型定位
f、品牌定位
g、社區(qū)文化定位
h、物業(yè)管理定位
i、小區(qū)配套定位
j、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林定位
7、項目總體規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門：設(shè)計院
a、開發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想
b、總體平面規(guī)劃及說明
c、功能分區(qū)說明
d、道路系統(tǒng)布局
e、綠化系統(tǒng)布局
f、園林規(guī)劃設(shè)計
g、公建與配套系統(tǒng)
h、建筑立面色彩與風(fēng)格
i、主力戶型及配比
j、分期開發(fā)思路及工期
8、經(jīng)濟可行性分析報告
負(fù)責(zé)部門：策劃部
綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析
9、初步營銷框架
負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部
報告名稱：《***項目初步營銷策劃》
中心內(nèi)容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。
10、規(guī)劃園林設(shè)計方案跟蹤
負(fù)責(zé)部門：策劃部
11、項目視覺識別系統(tǒng)核心
負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部
a、名稱（項目名、道路名、建筑名，組團名）
b、標(biāo)志
c、標(biāo)準(zhǔn)色
d、標(biāo)準(zhǔn)字體
e、推廣主題詞
三、營銷策劃階段
負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部、銷售部
報告名稱：《***項目營銷策劃案》
1、賣點整合
a、生活概念、客戶群
b、規(guī)劃、園林
c、地段、戶型、價格、內(nèi)部配套、物業(yè)
d、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
e、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距
2、項目研討會（主題、價值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、銷售）
3、營銷推廣階段劃分及實施要點
4、銷售計劃及實施要點（銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價格調(diào)整、重要時間點）
5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現(xiàn)內(nèi)容、創(chuàng)意表現(xiàn)）
6、系列廣告創(chuàng)作（報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）
7、促銷策略
8、公關(guān)策略
9、媒體策略
10、推廣預(yù)算
11、營銷推廣計劃
四、項目vi延展及運用
1、工地環(huán)境包裝視覺
建筑物主體
工地圍墻
主路網(wǎng)及參觀路線
環(huán)境綠化
2、營銷中心包裝設(shè)計
營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計
營銷中心功能分區(qū)提示
營銷中心大門橫眉設(shè)計
營銷中心形象墻設(shè)計
臺面設(shè)計
展板設(shè)計
營銷中心導(dǎo)視牌
銷售人員服裝設(shè)計提示
銷售用品系列設(shè)計
示范單位導(dǎo)視牌
示范單位樣板房說明牌
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
五、銷售組織
負(fù)責(zé)部門：銷售部
第一部分、銷售組織與培訓(xùn)
1、銷售人員的招聘與培訓(xùn)
2、銷售組織架構(gòu)
3、銷售場地及道具準(zhǔn)備
第二部分、人員崗位職責(zé)
第三部分、銷售政策與考評
第四部分、業(yè)務(wù)管理體系
第五部分、《現(xiàn)場管理制度》
第一部分：總則
第二部分：服飾規(guī)范
第三部分：考勤制度
第四部分：衛(wèi)生制度
第五部分：現(xiàn)場制度
第六部分：電話規(guī)定
第七部分：接待與解說制度
第八部分：物品擺放制度
第九部分：會議制度
第十部分：薪酬制度
第十一部分：外出拜訪制度
關(guān)鍵詞：現(xiàn)狀調(diào)研；大數(shù)據(jù)；規(guī)劃編制
開展城市現(xiàn)狀調(diào)研，是城市規(guī)劃工作的必要的前期工作，有利于制定符合實際、科學(xué)性、操作性的規(guī)劃方案。《城市規(guī)劃編制辦法》等多部法律法規(guī)都對現(xiàn)狀調(diào)研的重要性，調(diào)研內(nèi)容等進行了規(guī)定。但在我們的實際工作中，輕現(xiàn)狀重規(guī)劃，造成規(guī)劃編制很炫，但因現(xiàn)狀調(diào)研不踏實，規(guī)劃落不了地的問題?，F(xiàn)狀調(diào)研的質(zhì)量直接影響到規(guī)劃編制的科學(xué)性，成為規(guī)劃實施難落地的因素之一。
1 對現(xiàn)狀調(diào)研的理解
不同層級的城市規(guī)劃編制所需的基礎(chǔ)資料類型不盡相同，針對筆者參加的本次項目主要包括：勘察測量資料、產(chǎn)業(yè)、人口、土地利用、公共服務(wù)設(shè)施分布、道路交通，以及規(guī)劃編制范圍的相關(guān)規(guī)劃等。同時對以下幾類資料也在規(guī)劃編制中引起重視：
1.1 用地及房屋產(chǎn)權(quán)資料
在項目調(diào)研中，針對建筑物的現(xiàn)狀資料，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、建設(shè)年限
等都做了深入調(diào)研。
1.2 地下空間開況
在當(dāng)前城市土地開發(fā)空間緊張的形勢下，立體開發(fā)模式成為發(fā)展趨勢，地下空間的利用與使用已納入規(guī)劃現(xiàn)狀調(diào)研中，成為主要的編制內(nèi)容。
1.3 公眾意愿調(diào)查
擴大公眾參與，保障公眾的知情權(quán)，讓公眾監(jiān)督規(guī)劃制定與實施全過程，是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的。
1.4 相關(guān)規(guī)劃情況匯總
相關(guān)規(guī)劃包括已批的上位規(guī)劃、專項規(guī)劃、用地規(guī)劃審批情況，以及其他部門的規(guī)劃方案等，這些也是
現(xiàn)狀調(diào)研的主要內(nèi)容。
1.5 大數(shù)據(jù)分析
基礎(chǔ)調(diào)研會產(chǎn)生海量的數(shù)據(jù)信息，而這些數(shù)據(jù)信息中必須進行分類與統(tǒng)計，通過匯總計算，從中提取對規(guī)劃編制有用的數(shù)據(jù)，主要包括測繪、人口、用地、交通、建筑、產(chǎn)權(quán)、地價等。同時為把現(xiàn)狀調(diào)研資料做到精細(xì)化，在基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立空間模型，將現(xiàn)狀調(diào)研從平面轉(zhuǎn)向立體模式，使得數(shù)據(jù)收集更為具體。
2 中山路核心區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研情況
2.1 規(guī)劃范圍
北起新華大街、東起呼倫貝爾南路、南至健康街、西至文化宮路及公園東路，用地面積139公頃。
2.2 用地情況
通過對現(xiàn)狀的調(diào)研，按照新的用地分類標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)狀用地主要以沿街分布大量的高層商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、地塊內(nèi)大部分年代較久的住宅及居住區(qū)服務(wù)設(shè)施用地以及少量的公共管理與公共服務(wù)用地為主。
現(xiàn)狀用地布局呈現(xiàn)，沿街主要以建筑高度較高的商業(yè)、酒店、辦公等設(shè)施，所圍合的地塊內(nèi)部用地多為4―6層左右的住宅和1層為主的涼房、平房用地，形成“城墻”式用布局。
住宅用地：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)多數(shù)為80年代政府部門建設(shè)的“單位大院”約 30 個，現(xiàn)狀住宅樓多為4―6層的磚混結(jié)構(gòu)。因某種原因，多數(shù)住宅小區(qū)缺少物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境較差。住宅樓布局缺少規(guī)劃，部分住宅樓間距不能滿足視覺衛(wèi)生、日照要求。用地面積 42.63 ha ，占總用地 30.63 %。建筑面積79.8 萬m2，占總建筑面積 29.5%。
商業(yè)用地：在規(guī)劃用地內(nèi)，集中了占地面積 37.81 ha，占總用地27.17%。近147 萬m2的商業(yè)設(shè)施，包括近50家大型商場、購物中心、大型超市、美食中心、星級酒店等。商業(yè)設(shè)施大部分布置于中山路與錫林路兩側(cè)，形成了“城墻式”的商業(yè)界面。
2.3 人口情況
根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)狀人口約 3.4萬人，現(xiàn)狀家庭 10629 戶。人口結(jié)構(gòu)主要以在中心區(qū)附近工作的年輕租房戶及老年家庭為主。多數(shù)房屋因該區(qū)域的租金較高都用于出租，這也是造成小區(qū)難于管理的重要原因之一。老年人沒有離開現(xiàn)住地，多數(shù)因為已經(jīng)習(xí)慣的居住環(huán)境和離醫(yī)療機構(gòu)較近等原因。
2.4 建筑情況
通過對現(xiàn)狀建筑的調(diào)研，規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及建筑 1343 棟，總建筑用地 482330.61m2，總建筑面積2712065.41m2?，F(xiàn)狀容積率1.95，現(xiàn)狀建筑密度 34.66%。
現(xiàn)狀住宅建筑多為80年代末至90年代初的建設(shè)，多為4―6層的磚混結(jié)構(gòu)，外墻沒有保溫層，建筑周邊環(huán)境及日照間距都較差。
按照建筑質(zhì)量分為好、中、差三等。規(guī)劃保留建筑質(zhì)量好的和部分建筑質(zhì)量中的，拆除全部建筑質(zhì)量差的。規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)內(nèi)的平房、多層住宅樓及其涼房全部分期進行拆除。拆除部分沿街多層辦公建筑。拆建建筑1221棟，涉及建筑用地35萬m2 ，建筑面積143萬m2。
2.5 道路交通
根據(jù)《呼和浩特市綜合交通規(guī)劃》對現(xiàn)狀的分析，以及對現(xiàn)狀的調(diào)研，道路用地面積 19.40 ha，占總用地13.94%。規(guī)劃用地總體布局呈面狀，與3條主干道、4條次干路、14條支路交匯。道路網(wǎng)密度7.17km/km2，其中主干路密度1.6km/km2 ，次干路1.87km/km2，支干路3.69km/km2。主干路、次干路道路網(wǎng)密度滿足《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的要求，但支干路密度沒有達(dá)到商業(yè)區(qū)10-12 km/km2的要求。規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及12個地下和地上停車場，現(xiàn)狀停車位1558個。
2.6公共空間
根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研和模型分析，規(guī)劃用地范圍內(nèi)除新華廣場、商業(yè)街廣場一些孤立的公共空間外，沒有公共的開闊空間。此外，在一些居住區(qū)和辦公區(qū)內(nèi)有一部分非公用的空間具有一定封閉性。沿街的一些開闊空間多用于了路邊停車場。這些空間缺少相互的聯(lián)絡(luò)。
規(guī)劃區(qū)整體空間天際線表現(xiàn)為，中山路與錫林路交叉口的商業(yè)建筑，天際線較為突出，最高建筑為海亮主樓158m。沿中山路和錫林路天際線略有變化，但缺少韻律感。而規(guī)劃區(qū)內(nèi)部區(qū)域天際線較為平緩。
2.7 現(xiàn)狀存在的問題
通過現(xiàn)狀調(diào)研，基于模型與數(shù)據(jù)分析，中山路核心區(qū)正在經(jīng)歷“功能性衰退”，城市中心城區(qū)已經(jīng)不能滿足各種需求，各種矛盾的凸顯造成中心的影響力的下降，成為城市發(fā)展的桎梏。住宅居住環(huán)境整體較差，亟待改善；商業(yè)服務(wù)設(shè)施過度集中，沿街布局，使得行人、車輛基本集中于中山路與錫林路的沿街面；道路交通系統(tǒng)的設(shè)計不合理，造成交通的整體擁堵，使得交通的擁堵，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟發(fā)展；城市公共開放空間缺失與失落，造成中心區(qū)凝聚力、活力不足。
3 調(diào)研方法深化
調(diào)查研究的過程也是城市規(guī)劃方案孕育的過程，是對城市從感性認(rèn)識上升到理性認(rèn)識的過程。通過在項目中使用空間模型和大數(shù)據(jù)分析方法，項目在規(guī)劃成果階段通過掌握詳實的資料，使得規(guī)劃編制進展順利，并有針對性的提出中心城區(qū)更新改造的規(guī)劃內(nèi)容。當(dāng)然，通過該項目的調(diào)研工作，筆者認(rèn)為現(xiàn)狀調(diào)研方法還可以進一步深化。
引進GIS項目管理系統(tǒng)，在系統(tǒng)平臺“一張圖”的基礎(chǔ)上進行基礎(chǔ)資料收集、用地適用性、地價等級分析等，同時識別相關(guān)規(guī)劃的意圖與核心控制要素，最終形成現(xiàn)狀調(diào)研成果。
引進第三方調(diào)研團隊，主要負(fù)責(zé)外業(yè)調(diào)查、通過采集現(xiàn)狀照片、公眾問卷、信息采集等形式，對項目區(qū)域人口、經(jīng)濟社會、土地使用、公眾意愿、道路交通等方面展開調(diào)查。調(diào)研團隊的參與能夠更好地收集到實時、全面的資料，有利于成果質(zhì)量的提高。
4 結(jié)語
實踐證明，采取空間模型和大數(shù)據(jù)分析現(xiàn)狀調(diào)研方法，并與其他方法結(jié)合，不但提高了現(xiàn)狀調(diào)查的工作效率，提高了現(xiàn)狀調(diào)研的質(zhì)量，為規(guī)劃成果的高質(zhì)量打下了堅實的基礎(chǔ)。鑒于現(xiàn)狀調(diào)研是規(guī)劃編制的必要環(huán)節(jié)，探索在不同層次規(guī)劃編制中引進先進的調(diào)研方法是值得嘗試的。
參考文獻
[1]中華人民共和國建設(shè)部 城市規(guī)劃編制辦法 2005
2012年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建辦計函[2012]205號文《關(guān)于組織開展建筑業(yè)及相關(guān)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅問題調(diào)研工作的通知》指出，為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于“營業(yè)稅改征增值稅”的重大部署，引導(dǎo)建筑企業(yè)做好營業(yè)稅改征增值稅的各項準(zhǔn)備工作，了解改稅過程中可能遇到的問題，擬對建筑業(yè)及相關(guān)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅情況進行調(diào)研工作。
2012年4月28日，中國建設(shè)會計學(xué)會受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，以中建會字（2012）5號文印發(fā)了《關(guān)于填報建筑業(yè)“營業(yè)稅改征增值稅”調(diào)研測算表的通知》。中國建設(shè)會計學(xué)會承擔(dān)了組織開展建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的具體調(diào)研測算工作，組織有關(guān)人員反復(fù)研究制訂了調(diào)研測算表，并且召開座談會征求業(yè)內(nèi)人士的意見，博采眾納，最后定稿為目前大家看到的表樣，即《2011年建筑業(yè)企業(yè)（服務(wù)業(yè)）納稅情況調(diào)查表》、《建筑業(yè)企業(yè)（服務(wù)業(yè)）營業(yè)稅改征增值稅稅負(fù)情況測算表（2011年）》、《建筑業(yè)企業(yè)(服務(wù)業(yè))營業(yè)稅改征增值稅測算補充資料（2011年）》。
2012年6月15日前，各調(diào)研測算企業(yè)和單位填寫完成的表格資料以及針對企業(yè)和單位營業(yè)稅改征增值稅后稅負(fù)的增減變動的分析資料，經(jīng)企業(yè)和單位蓋章和負(fù)責(zé)人簽字后已報送至中國建設(shè)會計學(xué)會，資料匯總情況尚未公布。
二、建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的要點和難點
營業(yè)稅改征增值稅是一項重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，根據(jù)規(guī)范稅制、合理負(fù)擔(dān)的原則，通過稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。從建筑業(yè)稅收征收管理和建筑企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀看，建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點主要有以下要點和難點：
（一）建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點后，建筑企業(yè)作為增值稅納稅人，按工程造價計算增值稅銷項稅額，而當(dāng)前建筑企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程造價的稅金組成項目中只包括營業(yè)稅金及附加、印花稅等。
當(dāng)前建筑業(yè)工程造價的組成項目主要有人工費、材料費、機械使用費、其他直接費、間接費用、專項基金、計劃利潤、稅金等，稅金主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅等，其中營業(yè)稅占工程造價的3%。建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點后，建筑企業(yè)作為增值稅納稅人，按工程造價計算增值稅銷項稅額，但其向建設(shè)單位收取的工程造價的稅金組成項目中只包括營業(yè)稅金及附加、印花稅等。財政部、國家稅務(wù)總局需要與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部溝通，同步改革當(dāng)前的建筑工程造價的項目組成及其計算方法。
（二）各地稅務(wù)主管部門對建筑企業(yè)核定的企業(yè)所得稅納稅方式有查賬征收和核定征收兩種，征收管理重點和力度差異較大，部分地區(qū)稅務(wù)主管部門對建筑企業(yè)以包代管。不少采用核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的建筑企業(yè)盲目追求低價采購和利潤最大化，長期忽視對成本核算的規(guī)范化管理，對采購材料票據(jù)的收集不完善、不健全，而市場競爭使這種不正常的現(xiàn)象地區(qū)性蔓延，日趨普遍。
從國家2011年度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國建筑業(yè)企業(yè)大約71863個，從業(yè)人數(shù)4160萬人，年產(chǎn)值96031億元。建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點后，稅務(wù)主管部門的監(jiān)管缺失、建筑市場的系統(tǒng)性不規(guī)范將使這些地區(qū)中的許多建筑企業(yè)很難完全取得增值稅進項稅額的扣除依據(jù)，特別是沙子、碎石等地材。地方各級主管部門面臨的整治壓力很大，必須牢固樹立顧全大局、立足長遠(yuǎn)、通力協(xié)作的決心，堅決擯棄眼前小利，為建筑企業(yè)營造一個公平競爭、良性循環(huán)的外部市場環(huán)境。
（三）地方財政減收的預(yù)期可能會使不少地方政府產(chǎn)生畏難退縮情緒，放慢建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的步伐。
《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的主要稅制安排中明確，在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率，建筑業(yè)適用11%稅率，適用增值稅一般計算方法。改革試點期間過渡性政策安排中明確，試點期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)，稅款分別入庫。因試點產(chǎn)生的財政減收，按現(xiàn)行財政體制由中央和地方分別負(fù)擔(dān)。
目前，營業(yè)稅是地方第一大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)的營業(yè)稅收入已經(jīng)成為不少地方政府財政收入的支柱之一。營業(yè)稅改征增值稅后，中央分享75%，地方分享25%，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，倘若“營改增”在全國推廣后，全國企業(yè)將減負(fù)1000億元。地方財政減收的預(yù)期可能會使不少地方政府產(chǎn)生畏難退縮情緒，放慢建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的步伐。
（四）營業(yè)稅改征增值稅試點地區(qū)和企業(yè)，普遍存在稅負(fù)降低的預(yù)期。但從上海市“營改增”試點來看，部分企業(yè)稅負(fù)不降反升甚至是“稅負(fù)大幅增加”，讓尚未納入營業(yè)稅改征增值稅試點的建筑企業(yè)心懷忐忑。
截止2011年3月底，上海市有12.6萬戶納稅人進入改革范圍。試點的小規(guī)模納稅人，稅率大都由原來5%降為3%，稅負(fù)下降幅度超過40%；一般納稅人中，研發(fā)技術(shù)、租賃服務(wù)、75%的信息技術(shù)和金融服務(wù)以及80%的文化創(chuàng)意服務(wù)納稅人，其稅負(fù)都有不同程度的下降，總體減稅規(guī)模達(dá)到20億元。但據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會對上海市65家物流企業(yè)進行調(diào)查，物流企業(yè)特別是運輸型物流企業(yè)普遍反映“稅負(fù)大幅增加”。報告稱，這些企業(yè)在2008～2010年年均營業(yè)稅的實際負(fù)擔(dān)率為1.3%，其中運輸業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)率平均為1.88%，而實行“營改增”試點后，即使貨物運輸企業(yè)發(fā)生的可抵扣購進項目全部可以取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣，實際增值稅負(fù)擔(dān)率也會增加到4.2%，上升幅度為123%。
為解決物流行業(yè)稅負(fù)上升問題，上海市專門拔出4億元財政資金，名義稅負(fù)增加的試點企業(yè)都能享受政府的“虧損補貼”待遇，確保每戶試點企業(yè)都不吃虧。
關(guān)鍵詞：廣州老城區(qū)；城市設(shè)計策略；傳統(tǒng)城市風(fēng)貌延續(xù)，有機更新
Abstract: in the urban construction upsurge, the lack of the city style a think, especially in the traditional features strong historical block, this paper to guangzhou yuexiu district of the old guangzhou liberation road block of traditional reconstruction of urban design as an example, the analysis of the ideal solution with the implementation of the project site investigation, this paper discusses how to in the history of blocks through the modern urban design method, not only adapt to modern life and aesthetic in demand, and at the same time to the inheritance the continuation of traditional context, the city style, the purpose of the organic update.
Key words: old guangzhou; Urban design strategy; The traditional city style continue, organic update
中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1、引言
在近些年城市化率高速增長，大規(guī)模的城市建設(shè)在全國各地展開，不少城市由于急于改變城市面貌，以煥然一新的城市物質(zhì)空間為追求目標(biāo)的背景下，許多城市的歷史街區(qū)以及歷史文物古跡被破壞，以至于形成了各個城市“千城一面”的城市風(fēng)貌危機。
面對城市風(fēng)貌的缺失，現(xiàn)代城市建設(shè)需要反思。特別是對于承載著一個城市的記憶的傳統(tǒng)街區(qū)，涉及她的改造與更新城市設(shè)計的導(dǎo)引就顯得尤為重要。如何保留良好的傳統(tǒng)歷史文化，如何傳承傳統(tǒng)街巷空間與人的尺度感，如何協(xié)調(diào)新建建筑與保留建筑的特色統(tǒng)一等等。這些都是一個傳統(tǒng)特色地區(qū)城市設(shè)計所要考慮與引導(dǎo)的問題。
本文以廣州越秀區(qū)解放中路這一傳統(tǒng)廣州舊城商住混合區(qū)的舊城改造片區(qū)為案例分析，通過對這一區(qū)域已建成、建設(shè)中、未建成部分的現(xiàn)場調(diào)研，結(jié)合這一區(qū)域城市設(shè)計的理想方案，對比分析改造前后，對如何通過現(xiàn)代城市設(shè)計手段對保留傳統(tǒng)歷史街區(qū)城市特色的相關(guān)途徑進行分析與探討。
2、案例分析與調(diào)研
2.1 案例背景介紹
廣州是歷史悠久的文明老城，同時也是發(fā)展迅速的新城，舊城改造更新一直以來都是廣州城市發(fā)展的熱點和難點。為了迎接2010年廣州亞運會，廣州市政府于2004年重新啟動了市內(nèi)91.1公頃的危舊房改造工程。同時，提出了拒絕開放商介入，完全由政府主導(dǎo)和投資，不考慮盈利的改造模式。越秀區(qū)解放中路的舊城改造，也正是在這樣一個大背景下，作為整個龐大工程的試點與啟動項目，得以開展。
項目用地位于廣州老城越秀區(qū)，由解放中路、惠福東路、大德路、走木街界定，面積約2公頃，外部交通便捷。地處“北京路——中山路”傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，附近有電子配件一條街與一個大型鞋業(yè)批發(fā)中心，人口密集。用地內(nèi)普遍建筑質(zhì)量低、居住環(huán)境雜亂、內(nèi)部交通不暢，但是具有老城區(qū)特殊的城市街道肌理與街巷空間，還有部分建筑質(zhì)量較好、具有歷史價值的老建筑。
2.2案例分析與現(xiàn)場調(diào)研
根據(jù)筆者現(xiàn)狀調(diào)研，該項目的一期工程的居住與臨街商業(yè)大部分已經(jīng)完工并投入使用，另還有一小部分尚為建設(shè)中，二期工程卻由于種種原因，現(xiàn)階段尚未建設(shè)。因此能從歷史資料及已經(jīng)按照方案建設(shè)完成的一期與未建設(shè)的二期進行相關(guān)調(diào)研與對比分析。
2.2.1傳統(tǒng)空間形態(tài)的傳承
（1）未改造片區(qū)的空間形態(tài)
通過現(xiàn)場調(diào)研這未建設(shè)的二期工程部分，可以看出這一片區(qū)屬于傳統(tǒng)的西關(guān)老城區(qū)的空間形態(tài)，由于城市用地緊張，平面緊湊，建筑都緊密排列，建筑密度較高, 單體向縱深發(fā)展, 橫向只占較少的沿街面寬，一般均為低層建筑，所形成的小街巷, 空間較為狹窄。
（2）已改造片區(qū)的空間形態(tài)
由于高層封閉式小區(qū)的高強度開發(fā)在舊城改造中容易破壞舊城的街巷空間和肌理，因此在解放中路舊城改造設(shè)計在空間形態(tài)上，堅持低層高密度的開發(fā)模式，建筑均控制在6層左右。配合以中間開放的公共空間，以追求原有老城區(qū)的街巷感，與老城區(qū)保留建筑相融合。
2.2.2傳統(tǒng)街坊肌理的融入
傳統(tǒng)街區(qū)的肌理格局是建筑單體與道路所構(gòu)成是城市歷史特色的直觀的表現(xiàn)。
（1）改造前的街坊肌理
從歷史資料以及基地周邊與未建設(shè)二期的現(xiàn)狀調(diào)研，可以看出該片區(qū)整體為方格形的群體布局方式, 內(nèi)街鋪砌以麻石, 同時建筑多為竹筒屋民居， 單體向縱深發(fā)展，街巷空間較小。但改造前由于違章加建與堆積的貨物，已經(jīng)難以看出舊城區(qū)的肌理風(fēng)貌。
（2）改造后的街坊肌理
在城市設(shè)計方案中，采取梳理并繼承了傳統(tǒng)的街巷肌理的方式，避免了大體量高層住宅封閉式小區(qū)嚴(yán)重破壞城市肌理的情況，同時現(xiàn)狀的人行街巷密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新城，間距基本保持在35-50M，建筑體量進深大開間小。中部保留建筑基本為開間5m一8 m 的長條形住宅，設(shè)計通過化整為零控制新建筑單體體量和立面比例，以契合老城尺度，讓整個建筑群融入老城的肌理。
2.2.3開敞空間的重塑
（1）改造前的空間
通過現(xiàn)場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)建筑密度大，街巷小, 空間較為狹窄， 綠化空間也少，本就較缺乏公共開敞空間，同時老城區(qū)內(nèi)的居民無序加建，堆放雜物，開敞空間又被堵塞，這些都是舊城區(qū)衰落的一個重要原因。同時舊城區(qū)內(nèi)公共設(shè)施嚴(yán)重不足。
（2）改造后的開敞空間
在城市設(shè)計方案梳理傳統(tǒng)肌理的同時，充分發(fā)掘老城區(qū)、老建筑潛在的文化、歷史、空間價值，以保留建筑為中心，梳理傳統(tǒng)街巷肌理，優(yōu)先建立連續(xù)貫通的步行開放空間系統(tǒng)，形成若干新舊建筑界面圍合的開敞空間。增加綠地，成為周邊片區(qū)居民乘涼聊天的交往空間。
同時在沿街商業(yè)的二層設(shè)置可達(dá)平臺，與出挑的大玻璃屋頂結(jié)合，形成可供人休憩的場所。（注：由于一期有部分尚處于施工中，同時二期工程并未施工，所以部分開敞空間不能連續(xù)貫通，導(dǎo)致部分公共空間使用率較低。）
為了掌握建筑安裝公司真實的經(jīng)營狀況和相關(guān)業(yè)務(wù)開展情況，發(fā)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)在涉稅事項上的違規(guī)操作，及時進行調(diào)查核實處理，為最大限度的實現(xiàn)建筑安裝企業(yè)在稅款繳納管理上的制度化、規(guī)范化，達(dá)到稅款應(yīng)收盡收和及時足額入庫、維護國家的稅收秩序的目的。
二、調(diào)研范圍
選取某一個建筑安裝公司的一至二個工程項目進行全面的清查核實。
三、調(diào)研內(nèi)容
（一）建筑工程合同管理中存在的問題。主要包括：1、工程項目是否是通過正當(dāng)?shù)恼型稑?biāo)程序取得的：2、是否按照建筑工程管理規(guī)定的要求簽定了施工合同；3、是否使用符合國家規(guī)定要求的建筑工程規(guī)范化合同；4、是否對規(guī)范化合同條款進行了擅自更改；5、合同內(nèi)容是否與招標(biāo)文件和投標(biāo)書內(nèi)容一致：6、是否存在與建設(shè)方串通壓低工程合同單價（結(jié)算以另外簽定協(xié)議或口頭約定的單價為依據(jù)）的情況；7、雙方約定的權(quán)利義務(wù)是否符合公平對等原則。
（二）建筑工程施工承包方式調(diào)查。主要包括：1、是否存在非法轉(zhuǎn)包的情況（主要有以下兩種情形：一是承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人;二是承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。）2、是否存在違法分包的情況（主要包括以下四種情形：一是總承包單位將承包工程中的部分工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位;二是承包合同中沒有約定并且未經(jīng)建設(shè)單位許可，承包單位將其承包工程中的部分工程交由其他單位完成;三是承包單位將建筑工程主體結(jié)構(gòu)交由他人完成;四是分包單位將其承包的工程再分包。）3、是否存在違規(guī)掛靠的情況（主要有以下兩種情形：一是建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。（三）建筑工程項目進度管理調(diào)查。主要包括：1、進度、成本、質(zhì)量之間的關(guān)系；2、涉稅問題；3、以費用工期標(biāo)準(zhǔn)確定目標(biāo)工期；4、勞動力、施工機具設(shè)備、建筑材料、構(gòu)配件、半成品、資金的具體狀況調(diào)查。
（四）建筑工程施工項目管理中存在的問題調(diào)查。主要包括：1、工程工期是否與合同約定的一致；2、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求是否嚴(yán)格按國家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進行實施；3、資金控制情況；4、是否聘請了專業(yè)的質(zhì)量監(jiān)理并簽定了專門的監(jiān)理合同；5、工程安全管理情況。
（五）建筑工程項目成本管理中存在的問題調(diào)查。主要包括：1、是否預(yù)先進行成本核算；2、施工過程中是否嚴(yán)格執(zhí)行成本核算；3、施工過程中是否存在偷工減料的情況；4、是否建立成本控制監(jiān)督機制。
四、調(diào)研方法
一是實地座談走訪。在施工項目員工、發(fā)包方員工以及知情的群眾中選取代表進行座談，通過詳細(xì)了解掌握第一手真實材料。
二是查閱資料。到規(guī)劃建設(shè)、工商管理等部門查閱施工企業(yè)相關(guān)資質(zhì)及其他證件辦理情況。
三是賬務(wù)審計。通過調(diào)閱企業(yè)會計賬簿及通過調(diào)查企業(yè)合作供應(yīng)商，查清真實的收支情況，從而掌握其納稅情況。
五、工作安排
（一）時間安排：計劃用時20天，按照以上方案中調(diào)查內(nèi)容每一項調(diào)查暫定10天的計劃對目標(biāo)任務(wù)進行分解，無特殊情況必須按時完成。調(diào)查工作完成后，負(fù)責(zé)各分項調(diào)查的人員在一周內(nèi)撰寫并上交調(diào)查報告。最后安排三天時間起草綜合調(diào)查報告。
（二）人員安排：計劃安排十人，分為五個小組，每組兩人，每個小組各負(fù)責(zé)一項內(nèi)容的調(diào)查。在人員安排上必須要求是責(zé)任心強、作風(fēng)過硬，其中必須要有精通法律和財務(wù)和工作人員，確保在專業(yè)問題上能夠快速進行。
六、工作要求
1、各小組必須按時按要求認(rèn)真開展工作，不得擅自更改工作安排。
2、各小組對自己所負(fù)責(zé)調(diào)查的工作內(nèi)容的真實性和合法性負(fù)全責(zé)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目；前期設(shè)計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言，設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設(shè)計；其次，進行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設(shè)計建議書。當(dāng)制訂好項目設(shè)計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計前期工作中存在的問題
2.1 前期設(shè)計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進行規(guī)劃和設(shè)計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進行設(shè)計的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設(shè)周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進行前期設(shè)計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項目前期設(shè)計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設(shè)計的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設(shè)計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設(shè)計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門，進行項目前期設(shè)計工作的很多都是非設(shè)計專業(yè)的設(shè)計師，這些設(shè)計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設(shè)計。
3 針對房地產(chǎn)項目設(shè)計前期問題的改進途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設(shè)計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設(shè)計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項目設(shè)計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設(shè)計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計和管理經(jīng)驗。建筑設(shè)計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
（大連理工大學(xué)，遼寧 大連 116024）
摘 要：較傳統(tǒng)建筑而言，綠色建筑更多采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝，其風(fēng)險因素更為突出，而從需求側(cè)的角度分析綠色建筑風(fēng)險更有利于推廣綠色建筑在我國的發(fā)展.本文從需求側(cè)的角度，通過問卷調(diào)查和深度訪談的方法調(diào)研不同消費者對20項綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素發(fā)生概率和危害程度的感知，并對調(diào)研數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析和推論性統(tǒng)計分析.結(jié)果顯示，消費者認(rèn)為發(fā)生概率和危害程度均較大的因素共4項，無綠色建筑認(rèn)知的消費者比有綠色建筑認(rèn)知的消費者對綠色建筑的態(tài)度更消極，且具有不同學(xué)歷的消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的感知幾乎無明顯差異.本文對于有效管理綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險和推廣綠色建筑在我國的發(fā)展具有一定的參考價值.
關(guān)鍵詞 ：綠色建筑；需求側(cè)風(fēng)險；風(fēng)險評估
中圖分類號：TU71 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-260X（2015）05-0160-08
基金項目：安徽省省級質(zhì)量工程重點教學(xué)研究項目（2012jyxm811）《基于工作過程的建設(shè)項目全壽命造價管理教學(xué)改革研究》階段性研究成果
1 引言
在我國城鎮(zhèn)化進程中，環(huán)境問題成為人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點，綠色建筑在這種背景下應(yīng)運而生，成為建筑業(yè)發(fā)展的新形勢.綠色建筑與傳統(tǒng)建筑相比，更注重保護環(huán)境、節(jié)約資源和可持續(xù)發(fā)展[1]，因此，在資源高需求和低儲備的大環(huán)境下，大力推廣綠色建筑就顯得尤為重要[2]，但研究顯示，綠色建筑在我國的發(fā)展還處于初級階段[2-4]，主要是因為綠色建筑在功能上較傳統(tǒng)建筑而言對建筑功能提出了更高的要求，不僅僅只為人們提供居住場所，還需要有高資源利用、低環(huán)境影響和高居住舒適性[3-4]，而這些高要求將會帶來的更多的風(fēng)險，再加上綠色建筑的高成本，使得綠色建筑在我國推廣困難重重，綠色建筑風(fēng)險也逐漸成為我國學(xué)者研究的焦點.從現(xiàn)有文獻成果來看，大部分研究都是從綠色建筑的全生命周期視角，對綠色建筑項目在規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、試運營階段、運營維護階段等多環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險進行分析，且風(fēng)險的主體來源多為設(shè)計方、業(yè)主方、施工方、監(jiān)理方等[5-7]，但綠色建筑能否真正推廣歸根到底取決于其最終使用者即消費者[8]，尤其是綠色住宅，所以從需求側(cè)的角度對綠色建筑風(fēng)險因素進行評估是必要的.本文試圖從需求側(cè)角度對綠色建筑的風(fēng)險因素進行評估和分析，以期為更好地管理綠色建筑風(fēng)險提供參考.
2 綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素識別
從需求側(cè)的角度分析綠色建筑風(fēng)險就是探究消費者的感知風(fēng)險.感知風(fēng)險包括兩方面的含義：一是風(fēng)險事件發(fā)生的概率，二是風(fēng)險事件的嚴(yán)重程度[9].已有文獻表明，感知風(fēng)險是一個多維變量，Jacoby和Kaplan(1972)提出消費者感知風(fēng)險包括經(jīng)濟風(fēng)險、功能風(fēng)險、身體風(fēng)險、心理風(fēng)險和社會風(fēng)險五個維度[10]，在此基礎(chǔ)上，Stone和Gronhaug(1993)提出了感知風(fēng)險的第六個維度：時間風(fēng)險[11]，Jarvenpaa和Todd(1996)提出了安全風(fēng)險和隱私風(fēng)險[12].此外，我國學(xué)者呂彥氛(2011)在綠色食品感知風(fēng)險構(gòu)面研究中指出感知風(fēng)險包括身心安全、時間、情感、財務(wù)、功能和機會成本六個維度[13].由于綠色建筑不涉及時間、隱私、心理和社會影響的問題，所以本文不考慮上述因素的影響，又因為身體風(fēng)險是安全風(fēng)險的一部分，所以將身體風(fēng)險納入安全風(fēng)險中.此外，我國在綠色建筑方面的政策法律還不健全，在需求側(cè)角度上也存在一定風(fēng)險，所以增加政策法律風(fēng)險作為綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的另一維度.綜上，本文將綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險劃分為經(jīng)濟風(fēng)險、安全風(fēng)險、功能風(fēng)險、機會成本風(fēng)險和政策法律風(fēng)險.
2.1 經(jīng)濟風(fēng)險
新技術(shù)和新產(chǎn)品的使用使得綠色建筑與傳統(tǒng)建筑相比需要消耗更多的設(shè)備和材料，再加上綠色建材的高價格，導(dǎo)致綠色建筑成本高于普通建筑，而這些高成本最終會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，由消費者買單[4]，所以消費者在經(jīng)濟上將面臨一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險包括購買成本風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓成本風(fēng)險、使用成本風(fēng)險和維護成本風(fēng)險.購買成本是指購買綠色建筑所需支付的費用，轉(zhuǎn)讓成本是指在購得綠色建筑后將綠色建筑轉(zhuǎn)讓出去的成本，使用成本是指在使用綠色建筑過程中所需支付的物業(yè)費、水電費等費用，維護成本是指在使用綠色建筑過程中由于維護綠色建筑所需支付的費用.
2.2 安全風(fēng)險
安全風(fēng)險是指消費者在消費綠色建筑的過程中感受到的可能威脅自身安全的風(fēng)險，包括管理安全風(fēng)險、使用安全風(fēng)險和健康安全風(fēng)險.由于綠色建筑在我國發(fā)展還處于初級階段，缺乏有經(jīng)驗的管理人員對綠色建筑的運營維護進行管理，管理水平低，再加上綠色建筑通常采用新工藝、新技術(shù)，在運營維護過程中，綠色建筑是否易運營維護，維護是否到位，都是消費者面臨的管理安全風(fēng)險.使用安全風(fēng)險是指消費者在使用綠色建筑的過程中由于對新技術(shù)使用不熟悉、不到位等給消費者帶來的風(fēng)險.健康安全風(fēng)險是指消費者在使用綠色建筑的過程中，擔(dān)心新產(chǎn)品、新材料的應(yīng)用對自身健康造成傷害的風(fēng)險.
2.3 功能風(fēng)險
功能風(fēng)險是指消費者在消費綠色建筑后擔(dān)心其不能達(dá)到預(yù)期的功能.因為綠色建筑是通過采用新工藝、新技術(shù)等手段，以在全生命周期中最大限度地實現(xiàn)資源節(jié)約、環(huán)境保護的目標(biāo)，但消費者擔(dān)心自己購買的綠色建筑并不能實現(xiàn)資源節(jié)約的目的，不能給消費者提供舒適、健康的居住環(huán)境.
2.4 機會成本風(fēng)險
機會成本風(fēng)險是指消費者在消費綠色建筑后不能消費其他產(chǎn)品的最大價值.消費者消費綠色建筑一般是購買綠色住宅，而綠色住宅的價格一般較高，需要占用消費者大量的資本，而消費者會在購買綠色住宅后因為資金問題而不能再消費其他同類產(chǎn)品而產(chǎn)生后悔等心理，這在一定程度上給消費者帶來機會成本風(fēng)險.
2.5 政策法律風(fēng)險
目前，綠色建筑在我國發(fā)展還不成熟，關(guān)于綠色建筑的政策、法律、法規(guī)、評價標(biāo)準(zhǔn)均不完善[14]，在綠色建筑使用過程中，當(dāng)消費者權(quán)益受到傷害時，極易因為新工藝、新技術(shù)等評價標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī)的不明確產(chǎn)生糾紛，所以消費者在消費綠色建筑時還面臨一定的政策法律風(fēng)險.
3 數(shù)據(jù)收集與樣本描述
綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險評估包括對風(fēng)險事件的發(fā)生概率評估和風(fēng)險事件的危害程度評估兩部分.本研究采用抽樣調(diào)查的方法對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度進行評估.本調(diào)研問卷基于文獻資料整理共分為三個部分：第一部分為問卷說明，用以介紹本次調(diào)研的背景、研究目的、填寫方式等信息.第二部分為個人背景信息，包括被調(diào)查者的性別、年齡、受教育程度以及對綠色建筑的認(rèn)知情況[15]，以便進行分類分析.第三部分為風(fēng)險因素，是整個調(diào)研問卷的主體，本部分列舉了基于需求側(cè)的綠色建筑風(fēng)險因素清單（詳見表1），采用Likert五點評分法，要求被調(diào)查者根據(jù)自身感受對各風(fēng)險因素的可能發(fā)生概率和危害程度進行打分，其中，對于風(fēng)險發(fā)生概率而言，1代表不可能發(fā)生，2代表發(fā)生的可能性極小，3代表偶爾發(fā)生，4代表很有可能發(fā)生，5代表經(jīng)常發(fā)生，對于風(fēng)險危害程度而言，1代表危害很小，2代表危害較小，3代表危害程度一般，4代表危害較大，5代表危害很大.
本研究以合肥市消費者為例，對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險進行研究.本研究首先選取合肥市部分居民進行預(yù)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)具有不同綠色建筑認(rèn)知的消費者其對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的感知也是不同的，為進一步深入研究，本研究在合肥市范圍內(nèi)進行了大面積的調(diào)研，運用問卷調(diào)研和深度訪談相結(jié)合的方式隨機抽取居民進行抽樣調(diào)研.本研究共發(fā)放問卷1600份，回收問卷1352份，剔除不完整問卷和無效問卷，共得到有效問卷1200份.通過對調(diào)研問卷內(nèi)容進行整理，最終形成調(diào)研數(shù)據(jù)，本研究利用spss16.0對調(diào)研數(shù)據(jù)進行分析處理.
從被調(diào)研者背景資料來看，被調(diào)研者抽取結(jié)構(gòu)較合理，受教育程度較高.在所有被調(diào)研者中，有29.71%的消費者對綠色建筑沒有認(rèn)知，37.76%的消費者只聽說過綠色建筑但不了解，22.96%的消費者只對綠色建筑有總體上的認(rèn)知，還有9.57%的消費者對綠色建筑的認(rèn)知非常全面，詳見表2.對綠色建筑具有不同認(rèn)知的消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的感知差異對比將在之后進行進一步的說明，總之，問卷回收的質(zhì)量較好.
為驗證調(diào)研數(shù)據(jù)的可信度，本研究對所得數(shù)據(jù)進行信度檢驗，通過Cronbach’s Alpha系數(shù)判斷調(diào)研數(shù)據(jù)的可信度，當(dāng)Cronbach’s Alpha系數(shù)在0.7 -0.9內(nèi)表明數(shù)據(jù)的可信度較高.在本次研究中，綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度的Cronbach’s Alpha系數(shù)分別為0.837和0.852，均大于0.7，所以本次調(diào)研所得數(shù)據(jù)可信度較高.
4 數(shù)據(jù)分析
4.1 描述性統(tǒng)計分析
4.1.1 集中趨勢和變異性度量統(tǒng)計分析
本研究首先對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度進行描述性統(tǒng)計分析，包括集中趨勢和變異性.其中，用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)作為集中趨勢的度量方法，用標(biāo)準(zhǔn)差度量變異性.平均數(shù)是反應(yīng)被調(diào)研者意見的最具有代表性的指標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)差是反映被調(diào)研者意見集中的重要指標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)差越小，表明被調(diào)研者的意見越集中.
從表1可以看出，在綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的集中趨勢和變異性度量統(tǒng)計分析中，綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度的平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)大致相同，且標(biāo)準(zhǔn)差較小，說明調(diào)研數(shù)據(jù)受極端值影響較小，且被調(diào)研者的意見比較集中.
4.1.2 發(fā)生概率和危害程度排名前10的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素
以平均數(shù)作為依據(jù)，把表1中的各個因素的發(fā)生概率和危害程度按照大小進行排序，分別篩選出排名前10的風(fēng)險因素，如表3所示.從表3可以看出，發(fā)生概率排名前10的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素中有4項屬于安全風(fēng)險，3項屬于經(jīng)濟風(fēng)險，2項屬于政策法律風(fēng)險，1項屬于機會成本風(fēng)險；危害程度排名前10的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素中有2項屬于經(jīng)濟風(fēng)險，有5項屬于安全風(fēng)險，2項屬于功能風(fēng)險，1項屬于政策法律風(fēng)險.發(fā)生概率和危害程度均在排名前10的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素有4項，如表3中灰色部分所示.
安全問題是消費者在消費綠色建筑時最關(guān)注的問題，綠色建筑同傳統(tǒng)建筑的最大的區(qū)別是綠色建筑采用新工藝、新產(chǎn)品、新技術(shù)進行建設(shè)，由于消費者對其認(rèn)知不足，致使消費者對綠色建筑的安全性感到擔(dān)憂，再加上綠色建筑在我國發(fā)展的不成熟，所以消費者感知安全風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度較大.
4.1.3 討論與分析
在經(jīng)濟風(fēng)險方面，發(fā)生概率較大的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險有3個，危害程度較大的因素有2個，同時滿足上述條件的因素只有“綠色建筑購買價格較高”.由于綠色建筑采用新工藝、新產(chǎn)品、新技術(shù)進行建設(shè)，綠色建材的費用較高，所以綠色建筑較普通建筑而言，建設(shè)成本較高，這些成本最終會轉(zhuǎn)移到消費者身上，這種轉(zhuǎn)移更多的是體現(xiàn)在綠色建筑的購買價格上，所以在經(jīng)濟風(fēng)險方面，消費者感知“綠色建筑購買價格較高”風(fēng)險的發(fā)生概率較高，對消費者的危害更大，所以在綠色建筑的建設(shè)過程中應(yīng)該減少綠色建筑的建設(shè)成本，進而降低消費者的購買價格，這也是有效推廣綠色建筑的重要手段.
在安全風(fēng)險方面，危害程度和發(fā)生概率較大的因素明顯增多，同時具有上述特點的風(fēng)險因素包括“缺乏有經(jīng)驗的管理人員進行運營維護”和“綠色建筑不易維護”兩項.這說明，對于消費者而言，消費者更加關(guān)心綠色建筑的安全性.因為綠色建筑在我國的發(fā)展仍然處于初級階段，所以消費者認(rèn)為缺乏有經(jīng)驗的管理人員對綠色建筑進行相應(yīng)的運營維護，并且其危害程度較高.又因為綠色建筑采用新工藝、新產(chǎn)品、新技術(shù)，所以消費者認(rèn)為綠色建筑維護較難.針對這兩種風(fēng)險，應(yīng)該培養(yǎng)一批具有綠色建筑經(jīng)驗的管理人員，掌握和了解綠色建筑的運營維護相關(guān)知識和方法，降低由其引起的安全風(fēng)險.
在功能風(fēng)險方面，消費者認(rèn)為“綠色建筑不能減少環(huán)境污染”和“綠色建筑不能提供更加舒適、健康的居住條件”這2個風(fēng)險因素的危害程度較大，但發(fā)生概率不高.綠色建筑的初衷是最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減少污染，為消費者提供舒適、健康的生活環(huán)境，所以消費者認(rèn)為在功能風(fēng)險方面，風(fēng)險因素發(fā)生的概率不高，但其危害程度較大.基于此，必須做好綠色建筑的規(guī)劃設(shè)計，在建設(shè)和運營過程中，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進行，力求實現(xiàn)綠色建筑節(jié)約資源、保護環(huán)境，為人們提供舒適、健康環(huán)境的目標(biāo).
在機會成本風(fēng)險方面，消費者認(rèn)為“由于購買綠色建筑而不能購買傳統(tǒng)建筑而感到后悔”風(fēng)險因素發(fā)生概率較高，但是危害程度不大.因為綠色建筑的購買成本一般較高，占用消費者大量資本，相對于環(huán)境資源保護而言，人們更偏好于持有資金，所以當(dāng)消費者在購買綠色建筑后，當(dāng)遇到價格更實惠的普通建筑時，通常會產(chǎn)生后悔心理，這進一步證實了消費者認(rèn)為“綠色建筑購買價格較高”這一風(fēng)險因素，所以如何控制綠色建筑的建設(shè)成本是推廣綠色建筑的關(guān)鍵.
在政策法律風(fēng)險方面，消費者認(rèn)為“綠色建筑法律、法規(guī)不完善導(dǎo)致糾紛”這一風(fēng)險因素的發(fā)生概率較高且危害程度較大.因為綠色建筑在我國發(fā)展還不成熟，所以有關(guān)綠色建筑的法律法規(guī)體系還不完善，這意味著當(dāng)消費者的權(quán)益受到傷害時，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)來維護消費者權(quán)益.所以，在綠色建筑的發(fā)展過程中，必須完善綠色建筑的法律法規(guī)體系.
4.2 推論性統(tǒng)計分析
4.2.1 獨立樣本T檢驗
本文通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)在所有被調(diào)研者中，部分消費者對綠色建筑具有認(rèn)知，部分消費者沒有認(rèn)知，而有無綠色建筑認(rèn)知是否影響消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素的發(fā)生概率和危害程度的判斷，本文將利用獨立樣本T檢驗方法進行檢驗.
4.2.1.1 有、無綠色建筑認(rèn)知的風(fēng)險因素發(fā)生概率兩組數(shù)據(jù)T檢驗
綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素發(fā)生概率的獨立樣本T檢驗結(jié)果如表4所示.在表4中，T值表示有、無綠色建筑認(rèn)知的消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素發(fā)生概率的感知差異，T值越接近與0表示兩者的差異性越小；Sig.表示兩類被調(diào)研者對于綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素發(fā)生概率的意見差異的顯著性水平，當(dāng)Sig.≤0.05時，表示兩類被調(diào)研者對于綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素發(fā)生概率的意見具有顯著差異，反之，無顯著性差異.
如表4灰色部分所示，存在顯著差異的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素有“綠色建筑結(jié)構(gòu)不安全”、“綠色建筑不能實現(xiàn)節(jié)能”、“綠色建筑不能減少環(huán)境污染”三個，且后兩者屬于功能風(fēng)險方面，說明有、無綠色建筑認(rèn)知的消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素感知的顯著差異主要集中在功能風(fēng)險上，且T值均顯示為負(fù)值，表明無綠色建筑認(rèn)知的消費者認(rèn)為這些風(fēng)險發(fā)生的可能性更大，這可能是因為無綠色建筑認(rèn)知的消費者對綠色建筑功能不太了解所致.在表4中，20個風(fēng)險因素有18個因素的T值為負(fù)值，這表明無綠色建筑認(rèn)知的消費者比有綠色建筑認(rèn)知的消費者更傾向于認(rèn)為綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險發(fā)生的概率大，無綠色建筑認(rèn)知的消費者在消費綠色建筑時將更為謹(jǐn)慎.
4.2.1.2 有、無綠色建筑認(rèn)知的風(fēng)險因素危害程度兩組數(shù)據(jù)T檢驗
綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素危害程度的獨立樣本T檢驗結(jié)果如表5所示.在表5中，灰色部分表明有、無綠色建筑認(rèn)知的消費者在風(fēng)險因素危害程度上存在顯著差異的因素有3個，分別是“綠色建筑不能提供更加舒適、健康的居住條件”、“綠色建筑法律、法規(guī)不完善導(dǎo)致糾紛”、“綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)不完善導(dǎo)致糾紛”，且T值均為負(fù)值，表明無綠色建筑認(rèn)知的消費者認(rèn)為這些因素發(fā)生后的危害程度更大.
在表5中，20個綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險因素中，無綠色建筑認(rèn)知的消費者對其中17個因素的危害程度的估計值大于有綠色建筑認(rèn)知的消費者，這表明，從總體上看，無綠色建筑認(rèn)知的消費者認(rèn)為綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險發(fā)生后的危害程度更大.結(jié)合上述關(guān)于風(fēng)險因素發(fā)生概率的研究成果，無綠色建筑認(rèn)知的消費者在消費綠色建筑的過程中態(tài)度更消極.
4.1.2 一維組間方差分析
本研究中接受調(diào)研的消費者具有不同的學(xué)歷，因為學(xué)歷是影響消費者接受綠色建筑信息渠道和能力的重要因素，同時學(xué)歷也影響著消費者對綠色建筑的理解力和判斷力[15]，所以本研究將消費者的學(xué)歷分為四類，并對這四類消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度的感知一致性進行分析，分析結(jié)果見表6和表7.從分析結(jié)果可以看出，除了“由于新技術(shù)的應(yīng)用不知怎么使用綠色建筑能實現(xiàn)節(jié)能”這一風(fēng)險因素外，所有因素的Sig.均大于0.05，表明這四類消費者對所感知的風(fēng)險因素的發(fā)生概率和危害程度的判斷沒有顯著性差異.
雖然“由于新技術(shù)的應(yīng)用不知怎么使用綠色建筑能實現(xiàn)節(jié)能”這一風(fēng)險因素的發(fā)生概率存在顯著性差異，即四類消費者對這一因素的感知不一致，但究竟哪類消費者對這一風(fēng)險因素的發(fā)生概率存在差異不能從檢驗結(jié)果中明確看出，所以運用檢驗配對比較Tukey’s post hoc方法對這一風(fēng)險因素進行進一步的研究，檢驗結(jié)果見表8.從檢驗結(jié)果中可以看出，在Subset for alpha=0.1第一列中，具有大學(xué)及大學(xué)以上學(xué)歷的消費者與其他消費者的結(jié)果差異顯著；在Subset for alpha=0.1第二列中，學(xué)歷在初中及以下的消費者與其他消費者的結(jié)果差異顯著.所以，顯著差異主要出現(xiàn)在學(xué)歷在初中及以下、大學(xué)和大學(xué)以上的消費者中.從表8中可以看出，對于“由于新技術(shù)的應(yīng)用不知怎么使用綠色建筑能實現(xiàn)節(jié)能”風(fēng)險發(fā)生概率的平均數(shù)而言，初中及以下>高中>大學(xué)>大學(xué)以上，可見，不同類型的消費者的感知差異主要集中在學(xué)歷為初中及以下消費者認(rèn)為這一風(fēng)險發(fā)生的概率相對較高，而其他消費者認(rèn)為該風(fēng)險發(fā)生概率相對較低，這可能是因為消費者擔(dān)心自身學(xué)歷低，對綠色建筑技術(shù)理解能力有限，所以從自身角度考慮對這一風(fēng)險發(fā)生概率有所高估.
5 結(jié)論
本文運用描述性統(tǒng)計分析和推論性統(tǒng)計分析方法對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度進行研究，得出以下幾點結(jié)論：
（1）對1200名消費者進行背景資料統(tǒng)計分析可知，大部分消費者具有綠色建筑認(rèn)知，且受教育程度較高，但部分消費者從未接觸過綠色建筑.本次問卷調(diào)研的綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險發(fā)生概率和危害程度的Cronbach’s Alpha系數(shù)分別為0.837和0.852，調(diào)研數(shù)據(jù)的信度較好.
（2）在描述性統(tǒng)計分析中，綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險發(fā)生概率和危害程度均排名前10位的因素有4個，分別是“綠色建筑購買價格較高”、“綠色建筑不易維護”、“缺乏有經(jīng)驗的管理人員進行運營維護”、“綠色建筑法律、法規(guī)不完善導(dǎo)致糾紛”，在我國推廣綠色建筑需要重點關(guān)注這些發(fā)生概率高和危害程度大的風(fēng)險因素.
（3）在推論性統(tǒng)計分析中，通過獨立樣本T檢驗發(fā)現(xiàn)無綠色建筑認(rèn)知的消費者比有綠色建筑認(rèn)知的消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的態(tài)度更為消極，在消費綠色建筑的過程中將更為謹(jǐn)慎；通過一維組間方差分析發(fā)現(xiàn)具有不同學(xué)歷的消費者對綠色建筑需求側(cè)風(fēng)險的發(fā)生概率和危害程度的感知比較一致，僅僅對“由于新技術(shù)的應(yīng)用不知怎么使用綠色建筑能實現(xiàn)節(jié)能”這一風(fēng)險因素的感知存在顯著性差異.
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論文關(guān)鍵詞：建筑防火,實踐教學(xué)環(huán)節(jié)
《建筑防火》課程的教學(xué)目標(biāo)是使學(xué)生熟練掌握與建筑學(xué)專業(yè)相關(guān)的防火設(shè)計理論知識與國標(biāo)規(guī)范；能夠運用所學(xué)理論解決典型的防火安全問題；在方案設(shè)計中具備實際操作能力。作為建筑學(xué)專業(yè)的重要課程，《建筑防火》針對應(yīng)用型人才培養(yǎng)的總目標(biāo)，制定切合實際的課程教學(xué)任務(wù)，在結(jié)合理論授課的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加開放式教學(xué)以及案例教學(xué)內(nèi)容[1]。
如圖1所示，整個教學(xué)過程劃分為四個階段：1）理論講授階段；2）參觀調(diào)研階段；3）實踐設(shè)計階段；4）總結(jié)強化階段?！督ㄖ阑稹氛n程的平均課時為34學(xué)時，這樣保證理論授課與實踐教學(xué)的課時比例為4:5。實踐環(huán)節(jié)的教學(xué)內(nèi)容主要包括實踐參觀調(diào)研與案例設(shè)計兩個方面：一是通過參觀調(diào)研既有建筑，使學(xué)生將理論知識、國標(biāo)規(guī)范與工程實際現(xiàn)狀相聯(lián)系。二是從方案設(shè)計階段開始，通過對具體建筑方案的防火設(shè)計項目，進一步強化學(xué)生工程意識及提高分析問題、解決矛盾的能力。
2 實踐教學(xué)過程介紹
2.1 實踐參觀調(diào)研
在完成理論授課內(nèi)容后，結(jié)合建筑防火設(shè)計理論，要求學(xué)生對既有大型公共建筑進行專項調(diào)研。學(xué)生分成4-6人的調(diào)研小組，編寫PPT調(diào)研報告，并以課堂討論的形式進行交流與學(xué)習(xí)。專業(yè)調(diào)研過程一般需要以下幾個方面：
1） 對既有建筑方案的理解過程與空間重構(gòu)
在實際調(diào)研中，學(xué)生往往要將實際使用的建筑空間進行圖紙化模型化的反構(gòu)過程。如圖2所示，這一過程既有助于學(xué)生充分理解和解讀建筑方案，又為后期進行防火設(shè)計調(diào)研打下基礎(chǔ)。
2） 建筑專業(yè)防火設(shè)計的考察
為了更好的結(jié)合理論授課內(nèi)容進行調(diào)查研究，將調(diào)查參觀的邏輯順序與理論授課相統(tǒng)一，即總平面防火設(shè)計調(diào)研、防火分區(qū)設(shè)計調(diào)研等七部分內(nèi)容。具體參觀調(diào)研分項穿插與七大內(nèi)容中，如表1所示。
表1：參觀調(diào)研具體內(nèi)容一覽表
建筑防火設(shè)計調(diào)研內(nèi)容
建筑基本情況
總平面防火設(shè)計
平面防火設(shè)計
安全疏散設(shè)計
地下層防火設(shè)計
內(nèi)部裝修防火設(shè)計
防排煙設(shè)計
簡易消防設(shè)備
建造年代
建筑造型
耐火等級
基本功能
使用人群
建筑分類
防火間距
消防車道
設(shè)計概況
防火分區(qū)
分區(qū)構(gòu)造
中庭防火
疏散方向線路
安全出口
疏散樓梯
樓梯的類型
疏散設(shè)施
消防電梯
安全分區(qū)
分區(qū)構(gòu)造
停車空間
設(shè)備間
房間功能
使用人群
裝修情況
裝修材料
個人評價
排煙口設(shè)置
排煙管道
排煙方式
排煙設(shè)備
消火栓位置及數(shù)量
滅火器的位置及數(shù)量
自動噴淋滅火系統(tǒng)
3） 防火設(shè)計問題總結(jié)與分析
學(xué)生通過現(xiàn)場調(diào)研這一學(xué)習(xí)過程，一方面，加深理論知識的了解，強化理論學(xué)習(xí)成果；另一方面，也可對既有空間防火設(shè)計進行成果評價，總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn)，并通過對問題深入的分析理解，提出改進措施。例如學(xué)生發(fā)現(xiàn)某商業(yè)賣場為多層建筑，防火設(shè)計可按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可實際參觀卻發(fā)現(xiàn)其按照《高層建筑防火設(shè)計規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，反思不得其解，原來該賣場為家具賣場，多數(shù)存儲物品屬與易燃、可燃材料，故其標(biāo)準(zhǔn)提高，而這也是性能化防火設(shè)計的一部分內(nèi)容，學(xué)生由此也對這一概念有了更深層次的理解。
2.2 案例設(shè)計
案例設(shè)計亦分兩個階段，第一階段結(jié)合理論授課安排分項設(shè)計，如在平面防火設(shè)計理論授課結(jié)束后，隨即安排平面案例要求學(xué)生進行防火分區(qū)設(shè)計；第二階段在學(xué)生參觀調(diào)研既有建筑以后，安排對已有的建筑方案完成防火專業(yè)設(shè)計圖紙。此類教學(xué)的最大優(yōu)勢是讓學(xué)生理解理論設(shè)計與實際方案的區(qū)別，并訓(xùn)練學(xué)生逐漸掌握理論與實際結(jié)合的設(shè)計技巧。具體教學(xué)計劃如表2所示。
3 教學(xué)實踐的思考與體會
實踐教學(xué)的具體操作仍是較難把握的一個問題，如何保證每個學(xué)生都完全參與到實踐教學(xué)環(huán)節(jié)，達(dá)到預(yù)期的教學(xué)要求，是教學(xué)實踐中的需要進一步細(xì)化的內(nèi)容[2]。通過筆者所講授的建筑學(xué)專業(yè)05-08四個年級8個班次以及環(huán)境藝術(shù)專業(yè)07-09三個年級10個班次的授課經(jīng)歷結(jié)果表明，實踐教學(xué)環(huán)節(jié)的設(shè)置對本課程的教學(xué)效果具有重要的影響作用。在教學(xué)實踐過程中應(yīng)注意的幾個問題有：
1）實踐調(diào)研對象的把握；既有建筑的類型、規(guī)模、建造時間、地理區(qū)位等條件的限制，對其防火設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)有一定影響。如圖3所示，首先，所調(diào)研的既有建筑全部為公共建筑，公共建筑的內(nèi)部空間較為復(fù)雜，人流量較大，因而防火設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)較高；其次，公共建筑中商業(yè)/綜合體類既有建筑占較大數(shù)量，主要原因是其內(nèi)部功能的多樣化和空間最大限度的處于開敞狀態(tài)，對調(diào)研最為有利。因此，為了強化考查理論學(xué)習(xí)的效果，并結(jié)合實際調(diào)研的可行性綜合考慮，應(yīng)盡量選取城市內(nèi)新建的具有一定規(guī)模的公共建筑作為調(diào)研對象。
2）學(xué)生個人素質(zhì)能力的把握；主要包括兩個方面：其一是監(jiān)督學(xué)生組織人員配置合理的調(diào)研團隊，把握好學(xué)生個體的學(xué)習(xí)特點和素質(zhì)能力，并指導(dǎo)調(diào)研小組結(jié)合自身條件選擇適宜的調(diào)研對象。其二是保證調(diào)研報告正確反映學(xué)生能力。由于調(diào)研報告與理論教學(xué)作業(yè)完成方式有所不同，而學(xué)生感覺較為陌生，往往調(diào)研過程挺全面，報告深度卻表達(dá)不足。因此，指導(dǎo)好學(xué)生如何進行調(diào)查與研究，通過對調(diào)研過程全面深入的整理，以合理的邏輯順序反映調(diào)研過程，發(fā)現(xiàn)并深入分析問題，總結(jié)研究結(jié)論等，幫助學(xué)生通過實際觀察順利過渡到理論研究。
3）實踐教學(xué)效果評估；實踐教學(xué)環(huán)節(jié)結(jié)束后，通過學(xué)生的各項作業(yè)把握本次教學(xué)效果，對比前次教學(xué)分析和總結(jié)經(jīng)驗，為指導(dǎo)下一次教學(xué)做準(zhǔn)備。力求通過不斷積累摸索出以適合本專業(yè)特色，提高學(xué)生實際應(yīng)用能力為宗旨的教學(xué)方式。
總之，實踐教學(xué)是建筑學(xué)專業(yè)《建筑防火》課程中的重點教學(xué)環(huán)節(jié)，其靈活多樣的教學(xué)特點，也要求教師在按照教育部“卓越工程師培養(yǎng)計劃”，不斷提高應(yīng)用型設(shè)計類專業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量的前提下，探索符合專業(yè)特色、教學(xué)條件與學(xué)生實際情況的教學(xué)方式。
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